o určení neoprávněnosti výpovědi

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu o určení, že výpověď žalované z nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 29. 8. 2024, kterou žalovaná vypovídala nájem, jenž vznikl mezi žalobkyní a žalovanou na základě nájemní smlouvy ze dne 9. 7. 1996, je neoprávněná, (výrok I.), a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 51 412,90 Kč (výrok II.).

2. Vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla dne 9.7.1996 uzavřena smlouva o nájmu prostor v objektu OC [adresa] na dobu 47 let, počínaje dnem 1. 11. 1996, resp. ode dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí objektu nákupního centra [adresa] (tedy dnem 13. 11. 1996). O vydání souhlasu příslušného úřadu s uzavřením smlouvy bylo ze strany pronajímatele (žalobkyně) zažádáno až dne 28. 3. 1997 a souhlasné stanovisko úřadu bylo vydáno dne 14. 4. 1997. Žalovaná dne 29. 8. 2024 písemně vypověděla smlouvu o nájmu pronajatých prostor, přičemž žalobkyně jako pronajímatel s podanou výpovědí nesouhlasila a v souladu se zákonem zaslala žalované písemně námitky a vyzvala ji ke zpětvzetí výpovědi z nájmu. Žalovaná na podané výpovědi přes vznesené námitky setrvala, tuto nevzala zpět.

3. Po právní stránce posoudil věc dle § 3074 o. z. ve spojení s § 39 obč. zák. a § 3 zák. č. 116/1990 Sb. a uzavřel, že žalobkyně se nemůže účinně domáhat určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostor, neboť nájemní smlouva je absolutně neplatná z důvodu absence předchozího, zákonem vyžadovaného, souhlasu úřadu. Smlouva byla uzavřena 9. 7. 1996 s tím, že její účinnost byla stranami vázána na právní moc kolaudačního rozhodnutí, k čemuž došlo 13. 11. 1996. Žalobkyně jako pronajímatel požádala o souhlas příslušný úřad městské části až 28. 3. 1997 a tento byl udělen 14. 4. 1997. Nesouhlasil s názorem, že jde pouze o formální úkon, ani s názorem, že souhlas byl již udělen kolaudačním rozhodnutím, neboť se jedná o rozdílná řízení s rozdílným předmětem. Nerozhodné je, zda byla dodatečná žádost podána v listopadu či až v březnu následujícího roku, v každém případě se jednalo o pozdní úkon způsobující absolutní neplatnost smlouvy, za nějž nese odpovědnost žalobkyně jako pronajímatel. Neshledal důvodnou námitku, že obrana žalované je jednáním proti dobrým mravům, pokud nájem dlouhodobě trval. O nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř.

4. Proti rozsudku podala žalobkyně odvolání. Uvedla, že byla při uzavření smlouvy zastoupena [jméno FO] a žalovaná [tituly před jménem] [jméno FO], jako ředitelem závodu, mezi účastníky bylo nesporné, že předmět nájmu bude třeba stavebně upravit, aby odpovídal potřebám žalované. Proto bylo domluveno, že si žalovaná zajistí souhlas příslušných orgánů – stavebního úřadu a že na své náklady provede úpravy předmětu nájmu (čl. II odst. 3 a čl. II odst. 1). Až od okamžiku právní moci kolaudačního rozhodnutí bylo sjednáno placení nájemného. Účastníci již před uzavřením smlouvy věděli o tom, že bez kolaudačního rozhodnutí není možné, aby žalovaná předmět nájmu užívala, a že budou muset požádat o příslušný obvodní úřad o souhlas s pronájmem. Bylo zřejmé, že žalovaná je nejen investorem a osobou provádějící stavební úpravy, ale i budoucím uživatelem a nájemcem. Proto je v kolaudačním rozhodnutí ve výroku II. výslovně uvedeno, že v objektu jsou 2 provozní jednotky pro trezorové hospodářství pro žalovanou, tímto kolaudačním souhlasem dopředu byl vyjádřen souhlas s pronájmem prostor žalovanou. Souhlas k pronájmu udělený 14. 4. 1997 byl jen formálním aktem, který odpovídal tomu, že již dne 11. 11. 1996 stavební úřad zkolaudoval předmět nájmu, ten žalovaná užívala až do srpna 2024. Odkázala na nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 290/03. Vytýká soudu prvního stupně, že neprovedl důkaz výpovědí p. [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO], jakož i spisem Obvodního úřadu Městské části [adresa], sp. zn. [spisová značka] z nichž mohl získat relevantní informace.

5. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání navrhla rozsudek potvrdit. Uvedla, že byla-li smlouva uzavřena dne 9.7.1996, kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci dne 13. 11. 1996, i kdyby tak mělo účinky souhlasu (což nemá), bylo vydáno opožděně. Žalovaná mohla prostory užívat již od uzavření smlouvy, předmětem nájmu nejsou prostory stavebně určené ke sjednanému účelu. Návrh na vydání rozhodnutí podal [právnická osoba]. z pověření investora, účastníci nebyli adresáty kolaudačního rozhodnutí a nemá vůči nim žádných účinků, nadto jde o nové tvrzení dle § 205a o.s.ř. Obvodní úřad Městské části [adresa] nic nekolaudoval, k tomu neměl potřebnou pravomoc, tu měl jen odbor stavebně dopravní. Kolaudační rozhodnutí nemohlo nahradit předchozí souhlas obce. Odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1115/2000, rozhodování o udělení souhlasu je rozhodováním ve správním řízení, zatímco udělení kolaudačního souhlasu je speciální procesní úpravou stavebního řízení, bylo vydáno dle § 81 odst. 4 a 82 odst. 1, 2 stavebního zákona. Smlouva je absolutně neplatná ze zákona ke dni uzavření smlouvy, k tomu musí soud přihlížet ex offo. Odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 568/2006 a nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 387/04. Nález zmíněný žalobkyní je nepřiléhavý pro jiný skutkový základ. Bez významu je, zda se strany neplatnou smlouvou řídily a jak dlouho - s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 2749/2020. [jméno FO] nebyl jako člen statutárního orgánu zapsán v obchodním rejstříku, písemná plná moc není přiložena; žádost za žalobkyni nepodala oprávněná osoba, byla opožděná a nesplňovala náležitosti podání, tedy žalobkyně žádnou žádost dle § 3 odst. 2, 4 nepodala. Žalobkyně tak není věcně aktivně legitimována.

6. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a odst. 1 a 5 o.s.ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není opodstatněné.

7. Soud prvního stupně zjistil skutečnosti potřebné pro rozhodnutí ve věci, z nichž vyvodil správné skutkové závěry, a odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně. Námitka odvolatelky, že soud prvního stupně nedostatečně zjistil skutkový stav, není důvodná. Soud prvního stupně nepochybil, neprovedl-li důkazy výslechem svědků [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO]. V souzené věci není podstatné, zda účastníci věděli o potřebě souhlasu obce a o potřebě kolaudace, nejde totiž o výklad smlouvy, nýbrž o splnění zákonných předpokladů vymezených v § 3 zák. č. 116/1990 Sb. ve znění účinném do 2. 12. 1999 (s ohledem na datum uzavření smlouvy). Neobstojí ani námitka žalobkyně, že soud neprovedl důkaz spisem stavebního úřadu, byť specifikovaným konkrétní sp. zn. Nejde totiž o řádně označený důkaz, tím by bylo označení konkrétní listiny obsažené ve spisu. Dokazování má sloužit k prokazování sporných skutkových tvrzení důležitých pro rozhodnutí ve věci, přičemž ze zásady povinnosti tvrzení a povinnosti důkazní dle § 101 odst. 1 písm. a) a b) o. s. ř. plyne, že účastník je povinen nejprve přednést svá skutková tvrzení, přičemž k jejich prokázání je povinen označit důkazy. Provádění důkazu souhrnně celým spisem není procesně přípustné, neboť nelze posoudit, který z konkrétních důkazních prostředků (kterou listinu) ze spisu soud využil (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2002, sp. zn. 30 Cdo 222/2001, ze dne 27. 5. 2020, sp. zn. 30 Cdo 1612/2018).

