o zaplacení 217 651 Kč s příslušenstvím

1. V záhlaví uvedeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 112 320 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 30. 3. 2017 do zaplacení, to vše ve splátkách 8 000 Kč měsíčně splatných vždy do 20. dne v měsíci počínaje prvním celým měsícem následujícím po měsíci, v němž tento rozsudek nabude právní moci, pod ztrátou výhody splátek při nezaplacení byť jediné splátky (výrok I.), ve zbývající části co do nároku na zaplacení částky 105 331 Kč s příslušenstvím žalobu zamítl (výrok II.), žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 6 043 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok III.), žalobci uložil povinnost zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 8 náhradu nákladů řízení, jejichž výše bude určena v samostatném usnesení (výrok IV.), žalovanému uložil povinnost zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 8 náhradu nákladů řízení, jejichž výše bude určena v samostatném usnesení (výrok V.), zástupci žalovaného [tituly před jménem] [jméno FO] přiznal odměnu ve výši 132 069 Kč (výrok VI.).

2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal na žalovaném zaplacení částky 217 651 Kč z titulu majetkové škody na nebytové jednotce č. [číslo] nacházející se v budově č. p. [číslo] v k. ú. [adresa] na adrese [adresa] (dále také jen „Nebytová jednotka“, „Nebytový prostor“ či „Jednotka“), ke které došlo v průběhu roku 2016 žalobcem neschválenými úpravami Jednotky ze strany žalovaného. Žalobce uvedl, že dne 30. 12. 2015 uzavřel s žalovaným nájemní smlouvu k Nebytové jednotce na dobu určitou od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016. Následně zjistil, že žalovaný v Jednotce provádí nepovolené stavební úpravy, vyzval ho tedy k odstranění závadného stavu. Po marném uplynutí lhůty k nápravě dne 20. 6. 2016 žalobce nájemní smlouvu vypověděl. Žalovaný podle žalobce odstranil sádrokartonové podhledy, odstranil obklady, vytvořil otvor ve zdi, odstranil vestavěné skříně, kuchyňskou linku, umyvadlo, dvoje dveře, část podlahy hlavního pokoje, zničil toaletu, ucpal odpad, pomaloval stěny, vytrhal elektroinstalaci a odstranil domovní zvonek. Po převzetí Jednotky dne 23. 7. 2016 žalobce tuto musel nechat na vlastní náklady opravit, kdy práce prováděl zhotovitel [jméno FO] na základě smlouvy ze dne 1. 9. 2016. Za tuto opravu žalobce vynaložil částku 159 620 Kč. Dále žalobce uvedl, že byl nucen do Jednotky zakoupit za 11 961 Kč nové obklady, za částku 3 798 Kč opravit poničenou vzduchotechniku, za 2 378 Kč opravit domácí telefon a za 529 Kč osadit nový rozdělovač topných nákladů (RTN). V souvislosti s opravou žalobce hradil též náklady ve výši 12 100 Kč na zpracování znaleckého posudku, 7 500 Kč za stavební dozor a 800 Kč za následný úklid. Vzhledem k nutnosti oprav žalobci též ušel zisk z pronajímání Jednotky ve výši 17 444 Kč. Konečně žalobce po žalovaném požadoval doplacení nájemného za část měsíce srpna 2016 v částce 844 Kč, přičemž následně své nároky precizoval tak, že požaduje i úroky z prodlení vzniklé za trvání nájemního vztahu ve výši 677 Kč.

3. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout s tím, že úpravy Jednotky byly realizovány po ústní dohodě s žalobcem. Žalovaný odmítl, že by jím vykonané práce (výměna minerálních podhledů, přebudování toalety na sprchový kout) v Jednotce vedly k jejímu poškození, naopak Jednotku podle žalobce zhodnotily. Řadu prací bylo navíc nutno vykonat z důvodu havárie vody v Jednotce. Pouze u některých prací žalovaný uznal, že se na nich se žalobcem nedohodl (seříznutí sádrokartonové příčky, vybudování příčky v prostoru zádveří, instalace světla). Po ukončení nájmu žalovaný zaplatil žalobci částku 25 000 Kč, kterou považoval za dostatečnou na dokončení úprav Jednotky. Žalovaný tedy označil žalovanou částku za nepřiměřenou. Žalovaný dále sporoval stav Jednotky při jejím převzetí a následně i při jejím předání žalobci, kdy předložené fotografie podle žalovaného nezachycují stav Jednotky v okamžiku předání. Žalobce rovněž žalovanému nevyúčtoval a nevrátil složenou kauci ve výši 5 000 Kč. Znalecký posudek, za nějž žalobce požaduje nahradit náklady, nebyl vůbec doložen.

4. Soud prvého stupně po provedeném důkazním řízením vyšel ze zjištěného skutkového stavu, z nějž vyplývá, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu na dobu neurčitou, jíž žalobce pronajal žalovanému předmětnou nebytovou jednotku. Žalovaný v Jednotce vlastními silami prováděl úpravy, přičemž bylo mezi účastníky sporné, zda měl žalovaný od žalobce ústně udělený souhlas k těmto úpravám. Soud I. stupně v tomto směru odkázal na uzavřenou nájemní smlouvu, která jednoznačně a opakovaně stanovuje, že souhlas pronajímatele s prováděním úprav musí být předchozí a písemný, kdy ani žalovaný netvrdil, že by písemný souhlas byl žalovaným dán. Dle soudu I. stupně žalovaný prováděl stavební úpravy bez písemného souhlasu žalobce, nadto sám žalovaný uznal, že řadu úprav provedl i nad rámec údajné ústní dohody se žalobcem (výřezy do sádrokartonu, pomalování zdí, instalace stropního osvětlení, zbudování ytongové stěny v zádveří). Dále pak z vyjádření svědka [jméno FO] a z prezentovaných fotografií (především č. l. 95, 96 a 99, kdy žalovaný zde zachycený stav v zásadě nerozporoval a tento stav byl potvrzen i svědkyní [jméno FO3]) vzal soud I. stupně za prokázané, že úpravy realizované žalovaným (i kdyby za souhlasu žalobce) byly provedeny natolik neodborným až amatérským způsobem, že jimi jednotka nebyla zhodnocena, ale naopak poškozena. Stav Jednotky při jejím převzetí, vyklizení a při zahájení rekonstrukce vyvodil z výpovědí čtyř svědků a předložených fotografií. Každý ze svědků viděl stav Jednotky v jiném období ([FO2] při počátku nájmu a poté až při začátku rekonstrukce, [jméno FO3] v průběhu nájmu a při vyklizování, [jméno FO4] při vyklizování, [jméno FO] při zahájení rekonstrukce), kdy především z vyjádření svědků [jméno FO3] a [jméno FO4] vyplynulo, že na předložených fotografiích je zachycen stav Jednotky až při zahájení rekonstrukce, nikoli při vyklizení, kdy oba spontánně poukázali kupříkladu na jiný stav stropních kazet či vestavěných skříní. Nepovolené a neodborné zásahy žalovaného do součástí Jednotky si vyžádaly stavební práce provedené p. [jméno FO], které však vzhledem ke stáří Jednotky, jejímu stavu, neprokázání některých poškození (např. demontáž všech podhledů) a rozsahu prací představovaly v zásadě kompletní renovaci Nebytové jednotky.

5. Soud I. stupně k posouzení odborných otázek ohledně výše ceny opravy nebytové jednotky vyšel ze znaleckého posudku jím ustanoveného znalce [tituly před jménem] [jméno FO], znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady, specializace oceňování stavebních prací, položkové rozpočty a kalkulace, z nějž zjistil, že náklady na opravu Jednotky odpovídají cenám obvyklým v roce 2016 s tím, že na stavbě nebyl veden stavební deník a nebyl přesně zdokumentován stav jednotky při ukončení nájmu ani není zřejmé co mělo být obsahem tvrzené technické pomoci a koordinace prací. Oprava byla prováděna údajně 3 měsíce, znalec stanovil jako dobu obvyklou pro realizaci opravy 1 měsíc, maximálně 2 měsíce.

6. Soud I. stupně vyšel při úvaze o nákladech na opravu jednotky ze znaleckého posudku a dospěl k závěru, že provedené práce přesáhly rozsah, který byl nezbytně nutný k odstranění škod na Jednotce, a z části se již jednalo o práce, které vedly ke zhodnocení Jednotky. Z nároků žalobce soud I. stupně uznal za související s nutnými opravami Jednotky opravy provedené p. [jméno FO] v částce 159 620 Kč, nákup obkladů v částce 11 961 Kč, výměnu vzduchotechniky v částce 3 798 Kč a zapojení telefonu v částce 2 378 Kč, celkem tedy částku 177 757 Kč s tím, že znalec potvrdil toliko obvyklost výše těchto nákladů, nikoli jejich účelnost či rozsah. Vzhledem k časovému odstupu od rekonstrukce, která byla provedena již téměř před 8 lety, kdy ani jeden z účastníků zjevně nedisponuje dalšími důkazy ohledně stavu předmětné jednotky v průběhu roku 2016, soud I. stupně postupoval podle § 136 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), kdy určil, že přibližně 2/3 rekonstrukčních prací vedly k nápravě škod způsobených žalovaným a z 1/3 se jednalo již o práce vedoucí ke zhodnocení Jednotky. Při ocenění prací nutných k odstranění škod na Jednotce soud I. stupně dospěl z výše uvedených důvodů k částce 117 320 Kč.

