o vyklizení nebytových prostor

1. V záhlaví uvedeným rozsudkem soud I. stupně výrokem I. uložil žalované povinnost vyklidit nebytové prostory č. [číslo] o rozloze 49,18 m², nacházející se v přízemí domu č. p. [číslo], který je součástí pozemku parc. č. [číslo] v katastrálním území [adresa], to vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném [správní orgán], Katastrální pracoviště [místo], na LV č. [číslo], pro obec [místo], které se nacházejí na adrese [adresa] (dále také jen „předmětné nebytové prostory“) a výrokem II uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 6 200 Kč.

2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala vyklizení předmětných nebytových prostor s odůvodněním, že jí byl na základě zákona č. 172/19 91 Sb., o přechodu některých věcí z vlastnictví České republiky do vlastnictví obcí, zákona [Anonymizováno] a [Anonymizováno] svěřen pozemek parc. č. [číslo] a budova č. p. [číslo], která je součástí tohoto pozemku, nacházející se v katastrální území [adresa]. Na základě nájemní smlouvy ze dne 22. 3. 2006 užívala žalovaná předmětné nebytové prostory na dobu neurčitou. Dne 1. 6. 2023 byla žalované na základě usnesení Rady městské části [název] č. [číslo] ze dne 29. 5. 2023 odeslána výpověď z nájmu předmětných nebytových prostor s tříměsíční výpovědí dobou, která byla žalované doručena dne 8. 6. 2023 a od 1. 7. 2023 do 30. 9. 2023 tak běžela tříměsíční výpovědní doba. Nájemní vztah tak skončil dne 30. 9. 2023. Žalovaná však předmětné nebytové prostory přes výzvu nevyklidila.

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, neboť výpověď z nájmu byla podle ní neplatná, neboť žalobkyně nepoučila žalovanou o právech podle § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), zejména o právu vznést proti výpovědi námitky písemnou formou, a o právu požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Výpověď pak byla neplatná také pro rozpor s § 2312 o. z., neboť vzhledem k tomu, že nájem trval od roku 2006, lze nájemní smlouvu vypovědět s výpovědní lhůtou v délce šesti měsíců, a nikoliv pouze v délce tří měsíců, jak učinila žalobkyně.

4. Soud prvního stupně jednal podle § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) v nepřítomnosti žalované, neboť ta se z nařízeného ústního jednání omluvila, nepožádala však o odročení jednání.

5. Po provedeném dokazování dospěl soud I. stupně k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Vlastníkem předmětných nebytových prostor je [samosprávný celek], správa nemovitosti byla svěřena žalobkyni. Mezi žalovanou a společností [společnost 2]. byla uzavřena nájemní smlouva dne 22. 3. 2006, na základě které přenechala žalobkyně společnosti [společnost 2] k užívání předmětné nebytové prostory, nájem byl sjednán na dobu neurčitou. V čl. 9.2 smlouvy bylo sjednáno, že nájemní poměr mohou smluvní strany vypovědět bez uvedení důvodu, a to s tříměsíční výpovědní lhůtou, která začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po jejím doručení. Na základě dodatku č. 4 k nájemní smlouvě se nájemcem stala žalovaná. Žalobkyně zaslala žalované výpověď z nájmu ze dne 31. 5. 2023 s tříměsíční výpovědní dobou ve smyslu čl. 9.2 nájemní smlouvy. Výpověď byla doručena žalované do datové schránky dne 8. 6. 2023. Předžalobní výzvou ze dne 4. 10. 2023 vyzvala žalobkyně žalovanou k vyklizení předmětných nebytových prostor s odůvodněním, že výpovědní doba skončila dne 30. 9. 2023. Výzva byla žalované doručena dne 4. 10. 2023.

6. Soud I. stupně zjištěný skutkový stav posoudil podle ust § 2312, ust § 2314 o. z. a ust. § 1040 odst. 1 o. z. a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Nepřisvědčil námitce žalované, že výpověď je neplatná, neboť žalobkyně nepoučila žalovanou o právu podle § 2314 o. z. vznést proti výpovědi námitky a o právu žádat o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, neboť z konstantní judikatury Nejvyššího soudu ČR (například rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 188/2021) vyplývá, že u výpovědí z nájmu prostor sloužících podnikání se na rozdíl od výpovědi z nájmu bytu výslovně nepožaduje, aby pod sankcí absolutní neplatnosti výpověď pronajímatele obsahovala rovněž poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a o právu navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Soud I. stupně také neshledal důvodnou námitku žalované, že výpověď je neplatná pro rozpor s ust. § 2312 o. z. upravujícím délku výpovědní doby, neboť smluvní strany si výslovně sjednaly v čl. 9.2 nájemní smlouvy, že kterákoliv smluvní strana je oprávněna vypovědět nájem bez udání důvodu v tříměsíční výpovědní době. Vzhledem ke skutečnosti, že nájemní vztah byl ukončen výpovědí z nájemní smlouvy ze dne 31. 5. 2023 a výpovědní doba běžící od 1. 7. 2023 uplynula dne 30. 9. 2023, soud I. stupně žalobě vyhověl.

