o zaplacení 211 081,07 Kč s příslušenstvím

1. V záhlaví uvedeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 80 032,81 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 2 587,50 Kč od 10. 12. 2020 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 77 445,31 Kč od 29. 4. 2022 do zaplacení (výrok I), žalobu co do nároku na zaplacení částky 143 548,26 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 74 206,88 Kč od 20. 2. 2021 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 69 341,38 Kč od 29. 4. 2022 do zaplacení zamítl (výrok II) a žalobkyni uložil uhradit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 18 277,26 Kč.

2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně na žalovaném domáhala zaplacení částky ve výši 223 581,07 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že se jedná o polovinu nákladů vynaložených žalobkyní v souvislosti s nemovitostí – pozemkem parc. č. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 636 m², jehož součástí je bytový dům č. p. [číslo], to vše v k. ú. [adresa], v obci [adresa], zapsáno na LV č. [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro [adresa], Katastrální pracovištěm [adresa] (dále také jen „předmětná nemovitost“). Předmětná nemovitost byla v době zahájení řízení v podílovém spoluvlastnictví účastníků s podílem každého z nich o velikosti ideální jedné poloviny. Nárok žalobkyně byl představován 17 dílčími nároky podle § 1136 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), a to polovinou nákladů vynaložených žalobkyní na: (1) pojištění nemovitosti v období od 1. 4. 2020 do 1. 4. 2021 ve výši 45 889 Kč, (2) vyhotovení statického posudku na předmětnou nemovitost ve výši 3 750 Kč, (3) prořez stromů ve dvoře nemovitosti ve výši 12 100 Kč, (4) výměnu zámku vstupních vrat a dodání klíčů ve výši 5 175 Kč), (5) správu nemovitosti v prvním čtvrtletí roku 2021 ve výši 37 103 Kč, (6) výkopové sondy a stavební opravy ve výši 62 500 Kč, (7) instalatérské a topenářské práce ve výši 850 Kč, (8) správu nemovitosti v druhém čtvrtletí roku 2021ve výši 38 290 Kč, (9) elektřinu pro byt [číslo] v období od 22. 12. 2020 do 21. 4. 2021 ve výši 771 Kč, (10) správu předmětné nemovitosti v roce 2020 ve výši 148 412,51 Kč, (11) zavedení deratizace ve sklepě domu ve výši 2 800 Kč, (12) elektřinu v období od 21. 4. 2020 do 26. 4. 2021 ve výši 686 Kč), (13) správu nemovitosti v třetím čtvrtletí roku 2021 ve výši 38 291 Kč), (14) posouzení dřevěných konstrukcí z hlediska poškození škůdci ve výši 38 290 Kč, (15) dodávku plynu v období od 22. 12. 2020 do 23. 4. 2021 ve výši 686 Kč, znalecký posudek č. [číslo] dodavatele [právnická osoba] ve výši 25 000 Kč a na (17) revizi plynové instalace a rozvodů ve výši 14 581 Kč. Předmětná nemovitost se nacházela v havarijním stavu, který zahrnoval silný průnik vody do konstrukcí domu v důsledku poškozené střešní krytiny, nefunkční elektrické a plynové rozvody, nefunkční hlavní zámek, výskyt potkanů a dřevokazných škůdců a prorůstání stromů do zdiva. Bylo tak nezbytné provést zásahy k zabránění dalšímu znehodnocení předmětné nemovitosti. Komunikace se žalovaným však nebyla možná. Žalobkyně však nemohla zůstat nečinná, a to ani s ohledem na probíhající spor o vypořádání podílového spoluvlastnictví. Žalovaný nebyl z užívání předmětné nemovitosti vyloučen, neboť klíče k nemovitosti mu byly připraveny k předání, avšak nikdy si je nepřevzal.

3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s tím, že byl z užívání společné nemovitosti vyloučen již právním předchůdcem žalobkyně v důsledku výměny zámků bez předání klíčů. Dále namítl, že vypořádání vzájemných pohledávek a dluhů mezi spoluvlastníky mělo být řešeno v rámci řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví podle § 1148 o. z. Smlouva o správě nemovitosti i smlouva o jejím pojištění byly navíc uzavřeny bez jeho vědomí, žalobkyně s ním nekonzultovala vynaložení žádných nákladů.

4. Po provedeném dokazování dospěl soud I. stupně k následujícím skutkovým zjištěním: Ke dni 25. 3. 2022 byli jako spoluvlastníci předmětné nemovitosti zapsáni žalobkyně s podílem ideální ½ a žalovaný s podílem ideální ½. Rozsudkem Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 28. 3. 2023,[Anonymizováno]č. j. [spisová značka] bylo jejich podílové spoluvlastnictví zrušeno a předmětná nemovitost byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobkyně proti povinnosti žalobkyně uhradit žalovanému náhradu ve výši 22 050 000 Kč.