7. Další požadované nároky žalobce soud I. stupně neshledal pro právu. K tvrzeným nákladům na zpracování údajného znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] soud I. stupně uvedl, že žalobce uvedený posudek k výzvě soudu I. stupně nedoložil. Jako neúčelný náklad soud I. stupně též žalobci nepřiznal náklady na úklid Jednotky v částce 800 Kč, neboť za komplexní úklid Jednotky si dle stavebního rozpočtu [jméno FO] účtoval částku 9 000 Kč. Dále soud I. stupně žalobu zamítl co do částky 529 Kč za osazení nového rozdělovače topných nákladů, neboť z evidenčního listu Jednotky ani jiného dokumentu nevyplývá, že by se uvedené zařízení v Jednotce nacházelo k okamžiku převzetí Jednotky žalovaným.

8. Žalobce po žalovaném dále požadoval částku ve výši 17 444 Kč jako ušlý zisk z pronajímání Jednotky a doplatek nájemného za část měsíce srpna 2016 v částce 844 Kč. Ohledně této části nároku žalobce soudu I. stupně doložil tabulku (č. l. 64), z níž se podává, že žalobce platbu ve výši 25 000 Kč zjevně započetl na platby nájemného měsíce květen, červen, červenec a část měsíce srpna 2016 a že požaduje doplatit ušlý zisk za měsíce září, říjen a část listopadu. Mezi účastníky bylo nesporné, že jednotka byla předána dne 23. 7. 2016, kdy dle soudu I. stupně je možno klást žalovanému k tíži nemožnost pronajímání Jednotky (s přihlédnutím k rozsahu prací, které vedly toliko k zhodnocení Jednotky) toliko do konce měsíce srpna roku 2016. Vzhledem k platbě realizované žalovaným v částce 25 000 Kč a vyúčtování pro Nebytovou jednotku (č. l. 216) s přeplatkem 464 Kč vzal soud I. stupně za prokázané, že žalovaný žalobci z titulu dlužného nájemného, případných úroků z prodlení a ušlého zisku nedluží ničeho.

9. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil podle § 2255, § 2257, § 2263, § 2267, § 2293 a § 2910 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) a dospěl k závěru, že prokázané náklady spojené s odstraněním škod na Jednotce dosahovaly výše 117 320 Kč. Od této částky odečetl 5 000 Kč za složenou a žalobcem nevrácenou kauci, kdy žalovaný uplatnil tuto pohledávku v průběhu řízení k započtení a žalobce nevrácení kauce nijak nerozporoval. Soud I. stupně tedy shledal žalobu důvodnou co do částky 112 320 Kč, a proto uložil žalovanému, aby tuto částku žalobci uhradil. Lhůtu k plnění nároku soud I. stupně stanovil dle § 160 odst. 1 o. s. ř. in fine s tím, že vzal z dokumentů předložených žalovaným za osvědčené, že žalovaný je v zásadě nemajetný a trpí zdravotními obtížemi psychického rázu. Splnění rozsudkem uložených povinností tak soud I. stupně určil ve splátkách ve výši 8 000 Kč (výrok I.).

10. Ve zbývající části soud I. stupně žalobu neshledal důvodnou, a proto ji zamítl (výrok II.).

11. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně dle § 142 odst. 2 o. s. ř., když žalobce, který byl zastoupen advokátem, měl částečný úspěch ve věci a má proti žalovanému právo na náhradu nákladů řízení, kdy poměr úspěchu a neúspěchu shledal ve výši 51,6 % ku 48,4 %. Celkové účelně vynaložené náklady žalobce činí celkem 188 850 Kč s tím, že jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 10 883 Kč, zálohou na znalecký posudek v částce 5 000 Kč, odměnou za 14 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, výzva k náhradě újmy, podání žaloby, ústní jednání dne [datum], doplnění skutkových tvrzení a důkazů ze dne 2. 7. 2018, ústní jednání dne [datum], ústní jednání dne [datum], ústní jednání dne [datum], ústní jednání dne [datum], ústní jednání dne [datum], ústní jednání dne [datum], vyjádření ke znaleckému posudku ze dne 15. 9. 2023, ústní jednání dne [datum], ústní jednání dne 1. 2. 2024) při sazbě po 9 180 Kč/úkon dle § 7 odst. 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „a. t.“), tedy 128 520 Kč, náhradou hotových výdajů advokáta za uvedených 14 úkonů právní služby po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., celkem 4 200 Kč, cestovními výdaji ve výši 4 828 Kč za zpáteční jízdenky [místo] – [místo] (dne 12. 9. 2017 v ceně 381 Kč, dne 28. 2. 2019 v ceně 314 Kč, dne 13. 6. 2019[Anonymizováno]v ceně 367 Kč, dne 5. 11. 2019 v ceně 354 Kč, dne 14. 6. 2022 v ceně 648 Kč, dne 13. 9. 2022 v ceně 638 Kč, dne 10. 11. 2022 v ceně 690 Kč, dne 18. 1. 2024 v ceně 718 Kč, dne 1. 2. 2024 v ceně 718 Kč) dle § 13 odst. 1 a. t., náhradou za promeškaný čas strávený na cestě na ústní jednání ve výši 5 400 Kč za 54 půlhodin při sazbě 100 Kč/půlhodina dle § 14 odst. odst. 1 písm. a) a odst. 3 a. t. a 21 % DPH dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 30 019 Kč. Při zohlednění míry úspěchu a neúspěchu ve věci pak soud I. stupně žalobci na náhradě nákladů řízení přiznal celkovou částku 6 043 Kč (výrok III.).

12. O nákladech státu rozhodl soud I. stupně podle § 148 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 151 o. s. ř. tak, že konkrétní výše náhrady nákladů řízení státu bude účastníkům určena v samostatném usnesení (výrok IV. a V.).

13. Soud I. stupně ustanovil žalovanému podle § 30 o. s. ř. zástupce pro řízení, byla mu proto přiznána odměna za zastupování žalovaného před soudem I. stupně (výrok VI.).

14. Proti výrokům I., III. a V. rozsudku soudu I. stupně podal žalovaný odvolání, v němž namítl, že žalobce neprokázal stav Jednotky před ukončením nájemního vztahu a po něm, tj. k jakým konkrétním neoprávněným změnám mělo ze strany žalovaného dojít a že tyto změny Jednotku znehodnotily. Přitom i pokud by bylo prokázáno, že některé změny v Jednotce v průběhu nájmu byly učiněny a že Jednotku znehodnotily, pak žalobce podle žalovaného neunesl důkazní břemeno ve smyslu prokázání příčinné souvislosti jednání žalovaného s těmito změnami, tj. že žalovaný v průběhu trvání nájmu Jednotku znehodnotil – jakým konkrétním jednáním žalovaného mělo dojít k jaké konkrétní změně na Jednotce, ke které nebyl žalovaný oprávněn a která Jednotku nad rámec běžného opotřebení znehodnotila. Podle žalovaného nebyla prokázána nutnost předmětných oprav Jednotky po skončení nájemního vztahu v souvislosti s jednáním žalovaného. Co se týká stavu po ukončení nájemního vztahu, žalovaný namítl, že byl dokládán pouze stav Jednotky při jejím převzetí p. [jméno FO], který provedl její rekonstrukci. Nájemní vztah však měl být ukončen již dne 23. 7. 2016 a p. [jméno FO] převzal Jednotku až dne 15. 9. 2016. Jedná se tak o rozdíl téměř 2 měsíců, přičemž jakkoliv by byl prokázán stav Jednotky ke dni 15. 9. 2016, nelze na základě toho podle žalovaného dovodit, že jednotka byla v takovém stavu již ke dni ukončení nájmu. Současně s ohledem na to, že nebyl prokázán stav Jednotky před zahájením nájemního vztahu, nelze podle žalovaného vyvozovat rozdíl stavu Jednotky před ukončením nájmu a po něm. P. [jméno FO] navíc při výslechu uvedl, že Jednotku rekonstrukcí i zhodnotil, což po žalovaném nárokovat nelze. Žalobce dostatečně netvrdil, natož aby prokázal, do jaké míry se mělo jednat o uvedení Jednotky do předešlého stavu a v jaké míře pak došlo k jejímu zhodnocení, ani to, v jakém rozsahu se jednalo o opravu běžného opotřebení, které taktéž nelze po žalovaném po ukončení nájemního vztahu nárokovat. Žalovaný namítl, že žalobce v řízení neprokázal, že předmětné úpravy skutečně provedl, ani to, že veškeré platby za rekonstrukci řádně uhradil, kdy samotné vyúčtování k tomu podle žalovaného nedostačuje. Pokud nedošlo k úhradě těchto plateb ze strany žalobce, nevznikla tím žalobci škoda. Znalec navíc nemohl uzavřít, zda množství materiálu, a tedy i prací, odpovídalo nutnosti ve vztahu k dané Jednotce. Z výslechu znalce vyplynulo, že při zpracování posudku vycházel z množství, aniž by však mohlo být toto množství ověřeno, a při tomto množství následně hodnotil adekvátnost ceny. Nebylo tedy podle žalovaného prokázáno, že množství materiálů odpovídá skutečné potřebě v rámci Jednotky. Na základě toho nelze podle žalovaného vyvodit, zda účtované ceny byly skutečně adekvátní. Pokud soud I. stupně žalobě vyhověl co do rozsahu 2/3 a co do rozsahu 1/3 žalobu zamítl, tento poměr není podle žalovaného dostatečně podložen. Podle žalovaného není dostatek důkazů k osvědčení žalovaného nároku a nelze v daném případě aplikovat § 136 o. s. ř. Žalovaný namítl, že nebyla prokázána nutnost jednotlivých prací p. [jméno FO] na rekonstrukci ani to, do jaké míry mělo jít o řešení běžného opotřebení, do jaké míry o opravu Jednotky a kde již naopak toto převyšovalo a došlo k rekonstrukci v rámci zhodnocení Jednotky, přitom zejména výmalbu a úklid lze jistě považovat za běžné opotřebení, a nelze tak po žalovaném nárokovat. Jak vyplynulo z výslechu p. [jméno FO], s Jednotkou byly opakované objektivní problémy, v rámci řízení přitom opět nebylo prokázáno, do jaké míry závisela nutnost oprav s těmito objektivními problémy a do jaké míry se mělo jednat o opravy nutné v souvislosti s jednáním žalovaného. V řízení nebylo také prokázáno, že obklady a dlažba byly v Jednotce skutečně využity, když není nárokována platba za montáž. Nebylo prokázáno ani to, že by byla provedena oprava vzduchotechniky, když ta není zohledněna v rozpisu prací a konstrukcí. Žalobce podle žalovaného neprokázal ani opravu domácího telefonu. Žalovaný se dále neztotožnil se zohledněním zápočtu nevrácené kauce ve výši 5 000 Kč, když zápočet byl ze strany žalovaného řádně uplatněn vč. příslušného úroku, který žalovanému po skončení nájmu ke kauci náleží, přičemž tento úrok nebyl dle odůvodnění soudu I. stupně zohledněn a byla započtena pouze částka 5 000 Kč. Závěrem žalovaný poukázal na dohodu mezi žalovaným a žalobcem o vyrovnání závazků, u které byla přítomna pí [jméno FO3], kdy žalovaný přijal závazek k úhradě částky ve výši 25 000 Kč s tím, že nájemní vztah bude předčasně ukončen, a budou tak vyrovnány veškeré jejich vztahy. Žalobce tedy navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu v celém rozsahu zamítne a přizná žalovanému náhradu nákladů řízení, popř. aby napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