8. Soud prvního stupně věc správně posoudil i po právní stránce dle § 3074 o.z. a § 39 obč. zák. a § 3 odst. 2 zák. č. 116/1990 Sb. ve znění účinném do 2.12.1999, s jeho závěry se odvolací soud zcela ztotožňuje a pro stručnost na přiléhavé odůvodnění odkazuje.

9. Ustálená judikatura spočívá na závěrech formulovaných Nejvyšším soudem v rozhodnutí ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, že smlouva o nájmu nebytových prostor, uzavřená před 3. 12. 1999 v rozporu s § 3 odst. 2 věty druhé zák. č. 116/1990 Sb. bez předchozího souhlasu obecního úřadu, je absolutně neplatná dle § 39 obč. zák. Podmínkou platnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor byl (před účinností zákona č. 302/1999 Sb.) předchozí souhlas, tj. souhlas daný před uzavřením smlouvy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 1928/97, uveřejněné v příloze č. I. časopisu Soudní judikatura, ročník 2000, pod poř. č. 11). V tomto rozhodnutí soudy vyložily pojem předchozí souhlas dle § 3 odst. 2 zák. č. 116/1990 Sb. tak, že tímto okamžikem není vznik nájmu, nýbrž okamžik uzavření smlouvy. V poměrech souzené věci byl souhlas udělen až dne 14. 4. 1997, ačkoli smlouva je datována dnem 9. 7. 1996.

10. Na uvedeném závěru nemění ničeho ani to, že účastníci posunuli účinnost smlouvy až k počátku kolaudace nebytových prostor. Obecně platí, že smlouva o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem jsou nezkolaudované stavby, je neplatná dle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem, neboť takováto nájemní smlouva se svým obsahem dostává do rozporu se zákonným příkazem užívat stavby jen na základě kolaudačního rozhodnutí a k účelu v něm určenému (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2011, sp. zn. 23 Cdo 1983/2010). V rozsudku ze dne 14. 10. 2015 byl tento závěr korigován potud, že smlouva o nájmu nebytových prostor je platná i tehdy, je-li sice uzavřena v okamžiku, kdy ještě nebylo vydáno pravomocné kolaudační rozhodnutí, avšak strany ve smlouvě zajistily, že účinnost smlouvy nenastane dříve, než bude vydáno kolaudační rozhodnutí a toto rozhodnutí nabude právní moci. Fikce souhlasu obecního úřadu s pronájmem místností určených k provozování obchodu a služeb nastává i tehdy, nebyly-li k žádosti připojeny přílohy, na něž žádost odkazovala, avšak žádost i bez nich splňovala požadavky dle zákona na ni kladené. V poměrech souzené věci je zřejmé, že účastníci v čl. VIII. odst. 1 smlouvy sjednali, že nájem počíná běžet ode dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí, nicméně od tam projednávané věci se souzená věc liší tím, že žádost o souhlas obce s pronájmem byl odeslán již v prosinci 1995 a nájemní smlouva byla uzavřena až dne 7. 2. 1996 (kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci dne 30. 7. 1996).

11. Správný je též závěr soudu prvního stupně, že kolaudační rozhodnutí nenahrazuje souhlas obce ve smyslu § 3 odst. 2 zák. č. 116/1990 Sb. ve znění účinném do 2. 12. 1999. Soud prvního stupně zcela přesvědčivě vysvětlil, že stavební úřad je něco jiného, než orgán, jenž měl udělit souhlas ve smyslu § 3 odst. 2 zák. č. 116/1990 Sb. Tím byl úřad městské části. Přiléhavě žalovaná argumentovala, že se jedná o dvě rozdílná řízení, resp. kolaudační rozhodnutí bylo vydáno dle 81 odst. 4 a § 82 odst. 1, 2 zák. č. 50/1976 Sb. v tehdy platném znění, jak vyplývá ze samotného textu, zatímco souhlas ze dne 14. 4. 1997 vydal vedoucí odboru správy objektů. Existenci nájemních vztahů odbor stavebně dopravní v kolaudačním řízení nezkoumá a ani zkoumat nemůže, toho si ostatně účastníci byli vědomi, pokud v čl. III. odst. 2 smlouvy vázali okamžik podání žádosti na dobu po vydání kolaudačního rozhodnutí.