5. V období od 31. 8. 2020 do 19. 9. 2020 jednala žalobkyně prostřednictvím emailu s osobami, které se označovaly tak, že jednají jménem žalovaného, aniž by však předložily plnou moc k jednání za žalovaného, ohledně schůzky týkající se posudku statického narušení stavby naplánované na den 16. 9. 2020. Žalovaný však schůzku zrušil. Po skončení jednání u Obvodního soudu pro [adresa] ve věci vedené pod sp. zn. [spisová značka] dne 1. 7. 2021 došlo mezi žalovanými a zástupcem žalobkyně k dohodě o předání klíčů dne 22. 7. 2021 v 10 hodin v sídle správcovské společnosti [právnická osoba]., s čímž žalovaný souhlasil a přislíbil se tam dostavit. Klíče byly pro žalovaného vyhotoveny do následujícího dne a obálka s nimi byla připravená v recepci správcovské společnosti. Ta se v zastoupení žalobkyně snažila navázat kontakt se žalovaným ve věcech opravy nemovitosti dopisy zaslanými na adresy žalovaného. Dne 31. 3. 2020 žalobkyně sjednala u [právnická osoba]. pojištění nemovitosti na období od 1. 4. 2020 do 1. 4. 2023, které zahrnovalo široké spektrum pojistných nebezpečí včetně živelních událostí, vandalismu, krádeže, škod na zařízení, přerušení provozu a odpovědnosti za škody, přičemž roční pojistné činilo 45 889 Kč. Za dobu od 1. 4. 2020 do 1. 4. 2020 činilo pojistné 45 889 Kč a žalobkyně ho uhradila převodem z účtu dne 28. 4. 2020 (dílčí nárok 1). Žalobkyně nechala vypracovat u [tituly před jménem] [jméno FO] statický posudek ze dne 4. 6. 2020, který na předmětné nemovitosti odhalil závažné poškození krovu a stropních konstrukcí domu, včetně rizika ztráty mechanické odolnosti, průniku vody, biologické degradace a hrozby částečného zřícení, přičemž byla doporučena neodkladná regenerace střešní krytiny, opravy konstrukcí, kanalizace a odstranění dalších technických závad, bez nichž by hrozilo selhání konstrukce nebo vznik nevratných škod. Náklady na posouzení stavebnětechnického stavu nemovitosti činily 3 750 Kč a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne 25. 8. 2020 (dílčí nárok 2). Žalobkyně nechala dle nabídky provést prořez stromů ve dvoře domu, přičemž bylo zjištěno, že kmen stromu byl prorostlý skrz položené žlaby. Náklady na prořez činily 12 100 Kč a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne 25. 8. 2020 (dílčí nárok 3). Žalobkyně nechala provést za částku 5 175 Kč, kterou uhradila dne 9. 11. 2022, výměnu zámku hlavních vrat domu, neboť zámek příliš nefungoval a hlavní vrata zůstávala otevřená. Žalobkyně vystavila žalovanému dne 25. 1. 2020 fakturu č. [číslo], jíž žalovanému vyúčtovala polovinu těchto nákladů, tj. částku 2 587,50 Kč, splatnou dne 9. 12. 2020. Faktura byla žalovanému zaslána poštou dne 27. 11. 2020 (dílčí nárok 4). Žalobkyně prostřednictvím společnosti [právnická osoba] nechala v uliční i dvorní části domu provést výkopové sondy, mykologický průzkum. Dále nechala provést zednické práce, opravu střechy a dvora v místě odstranění náletových stromů, přičemž náklady ve výši 62 500 Kč, zahrnující mimo jiné výměnu žlabu a betonování, byly uhrazeny dne 23. 2. 2021. Práce reagovaly na stav popsaný ve statickém posudku (dílčí nárok 6). Poté, co z dvorní části nemovitosti odešly poslední dvě nájemnice, bylo nutné nechat instalatérem zaslepit vodu kvůli riziku zamrznutí a prasknutí potrubí, přičemž tyto práce byly provedeny za 850 Kč (faktura č. [číslo] od společnosti [právnická osoba]. ze dne 10. 3. 2021) a žalobkyně je uhradila převodem dne 23. 3. 2021 (dílčí nárok 7).

6. Žalobkyně, jako 50 % spoluvlastník nemovitosti, uzavřela dne 31. 12. 2019 smlouvu se společností že [právnická osoba]. o správě nemovitosti, která zahrnovala pravidelné kontroly stavu objektu, zajišťování údržby a oprav, evidenci nákladů, kontrolu provedených prací, vedení zpráv o technickém stavu, sledování revizí a odborných prohlídek včetně jejich plánování a zajištění. Za tyto služby se žalobkyně zavázala hradit částku 30 664 Kč + DPH za každé započaté čtvrtletí, přičemž od 1. 4. 2021 byla sjednána inflační doložka. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. V době převzetí správy byla nemovitost téměř neobsazená, s výjimkou čtyř nájemců a jednoho obchodu. Polovina nájemného byla hrazena žalobkyni bezhotovostně, druhou polovinu nájemci údajně platili přímo žalovanému. V roce 2020 žalobkyně uhradila za správu nemovitosti celkem 148 412,51 Kč, a dne[Anonymizováno]29. 1. 2021 vystavila žalovanému fakturu č. [číslo] na částku 74 206,88 Kč, odpovídající polovině těchto nákladů, se splatností do 19. 2. 2021. Faktura byla žalovanému zaslána poštou již dne 27. 11. 2020. V roce 2021 žalobkyně dále uhradila za správu nemovitosti částky 37 103 Kč za první čtvrtletí (faktura ze dne 6. 1. 2021, uhrazena 18. 1. 2021), 38 290 Kč za druhé čtvrtletí (faktura ze dne 9. 4. 2021, uhrazena 20. 4. 2021) a 38 291 Kč za třetí čtvrtletí (faktura ze dne 1. 7. 2021, uhrazena 13. 7. 2021) (dílčí nároky 5, 8, 10 a 13).

