o určení neplatnosti výpovědi a vzájemný návrh žalované, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací],

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že výpověď nájemní smlouvy o pronájmu nebytových prostor z [datum], kterou žalovaná dala žalobkyni dopisem z [datum] a doručila [datum], je neplatná (výrok I.). Soud i zamítl vzájemný návrh žalované, kterým požadovala, aby žalobkyně vyklidila a do 15 dnů od právní moci rozsudku ji předala budovu [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] budovu [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec], [územní celek], vše zapsané u [anonymizováno 5 slov]. Prahu na [list vlastnictví] (výrok II.). Žalované byla uložena povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši [částka] k rukám právního zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III.). Žalované byla i uložena povinnost zaplatit [země] na účet Obvodního soudu pro Prahu 10 znalečné ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.). Konečně žalované byla i uložena povinnost zaplatit [země] na účet Obvodního soudu pro Prahu 10 soudní poplatek ze vzájemného návrhu ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok V.).

2. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] domáhala určení neplatnosti výpovědi z nebytových prostor, kterou jí žalovaná doručila dne [datum]. Uváděla, že proti výpovědi [datum] vznesla námitky, žalovaná však výpověď zpět nevzala. Ve vztahu k výpovědi pak namítala, že tato výpověď není dostatečně určitá, když tam není specifikován výpovědní důvod, pouze je obecně tvrzeno, že žalobkyně neprováděla řádně běžnou údržbu pronajaté budovy. Navíc tento výpovědní důvod není dán a výpověď byla i dána v rozporu se zákonem, když zástupce žalované jí dal na základě generální plné moci, ke které neudělilo souhlas zastupitelstvo.

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že žádný z tvrzených nedostatků výpovědi není dán. Zároveň ve věci podala vzájemný návrh, aby žalobkyni bylo uloženo předmětnou budovu vyklidit.

4. V řízení soud zjistil, že dle nájemní smlouvy ze dne [datum] žalovaná pronajala žalobkyni nebytové prostory v budovách bývalé základní školy [adresa] a [adresa] v [obec a číslo], [anonymizováno] ulici, a to [anonymizováno] účely výuky. Ohledně nájemního vztahu byly mezi účastníky následně sjednávány dodatky, dodatkem [číslo] z [datum] byl prodloužen nájem na dobu určitou 13 let, tj. do [datum]. Dodatkem [číslo] z [datum] pak byl prodloužen nájem do [datum]. Již [datum] sdělil [titul] [jméno] [příjmení], z [právnická osoba], žalobkyni, že konstrukce špaletových oken v pronajaté budově je vlivem stáří a zanedbané obnovy lakovaných povrchů v havarijním stavu. Žalovaná pak převzala [datum] dopis žalobkyni, když žalobkyně žádala o uzavření dohody vedoucí ke stanovení postupu týkajícího se řešení dožilého technického stavu oken s tím, že běžná údržba je sice prováděna, ale bude nutné provést výměnu oken. Korespondence mezi účastníky probíhala i v roce 2017, v srpnu [rok] vypracovala Ing. [jméno] [příjmení] [anonymizováno] žalobkyni odborný posudek, dle něhož je nutno provést celkovou výměnu oken s odhadem ceny [částka]. Znalecký posudek vypracoval [anonymizováno] žalovanou i doc. Ing. [jméno] [příjmení] [jméno], rovněž ten konstatoval, že stav dřevěných oken je havarijní, okna jsou za hranicí životnosti, některá musela být pevně zafixována, nebyla zjištěna okna, která by nevykazovala degradaci, odhadem je třeba vyměnit [anonymizováno] oken a částka na výměnu činí [částka]. V reakci na to [datum] žalovaná schválila záměr řešení havarijního stavebně technického stavu původních oken a rovněž schválila uzavření dodatku [číslo] k nájemní smlouvě. V něm se strany zavázaly, že do konce roku [rok] uzavřou smlouvu o společném postupu a spolupráci při realizaci nezbytných oprav budovy s tím, že pokud smlouva nebude uzavřena z důvodů na straně žalobkyně, bude ujednání o prodloužení nájemního vztahu k [datum] bez náhrady zrušeno. Žalobkyně následně v [anonymizováno] [rok] složila do advokátní úschovy [částka], a v červenci tuto skutečnost sdělila žalované s tím, že složila dle dodatku [číslo] k nájemné smlouvě a vyzvala žalovanou k jednání o společném postupu při zajištění oprav. V srpnu [rok] na zadání žalované vypracovala znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení], [anonymizováno], závěr posudku je, že pokud by žalobkyně řádně prováděla údržbu oken, ta by nebyla v havarijním stavu. K žádosti žalobkyně byl i v [anonymizováno] [rok] vypracován znalecký posudek společností [právnická osoba], závěr znaleckého posudku byl, že zásadní vady okna vykazovala již v době uzavření nájemní smlouvy, tento znalecký posudek se ztotožnil se závěry znaleckého posudku Ing. [příjmení], naopak označil za nesprávné závěry znaleckého posudku Ing. [příjmení].

