o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

1. Soud I. stupně shora označeným rozsudkem zrušil spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k pozemkům parc. [čísla], vše v katastrálním území [adresa], přikázal do výlučného vlastnictví žalovaného (výrok II.). Pozemky nezapsané ke dni vydání rozsudku v katastru nemovitostí, které byly vymezeny z pozemku parc. [číslo], zahrada, katastrální území [adresa], geometrickým plánem pro rozdělení pozemku ze dne [datum], [čísla], [čísla], vypracovaným [tituly před jménem] [jméno FO], potvrzeným Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa], dne [datum], a to pozemky: [čísla] přikázal do výlučného vlastnictví žalovaného (výrok III.). Pozemky parc. [čísla], vše v katastrálním území [adresa], přikázal do výlučného vlastnictví žalobce (výrok IV.). Pozemky nezapsané ke dni vydání rozsudku v katastru nemovitostí, které byly vymezeny z pozemku parc[číslo] zahrada, katastrální území [adresa], shora označeným geometrickým plánem, a to pozemky parc.č[čísla], pozemky nezapsané ke dni vydání rozsudku v katastru nemovitostí, které byly vymezeny z pozemku parc. [číslo], travní plocha, katastrální území [adresa], shora označeným geometrickým plánem, a to pozemky parc. [čísla] pozemek nezapsaný ke dni vydání rozsudku v katastru nemovitostí, který byl vymezen z pozemku parc. [číslo], travní plocha, katastrální území [adresa], shora označeným geometrickým plánem, a to pozemek parc. [číslo], pozemky nezapsané ke dni vydání rozsudku v katastru nemovitostí, které byly vymezeny z pozemku parc. [číslo], travní plocha, katastrální území [adresa], shora označeným geometrickým plánem, a to pozemky parc. [čísla], přikázal do výlučného vlastnictví žalobce (výrok V.). Současně vyslovil, že žádný z účastníků a vedlejších účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok VI.).

2. Takto bylo rozhodnuto o žalobě podané dle ust. § 1143 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví žalobce a žalovaného ke shora označeným pozemkům, na nichž je umístěna část zahrádkářské osady Jenerálka. Žalobce je vlastníkem ideálních 46/64 pozemků, vlastnické právo nabyl kupní smlouvou uzavřenou dne [datum]. Žalovaný je vlastníkem ideálních 18/64 pozemků, přičemž správa pozemků náleží Městské části [adresa] (vedlejšímu účastníkovi 2/).

3. Soud I. stupně rozhodl o zrušení spoluvlastnictví s odkazem na ust. § 1143 a § 1140 odst. 2 o. z. V závěrečné fázi řízení již žalovaný nenavrhoval zamítnutí žaloby na zrušení spoluvlastnictví (s odůvodněním, že zrušení je žádáno v nevhodnou dobu) a shodně se žalobcem žádal zrušení spoluvlastnictví. Řízení bylo do dubna roku 2023 přerušeno do skončení řízení vedeného u Obvodního soudu pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka], kde byla řešena otázka, zda převodem spoluvlastnického podílu na žalobkyni nebylo porušeno předkupní právo vlastníků chatek v zahrádkářské kolonii a zda vlastníky spoluvlastnického podílu namísto žalobkyně nebudou osoby, od nichž žalobkyně spoluvlastnický podíl nabyla, tj. [adresa]. [adresa], narozená [datum], bytem [adresa] [adresa] a [jméno FO], narozená [datum], bytem [adresa]. Uvedené řízení skončilo pro vlastníky chatek negativně.