7. Náklady na dodávku elektřiny a regulované služby v odběrném místě „byt [číslo]“ za období od 22. 12. 2020 do 21. 4. 2021 činily celkem 771,11 Kč, z této částky bylo 600 Kč uhrazeno prostřednictvím zúčtovaných záloh, zatímco zbývající nedoplatek ve výši 171,11 Kč žalobkyně uhradila převodem z účtu dne 3. 2. 2021 (dílčí nárok 9). Žalobkyně nechala v domě zavést deratizaci z důvodu přítomnosti potkanů ve sklepe. Náklady na zavedení deratizace v domě činily 2 800 Kč a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne 26. 7. 2021 (dílčí nárok 11). Náklady na dodávku elektřiny a regulované služby v odběrném místě „byt“ v období od 21. 4. 2020 do 21. 4. 2021 činily 2 216,28 Kč, z toho 1 530 Kč bylo uhrazeno zúčtovanými zálohami a nedoplatek činil 686 Kč a byl žalobkyní uhrazen převodem z účtu dne 13. 7. 2021 (dílčí nárok 12). V dubnu 2021 nechala žalobkyně provést odborné posouzení dřevěných konstrukcí domu kvůli možnému poškození dřevokaznými škůdci, přičemž byly odebrány vzorky z poškozených částí krovů a stropních konstrukcí. Závěrem posudku bylo, že konstrukce jsou v dobrém, sanovatelném stavu, který bude třeba upřesnit během stavebních úprav, přičemž náklady na toto posouzení činily 12 500 Kč a byly žalobkyní uhrazeny dne 15. 6. 2021 (dílčí nárok 14). Náklady na dodávku plynu v období 22. 12. 2020 až 23. 4. 2021 činily (při spotřebě 3 m3) 1 201,25 Kč, z toho 600 Kč bylo uhrazeno zúčtovanými zálohami a nedoplatek činil 601,25 Kč a byl žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne 11. 3. 2021 (dílčí nárok 15). Náklady na zpracování znaleckého posudku k určení obvyklé ceny nemovitosti ke dni 16. 4. 2021 činily 30 250 Kč a byly žalovanou uhrazeny (dílčí nárok 16). Dne 21. 1. 2021 nechala žalobkyně provést revizi plynového zařízení v nemovitosti, při níž byly zjištěny závady včetně nefunkčních uzávěrů potrubí, absence vodivého připojení a úniku plynu za plynoměrem, přičemž závěrem bylo, že zařízení je schopné bezpečného provozu po odstranění těchto závad. Náklady na revizi činily 14 581 Kč a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne 23. 2. 2021 (dílčí nárok 17). Téhož dne nechala žalobkyně provést revizi elektrického zařízení domu, jejímž závěrem bylo, že elektroinstalace je v havarijním stavu, není bezpečná pro provoz a je nutná její rekonstrukce a odstranění nebezpečných stavů. Žalobkyně vyzvala žalovaného prostřednictvím své zástupkyně dopisem ze dne 21. 4. 2022, odeslaným tentýž den, k úhradě poloviny nákladů na pojištění (dílčí nárok 1), statický posudek (dílčí nárok 2), prořezání stromů (dílčí nárok 3), výměnu zámku hlavních dveří (dílčí nárok 4), správu nemovitosti za první (dílčí nárok 5), druhé (dílčí nárok 8) a třetí (dílčí nárok 13) čtvrtletí roku 2021 a za celý rok 2020 (dílčí nárok 10), výkopové sondy a stavební opravy (dílčí nárok 6), instalatérské a topenářské práce (dílčí nárok 7), elektřinu pro byt č. 2 (dílčí nárok 9), deratizaci sklepa (dílčí nárok 11), elektřinu pro byt (dílčí nárok 12), posouzení dřevěných konstrukcí z hlediska škůdců (dílčí nárok 14), spotřebu plynu (dílčí nárok 15), znalecký posudek [právnická osoba] (dílčí nárok 16) a revizi plynových rozvodů (dílčí nárok 17), a to v celkové výši 223 581,07 Kč.

8. Po provedeném dokazování soud I. stupně dospěl k následujícím právním závěrům. V době, kdy žalobkyně vynaložila náklady související s nemovitostí, byli účastníci podílovými spoluvlastníky každý s ideálním podílem ½ (§ 1115 odst. 1 o. z.), přičemž následné zrušení spoluvlastnictví soudem nijak nevylučuje možnost žalobkyně uplatnit své pohledávky vůči žalovanému samostatně, jelikož širší vypořádání podle § 1148 o. z. nebylo provedeno. Žalovaný nebyl vyloučen z užívání nemovitosti (podle § 1117 o. z.), neboť klíče mu byly připraveny k vyzvednutí dle dohody ze dne 1. 7. 2021, avšak si je nevyzvedl z vlastních důvodů (pobyt mimo ČR). Jeho tvrzení o nedostatku informací o správě nemovitosti bylo vyvráceno svědeckou výpovědí i doloženou komunikací správcovské společnosti s osobou, kterou žalovaný sám označil jako svého zástupce. Soud I. stupně dále konstatoval, že žalobkyně má podle § 1136 písm. b) o. z. z nárok na náhradu nutných nákladů vynaložených na záchranu společné věci, i bez předchozího vyrozumění a souhlasu žalovaného, pokud šlo o výdaje potřebné k odvrácení jejího znehodnocení či ztráty funkčnosti, a proto námitka žalovaného, že nebyl informován a nedal souhlas, nemůže obstát, jelikož rozhodující je, že náklady byly vynaloženy na nemovitost, v jeho zájmu a za účelem její záchrany.