5. Dne [datum] žalovaná jednající na základě písemného pověření Ing. [příjmení], vedoucím odboru bytů a nebytových prostor [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] zmocnila [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [jméno], aby ji zastupoval ve všech jednáních a soudních řízení s žalobkyní a provedl analýzu správního smluvního rámce, včetně návrhu postupu. Následující den žalovaná uzavřela s advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] smlouvu o poskytování právních služeb. Dne [datum] pak žalobkyně obdržela od žalované výpověď z nájemní smlouvy sepsanou [anonymizováno] [příjmení], s tím, že neprováděla běžnou údržbu předmětu nájmu, výpověď odkazuje na znalecký posudek Ing. [příjmení]. Dne [datum] pak žalobkyně proti výpovědi podala námitky, následně znovu vyzývala žalovanou k uzavření smlouvy o společném postupu při realizaci oprav v souladu s dodatkem z [datum].

6. Takto zjištěný skutkový stav hodnotil soud I. stupně po stránce právní a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, a to dokonce ze dvou důvodů.

7. Při hodnocení skutkových zjištění soud I. stupně nejprve konstatoval, že ke dni dání výpovědi nájemní vztah mezi účastníky trval, neboť dodatkem [číslo] byl nájem mezi účastníky prodloužen do [datum], dokonce byl dodatkem [číslo] následně prodloužen do [datum] a i korespondence mezi účastníky z tohoto období svědčí o tom, že existence nájemního vztahu mezi účastníky nebyla sporná.

8. Za prvé ale soud I. stupně dovodil, že výpověď nebyla řádně dána, absentoval zde souhlas rady s výpovědí a navíc i plná moc, která byla dána [anonymizováno] [jméno] [příjmení], byla dle svých formulací generální plnou mocí a k takové plné moci musí udělit souhlas zastupitelstvo. Soud i poukázal na to, že městskou část navenek zastupuje starosta, pokud plnou moc podepsal na základě zmocnění Ing. [obec] (vedoucí bytového odboru) je toto dalším důvodem, [anonymizováno] který nebyla plná moc řádně udělena, a to přesto, že podepsat plnou moc mu uložila rada. Ve vztahu k plné moci tak nebyly dodržena ustanovení § 38, § 41 i § 103 zákona č. 128/2000 Sb. o obcích.

9. Konečně soud I. stupně dovodil, že výpovědní důvod sice byl ve výpovědi řádně specifikován, neboť je zřejmé, že jejím neprovádění běžné údržby oken od roku 2004, tento výpovědní důvod ale nebyl naplněn, když okna byla vlivem stáří a zanedbané obnově lakovaných povrchů v havarijním stavu ještě před uzavřením nájemní smlouvy z [datum]. Soud přitom vyšel ze znaleckých posudků doc. Ing. rysky a společnosti [právnická osoba]

10. V dané věci soud tedy konstatovat, že na věc dopadá ustanovení § 2309 písm. b) občanského zákoníku (dále jen o. z.), dle kterého může být dána i výpověď z nájmu na dobu určitou, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, tento výpovědní důvod ale nebyl dán. Žalobkyně jako nájemce pak i splnila podmínky § 2314 o. z., když včas vznesla námitky a rovněž včas podala žalobu na neplatnost výpovědi, tato žaloba je tedy důvodná a soud jí vyhověl.