15. K odvolání žalovaného se žalobce vyjádřil tak, že uzavřel s žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem byla nebytová jednotka o celkové výměře 62,5 m2. Jakmile žalobce zjistil, že žalovaný provedl stavební úpravy Jednotky bez jeho souhlasu a v rozporu se stavebními předpisy, které mají vliv na požární bezpečnost celé budovy a osob, které se v ní nachází, a poškodil Jednotku závažným způsobem, když odstranil nehořlavé sádrokartonové podhledy do stropu, odstranil obklady ze sociálního zařízení a vytvořil otvor ve zdi do světlíku, vyzval žalovaného písemně dne 4. 5. 2016[Anonymizováno]k odstranění provedených stavebních úprav a upozornil ho na možnost výpovědi. Protože žalovaný porušil povinnosti sjednané v nájemní smlouvě a závadný stav neodstranil ani v náhradní lhůtě, žalobce přistoupil k výpovědi nájemní smlouvy bez výpovědní doby dne 20. 6. 2016 doručené žalovanému dne 20. 6. 2016. Jednotka byla předána žalobci zpět dne 23. 7. 2016 v zastoupení žalovaného paní [jméno FO3]. Z výpovědi svědka [FO2], který předával Jednotku při započetí nájmu žalovanému, vyplynulo, že v Nebytovém prostoru byl původně fotoateliér a bylo možné jej bez dalšího užívat. Podél jedné stěny byly vestavěné skříně, dále se zde nacházela jednoduchá kuchyňská linka, která se skládala ze dvou skříněk, pracovní desky a dřezu, dále se v tomto prostoru nacházely dva záchody. Ve stropě byly kazety a bodové osvětlení, vše funkční. Svědek rovněž uvedl, že se v prostoru nacházela funkční podlahová krytina – zátěžový koberec či plovoucí podlaha. Svědek dále popsal stav Nebytového prostoru poté, co jej žalovaný vyklidil tak, že chyběla řada stropních kazet – odhadem 30 %, chybělo i bodové osvětlení, jedna toaleta byla zrušena a byl vybudován sprchový kout, chyběly dveře na záchod, byl ucpán odpad. Tento svědek také potvrdil, že vykonával stavební dozor po dobu stavebních úprav a že za vykonanou činnost vystavil žalobci fakturu. Svědkyně [jméno FO3] potvrdila odstranění kuchyňské linky, provedení otvoru do zdi i odstranění vestavěných skříní. Stejně tak tato svědkyně potvrdila přebudování toalety na údajný sprchový kout a ucpání odpadu. Rovněž potvrdila, že Nebytový prostor nebyl při předání žalobci způsobilý užívání a vyžadoval rekonstrukci. Z fotografií, které byly provedeny k důkazu, a z výpovědi žalovaného bylo prokázáno, že žalovaný přebudoval toaletu na sprchový kout s betonovou stěrkou. Kuchyňská linka v prostoru chyběla, což potvrdili žalovaný i svědkyně [jméno FO3]. Dále je zřejmé z fotografií a výpovědi žalovaného, že žalovaný odstranil sádrokartonovou příčku, potvrdil odbourání zdi na toaletě, rovněž potvrdil, že vybudoval zídku u vstupu do Jednotky, která zabraňovala přístupu k elektrickým rozvodům, jak je zřejmé i z fotografie provedené k důkazu. Žalovaný nerozporoval odstranění části stropních podhledů. Podle žalobce tedy provedení neoprávněných změn žalovaným bylo prokázáno. Stejně tak bylo prokázáno, že žalobce jednotlivé práce uhradil, což potvrdil svědek [jméno FO], který v rámci své výpovědi uvedl, že mu žalobce za práce zaplatil. K důkazu byly provedeny i výpisy z účtu (č. l. 198-206) o realizovaných platbách. Za účelem stanovení obvyklé ceny nákladů na opravu Nebytové jednotky byl soudem I. stupně jmenován znalec, který ve znaleckém posudku uvedl, že obvyklé náklady v místě a čase na opravu Nebytového prostoru byly ve výši 186 315 Kč včetně DPH. Náklady na opravu Jednotky uvedené žalobcem podle znalce odpovídají cenám obvyklým v době realizace oprav v roce 2016. Žalobce proto navrhl, aby byl rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrzen.

16. Po zjištění, že odvolání je přípustné (a contrario § 202 o. s. ř.), bylo podáno osobou k tomu oprávněnou (§ 201 o. s. ř.) a včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal odvolací soud ve smyslu § 212 a § 212a o. s. ř. napadený rozsudek i řízení, které předcházelo jeho vydání, v rozsahu odvoláním napadeném, a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

17. Odvolací soud poté, co přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které předcházelo jeho vydání, dospěl k závěru o jeho věcné i právní správnosti.

18. Odvolací soud vycházel ze skutkového stavu zjištěného soudem I. stupně, jenž odpovídá výsledkům provedeného dokazování, přičemž odvolací soud neshledal za potřebné dokazování doplňovat či opakovat postupem podle § 213 o. s. ř. Soud I. stupně vyložil, z jakých důkazů čerpal jednotlivá skutková zjištění, a hodnotil provedené důkazy v souladu s § 132 o. s. ř. v jejich vzájemné souvislosti. Jeho postup při hodnocení jednotlivých důkazů, zejména svědeckých výpovědí a znaleckého posudku, je zcela srozumitelný a vyplývají z něj jednotlivá skutková zjištění. Vzhledem k logickým časovým i skutkovým souvislostem, které vyplývají z důkazů provedených soudem I. stupně, i odvolací soud uvedené skutečnosti považuje za prokázané a plně se ztotožňuje s posouzením skutkového stavu soudem I. stupně. Skutkový stav nedoznal žádných změn ani v odvolacím řízení. Soud I. stupně rovněž podrobně vysvětlil, jak věc posoudil po právní stránce.

19. Podle § 2263 odst. 1 věty prvé o. z. souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu.

20. Podle § 2293 odst. 3 věty prvé o. z. nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila.

21. Soud I. stupně se podrobně zabýval věcí samou, kdy zjistil, že mezi účastníky řízení nebylo sporné, že žalovaný byl na základě nájemní smlouvy ze dne 30. 12. 2015 nájemcem Nebytové jednotky ve vlastnictví žalobce. V řízení před soudem I. stupně bylo prokázáno, že žalovaný v Jednotce provedl stavební úpravy, které žalobce neodsouhlasil žalovanému písemně předem tak, jak bylo dohodnuto v nájemní smlouvě s žalovaným (č. l. 12) a jak plyne také z § 2263 odst. 1 věty prvé o. z. Žalobce proto žalovaného nejdříve výzvou ze dne 4. 5. 2016 (č. l. 65) požádal o odstranění nepovolené rekonstrukce a následně dopisem ze dne 20. 6. 2016 (č. l. 66) žalobci vypověděl nájemní smlouvu. O převzetí Jednotky žalobcem byl sepsán protokol dne 23. 7. 2016 (č. l. 63).

22. Namítal-li žalovaný, že nebyl prokázán stav Jednotky před uzavřením nájemního vztahu ani po jeho ukončení, odvolací soud poukazuje na to, že žalovaný zároveň s touto obecnou námitkou v tomto smyslu odvolacímu soudu nepředložil žádný důkaz, který by svědčil proti závěrům soudu I. stupně. Stav Jednotky při jejím převzetí a následně při jejím předání zpět žalobci byl prokázán výpověďmi čtyř svědků a předloženými fotografiemi, z nichž vyplynulo, že jednotka byla způsobilá k užívání při předání žalovanému a že naopak nebyla způsobilá k užívání při předání zpět žalobci. Co se týče konkrétních shledaných poškození Jednotky, odvolací soud v tomto z důvodu hospodárnosti (§ 6 o. s. ř.) odkazuje na přesvědčivé odůvodnění napadeného rozsudku (zejména bod 9).

23. K odvolací námitce žalovaného, že došlo ke zfalšování jeho podpisu na předávacím protokolu, odvolací soud připomíná, že z předávacího protokolu (č. l. 63) ani neplyne, že by žalovaný protokol podepisoval, neboť jej s odkazem na tehdejší hospitalizaci žalovaného podepsala jeho manželka [jméno FO3], která tuto skutečnost také osobně potvrdila při své výpovědi před soudem I. stupně dne [datum] (č. l. 120) a žádný z účastníků tuto skutečnost v řízení před soudem I. stupně nerozporoval. Nadto i za situace, kdyby nedošlo k uzavření předávacího protokolu, poškození Jednotky předem písemně neschválenými změnami provedenými žalovaným bylo v řízení před soudem I. stupně prokázáno, jak je uvedeno výše a žalovaný by i tak byl povinen žalobci škodu nahradit v souladu s § 2293 odst. 3 věty prvé o. z.

24. Soud I. stupně se podrobně zabýval konkrétní výší škody, která vznikla žalobci v příčinné souvislosti s nepovoleným jednáním žalovaného v Jednotce. Za tím účelem ustanovil znalce [tituly před jménem] [jméno FO] z oboru ekonomika – ceny a odhady, specializace oceňování stavebních prací, položkové rozpočty, kalkulace. Soud I. stupně správně vycházel ze znaleckého posudku ze dne 27. 7. 2023 (č. l. 224), kdy znalec posuzoval faktury (č. l. 6, 7, 8, 9, 10, 11), zálohové faktury (č l. 15-18) a základní stavební rozpočet (č. l. 69-70). Znalec ve znaleckém posudku dospěl k závěru, že obvyklé náklady na opravu Jednotky odpovídaly cenám obvyklým v roce 2016, pro nedostatek relevantních podkladů nemohl uvést, zda veškeré náklady účtované zhotovitelem a zaplacené žalobcem lze považovat za náklady na odstranění škod na Jednotce způsobených žalovaným. Shledal proto, že žalobci nenáleží celá žalovaná částka ve výši 217 651 Kč, nýbrž pouze částka, která byla vynaložena na opravy poškození Jednotky, které provedl žalovaný, a nikoliv částka za práce, které znamenaly zhodnocení Jednotky. Odvolací soud takový postup soudu I. stupně shledává jako zcela správný.

25. K odvolací námitce žalovaného, že žalobce neprokázal uhrazení veškerých plateb za rekonstrukci, odvolací soud poukazuje na dokazování provedené soudem I. stupně, a to zejména na dokazování provedené dne 18. 1. 2024 (č. l. 258) na základě smlouvy o dílo uzavřené s p. [jméno FO] dne 1. 9. 2016 (č. l. 14) prostřednictvím výpisy z účtu, z nichž vyplývá platba žalobce týkající se Jednotky ze dne 22. 9. 2016 ve výši 53 000 Kč (č. l. 201), platba žalobce týkající se Jednotky ze dne 27. 10. 2016 ve výši 20 000 Kč (č. l. 203), platba týkající se Jednotky ze dne 22. 11. 2016 ve výši 43 854 Kč (č. l. 204) a platba žalobce týkající se Jednotky ze dne 2. 12. 2016 ve výši 22 847 Kč (č. l. 204). Nelze přehlédnout, že uhrazení stavebních prací žalobcem potvrdil také p. [jméno FO] osobně při své svědecké výpovědi při jednání u soudu I. stupně dne 10. 11. 2022 (č. l. 190). Odvolací soud tedy shodně se soudem I. stupně považuje žalobcovy platby určené na rekonstrukci Jednotky za prokázané.

26. Namítal-li žalovaný, že po ukončení nájmu zaplatil žalobci částku 25 000 Kč, kterou považoval za dostatečnou na opravu Jednotky, odvolací soud poukazuje na to, že v řízení před soudem I. stupně bylo sice prokázáno, že tato částka byla žalovaným žalobci uhrazena hotovostním vkladem dne 8. 8. 2016 (č. l. 118), avšak žalovaný neprokázal, za jakým účelem žalobci tuto částku uhradil. Z ničeho tedy neplyne, že by částka 25 000 Kč představovala jakékoli definitivní vyrovnání nájemních vztahů mezi žalobcem a žalovaným, jednalo se o úhradu dlužného nájemného.

27. Podle žalovaného v daném případě nebylo možné aplikovat § 136 o. s. ř. Ustanovení § 136 o. s. ř. je přitom možno aplikovat toliko tehdy, je-li nárok prokázán co do svého právního základu a obtíže skutkových zjištění či úplná nemožnost těchto zjištění jsou spojeny jen s výší uplatněného nároku (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2011, sp. zn. 23 Cdo 4068/2008). Odvolací soud dospěl k závěru, že soud I. stupně správně postupoval podle § 136 o. s. ř. a přistoupil ke stanovení odškodnění soudcovskou uvahou, když určil, že přibližně 2/3 rekonstrukčních prací vedly k nápravě škod způsobených žalovaným a z 1/3 se jednalo již o práce vedoucí ke zhodnocení Jednotky a dospěl tak k výsledné částce 117 320 Kč. Od této částky následně rovněž správně odečetl kauci složenou žalovaným žalobci na základě nájemní smlouvy ve výši 5 000 Kč, kdy žalovaný uplatnil tuto pohledávku v průběhu řízení k započtení a žalobce nevrácení kauce nijak nerozporoval.

28. Soud I. stupně proto správně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 112 320 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 30. 3. 2017 do zaplacení, to vše ve splátkách 8 000 Kč měsíčně splatných vždy do 20. dne v měsíci počínaje prvním celým měsícem následujícím po měsíci, v němž tento rozsudek nabude právní moci, pod ztrátou výhody splátek při nezaplacení byť jediné splátky (§ 160 odst. 1 o. s. ř. in fine), s tím, že žalovaný je v zásadě nemajetný a trpí zdravotními obtížemi psychického rázu. Protože žalobce nebrojil proti lhůtě splatnosti, odvolací soud neměl důvod se stanovením splátek zabývat, a žalovanému tedy i nadále svědčí beneficium splátek, byť tato částka vzhledem k výzvě učiněné žalobcem měla být zaplacena již poté, co byla žalovanému doručena výzva k úhradě celkové částky.

29. Odvolací soud proto postupoval podle § 219 o. s. ř. a rozsudek soudu I. stupně ve vyhovujícím výroku I. potvrdil, a to včetně správného výroku III. o nákladech řízení mezi účastníky (výrok I.).

30. Odvolací soud dále shledal, že o nákladech státu vzniklých v průběhu řízení před soudem I. stupně mělo být soudem I. stupně rozhodnuto podle § 148 odst. 1 o. s. ř. s ohledem na poměr úspěchu a neúspěchu ve věci, který činí 51,6 % ku 48,4 %. Odvolací soud proto výrok IV. rozsudku soudu I. stupně změnil jen tak, že výše nákladů státu, kterou je povinen nahradit žalobce, činí 48,4 % celkových nákladů státu s tím, že žalobce je povinen je uhradit do 3 dnů od právní moci samostatného usnesení, které soud I. stupně vydá, jinak jej v tomto výroku potvrdil (výrok II.).

31. Odvolací soud ze stejného důvodu rovněž změnil výrok V. rozsudku soudu I. stupně jen tak, že výše nákladů státu, kterou je povinen nahradit žalovaný, činí 51,6 % celkových nákladů státu a žalovaný je povinen je uhradit do 3 dnů od právní moci samostatného usnesení, jinak jej v tomto výroku potvrdil (výrok III.).

32. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal v odvolacím řízení úspěšnému žalobci náklady za právní zastoupení. Odměna advokáta byla určena dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), když advokát žalobce dle § 6 odst. 1, § 7 bod 5 a § 8 odst. 1 a. t. vykonal 2 úkony právní služby á 5 620 Kč, spočívající ve vyjádření k odvolání žalovaného ze dne 31. 7. 2024 podle § 11 odst. 1 písm. k) a. t. a účasti na jednání před odvolacím soudem do dvou hodin dne [datum] podle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. K odměně advokáta dále náleží paušální náhrada hotových výdajů advokáta za každý ze dvou vykonaných právních úkonů podle § 13 odst. 4 a. t., a dále náhrada DPH ve výši 21 % z odměny advokáta a náhrady hotových výdajů dle § 14a a. t. Žalovanému byla tedy uložena povinnost zaplatit náhradu nákladů řízení celkem ve výši 14 507,90 Kč ve smyslu § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám advokáta žalobce, [Jméno advokáta]. Odvolací soud zároveň rozhodl o lhůtě k plnění v délce 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku podle § 160 odst. 1 o. s. ř. (výrok IV.).