o zaplacení částky 566 118 Kč s příslušenstvím,

1. Shora v záhlaví uvedeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovaným povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalobcům částku 566 118 Kč s úrokem z prodlení 8,25 % ročně z této částky od 26. 5. 2021 do zaplacení ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Žalovaným uložil povinnost nahradit žalobcům náklady řízení ve výši 139 185 Kč k rukám zástupce žalobců do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). Žalovaným dále uložil povinnost nahradit státu náklady řízení, jejíž výše bude určena v samostatném usnesení do tří dnů od právní moci tohoto usnesení (výrok III.). Usnesením ze dne 19. 4. 2024 shora v záhlaví uvedeného čísla jednacího byla žalovaným uložena povinnost nahradit státu - České republice - na účet Obvodního soudu pro [adresa] náklady řízení ve výši 9 200 Kč do tří dnů od právní moci usnesení.

2. Uvedeným způsobem soud prvního stupně rozhodl o opakovaně uplatněném nároku žalobců (za jiné období) na zaplacení částky 566 118 Kč (původně 227 551 Kč) jako bezdůvodného obohacení, které žalovaným vzniklo tím, že rozestavěná stavba nacházející se v jejich společném jmění manželů se nachází na pozemcích p. č. [číslo] a [číslo], katastrální území [adresa], kterých jsou žalobci podílovými spoluvlastníky. Samotná stavba se nachází toliko na pozemku [číslo] o rozloze 187 m², z čeho 48 m² je nezastavěno, parcela č. [číslo] je užívána výhradně žalovanými, kteří si ji oplotili, činí 87 m². Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby jako nedůvodné, svoji obranu založili na zásadní námitce týkající se dostatku aktivní legitimace žalobců k tvrzeným pozemkům.

3. Skutková zjištění učiněná na základě provedeného dokazování soud prvního stupně podrobně rozvedl pod body 5-18 odůvodnění svého rozhodnutí.

4. Na základě skutkových zjištění učinil následující závěr o skutkovém stavu: z původních pozemků v k.ú. [adresa] p. č. [číslo] (vlastníkem byl [jméno FO]) a [číslo] (vlastníkem byl [jméno FO]), byla oddělena část (z pozemku [číslo] část [hodnota] o výměře 142 m2 a z pozemku [číslo] část [hodnota] o výměře 127 m2), z těchto takto oddělených částí [hodnota] a [hodnota] nově vznikl pozemek p. č. [číslo], přičemž z původního pozemku p. č. [hodnota] se nově stal [číslo]. Žalobci jsou vlastníky pozemků p. č. [číslo] a [číslo] k.ú. [adresa]. Pozemek p. č. [číslo] je částečně zastavěn stavbou ve vlastnictví žalovaných – trojdomkem, přičemž předmětná stavba činí prostřední část tohoto trojdomku, zbývající část pozemku se nachází částečně před domem a částečně za ním, kdy tato zadní část není přístupná z veřejné komunikace a je přístupná pouze ze stavby. Nezastavěné části pozemků jsou zarostlé náletovými porosty, jsou neudržované, kolem pozemku se nachází částečné oplocení. Celkem činí nezastavěná část pozemků 134 m², z toho pozemek p. č. [číslo], to je pozemek před stavbou, má výměru 87 m², část pozemku p. č. [číslo], která není zastavěná, to je za domem, činí 47 m². Celková výše ekvivalentu nájemného za žalované období od 1. 6. 2018 do 31. 5. 2021 byla stanovena znaleckým posudkem znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO] částkou 566 118 Kč.

5. V hmotněprávní rovině soud prvního stupně věc posoudil podle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen o.z.