9. Soud I. stupně považoval za prokázané, že dílčí nároky č. 1 až 15 a 17 představují náklady, které žalobkyně vynaložila na nemovitost nebo v souvislosti s ní, a které byly zároveň v zájmu žalovaného. Konkrétně pojištění nemovitosti (nárok 1) chrání majetek žalovaného, a tedy je i v jeho zájmu, opravy a zjištění potřeby oprav (nároky 2, 3, 4, 6, 7, 11, 14) směřují k zachování hodnoty nemovitosti, dodávky elektřiny a plynu do neobývaných bytů (nároky 9, 12, 15) zajišťují provozuschopnost nemovitosti, revize plynové soustavy (nárok 17) představují povinnou údržbu důležitou pro bezpečnost. Správa nemovitosti (nároky 5, 8, 10, 13) je nezbytná pro řádné fungování a provoz. Tyto náklady tak byly vynaloženy nejen ve prospěch žalobkyně, ale i žalovaného, bylo však třeba posoudit, zda je lze kvalifikovat jako náklady nutné k záchraně nemovitosti. Náklady žalobkyně ve výši 3 750 Kč na statický posudek,[Anonymizováno]12 100 Kč na odstranění stromů, 62 500 Kč na výkopové sondy, mykologický průzkum a nutné opravy, a 12 500 Kč na posudek dřevěných konstrukcí jsou záchrannými náklady podle § 1136 písm. b) o. z. , protože byly vynaloženy k odvrácení bezprostředně hrozících škod na nemovitosti a zdraví či majetku třetích osob. Statický posudek odhalil kritické závady (zatékání vody, riziko pádu římsy), odstranění stromů zabránilo dalšímu poškození odvodnění a zatopení suterénu, výkopové sondy a opravy byly nutné k zastavení degradace konstrukcí, a posudek dřevěných prvků prokázal napadení dřevokaznými škůdci, což vyžadovalo okamžitý zásah. Tyto výdaje byly nezbytné pro zachování funkčnosti a bezpečnosti nemovitosti. Náklady ve výši 45 889 Kč na pojištění nemovitosti, 5 175 Kč na opravu zámku hlavních vrat, 850 Kč na zaslepení vody, 2 800 Kč na deratizaci sklepa, 771 Kč a 686 Kč na elektřinu, 686 Kč na plyn a 14 581 Kč na revizi plynu rovněž byly záchrannými náklady podle § 1136 písm. b) o. z., protože byly vynaloženy pro odvrácení bezprostředně hrozících škod na nemovitosti a na zdraví či majetku třetích osob. Pojištění krylo riziko škod a odpovědnosti za újmu způsobenou pádem římsy (§ 2938 o. z.), oprava zámku zabránila neoprávněnému vstupu do domu, zaslepení vody předešlo zamrznutí a prasknutí potrubí, deratizace eliminovala zdravotní a majetková rizika, náklady na energie souvisely s udržováním bezpečného stavu neobydlených bytů, a revize plynu byla zákonnou povinností, která odhalila závady ohrožující bezpečnost.

10. Soud I. stupně tak uznal jako zachraňovací náklady dílčí nároky 1–4, 6–7, 9, 11–12, 14, 15 a 17 a přiznal žalobkyni vůči žalovanému náhradu těchto nákladů odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu (½), tj. částku 80 032,81 Kč s úrokem z prodlení podle § 1968 a § 1970 o. z. a nařízení vlády č. 351/2013 Sb., počítaným od dne následujícího po splatnosti určené výzvou (faktura z 25. 1. 2020 pro nárok 4, předžalobní výzva z 21. 4. 2022 pro ostatní nároky).

11. Soud I. stupně však nepovažoval za zachraňovací náklady částku 131 048,26 Kč vynaloženou žalobkyní na správu nemovitosti prostřednictvím správcovské společnosti (dílčí nároky 5, 8, 10 a 13), protože tyto náklady nesměřovaly k odvrácení znehodnocení věci ani k zachování její funkční či ekonomické podstaty; žalobkyně mohla nezbytné úkony (zjištění stavu, opravy, pojištění, energie) provést i bez správce. Uzavření smlouvy se správcem navíc odporovalo § 1134 o. z. ve spojení s § 1128 odst. 1 o. z., neboť žalobkyně měla při nemožnosti dohody se spoluvlastníkem postupovat cestou ustanovení správce soudem dle § 1139 o. z. Proto soud I. stupně žalobu ohledně těchto nároků zamítl včetně příslušenství (úrok z prodlení). Zároveň soud I. stupně zamítl dílčí nárok 16 (12 500 Kč na znalecký posudek k určení obvyklé ceny nemovitosti) včetně příslušenství, protože žalobkyně přes výzvu dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. nedoplnila tvrzení o účelu a nezbytnosti posudku ani neoznačila důkazy, čímž neunesla břemeno tvrzení a důkazní.

12. Výrok o nákladech řízení odůvodnil soud I. stupně ust. § 142 odst. 2 o. s. ř. a tyto přiznal ve věci žalovanému, který měl ve věci převažující úspěch (65,65 %) a přiznal mu náhradu ve výši 31,3 % (rozdíl mezi úspěchem žalovaného a žalobkyně), tj. 18 277,26 Kč. Náklady žalovaného zahrnovaly soudní poplatek za odvolání proti rozsudku pro zmeškání 11 180 Kč, paušální náhrady dle § 151 odst. 3 o. s. ř. a vyhlášky č. 254/2015 Sb. (celkem 1 500 Kč za vyjádření, odvolání a účasti na jednání), náklady zastoupení advokátem dle advokátního tarifu z tarifní hodnoty 223 581,07 Kč, tj. odměna 9 220 Kč za převzetí a přípravu, 9 220 Kč za jednání 13. 9. 2024, 18 440 Kč za jednání 22. 11. 2024 (přes 2 hodiny), paušální náhradu hotových výdajů 900 Kč, a náhrada DPH 21 % z částky 37 780 Kč, tj. 7 933,80 Kč.

13. Proti výroku II. a III. tohoto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, ve kterém namítala, že žalovaný byl absolutně nečinný, nebyla s ním možná žádná komunikace, žalovaný pouze inkasoval zisky. Nesouhlasila se soudem I. stupně, který neuznal náklady na správu nemovitosti ve výši 131 048 Kč s tím, že se nejedná o tzv. zachraňovací náklady. Činnost správce byla nezbytná. Zároveň nesouhlasila s tím, že žalobkyně mohla o ustanovení správce požádat soud dle ust. § 1139 o. z. Soud I. stupně v uvedené souvislosti nevzal v potaz okolnosti, za kterých trvalo spoluvlastnictví účastníků, když žalovaný, přestože vlastnil polovinu nemovitosti se o ni nijak nestaral a nezajímal, nemovitost byla v havarijním stavu, mohlo dojít k selhání statiky a vzniku škody i vůči třetím osobám. Bylo nutné ukončovat nájemní vztahy v domě a celkově se o dům postarat. Nejednalo se tak o běžnou rutinní údržbu, ale o náročnou a specializovanou činnost, kterou žalobkyně musela vykonávat ve vlastním čase a na kterou musela vynakládat vlastní prostředky. Je nespravedlivé, aby takové náklady nesla pouze žalobkyně.

14. Navrhla, aby odvolací soud změnil výrok II napadeného rozsudku tak, aby žalobě v odpovídajícím rozsahu při zohlednění zpětvzetí žaloby co do částky 12 500 Kč zcela vyhověl.

15. Proti všem výrokům napadeného rozsudku podal odvolání rovněž žalovaný, ve kterém uvedl, že není pravdou, že by byl při spoluvlastnictví pasivní, pouze požadoval, aby mu osoba, která s ním za žalobkyni komunikovala, předložila řádnou plnou moc k zastupování žalobkyně, když jí měl sdělit citlivé údaje jako např. číslo účtu. Není proto pravdou, že by na straně žalovaného nedošlo k potřebným plněním. Žalobkyně navíc neposkytla žalovanému údaje o statutárním orgánu žalobkyně a došlo i k zamezení jeho přístupu do nemovitosti. Ten mu zamezil již předchozí spoluvlastník nemovitosti, v uvedené souvislosti probíhalo i řízení o vydání klíčů, do kterého posléze vstoupila jako účastník řízení žalobkyně. Profesionální správu nemovitosti považoval za řešení, které nebylo ekonomicky přiměřené, žalobkyně totiž mohla nezbytné úkoly zajistit sama. Žalovaný tak navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek buď zrušil nebo odvolání žalobkyně zamítl, neboť napadený rozsudek byl v žalobkyní napadeném výroku II věcně správný.

16. Žalovaný se v rámci svého odvolání vyjádřil i k odvolání žalobkyně proti napadenému rozsudku s tím, že zopakoval svoji argumentaci, že k vypořádání pohledávek žalobkyně mělo dojít v rámci širšího vypořádání podílového spoluvlastnictví, soud tak postupoval v rozporu s ust. § 1148 o. z. a že žalobkyně také jednala v rozporu s § 1128 o. z., když předmětnou nemovitost užívala nad rámec svého spoluvlastnického podílu.

17. Po podání odvolání soud I. stupně, předtím, než o odvolání bylo rozhodnuto odvolacím soudem, usnesením ze dne 7. 8. 2025, č. j. [spisová značka], které nabylo právní moci dne 6. 9. 2025, zrušil zamítavý výrok II napadeného rozsudku co do částky 12 500 Kč a řízení co do této částky zastavil dle ust. § 96 o. s. ř., neboť žalobkyně vzala žalobu podáním z 11. 6. 2025 zpět co do částky 12 500 Kč (bez příslušenství) představující polovinu nákladů na zapracování znaleckého posudku k ocenění nemovitosti. Předmětem řízení tak zůstala částka 211 081,07 Kč s příslušenstvím.

18. Odvolací soud se nejprve zabýval otázkou, zda je přípustné odvolání žalovaného do výroku II, kterým byla žaloba zamítnuta co do částky 143 548, 26 Kč s příslušenstvím a dospěl k závěru, že tomu tak není.

19. Podle ust. § 218 písm. b) o. s. ř. odvolací soud odmítne odvolání, které bylo podáno někým, kdo k odvolání není oprávněn. Podle komentářové literatury k ust. § 218 písm. b) o. s. ř.: „Odvolání – proti výroku rozhodnutí soudu prvního stupně – může podat jen ten, komu nebylo takovým rozhodnutím (poměřováno jeho výrokem) plně vyhověno, popřípadě komu byla tímto rozhodnutím způsobena jiná určitá (byť nepříliš významná) újma na jeho právech a tu lze odstranit zrušením nebo změnou rozhodnutí soudu prvního stupně. Jde o poměření nejpříznivějšího výsledku, který by mohl být odvoláním napadaným rozhodnutím (z pohledu konkrétního výroku) soudem pro takovou osobu založen a výsledku, který daným rozhodnutím (skutečně) nastal, a úvahu, zda je takto nastalá („procesní“) újma osoby odstranitelná změnou či zrušením odvoláním napadaného rozhodnutí (NS 21 Cdo 2323/99, NS 33 Cdo 825/2000) (viz Svoboda, K., Smolík, P., Levý, J., Doležílek, J. a kol. Občanský soudní řád. Komentář. 3. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023. dostupné na www. beck-online.cz).

20. Vzhledem ke skutečnosti, že žaloba byla vůči žalovanému výrokem II zamítnuta, byl žalovaný ve vztahu k částce 131 048,26 Kč s příslušenstvím (tj. před částečným zpětvzetím žaloby ve vztahu k částce 143 548,26 Kč s příslušenstvím) v řízení úspěšný, neboť navrhoval zamítnutí žaloby. Není proto ve smyslu ust. § 218 písm. b) o. s. ř. osobu oprávněnou podat proti tomuto výroku odvolání. Odvolací soud proto odvolání žalovaného proti zamítavému výroku II napadeného rozsudku dle ust. § 218 písm. b) o. s. ř. odmítl.

21. Poté odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně, ani odvolání žalovaného nejsou důvodná.

22. Odvolací soud se plně ztotožňuje s posouzením skutkového stavu soudem I. stupně. Soud I. stupně provedl obsáhlé dokazování a na základě provedených důkazů podrobně a dostatečně popsal zjištěný skutkový stav.

23. Ve smyslu ust. § 213 odst. 4 o. s. ř. odvolací soud pouze doplnil dokazování úplný výpisem z obchodního rejstříku žalobkyně ze dne 13. 10. 2025, z něhož vyplývá, že předmětem podnikání žalobkyně je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor a výpisem z obchodního rejstříku správcovské společnosti [právnická osoba]., z nějž vyplývá, že předmětem podnikání uvedené společnosti pronájem nemovitostí bytů nebytových prostor.

24. Odvolací soud neshledal důvodnou námitku žalobkyně, že soud I. stupně postupoval nesprávně, když neuznal náklady na správu nemovitosti ve výši 131 048 Kč s tím, že se nejedná o tzv. zachraňovací náklady, protože v daném případě se mělo jednat o specifické okolnosti, kdy budova byla v havarijním stavu, ale žalovaný se o její stav nijak nezajímal a nestaral se o ni a nebyla s ním možná žádná komunikace.

25. Podle ust. § 1136 písm. b) o. z. spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci.

26. Podle komentářové literatury k uvedenému ustanovení literatury: „Samotný pojem „záchrana věci“ ObčZ nedefinuje, jeho výklad by však v praxi co do základního vymezení neměl činit problémy. Důvodová zpráva naznačuje, že tento nárok vzniká, jestliže spoluvlastník jedná v případě ohrožení společné věci. Odborná literatura chápe v režimu § 3009 záchranu věci před její zkázou jako situace, kdy by zanikla věc v právním smyslu nebo by došlo k úplnému pozbytí hospodářské funkce věci. Již první vydání komentáře naznačilo širší přístup k pojmu záchrana věci tím, že pod tyto případy bude nutno zahrnout nejenom jednání, kterým se věc zachraňuje před zničením, tj. před zánikem věci v právním smyslu, ale i případy, kdy jednání spoluvlastníka směřovalo k tomu, aby předešlo znehodnocení věci, pozbytí její funkční či estetické podstaty, ekonomické využitelnosti apod. Vedle požadavku investice na záchranu věci musí jít současně o náklady vynaložené v nutném rozsahu, pouze ve vztahu k nim vzniká spoluvlastníku právo na jejich náhradu. I kdyby tedy spoluvlastník vynaložil náklady na záchranu věci, ale šlo by o náklady vynaložené v nadbytečném rozsahu, měl by nárok pouze na náhradu nákladů nutných. Literatura považuje za nutné náklady takové, které jsou nezbytné pro zachování podstaty věci“ (viz Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 630–642: M. Králík – dostupné na www.beck-online.cz),

27. Odvolací soud se proto ztotožňuje se závěrem soudu I. stupně o tom, že náklady na správu nemovitosti specializovanou správcovskou společností nelze podřadit pod nutné náklady směřující k záchraně věci nebo pod náklady zamezující jejímu znehodnocení. Přestože lze v uvedeném ohledu souhlasit se žalovanou, že činnost spojená se správou nemovitostí týkající se napři. ukončování nájemních smluv nebo činnost směřující k odstranění havarijního stavu lze považovat za specializovanou činnost, na kterou je třeba vynaložit čas, nelze přehlédnout, že sama žalobkyně je obchodní korporací, jejímž předmětem činnosti podle obchodního rejstříku je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Předmětem podnikání správcovské společnosti [právnická osoba]. je také pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Žalobkyně tedy zjevně sama disponuje dostatečnými specializovanými znalostmi souvisejícími se správou nemovitosti. Odvolací soud nesporuje argument žalobkyně, že zajištění jednotlivých činností spojených se správou předmětné nemovitosti patrně bylo časově náročné a správcovská společnost žalobkyni zřejmě uvedenou činnost zjednodušila, náklady na její činnost však nelze podřadit pod náklady nezbytné pro záchranu věci nebo zabraňující jejímu znehodnocení ve smyslu ust. § 1136 písm. b) o. z. Na uvedeném pak nemůže ničeho změnit, zda se žalovaný o nemovitost staral či nikoliv, nebo zda se bylo možné komunikovat nebo ne, neboť tyto skutečnosti nijak neovlivňují charakter vynaložených nákladů na zajištění správcovské společnosti, které z povahy věci nikdy neměly zachraňovací charakter.

28. Pokud jde o odvolací námitku žalovaného, že na straně žalobkyně byl dán nedostatek plné moci, když s ním jednala, nepovažuje ji odvolací soud za důvodnou. Tvrzený uvedený nedostatek není dostatečným argumentem pro to, aby se žalovaný nepodílel na nutných nákladech sloužících k záchraně předmětné nemovitosti a předcházejících jejímu znehodnocení. Žalovaný věděl, že žalobkyně je spoluvlastníkem předmětné nemovitosti a v řízení bylo prokázáno, že žalobkyně se ho opakovaně snažila kontaktovat na známých adresách. Bylo proto na něm, coby spoluvlastníkovi, aby se s žalobkyní ohledně nezbytných nákladů spojil. K argumentu žalovaného, že žalobkyně mu nedala vědět, kdo je jejím statutárním orgánem, uvádí odvolací soud, že tyto informace jsou veřejně přístupné v obchodním rejstříku.

29. K námitce žalovaného, že mu žalobkyně měla zamezit přístup do nemovitosti, uvádí odvolací soud, že v řízení před soudem I. stupně bylo prokázáno, že klíče byly k dispozici na recepci žalobkyně. V tomto řízení o nároku na zachraňovací náklady, které měla vynaložit žalobkyně, v době poté, co nabyla spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem, pak nemůže být z logiky věci právně významné, zda žalovanému v přístupu do nemovitosti zamezil předchozí vlastník.

30. Pokud jde o námitku žalovaného, že mělo dojít k širšímu vypřádání pohledávek v rámci zrušení podílového spoluvlastnictví podle 1148 o. z., shoduje se odvolací soud se soudem I. stupně, že pokud mezi spoluvlastníky nedošlo k vypořádání podle § 1148 o. z., nebrání tato skutečnost bývalému spoluvlastníkovi nijak v nároku na uplatnění zachraňovacích nákladů podle § 1136 písm. b) o. z. V uvedené souvislosti z důvodu hospodárnosti (§ 6 o.s.ř.) odkazuje odvolací soud na správný závěr soudu I. stupně vyjádřený v odstavci 31 napadeného rozsudku.

31. Ve vztahu k námitce žalovaného, že žalobkyně měla jednala v rozporu s § 1128 odst. 1 o. z., podle kterého platí, že o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Poukazuje odvolací soud na to, že u zachraňovacích nákladů ve smyslu ust. § 1136 písm. b) o. z. se předpokládá, že je spoluvlastník vynaložil bez souhlasu ostatních spoluvlastníků na záchranu věci (viz Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 630–642: M. Králík – dostupné na www.beck-online.cz), Souhlas tedy není nutný a vzhledem k tomu, že žalovaný byl nekontaktní, žalobkyně nemohla jednat v souladu s § 1128 odst. 1 o. z.

32. K argumentu žalovaného, že žalobkyně měla předmětnou nemovitost užívat nad rámec svého spoluvlastnického podílu, pak poukazuje odvolací soud na skutečnost, že žalovaný neučinil žádný takový nárok předmětem řízení. Uvedená skutečnost tak nemá žádný vliv na povinnost žalovaného podle 1136 písm. b) o. z.

33. Z důvodů shora uvedených postupoval odvolací soud podle § 219 o. s. ř. a potvrdil vyhovující výrok I napadeného rozsudku, proti kterému podal odvolání žalovaný, potvrdil také zamítavý výrok II napadeného rozsudku, proti kterému podala přípustné odvolání žalobkyně ve znění zohledňujícím částečné zpětvzetí žaloby co do částky 12 500 Kč a proti kterému podal odvolání také žalovaný.

34. Odvolací soud však dle ust. § 220 odst. 1 o. s. ř. změnil výrok III napadeného rozsudku o náhradě nákladů řízení. K tomu odvolací soud uvádí, že žaloba byla po vydání napadeného rozsudku vzata žalobkyní částečně zpět co do částky 12 500 Kč, ve vztahu ke které žalobkyně původně nebyla úspěšná, což bylo zohledněno ve výroku rozsudku soudu I. stupně v procentním vyjádření úspěchu žalobkyně ve věci (34,35 %). Částečné zpětvzetí žaloby co do částky 12 500 Kč z důvodů na straně žalobkyně pak na výši úspěchu žalobkyně ničeho nemění. Z odůvodnění rozhodnutí soudu I. stupně (odst. 79 napadeného rozsudku) plyne, že soud I. stupně vyšel ze skutečnosti, že ve výši 100 % by činily náklady žalovaného za řízení před soudem I. stupně 58 393,80 Kč, i když tato skutečnost není v napadeném rozsudku výslovně uvedena. Žalovaný měl mít vzhledem ke svému úspěchu co do 65,65 % předmětu řízení a úspěchu žalobkyně co do 34,55 % předmětu řízení nárok na 31,3 % nákladů řízení z částky 58 393,80 Kč, tj. je 18 277,26 Kč, jak rozhodl soud I. stupně ve výroku III. Závěr soudu I. stupně, že o náhradě nákladů řízení mělo být rozhodnuto dle ust. 142 odst. 2 o. s. ř., neboť žalovaný byl převážně úspěšný byl správný, nicméně soud I. stupně nesprávně vypočetl míru úspěchu žalobkyně a žalovaného. Když byla žalobkyně úspěšná co do částky 80 032, 81 Kč z předmětu řízení 223 581,07 Kč, činí její úspěch 35,8 % (nikoliv 34,35 %). Žalovaný pak byl úspěšný co do 143 548,26 Kč a jeho úspěch činí 64,20 % (nikoliv 65,65 %). Žalovanému tak náleží náklady řízení ve výši 64,20 % -35,8 %, tj. ve výši 28,4 % (nikoliv 31,3 %) Navíc soud I. stupně, do jinak správně vyjmenovaných nákladů řízení žalovaného v bodě 79 napadeného rozsudku opomněl zahrnout účast právního zástupce žalovaného na jednání odvolacího soudu dne 21. 5. 2024 (č. l. 106 spisu), tj. částku 9 220 Kč dle § 6, § 7 a. t. z tarifní hodnoty 223 581,07 kč, a částku 300 Kč jako paušální náhradu nákladů řízení a DPH z těchto částek. Náhrada nákladů řízení žalovaného před soudem I. stupně ve výši 100 % zohledňující tento další úkon za 9220 Kč, režijní paušál 300 Kč a 21 % DPH z nich ve výši 1999,20 Kč (tj. celkem 11 519,20 Kč), tak správně činí 69 913 Kč a 28,4 % z této částky pak činí 19 855,30 Kč. S ohledem na uvedené proto odvolací soud napadený rozsudek změnil v nákladovém výroku III tak, že správná výše nákladů řízení žalovaného před soudem I. stupně činí 19 855,30 Kč, jinak jej potvrdil dle ust. § 219 o. s. ř.

35. Výrok o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn ust. § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 142 odst. 2 o. s. ř. Předmětem odvolacího řízení byla do okamžiku zpětvzetí žaloby o částku 12 500 Kč částka 223 581,07 Kč. Žalovaný se odvolal do vyhovujícího výroku I, tj. co do částky 80 032 Kč,81 Kč. Do zamítavého výroku II, tj. co do částky 143 548,26 Kč, podali odvolání jak žalobkyně, tak žalovaný. Ve vztahu k zamítavému výroku II, tj. ve vztahu k částce 143 548,26 Kč však žalobkyně vzala žalobu následně co do částky 12 500 Kč zpět, tj. předmětem přezkumu ve vztahu k výroku II zůstala pak již jen částka 131 048,26 Kč,[Anonymizováno]a ve vztahu k této částce byl žalovaný neúspěšný, když jeho odvolání bylo odmítnuto (§ 146 odst. 3 o. s. ř.). Žalovaný tak z původního předmětu řízení 223 581,07 Kč, byl neúspěšný co do částky 80 032,81 Kč a zároveň byl neúspěšný co do částky 131 048,26 Kč. Ve vztahu k částce 131 048,26 Kč však byla neúspěšná i žalobkyně, protože její odvolání nebylo ve vztahu k této částce (potvrzení zamítavého výroku II napadeného rozsudku) důvodné. Ohledně částky 131 048,26 Kč tak nelze hovořit o úspěchu nebo neúspěchu ani jednoho z účastníků řízení, když odvolání žalovaného bylo odmítnuto a odvolání žalobkyně bylo nedůvodné. Ve vztahu ke zbytku předmětu řízení pak byla úspěšná žalobkyně co do částky 80 032,81 Kč (potvrzení výroku I) a neúspěšná co do částky 12 500 Kč z důvodu zpětvzetí (§ 146 odst. 2 věta první o. s. ř.). Poměr úspěchu a neúspěchu účastníků tak pak lze dovodit jen ze součtu těchto dvou hodnot, který činí 92 532,81 Kč, kdy žalobkyně byla úspěšná co do 86,5 % a žalovaný co do 13,5 %. Žalovaný by tak měl uhradit žalobkyni 73 % nákladů řízení. Náklady odvolacího řízení žalované jsou představovány soudním poplatkem z odvolání ve výši 6 553 Kč a náklady na právní zastoupení představované odměnou právní zástupkyně stanovenou dle ust. § 6, § 7 a. t., a to za odvolání ze dne 6. 5. 2025, ve znění jeho doplnění ze dne 11. 6. 2025, z tarifní hodnoty 223 581,07 Kč dle ust. § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ve výši 9 220 Kč a za jednání odvolacího soudu dne 14. 10. 2025 z tarifní hodnoty 211 081,07 Kč ve výši[Anonymizováno]9 180 Kč dle ust. § 11 odst. 1 písm. g) a. t., k nimž náleží dvě paušální náhrady po 450 Kč dle ust. § 13 odst. 4 a. t. a 21 % DPH dle ust. § 137 odst. 1. o. s. ř. z odměny a režijních paušálů ve výši 4 053 Kč. Náklady odvolacího řízení žalobkyně ve výši 100 % by tak činily 29 906 Kč a 73 % nákladů odvolacího řízení žalobkyně je 21 838,38 Kč.

36. Odvolací soud pak uložil povinnost zaplatit náhradu nákladů řízení na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) a v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.).