12. Odkazuje-li žalobkyně na nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 290/03, pomíjí, že rozhodnutí bylo přijato v poměrech skutkově odlišné věci za specifických okolností, kdy pronajímatelem byla obec. Tomu tak v souzené věci není.

13. Pro právní posouzení věci v poměrech zákona č. 116/1990 Sb. ve znění účinném do 2. 12. 1999 není významné, zda účastníci věděli, že je třeba souhlasu obce, což ostatně promítli do textu v čl. III. odst. 2 smlouvy (tak, že žalobkyně jako pronajímatel požádá, a to nejpozději do 30 dnů ode dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí), chovali se tak a jednali v dobré víře. Smlouva je totiž neplatná od počátku, přičemž nejde o výklad smlouvy, ale o naplnění zákonných předpokladů pro její platnost, a proto důkaz výpovědí svědků není způsobilý tento závěr zvrátit. Soud prvního stupně nepochybil v závěru stran námitky žalobkyně o aplikaci korektivu dobrých mravů a dobré víry účastníků tohoto řízení. Jde-li o otázku dobrých mravů a dobré víry v případě posouzení (ne)platnosti nájemní smlouvy, je judikatura ustálena v závěru, že absolutní neplatnost právního úkonu nemůže být odvrácena za použití § 3 odst. 1 obč. zák., neboť tato nastupuje ze zákona a není odvislá od jednání subjektu občanskoprávního vztahu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 7. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1033/2017).

14. Na požadavku „předchozího“ souhlasu obecního úřadu zákon i ustálená judikatura trvá, nelze proto než přisvědčit žalované, že smlouva je z tohoto důvodu absolutně neplatná. Z pohledu tehdy platného a účinného práva totiž nešlo jen o formální úkon. Ke změně došlo až po 3. 12. 1999, avšak neplatnost smlouvy se posuzuje k okamžiku uzavření smlouvy v roce 1996. Uvedené jednání pak nelze konvalidovat pozdějším souhlasem datovaným až k 14. 4. 1997 a zhojit je nelze ani žádným rozhodnutím soudu. Nejde o přepjatý formalismus. Nic totiž nebránilo účastníkům, aby poté, co byl souhlas obecního úřadu udělen, nájemní smlouvu uzavřeli znovu, a to až po jeho vydání. Pokud tak neučinili, lze přisvědčit soudu prvního stupně v závěru, že neplatnost smlouvy jde k tíži žalobkyně, která se zavázala jej zajistit. Protože mezi účastníky nikdy nevznikl nájemní vztah, nemůže být rozhodnuto o (ne)oprávněnosti výpovědi.

15. Ze shora uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek dle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil včetně akcesorického výroku o nákladech řízení.

16. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud dle § 224 odst. 1 o.s.ř. a § 142 odst. 1 o. s. ř. Procesně úspěšné žalované vznikly náklady řízení za právní zastoupení spočívající v odměně za 2 úkony právní služby vycházeje z tarifní hodnoty 113 000 Kč dle § 9 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, tj. odměna 5 620 Kč dle § 11 odst. 1 písm. g), k) cit. vyhl. (vyjádření k odvolání, účast při odvolacím jednání) a 2x náhrada hotových výdajů po 450 Kč (§ 13 odst. 4), 21 % DPH ve výši 2 549,40 Kč. Náklady řízení žalované činí 14 689,40 Kč které odvolací soud uložil žalobkyni zaplatit dle § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř.; platební místo určil v souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř.