o žalobě proti rozhodnutí Katastrálního úřadu

1. Žalobce podal ke zdejšímu soudu dne 16. 9. 2024 žalobu, kterou se domáhal, aby soud povolil vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy uzavřené dne 18. 7. 2024 mezi ním a účastnicí a tím nahradil rozhodnutí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno] („dále jen napadené rozhodnutí“). Žalobu zdůvodnil tím, že Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun (dále jen „Katastrální úřad“) přezkoumal vkladovou listinu (kupní smlouvu) dle § 17 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „KatZ“) a návrh na vklad zamítnul z důvodu neurčitého vymezení kupní ceny v kupní smlouvě, když si smluvní strany ujednali v kupní smlouvě „bez určení kupní ceny“. Žalobce má však za to, že v souladu s § 2085 odst. 2 ve spojení s § 2131 o.z. je možné (platně) uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem je nemovitá věc, aniž by byla určena kupní cena, resp. bez určení kupní ceny.

2. Účastnice se k podanému návrhu nevyjádřila.

3. Soud po provedeném dokazování listinnými důkazy, o jejichž pravosti neměl důvod pochybovat, dospěl k těmto skutkovým zjištěním (§ 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“):

4. Z rozhodnutí Katastrálního úřadu ze dne [datum] bylo soudem zjištěno, že Katastrální úřad rozhodl v řízení o povolení vkladu změny vlastnického práva k nemovitosti P: St. [Anonymizováno] k.ú. [adresa] k.ú. [adresa], P: [Anonymizováno] k.ú. [adresa], P: [Anonymizováno] k.ú. [adresa], P: [Anonymizováno] k.ú. [adresa] k.ú. [adresa], P: St. [Anonymizováno] k.ú. [adresa], P: [Anonymizováno] k.ú. [adresa] v katastrálním území [adresa] na základě smlouvy kupní ze dne 18. 7. 2024, jehož účastníky byli žalobce a účastnice, tak, že návrh na vklad zamítl. Z odůvodnění pak vyplývá, že předložená vkladová listiny nesplňuje náležitosti stanovené občanským zákoníkem, tj. že předložená kupní smlouva, jejímž předmětem je nemovitá věc (ohledně níž žalobce požaduje povolení vkladu změny vlastnického práva), neobsahuje jednu z podstatných náležitostí, a to kupní cenu nebo alespoň způsob jejího určení.

5. Z kupní smlouvy uzavřené dne 18. 7. 2024 mezi žalobcem jako kupujícím a účastnicí jako prodávající bylo soudem zjištěno, že předmětem smlouvy je spoluvlastnický podíl v rozsahu ½ na pozemcích p. č. st. [Anonymizováno], p. č. [hodnota] p. č. [hodnota], vše v k.ú. [Anonymizováno] [adresa]. Z čl. III s názvem „Kupní cena“ pak vyplývá, že „Smluvní strany sjednávají tuto smlouvu bez určení kupní ceny dle § 2085 odst. 2 obč. zák. ve spojení s § 2131 obč. zák. Smluvní strany vyjadřují přesvědčení, že osoba, která bude na příslušném katastrálním úřadu rozhodovat o povolení vkladu vlastnického práva na základě této smlouvy, bude dostatečně seznámena s platnou právní úpravou a nebude v daném ujednání spatřovat jakýkoliv důvod pro zamítnutí návrhu na vklad, neboť je zcela zřejmé, že uzavření kupní smlouvy bez určení kupní ceny je přípustné ujednání“.

6. Ze seznámení s podklady pro rozhodnutí ze dne 8. 8. 2024 bylo zjištěno, že dne [datum] byl Katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad vzniku vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy kupní ze dne 18. 7. 2024 uzavřené mezi účastníky řízení (žalobcem a účastnicí) týkající se nemovitostí P: St. [Anonymizováno] k.ú. [adresa] k.ú. [adresa], P: [Anonymizováno]/[Anonymizováno] k.ú. [adresa], [Anonymizováno] k.ú. [adresa], P: [Anonymizováno] k.ú. [adresa] k.ú. [adresa], P: St. [Anonymizováno] k.ú. [adresa], P: [Anonymizováno] k.ú. [adresa]. Katastrální úřad přezkoumal tento návrh na vklad dle § 17 a 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „katastrální zákon“) a zjistil, že navrhovaný vklad nelze povolit, neboť dle jeho názoru předložená vkladová listina nesplňuje náležitosti stanovené pro ni právním předpisem, tj. občanským zákoníkem, když není určena kupní cena nebo stanoven alespoň způsob jejího určení.

7. Z vyjádření Katastrálního úřadu k žalobě ze dne 10. 10. 2024 bylo zjištěno, že obsahem je vyjádření se ke vkladovému řízení sp. zn. [Anonymizováno] s tím, že Katastrální úřad vysvětluje, z jakého důvodu dospěl k závěru, že kupní smlouva, jejímž předmětem je nemovitá věc, a která obsahuje ujednání o kupní ceně ve znění: „bez určení kupní ceny“, nesplňuje podmínky ve smyslu § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona.

8. Po zhodnocení provedených důkazů před soudem prvního stupně, a to každého jednotlivě a všechny ve vzájemné souvislosti; přitom přihlédl ke všemu, co vyšlo v řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci, zjistil soud následující skutkový stav věci: Kupní smlouva byla mezi žalobcem a účastnicí uzavřena dne 18. 7. 2024. Předmětem smlouvy je převod spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na těchto pozemcích: p. č. st. [Anonymizováno] p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota], vše v k.ú. [Anonymizováno] [adresa], a kupní cena je ve smlouvě ujednána takto: „Smluvní strany sjednávají tuto smlouvu bez určení kupní ceny dle § 2085 odst. 2 obč. zák. ve spojení s § 2131 obč. zák. Smluvní strany vyjadřují přesvědčení, že osoba, která bude na příslušném katastrálním úřadu rozhodovat o povolení vkladu vlastnického práva na základě této smlouvy, bude dostatečně seznámena s platnou právní úpravou a nebude v daném ujednání spatřovat jakýkoliv důvod pro zamítnutí návrhu na vklad, neboť je zcela zřejmé, že uzavření kupní smlouvy bez určení kupní ceny je přípustné ujednání“.

9. Po právní stránce potom soud věc posoudil zejména dle následujících zákonných ustanovení.

10. Podle § 244 odst. 1 o. s. ř. rozhodl-li orgán moci výkonné, orgán územního samosprávného celku, orgán zájmové nebo profesní samosprávy, popřípadě smírčí orgán zřízený podle zvláštního právního předpisu (dále jen "správní orgán") podle zvláštního zákona o sporu nebo o jiné právní věci, která vyplývá ze vztahů soukromého práva (§ 7 odst. 1), a nabylo-li rozhodnutí správního orgánu právní moci, může být tatáž věc projednána na návrh v občanském soudním řízení.

11. Podle § 245 o. s. ř. není-li v této části uvedeno jinak, užijí se přiměřeně ustanovení části první až čtvrté tohoto zákona.

12. Podle § 246 odst. 1 o. s. ř. k návrhu je oprávněn ten, kdo tvrdí, že byl dotčen na svých právech rozhodnutím správního orgánu, kterým byla jeho práva nebo povinnosti založena, změněna, zrušena, určena nebo zamítnuta. Tento návrh se nazývá žalobou.

13. Podle § 249 odst. 2 o. s. ř. krajské soudy rozhodují jako soudy prvního stupně ve věcech vkladu práva k nemovitým věcem.

14. Podle § 250a odst. 1 o. s. ř. účastníky řízení jsou žalobce a ti, kdo byli účastníky v řízení před správním orgánem.

15. Podle § 18 odst. 5 katastrálního zákona platí, že není-li proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení; je přípustná žaloba podle ustanovení občanského soudního řádu o řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, která musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí.

16. Soud dospěl k závěru, že žaloba je podána osobou oprávněnou, včas a je přípustná, a proto přistoupil soud k jejímu projednání (§ 244 odst. 1, § 250b a násl. o. s. ř.) a ve smyslu ust. § 250j odst. 1 o. s. ř dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

