pro zaplacení částky 1 530 000 Kč s příslušenstvím

1. V záhlaví uvedeným rozhodnutím soud I. stupně zamítl návrh na přerušení řízení do skončení řízení [správní orgán], na základě podnětu k zahájení správního řízení od [správní orgán 2] ze dne 9. 12. 2024 (výrok I.), uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku ve výši 1 530 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 1 530 000 Kč od 1. 10. 2023 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.) a povinnost zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 165 738 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce (výrok III.).

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci částku 1 530 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalovaná částka představuje smluvní pokutu z důvodu porušení smluvního závazku žalované z titulu nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem dne 26. 4. 2021 na pronájem části pozemku (veřejného prostranství), jež se nachází před objektem č.p. [číslo] a [číslo], [adresa]. mezi č. [číslo] a [číslo], vyznačeného na orientačním situačním plánku, který tvořil přílohu č. 1 této smlouvy, o výměře 56,5 m2. Porušeným smluvním závazkem žalované z nájemní smlouvy ze dne 26. 4. 2021 bylo nesplnění povinnosti žalované dle čl. VI odst. 1 písm. c) této smlouvy, dle něhož pokud nájemce po skončení nájmu nevyklidí předmět nájmu a nepředá jej pronajímateli ve stanovené lhůtě, je povinen zaplatit pronajímateli částku 10 000 Kč denně do doby protokolárního předání předmětu nájmu. Žalovaná povinnost nesplnila, neboť předmět nájmu nevyklidila a nepředala pronajímateli po skončení nájemní smlouvy. Dne 26. 4. 2021 žalobce vypověděl nájemní smlouvu se žalovanou, tato výpověď byla doručena žalované dne 27. 4. 2021, tedy výpovědní doba počala běžet v souladu se smlouvou dne 1. 5 2021 a skončila dne 31. 7. 2021. Žalobce se proto touto žalobou domáhal po žalované smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč denně za období od 1. 8. 2021 do 31. 12. 2021, tj. za 153 dní v celkové výši 1 530 000 Kč. Výzva na úhradu smluvní pokuty byla žalované doručena dne 30. 8. 2023, splatnost byla stanovena ke dni 30. 9. 2023 a od 1. 10. 2023 je tedy žalovaná dle názoru žalobce s úhradou smluvní pokuty v prodlení, když za toto období náleží žalobci zákonný úrok z prodlení. Žalobce zaslal žalované též předžalobní výzvu dle § 142a odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“) ze dne 18.7.2024, doručené dne 19. 7. 2024 do datové schránky.

3. Žalovaná byla již ode dne uzavření smlouvy srozuměna s výší smluvní pokuty v případě, že předmět nájmu nevyklidí a nepředá. Smluvní pokuta a její výše 10 000 Kč za každý den prodlení měla zajišťovat splnění vyklizení a protokolárního předání ze strany žalované, když tyto povinnosti musí být splněny kumulativně, k čemuž ze strany žalované nedošlo. Žalobce poukázal na důvody výpovědi nájemní smlouvy pro umenšení prostoru tzv. restauračních zahrádek na [adresa], přičemž žalovaná se neúspěšně domáhala neplatnosti výpovědi. Smluvní pokuta představovala nejen sankční, ale i preventivní charakter. Výše smluvní pokuty je přiměřená i s ohledem na lukrativní místo předmětu nájmu. Přestože žalovaná tvrdila, že nemohla ovlivnit podmínky smlouvy a její obsah, v současné době uzavřela se žalobcem novou nájemní smlouvu, kde je opět sjednána stejně vysoká smluvní pokuta, tj. 10 000 Kč denně v případě nevyklizení a nepředání předmětu nájmu, rovněž jsou zde zakotveny i další smluvní pokuty, a to vše přesto, že předmětem nové nájemní smlouvy je část pozemku parc. č. [číslo] o maximální výměře 34 m2, jež se nachází před objektem č.p. [číslo] a [číslo], [adresa] a [číslo], tj. v menší výměře oproti původně uzavřené nájemní smlouvě.

4. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že z textu nájemní smlouvy ze dne 21. 3. 2017 neshledala, že by měla smluvní povinnost pozemek dle nájemní smlouvy po skončení nájemního vztahu protokolárně předávat. Protokolární předání nebylo výslovně ve smlouvě stanoveno jako smluvní povinnost a smluvní pokutu lze požadovat pouze v případě kumulativního porušení obou povinností, tj. povinností vyklidit a protokolárně předat. Smluvní pokuta tak nebyla platně sjednána. Též namítala nepřiměřenou výši smluvní pokuty a navrhla soudu moderaci dle § 2051 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o.z.“ K porušení žádné smluvní povinnosti, které by zakládalo vznik nároku na smluvní pokutu nedošlo. Též žalovaná je v pozici slabší smluvní strany, neboť žalobce nepřipustil žádné úpravy smlouvy, pouze ji žalované předložil k podpisu formou „take it or leave it“. Žalovaná předmět nájmu neprovozovala a nepoužívala. Namítla i nerovný přístup žalobce k provozovatelům předzahrádek, omezení činnosti restaurací od 18.12.2020 do 31.5.2021 z důvodu covidu a že nově uzavřená smlouva o nájmu z 26. srpna 2024 byla pronajata za shodným účelem umístění předzahrádek, když nedošlo k vizuálním změnám (vzhled zahrádky), pouze k jiné výměře pronajímaného prostoru. Dále poukázala na to, že smluvní pokuta přestavuje čtyřnásobek maximálního nájemného, tedy přesahuje potřebu zajištění oprávněných zájmů žalobce.

5. Soud I. stupně vyšel ze zjištěného skutkového stavu (podrobně popsaného v napadeném rozhodnutí), že předmětem nájmu dle nájemní smlouvy [číslo] ze dne 21. 3. 2017 uzavřené mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla část pozemku (veřejného prostranství), jež se nachází před objektem č.p. [číslo] a [číslo], [adresa]. mezi č. [číslo] a [číslo], vyznačeného na orientačním situačním plánku, který tvořil přílohu č. 1 této smlouvy, o výměře 56,5 m2. Nájemné bylo dohodnuto ve výši 50 Kč/m2/den, nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s možností výpovědi ve 3 měsíční výpovědní lhůtě i bez udání důvodu s tím, že výpovědní lhůta počíná běžet od 1. dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhé smluvní straně. Dle čl. VI odst. 1 písm. c) za nedodržení podmínek této smlouvy byl nájemce povinen zaplatit pronajímateli tyto smluvní pokuty: c) v případě, že nájemce po skončení nájmu nevyklidí předmět nájmu a nepředá jej pronajímateli ve stanovené lhůtě, je povinen zaplatit pronajímateli částku 10 000 Kč denně do doby protokolárního předání předmětu nájmu. Žalobce vypověděl nájemní smlouvu dne 26. 4. 2021.Výpověď byla žalované doručena dne 27. 4. 2021. Rozsudkem Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 20. 12. 2022, č.j. [spisová značka], ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze č.j. [spisová značka] byla zamítnuta žaloba žalované na určení, že výpověď nájemní smlouvy je neplatná, odvolací soud toto rozhodnutí potvrdil. Dne 29. 12. 2021 že žalovaná byla žalobcem vyzvána k vyklizení předmětné části pozemku. Rozsudkem pro uznání Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 1. 12. 2023, č.j. [spisová značka], bylo rozhodnuto o povinnosti žalované vyklidit předmětnou část pozemku do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku. Výzvou ze dne 30. 8. 2023, doručené žalované dne 4. 9. 2023, žalovaná byla žalobcem vyzvána k úhradě dlužné částky ve výši 1 530 000 Kč do 30. 9. 2023. Nájemní smlouvou č. [číslo] ze dne 26. 8. 2024 uzavřenou mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem předmětem nájmu byla část pozemku parc. č. [číslo] o maximální výměře 34 m2, jež se nachází před objektem č.p. [číslo] a [číslo], [adresa]. mezi č. [číslo] a [číslo], vyznačeného na orientačním situačním plánku, který tvořil přílohu č. 1 této smlouvy. Dle čl. VII. (Smluvní pokuty) odst. 1 písm. c) této smlouvy, za nedodržení podmínek této smlouvy je nájemce povinen zaplatit pronajímateli tyto smluvní pokuty: c) v případě, že nájemce po skončení nájmu nevyklidí předmět nájmu a nepředá jej pronajímateli ve stanovené lhůtě, je povinen zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 10 000 Kč, a to za každý i jen započatý den, v němž bude porušení některé z těchto povinností trvat, a to za jakoukoliv nedodrženou podmínku/povinnost.

6. Po právní stránce pak soud I. stupně posoudil věc podle ust. § 1 odst. 2, § 2048 odst. 1, § 2225 odst. 1 a § 2051 o.z. Při právním [spisová značka], zejména pak podle odst. 60 a odst. 61 rozsudku, tj. aplikoval tzv. tříkrokový test, když posuzoval přiměřenost konkrétního vzneseného nároku, a nikoliv přiměřenost ujednání samotného, které zůstává nedotčeno v souladu se zásadou pacta sunt servanda.

7. Soud I. stupně zejména zdůraznil, že se jednalo o vysoce exponovaný pozemek [název] (v tomto případě [adresa]) v bezprostřední blízkosti [místo], který je i velmi lukrativním místem z hlediska podnikatelské činnosti s ohledem na vysokou koncentraci lidí, zejména turistů. Žalovaná byla od počátku srozuměna s výší smluvní pokuty, jakožto důsledku nepředání a nevyklizení předmětu nájmu, přesto daný prostor i nadále užívala, což vyplývá i z pravomocného rozhodnutí soudu o vyklizení prostor, kterým je vyvráceno tvrzení žalované, že předmět pronájmu po skončení trvání nájemní smlouvy neužívala. Jestliže pro žalovanou nebyla výše smluvní pokuty dostatečnou pobídkou, aby splnila svoji vyklizovací povinnost, měla pro ni možnost i nadále, tj. bez právního důvodu, užívat předmět nájmu nepochybně větší hodnotu, než kolik činila dohodnutá výše (denní sazba) smluvní pokuty. Tato výše smluvní pokuty byla tedy přinejmenším adekvátní tomu, jak si žalovaná sama „cenila“ možnosti předmět nájmu i nadále užívat, přestože k užívání již neměla právní důvod. Výše smluvní pokuty není zanedbatelná, ovšem je potřeba zohlednit, že celková výše smluvní pokuty je právě důsledkem déletrvajícího prodlení žalované se splněním zajištěné povinnosti – tedy výše je přímo úměrná dlouhotrvajícímu porušení povinnosti ze strany žalované od 1. srpna 2021 do 31. prosince 2021, tj. celkem 153 dní.

8. I Nejvyšší soud shledal stejnou výši smluvní pokuty – tj. ve výši 10 000 Kč denně – za přiměřenou již v tehdy projednávaném období, tj. za leden 2013, kdy je obecně známo, že ceny pronájmu prostor v mezidobí vzrostly, tedy v tomto projednávaném období od 8/2021 do 12/2021 soud rovněž považuje smluvní pokutu v této stejné denní výši za přiměřenou a odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2823/2019 ze dne 6. 11. 2019.