11. Z výše uvedených důvodů naopak odvolací soud shledal nedůvodným návrh na vyklizení předmětných nebytových prostor, tento návrh tedy zamítl.

12. O nákladech mezi účastníky soud rozhodl za užití 142 odst. 1 o. s. ř., výpočet těchto nákladů uvedl v odůvodnění svého rozsudku, když jako náklady žalobkyně přiznal i náklady důkazu za vypracovaný znalecký posudek [právnická osoba] ve výši [částka] O nákladech státu tvořených znalečným bylo rozhodnuto dle § 148 odst. 1 o. s. ř., a o povinnosti žalované zaplatit soudní poplatek dle § 4 odst. 1 písm. a) zák. č. 549/1991 Sb.

13. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalovaná. Namítala, že je nesprávný závěr soudu I. stupně, dle něhož nájemní vztah mezi účastníky ke dni dání výpovědi trval, neboť ustanovení dodatku [číslo] je rozporné a při správném výkladu je na místě uzavřít, že nájemní smlouva zanikla nejpozději ke dni [datum], tedy po uplynutí 13 let od uzavření nájemní smlouvy, neboť dle dodatku [číslo] se nájem sjednal na dobu určitou právě 13 let. Proto ani není relevantní dodatek [číslo] z [datum], neboť ve skutečnosti měl měnit nájemní smlouvu, která v tu dobu již více než rok neexistovala. Rovněž uváděl, že žalobkyni dle odst. 2.4 dodatku [číslo] řádně nevyzvala žalovanou k uzavření smlouvy o společném postupu při realizaci oprav, důsledkem tedy bylo ukončení nájmu k [datum], které dodatek předvídal. Žalovaná rovněž uváděla, že výpověď byla dána řádně, neboť nejenže ji rada zastoupení [anonymizováno] [příjmení] projednala předem, ale výpověď danou žalobkyni schválila i svým usnesením ze dne [datum], které bylo předloženo soudu I. stupně, ten z něj ale zjištění nečinil. Konečně uváděla, že výpovědní důvod byl dán, tato skutečnost vyplývá ze znaleckých posudků doc. Ing. [příjmení] i Ing. [jméno] [příjmení], naopak závěry soudu I. stupně ohledně absence tohoto výpovědního důvodu fakticky v odůvodnění chybějí. Žalovaná tedy navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

14. Žalobkyně ve svém vyjádření nejprve uváděla, že odvolání bylo podáno neoprávněnou osobou, když plná moc udělená právnímu zástupci žalované nebyla udělena v souladu se zákonem, ohledně toho odkazovala na závěry soudu I. stupně. Pokud by odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek věcně, navrhla, aby byl rozsudek soudu I. stupně potvrzen. Uváděla, že nájemní vztah v době podání výpovědi trval, odkazovala zde na zjištění učiněná soudem I. stupně i jeho právní hodnocení s tím, že výklad učiněný žalovanou je formalistický a účelový. Rovněž uváděla, že nájemní smlouva byla platná a účinná také v době následující po podání výpovědi, žalobkyně zcela splnila požadavky obsažené v dodatku [číslo] byla připravena jej plnit i nadále. Rovněž i uváděla, že výpovědní důvod nebyl nikdy dán, žalobkyně běžnou údržbu prováděla správně a havarijní stav oken nebylo možno běžnou údržbou odstranit. Odkazovala přitom na závěry znaleckého posudku znalce doc. Ing. [příjmení] a [právnická osoba] [anonymizováno], ve vztahu ke znaleckému posudku Ing. [příjmení] uváděla, že jej nelze považovat za relevantní, když znalkyně není znalkyní se specializací v daném oboru a posudek obsahuje zjevné chyby. Rovněž i uváděla, že výpověď z nájmu je absolutně neplatná, když v zásadě zopakovala argumenty uváděné již v průběhu řízení a obsažené i v odůvodnění rozsudku soudu I. stupně.

15. Odvolací soud na základě podaného odvolání přezkoumal napadený rozsudek dle § 212 a § 212a o. s. ř. Když i za užití § 213 odst. 2 o. s. ř. dokazování částečně zopakoval a dle § 213 odst. 4 o. s. ř. i provedl důkaz navržený před soudem I. stupně, který proveden nebyl, dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

16. Z výpisu katastru nemovitostí odvolací soud zjistil, že pozemky, na kterých stojí stavby [adresa] a [adresa] jsou vlastnictvím hlavního města Prahy, jsou svěřeny do správy městské části [obec a číslo]. Dále učinili účastníci v řízení nesporným, že žalobkyně je právní nástupkyní [obec] školy [anonymizováno] a [anonymizováno] o.p.s.

17. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené mezi žalovanou a [anonymizováno] školou [anonymizováno] a [anonymizováno] o.p.s. ze dne [datum] odvolací soud zjistil, že pod bodem III bylo ujednáno, že nájem se sjednává na dobu určitou, a to na 5 let od prvého měsíce následujícího po podpisu smlouvy oběma smluvními stranami. Dle dodatku [číslo] z [datum] bylo pod bodem I odst. 3 ujednáno, že v nájemní smlouvě se nahrazuje úvodní věta v čl. 3, nájem se sjednává na dobu určitou 13 let, tj. do [datum]. V dodatku [číslo] ze dne [datum] stran účastníci jako smluvní strany pod bodem 1.4 konstatovaly, že jsou si vědomy, že na základě znaleckého posudku je stavebně technický stav původních oken a oplechování střechy v objektech [adresa] a [adresa] havarijní a že je nutno tento stav neprodleně řešit. Pod bodem 1.6 bylo ujednáno, že nájemce na náklady pronajímatele spojené s nezbytnými opravami poskytne při splnění dalších níže uvedených podmínek částku [částka] a z nich bude hrazena cena stavebních prací části nezbytných oprav. Strany přitom předpokládaly uzavření samostatné smlouvy o společném postupu a spolupráci při realizaci nezbytných oprav s tím, že pronajímatel bude v plném rozsahu a na vlastní náklady realizovat nezbytné opravy specifikované znaleckým posudkem doc. Ing. [jméno] [příjmení], CSc.. bylo ujednáno, že částku [částka] složí žalobkyně na zvláštní účet nejpozději do doby 30 dnů před předpokládaným datem vyhlášení veřejné zakázky, projektová dokumentace bude zajištěna pronajímatelem na vlastní náklady nejpozději do [datum], smlouvu o postupu společných prací si strany zavázaly uzavřít v termínu do [datum] Smluvní strany se i dohodli, že pokud nebudou nezbytné opravy realizovány v souladu s tímto dodatkem a smlouvu o společném postupu v termínu do [datum] z důvodů ležících na straně nájemce, bude ustanovením čl. 2 odst. 2.1 dodatku bez náhrady zrušeno, v čl. 2 odst. 1 pak byla doba trvání účinnosti nájemní smlouvy uvedená v čl. 2 odst. 4 prodloužena do [datum].

18. Z usnesení rady [anonymizováno] [obec a číslo] [číslo] z [datum] odvolací soud zjistil, že rada schválila uzavření smlouvy o poskytování právních služeb s [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], advokátem, dále schválila záměr ukončení smlouvy o nájmu nebytových prostor s žalobkyní v budově [adresa] a [adresa] v [obec a číslo], [anonymizováno] ulici. Rovněž i uložila Ing. [příjmení], vedoucímu OBN podepsat smlouvu o poskytování právních služeb. Tato smlouva o poskytování právních služeb byla uzavřena mezi žalovanou a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], [datum], s tím, že [ulice] část [obec a číslo] je zastoupena starostkou [jméno] [příjmení], s tím, že k smluvnímu jednání byl oprávněn Ing. [obec], vedoucí odboru bytů a nebytových prostor, a ten také smlouvu podepsal. Dle ní se advokát [anonymizováno] [jméno] [příjmení] zavázal [anonymizováno] žalovanou poskytovat právní služby [anonymizováno] se smluvních vztahů se [právnická osoba] škola finančně a [anonymizováno] a.s., včetně jednání o případných změnách stávajícího smluvního rámce. Z usnesení rady [anonymizováno] [obec a číslo] [číslo] z [datum] vyplývá, že rada schválila výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené dne [datum] mezi městskou částí [obec a číslo] a [anonymizována tři slova] a [anonymizována dvě slova] se objektu [adresa] a [adresa]. Uložila i místopředsedovi Ing. [jméno] zajistit odeslání výpovědí. Toto usnesení bylo předloženo soudu I. stupně dle dokladu z datové schránky [datum].

19. Ze znaleckého posudku doc. Ing. [jméno] [příjmení], [anonymizováno], znalce z oboru ekonomika a stavebnictví, vypracovaného na základě zadání [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], odvolací soud zjistil, že dle zjištění znalce je většina oken v budovách [adresa] a [adresa] za svou hranicí životnosti. To se projevuje hlavně ve druhém a třetím patře objektu [adresa], kde je působení dešťů vzhledem ke světovým stranám nejvyšší, fasáda objektu je vystavena maximálnímu vlivu dešťových srážek, ty způsobily postupné vypadávání tmelu okenních tabulek, odpadávání nátěru a degradaci dřeva okenních rámů. Degradace nosných rámů oken je příčinou případného vypadnutí okenních křídel. Proto byly již v objektu odmontovány okenní kliky a křídla pevně fixována. Nebyla zjištěna okna, která by již nevykazovala degradaci.

20. Ze znaleckého posudku znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], vypracovaného na základě zadání žalované v srpnu [rok], odvolací soud zjistil, že dle znalkyně obnáší běžná údržba historických oken to, že je na místě dbát o jejich konzervaci, údržbu a opravy, případně o jejich rekonstrukci. Všechna okna vyžadují pravidelnou údržbu, odstranění nečistot, kontrolu a obnovu stávajících nátěrů, včetně tmelů, případně o upevnění uvolněných spojovacích prvků. Doporučuje se provádět tuto údržbu 2x ročně. Při nahrazování chybějících okapniček či dalších prvků je třeba pečlivě dodržet původní rozměry. Znalkyně uvedla, že dle smlouvy o nájmu nebytových prostor z [datum] bylo toto povinností nájemce. Znalkyně nesouhlasila se závěry znaleckého posudku doc. Ing. [příjmení].

21. Ze sdělení [titul] [jméno] [příjmení] z [datum] odvolací soud zjistil, že kromě zjištění učiněných již soudem I. stupně obsahuje jeho dopis i závěr, že v řadě případů již nebude možné provádět pouze lokální opravy, ale bude nutno konstrukci oken zcela vyměnit.

22. Ze znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] odvolací soud nad rámec zjištění soudu I. stupně zjistil, že stav oken je způsoben zatékáním v oblasti parapetů, a to pod spodní rám oken, což je dáno nevhodným technickým řešením, pravděpodobně při některé z oprav fasády, dále znalec na základě předložených foto, konstatoval, že nebytové prostory byly předány nájemci již s poruchami laku oken, které už nebylo možno napravit bez odstranění původních nátěrů, k celkovému natření oken mělo být přistoupeno již pravděpodobně okolo roku 2000, kdy měl být odstraněn všechen původní lak i tmel. Znalecký posudek [anonymizována dvě slova] konstatuje, že znalecký posudek Ing. [příjmení] zcela ignoruje vady zjištěné znalcem [anonymizováno] se již zatékání v oblasti parapetů či vlhkostních poměrů v budově, charakteristika běžné údržby obsažená ve znaleckém posudku Ing. [anonymizováno] také neodpovídá právní úpravě, když obnova povrchových úprav dřevěných oken v celkovém rozsahu užívaných oken, včetně rozsáhlých úprav zasklívacího tmelu znamenají již významný zásah a nelze je dle znalce považovat za běžné opravy a údržbu.

23. Po takto doplněném dokazování se odvolací soud nejprve ztotožnil se závěrem soudu I. stupně, dle něhož ke dni dání výpovědi z nájmu ([datum]) nájemní vztah mezi účastníky trval, neboť dodatkem [číslo] byl nájem sjednán na dobu do [datum]. Žalované lze přisvědčit v tom, v téže větě je nájem sjednáván na dobu 13 let, ujednání ale neobsahuje datum počátku takto stanoveného nájmu. Za prvé je na místě vyjít z toho, že sám dodatek měl dle ujednání účastníků nabýt účinnosti podpisem, tj. dnem [datum], tomuto roku pak třináctiletá doba skončení nájmu v roce 2021 odpovídá. Především ale v rozhodné době účinný zák. č. 40/1964 Sb. – občanský zákoník (dále jen obč. zák.) vycházel z toho, že právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem (§ 35 odst. 2 obč. zák.). I dle odvolacího soudu je přitom evidentní, že účastníci chtěli v dodatku [číslo] prodloužit nájem do [datum], svědčí o tom žalobkyní nijak nezpochybňované pokračování nájmu i po uplynutí roku 2017, zejména pak další ujednání účastníků o tom, jak bude provedena a financována rekonstrukce oken. Koneckonců o tom svědčí i dání výpovědi z nájmu, toto právní jednání předpokládá trvající nájemní vztah a ani ve výpovědi nebylo nějak tvrzeno, že je dávána pouze z opatrnosti.

24. Odvolací soud dále přezkoumal i závěry soudu I. stupně [anonymizováno] se zákonných náležitostí dání výpovědi, zde dospěl k částečně odlišnému závěru, než soud I. stupně.

25. Výpověď z nájmu nebytových prostor ve vlastnictví [obec], které byly svěřeny do správy městské části, není právním jednáním, o jehož schválení by muselo rozhodnout zastupitelstvo městské části, o takové výpovědi tedy může rozhodnout rada městské části (§ 59 odst. 3, § 68 odst. 3 a § 87 odst. 3 zák. č. 31/2000 Sb., o hlavním městě [obec]). Odvolací soud má na rozdíl od soudu I. stupně za prokázané, že rada [anonymizováno] [obec a číslo] nejenže svým usnesením z [datum] schválila záměr ukončení smlouvy o nájmu nebytových prostor s žalovaným i uzavření smlouvy o poskytování právních služeb s [anonymizováno] [příjmení], ale svým usnesením z [datum] (předloženým jako listinný důkaz soudu I. stupně [datum]) schválila i výpověď z nájmu nebytových prostor. Rovněž plnou moc ze [datum] [anonymizována dvě slova] [příjmení] nelze považovat za plnou moc generální. Zastupování je v souladu s usnesením z [datum] omezeno na právní jednání s žalovaným a dalšími s ním spojenými školami [anonymizováno] se dosavadního smluvního rámce (tj. nájmu školních budov), včetně podávání žalob. Zastupování je tedy omezeno osobně i věcně, a to na právní jednání, o kterém přísluší rozhodnout radě městské části, nikoliv zastupitelstvu. Potud tedy námitky žalobce vůči platnosti výpovědi důvodné nejsou a odvolací soud se zde se závěry soudu I. stupně neztotožnil.

26. Soud I. stupně nicméně správně poukazuje na to, že městskou část navenek zastupuje starosta (§ 72 odst. 2 a § 97 odst. 1 zákona o [obec]), plnou moc k právnímu jednání ale [anonymizováno] [příjmení] udělil Ing. [jméno] [příjmení], vedoucí odboru bytů a nebytových prostor, byť na základě rozhodnutí rady. V odvolacím řízení nelze ovšem přehlédnout, že plná moc je pouze průkazem, potvrzujícím zastoupení, v samotné smlouvě o poskytování právních služeb je uvedeno, že městská část je zastoupena starostkou, nicméně i tuto smlouvu na základě pověření starostkou podepsal Ing. [jméno] [příjmení]. Samo pověření Ing. [jméno] [příjmení] starostkou vystupovat v úředních (správních,soudních) řízeních bylo předloženo až v odvolacím řízení, nicméně tento důkaz lze považovat za užití § 205a písm. d/ o. s. ř. za přípustný. Toto pověření je ale svým obsahem pouze pověřením procesním, ani z něj tak oprávnění [příjmení] [jméno] uzavřít smlouvu o poskytování právních služeb, jejichž obsahem bylo i zmocnění ke všem právním jednáním s žalobkyni (tedy zmocnění hmotněprávní),) dovodit nelze. Odvolací soud tedy shrnuje výše uvedené tak, že pokud namísto starostky udělil plnou moc [anonymizováno] [příjmení] mimo jiné k dání výpovědi žalobci a dále rovněž s [anonymizováno] [příjmení] uzavřel smlouvu o právním zastupování Ing. [obec], byly tyto úkony učiněny v rozporu se zákonem o hlavním městě [obec], když právní jednání nečinila jménem obce s [anonymizováno] [příjmení] starostka městské části ani jí řádně určená osoba.

27. Odvolací soud ovšem především souhlasí s dvěma dalšími závěry soudu I. stupně, tedy závěrem, že výpověď z nájmu byla dostatečně určitá, hlavní ale je, že výpovědní důvod dán nebyl. [ulice] činností žalobce je zajišťování vzdělávací činnosti, je ale i podnikatelem zapsaným v obchodním rejstříku, soud I. stupně tedy správně za užití § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb. – občanský zákoník (dále jen o. z.) na výpověď aplikoval ustanovení § 2302 až 2315 o. z., o nájmu prostorů sloužících podnikání. Především pak správně dovodil, že výpovědní důvod dle § 2309 písm. b/ o. z. není dán.

28. Pojmy běžná údržba a drobné úpravy související s užíváním bytu vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., ve vztahu k oknům běžnou údržbu výslovně neupravuje a za drobné opravy ve vztahu k oknům považuje opravy jejich jednotlivých částí a součástí, kování a klik. Pokud sami účastníci v nájemní smlouvě blíže neupřesnili, jaké činnosti zahrnují pod běžnou údržbu, lze z tohoto nařízení podpůrně vyjít i u nebytových prostor.

29. Je správné zjištění soudu I. stupně, že již ze sdělení [titul] [příjmení] z [datum] a dále i znaleckých posudků doc. Ing. [příjmení], [anonymizováno], a [právnická osoba] [anonymizováno], vyplývá, že okna byla v havarijním stavu, a to nejen s ohledem na zanedbání údržby, ale především na jejich životnost již při počátku nájemního vztahu, tento stav se týkal i degradace jejich nosných částí. Jejich současný stav tak nelze označit za důsledek absence běžné údržby žalobkyně. Pod běžnou údržbu také nelze podřadit celkovou výměnu oken v budově, která jediná dle výše uvedených znaleckých posudků řeší jejich současný havarijní stav. Ani odvolací soud pak nevycházel ze znaleckého posudku znalkyně [příjmení], její závěry jsou v rozporu s výše zmíněnými znaleckými posudky (z nichž jeden byl vyžádán samotnou žalovanou), když s ohledem na havarijní stav nosných konstrukcí oken by ani práce označené znalkyní [příjmení] jako běžná údržba havarijní stav oken neřešily. Za druhé pak požadavky znalkyně na běžnou údržbu jsou v rozporu i s vymezením této činnosti ve vládním nařízením [číslo] i obecným chápáním pojmu běžná údržba. Konečně lze poukázat i na zjištění učiněná soudem I. stupně, dle nichž se žalobkyně snažila stav oken řešit v součinnosti s žalovanou, svědčí o tom jejich ujednání o příspěvku žalované na výměnu oken ve výši [částka], z listinných důkazů pak i vyplývá, že žalobkyně své povinnosti splnila a k realizaci smlouvy nedošlo z důvodu na straně žalované. Odvolací soud tedy konstatuje, že absence běžné údržby žalobkyní nebyla prokázána, bylo jednak prokázáno, že okna byla fixována tak, aby nedošlo k jejich vyvrácení či vypadnutí, a dále žalobkyně se i s žalovanou pokoušela dohodnout celkovou výměnu, která jediná byla odpovídajícím technickým řešením.

30. Soud I. stupně i správně dále zjistil, že žalobkyně podala včas v zákonné lhůtě stanovené v § 2314 odst. 1 o. z. námitky proti výpovědi, na které žalovaná nereagovala, a rovněž i v zákonné lhůtě uvedené v § 2314 odst. 3 o. z. podala žalobu k soudu. Jakkoliv je žalováno na neplatnost výpovědi, z odůvodnění žaloby vyplývá, že se žalobkyně domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi, což zahrnuje i námitku neplatnosti výpovědi. Za této situace ustálená judikatura umožňuje takovou žalobu projednat a i bez návrhu formulovat výrok rozsudku tak, aby odpovídal znění ustanovení § 2314 odst. 3 o. s. ř., tedy vyslovit, zda je výpověď z nájmu oprávněná či nikoliv (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp zn. [spisová značka] či [spisová značka]). Jak výše zdůvodněno, výpověď v dané věci oprávněná nebyla, odvolací soud proto za užití § 219 o. s. ř. rozsudek soudu I. stupně ve výroku I. potvrdil v tom správném znění, že se určuje, že výpověď z nájemní smlouvy o pronájmu nebytových prostor ze dne [datum], kterou žalovaná dala žalobkyni dopisem z [datum] a doručila [datum], je neoprávněná.

31. Není tedy důvodný ani vzájemný návrh žalované na vyklizení předmětných nebytových prostor, rovněž správně rozhodl soud I. stupně o povinnosti žalované nahradit státu náklady znalečného vzniklé v řízení i o povinnosti žalované zaplatit soudní poplatek ze vzájemného návrhu. Odvolací soud proto za užití § 2019 o. s. ř. potvrdil rozsudek soudu I. stupně i ve výrocích II., IV. a V.

32. Rovněž správně rozhodl soud I. stupně za užití § 142 odst. 1 o. s. ř. i o nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky, když v závislosti na úspěchu ve věci uložil žalované, aby žalobkyni nahradila vzniklé náklady. Mezi náklady řízení účastníka patří za užití § 137 odst. 1 o. s. ř. i náklady důkazů, v dané věci znalečné, které bylo žalobkyní účelně vynaloženo na vypracování znaleckého posudku znaleckého ústavu [anonymizována dvě slova]. Znalečné účtované tímto znalcem za vypracování znaleckého posudku ve výši [částka] však dle závěrů odvolacího soudu jednoznačně výrazně přesahuje znalečné účtované znalci v obdobných případech, celou tuto částku nelze tedy považovat za náklady účelně vynaložené. Jakkoliv se i s přijetím nového zákona o znalcích a nové vyhlášky o odměnách znalců, znaleckých kanceláří a znaleckých ústavů znalečné zvýšilo, dle přesvědčení odvolacího soudu lze za maximální účelně vynaložené náklady u tohoto typu znaleckého posudku považovat částku [částka]. Tuto částku přesahuje požadované znalečné o [částka], které již nelze považovat za účelně vynaložené náklady, odvolací soud tedy za užití § 220 o. s. ř. rozsudek soudu I. stupně ve výroku III. změnil tak, že o tuto částku náklady řízení žalobce snížil, jinak ho dle § 219 o. s. ř. ve lhůtě splatnosti potvrdil.

33. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud dle § 142 odst. 1 o. s. ř. za užití § 224 odst. 1 o. s. ř., když v řízení úspěšné žalobkyni jako náklady přiznal náklady právního zastoupení. Ty jsou tvořeny dvěma úkony právní pomoci spojenými s vyjádřením k odvolání a účastí u odvolacího jednání po [částka] (§ 9 odst. 3 písm. a) advokátního tarifu), dvěma paušálními náhradami na výdaje advokáta po [částka] (§ 12 odst. 4 advokátního tarifu) a daní z přidané hodnoty z těchto částek. Celkové náklady ve výši [částka] pak za užití § 149 odst. 1 o. s. ř. bylo žalované uloženo zaplatit právnímu zástupci žalobkyně do 15 dnů od právní moci rozsudku.

Poučení o dovolání: