o odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], ve znění opravného usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]

1. Soud I. stupně v záhlaví uvedeným rozhodnutím ve výroku I. uložil žalovanému povinnost zajistit na svůj náklad řádné odstranění vad jednotky [číslo] situované v 1. a 2. nadzemním podlaží budovy [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], obec Hřebeč dle specifikace reklamace žalobce ze dne [datum] a [datum], znaleckého posudku [číslo] Ing. [jméno] [příjmení], [IČO] ze dne [datum] a zprávy o mimořádné revizi elektrické instalace [právnická osoba] spol. s r.o., [IČO], revizního technika [jméno] [příjmení] evidenční [číslo] ze dne [datum], konkrétně tyto vady:

Umístění v jednotce: [příjmení]: Článek znaleckého posudku:

1.; I. NP – zádveří; dlažby; [číslo] znaleckého posudku

2.; I. NP – koupelna; dlažby, obkladů, zárubně dveří, těsnění sprch. koutu, klik dveří; [číslo] znaleckého posudku

3.; 1. NP – technická místnost; povrchu (rozvody topení), klik dveří,; [číslo] znaleckého posudku

4.; I. NP – obývací pokoj s kuchyňským koutem; dlažby, obkladů, omítky, zásuvek, rozvodů TV a datových kabelů, zárubně dveří, klik dveří; [číslo] znaleckého posudku

5.; 2. NP – hala; Podlahy- boční pásky, chybějící střešní výlez; [číslo] znaleckého posudku

6.; 2. NP – koupelna; obkladů, zárubně dveří, klik dveří; [číslo] znaleckého posudku

7.; 2. NP – pokoj 1; omítky, zárubně dveří, klik dveří,; [číslo] znaleckého posudku

8.; 2. NP – pokoj [anonymizováno]; zárubně dveří, klik dveří,; [číslo] znaleckého posudku

9.; 2. NP – pokoj 3; zárubně dveří, klik dveří,; [číslo] znaleckého posudku

10.; 2. NP – pokoj 4; zárubně dveří, klik dveří; [datum] znaleckého posudku

11.; severozápadní fasáda budovy; fasády, venkovního stupně, deskového obkladu; [datum] znaleckého posudku

12.; oplocení pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec]; výška, podezdívka; [datum] znaleckého posudku

to vše do 30 dnů od právní moci rozsudku.

2. Ve výroku II. pak zamítl žalobu co do nároku na odstranění vady stranou žalovanou specifikované ve výroku I. žalobního petitu pod bodem 13 - vady celé jednotky- regulace topení včetně chybějící dokumentace a vady specifikované ve výroku I. žalobního petitu pod bodem 4 -- vada skla v 1. nadzemním podlaží – obývací pokoj s kuchyňským koutem dle čl. 4 [číslo] znaleckého posudku, ve výroku III. uložil povinnost žalované zaplatit žalobcům částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku, ve výroku IV. uložil povinnost žalované zaplatit žalobcům na nákladech spojených s uplatněním nároku podle výroku I. a III. rozsudku částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku, ve výroku V. uložil povinnost žalované zaplatit žalobcům částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku, ve výroku VI. uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům náklady řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokátky Mgr. [jméno] [příjmení] a ve výroku VII. uložil žalované povinnost zaplatit [země] – Obvodnímu soudu pro Prahu 3 náhradu nákladů řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku.

3. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobci domáhali po žalované nároků uvedených výše v bodě 1. a 2. výroky I. a IV. s odůvodněním, že jsou nepodnikající fyzickými osobami a žalovaná je právnickou osobou – podnikatelem s předmětem podnikání projektová činnost ve výstavbě, koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej, provádění jednoduchých a drobných staveb, jejich změn a odstraňování, realitní kancelář, správa nemovitostí a poradenská činnost v oblasti obchodu a služeb. Žalovaná jako prodávající uzavřela se žalobci jako kupujícími dne [datum] kupní smlouvu (dále též jen "kupní smlouva"), kde předmětem koupě je jednotka, spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na společných částech budovy (dále též jen "předmětná jednotka“ nebo„ jednotka") a spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 na přiléhajícím pozemku (dále též jen "pozemek“), vše uvedené výše v bodě 1. za kupní cenu ve výši [částka]. V článku VIII. odst. 1. kupní smlouvy žalovaná poskytla žalobcům záruku na stavbu jednotky v délce 36 měsíců a strany současně upravily postup pro vyřízení reklamací vad jednotky, včetně 30 denní lhůty. Během záruční doby vyšla postupně najevo celá řada vad jednotky, z nichž všechny žalobci u žalované řádně reklamovali dle kupní smlouvy písemnou reklamací vad jednotky datovanou dnem [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a dnem [datum]. Žalovaná většinu reklamací nevyřídila ve sjednané lhůtě a ani ke dni podání žaloby. Za účelem řešení byli žalobci nuceni nechat na své náklady zpracovat podklady, o které opírají žalovaný nárok a současně též uplatňují nárok na náhradu nákladů na jejich pořízení: a) mimořádnou revizi elektrické instalace v jednotce, uskutečněnou dne [datum], jejímž výstupem byla Zpráva o mimořádné revizi elektrické instalace ze dne [datum] a dále b) znalecký posudek [číslo] ze dne [datum], vypracovaný soudním znalcem v oboru stavebnictví Ing. [jméno] [příjmení]. Vady zjištěné revizní zprávou a znaleckým posudkem žalobci reklamovali u žalované reklamacemi ze dne [datum] a [datum] a dále ocenění vad jednotky označené jako„ Ocenění - [obec], zpracované Ing. [jméno] [příjmení] dne [datum], které vyčísluje předpokládané náklady na řešení části odstranitelných vad jednotky a přiměřenou výši kompenzace za neodstranitelné vady jednotky. Reklamace vad ze dne [datum], která pak shrnuje dříve reklamované vady, včetně důvodů, proč byly žalovanou neoprávněně nevyřízeny, a dále reklamace vad ze dne [datum], která naposledy uplatňuje nové vady jednotky, jak vyplynuly ze znaleckého posudku. Na reklamaci výše uvedených vad a reklamaci vad ze dne [datum] žalovaná nijak nereagovala. Postupem žalované došlo k vícečetnému porušení ust. § 622 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „obč. zák.“, a současně ujednání čl. VIII. odst. 1. kupní smlouvy. Žalobci se proto domáhali přiměřené slevy z kupní ceny u neodstranitelných vad celkem ve výši [částka].

4. Žalobci dále požadovali náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávky podle ust. § 513 obč. zák. - nákladů na znalecký posudek ve výši [částka] a zaplacení smluvní pokuty dle ujednání článku XII. odstavce druhého kupní smlouvy pro porušení kupní smlouvy, spočívající v nevyřízení reklamace vad ze dne [datum], [datum] a [datum].

5. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že v rámci kupní smlouvy ze dne [datum] byla ze strany žalované jako strany prodávající poskytnuta záruka v délce trvání 36 měsíců ode dne převzetí jednotky stranou kupující. Mezi smluvními stranami byla sjednána smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum]. V rámci této smlouvy budoucí čl. I. odst. ve znění dodatku [číslo] bylo sjednáno, v jakém stavu bude jednotka ze strany žalovaného jako strany budoucí prodávající [číslo] do vlastnictví žalobců převedena. Bylo ujednáno, že jednotka bude převedena do vlastnictví žalobců ve fázi kompletního dokončení stavby tak, že bude provedena kompletní stavba, krov, střecha, zateplení fasády, okna, vstupní dveře, venkovní parapety, hromosvod, přivedeny přípojky inženýrských sítí do budovy a k jednotce provedeno parkovací stání před budovou, budou provedeny terénní úpravy pozemku par. [číslo] v části určené k výlučnému užívání vlastníka převáděné jednotky, dokončeno oplocení zahrady s přípravou na výsadbu trávníku, vnitřní příčky, stěny včetně omítek, podlahy, veškeré rozvody elektro-silnoproudu a slaboproudu, v místnostech osazeny instalační krabice pro zásuvky, vypínače, vývody pro osvětlení, kompletní rozvody ZTI, kompletní podlahové vytápění, provedeny nášlapné vrstvy podlah, obklady a dlažby, osazeny koncové elektroinstalační prvky (zásuvky, vypínače), osazen zdroj tepla a teplé vody, podlahy, obklady a dlažby s tím, že nebude provedeno osazení svítidel, otopných žebříků a kuchyňské linky, které nejsou předmětem plnění ze strany budoucí prodávající (žalované) s tím, že stavba bude kolaudována. V tomto stavu též byla následně jednotka převedena do vlastnictví žalobců kupní smlouvou ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum]. K předání a převzetí jednotky došlo po dohodě smluvních stran před uzavřením vlastní kupní smlouvy dne [datum], kdy byl sepsán mezi žalobci a žalovaným předávací protokol, sepsán soupis vad a nedodělků ze dne [datum] a předán ze strany žalované žalobcům (M.Sivulski) návod na užívání stavby a podmínky záruky ze dne [datum]. Vzhledem k tomu, že k datu uzavření kupní smlouvy nedošlo k odstranění vad a nedodělků v plném rozsahu, byl uzavřen ke kupní smlouvě též dodatek [číslo] o poskytnutí finanční náhrady (slevy z kupní ceny) za neodstraněné vady a nedodělky, která byla vyčíslena na [částka]. Po vzájemných zápočtech další finančních nároků mezi smluvními stranami pak žalovaná uhradila částku [částka], kterou strana žalující na vypořádání přijala, a tímto byly vypořádány veškeré zjevné vady. Žalovaná dále odmítla odpovědnost za existenci jednotlivých vad (podrobně uvedeno v bodě 3. napadeného rozhodnutí). Pokud se týká uplatněného nároku ze strany žalobců na zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka], žalovaná poukázala na tu skutečnost, že podmínky pro vznik nároku žalující strany na smluvní pokutu vůči žalované jim ve smyslu sjednaných podmínek nevznikl. K reklamaci ze dne [datum] se vyjádřila dopisem ze dne [datum], k reklamaci žalobců ze dne [datum] se vyjádřila dne [datum] a k reklamaci ze dne [datum] se vyjádřila dne [datum] Tyto reklamace považovala žalovaná za podstatné, v ostatních případech se jedná v zásadě o totožné reklamace či výzvy.

6. Soud I. stupně vyšel ze zjištěného skutkového stavu (podrobně uvedený v bodě [číslo] napadeného rozhodnutí), že žalobci a žalovaná uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu ve znění dodatku ze dne [datum] a přílohy, na jejímž základě žalobci jako kupující nabyli do svého vlastnictví předmětnou jednotku. Jednotka měla být předána do vlastnictví žalobců do šesti měsíců od podpisu dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí, tedy konkrétně měla být dokončena ve fázi [číslo] ke dni [datum], avšak nebyla řádně a včas převedena na žalobce a nebyla hotová ještě dne [datum]. Žalobci již v tuto dobu neměli kde bydlet, platili hypotéku a z toho důvodu akceptovali, že převezmou jednotku ve stavu popsaném v předávacím protokolu ze dne [datum] a v kupní smlouvě ze dne [datum] ve znění dodatku včetně přílohy. Dne [datum] byl podepsán soupis vad a nedodělků obsahující 46 položek, které byly postupně prostřednictvím subdodavatele žalované odstraňovány. Některé vady nebyly odstraněny a žalovaná zaplatila žalobcům za tyto nedodělky kompenzaci ve výši [částka]. V průběhu užívání jednotky žalobci postupně reklamovali vady jednotky reklamacemi ze dne ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum]. Na tyto reklamace žalovaná nikterak nereagovala, zejména nereagovala ve lhůtě 30 dnů. Reklamace ze dne [datum] obsahovala odkaz na znalecký posudek a ve znaleckém posudku specifikované vady jednotky. Žalobci následně uplatnili nárok z odpovědnosti za odstranitelné vady jejich odstraněním a za neodstranitelné vady, spočívající ve vadě světlé výšky, nedodržení rovinnosti podlah, vady elektroinstalace, vady vadného odvětrávání a vady na jihovýchodní fasádě celkovou slevu z kupní ceny ve výši celkem [částka]. Žalovaná neuznala jako oprávněnou v řízení (ani ve fázi reklamačním před podáním žaloby) jedinou z reklamovaných vad.

7. Soud I. stupně poté dovodil, že kupní smlouva byla uzavřená mezi účastníky dne [datum] a řídí se podle ust. § 3028 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, právní vztah mezi účastníky vzniklý z této kupní smlouvy zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Proto vztahy mezi účastníky posuzoval podle ust. § 588 a násl. obč. zák. (právní úprava podrobně uvedená v bodě [číslo] napadeného rozhodnutí).

8. V rámci záruční odpovědnosti za vady má kupující podle ust. § 622 odst. 1 obč. zák. primárně právo na odstranění vady. Právo na odstranění vady je kupujícímu dáno vždy, vyskytne-li se na prodané věci při jejím převzetí (zákonná odpovědnost za vady) nebo v průběhu záruční doby (záruční odpovědnost za vady) vada, kterou lze odstranit. V takovém případě je povinností prodávajícího na základě reklamace kupujícího a uplatnění práva na odstranění vady vadu bezplatně, včas a řádně odstranit (ust. § 616 odst. 3 a § 622 odst. 1 obč. zák.).

9. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], dovodil, že se práva a povinnosti ze smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky se řídí ustanoveními § 612 a násl. obč. zák., neboť žalovaná vystupovala na straně prodávající jako právnická osoba podnikající v oboru realitní činnost. Zákonodárce v ust. § 612 obč. zák. zcela přesně vymezil, na které smluvní typy se zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě (a tedy i úprava odpovědnosti za vady prodané věci obsažená v § 619 a násl. obč. zák.) vztahuje. Odpovědnost za vady věci prodané v obchodě je založena na principu tzv. zákonné záruky navazující na povinnost prodávajícího odevzdat kupujícímu věc ve shodě s kupní smlouvou. Podle § 621 věty první obč. zák. záruční doby začínají běžet od převzetí věci kupujícím (převzetím věci se totiž kupující - až na výjimky - stává jejím vlastníkem; srov. § 133 obč. zák.). Znění ust. § 621 věty první obč. zák. neponechává prostor jiné interpretaci, než že oprávněný z odpovědnosti za vady musí být v postavení kupujícího. Žalobcům nemohlo - logicky vzato - svědčit právo z odpovědnosti za vady prodané věci v době před uzavřením vlastní kupní smlouvy, tedy před prodejem bytové jednotky. Do té doby totiž předmětnou bytovou jednotku vlastnila žalovaná a žalobci by tak vytýkali vady věci jejímu vlastníkovi.

10. Shledal, že u odstranitelných vad uvedených ve výroku I. napadeného rozhodnutí bylo prokázáno, že se jedná o vady, za které odpovídá žalovaná, vady byly řádně uplatněny v záruční lhůtě, žalovaná je v souladu s čl. VIII. kupní smlouvy ve sjednané lhůtě ani neuznala a ani se k nim nevyjádřila a učinila tak až hluboce po této lhůtě, přičemž vadu uznat odmítla. Žalobcům tak vzniklo právo z odpovědnosti za vady – právo na odstranění vady dle ust. § 622 ve spojení s ust. § 626 obč. zák. (podrobně u jednotlivých vad odůvodněno v bodě [číslo] napadeného rozhodnutí).

11. Soud I. stupně naopak dovodil, že žaloba je nedůvodná u vad uvedených ve výroku II. napadeného rozhodnutí.

12. Soud I. stupně též uzavřel, že odůvodněný je i nárok žalobců na zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny za vady neodstranitelné (výroku III. napadeného rozhodnutí) - vada v pokoji 1,2 a 3 a v hale 2. NP– nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlahy, vada v koupelně 2. NP – vadné odvětrávání a vada jihovýchodní fasády - jiná struktura fasády kolem vodovodního kohoutku a elektrické zásuvky. Žalobci tyto vady uplatnili reklamací v záruční době. Jelikož žalovaná ve lhůtě 30 dnů reklamaci nevyřídila a reagovala až na předžalobní výzvu ze dne [datum], kde je odmítla uznat, žalobci ji uplatnili žalobou včetně nároku z vad - slevy z kupní ceny. Za tyto vady je žalovaná jako prodávající odpovědná podle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák.

13. Přiměřenou slevu za tyto vady shledal 20 % z kupní ceny za závažné vady v elektroinstalaci a za nedodrženou světlou výšku místností, částku 4 x [částka] za vady podlahy, částku [částka] za vadu na jihovýchodní straně fasády a ve výši [částka] za vadu vadného odvětrání, celkem slevu z kupní ceny za všechny neodstranitelné vady ve výši [částka].

14. Výrok IV. o povinnosti žalované zaplatit částku [částka] odůvodnil soud I. stupně tak, že se jedná o náklady žalobců na vypracování znaleckého posudku ve výši [částka] jakožto nákladů spojených s uplatněním pohledávky podle ust. § 121 odst. 3 obč. zák., které žalobci museli vynaložit pro posouzení vad, když z postoje žalované bylo zřejmé, že vady neuznává. Žalobci ji tedy zaplatili důvodně a žalovaná je povinna tyto náklady související s uplatněním práva z odpovědnosti za vady uhradit.

15. Výrok V. o povinnosti zaplatit smluvní pokutu zdůvodnil tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobcům tuto smluvní pokutu podle ujednání článku XII. druhého nečíslovaného odstavce kupní smlouvy pro porušení kupní smlouvy, spočívající v nevyřízení reklamace vad v 30 denní lhůtě, na které se účastníci shodli v čl. VIII odst. 1 smlouvy. Tuto povinnost porušila zejména v reakci na reklamaci vad ze dne [datum] a za neodstranění vad ve lhůtě 30 dnů od jejich uplatnění. Svou nečinností tak žalovaná porušila čl. VIII. odst. 1 kupní smlouvy a žalobcům vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty ve sjednané výši dle ust. § 544 obč. zák. K zaplacení smluvní pokuty byla žalovaná vyzvána předžalobní výzvou.

16. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky (výrok VI.) soud I. stupně rozhodl podle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. s tím, že neúspěch žalobců v celém souboru posuzovaných vad byl minimální a přiznal žalobcům plnou výši náhrady nákladů řízení za soudní poplatek ve výši [částka] a náklady za právní zastoupení, když odměnu advokáta počítal v hodnotě [částka] za úkon. Celkovou výši náhrady nákladů řízení určil částkou [částka].

17. Výrok VII. o náhradě nákladů řízení státu odůvodnil ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. a podle výsledku řízení uložil žalované zaplatit náklady za zaplacené znalečné ve výši [částka] a svědečné proplacené svědku [jméno] [příjmení] ve výši [částka] v celkové výši [částka].

18. Žalovaná podala proti vyhovujícím výrokům o věci samé I., III., IV. a V. odvolání, které odůvodnila tak, že rozhodnutí v této části považuje za nesprávné.

19. U nároků přiznaných ve výroku I. byl uzavřen ke kupní smlouvě dodatek [číslo] o poskytnutí finanční náhrady, ve své podstatě slevy z kupní ceny za neodstraněné vady a nedodělky, která byla následně vyčíslena na částku [částka]. Po vzájemných zápočtech další finančních nároků mezi smluvními stranami pak žalovaná uhradila za vyskytující se vady a nedodělky žalující straně částku [částka]. Tuto částku strana žalující na vypořádání přijala a tato byla vzájemně odsouhlasena. Tímto byly vypořádány veškeré zjevné vady. Některý stav uváděný žalující stranou pak vadou není (např. nedodržení kladečského schématu).

20. U vady dlažby v rámci přejímajícího řízení jednotky ze dne [datum] nebyly ze strany žalobců žádné námitky ve vztahu k provedení pokládky dlažeb, šířka spár a průběžnost spár vzneseny. Kliky dveří žalovaná uchytila na 3 vruty podle montážního listu. Po dohodě stran žalovaná kompenzovala neexistenci schodů k výlezu do prostoru krovu finanční slevou ve výši [částka]. Tato částka byla žalobcům vyplacena dne [datum]. Oplocení pozemku a podezdívky odpovídá běžnému standardu a nevykazuje žádnou vadu.

21. Vznik trhlin do šířky 1,5mm v omítce podle návodu k užívání stavby a záručních podmínek ze dne [datum] není důvodem pro reklamaci.

22. Za vady u zásuvek, instalace rozvodů TV a datových rozvodů byla poskytnuta finanční kompenzace v rámci dodatku [číslo] ke kupní smlouvě ze dne [datum] (částka elektroinstalace [částka]).

23. Vady obložek dveří, náklady na odstranění mezer u zárubní v koupelnách i na výměnu poškozené zárubně již byly odečteny z ceny domu.

24. Celková kompenzace za vady fasády a osazení venkovního světla a dodání venkovního světla byla poskytnuta ve výši [částka].

25. U nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlah, v důsledku nedodržení podmínek užívání laminátové podlahy ze strany žalobců došlo ke změnám v rovinnosti podlah. Za tento stav s ohledem na příčinu vzniku nemůže žalovaná nést odpovědnost za vzniklou vadu.

26. [obec] výška místností [číslo] je podle projektové dokumentace, která byla schválena příslušným stavebním úřadem, stanovena na [anonymizována dvě slova] mm. Nemůže se tedy jednat o vadu neodstranitelnou.

27. U elektroinstalace si žalovaná před zahájením provozu nechala zpracovat výchozí elektro revizi ze dne [datum] pod č. EZ [číslo]. Revize konstatuje, že elektroinstalace je schopná bezpečného provozu. Na úpravy elektroinstalace, které si zajistili sami žalobci, byla ze strany žalované poskytnuta finanční kompenzace ve výši [částka] a tato částka byla žalobcům ze strany žalované uhrazena v rámci částky [částka] dne [datum]. Kompenzace byla poskytnuta též za chybějící přípojku a jistič pro myčku. Připojovací kabel pro sporák nebyl součástí plnění ze strany žalované.

28. Svědkem [příjmení] [jméno] [příjmení] zpracované ocenění vad (či ceny oprav vad) i jeho výslech je nevěrohodný, když při stanovení slevy vycházel ze světlé výšky [anonymizováno] 600 mm a nikoli [anonymizována dvě slova] mm a nevycházel vůbec z hodnoty faktického zmenšení prostoru.

29. Žalobci také nemají právo na smluvní pokutu, jelikož žalovaná na reklamace reagovala včas. Vzhledem k absenci výzvy na zaplacení smluvní pokuty se žalovaná také nemohla dostat do prodlení.

30. Též nesouhlasila s výrokem VI. o nákladech řízení, co do důvodu i výše, když ve vztahu k částce smluvní pokuty nebylo postupováno podle ust. § 142a o. s. ř. a náklady řízení tak měly být přiznány pouze z částky [částka].

31. Navrhla, aby odvolací soud napadené rozhodnutí zrušil a vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

32. Žalobci se k odvolání vyjádřili tak, že všechny námitky žalované již v prvoinstančním řízení byly opakovaně argumentovány a vypořádány. Žalovaná v odvolání nereaguje konstruktivně na zjištění a odůvodnění soudu prvního stupně, nýbrž pouze opakuje tvrzení z prvoinstančního řízení. Sjednaná kompenzace za některé vady/nedodělky již byla před soudem prvního stupně podrobně položku po položce rozebírána a bylo prokázáno, že se nejedná o tytéž vady, které byly uplatněné předmětnou žalobou. Vady byly uplatněny řádně a včas podle ust. § 619 a násl. obč. zák. Rovněž je nepřípustné, aby byl kupující povinen udílet

prodávajícímu (developerovi) pokyny k dodržení základního řemeslného standardu — developer je povinen jednat s odbornou péčí a předat kupujícímu kvalitní a bezvadný výstup bez dalšího, vlastní aktivitou a vlastní péčí.

33. Žalovaná za několik let trvání sporu na prvním stupni nevyvinula jakékoli úsilí k vyhotovení znaleckého posudku ke zjištění vad nemovitosti jiným znalcem.

34. [příjmení] světlé výšky byla změřena znalcem a popsána provedeným znaleckým posudkem;

k ocenění nákladů na opravu vady žalobci dodali příslušný důkaz, který žalovaná nevyvrátila. Žalovaná stále netvrdí, na jakém základě by měli mít žalobci povinnost vyčíslit slevu z kupní ceny právě formou znaleckého posudku.

35. Vztah mezi stranami je založen kupní smlouvou, kupující není povinen jakkoli dozorovat soulad činnosti žalované s právními předpisy. Za správnost projektu, soulad stavby nemovitosti s obecně závaznými právními předpisy, a za celkové uchopení výstavby s odbornou péčí odpovídá žalovaná, nikoliv stavební úřad.

36. Na odstranění vad měla žalovaná již téměř sedm let, přesto se k řešení vad stále nedostala, ač byla vyzvána k zaplacení smluvní pokuty.

37. Navrhla, aby odvolací soud napadené rozhodnutí soudu I. stupně potvrdil.

38. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo, podle ust. § 212 a ust. § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalované do výroků o věci samé není důvodné.

39. Soud I. stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatek důkazů, ze kterých čerpal správná a pro rozhodnutí o věci samé plně postačující skutková zjištění. Skutkový stav také nedoznal podstatných změn ani v odvolacím řízení.

40. Zjištěný skutkový stav posuzoval soud I. stupně také podle odpovídající hmotněprávní úpravy. Z důvodu hospodárnosti podle ust. § 6 o. s. ř. lze odkázat na jeho přesvědčivé odůvodnění (zejména bod 75. - 138. napadeného rozhodnutí).

41. K odvolacím námitkám žalované je třeba především uvést, že všemi jejími námitkami se již zabýval podrobně soud I. stupně. Přitom i v odvolání zůstaly námitky žalované víceméně jen v obecné rovině, když popírá tvrzení žalobců a skutkový stav zjištěný soudem I. stupně, aniž by uváděla konkrétní skutečnosti, které zjištěný skutkový stav vyvracejí.

42. Žalovaná reklamované vady neopravila a ani neposkytla žalobcům odpovídající kompenzaci za vady, které shledala odůvodněnými.

43. Podle ust. § 52 obč. zák. spotřebitelskými smlouvami jsou smlouvy kupní, smlouvy o dílo, případně jiné smlouvy, pokud smluvními stranami jsou na jedné straně spotřebitel a na druhé straně dodavatel (odst. 1). Dodavatelem je osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti (odst. [anonymizováno]). Spotřebitelem je osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti (odst. 3). Ustálená rozhodovací praxe stejně jako odborná komentářová literatura vymezuje spotřebitele jako osobu, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti, tedy která jedná za účelem osobní potřeby ve smyslu spotřeby, neboli nečiní tak opakovaně a za úplatu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]). Pro odpověď na otázku, zda fyzická osoba uzavírající smlouvu s dodavatelem (§ 52 odst. 2 obč. zák.) je v postavení spotřebitele (§ 52 odst. 3 obč. zák.), je rozhodující především účel jednání takové osoby (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], a ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], dále [anonymizováno], J., [příjmení], J., [příjmení], M., [příjmení], M. a kol. Občanský zákoník, Komentář I, 2. vydání, Praha: C. H. Beck, [rok], str. 466 a násl.).

44. Žalobci jako fyzické osoby uzavírající smlouvu jsou v postavení spotřebitele, jelikož je rozhodující především účel jednání takových osob, potažmo povaha a účel smlouvy (srov. například rozsudky Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]). Pojem spotřebitel má objektivní povahu, a proto je nezávislý na znalostech a informacích, které má dotyčná osoba k dispozici (k tomu srov. rozsudek [anonymizováno] ze dne [datum] ve věci C [číslo], J. [příjmení] versus [anonymizována čtyři slova]).

45. Jak již uvedl i soud I. stupně, mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva, žalovaná přitom neplnila podmínky této smlouvy od samého počátku, když především nemovitost v termínu kompletně nedokončila (čl. I. odst. 6. smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ve znění jejího dodatku [číslo]), tj. řádně (bez jakýchkoliv vad a nedodělků) nepřipravila k prodeji a předání ve sjednaném termínu v září 2013 (šest měsíců od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, dle jejího čl. I. odst. 8., ve znění jejího dodatku [číslo]). V listopadu roku 2013 žalobci již neměli kde bydlet a navíc byli povinni čerpat hypotéku k financování nemovitosti, a proto byli donuceni převzít nemovitost s vadami a nedodělky a současně sjednat se žalovaným dodatek ke kupní smlouvě a změnit jím dříve nastavené podmínky v jejich neprospěch (nemovitost bude prodaná jako nedokončená a vadná; některé vady budou řešeny následně svépomocně). Žalobci postupně zjišťovali, že nemovitost vykazuje celou řadu dalších vad nad rámec dodatku ke kupní smlouvě; tyto vady řádně písemně reklamovali u žalované a reklamace jí řádně doručili. Za tyto vady odpovídá žalovaná, když dle kupní smlouvy byla povinna předat věc žalobcům řádně a včas a dle zákona je povinna zhotovit ji s odbornou péčí. Těchto povinností se nelze zbavit ani v případě, že by kupující vydával stran„ výroby“ předmětu koupě vadné pokyny, když kupující není k udílení jakýchkoliv pokynů stran výrobních a řemeslných postupů oprávněn a na rozdíl od žalované k nim není ani kvalifikován. Rovněž kupující není povinen zkoumat soulad projektové dokumentace s obecně závaznými předpisy, jelikož za projekt odpovídá projektant.

46. Žalovaná reklamované vady neopravila a ani neposkytla žalobcům odpovídající kompenzaci, když vady byly podrobně zdokumentovány znaleckým posudkem soudního znalce [příjmení] [jméno] [příjmení]. Žalovaná veškeré reklamované vady neodstranila po dobu několika let (tím méně v zákonné 30denní lhůtě) a ani nenavrhla jakékoliv jiné řešení celého problému.

47. Pokud jde o žalovanou tvrzenou sjednanou kompenzaci za některé vady/nedodělky, již soud prvního stupně podrobně u jednotlivých položek rozebral, že se nejedná o tytéž vady, které byly uplatněné předmětnou žalobou. V této souvislosti lze z důvodu hospodárnosti (ust. § 6 o. s. ř.) odkázat na přesvědčivé odůvodnění rozhodnutí soudu I. stupně (zejména bod 138.).

48. Soud I. stupně u vyhovujícího výroku III. u vady elektroinstalace vycházel přiléhavě z dodané revizní zprávy a výslechu revizního technika před soudem I. stupně. [příjmení] světlé výšky pak vyplývá z provedeného dokazování, zejména výslechu svědka ing. [jméno] [příjmení] a znalce.

49. Jedná se o podstatné porušení kupní smlouvy, přičemž předmětné vady nemovitosti jsou i subjektivně neodstranitelné (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]). Žalobci provedli volbu způsobu vypořádání vad ve smyslu ust. § 622 odst. 3 obč. zák. v žalobě.

50. Žalobci též prokázali obvyklé náklady na odstranění těch vad věci (závažné vady v elektroinstalaci, nedodržená světlá výška místností, vady podlahy, vada na jihovýchodní straně fasády a vada vadného odvětrání), u nichž již nepožadují tyto práce ze strany žalované a tyto mohou sloužit jako podklad pro stanovení přiměřené slevy z kupní ceny v souladu i s platnou judikaturou (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]).

51. Vady žalobci byly uplatněny řádně a včas podle ust. § 619 a násl. obč. zák. Rovněž prodávající (developer) je povinen jednat s odbornou péčí a předat kupujícímu kvalitní a bezvadné zboží.

52. Lze shrnout, že práva z odpovědnosti za vady prodané věci, pro které platí (zákonná nebo smluvená) záruční doba, zaniknou, nebyla-li uplatněna v záruční době (§ 583, § 625 a § 626 odst. 1 obč. zák.). Jestliže prodávající neuspokojí právo, které bylo uplatněno v záruční době, může se kupující domáhat ochrany žalobou u soudu. Promlčení tohoto práva nastane uplynutím tří let ode dne, kdy bylo uplatněno u prodávajícího (§ 100, § 101 a § 102 obč. zák.). Podstatné pro úspěch uplatněného nároku je naplnění tří podmínek - zda reklamovaná vada skutečně vadou je, zda se vyskytla u prodané věci v době uplatnění práva z odpovědnosti za vady v záruce a zda má takovou povahu, jaká je pro uplatnění kupujícím zvoleného práva vyžadována; přitom se nerozlišuje, jako je tomu u úpravy obecné, mezi vadami skrytými a zjevnými, nýbrž mezi vadami odstranitelnými a neodstranitelnými (srovnej žalobkyní zmiňované zhodnocení Nejvyššího soudu ČSR ze dne [datum], sp. [značka automobilu] [číslo], uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod [číslo]„ [spisová značka]“ /, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], či ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]). Vykoná-li kupující volbu a uplatní jedno z více možných práv, je svým projevem vůle vázán a nemůže jednostranně volbu práva z odpovědnosti za vady měnit. V případě vady, kterou lze odstranit, má kupující jen právo na odstranění vady (§ 622 odst. 1 věta první obč. zák.). Možnost žádat přiměřenou slevu z ceny věci nebo odstoupit od smlouvy připadá v úvahu pouze tehdy, je-li - vzhledem k povaze vady - neúměrné požadovat výměnu věci nebo její součásti (§ 622 odst. 1 věta druhá a třetí obč. zák.). Podle ustálené soudní praxe lze jiné než již v zákonné lhůtě u prodávajícího uplatněné právo z odpovědnosti za tutéž vadu požadovat, pokud by původně uplatněné právo zaniklo pro nemožnost plnění (§ 575 a násl. obč. zák.) anebo kdyby vada, pro kterou bylo uplatněné, nabyla nového charakteru, např. odstranitelná vada by se stala - objektivně nebo subjektivně (tj. tím, že prodávající neodstranil vadu„ včas“ - viz § 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění účinném do 31. 12. 2013) - neodstranitelnou (srov. např. [spisová značka], a rozsudky Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], a ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], nebo rozsudek ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]).

53. Soud I. stupně také rozhodl v souladu s ustálenou judikaturou, když na danou věc aplikoval ustanovení o prodeji zboží v obchodě dle ust. § 612 a násl. obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]). Tímto ustanovením se řídí práva a povinnosti ze smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky, neboť žalovaná vystupovala na straně prodávající jako právnická osoba podnikající v oboru. Odpovědnost za vady věci prodané v obchodě je založena na principu tzv. zákonné záruky navazující na povinnost prodávajícího odevzdat kupujícímu věc ve shodě s kupní smlouvou. Podle ust. § 621 věty první obč. zák. záruční doby začínají běžet od převzetí věci kupujícím (převzetím věci se totiž kupující - až na výjimky - stává jejím vlastníkem; srov. ust. § 133 obč. zák.). Znění ust. § 621 věty první obč. zák. neponechává prostor jiné interpretaci, než že oprávněný z odpovědnosti za vady musí být v postavení kupujícího. Žalobcům nemohlo - logicky vzato - svědčit právo z odpovědnosti za vady prodané věci v době před uzavřením vlastní kupní smlouvy, tedy před prodejem bytové jednotky. Do té doby totiž předmětnou bytovou jednotku vlastnila žalovaná a žalobci by tak vytýkali vady věci jejímu vlastníkovi. Jestliže by záruční doba mohla začít běžet dříve, než věc převezme osoba v postavení kupujícího (a stane se tak jejím vlastníkem), došlo by k popření smyslu ustanovení o odpovědnosti za vady prodané věci. Osobě, která by nebyla v postavení kupujícího (a převzetím věci nenabyla vlastnické právo), by přesto svědčilo právo z odpovědnosti za vady věci, které by uplatňovala u vlastníka této věci; osobou povinnou z odpovědnosti za vady věci by tak byl sám její vlastník. Uplatnění práva z odpovědnosti za vady předpokládá platně uzavřenou kupní smlouvu; nebyla-li smlouva platně uzavřena, nemůže kupující uplatnit u prodávajícího právo z odpovědnosti za vady. Nikdo se proto nemůže domáhat odstranění vad věci ve smyslu § 619 a násl. obč. zák. (případně jiného nároku z titulu odpovědnosti za vady, např. výměnu či opravu věci, slevu z ceny či od smlouvy odstoupit) dříve, než ji převezme jako kupující.

54. Je pak z tohoto hlediska právně irelevantní ujednání účastníků o záruce na převáděnou bytovou jednotku obsažené ve smlouvě o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky. Ustanovení § 619 a násl. obč. zák. jsou speciální a kogentní úpravou odpovědnosti za vady prodané věci a nelze se od nich odchýlit. Smlouvou o budoucí kupní smlouvě účastníci nemohli platně změnit běh zákonné záruční doby tak, že by počala běžet dříve, než žalobci coby kupující převzali bytovou jednotku (formou zápisu do katastru nemovitostí). Důsledkem ujednání o záruce obsaženého ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě by bylo nepřípustné krácení záruční doby. Záruční doby podle § 620 odst. 1 obč. zák. jako doby stanovené zákonem přitom nemůžou být ani dohodou účastníků zkráceny; lze je jen prodloužit. Umožnila-li žalovaná žalobcům dne [datum], aby se do předmětné bytové jednotky nastěhovali (aby ji začali užívat na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě), nedošlo tím k převzetí věci kupujícím ve smyslu ustanovení § 621 věty první obč. zák.; žalobci v této době nebyli v postavení kupujících. Podpisem předávacího protokolu, ani umožněním užívání, nedošlo k převzetí věci, neboť převzetím nemovité věci, jíž bytová jednotka bezesporu je, je míněn vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Předtím než se podle ní stali vlastníky bytové jednotky, nemohli žalobci z pozice kupujících uplatnit svá práva z odpovědnosti za její vady. Až uzavřením kupní smlouvy se žalobci dostali do postavení kupujících a následným předáním věci jim začalo svědčit oprávnění z odpovědnosti za vady prodané věci.

55. K odvolacím námitkám k jednotlivým zjištěným vadám ve vyhovujícím výroku I. rozsudku je třeba uvést, že kliky u dveří v místnostech jsou uchyceny jen třemi vruty, má jich však být pět a v důsledku toho mohou kliky odpadnout (viz fotografie a znalecký posudek a výslech znalce). Tvrzení žalované, že stav klik vyplývá z neprovedené údržby klik a z nesprávného užívání (nadměrné síly při manipulaci s dveřmi) je pouze čirou spekulací, která nemá oporu v žádném z provedených důkazů a ve zjištěném skutkovém stavu soudem I. stupně.

56. Chybějící úchyty u střešního výlezu ve 2. NP je též vadou, jež byla v řízení zjištěna a řádně žalobci reklamována. Je nedůvodná námitka žalované, že tato vada byla kompenzována dodatkem v návaznosti na protokol o zjištěných vadách. Tato vada, která je předmětem soudního řízení, totiž spočívá nikoli v neexistenci schodů jako takových (jak to opakovaně prezentuje žalovaná strana), ale v nemožnosti jejich uchycení, tedy že s existencí použití výlezu pomocí schodů nebylo vůbec žalovanou počítáno. [příjmení] [částka] tedy měla být použita na zhotovení schodů žalobci, nicméně vada, která je předmětem řízení spočívá v tom, že nebyly žalovanou zhotoveny úchyty těchto schodů u výlezu. Správně tak již soud I. stupně (s čímž se odvolací soud ztotožňuje) tuto námitku žalované považoval za nedůvodnou.

57. [příjmení] výškové odchylky cca 20 cm oplocení pozemku parc. [číslo] není způsobena svažitostí terénu (kopírováním terénu), jak tvrdila žalovaná. Pokud uváděla žalovaná, že se jedná o vadu zjevnou, kterou měli žalobci zachytit do předávacího protokolu, lze se ztotožnit s názorem soudu I. stupně, že tuto výškovou odchylku žalobci nutně nemuseli objevit při přebírání jednotky, zvláště za hektické situace (vyvolané žalovanou), která při přebírání jednotky panovala. I tato námitka je tak nedůvodná.

58. U vady podezdívky pozemku parc. [číslo] spočívající v chybějící cca polovině plochy stříšky nad podezdívkou (ztraceným bedněním), samotný subjektivní názor odvolatelky, že oplocení ani podezdívka„ nejsou v rozporu s žádným právním či technickým předpisem“ je právně irelevantní, když obojí mělo být zhotoveno podle ujednání mezi účastníky a nikoli podle nějaké konkrétní právní normy.

59. Námitka žalované, že na trhliny v omítce pod parapetem u balkonových dveří v 1. NP se vztahuje výjimka, neboť se jedná o milimetrové trhlinky, je též zcela právně irelevantní, když v řízení bylo prokázáno, že je tato„ trhlina“ zjevně značně širší než 1,5 mm a nepodléhá tak výjimce popsané v návodu na užívání stavby (článek 3 návodu na užívání stavby).

60. To samé platí o trhlině v omítce pod parapetem u okna ve 2. NP, když ani na tuto vadu se nevztahuje výjimka, neboť i tato trhlina je zjevně značně širší než 1,5 mm a nepodléhá tak výjimce popsané v návodu na užívání stavby (článek 3 návodu na užívání stavby) a navíc trhlina je dlouhá, velmi viditelná a na exponovaném místě.

61. Viditelný stavební otvor u dvou zásuvek v 1. NP není v protokolu v části přízemí nijak zachycen a kompenzovaná částka [částka] - úprava rozvodů elektro tuto vadu nezahrnuje.

62. Též rozvody TV a datových kabelů v 1. NP nebyly kompenzovány dodatkem v návaznosti na protokol o zjištěných vadách, když v části přízemí tato vada není nijak zachycena. Kompenzovaná částka [částka] - úprava rozvodů elektro tak tuto vadu nezahrnuje.

63. K námitkám žalované je třeba ještě uvést, že (jak správně dovodil i soud I. stupně) pokud vady nejsou v protokolu nijak popsány a vytknuty, nemůže obstát námitka žalované, že tato konkrétní vada byla kompenzována částkou [částka]. I pokud by nějaká kompenzace byla poskytnuta, žalovaná neprokázala, za co konkrétně byla poskytnuta. V této části je příloha dodatku ke kupní smlouvě neurčitá, přičemž ani výkladem podle ust. § 35 odst. 2 obč. zák. nelze dovodit, že by tvrzení žalované bylo relevantní. Přitom neurčitost jde k tíži žalované, která vystupovala v právním vztahu jako profesionál a silnější strana a formulaci použila jako první.

64. K námitce žalované u zárubní je nutno zdůraznit, že v soupisu vad byly zaneseny pouze vady zárubně v koupelně v 2. NP, které byly zjevné, vady ostatních zárubní (zárubně dveří v koupelně 1. NP, v níž jednotlivé obložkové zárubně dveří nelícují a šířka spáry v levém horním rohu je 3mm, zárubně dveří obývací pokoj 1.NP - obložková zárubeň u vchodových dveří do obývacího pokoje na viditelném místě nepřiléhá ke stěně, mezera je 4 mm a u zárubně dveří z obývacího pokoje do spíže je viditelný stavební otvor v omítce, Zárubně dveří koupelna 2. NP - obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvena ke stěně, obklad není zakončen pod obložkou, mezi obkladem a zárubní je viditelná mezera 5 mm, zárubně dveří pokoj [anonymizováno] ve 2.NP - obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvena ve stěně, montážní otvor na zárubni není zakrytý, zárubně dveří pokoj 3 ve 2. NP- obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvena ke stěně, montážní otvor na zárubni není zakrytý a zárubeň je znečištěna od lepidla) se projevily až postupně a nemohla je tak žalovaná kompenzovat v rámci dohody stran ze dne [datum]. Námitka žalované je tak i v tomto případě nedůvodná.

65. Soud I. stupně také správně dospěl k závěru, že všechny tyto vady žalobci byly řádně reklamovány a je za ně žalovaná jako prodávající odpovědná podle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. (viz hodnocení soudu I. stupně u jednotlivých vad v napadeném rozhodnutí).

66. K jednotlivým námitkám proti výroku III. o zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny za neodstranitelné vady je pak třeba uvést, že u nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlahy v hale 2. NP, v pokoji 1, [anonymizováno] a 3, když mezní odchylka rovinnosti nášlapné vrstvy měřeno příměrnou latí dlouhou [anonymizována dvě slova] mm je 3 mm, odvolatelka namítala, že se jednalo o nevhodný pokyn ze strany žalující. Tato námitka je však zcela právně irelevantní. Žalovaná ani netvrdí, že by na nevhodnost pokynu žalobce upozornila před pokládkou. Také, jak již zdůraznil soud I. stupně, subdodavatel žalované pan [příjmení] nebyl ve smluvním vztahu ani se žalobci, natož s otcem žalobkyně, tedy tento subdodavatel neměl oprávnění přebírat jakékoliv pokyny k provádění pokládky od někoho, s kým nebyl ve smluvním vztahu a v souzeném případě se navíc jednalo o závazkový smluvní vztah z kupní smlouvy, nikoliv ze smlouvy o dílo. Žalovaná tak byla povinna provést pokládku odborně a řádně, bez ohledu na jakékoliv pokyny třetí osoby.

67. Tvrzení žalované, že ke zvednutí podlahy došlo pro nadměrný výkon podlahového topení ze strany žalobců, bylo vyvráceno provedeným dokazováním před soudem I. stupně. Sám svědek [příjmení], na kterého upozorňuje odvolatelka, sice zdůrazňoval, že do podlahového topení mělo standardně být„ pouštěno“ maximálně [číslo], zároveň však uvedl, že náhodně následně zjistil z obalu podlahy, že podlaha byla dimenzována pouze na 22˚C a jednalo se o levný polský výrobek. Navíc podle vyjádření [právnická osoba] způsobila vadu zcela určitě neexistující dilatace mezi dveřmi a nepoužití parozábrany.

68. Ze žádného z důkazů tak nevyplývá, že přetápění podlahy bylo provedeno žalobci (tedy ani z výslechu svědka [příjmení], jak uvádí odvolatelka) a že by za zvednutí podlahy byli zodpovědní žalobci a nikoli žalovaná neprovedením dilatace mezi dveřmi a nepoužití parozábrany. Za tuto vadu je žalovaná jako prodávající odpovědná podle ust. § 619 obč. zák.

69. Námitka žalované, že vada jihovýchodní fasády (jiná struktura fasády kolem vodovodního kohoutku a elektrické zásuvky, povrch fasády v okolí vodovodního kohoutku a elektrické zásuvky má vždy v rozsahu cca 20 cm x 20 cm jinou strukturu a jiný povrch a je z jiného materiálu, když tento použitý materiál oproti ostatní fasádě je vodě neodolný a při dotyku špiní a práší, přičemž se jedná o vadu funkční a estetickou) byla kompenzována v částce [částka] dodatkem v návaznosti na protokol o zjištěných vadách, je též nedůvodná. Podle obsahu přílohy dodatku ke kupní smlouvě kompenzace byla za následující popis vady: vyčistit fasádu a opravit fasádu pod zásuvkou (zahrada). Popisovaná vada se však vyskytuje u vodovodního kohoutku. Pokud pak jde o vadu kolem zásuvky, náhrada částkou [částka] v průběhu užívání byla zjištěna jako zcela neadekvátní, když tato částka nepokryje téměř ani materiál k odstranění vady, natož práce (v ocenění vad jednotky byla ohodnocena na částku [částka]). Tato vada tedy nebyla touto částkou kompenzována přiměřeným způsobem.

70. [příjmení] elektroinstalace je zachycena ve zprávě o mimořádné revize, když v rozvaděči není 25 % volného místa (to znamená, že některý jistič se tam může přehřívat a vypadne) a žalovaná nedodržela předepsaný vodič (10 mm) a použila vodič 6 mm v rozporu s tehdy platnými [anonymizováno] a může dojít k nějaké závadě. Při zapnutí všech spotřebičů vzápětí vypadly pojistky. Oprava jen části elektroinstalace by stála 10- [částka]. Žalovanou uplatněná námitka, že závady či nedodělky na elektroinstalaci žalobcům kompenzovala částkou [částka], je opět nedůvodná, jelikož z dodatku a přílohy dodatku ke kupní smlouvě je zřejmé, že žalobci vytčená vada se týká jiných vad na elektroinstalaci.

71. Obecná námitka žalované, že do elektroinstalace bylo zasahováno ze strany žalobců, nevyplývá ze žádného z provedených důkazů. Přitom výslechem žalobkyně, zprávou o mimořádné revizi, výslechem jejího zpracovatele a odborným znaleckým posudkem a rovněž výslechem Ing. [jméno] [příjmení], jakož i výslechem svědka [jméno] [příjmení] (na který odkazuje i žalovaná) bylo vyvráceno tvrzení strany žalované, že elektroinstalace byla bez vad a odpovídala revizní zprávě ze dne [datum].

72. Vzhledem k jednoznačně prokázaným vadám pak soud I. stupně z procesního hlediska nepochybil, pokud zamítl návrh na provedení dokazování znaleckým posudkem z oboru stavebnictví, konzultant z oboru elektroinstalace, popř. z oboru elektroinstalace.

73. Vady místnosti [číslo] – vada světlé výšky místností dle projektové dokumentace a normy–pokoj 1, pokoj [anonymizováno], pokoj 3 a pokoj 4., když světlá výška je v rozporu s normou [anonymizováno] 430 mm. Podle projektové dokumentace předložené žalobcům v průběhu stavby činila světlá výška místnosti [anonymizována dvě slova] mm, dle projektové dokumentace, která byla ověřena stavebním úřadem, činí [anonymizována dvě slova] mm. Přitom na místnosti – pokoje [číslo] se neaplikují normy týkající se podkroví, ale 2. nadzemního podlaží. Jako podkroví nejsou označeny v kupní smlouvě ani v projektové dokumentaci (označení 2. nadzemní podlaží).

74. Navíc, jak již přiléhavě uvedl soud I. stupně, podle [anonymizováno] [číslo] odst. [číslo] se rozumí podkrovím – přístupný vnitřní prostor nad posledním nadzemním podlažím vymezený konstrukcí krovu a dalšími stavebními konstrukcemi, určený k účelovému využití. Dle ust. § 40 odst. 2 vyhlášky č. 268/2009 Sb. je minimální přípustná světlá výška obytných místností v rodinném domě [anonymizována dvě slova] mm, tato ze strany žalované dodržena nebyla. Jedná se tedy o rozpor s vyhláškou a vadu specifikovanou a popsanou znalcem. Alternativně podle ust. § 10 odst. 5 písm. a) vyhlášky musí činit minimální světlá výška místností ve 2. NP dokonce [číslo] mm. Výška [číslo] mm je dle ust. § 10 odst. 5 písm. a) vyhlášky přípustná pouze pro podkroví. Jedná se o vadu funkční, vytvářející stísněný dojem z místnosti.

75. [ulice] řízení (jak již správně dovodil soud I. stupně) je svou povahou veřejnoprávní řízení, které má zcela jiné parametry přezkumu než řízení o posouzení vad ze smluvního závazkového vztahu na základě smlouvy kupní; žalovaná jako prodávající se nemůže zbavit odpovědnosti za zjištěnou vadu tvrzením, že projektová dokumentace byla schválena stavebním úřadem. [ulice] úřad také podle ust. § 111 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona, přezkoumává podanou žádost a připojené podklady z hlediska, zda stavbu lze podle nich provést, projektová dokumentace je úplná, přehledná a zda jsou v odpovídající míře řešeny obecné požadavky na výstavbu, je zajištěn příjezd ke stavbě a zda předložené podklady vyhovují požadavkům uplatněným dotčenými orgány.

76. Žalovanou již před soudem I. stupně navržený postup kompenzace pouze na základě chybějícího procenta materiálu v případě světlé výšky stropů neodpovídá nejen ustálené judikatuře, ale především smyslu a účelu zákona a ani potřebám poškozené strany -kupujících. Takový postup by kromě jiného zásadně znevýhodňoval každého kupujícího, navíc spotřebitele, jelikož nemůže dostatečně nahradit podstatné snížení užitné hodnoty místností.

77. Jedná se o neodstranitelnou vadu a za tuto vadu tak odpovídá žalovaná podle ust. § 619 obč. zák. Námitka žalované, že se nejedná o vadu, neboť projektová dokumentace byla řádně schválena stavebním úřadem, je pak právně zcela irelevantní.

78. Soud I. stupně také správně dospěl k závěru, že všechny tyto vady žalobci byly řádně reklamovány a je za ně žalovaná jako prodávající odpovědná podle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. (viz hodnocení soudu I. stupně u jednotlivých vad v napadeném rozhodnutí).

79. Soud I. stupně též slevu z ceny stanovil v přiměřené výši – tedy 20 % z kupní ceny za závažné vady v elektroinstalaci a za nedodrženou světlou výšku místnost a za vady podlahy částku 4 x [částka], za vadu na jihovýchodní straně fasády částku [částka] a za vadu vadného odvětrání ve výši [částka] Celkem se tak jedná o slevu z kupní ceny za všechny vady neodstranitelné ve výši [částka].

80. Námitka, že soud prvního stupně nepřistoupil k vypracování revizního znaleckého posudku z oboru stavebnictví k posouzení vad jednotky včetně elektroinstalace, jak již uvedl soud I. stupně (viz bod 137. napadeného rozhodnutí) žalovaná v průběhu celého řízení, a to i po výslechu znalce a po podání odvolání neuvedla, v jakých konkrétních skutečnostech spatřuje znalecký posudek a závěry znalce za nesprávné. Soud nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znalce, neboť k tomu nemá odborné znalosti nebo je nemá v takové míře, aby mohl toto přezkoumání zodpovědně učinit. To na druhou stranu neznamená, že soudce musí automaticky převzít závěry obsažené ve znaleckém posudku. V případě pochybností o věcné správnosti, popř. je-li znalecký posudek nejasný nebo neúplný, nemůže soud názor znalce nahradit vlastním názorem, ale má jej podle ust. § 127 odst. 2 o. s. ř. požádat o vysvětlení, nebo mu uložit, aby neúplný posudek doplnil, či aby odstranil nejasnosti nebo jiné nedostatky znaleckého posudku, popř. vypracoval posudek nový (srov. např. zprávu schválenou usnesením pléna bývalého Nejvyššího soudu ze dne [datum], [anonymizováno] [číslo], publikovanou pod [číslo] Sbírky). V odůvodnění rozsudku je pak nutné vysvětlit, jak byly pochybnosti odstraněny ([příjmení], P. § 127 in: Lavický, P. a kol. Občanský soudní řád: Praktický komentář. [anonymizována dvě slova]).

81. Teprve pokud by ani výslech znalce či jím podané doplnění posudku (s následným výslechem) nevedly k výsledku, soud nechá znalecký posudek přezkoumat jiným znalcem. Vysvětlení znalce tak má přednost před přezkumem posudku jiným znalcem (usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]).

82. Pochybnosti o správnosti znaleckého posudku mohou vyplynout i z posudku, který podle ust. § 127a o. s. ř. předložil účastník řízení. V takovém případě je v prvé řadě třeba nejprve vyslechnout ustanoveného znalce i k otázkám, které předložený posudek řeší odlišně a dát ustanovenému znalci možnost na výhrady reagovat. Rozpory mezi posudky lze odstranit i výslechem druhého znalce, a jestliže ani tento postup k odstranění rozporů a pochybností nepovede, teprve pak je namístě nařídit revizní znalecký posudek (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], nebo usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí]).

83. Znalecký posudek (§ 125, § 127 o. s. ř.) soud sice hodnotí jako každý jiný důkaz podle ust. § 132 o. s. ř., odborné závěry v něm obsažené však hodnocení soudem podle ust. § 132 o. s. ř. nepodléhají. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. [příjmení] soud mohl znalecký posudek odpovědně hodnotit, nesmí se znalec omezit ve svém posudku na podání odborného závěru, nýbrž z jeho posudku musí mít soud možnost seznat, z kterých zjištění v posudku znalec vychází, jakou cestou k těmto zjištěním dospěl a na základě jakých úvah došel ke svému závěru (k tomu srov. rozhodnutí [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1955, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí] sp. zn. [spisová značka]).

84. Vzhledem k tomu, že žalovaná neuvedla, v čem konkrétně se závěry znalce nesouhlasí, které skutečnosti na znaleckém posudku po podrobném výslechu znalce nadále činí sporným a z jakého důvodu by tedy měl být v řízení vypracován znalecký posudek nový, případně revizní, a to i přes návodnou výzvu soudu I. stupně, soud I. stupně správně dospěl k závěru, že zde nejsou naplněny důvody pro vypracování revizního posudku k posudku Ing. [jméno] [příjmení]. Soud I. stupně také relevantně posoudil, že po vyslechnutí znalce případné pochybnosti o správnosti posudku Ing. [jméno] [příjmení] byly vyvráceny, vysvětleny a nedospěl k negativnímu výsledku, že by posudek Ing. [jméno] [příjmení] z důvodu výše citovaných aspektů nastíněných v judikatuře neobstál.

85. [příjmení] světlé výšky byla změřena znalcem a popsána provedeným znaleckým posudkem;

k ocenění nákladů na opravu vady (které se rovnají částce přiměřené slevy z kupní ceny, viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]).

86. Správně tak návrh žalované (opakovaný) soud I. stupně na provedení tohoto důkazu zamítl a nejedná se tedy o procesní vadu v řízení před soudem I. stupně.

87. Žalovaná stále netvrdí, na jakém základě by měli mít žalobci povinnost vyčíslit slevu z kupní ceny právě formou znaleckého posudku. Žalovaná také údajně nedostatečný důkaz

předložený žalobci nevyvrátila žádným jiným protidůkazem, natož protidůkazem vyšší důkazní síly.

88. Svědek [příjmení] dostatečným a přesným způsobem popsal, jak vypracoval ocenění, jakým způsobem dospěl k částkám (jak za opravu, tak za slevu), věrohodně popsal jakožto člověk pohybující se v oboru, jakým způsobem by se konkrétní vada dala odstranit. U vady světlé výšky, náklady na odstranění této vady by podle zjištění soudu I. stupně dosáhly až částky [částka]. Žalobci přitom mají právo na slevu z kupní ceny ve výši odpovídající rozdílu mezi hodnotou, kterou by měl předmět koupě bez vad, a hodnotou, kterou má s vadou stropu (srov. přiměřeně i rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]). I odvolací soud má vzhledem k obsahu jeho ocenění i jeho výpovědi jeho osobu jako důvěryhodnou.

89. S ohledem na výše uvedené závěry proto odvolací soud napadené rozhodnutí soudu prvního stupně ve vyhovujících výrocích o věci samé I., III., IV. a V. a ve výroku VII. o nákladech státu podle ust. § 219 o. s. ř. jako věcně správné potvrdil – výrok I.

90. Částečně je však důvodná námitka žalované, že soud I. stupně pochybil při výpočtu nákladů řízení mezi účastníky (výrok VI.).

91. O náhradě nákladů řízení soud I. stupně sice správně rozhodl podle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., dle kterého mají v řízení úspěšní žalobci právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšnému žalovanému, jelikož neúspěch žalobců v celém souboru posuzovaných vad byl minimální. Soud I. stupně tak zcela správně žalobcům přiznal plnou výši náhrady nákladů řízení. Nicméně nelze souhlasit se stanovenou výší. Náhrada nákladů řízení je tvořena zaplaceným soudním poplatkem ve výši [částka] a náhradou nákladů za právní zastoupení spočívající v odměně advokáta za 20 úkonů právní služby (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, vyjádření ze dne [datum], účast u jednání dne [datum], podání ve věci samé ze dne [datum], účast u jednání dne [datum], vyjádření ve věci samé ze dne [datum], účast u jednání dne [datum], [anonymizováno] úkony za účast u jednání dne [datum] přesahující dvě hodiny; dále účast u jednání dne [datum], [datum], [datum], [datum], podání ve věci samé ze dne [datum], účast na jednání dne [datum], podání ve věci samé ze dne [datum], účast na jednání dne [datum] a závěrečný návrh ve věci ze dne [datum] - kopírující podání ze dne [datum]). Výši odměny za jeden úkon právní služby je zapotřebí však stanovit z tarifní hodnoty [částka] (slevy [částka] plus smluvní pokuty ve výši [částka] a částky [částka] za odstranění vad podle ust. § 8 odst. ve spojení s ust. § 9 odst. 3 a § 12 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.) představuje částku [částka], při zastupování [anonymizováno] osob násobeno dvěma, kráceno o 20% podle ust. § 12 odst. 4 téže vyhlášky, tedy částku za úkon [částka] a dále náhrada nákladů řízení je tvořena náhradou hotových výdajů po [částka] za každý z 20 úkonů právní služby. Celková výše náhrady nákladů řízení tak představuje (i s daní z přidané hodnoty ve výši 21% podle ust. § 151 odst. 2 o. s. ř.), celkem [částka].

92. Proto odvolací soud změnil výrok VI. co do výše nákladů řízení podle ust. § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř., jinak jej též podle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil (výrok I.).

93. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ust. § 224 odst. 1 ve spojení s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a vzhledem k tomu, že žalobci byli v odvolacím řízení zcela úspěšní, přiznal jim náklady na zastoupení advokátem, které jsou tvořeny [anonymizováno] úkony právní pomoci po [částka] (ust. § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. – vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu dne [datum]) a dvakrát náhrada hotových výdajů po [částka] (ust. § 13 odst. 4 téže vyhlášky) a dále podle ust. § 151 odst. 2 o. s. ř. daň z přidané hodnoty ve výši 21% z částky [částka], tedy celkem [částka].

94. Celkové náklady žalobců byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) -výrok II.

95. V zamítavém výroku II. o věci samé zůstalo rozhodnutí soudu I. stupně odvoláním nedotčeno (ust. § 206 odst. 2 o. s. ř.).