7. Výrok o nákladech řízení odůvodnil ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. a tyto přiznal ve věci plně úspěšné žalobkyni za zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč a za čtyři úkony po 300 Kč podle § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb.

8. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání, ve kterém namítala, že nebyly splněny podmínky pro jednání podle § 101 o. s. ř. v nepřítomnosti žalované, neboť žalovaná zaslala soudu omluvu z jednání nařízeného na den 7. 5. 2024 z důvodu pracovní neschopnosti svého jednatele. Sice výslovně nebylo navrženo odročení jednání, jednatel žalované jako osoba práva neznalá však nevěděl, že má odročení jednání navrhnout a předpokládal, že k odročení jednání dojde automaticky. Dále žalovaná setrvala na svém stanovisku, že výpověď z nájmu je neplatná pro rozpor s ust. § 2314 o. z. s ust. § 2312 o. z., tak jak namítala ve vyjádření k žalobě a navrhla proto, aby napadený rozsudek byl odvolacím soudem zrušen a věc vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení nebo aby byl změněn tak, že žaloba by byla zamítnuta.

9. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání uvedla, že považuje napadené rozhodnutí soudu I. stupně ze zcela správné, přičemž stejný právní názor, jako byl vyjádřen v napadeném rozsudku, byl vyjádřen i v mnoha dalších rozhodnutích Obvodního soudu pro Prahu 2, Městského soudu v Praze a Nejvyššího soudu. Postup soudu I. stupně podle § 101 odst. 3 o. s. ř. byl zcela v souladu se zákonem. K námitce rozporu výpovědi s ust. § 2314 o. z. uvedla, že výpověď z nájmu obsahovala všechny potřebné formální náležitosti. Z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 11. 5. 2021, sp. zn. 26 Cdo 188/2021 vyplývá, že povinnost uvádět poučení o právu podat námitky a o možnosti přezkoumat oprávněnost výpovědi soudem se neuplatní v případě výpovědí z nájmu prostor sloužících podnikání. Ustanovení § 2312 o. z. pak je dispozitivní ustanovení, znamená to, že strany nájemní smlouvy si mohou ujednat jinou délku[Anonymizováno]výpovědní doby, než která je uvedena v tomto ustanovení, jak plyne, například z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2023, sp. zn. 26 Cdo 801/2023 nebo ze dne 8. 3. 2022, sp. zn. 26 Cdo 89/2022. S ohledem na uvedené skutečnosti proto žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadené rozhodnutí jako věcně správné potvrdil.

10. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř., dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

11. Odvolací soud nepřisvědčil námitce žalované, že nebyly splněny podmínky pro jednání v nepřítomnosti žalované podle § 101 odst. 3 o. s. ř., když jednatel žalované poslal omluvu z nařízeného ústního jednání z důvodu nemoci. Z ust. § 21 odst. 1 písm. a) a b) o. s. ř. plyne, že za právnickou osobu jedná: a) člen statutárního orgánu; tvoří-li statutární orgán více osob, jedná za právnickou osobu předseda statutárního orgánu, popřípadě jeho člen, který tím byl pověřen; je-li předsedou nebo pověřeným členem právnická osoba, jedná vždy fyzická osoba, která je k tomu touto právnickou osobou zmocněna nebo jinak oprávněna, nebo b) její zaměstnanec (člen), který tím byl statutárním orgánem pověřen. Onemocnění jednatele žalované nemůže samo o sobě znamenat důvod pro odročení jednání, když za právnickou osobu může u soudu jednat i jiná pověřená osoba. Zároveň skutečnost, že jednatel žalované není osobou znalou práva, jak žalovaná namítá, neznamená, že nemohl vyjádřit žádost, aby se z důvodu jeho nemoci jednání nekonalo, aniž by výslovně uvedl že žádá o „odročení jednání“. Závěr soudu I. stupně o tom, že byly splněny podmínky pro projednání věci při ústním jednání dne 7. 5. 2024 tak byl zcela správný.

12. Podle ust. § 2312 o. z. jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

13. Podle ust. § 2314 odst. 1 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle ust. § 2314 odst. 2 o. z. nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle ust. § 2314 odst. 3 o. z. vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

14. Podle ust. § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

15. Podle ust. § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

16. V řízení bylo nesporné, že původní nájemní smlouva sice byla uzavřena s právním předchůdcem žalované ještě v roce 22. 3. 2006, od okamžiku účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, tj. od 1. 1. 2014, na ni však bylo třeba použít ve smyslu ust. § 3074 odst. 1 tento zákon a především se řídit obsahem samotné nájemní smlouvy.

17. Odvolací soud souhlasí se závěrem soudu I. stupně, že námitka žalované, že výpověď měla být podle ust. § 2312 o. z. vypovězena v šestiměsíční výpovědní lhůtě, je zcela nedůvodná. V řízení totiž bylo nepochybně prokázáno, že strany si ujednaly, že nájem lze vypovědět bez udání důvodu v tříměsíční výpovědní době. Soud I. stupně postupoval zcela v souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2023, sp. zn. [spisová značka], ve kterém Nejvyšší soud mj uvádí, že: „. . . v řadě svých rozhodnutí vyslovil závěr (srov. rozsudky ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, uveřejněný pod č. 81/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či ze dne 15. 4 2020, sp. zn. 26 Cdo 2585/2019, uveřejněný pod č. 105/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), že celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní. Závěr soudu I. stupně, že strany nájemní smlouvy podnikatelského nájmu nebytových prostor se mohou odchýlit od ust. § 2312 o. z. a ujednat jinak výpovědní dobu, tak byl naprosto správný. V řízení bylo prokázáno, že výpověď ze dne 31. 5. 2023 byla doručena žalované dne 8. 6. 2023 a správný byl i závěr soudu I. stupně, že od 1. 7. 2023 do 30. 9. 2023 běžela tříměsíční výpovědní doba a nájem tak skončil dne 30. 9. 2023.

18. Soud I. stupně také správně uzavřel, že u podnikatelského nájmu nebytových prostor není třeba ve výpovědi poučit nájemce o možnosti podat námitky proti výpovědi a žalobu na přezkoumání její oprávněnosti soudem a správně v této souvislosti odkázal opět na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 11. 5. 2021, sp. zn. [spisová značka], ve kterém Nejvyšší soud také uvedl, že: „Skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání ujednaného na dobu určitou je upraveno v ustanoveních § 2308 až § 2311 o. z. Na rozdíl od předchozí úpravy nájmu nebytových prostor obsažené v zákoně č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 31. prosince 2013, se vyžaduje, aby ve výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání ujednaného na dobu určitou byl uveden výpovědní důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Další náležitosti výpovědi však v ustanoveních § 2308 až 2311 o. z. výslovně upraveny nejsou (byť mohou vyplynout z požadavku na určitost právního jednání – viz § 553 o. z.); na rozdíl od nájmu bytu (viz § 2286 odst. 2 o. z.) se ani výslovně nepožaduje, aby pod sankcí (absolutní) neplatnosti výpověď pronajímatele obsahovala rovněž poučení o právu nájemce vznést proti ní námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Takové další náležitosti nevyplývají ani z ustanovení § 2314 o. z., upravující v poměrech nájmu prostoru sloužícího podnikání právo nájemce na písemné námitky proti výpovědi a na podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, obojí v tam uvedených lhůtách; přitom jde o ustanovení speciální pro postup v případě výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání.“

19. V daném případě si tedy strany smlouvy mohly sjednat způsob výpovědi vlastním způsobem a klíčový byl proto obsah čl. 9.2 nájemní smlouvy, podle kterého mohla kterákoliv ze stran nájem vypovědět v tříměsíční době, to žalobkyně řádně učinila výpovědí ze dne 31. 5. 2023, kterou žalované řádně doručila dne 8. 6. 2023, dne 1. 7. 2023 začala běžet sjednaná tříměsíční výpovědní doba, která uplynula dne 30. 9. 2023 a od 1. 10. 2023 žalovaná nemá žádný právní titul k užívání předmětných nebytových prostor. Soud I. stupně proto postupoval správně, když žalobě s odkazem na ust. § 1040 odst. 1 o. z. vyhověl.

20. Ze shora uvedených důvodů proto postupoval odvolací soud podle § 219 o. s. ř. a rozsudek soudu I. stupně potvrdil, včetně správného výroku o nákladech řízení.

21. Výrok o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř., a tyto byly přiznány i v odvolacím řízení plně úspěšné žalobkyni. Náklady žalobkyně jsou představovány třemi paušálními náhradami podle § 1 odst. 3 písm. a), b), c) a § 3 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu, a to za vyjádření k odvolání, přípravu na jednání a účast na jednání odvolacího soudu.