17. V řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, podle části páté o. s. ř. nejde o přezkum správnosti rozhodnutí a jeho procesního postupu, ale o nové projednání a meritorní rozhodnutí věci, o níž podle zákona dříve rozhodl tento správní orgán. Projednání téhož sporu nebo jiné právní věci, o níž bylo pravomocně rozhodnuto správním orgánem, soudem v občanském soudním řízení nepředstavuje způsob přezkoumání správnosti (zákonnosti) rozhodnutí správního orgánu obdobný správnímu soudnictví nebo rozhodování vycházející z bezvýslednosti řízení před správním orgánem. Podstata projednání a rozhodnutí stejné věci v občanském soudním řízení spočívá v tom, že se účastníku řízení před správním orgánem, který vyčerpal v řízení před správním orgánem řádné opravné prostředky a který není spokojen s konečným rozhodnutím správního orgánu, umožňuje, aby - bez ohledu na překážku věci pravomocně rozsouzené vytvořenou rozhodnutím správního orgánu - požadoval nové projednání sporu nebo jiné právní věci u soudu a také nové rozhodnutí ve věci, dospěje-li soud k jiným závěrům, než správní orgán. Nové projednání věci soudem tak navazuje na řízení před správním orgánem, aniž by bylo jeho výsledky vázáno, a zaručuje, že spor nebo jiná právní věc budou - v takovém rozsahu, v jakém o nich bylo před správním orgánem skončeno řízení - soudem definitivně uzavřeny a že nemohou být vráceny správnímu orgánu k dalšímu projednání a rozhodnutí (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2014, sp. zn. 21 Cdo 1607/2013, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 9. 2015, sp. zn. 21 Cdo 3207/2014, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2016, sp. zn. 21 Cdo 5046/2014).

18. Je-li činností soudu v řízení podle části páté o. s. ř. nové projednání téže věci soukromoprávní povahy, která (již) byla předmětem řízení před správním orgánem, vyplývá z toho mimo jiné, že soud se v tomto řízení věcí (z pohledu hmotného práva) zabývá v takovém rozsahu, v němž k tomu byl oprávněn (a povinen) správní orgán; bere proto v úvahu právě a jen ta hmotněprávní kritéria, která měl a mohl vzít v úvahu také správní orgán. Soud zde totiž "na místě správního orgánu" rozhoduje, znovu, ve vymezeném rozsahu (srov. § 250f o. s. ř.), o téže věci. Také proto se v ustanovení § 250b odst. 3 o. s. ř. předepisuje, že předmětem rozhodování soudu musí být (příp. ve vymezeném rozsahu) to, co (již) bylo předmětem rozhodování správního orgánu.

19. Uvedené mimo jiné znamená, že soud, který na základě podané žaloby v řízení podle části páté o. s. ř. projednává a rozhoduje věc vkladu práva do katastru nemovitostí, v níž byl rozhodnutím katastrálního úřadu návrh na vklad zamítnut, se může (protože projednává a rozhoduje znovu právě takový návrh) věcí zabývat jen v rámci těch zákonných hmotněprávních limitů, jež jsou stanoveny pro rozhodnutí o takové věci samotnému katastrálnímu úřadu; jinými slovy, omezení daná katastrálnímu úřadu pro zkoumání právního úkonu, na jehož podkladě má být právo do katastru zapsáno, jen z hledisek taxativně vypočtených v ustanovení § 17 katastrálního zákona, se uplatní také v následném (navazujícím) soudním řízení podle části páté o. s. ř. o téže věci.

20. V opačném případě by totiž takové řízení nebylo novým projednáním téže věci soukromoprávní povahy soudem, ale - při možnosti "vnesení" do soudního řízení "poprvé" nových hmotněprávních kritérií - stalo by se řízením nalézacím sporným ve smyslu části třetí o. s. ř. Soudní řízení podle části třetí a podle části páté o. s. ř. je třeba důsledně odlišovat; každé má jiný charakter a řízení podle části páté o. s. ř. také předpokládá, že je tu primárně založena ve věci soukromoprávní povahy pravomoc jiného orgánu, než-li civilního soudu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2011 sp. zn. 21 Cdo 3546/2010).

21. Vzhledem k tomu, že občanský zákoník neobsahuje definici soukromé listiny, nýbrž pouze její důkazní moc v ust. § 565 a 566 o.z., avšak definuje veřejnou listinu, kterou je dle ust. § 567 o.z. listina vydaná orgánem veřejné moci v mezích jeho pravomoci nebo listina, kterou za veřejnou listinu prohlásí zákon; to neplatí, pokud trpí takovými vadami, že se na ni hledí, jako by veřejnou listinou nebyla, považuje soud každou vkladovou listinu za soukromou, nesplňuje-li znaky veřejné listiny dle uvedené definice.

22. Soukromými listinami tak jsou zejména veškeré smlouvy, dohody a jiné listiny o právním jednání, na jejichž základě vznikají, mění se nebo zanikají práva zápisem do katastru.