9. K porušení povinnosti ze strany žalované došlo v důsledku úmyslného jednání žalované, která vědoma si skončení nájemní smlouvy, i nadále bez právního důvodu pokračovala v užívání předmětných prostor, prostory nevyklidila a nepředala, což bylo prokázáno pravomocným rozsudkem Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 1. 12. 2023, sp.zn. [spisová značka], o vyklizení. Žalobce přitom byl oprávněn vypovědět nájemní smlouvu i bez udání důvodu, proto se blíže nezabýval důvody (koncepcemi veřejných prostor, jejich změnami apod.), pro které byla výpověď z nájmu ze strany žalobce žalované dána, neboť to v tomto řízení není pro právní posouzení rozhodné. Nadto pravomocným rozhodnutím Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 20. 12. 2022, sp.zn. [spisová značka], ve spojení s potvrzujícím rozhodnutím Městského soudu v Praze byla otázka oprávněnosti podání výpovědi byla již pravomocně vyřešena a soudu ani nepřísluší, aby ji přezkoumával. Soud I. stupně zdůrazňuje, že pro právní posouzení nadto ani není rozhodné, co vedlo žalobce k podání výpovědi žalované, pouze to, že výpověď byla platná, nájem z tohoto důvodu skončil a žalovaná tak byla povinna předmět nájmu přestat užívat. Podle smlouvy byla rovněž povinna předmět nájmu vyklidit a předat. I přes tuto skutečnost však žalovaná v užívání prostoru bez právního důvodu pokračovala a žalovaná užívala bez právního důvody prostory nejen v době, která je v tomto řízení předmětem žaloby – tj. od 1. 8. 2021 do 31. 12. 2021, ale v letech následujících.

10. Výpovědní doba počala běžet od 1. dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhé smluvní straně, tedy od 1. 5. 2021, a skončila uplynutím stanovené tříměsíční výpovědní lhůty, tedy dne 31. 7. 2021, což mělo za následek skončení nájmu dle § 2225 a násl. o.z. Dle uzavřené smlouvy byla žalovaná povinna nejpozději k tomuto dni (31. 7. 2021) vyklidit předmětné prostory a předat je žalobci (pronajímateli), což se nestalo. Žalovaná i nadále předmětné prostory bez právního důvodu užívala. Uzavřel, že nárok žalobce, kterým se domáhal po žalované zaplacení smluvní pokuty dle smlouvy ve výši 10 000 Kč za každý den neoprávněného užívání od 1. 8. 2021 do 31. 12. 2021 je po právu a žalobě bylo v plném rozsahu vyhověno, když shledal smluvní pokutu a její výši za přiměřenou s ohledem na okolnosti daného případu.

11. Zákonný úrok z prodlení žalobci přiznal od 1. 10. 2023 na základě marného uplynutí lhůty pro úhradu dlužné částky dle výzvy z 30. 8. 2023, doručené žalované dne 4. 9. 2023.

12. Výrok o nákladech řízení pak odůvodnil ust. § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o.s.ř.“

13. Proti výroku II. a III. tohoto rozhodnutí podala žalovaná včasné odvolání, které odůvodnila tak, že odvolací důvody shledává dle § 205 odst. 2 písm. b), c), d), e), g) o. s. ř., když soud nevyčkal rozhodnutí [správní orgán] a řízení nepřerušil (§ 205 odst. 2 písm. c občanského soudního řádu), podstatnou část tvrzení žalované označil bez důvodu za irelevantní, neprovedl k nim dokazování a nepřijal potřebná skutková zjištění, aby následně celou záležitost nesprávně právně posoudil.

14. Výrok III. je nesprávný jako výrok adhezní (tj. nesprávný proto, že je nesprávný výrok II. ve věci samé), a dále je výše odměny advokáta nepřiměřená povaze věci, když se zjevně pro zástupce žalobce jedná o žalobu formulářovou, projednávanou se stále shodnou argumentací žalobce ve všech skutkově obdobných věcech.

15. Soud prvního stupně zcela přešel dvě podstatná tvrzení žalované, že je neplatné ujednání, které vznik povinnosti zaplatit smluvní pokutu spojuje s nepředáním předmětného pozemku přesto, že povinnost předat žalovaná nikdy nepřevzala. Obdobně soud prvního stupně přešel i tvrzení žalované, že v rozhodné době pozemek neužívala.

16. Žalobce je jako téměř jediný vlastník veřejného prostoru v oblasti dominantním soutěžitelem v oblasti pronájmu prostor předzahrádek nebyla ani žalobcem, ani soudem prvního stupně sporována, žalobce tohoto svého postavení zneužívá k tomu, aby ve smlouvách s nájemci vynucoval nerovnovážné podmínky v neprospěch slabší strany (§ 1800 odst. 2 o. z.). Ujednání o smluvní pokutě je zjevně ujednáním, které do smlouvy bylo vtěleno bez možnosti, aby slabší strana (žalovaná) o něm jednala, a současně toto ustanovení působí žalované jako slabší straně nedůvodnou újmu. Žalobce svého postavení dominantního soutěžitele dále zneužívá k tomu, že mezi slabšími stranami vytváří nedůvodné (a nezákonné) rozdíly. Obecně je jistě právem osob, aby svá práva uplatňovaly selektivně. Není ale pravdou, že by bylo právem dominantního soutěžitele – osoby veřejného práva – aby svého postavení zneužívala k tomu, že některé soutěžitele bude systematicky poškozovat vymáháním likvidačních smluvních pokut, zatímco jiné soutěžitele ve shodném postavení nikoliv. Konkrétně z 81 provozovatelů předzahrádek jich 18 výpověď vůbec nedostalo, a proto smluvní pokuta po nich není vůbec vymáhána, ač se jednalo a jedná o shodnou situaci.