6. Soud prvního stupně odkázal na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu, podle které je plněním bez právního důvodu, případně protiprávním užitím cizí hodnoty, tedy jednou ze skutkových podstat bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 odst. 2 OZ i stav, kdy je cizí pozemek užíván subjektem odlišným od jeho vlastníka bez nájemní smlouvy či jiného obdobného titulu. Prospěch v takové situaci vzniká tomu, kdo uživatelská oprávnění realizuje, aniž by za to čehokoliv hradil a jehož majetkový stav se tudíž nezmenšil, ačkoliv by se tak za obvyklých okolností stalo (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2006, sp. zn. 33 Odo 1051/2005). Nejvyšší soud rovněž dospěl k závěru, že k obohacení vlastníka stavby na úkor vlastníka pozemku dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat, a to bez ohledu na to, jakým způsobem své vlastnické právo ke stavbě realizuje (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2006, sp. zn. 33 Odo 1405/2005, či usnesení téhož soudu ze dne 3. 4. 2012, sp. zn. 28 Cdo 672/2012). Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích konstantně přijímá závěr, dle kterého užíváním cizí věci (v aktuálním případě pozemku) bez náležitého právního titulu vzniká uživateli majetkový prospěch, bezdůvodné obohacení, jež je povinen vydat.

7. Soud prvního stupně uzavřel, že žalobci jsou řádně zapsání v katastru nemovitostí jako vlastníci předmětných pozemků. Žádnou z v řízení předložených listin nebylo jejich současné vlastnické právo zpochybněno a soudu nebyla předložena ani žádná listina, která by jejich vlastnické právo v minulosti odnímala. Pokud byla předložena dvě rozhodnutí o vyvlastnění – prvé z nich se týkalo původního pozemku p. č. [číslo], toto vyvlastnění (rozhodnutí čj. Výst. [číslo] ze dne 15. 11. 1983) bylo však následně zrušeno (rozhodnutím ze dne 7. 2. 1984), neboť jeho vlastník, [jméno FO], souhlasil v průběhu odvolacího řízení proti tomuto rozhodnutí s nabídkou, že část tohoto pozemku odprodá státu – což také učinil smlouvou ze dne 22. 12. 1983 (jednalo se o již zmíněnou část pozemku [hodnota] o výměře 142 m2). Rovněž vlastník [jméno FO] prodal státu část svého pozemku [číslo] – díl A o výměře 127 m2 smlouvou ze dne 6. 1. 1984. Vlastníkem takto nově vytvořeného pozemku [číslo] se tak stal stát. Tento pozemek byl následně přidělen smlouvou ze dne 8. 4. 1987 do osobního užívání [jméno FO] a [jméno FO], tj. předchůdcům žalobců. Druhé předložené rozhodnutí o vyvlastnění ze dne 4. 4. 1989 se předmětu daného sporu nedotýká. Pokud bylo žalovanými tvrzeno, že tento pozemek byl právními předchůdci žalobců na základě kupní smlouvy z roku 1989 prodán žalovaným za částku 70 000 Kč, soud prvního stupně odkázal na ustanovení § 202 zákona č. 40/64 Sb., občanský zákoník (dále jen obč. zák.) ve znění účinném do 31. 12. 1991, podle něhož právo osobního užívání pozemku nelze smluvně převádět. Uvedené je důvodem, pro který je na tvrzenou „kupní smlouvu“ třeba hledět jako na smlouvu neplatnou podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2712/2006 ze dne 19. 10. 2007). Žalovaným nemohlo být smlouvou převedeno právo osobního užívání dotčených pozemků, ani jim nemohlo být prodáno, neboť rodičům žalobců k dotčeným pozemkům vlastnické právo nesvědčilo. S účinností k 1. 1. 1992 došlo podle § 872 odst. 1 obč. zák. k přeměně práva osobního užívání pozemků ve vlastnické právo rodičů žalobců k němu, ti jej pak platně převedli na žalobce.

8. Pokud žalobci žádali vydání bezdůvodného obohacení i za pozemky kolem stavby tzn. před stavbou a za ní, soud prvního stupně uzavřel, že oba předmětné pozemky činí společně s domem jednotný funkční celek, tj. budoucího domu s přináležející zahradou, a nelze tak omezit vydání bezdůvodného obohacení žalobcům toliko za část přímo pod stavbou. Důvodným je proto nárok na vydání bezdůvodného obohacení za oba pozemky v celé jejich výměře.

9. Vzhledem k tomu, že obohacení žalovaných spočívá ve výkonu práva užívání cizí věci, je zřejmé, že předmět obohacení nelze reálně vydat, musí být ochuzeným (žalobcům) vydána peněžitá náhrada podle § 2999 odst. 1. Její výši je pak nutno odvíjet od částek vynakládaných obvykle v daném místě a čase na užívání věci i s přihlédnutím k druhu právního důvodu, kterým se právo užívání věci zakládá. Nejčastěji jde o smlouvu nájemní, a proto je výši náhrady potřeba odvíjet od obvyklé výše nájemného, které by byl vlastník stavby coby nájemce za obvyklých okolností povinen plnit vlastníku pozemku coby pronajímateli, užíval-li by věc na základě platné nájemní smlouvy. Výše bezdůvodného obohacení odpovídá ekvivalentu nájemného za užívání pozemků v místě a čase. Soud přitom vycházel ze znaleckého posudku vypracovaného [tituly před jménem] [jméno FO].

10. O nákladech řízení mezi účastníky soud prvního stupně rozhodl dle § 142 odst.1 o.s.ř. a procesně zcela úspěšným žalobcům přiznal nárok na náhradu nákladů, které vyčíslil částkou 139 118 Kc. O nákladech státu, které jsou představovány znalečným, bylo rozhodnuto v souladu s § 148 odst.1 o.s.ř.

11. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní včasné odvolání, když namítali, že soud dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Předně neuznali vlastnické právo žalobců k pozemkům p. č. [číslo] a [číslo] k. ú. [adresa] s poukazem na v řízení uplatněnou obranu, že předmětný pozemek byl právním předchůdcem žalobců převeden na žalované. Výhrady dále vznesli k postupu soudu, kterým jim byl zamítnut návrh na provedení důkazu, a to oponentního znaleckého posudku ke znaleckému posudku [tituly před jménem] [jméno FO]. Mají za to, že žalobcům bylo umožněno předložit k prokázání svých tvrzení znalecký posudek, který vyčíslil domnělé bezdůvodné obohacení částkou 227 551 Kč, provedení obdobného důkazu bylo žalovaným upřeno. Vyslovili nesouhlas se způsobem vyhotovení znaleckého posudku a užité metodě oceňování. Znalkyně srovnala v dané oblasti tržní cenu hotových nemovitostí bez jakýchkoliv právních a faktických vad a nevzala v potaz skutečnost, že vlastníci pozemků a rozestavěné stavby jsou odlišné subjekty. V řízení bylo prokázáno, že se jedná o soubor nemovitostí v dezolátním stavu, tržně nijak nevyužitelný. Znalecký posudek oceňuje pozemky jako celky, nikoliv pouze zastavěnou část, která se nachází pod rozestavěným domem žalovaných. Znaleckým posudkem stanovená hodnota nájemní ve výši 15 725,50 Kč 50 je vzhledem ke stavu pozemků hodnotou mimo realitu a mimo trh. Žalovaní navíc žalobcům nebrání v užívání části pozemku p. č. [číslo], který je umístěný u silnice, pozemek p. č. [číslo] je volný a přístup je neoplocený. Žalovaní mají za to, že jsou to naopak žalobci, kteří svým jednáním znemožňují vykonávat vlastnické právo žalovaných k rozestavěnému domu. Pokud žalobci tvrdí, že jsou vlastníky pozemků, není zřejmé, proč se o ně nestarají a neudržují je, což výrazně snižuje jejich hodnotu. Na základě uvedeného navrhli, aby rozsudek soudu prvního stupně byl zrušen a věc vrácena k novému projednání a rozhodnutí, případně aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žaloba bude v plném rozsahu zamítnuta.

12. Žalobci navrhli potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Poukázali na skutečnost, že otázku existence vlastnického práva žalobců k předmětným pozemkům soud prvního stupně posuzoval jako otázku předběžnou, obdobná otázka byla řešena i v jiných soudních řízeních, vždy ve prospěch žalobců. Pokud žalovaní brojí proti závěrům znaleckého posudku znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO] a užité metodě oceňování, jsou jejich námitky obecné, nepodložené žádným odborným vyjádřením. Žalovaní byli vyzváni vyjádřit se k posudku znalkyně, případně navrhnout její doplňující výslech, této možnosti žalovaní nevyužili.

13. Odvolací soud dle ust. § 212 a 212a o. s. ř. přezkoumal rozsudek soudu I. stupně včetně řízení, které vydání rozsudku předcházelo. S ohledem na námitky odvolatelů ve vztahu ke stanovené výši bezdůvodného obohacení, jehož se jim má dostávat a rozdílnosti použitých metod, podle ust. § 213 odst. 2 a 4 o. s. ř. doplnil dokazování výslechem znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO]. Účelem slyšení znalkyně bylo podat vysvětlení k vypracovanému znaleckému posudku, včetně vyjádření k znaleckému posudku podanému jiným znalcem ve skutkově a právně obdobné věci týkající se jiného období. Poté dospěl k závěru, že odvolání žalovaných důvodné není.

14. Znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO] zcela odkázala na závěr vypracovaného znaleckého posudku Uvedla, že pro stanovení obvyklého nájemného přímým porovnáním s výší nájemného srovnatelných pozemků užívaných v daném místě a čase ke stejnému, případně obdobnému účelu, neexistuje dostatečné fungující tržní prostředí. Z důvodu absence dostatečných vzorků porovnávaných nemovitostí lze stanovit obvyklé nájemné vynosovým způsobem odvozením z obvyklé ceny pozemku pomocí přiměřené míry kapitalizace. Vycházela přitom z Komentáře [právnická osoba] „Věcná břemena po 1.1.2014“, kde je stanoveno, že „obvyklé nájemné se podle dlouhodobého sledování závislosti ceny nájmu a ceny nemovité věci pohybuje v rozmězí 4-8 % podílu z její obvyklé ceny“. Obvyklá cena pak byla stanovena v souladu s definicínobvyklé ceny, tj. porovnáním s realizovanými prodeji, kterých bylo, dle údajů dostupných z veřejně přístupné evidence KN, dohledáno dostatečné množství. V poměrech dané věci byla obvyklá cena nájemného stanovena ve výši 5 % z obvyklé ceny pozemků. Využití nezastavěných částí pozemků vlastníky k jejich užitku znalkyně nepovažuje za reálné. Pokud se jedná o znalecký posudek vyhotovený znalcem [tituly před jménem][adresa], znalkyně se neztotožnila s použitými cenami, když má za to, že pro jí použitou metodu bylo možno zajistit dostatek srovnatelných pozemků a nebylo třeba vycházet z cen stanovených [právnická osoba], které zahrnují ceny všech pozemků.

15. Soud prvního stupně citoval zcela správně judikatura Nejvyššího soudu, která se ustáleně přiklání k názoru, že protiprávním užitím cizí hodnoty (srov. § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o. z.“) je i stav, kdy je cizí pozemek užíván subjektem odlišným od jeho vlastníka bez nájemní smlouvy či jiného obdobného titulu. Prospěch v takové situaci vzniká tomu, kdo uživatelská oprávnění realizuje, aniž by za to čehokoliv hradil, a jehož majetkový stav se tudíž nezmenšil, ačkoli by se tak za obvyklých okolností stalo. K obohacení vlastníka stavby na úkor vlastníka pozemku přitom dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat, a to bez ohledu na to, jakým způsobem a v jaké intenzitě své vlastnické právo ke stavbě realizuje, nebo zda užívání stavby přináší zisk, případně komu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2006, sp. zn. 33 Odo 1405/2005, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2012, sp. zn. 28 Cdo 672/2012, ze dne 16. 1. 2020, sp. zn. 28 Cdo 1644/2019, a ze dne 6. 3. 2018, sp. zn. 28 Cdo 5808/2017). Jde-li současně o pozemky funkčně související s určitou stavbou, je obohacujícím se subjektem ve smyslu shora řečeného právě její vlastník (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 4. 2015, sp. zn. 28 Cdo 4558/2014, ze dne 26. 1. 2016, sp. zn. 28 Cdo 3348/2015, ze dne 5. 4. 2017, sp. zn. 28 Cdo 2113/2016, ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1265/2018, či ze dne 9. 8. 2023, sp. zn. 28 Cdo 1688/2023).

16. Rozhodovací praxe dovolacího soudu je pak ustálena v tom smyslu, že peněžitá náhrada za užívání věci bez právního důvodu musí být poskytnuta ve výši (zpravidla) obvyklého nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě, čase a za srovnatelných podmínek (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslem 53/2000, nebo rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 3. 2001, sp. zn. 25 Cdo 845/99, a ze dne 15. 4. 2004, sp. zn. 33 Odo 668/2002). Určování výše bezdůvodného obohacení, které v konkrétním případě odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase, se neobejde bez skutkových zjištění podpořených spolehlivými podklady, jež jsou zpravidla představovány znaleckými posudky. Obecně bývá úsudek o v místě a čase obvyklém nájemném založen na ceně užívacího práva srovnatelných nemovitostí. Nelze-li porovnávací metody využít, musí soud, respektive znalec, nedostatek obdobných nemovitostí reflektovat a s ním se vypořádat (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2013, sp. zn. 28 Cdo 3138/2012, či ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1265/2018). Uvedené absenci komparativního materiálu je zapotřebí též přizpůsobit kritéria ocenění a při stanovení obohacení získaného bez právního důvodu vycházet i z jiných reálně zjistitelných faktů (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 6. 6. 2012, sp. zn. 28 Cdo 4022/2011, či ze dne 24. 6. 2009, sp. zn. 28 Cdo 1526/2009, nebo ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013). Již dříve přitom Nejvyšší soud připustil eventualitu opřít se za naznačených okolností mimo jiné i o tržní hodnotu užívané věci (srov. zejména rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2359/2012, a ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2019, sp. zn. 28 Cdo 3465/2018).

17. V souzené věci soud prvního stupně na základě zcela dostatečně zjištěného skutkového stavu posuzoval dostatek aktivní legitimace žalobců ve sporu, tj. existenci jejich vlastnického práva k předmětným pozemkům. V tomto směru lze na jeho přesvědčivé odůvodnění, s nímž se odvolací soud plně ztotožňuje, pro stručnost odkázat. Učiněný závěr se shoduje s těmi, k nimž soudy dospěly v jiných, mezi účastníky vedených sporech, nebyl vyvrácen důkazní aktivitou žalovaných a odvolací soud nemá důvod se od něj odchýlit. Pokud se jedná o závěr o výši bezdůvodného obohacení (odvozovaného od obvyklého nájemného) pak ani v tomto se soud prvního stupně neodklonil od výše vyložených judikatorních východisek, dle nichž obvyklé nájemné musí zohledňovat specifika posuzovaných pozemků, tj. jejich zastavěnost. Prvostupňový soud nepochybil, pokud výši bezdůvodného obohacení za protiprávní užívání cizí hodnoty za období od 1.6.2018 do 31.5.2021 stanovil v souladu se závěry znaleckého posudku znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO].

18. Ze shora uvedených důvodu odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně dle § 219 o.s.ř. jako věcně správný potvrdil, včetně akcesorických výroků o nákladech státu a nákladech řízení mezi účastníky.

19. O nákladech státu, které jsou představovány zálohovaným znalečným, rozhodl odvolací soud dle § 148 o.s.ř. tak, že procesně neúspěšným žalovaným uložil povinnost k jejich náhradě ve výši znalkyní vyúčtované za přípravu a účast na odvolacím jednání dne 6.2.2025.

20. Rozhodnutí o nákladech řízení má oporu v ust.§ 224 odst.1 o.s.ř. ve spojení s § 142 odst.1 o.s.ř. Procesně zcela úspěšným žalobcům náleží náhrada nákladů spočívající v náhradě za 3 úkony právní služby po 10 580 Kč při tarifní hodnotě 566 188 Kč [§ 11 odst. 1 písm. a), d), g) a § 11 odst. 2 písm. h) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů ( vyjádření k odvolání, účast na odvolacím jednání dne 21.11.2024 a 6.2.2025), 3 režijních paušálech a´300 Kč ( § 13 odst.3) a 21% DPH ve výši 6 854,40, celkem 39 494,40 Kč.