23. V daném případě pak soukromou listinu představuje smlouva kupní uzavřená dne 18. 7. 2024 mezi žalobce a účastnicí.

24. S ohledem na uvedené se tak v případě takové vkladové listiny posuzují podmínky podle § 17 odst. 1 katastrálního zákona.

25. Podle § 17 odst. 1 katastrální zákona, katastrální úřad ve vkladovém řízení zkoumá u vkladové listiny, která je soukromou listinou, zda a) splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru, b) její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad, c) právní jednání je učiněno v předepsané formě, d) účastník vkladového řízení není omezen právními předpisy v oprávnění nakládat s nemovitostí, e) k právnímu jednání účastníka vkladového řízení byl udělen souhlas podle jiného právního předpisu, f) z obsahu listiny a z jeho porovnání s dosavadními zápisy v katastru není patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné, zejména zda z dosavadních zápisů v katastru nevyplývá, že účastníci vkladového řízení nejsou oprávněni nakládat s předmětem právního jednání, nejsou omezeni rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního jednání, g) navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru; z tohoto hlediska není na překážku povolení vkladu, pokud logickou mezeru mezi zápisem v katastru a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s návrhem na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na dosavadní zápisy v katastru doplní; tyto listiny však musí mít náležitosti vkladových listin.

26. Podle § 18 odst. 1 katastrálního zákona platí, že jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny, katastrální úřad vklad povolí, nejdříve však po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace podle § 16 odst. 1. V opačném případě, nebo i tehdy, ztratil-li návrh před rozhodnutím o povolení vkladu své právní účinky, návrh zamítne.

27. Vzhledem ke shora uvedenému skutkovému stavu, zabýval se soud respektujíc hlediska § 17 odst. 1 katastrálního zákona dále tím, zda na základě kupní smlouvy ze dne 18. 7. 2024 do katastru nemovitostí lze vlastnické právo žalobce zapsat či nikoliv. Resp., jakým způsobem musí být u smlouvy kupní, jejímž předmětem je nemovitá věc, ujednána kupní cena.

28. Jinými slovy, zda si mohou smluvní strany kupní smlouvy, jejímž předmětem je nemovitá věc, ujednat kupní cenu bez jejího určení (ve smyslu § 2085 odst. 2 ve spojení s § 2131 o.z.) nebo je nutné, aby byla v takové kupní smlouvě ujednána kupní cena dle § 2080 o.z.

29. V souvislosti s tím soud zjišťoval smysl a účel uvedených ustanovení, resp. podrobil je výkladu.

30. Podle § 2079 odst. 1 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

31. Podle § 2080 o.z. platí, že kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení.

32. Podle § 2085 odst. 2 o.z. platí, že mají-li strany vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny, platí za ujednanou kupní cena, za niž se týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává. Uvedené ustanovení ja však obsaženo v pododdíle 2, jenž se vztahuje ke koupi movité věci.

33. Podle § 2131 o.z. platí, že v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřené ustanovení o koupi movitých věcí.

34. V souvislosti se shora uvedeným, je zřejmé, že v obecných ustanovení koupě, tj. v § 2079 až 2084 o.z., je v základním ustanovení § 2079 odst. 1 o.z. stanoveno, že kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. V dalším základním ustanovení § 2080 je stanoveno, že kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení.

35. Kupní smlouva, jejímž předmětem je nemovitá věc, je odlišná a specifická rovněž tím, že se v jejím případě vyžaduje, aby byla uzavřena v písemné formě (§ 2128 odst. 1 věta první ve spojení s § 560 o.z.), aby projevy smluvních stran byly na téže listině (§ 561 odst. 2 o.z.), a vlastnické právo se k nemovité věci, zapsané ve vřejném seznamu, nabývá do vlastnictví až zápisem do takového seznamu. Písemná forma plní funkci zajišťovací, tj. stanovenou za účelem zajištění bezpečnosti právního styku v zájmu třetích osob nebo ve veřejném zájmu (srov. BERAN, Vladimír. § 582 [Nedostatek formy]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 6.).

36. Právní úprava kupní smlouvy, v režimu zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen “obč. z.”), byla obsažena v části osmé, hlavě druhé, oddílu prvním, v § 588 a násl. obč. z. Dle § 588 obč. z. platilo, že z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu. V § 589 obč. z. pak bylo stanoveno, že cenu je třeba sjednat v souladu s obecně závaznými právními předpisy, jinak je smlouva neplatná podle § 40a.

