o odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací],

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci [částka] spolu s 8,25% úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku a v téže lhůtě nahradit žalobci k rukám Mgr. [jméno] [příjmení] náklady řízení ve výši [částka].

2. Na základě skutečností zjištěných provedeným dokazováním vzal za prokázáno, že žalovaná je vlastnicí domu na adrese [adresa], jejíž obsah dohodli žalobce (nájemce) a svědek [jméno] [příjmení] a následně ji podepsala žalovaná (pronajímatelka). V záhlaví této smlouvy je u označení pronajímatele uveden telefonní a emailový kontakt na [jméno] [příjmení]. Doba nájmu byla dohodnuta na 1 rok s možností prolongace za sjednaných podmínek a ukončuje se za předpokladu, že některá ze smluvních stran nejpozději 2 měsíce před skončením sjednané doby nájmu sdělí, že nemá zájem na jeho prodloužení. V souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy žalobce složil jistotu [částka]. Žalobce a jeho partnerka – svědkyně [jméno] [příjmení] požádali o předčasné ukončení smlouvy ústně [jméno] [příjmení], z jehož strany jim bylo předčasné ukončení nájmu přislíbeno, následně byly konkrétní podmínky dohody o ukončení nájmu stvrzeny písemně, a to formou sms zpráv ve dnech [číslo] a [datum]. Strany se dohodli na ukončení nájmu dříve než [datum], a to k datu [datum], když žalovaná prostřednictvím [jméno] [příjmení] s tímto datem ukončení nájmu výslovně souhlasila a žalobce byl požádán, aby k tomuto datu byl předmět nájmu (dům i garáž) vyklizen a mohlo tak dojít k jeho předání. Dne [datum] byl sepsán protokol o předání předmětného domu po skončení nájmu, ve kterém je mj. vypořádávána náhrada škody formou ponechání movitých věcí žalobce v domě v hodnotě [částka] a žalovanou je deklarováno, že na předmětu nájmu neváznou žádné dluhy z titulu nájemného a poplatků za služby. Žalobce a jeho partnerka od téhož dne předmět nájmu neužívají, ten byl předán žalované, která jej poté opětovně pronajala a složenou jistotu žalobci nevrátila.

3. Na podkladě takto zjištěného skutkového stavu soud I. stupně dovodil, že účastníci uzavřeli smlouvu, jež svým obsahem splňuje podstatné náležitosti smlouvy o nájmu (§ 2201 o. z.), přičemž nájem byl sjednán na dobu určitou s možností prolongace a s předpokladem jeho ukončení k [datum] Smlouva obsahovala i některá ujednání zákonem výslovně zakázaná (§ 2239 o. z.), a sice ujednání o smluvní pokutě, ke kterému proto nepřihlížel a obranu žalované týkající se tvrzení o splatnosti sjednané smluvní pokuty a nedůvodnosti žaloby proto neshledal případnou. Nájemní poměr mezi účastníky byl ukončen předčasně/dříve, neboť vůle žalobce, vyjádřená v jeho žádosti ukončit nájem již [datum], byla stranou pronajímatelky akceptována, a to jak přijetím této žádosti, tak datem, kdy má nájem skončit (§ 562 odst. 2 o. z.). Byť na místo pronajímatelky s žalobcem jednal svědek [jméno] [příjmení], všechny okolnosti, tak jak byly prokázány (jednání svědka s ním ohledně způsobu užívání nemovitosti, možnosti provozovat v domě podnikatelskou činnost, úprav v domě a na zahradě i vyjednání o skončení nájmu a zejména kontakt na svědka uvedený v záhlaví nájemní smlouvy) v žalobci zcela důvodně vyvolaly dojem, že [jméno] [příjmení] je v dané záležitosti oprávněn za žalovanou-pronajímatelku jednat a koneckonců v minulosti to tak vždy platilo. Vzhledem k tomu, že žalovaná posléze předmět nájmu převzala a protokol o převzetí domu po skončení nájmu osobně podepsala, soud I. stupně uzavřel, že buď [jméno] [příjmení] její zmocnění překročil, ale žalovaná jeho jednání podpisem předmětného protokolu schválila (§ 440 odst. 1 o. z.), anebo vlastní vinou vyvolala u žalobce/třetí osoby domněnku, že svědka [příjmení] zmocnila k takovému právnímu jednání. Vzhledem ke všem prokázaným okolnostem se pak žalovaná nemůže dovolávat nedostatku zmocnění, neboť žalobce byl s ohledem na prokázané okolnosti v dobré víře a mohl tak rozumně předpokládat, že zmocnění bylo uděleno (§ 444 odst. 1 o. z.). Vůle stran skončit nájem ke dni [datum] tak byla prokázána písemně vyměněnou elektronickou komunikací mezi žalobcem a svědkem [příjmení] a následně pak písemně sepsaným protokolem o převzetí předmětu nájmu po skončení nájmu, který podepsala již sama žalovaná, přičemž takový výklad je též v souladu se zásadou vyslovenou v § 574 o. z. Soud I. stupně tak uzavřel, že předmět nájmu byl po řádném ukončení nájmu předán žalované v souladu s § 2292 o. z. i čl. VIII odst. 4 nájemní smlouvy a žalované vznikla podle § 2254 odst. 2 o. z. povinnost vrátit žalobci složenou jistotu podle smluvních ujednání do jednoho měsíce po předání předmětu nájmu, tj. do [datum]. Protože žalovaná tuto svou povinnost nesplnila, soud I. stupně žalobě vyhověl, a to spolu s úroky z prodlení (§ 1970 o. z. a nař. vlády č. 351/2013 Sb.) O nákladech řízení rozhodl podle úspěchu ve věci (§ 142 odst. 1 o. s. ř.).

4. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včas blanketní odvolání a v jeho dodatečném odůvodnění uvedla, že z dosud provedeného dokazování je zcela zřejmé, že pro vrácení složené kauce [částka] není žádný důvod, neboť má za to, že dostatečně prokázala, že nájemní vztah plynoucí z nájemní smlouvy nebyl řádně ukončen a tedy i nadále trvá. Poukázala v této souvislosti na čl. IX smlouvy o nájmu s tím, že ani k jedné z tam uvedených možností zániku nájmu nedošlo. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26 Cdo 1230 (správně zřejmě [spisová značka] - pozn. odvolacího soudu) zopakovala, že tvrdí-li žalobce, že nájem byl ukončen dne [datum] dohodou a že projev vůle obou stran byl projeven sms komunikací a že tento způsob komunikace je písemnou formou, pak sms komunikace nebyla podepsána jménem a příjmením, natož opatřena el. podpisem a nad to žalobce po sms komunikoval se svědkem [příjmení] a nikoliv s ní. Nájem tak nemohl být ukončen písemnou dohodou, a to na základě sms, jak uvádí soud I. stupně. I pokud by žalobce zamýšlel nájemní smlouvu vypovědět, nejednal v souladu s čl. 9 odst. 3 nájemní smlouvy. Sporovala, že k případnému ukončení smlouvy mělo dojít„ defacto“ pouze prostřednictvím svědka [jméno] [příjmení], který byl zmocněn k ukončení nájemního vztahu, když neexistuje žádná plná moc, takové skutečnosti nebyly nájemci sděleny a z běžné praxe mezi stranami vyplývá opak (osobně podepisovala nájemní smlouvu i předávací protokol). Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] pak zcela jistě nelze dovodit, natož prokázat, že by byl zmocněn za ni uzavírat nájemní smlouvy či je ukončovat. V nájemní smlouvě je kontakt (jak je to u smluv běžné) na ni, dále na p. [příjmení] jako zástupce ve věcech technických; bankovní účet, na který se poukazoval nájem, byl její. Dovozovala, že v daném sporu je zásadní skutečnost, že byla zjištěna absence písemné formy tvrzeného ukončení nájemní smlouvy. Smlouvou založený právní (nájemní) poměr není možné vykládat tak, že se ukončí takovým způsobem, že se nemovitost pouze vyklidí a následně opustí. Nelze také opomenout, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum] a že žádné sdělení ve smyslu čl. IV odst. 2 smlouvy jí nebylo doručeno, což znamená, že smlouva aktuálně trvá až do [datum] a jí samotné tak naopak vzniká za žalobcem každý měsíc pohledávka z titulu neuhrazeného nájemného. I v případě skončení nájmu –pokračovala žalovaná dále- ke dni předání (tj. [datum]) platí ujednání v čl. VIII odst. 1 smlouvy o nájmu. Závěrem proto navrhla, aby byl rozsudek soudu I. stupně změněn tak, že se žaloba zamítá, popř. aby byl zrušen a věc byla vrácena tomuto soudu k projednání a rozhodnutí.

5. Žalobce se ve svém písemném vyjádření ztotožnil s napadeným rozsudkem a uvedl, že žalovaná účelově nesprávně a neúplně vykládá skutková zjištění soudu I. stupně vycházející zejména z provedených svědeckých výpovědí a doložených listin. Je zcela jednoznačné, že nájemní smlouvou z [datum] založený nájemní vztah byl dohodou stran ukončen ke dni [datum]. Vyjádřil nesouhlas s tvrzením žalované, že k uzavření dohody o skončení nájmu nemělo dojít v písemné formě a poukázal v tomto směru na § 562 odst. 1 o. z. s tím, že předmětné právní jednání mezi ním a dlouholetým zástupcem žalované [jméno] [příjmení] nesporně podmínky stanovené právními předpisy splňuje, přičemž svědek [příjmení]. [příjmení] ve své výpovědi potvrdil, že předmětné sms zprávy byly psány z jeho telefonního čísla a psal je právě on; druhou jednající osobu byl právě žalobce, o čemž rovněž v průběhu řízení nebyl žádný spor. Dovozoval tak, že splnil veškeré zákonné požadavky k dodržení žalovanou teprve po zahájení řízení namítané nutnosti dodržení písemné formy, na níž -po zjištění neúspěšnosti své argumentace možností uplatnění smluvní pokuty- hodlá zneužívaje práva stavět svou procesní obranu. Za doby trvání nájemního vztahu byly se zástupce pronajímatelky [anonymizováno]. [příjmení] běžně veškerá jednání vedena pomocí sms zpráv, příp. ústní formou a ze strany žalované nebylo jakýchkoli námitek proti formě tohoto jednání. Argumentace nedodržením formy, byť byla navíc předmětná dohoda stvrzena dne [datum] i podpisem samotné žalované na listině předávacího protokolu po ukončení nájmu a nedojití ke skončení nájemního vztahu, přichází teprve po zahájení řízení, když do té doby bylo argumentováno uplatněním smluvní pokuty. O nesmyslnosti a pouhé účelovosti tohoto tvrzení žalované pak svědčí i skutečnost, že předmětný dům byl nesporně ihned v [anonymizováno] [rok] pronajat dalším zájemcům. Zdůraznil dále, že právní předpisy ani k uzavření dohody o ukončení nájmu nepožadují specifickou formu jednání a písemná forma jednání je ust. § 2286 odst. 1 o. z. vyžadována pouze pro jednostrannou výpověď nájmu; v dané věci ovšem není jednostranná výpověď nájmu ani tvrzena, pročež je předmětem zkoumání dvoustranná dohoda o ukončení nájmu. Písemné forma dohody je stanovena až samotnou nájemní smlouvou (čl. IX odst. 1 písm. b)), která nicméně zkracuje nájemcova práva zvolit si formu dohody o ukončení nájmu domu oproti pododdílu o. z. věnovanému nájmu bytu a nájmu domu, pročež se podle § 2235 odst. 1 o. z. k takovému ujednání nepřihlíží, což podporuje i § 2237 o. z., jímž zákon chrání nájemce jako slabší smluvní stranu a stanovuje, že pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy (v tomto případě dohody o ukončení nájmu) pro nedostatek formy. V této souvislosti poukázal též na § [číslo], § 574 a § 8 o. z. Žalovaná se tak pokouší zjevně zneužít práva stanoveného v jednostranně připravené nájemní smlouvě, jejíž obsah již na první pohled směřuje k maximalizaci práv pronajímatele a zkrácení práv nájemce. Dále uvedl, že nemůže souhlasit s tvrzením žalované, že by nebyla při jednáních s ním zastoupena [jméno] [příjmení], či že mělo dojít k vyjasnění okruhu jednání, v nichž je s [anonymizováno]. [příjmení] možné jednat. S [anonymizováno]. [příjmení] probíral obsah nájemní smlouvy před jejím podpisem, byl jím instruován ve všech záležitostech týkajících se nájemního vztahu, domlouval se s ním i skrze doložené sms zprávy na možnosti využití předmětu nájmu k provozování své podnikatelské činnosti, prezentoval na konci roku [rok] pomocí sms zpráv zájem na prodloužení nájemního vztahu o další rok, jednal s ním o vypořádání vzájemných pohledávek vzniklých za dobu trvání nájmu, přičemž nikdy nebylo vůči tomuto způsobu či zvolenému adresátu jednání ničeho namítáno. Žalobce ani jeho partnerka proto neměli jakýkoli důvod o zmocnění [anonymizováno]. [příjmení] pochybovat. Uvedení kontaktních údajů na [anonymizováno]. [příjmení] v záhlaví uzavřené nájemní smlouvy ostatně tuhle domněnku ještě více utvrzovaly. Na zjištěný skutkový stav věci tak jednoznačně dopadá soud I. stupně uváděné ust. § 444 odst. 1 o. z. (viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Odon 28) a žalovaná se navíc ani nyní nemůže dovolávat údajného překročení zástupčího oprávnění (§ 446 o. z.). Žalovaná nejenže více než rok od odsouhlasení dohody o ukončení nájmu jakékoli překročení zástupčího oprávnění nenamítala, ale naopak jej svým podpisem předávacího protokolu po ukončení nájmu stvrdila. Navrhl, aby byl napadený rozsudek potvrzen.

6. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které předcházelo jeho vyhlášení (§ 212 a § 212a o. s. ř.) a odvolání neshledal důvodným.

7. Zásadní procesní pochybení dosavadního řízení odvolací soud neshledal (§ 205 odst. 2 písm. a) o. s. ř.). Neshledal ani, že by řízení bylo postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 205 odst. 2 písm. c) o. s. ř.). Soud I. stupně provedl poměrně obsáhlé dokazování, správně zjistil skutkový stav, který nedoznal změn ani v odvolacím řízení a proto z něj vycházel i odvolací soud. V odůvodnění svého rozsudku soud I. stupně vyložil, které skutečnosti byly prokázány, o které důkazy opřel svá skutková zjištění, proč nehodnotil provedený důkaz výpovědí svědka [příjmení] i jakými úvahami se řídil (§ 157 odst. 2 o. s. ř.). Věc posoudil rovněž správně i po stránce právní.

8. V řízení bylo prokázáno, že žalobce jakožto nájemce a žalovaná co by pronajímatel uzavřeli v souladu s ust. § 2235 až § 2301 o. z. dne [datum] smlouvu o nájmu domu [adresa] (spolu s garáží a zahradou) [ulice], [PSČ] [obec] a že při jejím uzavření složil žalobce v hotovosti sjednanou peněžní jistotu (kauci) ve výši [částka], kterou žalovaná převzala (§ 2254 odst. 1 o. z. a čl. VIII odst. 2 smlouvy). Byť byl nájem sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum], došlo ve smyslu čl. IV odst. 2 nájemní smlouvy k jeho prodloužení na dobu od [datum] do [datum], během níž pak byl nájem ukončen dohodou účastníků ke dni [datum], jak již správně uzavřel soud I. stupně. O tom svědčí nejenom obsah protokolu„ Předání [anonymizováno] [adresa] po ukončení nájmu a jeho stav ke dni předání“ datovaný [datum] a podepsaný oběma účastníky (srov. § 2292 ods. 1 o. z.), ale i to, že po [datum] žalovaná týž rodinný dům opět pronajala. Pokud by k ukončení nájmu nedošlo, nemohla by žalovaná dům [adresa] následně znovu pronajmout, neboť by nebyl právně volný, což je předpokladem platnosti takové nájemní smlouvy. Je tudíž iluzorní tvrzení žalované, že nájemní vztah účastníků nebyl řádně ukončen, nadále trvá a žalované že tak vzniká za žalobcem každý měsíc pohledávka z titulu neuhrazeného nájemného. Přitom je absurdní, aby nájemce předával předmět nájmu pronajímateli a ten jej přebíral za situace, kdy by nájem neskončil. Protože tak podmínka nevratnosti peněžní jistoty, uvedená v čl. VIII odst. 1 nájemní smlouvy, splněna nebyla a žalovaná bezdůvodně odmítá žalobci jistotu vrátit, soud I. stupně proto nepochybil, když žalobě vyhověl včetně úroku z prodlení (§ 2254 odst. 2 o. z.). Žalované se tak odvolací argumentací nepodařilo věcnou správností napadeného rozsudku nijak otřást.

9. Z uvedených důvodů byl proto rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrzen, a to včetně akcesorického výroku o nákladech řízení.

10. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a žalobci, který měl úspěch i v této fázi řízení, byla přiznána náhrada nákladů spočívajících v odměně advokáta po [částka] za 2 úkony právní služby (písemné vyjádření k odvolání a účast při odvolacím jednání) podle § 6 odst. 1, § 7 bodu 5, § 8 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. g), k) vyhl. č. 177/1996 Sb., dvou paušálních náhradách po [částka] (§ 13 odst. 4 téže vyhlášky), v náhradě za promeškaný čas v trvání 14 půlhodin po [částka], tj. [částka] (§ 14 odst. 1,3 cit. vyhlášky), v jízdném [obec] [obec] a zpět v délce 600 km osobním vozidlem tov. zn. Volvo, reg.zn. 4Z6 [číslo], ve výši [částka] podle § 1 písm. b) a § 4 písm. c) vyhl. č. 511/2021 Sb. a v 21% náhradě za daň z přidané hodnoty v částce [částka] (§ 137 odst. 3 o. s. ř.), tj. celkem [částka].