17. Zcela nesprávný je i závěr soudu prvního stupně o tom, že je zde dán legitimní zájem žalobce na vyklizení předmětných prostor. Žalobce nikdy netvrdil, že by snad chtěl prostory předat jiné osobě, užívat jinak než předzahrádku či by měl jiný zájem hodný právní ochrany, proč by měl žalovanou (a právě žalovanou na rozdíl od 18 dalších subjektů) pokutovat za tvrzené porušení údajné povinnosti předzahrádku protokolárně předat.

18. Soud prvního stupně při porovnání rozměru pronajatého prostoru dovozoval, že snad zájem žalobce na vyklizení má být v tom, že na základě smlouvy z roku 2017 byl pronajat větší prostor než na základě smlouvy z roku 2024. K tomu již nicméně žalovaná uvedla, že vzhled zahrádky je shodný, jako byla zahrádka podle původní smlouvy z roku 2017; rozmístění zahrádek v oblasti [adresa] – kde se nachází zahrádka žalované ([název]) a další dvě zahrádky [název] a [název] – je po dohodě všech tří provozovatelů zahrádek poněkud jiné, než bylo podle původních smluv; vizuálně se nicméně jedná o velmi podobně vypadající celek.

19. Smluvní pokuta je vymáhána za měsíce srpen až prosinec 2021, bezprostředně po skončení kovidových opatření, která disproporčně silně dopadla právě na provozovatele restaurací. Namísto aby žalobce jako orgán veřejné moci, který má na starosti mimo jiné místní rozvoj, napomáhal provozovatelům restaurací zasažených bezprostředně předtím kovidem, vymáhá pokutu po žalované, aniž by pro to byl skutečný důvod.

20. Je pak třeba upozornit i na závěr napadeného rozsudku, „že v důsledku porušení zajištěné povinnosti žalované došlo k nekomfortní situaci žalobce“. Žalovaná to nepovažuje za pravděpodobné – když v roce 2024 byla mezi stranami uzavřena nová smlouva na obdobný prostor – nicméně i pokud by tvrzení soudu prvního stupně bylo pravdivé, správně vystihuje tvrzení žalované o tom, že ve skutečnosti žalobci mohl vzniknout maximálně jistý pocitový diskomfort, ale není zde důvod tento diskomfort ocenit na částku 1 530 000 Kč s příslušenstvím – a uplatňování smluvní pokuty v posuzovaném případě je zcela nepřiměřené, což soud prvního stupně posoudil zcela chybně.

21. S ohledem na shora uvedené žalovaná navrhla, aby odvolací soud vyčkal ve věci rozhodnutí [správní orgán] na základě podnětu [správní orgán 2] ze dne 9. prosince 2024 a za tímto účelem přerušil řízení. Poté, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu v celém rozsahu zamítne a přizná žalované právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

22. Žalobce uvedl, že soud prvního stupně se podrobně zabýval danou situací, dále vycházel z konstantní judikatury týkající se smluvních pokut a její přiměřenosti. Zcela se vypořádal všemi argumenty, které žalovaná použila na svoji obranu, když tyto nejsou pro právní posouzení zcela relevantní.

23. Žalovaná porušila svoji povinnost a to skutečností, že žalobce udělil žalované dne 26. 4. 2021 výpověď z nájemní smlouvy č. [spisová značka] ze dne 21.03.2017. a to v souladu s čl. V odst. 1 Nájemní smlouvy. Předmětná výpověď byla schválena usnesením [orgán] [územě samosprávný celek] ze dne 19. 4. 2021. Výpovědní doba počala běžet v souladu s čl. V. odst. 1 Nájemní smlouvy dne 1. 5. 2021 a skončila tedy dne 31. 7. 2021, což mělo za následek skončení nájmu dle § 2225 o.z., tudíž bylo povinností žalované nejpozději do tohoto dne vyklidit předmětné prostory a předat pronajímateli, což však nebylo učiněno a povinnost vyklidit a předat tak byla porušena. Žalobce koneckonců vyzval žalovanou k vyklizení výzvou ze dne 29.12 2021. Tato nájemní smlouva byla uzavřena s tím, že žalované byla umožněna provozovat restaurační zahrádka navázána na restauraci [název]. Jedná se o veřejný prostor.

24. Žalovaná měla uzavřenou smlouvu se žalobcem, která podléhá režimu soukromého práva a smlouva byla uzavřena zcela dobrovolně. Koneckonců žalovaná je podnikatelem a musí si uvědomovat obsah práv a povinností ze smlouvy vyplývajících. Nadto žalovaná uzavřela se žalobcem novou nájemní smlouvu za zcela shodných podmínek, byť se jedná o menší prostor k užívání. Smlouva byla uzavřena v obou případech zcela dobrovolně za téměř totožných podmínek. Z jednání žalované je patrné, že ani výše smluvní pokuty pro ni nebyla dostatečnou hrozbou proto, aby dané prostory vyklidila, či uvedla do souladu s Manuálem [název] tak, jak byla opakovaně vyzývána.

25. Důvod vypracování Manuálu byl zejména záměr samosprávy [územě samosprávný celek] zlepšovat kvalitu veřejných prostranství na území [územě samosprávný celek] na základě strategických dokumentů města. Rozhodnutí o vypracování Manuálu i jeho samotné schválení bylo učiněno samosprávným subjektem, [orgán] [územě samosprávný celek]. Veřejná prostranství se z podstaty skládají z mnoha prvků a jevů, které jsou v Manuálu popsány spolu s obecnými pravidly, jak směřovat ke kvalitnímu a vyváženému celku. Odůvodnění pravidel je obsaženo přímo v samotném dokumentu. Vysoká míra objektivity pravidel byla dosažena účastí širokého odborného zpracovatelského týmu, projednáváním v pracovních skupinách.

26. Za navazující dokument, který rozvíjí pravidla Manuálu v části území [územě samosprávný celek], lze považovat materiál „[název]: Koncepce umístění restauračních zahrádek“ a jeho následné aktualizace (dále jen „Materiál“). První verze dokumentu byla schválena [orgán] [územě samosprávný celek] (usnesení 480 z 16.3.2020) s cílem „kultivovat a zkvalitnit užívání významných částí památkově chráněného území centra [územě samosprávný celek] – [místo]“. Důvodová zpráva ke zmíněnému usnesení shrnuje důvody pro přijetí tohoto materiálu samosprávou [územě samosprávný celek]. Materiál připouští, že „Oživování veřejného prostoru skrze restaurační zahrádky či pouliční prodej nebo jiné formy záboru je žádoucí a nezbytné pro zdravé fungování města, musí však veřejný prostor doplňovat a zhodnocovat, nikoliv vytvářet bariéry a snižovat jeho urbanistické hodnoty. Historické jádro [územě samosprávný celek] je v současnosti extrémně zatíženo turistickým ruchem. Úzkými uličkami historického jádra města projdou denně statisíce lidí. Tuto skutečnost je třeba zohlednit při jakékoli formě pronájmu veřejných prostranství, v jehož důsledku by v prostoru vznikla další bariéra. Důvodem k tomu jsou mj. i bezpečnostní aspekty. Cílem tohoto Materiálu tedy není plošné zamezení provozu restauračních zahrádek ve vytyčených lokalitách, ale koncepční úprava prostorového uspořádání jednotlivých objektů ve veřejném prostranství. S tímto byly pronajímatelé seznámeni a v důsledku těchto koncepčních změn docházelo k postupným vypovězením nájemních smluv a následně návrhu smluv nových tak, aby obsah nájemní smlouvy korespondoval s cílem přijatého Manuálu.

27. Někteří provozovatelé neakceptovali tuto situaci, stejně jako žalovaná, a proto byly vedeny další spory.

28. Navrhl napadené rozhodnutí jako věcně správné potvrdit.

29. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

30. Skutkový stav, jak byl soudem prvního stupně zjištěn, odpovídá výsledkům provedeného dokazování a nebylo třeba dokazování opakovat postupem podle § 213 o. s. ř. Rozsudek soudu prvního stupně má náležitosti předepsané občanským soudním řádem, přičemž soud prvního stupně stručně a jasně vyložil, z jakých důkazů čerpal jednotlivá skutkových zjištění, podrobně vysvětlil, jak věc posoudil po právní stránce a jeho rozhodnutí je přezkoumatelné. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, neboť rozhodné skutečnosti byly zjištěny procesně správným způsobem a v dostatečném rozsahu. Soud I. stupně také věc správně posoudil po právní stránce.

31. Skutkový stav pak nedoznal žádných změn ani v odvolacím řízení.

32. Zjištěný skutkový stav posuzoval soud I. stupně pak také podle odpovídající hmotněprávní úpravy. Přitom překlep v datu uzavření smlouvy v písemném vyhotovení rozsudku jej nečiní nepřezkoumatelným nebo nesrozumitelným (stejně jako překlep v roce uzavření smlouvy -2027 nečiní nesrozumitelným ani odvolání).

33. Na přesvědčivé odůvodnění napadeného rozhodnutí (zejména bod 17.-38.) pak z důvodu hospodárnosti lze odkázat (ust. § 6 o. s. ř.).

34. K odvolacím námitkám žalované je nutno především zdůraznit, že se všemi se již bezezbytku vypořádal soud I. stupně.

35. Podle § 1 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

36. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

37. Podle § 2225 odst. 1 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

38. Podle § 2051 o. z. může soud nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta.

39. Soud I. stupně nepochybil, pokud při právním hodnocení věci soud postupoval podle rozsudku velkého senátu Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.1.2023 ve věci sp. zn. 31 Cdo 2273/2022, zejména pak podle odst. 60 a odst. 61 rozsudku, tj. aplikoval tzv. tříkrokový test, když posuzoval přiměřenost konkrétního vzneseného nároku, a nikoliv přiměřenost ujednání samotného, které zůstává nedotčeno v souladu se zásadou pacta sunt servanda.

40. Především je nutno vycházet z obecných výkladových pravidel občanského zákoníku a v souladu s § 556 o.z. zohlednit především vůli jednajících stran, tj. žalobce a žalované.

41. I odvolací soud nemůže přisvědčit argumentaci žalované, že vystupuje v pozici slabší smluvní strany, když nemohla ovlivnit znění smlouvy a jejích jednotlivých ustanovení, neboť jí byla dle tvrzení žalované smlouva předložena formou „take it or leave it“. Žalovaná nikdy (a ani to netvrdí) nebyla žalobcem nijak nucena k uzavření předmětné nájemní smlouvy ze dne 21. 3. 2017, tuto nájemní smlouvu uzavřela dobrovolně, a tedy ze své vlastní vůle. Samozřejmě není ani právem žalované provozovat zařízení na jednom z nejlukrativnějších a nejprestižnějších míst v ČR. Přitom již při uzavření smlouvy (dne 21. 3. 2017) si tak žalovaná byla vědoma nejen svých práv, ale i povinností, mj. co se týče povinnosti vyklidit a předat předmět nájmu v případě skončení smlouvy pod hrozbou sankce – smluvní pokuty a byla srozuměna i s výší smluvní pokuty 10 000 Kč v případě nepředání a nevyklizení předmětu nájmu. Po skončení předmětné nájemní smlouvy pak žalovaná a žalobce uzavřeli novou nájemní smlouvu ze dne 26. 8. 2024, jejíž předmětem je stejný prostor, avšak liší se v rozměrech – v původní nájemní smlouvě byl předmět nájmu o výměře 56,5 m2, v nyní uzavřené smlouvě z 26. 8. 2024 však byla výměra podstatně nižší – o maximální výměře 34 m2. Přestože se tedy předmět nájmu podstatně zmenšil, výše smluvní pokuty 10 000 Kč za každý den v případě nevyklizení a nepředání předmětu nájmu zůstala stejná. Žalovaná tuto nájemní smlouvu se stejnou sankcí za nevyklizení a nepředání uzavřela, tedy opětovně vyslovila svůj souhlas s tímto ustanovením, a znovu projevila vůli být vázána takovýmito smluvními ujednáními, přestože v projednávané věci jejich platnost namítá a rozporuje v tomto řízení, mj. z důvodů tvrzené nemožnosti takové ustanovení změnit. Takové počínání, pokud by žalovaná skutečně nesouhlasila s ujednáním o smluvní pokutě, by odporovalo elementárním postulátům prosté logiky.

42. Proto i odvolací soud má toto tvrzení žalované za zcela účelové. Též nemá za to, že by byla žalovaná slabší smluvní stranou. Ustanovení o smluvní pokutě též není neplatné z důvodu, že žalované nebyla stanovena zvláštním ustanovením povinnost protokolárně předat předmět nájmu při jeho skončení. Povinnost vyplývá implicitně z ustanovení čl. VI. odst. 1 písm. c) nájemní smlouvy týkající se smluvní pokuty za každý den prodlení do doby protokolárního předmětu předání nájmu v případě, že žalovaná při skončení nájmu nevyklidí předmět nájmu a nepředá pronajímateli ve stanovené lhůtě.

43. Žalovaná ani netvrdila, že by předmět nájmu vyklidila a jakýmkoli způsobem (tedy i např. konkludentně) žalobci předala (tj. i za absence předávacího protokolu). Samotná skutečnost, zda v celém žalovaném období provozovala na tomto místě živnost je zcela právně irelevantní, když ani žalovaná netvrdila, že by zahrádku odstranila.

44. Naopak její tvrzení je rovněž vyvráceno pravomocným rozhodnutím soudu o vyklizení z 1.12.2023, z něhož vyplývá, že žalovaná pokračovala v užívání prostor navzdory skončení nájmu. Pokud žalovaná namítala, že pro rozsudek je rozhodující stav v době jeho vydání a tedy neprokazuje, že by zahrádku užívala i v předchozím období, ani sama žalovaná netvrdila, že by zahrádku po skončení nájmu odstranila a pak ke dni 1.12.2023 znovu nainstalovala.

45. Funkce smluvní pokuty je především preventivní, tj. za účelem předcházet porušení smluvní povinnosti, a sankční, tj. bez ohledu na případně způsobenou škodu v důsledku porušením zajištěné povinnosti. Nájemní smlouva byla uzavřena na prostor pronájmu předzahrádky nacházející se na atraktivním místě v centru [územě samosprávný celek] ([Anonymizováno]) v bezprostřední blízkosti např. [místo], tj. v jednom z nejlukrativnějších míst v celé České republice s vysokou koncentrací osob, zejména turistů.

46. Přiléhavě v této souvislosti pak soud I. stupně odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2823/2019 ze dne 6. 11. 2019, kde byl posuzován obdobný právní vztah, avšak v roce 2013, tedy v době, kdy hodnota částky 10 000 Kč denně a její poměr k obvyklému nájemnému byl ještě vyšší. Z jeho závěrů lze zejména zdůraznit, že nepřiměřenost smluvní pokuty nelze usuzovat z její celkové výše, je-li důsledkem dlouhodobého prodlení a s tím spojeného navyšování o jinak přiměřenou „denní sazbu“ smluvní pokuty; opačný závěr je nepřijatelný, neboť by ve svých důsledcích zvýhodňoval dlužníka (čím déle by dlužník své povinnosti neplnil, tím více by byl zvýhodněn při posuzování případné nepřiměřenosti výše smluvní pokuty) a znamenal by zpochybnění funkcí, které má smluvní pokuta plnit. Není-li smluvní pokuta pro dlužníka dostatečnou pobídkou, aby splnil svoji vyklizovací povinnost, má pro něj možnost (nadále) užívat předmět nájmu nepochybně větší hodnotu, než kolik činí dohodnutá výše (denní sazba) smluvní pokuty. Tedy dohodnutá smluvní pokuta je přinejmenším adekvátní tomu, jak si sám dlužník „cení“ možnosti předmět nájmu nadále užívat. Bezesporu na předmětnou věc dopadá i další závěr, že žalovaný musel být s výší denní sazby smluvní pokuty při jejím sjednávání srozuměn a věděl, že odpovídá potřebě zajistit včasné vyklizení vysoce exponovaného pozemku centrálního pražského náměstí, které je jako předmět pronájmu za účelem podnikatelské činnosti velmi lukrativním místem. Jestliže nájemní vztah skončil, vznikla mu povinnost vyklidit předmět nájmu. To, že ho ve sjednané době nevyklidil, nasvědčuje tomu, že dohodnutá smluvní pokuta nebyla pro něj očividně dostatečnou pobídkou.

47. Přitom v souzené věci smluvní pokuta přestavovala pouhý čtyřnásobek maximálního nájemného. Žalovaná si byla vědoma zániku smlouvy i výše smluvní pokuty, přesto v užívání prostor bez právního důvodu i nadále pokračovala.

48. Pokud jde o okolnosti porušení smluvní povinnosti a dotčení zájmů stran, okolnostem známým v době sjednávání smluvní pokuty, jakož i okolnostem známým v době porušení smlouvy i okolnostem nastalým po porušení povinnosti, je pak zcela právně irelevantní námitka žalované týkající se omezení činnosti restaurací od 18.12.2020 do 31.5.2021 z důvodu covidu s tím, že předmětem žaloby je postcovidové období od 1. 8. 2021 do 31. 12. 2021, kdy již žádná omezení z důvodu covidu v restauračních zařízeních nebyla. Z hlediska ekonomického pak žalovaná mohla čerpat štědré dotační programy jako náhrady v covidovém období (kdy navíc měla minimální náklady) a není důvodu jí přiznávat na úkor druhého smluvního subjektu nějaké další úlevy.

49. Údajný rozdílný a nerovný přístup žalobce k provozovatelům předzahrádek nemůže zakládat úprava pravidel podle místa, tedy například podle umístění, šíři chodníku, šíři vozovky a počtu osob.

50. Přitom však žalobce může se svým majetkem svobodně nakládat a nemusí uzavírat všechny smlouvy stejně. Žalovanou tvrzený údajně rozdílný přístup se přitom týkal jiných lokalit v centru [územě samosprávný celek] – např. [adresa] nebo náměstí [název].

51. Právně irelevantní je námitka žalované, jaký vizuální vzhled má/měla tzv. předzahrádka, nebo jestli a jak se změnila koncepce využití veřejného prostoru – tj. zúžení prostoru předzahrádek za účelem zvětšení prostoru průchodu tzv. [místo], když z účastníky uzavřených smluv vyplývá, že se jedná o mnohem menší prostor v pozdější smlouvě.

52. Žalobce také není orgánem veřejné moci, jak se mylně domnívá žalovaná, když [Anonymizováno], [územě samosprávný celek] je veřejnoprávní korporací, která má vlastní majetek, má vlastní příjmy vymezené zákonem a hospodaří za podmínek stanovených zákonem podle vlastního rozpočtu

53. Žalobce v řízení prokázal, že měl zájem na úpravě (mj. velikosti) pronajímaného prostoru a jeho zmenšení, umožňující volnější pohyb osob díky většímu volnému prostoru náměstí na úkor rozlohy pronajímané tzv. předzahrádky, což je zcela v souladu i s veřejným zájmem stálých obyvatel [územě samosprávný celek]. V důsledku porušení zajištěné povinnosti žalované došlo k tomu, že žalobce nemohl realizovat jeho záměr. Naproti tomu u žalované k žádnému zásahu do jejích zájmů nedošlo, když nadále pokračovala v užívání prostor nacházející se na velmi lukrativním místě, a tedy i v její podnikatelské činnosti související s provozem předzahrádky.

54. Zda žalobce je dominantním soutěžitelem, který de facto ovládá trh a zneužívá svého postavení, není otázkou soukromého práva, ale práva veřejnoprávního podle zákona č. 143/2001 Sb., o ochraně hospodářské soutěže a je dána pravomoc [správní orgán], nikoli soudu. Pro právní posouzení soukromoprávního vztahu nemá tato námitka žalované žádný význam, kdy soud I. stupně správně v souladu s judikaturou podrobil otázku přiměřenosti smluvní pokuty tzv. 3krokovému testu.

55. Proto ani soud I. stupně nepochybil, pokud zamítl žalovanou vznesený návrh na přerušení řízení do skončení neexistujícího řízení [správní orgán], když ani žalovaná netvrdila, že by u něj nějaké konkrétní řízení proti žalobci probíhalo. Pouhý podnět soukromé osoby není úkonem, který zahajuje správního řízení (ust. § 44 a násl. zákona č. 500/2004 Sb., správní řád).

56. Ze stejných důvodů pak nevyhověl ani odvolací soud návrhu na přerušení odvolacího řízení ze stejného tvrzeného důvodu.

57. Proto odvolací soud rozhodnutí soudu I. stupně jako věcně správné v napadeném vyhovujícím výroku II. podle ust. § 219 o.s.ř. potvrdil.

58. Neshledal pak jako důvodné ani odvolání žalované do výroku III. o nákladech řízení, když o formulářovou žalobu se nejedná, jak namítá odvolatelka.

59. V souzeném případě soud prvního stupně správně rozhodl o nákladech řízení podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 151 odst. 3 o. s. ř. a vyhláškou č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif). Přitom advokátní tarif byl vydán na základě zmocnění uvedeného v ust. § 22 odst. 3 zák. č. 85/1996 Sb., o advokacii, dle něhož způsob určení odměny a náhrad advokáta, který vykonává advokacii samostatně nebo společně s jinými advokáty (§ 11 odst. 1), případně i jejich výši, stanoví [ústřední orgán] po předchozím vyjádření [správní orgán 2] vyhláškou.

60. Vyhláškou č. 120/2014 Sb. nabylo pro řízení zahájená počínaje dnem 1. července 2014 v advokátním tarifu účinnosti ust. § 14b, které stanoví nižší sazby mimosmluvní odměny a paušální náhrady hotových výdajů pro řízení zahájená návrhem na ustáleném vzoru podaném opakovaně týmž žalobcem ve skutkově i právně obdobných věcech. Další podmínkou jeho užití je, že předmětem řízení je peněžité plnění s tarifní hodnotou nepřevyšující 50 000 Kč (ust. § 14b odst. 1 písm. b/ advokátního tarifu). Jinak se určí odměna za zastupování advokátem v zásadě podle sazby mimosmluvní odměny uvedené v ust. § 7 advokátního tarifu.

61. Přijetí vyhlášky č. 120/2014 Sb., která nově do advokátního tarifu včlenila ustanovení § 14b, bylo zjevně v důsledku nálezu Ústavního soudu ze dne 29. března 2012, sp. zn. I. ÚS 3923/11, který k pojmu „formulářová žaloba“, tj. žaloba na ustáleném vzoru ve skutkově i právně obdobných věcech, uvedl, že se „zpravidla bude jednat o návrh, mající podobu využitého vzoru, jenž se od něj bude odlišovat jen v minimální míře, a to právě takové, aby mohl být návrh co do určitosti osob účastníků a předmětu řízení dostatečně individualizován; základ právní argumentace, včetně její stylizace a formálního vyjádření však bude totožný či jen s drobnými odchylkami. Soudy prvního stupně jej „odhalí“ i díky jednotě v osobě žalobce, jejího právního předchůdce anebo jejího advokáta. Z takových okolností je nutné uzavřít, že sepsání tzv. formulářové žaloby představuje spíš administrativní úkon, než provedení úkonu právní služby“.

62. Podle již ustálené judikatury řízení, jež je zahájeno "formulářovou" žalobou, nárok je uplatňován vůči spotřebiteli, přičemž ten vznikl ze smlouvy anebo jiného právního důvodu, avšak spotřebitel je fakticky vyloučen z možnosti sjednat si podmínky plnění s jiným obsahem (typicky půjde zejména o smlouvu o přepravě, dodávce tepla nebo energií, spotřebitelském úvěru, běžném účtu, o poskytování služeb informační společnosti, o poskytování služeb elektronických komunikací, o pojistnou smlouvu, o regulační poplatek podle zákona č. 48/1997 Sb., o veřejném zdravotním pojištění a o změně a doplnění některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů), pak s ohledem na nutnost dodržení principu proporcionality mezi výší vymáhané částky a náhrady nákladů je spravedlivé, aby výše odměny za zastupování žalobce advokátem byla určena tak, že zpravidla nepřesáhne jednonásobek vymáhané jistiny (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 29. 3. 2012, sp. zn. I. ÚS 3923/11).

63. Pro formulářové žaloby je charakteristické, že jsou podávány opakovaně týmž žalobcem – právě to vedlo Ústavní soud i zákonodárce k závěru, že sepsání návrhu v takových případech je spíše administrativním úkonem. V takovém případě výše odměny musí odpovídat faktické náročnosti provedení tohoto úkonu, nikoli výši peněžitého plnění, které je předmětem řízení, jako v případě sazby podle ust. § 7 advokátního tarifu. Skutkovou obdobnost ve smyslu ust. § 14b advokátního tarifu je nutné vykládat stejně, jako to učinil Ústavní soud v případě vymezení formulářových žalob. Musí tedy jít o takové skutkové vymezení nároku, jež se bude jen v minimální míře odlišovat od jiných žalob podaných stejným žalobcem. Samotná skutečnost, že žalobce podá větší množství žalob tak nepostačuje k aplikaci ust. § 14b advokátního tarifu.

64. Soud prvního stupně tak nepochybil, pokud neshledal nutnost aplikace ust. § 14b advokátního tarifu, když samotná skutečnost, že žalobce podá více nepostačuje k aplikaci tohoto ustanovení. Žalobkyně žalobou uplatňuje smluvní pokutu za určité období za porušení povinnosti z nájemní smlouvy, uzavřené mezi vlastníkem a podnikatelem při jeho podnikatelské činnosti, přičemž konkrétní žalobní tvrzení se vztahují ke konkrétním smlouvám uzavřeným mezi účastníky.

65. Žalobní tvrzení tak nejsou formulářová a nejsou obecně uplatnitelná ve všech obdobných žalobách (srov. i nález Ústavního soudu ze dne 25. 7. 2012, sp. zn. I. ÚS 988/12).

66. Proto odvolací soud rozhodnutí soudu I. stupně jako věcně správné i ve výroku III. o nákladech řízení podle ust. § 219 o.s.ř. potvrdil.

67. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ust. § 224 ve spojení s ust. 142 odst. 1 o.s.ř. a žalobci, který byl v odvolacím řízení plně úspěšný, přiznal náklady právního zastoupení, tedy 2 úkony právní služby dle § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, po 14 420 Kč za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 1 530 000 Kč (vyjádření k odvolání a účast na ústním jednání dne 3.6.2025), tj. 28 840 Kč a 2 x náhradu hotových výdajů á 450 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, tj. 900 Kč, DPH ve výši 21 % z těchto částek, tedy 6 245,40 Kč, tj. celkem 35 985,40 Kč.

68. Náklady řízení pak přiznal na zákonné platební místo podle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. a v obecné pariční lhůtě podle ust. § 160 odst. 1 věta před středníkem.