pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], ve znění opravného usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací],

1. Shora uvedeným rozsudkem soud prvého stupně žalované uložil povinné zaplatit žalobkyni [částka] s příslušenstvím ve výroku uvedeným a to do tří dnů od právní moci rozsudku. V části žaloby, podle které by žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni částku [částka] s příslušenstvím zamítl, ohledně nároku žalobkyně na zaplacení částky [částka] za náklady spojené s uplatněním pohledávky žalobu zamítl a dále rozhodl tak, že žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 4 náklady státu ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku, žalované povinnost zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 4 náklady státu ve výši [částka] v téže lhůtě, a dále žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované náklady řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta JUDr. [jméno] [příjmení].

2. Takto rozhodl o žalobě, jíž se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím za užívání nebytového prostoru v rozsahu [anonymizována dvě slova] m² v prvém podzemním podlaží na adrese [adresa], v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v [anonymizováno] [část obce], v nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha, na [list vlastnictví], jednak z dlužného nájemného a jednak vydání bezdůvodného obohacení, které vzniklo žalované. Žalobkyně tvrdila, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor [číslo] [rok] ze dne [datum]. Žalobkyně se domáhala jednak dlužného nájemného, původně včetně záloh za služby, za dobu leden až [anonymizováno] [rok], měsíčně [částka], nájemné [částka], včetně DPH a měsíční zálohy za služby [částka] včetně DPH, dále za dobu leden až [anonymizováno] [rok] měsíční nájemné [anonymizována dvě slova], [částka], včetně zálohy za služby, z toho nájem [anonymizována dvě slova], [částka] včetně DPH, kdy v měsíci březnu [rok] došlo žalobkyní k částečnému započtení pohledávky žalované a dlužná částka pak byla je [anonymizována dvě slova], [částka]. Dále za dobu od ledna do [anonymizováno] [rok] požadovala žalobkyně měsíční nájemné [anonymizována dvě slova], [částka] včetně DPH a zálohy za služby [částka] včetně DPH, měsíčně. Dále požadovala nájemné za dobu leden až červenec [rok] v částce [anonymizována dvě slova], [částka] včetně DPH, měsíčně. Dále pak zaplacení faktury [číslo] splatné [datum], na [anonymizováno], [částka] jako vyúčtování nákladů tepla, ísmeny TUV, vodného a stočného za dobu [anonymizována dvě slova] až [datum], faktury [číslo] splatné [datum] na částku [číslo], [částka] za úklid od [datum] do [datum], faktury [číslo] splatné [datum] na částku [částka] za odvoz odpadu, za úklid, tepla a TUV za dobu od [anonymizována dvě slova]. Až [datum], elektrickou energii za dobu od [anonymizována dvě slova]. do [datum], vodné a stočné, od [anonymizována dvě slova]. do [datum] faktury [číslo] splatné [datum], částku [částka], za elektřinu za období od [datum] do [datum], osvětlení za dobu od [datum] do [datum], vodné, stočné od [datum] do [datum], teplo za dobu od [datum], od [datum], TUV od [datum] do [datum], odpad za dobu od [datum] do [datum], úklid za dobu od [anonymizována dvě slova]. do [datum]. Dále faktury [číslo] splatné [datum] na částku [částka] vyúčtování tepla, TUV, odpadu a úklidu za dobu od [číslo] [rok], faktury [číslo] splatné [datum] na částku [částka] za elektřinu za dobu od [datum] do [datum], osvětlení od [datum] až [datum], vodné, stočné od [datum] do [datum], odpad za leden až červenec [rok] a úklid za leden [rok]. Žalobkyně tvrdila, že dlužná částka v okamžiku podání žaloby, nebyla uhrazena a poslední předžalobní výzva byla žalované zaslána [datum].

3. Ve věci byl vydán platební rozkaz a žalovaná namítala proti tomuto odporu, že pominula, že nebytové prostory nebyly užíváníschopné. Tvrdila, že je nemohla k účelu, ke kterému byly pronajaty, užívat. Místnosti byly zasažené vlhkostí, plísněmi na podlaze a stěnách a v důsledku netěsnosti potrubí odpadních vedeného pod stropem, ze kterého začala unikat odpadní voda do nebytových prostor a konstrukcí stavby. Stav nebytových prostor byl zdokumentován na videu a fotografiích, od počátku byl naprosto nevyhovující. V prostorách byl také zaznamenán výskyt krys a dalších hlodavců. Dále namítala, že žalobkyně pominula, že žalovaná nejprve prostory provizorně zajistila, následně opravila s nemalými investicemi, uvedla prostory do stavu předpokládaného smlouvou. Žalovaná potvrdila, že [datum] uzavřela smlouvu o nájmu uvedených nebytových prostor, které si pronajala k uskladnění tiskovin, reklamních„ propagačních předmětů“, zařízení a spotřebního zboží. Výše nájemného byla pro rok [rok] sjednána ve výši [částka] měsíčně bez DPH od počátku roku následujícího, [částka] měsíčně bez DPH. Žalovaná původně předpokládala, že prostory vyčistí, vymaluje a od roku [rok] je bude moci užívat. Krátce po uzavření smlouvy, se v místnosti [anonymizováno], objevila u stropu vlkost z prosakující vody. Toto žalovaná ohlásila pronajímateli paní [příjmení] a panu [příjmení], tento zajistil částečnou opravu štukové omítky, tato prosakovala i nadále tak, že v místnosti S [číslo] opadala štuková omítka stropu, i přilehlých stěn a v místnosti S1.78 se štuk od stropu vyvalil, až do půli stěny odpadl, odpadly i obklady, vzduly se podlahy a dlažba. V důsledku toho došlo k poškození i podlahové vrstvy, byl tam rozdroben beton, vznika plíseň pod krytinou, ve všech prostorách. Tyto vrstvy na podlaze se ukázaly natolik nesoudržnými, že neumožňovaly ani pohyb manipulační techniky, tedy ani zavezení materiálu, který tam žalovaná chtěla uskladnit. Jednatel žalované tvrdil, že bylo dohodnuto, že žalovaná uvede prostory do užíváníschopného stavu s tím, že po dobu oprav„ bude nájemné sníženo na úraveň roku [rok]“, nebude účtováno a nájemcem bude placeno následně, po dokončení oprav„ uvedení prostorů do užíváníschopného stavu vozovky“. Mělo být provedeno vzájemné vypořádání nákladů, oprav, oproti nájemnému, případně měl být uzavřen dodatek nájemní smlouvy. Žalovaná podle této dohody postupovala a v druhé polovině roku [rok] do skladu nastěhovala své věci a inventář. S měsíčním odstupem pak zjistila, že v důsledku rozsáhlého úniku odpadní vody, došlo k trvalému poškození uskladněných věcí, i v ostatních místnostech bylo patrné zavlhání stěn a stropů. Proto žalovaná všechny své uskladněné věci odstěhovala do náhradních, provizorně pronajatých, prostor a tvrdila, že od roku [rok] prostory nemohla užívat pro únik odpadních z provozovny fast foodu„ umístěném“ ve vyšším podlaží budovy. [ulice] firma, která prováděla opravy pro žalovanou, odmítla„ bez požadavku vlastníka“ do odpadního systému zasahovat. Žalovaná tvrdila, že se znovu obracela na pronajímatele, aby učinil nějakou nápravu a jednatel žalované sjednal s panem [příjmení], [příjmení] a [anonymizováno]. U žalobkyně docházelo k častým personálním změnám a žalovaná tvrdila, že přestože se již s v roce [rok] s tehdejším ředitelem Ph.D. [příjmení] dohodla na uzavření dodatku nájemní smlouvy, který by po provedení oprav, vyřešil nějaký zápočet provedené investice žalované, nebo vzájemného vypořádání, tak i když o to žalovaná usilovala, tak žádný takový dodatek uzavřen nebyl. Jeho uzavření přislíbil i nový ředitel žalobkyně pan [jméno] [příjmení]. Další ředitel žalobkyně, pan [příjmení], již s věcí obeznámen nebyl.

4. Soud prvého stupně na podkladě provedeného dokazování, které pečlivě uvedl ve svém odůvodnění rozhodnutí, dospěl k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena za účinnosti zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor nájemní smlouva, na dobu určitou. Žalovaná prostor převzala, následně zjistila potřebu provedení oprav a soud tak vzal za prokázané, že jednatel žalované se se žalobkyní, s osobou oprávněnou, za žalobkyni takovou dohodu uzavřít, dohodl tak, že provede opravy, za částku maximálně [částka] bez DPH. Po jejich provedení mělo dojít k uzavření dodatku k nájemní smlouvě, započtení na nájemné, nebo i k prodloužení doby pronájmu. K tomuto však již nedošlo. Žalobkyně od smlouvy odstoupila, pro neplacení nájemného žalovanou, v srpnu [rok], podle smlouvy. Žalovaná prostory žalobkyni hned nepředala, učinila tak až [datum]. Za dobu po odstoupení od smlouvy se žalobkyně proti žalované domáhá zaplacení bezdůvodného obohacení, ve výši, která odpovídala, dle tvrzení žalobkyně, zvyšovanému nájemnému. Žalovaná v průběhu řízení provedla zápočet, při jednání dne [datum] ve výši [částka], včetně DPH za práci, které v nebytovém prostoru provedla a zaplatila, dále nároky z titulu náhrady škody vzniklé žalované, v souvislosti s nuceným vystěhováním věcí v prostoru uskladněných, ve výši [částka], dále za nájem prostor, kde žalovaná své věci uskladnila a za toto zaplatila nájem prostor, za období [číslo] [rok] částku [částka], za rok [rok], [částka], za rok [rok], [částka], celkem [částka], tuto částku také žalovaná uplatnila k započtení na pohledávku žalobkyně.

5. Soud prvého stupně vzal tak za prokázané, že žalobkyně dala souhlas s provedením oprav, do výše [částka] bez DPH, tj. [částka] s DPH, viz zápis z [datum] a bylo prokázáno, a že do výše částky [částka] s DPH práce odsouhlasené Bc. [příjmení], za žalovanou provedeny byly a žalovanou zaplaceny, pak pokud zpochybňovala použitý systém NORMEX na stanovení obecné ceny prací, tak ze závěru znaleckého posudku bylo prokázáno, že dle ceníku [příjmení] by cena byla ještě vyšší. Žalovaná však dále nepostupovala podle předchozí dohody, měla žalobkyni předložit doklady o provedených pracích, případně sama mohla nějaký zápočet provést, zápis ze dne [datum] však předpokládal, že bude uzavřen ke smlouvě nějaký dodatek, který by řešil, například i prodloužení doby nájmu, protože částka vynaložená žalovanou by byla mnohem vyšší, než tehdy dlužné nájemné. Žádný takový dodatek však již uzavřen nebyl a žalovaná tvrdila, že toto bylo podmiňováno nejprve zaplacením dlužného nájemného. Žalovaná sama nájem neukončila, ani tedy neprovedla v té době žádný zápočet.

6. Soud prvého stupně dále dospěl k závěru, že žalobkyně neprokázala, že jí po dobu trvání nájemního vztahu vzniklo právo na nájemné ve vyšší částce, než kterou předpokládala smlouva od [datum] tedy [částka] a [částka] DPH, tedy částku [částka], protože nebylo prokázáno, žae by žalobkyně řádně oznámila žalované zvyšování nájemného o inflaci. Dále dospěl k závěru, že žalovaná provedla platně zápočet co do částky [částka] s DPH za práce provedené na nebytovém prostoru podle dohody, se souhlasem pronajímatele, který se zavázal i vynaloženou částku započíst. Ohledně této částky se tedy nejedná o bezdůvodné obohacení, ale o nárok vzniklý z dohody účastníků, ohledně započtení investic, vynaložených žalovanou. Soud naopak nedospěl k závěru, že žalované vzniklo právo na započtení dalších částek, pokud jde o vynaložené částky, žalovanou, ohledně dalších oprav, jejichž potřebu žalovaná žalobkyni neoznámila, nebo alespoň o tom soudu nemohla předložit žádný doklad, ani pokud jde o tvrzený nárok na náhradu škody, v podobě nákladů na odstěhování věcí žalované a jejich uskladnění v jiném prostoru, protože žalobkyně nemohla předejít dalším škodám žalované, která ji o vzniklé situaci neinformovala, sama ani nájem neukončila, náhrada škody je požadována i za dobu, kdy byl nájem ukončen ze strany žalobkyně, pro neplacení, odstoupením od smlouvy. Provedeným zápočtem žalované ze dne [datum] tedy zanikla pohledávka žalobkyně ohledně nájemného ve výši [částka] měsíčně do ukončení nájmu, 10 × bezdůvodné obohacení po [částka] a za zbylou část měsíce 7/ [rok] do vyklizení prostoru žalovanou, bylo přiznáno bezdůvodné obohacení ve výši [částka] měsíčně. Jak soud uvedl, nebylo požadováno vypracování znaleckého posudku, byť žalovaná tvrdí, že prostor neužívala, tak ale ani dlouhodobě věc neřešila, prostor žalobkyni nepředala, žalobkyně ho tedy nemohla opravit, ani dál pronajmout. V této souvislosti poukázal na rozhodnutí NS ČR ve věci [spisová značka] a další. A uzavřel, že s ohledem na stav prostor, dle jeho názoru, by žalobkyně nepronajala uvedený prostor za částku, ohledně které předložila znalecký posudek, vypracovaný při prodeji celého objektu, který se technickým stavem prostor vůbec nezabýval. Ve zbylé částce za nájemné a bezdůvodné obohacení převyšující částku [částka], žalobu tak zamítl. Z částek nájemného, které zanikly zápočtem, bylo přiznáno příslušenství pohledávky, zákonný úrok z prodlení do doby zápočtu. U bezdůvodného obohacení bylo žalobkyni v závěru řízení požadováno příslušenství pohledávky až od výzvy k zaplacení. Jestliže žalobkyně z prodlení žalované dovozovala z výzvy doručené žalované dne [datum], tak dne [datum] mohla žalovaná plnit a její prodlení nastalo až dne [datum]. Za den [datum] proto žaloba byla zamítnuta. U částek za služby, ať po dobu nájmu nebo bezdůvodného obohacení, kde nebyly doloženy doklady o doručení faktur, bylo přiznáno příslušenství po doručení žaloby a uplynutí lhůty k plnění až od [datum]. Soud prvého stupně pak ještě uvedl, že žaloba byla také zamítnuta co do částek, které převyšovaly měsíční částku [částka], co do příslušenství z pohledávky, které zanikla zápočtem, od [datum] do zaplacení, u služeb, příslušenství zamítnuto za dobu před doručením žaloby a uplynutí lhůty k plnění. Pokud jde o služby poskytované s nájmem, tak poté, což žalobkyně žalobu omezila o zálohy, které již žalovat nemohla, o služby, které žalované neposkytovala, ohledně zbylé částky, dle uvedených faktur soud žalobě vyhověl. Žalovaná potvrdila, že prvé vyúčtování služeb obdržela, nijak ho nereklamovala, pouze nezaplatila. Za další období se již jedná o částky bezdůvodného obohacení, doloženého žalobkyní. Prostor byl součástí objektu, náklady byly přepočteny podle poměrových měřidel nebo dle plochy na jednotlivé nájemce. Takto to v nájemní smlouvě bylo upraveno a žalovaná to nezpochybňovala.

7. V otázce námitky žalované, ohledně částečného promlčení nároku uplatněného žalobkyní a v otázce námitky promlčení uplatněné žalovanou, ohledně zápočtu žalované, dospěl soud k závěru, že nárok žalobkyně promlčen není, kdy vztah mezi účastníky soud posuzoval jako spor mezi podnikateli při jejich podnikatelské činnosti, například dle usnesení NS ČR [spisová značka], jakož i nálezem Ústavního soudu III US [číslo]. Dále soud prvého stupně poukázal na posouzení věci po právní stránce, a to zejména na zák. č. 116/1990 Sb., jakož i souvislých ustanovení občanského zákoníku, a to před novelou, jakož i po novele a následně rozhodla o nákladech řízení, a to podle § 146 odst. 2 věta prvá o. s. ř., tj. mezi účastníky a o nákladech státu pak podle § 148 odst. 1 o. s. ř.

8. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně odvolání, kterým se domáhala toho, aby rozsudek soudu prvého stupně byl změněn tak, že žalobě bude vyhověno i ohledně částky [částka] a žalobkyni budou přiznány náklady řízení. V odvolání mimo jiné zdůraznila, že soud nepostupoval správně ve vztahu k započtení provedených investic a oprav ([částka] bez DPH), neboť v zápise ze dne [datum] je uveden postup po ukončení úprav a hovořil o něm i svědek [příjmení] [příjmení] při svém výslechu. Práce měly probíhat v předmětných prostorech od listopadu [rok] do dubna [rok] a žalovaný je nepředložil žalobci doklady o nákladech vložených do nebytových prostor, dodatek tak neměl být podle čeho vypracován. Žalovaná ostatně ani v roce [rok] nemohla jakékoliv investice prokázat, když faktura [číslo] byla vystavena až dne [datum] a faktura [číslo] dne [datum]. Pokud jde o předložené pokladní doklady o zálohách, ty nepředstavují samostatný účetní doklad, ale měly být zohledněny ve faktuře. Ani na jedné faktuře pak nejsou specifikovány konkrétní provedené investice a náklady a nabídkový rozpočet stačit nemůže. Soud prvého stupně nezkoumal, zda byly faktury žalovanou uhrazeny, žalobkyni proto není zřejmé, jak dospěl k závěru, že práce byly provedeny a žalovanou uhrazeny. Soud prvého stupně ani nezkoumal, zda měla žalovaná uvedené částky v účetnictví, zda prováděla odpisy, jak měla ošetřeno, že vkládá investice do cizího dlouhodobého majetku. Znalecký posudek znalce [jméno] [příjmení] ani jeho doplnění pak nelze akceptovat, neboť je zpochybněna nestrannost při vypracování znaleckého posudku a rovnou stran řízení. Žalobkyně má tak za to, že kdyby byl stav natolik špatný a havarijní, tak by to byl žalovaná jako nájemce, která by smlouvu předčasně ukončila, případně smlouvu ani neuzavírala. Pokud by tomu tak by ho i o tom informoval i zhotovitel, jako odborník v této věci. Závěrem ještě zdůraznila, že soud prvého stupně pochybil, jestliže posoudil vztah mezi účastníky, a to jako spor mezi podnikateli při jejich podnikatelské činnosti a promlčecí doba tedy byla čtyřletá, k promlčení nároku proto nedošlo.

9. Žalovaná ve svém odvolání proti rozsudku soudu prvého stupně navrhla, aby rozsudek soudu prvého stupně byl změněn tak, že žaloba bude v celém rozsahu zamítnuta.

10. Žalovaná ve svém obsáhlém odvolání mimo jiné zdůraznila, že určení výše nájemného ze strany soudu prvého stupně je zcela nesprávný. Dále pak uvedla to, že výše bezdůvodného obohacení nezohledňuje (prokázaný) havarijní stav, ve kterém se prostory nacházely a který žalovaná ani nemohla pro nesoučinnost pracovníků žalobkyně zcela odstranit. Vyhovující výrok I, má žalovaná za nesprávný, i pokud jde o přiznání žalobou uplatněného nároku za zaplacení„ služeb“, spojených s nájmem a užíváním. [jméno] žalobkyně v průběhu řízení potvrdila, že vystavení vyúčtování nejsou řádná. V souvislosti s problematikou předloženého rozhodnutí pak poukázala žalovaná i na rozsudek ČR NS sp. zn. [spisová značka] jakož i [spisová značka], jakož i Ś ČR sp. zn. IV ÚS 2495/09. Závěrem ještě poukázala na to, že v průběhu řízení namítla promlčení těch nároků žalobkyně, jejichž splatnost nastala do [datum], vycházela přitom z názoru, že nájemné je opakující se platbou, jejíž splatnost nastává každý měsíc a ačkoliv má nárok základ v dřívější právní úpravě, je s ohledem na § [číslo] odst. [anonymizováno] a § 3036 o. z., třeba posuzovat nájemní vztah mezi účastníky (stejně tak během promlčecích lhůt) podle nyní platného zákona č. 89/2012 Sb.. Přitom žalovaná vycházela ze závěru, kterého v obdobné právní věci vyložil NS v rozsudku ze dne [datum rozhodnutí] sp. zn. [spisová značka].

11. Odvolací soud k odvolání účastnic přezkoumal rozsudek soudu prvého stupně, jakož i řízení jeho vydání předcházející (§ 212, § 202 a o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání účastníků nejsou opodstatněná.

12. Soud prvého stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatečný skutkový podklad, provedené důkazy správně hodnotil ve smyslu ustanovení § 132 o. s. ř., a nepochybil ani v právním posouzení věci, který je výše uveden. Odvolací soud se s jeho závěry zcela ztotožňuje a pro stručnost svého odůvodnění odkazuje na pregnantní odůvodnění rozhodnutí soudu prvého stupně. V posuzované věci odvolací soud zcela souhlasí se závěrem soudu prvého stupně, že žalobkyně neprokázala, že ji pod dobu trvání nájemního vztahu vzniklo právo na nájemné ve vyšší částce, než kterou předpokládá smlouva od [datum], tedy [částka] a [částka] DPH, tedy [částka], protože nebylo prokázáno, že by žalobkyně řádně oznámila žalované zvyšování nájemného o inflaci. Dále souhlasí i s tím, že žalovaná provedla platně zápočet co do částky [částka] s DPH za práce provedené na nebytovém prostoru dle dohody, se souhlasem pronajímatele, který se zavázal i vynaloženou částku započíst. Ohledně této částky se zjevně nejedná o bezdůvodné obohacení, ale o nárok vzniklý z dohody účastníků, ohledně započtení investic, vynaložených žalovanou. Odvolací soud se dále ztotožňuje s tím, že žalované nevzniklo i právo na započtení dalších částek, pokud jde o vynaložené částky, žalovanou, ohledně dalších oprav, jejichž potřebu žalovaná žalobkyni neoznámila, případně nepředložila žádný doklad, a to ani pokud jde o tvrzený nárok na náhradu škody v podobě nákladů na odstěhování věcí žalované a jejich uskladnění v jiném prostoru. Provedeným zápočtem tak zanikla pohledávka žalobkyně ohledně nájemného ve výši [částka] měsíčně do ukončení nájmu.

13. Co se týká námitky žalované ohledně částečného promlčení nároku uplatněného žalobkyní a v otázce námitky promlčení uplatněné žalovanou, ohledně zápočtu žalované, dospěl soud k závěru, že nárok žalobkyně promlčen není. Za situace, kdy odvolací soud se zcela ztotožnil se závěry soudu prvého stupně, jakož i s jeho rozhodnutím, postupoval podle § 219 o. s. ř., tj. rozsudek soudu prvého stupně jako zcela věcně správný potvrdil, a to s odkazem na podrobné odůvodnění rozsudku soudu prvého stupně.

14. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn ustanovením § 224 odst. [anonymizováno] ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. a úspěšné žalované byla přiznána náhrada nákladů odvolacího řízení za 3 úkony právní služby a to z částky [částka], a 3 úkony právní služby podle § 9 vyhl. č. 177/1996 Sb., [částka], trojnásobek režijního paušálu podle § 13 odst. 3, téže vyhlášky, včetně soudního poplatku [částka], tj. celkem [částka].