4. Soud I. stupně při vypořádání přistoupil k reálnému rozdělení pozemků mezi účastníky (§ 1144 odst. 1 o. z.), které shledal dobře možným. Na konkrétním způsobu rozdělení pozemků se účastníci shodli (pro případ, že soud nevyhoví návrhu na přikázání všech pozemků do výlučného vlastnictví jednoho nebo druhého z nich), návrh rozdělení připravila Městská část [adresa] (ta opatřila i oddělovací geometrický plán). Předem akceptované rozdělení odpovídá výši spoluvlastnických podílů žalobce a žalovaného; rozdělením byly vytvořeny dva kompaktní celky, které jsou samostatně přístupné; rozdělením pak nedojde k žádnému znehodnocení oddělených pozemků, ani ke snížení jejich tržní hodnoty. Pozemky jsou užívány v souladu s územním plánem, který lokalitu zařadil do ploch PZO – zahrádky a zahrádkové osady. Soud I. stupně zdůraznil, že reálné rozdělení pozemků odpovídá preferencím zákonodárce. Argumentaci žalovaného, že z důvodů veřejného zájmu je na místě, aby spoluvlastnictví bylo vypořádáno tak, že pozemky budou přikázány žalovanému, jelikož takové řešení zachrání zahrádkáře, kteří mají umístěny na pozemcích desítky chatek, přičemž je třeba přihlížet ke spekulativnímu, nemravnému chování žalobce (ten si podíly na pozemcích zakoupil, ačkoliv se pozemky nachází v areálu zahrádkářské kolonie, nemá k pozemkům přístup, není od počátku spokojen ve spoluvlastnictví a se stavem pozemků, vede proti jednotlivým zahrádkářům řízení o vyklizení chatek, které zahrádkáři pokojně užívají po více než 60 let), soud I. stupně nepřisvědčil. Připomněl, že i žalobkyni ve způsobu užívání pozemků limituje územní plán, tj. pozemky i po jejich reálném rozdělení mezi spoluvlastníky nelze užít jinak než pro účely drobného zahrádkaření. Dále podotkl, že žalovaný na ochranu zájmů jednotlivých zahrádkářů v zahrádkářské kolonii ničeho kromě proklamací neučinil; neuzavřel kupní smlouvu s předchozími vlastníky, aby zachoval vlastnickou celistvost zahrádkářské kolonie nebo alespoň její části.

5. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a ze závěrů vyjádřených ve stanovisku pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS-st. 59/23 ze dne [datum]. Vyšel tedy z obecného východiska, že toto řízení má povahu „iudicii duplicis“ a nelze určit, který účastník má ve věci úspěch. Žádné (Ústavním soudem připuštěné) mimořádné okolnosti, které by odůvodňovaly odklon od obecné zásady, že žádný z účastníků nehradí druhému náklady řízení, soud I. stupně neshledal.

6. Rozsudek napadl včasným odvoláním žalovaný. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení – za účelem zjištění výše ceny předmětných pozemků, potažmo přiměřené náhrady, kterou žalovaný žalobci zaplatí.

7. Žalovaný namítl nepřezkoumatelnost rozsudku proto, že se soud I. stupně nezabýval jeho argumenty o nutnosti přikázat celé pozemky do jeho vlastnictví (za přiměřenou finanční náhradu); v odůvodnění soud I. stupně neuvedl jakákoliv skutková zjištění týkající se této argumentace. Žalovaný je přesvědčen, že veškeré pozemky by měly být přikázány do jeho vlastnictví s ohledem na to, že na pozemcích se desítky let nachází zahrádkářská kolonie a s ní související chatky ve vlastnictví rozličných třetích osob. Chatky byly vybudovány v 60. letech minulého století zpravidla právními předchůdci aktuálních vlastníků. Je dán vysoký veřejný zájem na zachování zahrádkářské kolonie a přikázání všech pozemků do vlastnictví žalovaného je jedinou cestou, jak existenci zahrádkářské kolonie (a v ní umístěné chatky) zachovat. Žalobce dal zcela jasně najevo, že na zachování chatek nemá zájem, zahájil desítky sporů o jejich odstranění proti jednotlivým zahrádkářům. V zahájených řízeních spoléhá na to, že aktuálně se vlastníkům chatek nepodaří dohledat historické dokumenty o vlastnictví; spory často končí i s ohledem na pokročilý věk zahrádkářů, kteří nemají zájem účastnit se zdlouhavých soudních řízení, tak, že se vyklizovaní raději vzdají svého vlastnictví, než aby vynakládali neúměrné náklady na právní zastoupení. Žalobce přitom podíl na pozemcích nabyl, ačkoliv se pozemky nacházejí v areálu zahrádkářské kolonie, nemá k pozemkům zajištěný dostatečný přístup (vedl řízení o zřízení nezbytné cesty), žalobce není spokojen se stavem spoluvlastnictví a se stavem pozemků. Dle žalovaného byl postup žalobce ryze spekulativní. Žalobce zneužívá právo, nemůže se proto dovolávat právní ochrany, návrh žalobce je v rozporu s dobrými mravy. Pokud dojde k reálnému rozdělení pozemků, které přijal soud I. stupně, umožní to žalobci domáhat se odstranění desítek chatek, které se na pozemcích (jež mu připadnou) nacházejí. Soud I. stupně tedy svým rozhodnutím ohrozil řadu třetích osob. Přikázání všech pozemků do vlastnictví obce by poskytlo ochranu všem vlastníkům chatek nacházejících se na pozemcích a umožnilo by nerušený výkon jejich vlastnického práva (žalovaný by ukončil veškeré spory se zahrádkáři) a v konečném důsledku by přispělo ke smysluplnému rozvoji daného území.

8. Žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Zdůraznil, že soud I. stupně vycházel z toho, že primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci, a správně se zabýval jen tím, zda lze nemovitou věc rozdělit a tímto směrem také zaměřil rozsah dokazování, jakož i odůvodnění rozhodnutí. Rozhodnutí soudu bylo pro účastníky předvídatelné a očekávané, způsob rozdělení ostatně plně odpovídá návrhu účastníků, přičemž návrh připravil správce spoluvlastnického podílu žalovaného. Na té části pozemků, která má připadnout žalobci, vlastní chatky samotný žalobce (13 chatek), dále je v této části několik chatek, které vlastní noví vlastníci se žalobcem spolupracující (3 chatky), 1 chatka je zbourána a jen 6 chatek v této části není z hlediska žalobce majetkově dořešeno. Pozemek, který má připadnout žalovanému, pak zahrnuje převážně chatky, které žalobce zatím nevlastní. Tím, že se žalovaný proti rozsudku odvolal, zapříčinil situaci, kdy zahrádkáři, kteří mají chatky na (budoucích) pozemcích žalovaného, jsou nadále v nejistotě, jak celé vypořádání dopadne a zda budou pokračovat řízení o odstranění neoprávněných staveb vedených proti nim žalobcem. Vypořádáním spoluvlastnictví, jak je obsaženo v napadeném rozsudku, dojde u pozemků, které mají připadnout žalobci, ke sjednocení vlastnictví pozemků a staveb na těchto pozemcích, což je minimálně z důvodu eliminace potenciálních spoluvlastnických sporů žádoucí.

9. Žalobce se ohradil proti tvrzení žalovaného, že je dán vysoký veřejný zájem na zachování zahrádkářské kolonie a že přikázání pozemků do vlastnictví žalovaného je jedinou cestou, jak existenci kolonie a v ní existující chatky zachovat. Předně si žalobce není vědom žádné právní úpravy, která by zakotvovala vysoký nebo jakýkoliv jiný veřejný zájem na zachování zahrádkářské kolonie. Pakliže žalovaný má tímto zájmem na mysli zachování hledisek zastavitelnosti dle platného územního plánu, tak žádné takové hledisko není nikým porušováno a porušováno ani nebude. Žalobce potvrdil, že má zájem zachovat využití pozemku v souladu s územním plánem. Tvrzení žalovaného, že přikázání pozemku do jeho vlastnictví je jedinou cestou, jak zahrádkářskou kolonii zachovat, neodpovídá skutečnosti – vzhledem k dosavadnímu vývoji lokality a mnohosti vlastnických vztahů. Zahrádkářská osada Jenerálka se nachází na ploše o výměře cca 20 ha a je zde 397 zahradních chatek a zahrádek zakomponovaných do zeleně s parkovou úpravou. Pozemky ve spoluvlastnictví žalobce a žalovaného tvoří pouze necelou 1/10 z celkové rozlohy zahrádkářské osady. V současnosti započala privatizace pozemků, na kterých byla osada postavena, do vlastnictví uživatelů a členů osady. Pozemky jsou primárně ve vlastnictví České republiky s příslušností hospodaření pro [právnická osoba]; vlastníci staveb chatek na pozemcích ve vlastnictví České republiky budou v budoucnu využívat a někteří již využili svého předkupního práva jako vlastníka stavby. V kolonii se nacházejí i pozemky v podílovém spoluvlastnictví České republiky a třetích fyzických osob, dále zde byly v rámci církevních restitucí vydány náhradní pozemky Řádu premonstrátů. Zachování celistvosti zahrádkářské kolonie jako při jejím vzniku tedy nelze považovat za reálné.

10. Námitka žalovaného ohledně údajného postupu žalobce v rozporu s dobrými mravy a ohledně údajného zneužití práva je nekonkrétní. Žalobce nepopírá, že v případech vlastníků, kteří odmítají hradit tržní nájemné za užívání pozemku a kteří nejsou ochotní se se žalobcem domluvit na podmínkách dalšího užívání pozemku, jež není v jejich vlastnictví, postupuje tak, že se právní cestou domáhá odstranění neoprávněných staveb. Chatky vznikly na předmětných pozemcích bez souhlasu a vědomí tehdejších spoluvlastníků – právních předchůdců žalobce. Podle žalobce by ochranářský postoj žalované vůči vlastníkům staveb měl být minimálně proporcionální (ve vztahu ke skutečným veřejným zájmům, které by samospráva měla prosazovat), přiměřený (s ohledem na zjevnou neoprávněnost staveb) a alespoň se snahou o určitou vyváženost vůči ostatním občanům hlavního města Prahy a jejich zájmům. Pro většinu občanů hlavního města Prahy, kteří nemají možnost prakticky bezplatného užívání zahradních dílců, je existence zahrádkové kolonie spíše negativní. Tito občané by nepochybně uvítali eventuální výtěžek z tržního pronájmu těchto pozemků na projekty, které jsou k využití pro širší okruh osob. Zahrádkové kolonie nadto svou uzavřeností (oplocením) představují pro ostatní občany neprostupné oblasti v jinak průchozí krajině. V postupu žalobce nelze shledávat nic, co by bylo možné označit jako zneužití práva nebo postup v rozporu s dobrými mravy. Žalobce pouze prokazuje, že stavby na pozemku vznikly jako neoprávněné bez souhlasu a vědomí tehdejších vlastníků a žádá narovnání mnoho let neřešených vztahů. Jako postup v rozporu s dobrými mravy by žalobce mohl označovat postoje vlastníků chatek, kteří buď neplatí v souvislosti s užíváním pozemků ničeho nebo platí pouze zcela minimální úhrady a kteří využívají benevolence a ležérního přístupu menšinového spoluvlastníka (žalovaného) a na úkor vlastníků se po desítky let obohacují. Dle žalobce žalovaný nenakládá s obecním majetkem hospodárně, pouze zajišťuje prostřednictvím Městské části [adresa] nákladný servis pro několik „vyvolených občanů“.

11. Oba vedlejší účastníci apelovali na urychlené ukončení tohoto soudního řízení. Uvedli, že další prodlužování s vysokou mírou pravděpodobnosti povede k dalšímu vyklizování jednotlivých zahrádkářů (žalobcem), jako se dělo doposud. Pro oba vedlejší účastníky je napadený rozsudek soudu I. stupně přijatelný s ohledem na zájem stávajících zahrádkářů – fyzických osob.

12. Vedlejší účastník 1) se vyjádřil tak, že řada zahrádkářů přistoupila na dohodu se žalobkyní. Současná situace se již týká několika jedinců a většina z nich by dnes uvítala hlavně rychlé ukončení sporu. Celá zahrádková osada Jenerálka v posledních letech navíc usiluje o to, aby pozemky, které spravuje, přešly do vlastnictví jednotlivých zahrádkářů. Pokud dojde k privatizaci pozemků nebude v ničí moci uhlídat, aby je postupně nevykoupil kdokoliv s jakýmkoliv úmyslem.

13. Podobně jako žalobce i vedlejší účastník 2) připomněl, že navržené rozdělení je postaveno na základech odpovídajících výši spoluvlastnických podílů za současného zachování co nejvíce stávajících zahrádkářů na pozemcích ve vlastnictví obce (celkem [hodnota]). V konečném důsledku není v zájmu zahrádkářů, ani Městské části [adresa], aby na pozemcích ve správě Městské části [adresa] měl chatky žalobce a aby jediným zahrádkářem v osadě byl žalobce. K tomu by mohlo dojít, pokud by toto řízení bylo ještě protahováno. Za poslední rok soudního řízení žalobkyně „vyklidila“ více jak desítku zahrádkářů a nabyla jejich chatky do vlastnictví.

14. Odvolací soud dle ust. § 212 a 212a o. s. ř. přezkoumal rozsudek soudu I. stupně včetně řízení, které vydání rozsudku předcházelo, a došel k závěru, že odvolání důvodné není.

15. Odvolací soud neshledal důvod pro zrušení rozsudku dle ust. § 219a odst. 1, písm. b) o. s. ř. pro nepřezkoumatelnost danou nesrozumitelností či nedostatkem důvodů. Z odůvodnění rozsudku lze dobře seznat stěžejní důvody rozhodnutí, tj. především důvod, pro který soud nepřistoupil k přikázání pozemků do vlastnictví jednoho z účastníků, nýbrž k vypořádání reálným rozdělením pozemků. Soud I. stupně se pak relevantně (byť stručně) vyjádřil i k argumentaci žalovaného, podle které jen přikázání všech pozemků do jeho vlastnictví způsobí zachování celistvosti zahrádkářské kolonie na předmětných pozemcích. Připomněl, že územní plán determinuje využití pozemků, ať bude jejich vlastníkem žalobce nebo žalovaný.

16. Soud I. stupně postupoval plně v souladu s ust. § 1140 o. z. a ust. § 1143 o. z., když zrušil podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k předmětným pozemkům. Žádná jiná alternativa (zamítnutí žaloby) se ostatně nenabízela, když žalobce nehodlal ve spoluvlastnictví setrvat a žalovaný se (v závěru řízení) zrušením spoluvlastnictví souhlasil. Samotným vyvoláním tohoto řízení žalobkyně realizuje své zákonné právo na oddělení ze spoluvlastnictví dle ust. § 1140 odst. 1 a 2 o. z. (až na výjimky platí, že nikdo nesmůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat) a jen těžko lze uvažovat o tom, že by výkon tohoto práva mohl být v rozporu s dobrými mravy či že by toto právo mohlo být zneužito. Způsob vypořádání spoluvlastníků pak závisí na soudním rozhodnutí. Samotný návrh jednotlivých spoluvlastníků, jak má být spoluvlastnictví soudem vypořádáno, z povahy věci nemůže představovat zneužití práva či výkon práva v rozporu s dobrými mravy, neboť takovým návrhem spoluvlastník hmotné právo nevykonává.

17. Soudem I. stupně zvolený způsob vypořádání plně odpovídá zákonné úpravě a preferencím zákonodárce. Zvolen byl reálný způsob rozdělení, k němuž je v souladu s ust. § 1144 odst. 1 o. z. třeba přistoupit vždy, je-li to možné a nesníží-li se reálným rozdělením podstatně hodnota věci. V posuzovaném případě nadto konkrétní způsob reálného rozdělení navrhli sami účastníci. Odvolací soud příliš nerozumí úvaze žalovaného, podle které by se do způsobu vypořádání snad měly promítnout motivace žalobce při nabytí spoluvlastnického podílu a způsob hospodaření žalobce s tímto podílem, resp. neshody spoluvlastníků ohledně hospodaření se společnými pozemky (tj. to, že žalobce jako majoritní podílový spoluvlastník vede řízení o vyklizení pozemků vůči jednotlivým uživatelům).

18. Za stávající situace, kterou popisují shodně žalobkyně a oba vedlejší účastníci na straně žalovaného, nemá smysl řešit otázku, zda tu v posuzovaném případě existuje pádný důvod (společenský zájem prosazovaný v tomto řízení žalovaným – obcí) pro závěr, že na předmětné pozemky je na místě pohlížet jako na soubor věcí, u nichž reálné rozdělení „není dobře možné“ ve smyslu ust. § 1147 o. z. (a ust. § 1144 odst. 1 o. z.). Nemá smysl odpovídat na otázku, zda žalovaným formulovaný společenský zájem na zachování celistvosti zahrádkářské kolonie za využití předmětných pozemků k dosavaním účelům a stávajícím způsobem (resp. způsobem založeným v minulosti) může být výjimečným důvodem, pro který „není rozdělení věci dobře možné“. Jak plyne ze skutečností shodně uváděných žalobkyní a vedlejšími účastníky, žalovaným tvrzený zájem již nemůže být ochráněn tím, že nedojde k (rozsudkem soudu I. stupně provedenému) reálnému rozdělení pozemků. Je tomu tak proto, že drtivou většinu chatek na části, která má připadnout žalobci, vlastní sám žalobce, a dále poto, že v celé zahrádkářské osadě Jenerálka probíhá „privatizace“, tj. převod jednotlivých zahradních dílců do vlastnictví vlastníků chatek. Původní způsob hospodaření s pozemky v zahrádkářské kolonii (založený před rokem 1989) tedy v každém případě není do budoucna udržitelný.

19. Odvolací soud proto dle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný včetně věcně správného výroku o nákladech řízení.

20. Výrok o nákladech odvolacího řízení vychází rovněž z ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. (ve spojení s ust. § 224 odst. 1 o. s. ř.) za využití stanoviska pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl.ÚS-st. 59/23 ze dne [datum].