37. Jinak tomu bylo v případě obchodních závazkových vztahů upravených zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen “obch. z.”), dle jehož ust. § 409 odst. 1 platilo, že kupní smlouvu se prodávající zavazuje dodat kupujícímu movitou věc (zboží) určenou jednotlivě nebo co do množství a druhu a převést na něho vlastnické právo k této věci a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu. Dle odst. 2 téhož ustanovení pak platilo, že ve smlouvě musí být kupní cena dohodnuta nebo musí v ní být alespoň stanoven způsob jejího dodatečného určení, ledaže z jednání o uzavření smlouvy vyplývá vůle stran ji uzavřít i bez určení kupní ceny. V tomto případě je kupující povinen zaplatit kupní cenu stanovenou podle § 448.

38. Podle § 448 obch. z. platilo, že kupující je povinen zaplatit dohodnutou kupní cenu. (odst. 1) Není-li cena ve smlouvě dohodnuta a není-li stanoven ani způsob jejího určení a je-li smlouva platná s přihlédnutím k § 409 odst. 2, může prodávající požadovat zaplacení kupní ceny, za kterou se prodávalo obvykle takové nebo srovnatelné zboží v době uzavření smlouvy za smluvních podmínek obdobných obsahu této smlouvy.

39. Za účinnosti předešlé právní úpravy tak bylo možné, aby v kupní smlouvě nebyla dohodnuta kupní cena, avšak pouze v případě obchodních závazkových vztahů a za podmínky, že předmětem smlouvy kupní je movitá věc (zboží).

40. Důvodová zpráva (dále jen “DZ”) k předmětným ustanovením (§ 2079 až 2084 o.z.) nejprve popisuje dualismus obč. z. a obch. z., neboť (jak již bylo shora nastíněno) úprava obchodní a neobchodní kupní smlouvy byla dosud oddělena a svěřena občz. a obch. z. Co se týče úpravy obch. z., tak ta vcelku sledovala standardní pojetí, zabíhala však do mnohomluvnosti a nemírné kazuistiky. Přesto byla po očištění od těchto nedostatků vzata za základ tohoto návrhu (pokud se jedná o případy mobiliární koupě). Dale z DZ vyplývá, že koncepčně se osnova inspiruje švýcarskou úpravou v tom smyslu, že nejprve se formulují obecná ustanovení společná pro všechny případy koupě. Následují ustanovení o koupi movitých věcí, odchylky vztahující se ke koupi nemovitých věcí a ustanovení o vedlejších doložkách v kupní smlouvě. Obecná ustanovení sledují pojmové vymezení kupní smlouvy a řešení otázky určitosti kupní ceny, jakož i stanovení základních povinností stran, přičemž se zvláštní zřetel bere na otázky spojené s plněním a přechodem nebezpečí škody na věci.

41. Z DZ k § 2128 až 2131 o.z. vyplývá pouze to, že osnova navrhuje stanovit v nezbytném rozsahu odchylky, které si vyžadují případy koupě nemovité věci. Podstatná je zejména základní úprava následků vadného plnění.

42. Co se týče ujednání o kupní ceně v kupní smlouvě, tak toto DZ nijak nerozvádí (vyjma shora uvedeného).

43. Komentářová literatura je v tomto ohledu rovněž nejednotná.

44. Na jedné straně se objevují závěry, že výše (kupní) ceny nemusí být již stanovena přímo v kupní smlouvě, a proto její neuvedení v kupní smlouvě o převodu nemovitosti nemá bránit provedení vkladu vlastnického práva podle takové smlouvy, resp. katastrální úřad nemůže návrh na vklad z důvodu absence kupní ceny v kupní smlouvě zamítnout (srov. BEDNÁŘ, Václav, KASÍK, Petr. § 2080 [Určitost ceny]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník. Závazkové právo. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2025.).

45. Na druhé straně se naopak objevují závěry, že kupní cena je podstatnou náležitostí kupní smlouvy (essentalia negotii) a její přítomnost je jejím charakteristickým znakem. Kogentnost právní úpravy (§ 2080 o.z.) znamená povinnost určitosti nebo alespoň určitelnosti kupní ceny, co do základu, tedy přítomnost určitého kritéria (hlediska), na základě kterého lze kupní cenu určit (srov. ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2025-1-27]. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné z: www.aspi.cz ISSN 2336-517X.).

46. Úprava koupě obsažená v oddílu 2 hlavy druhé čtvrté části občanského zákoníku má 6 pododdílů: (1) obecná ustanovení (§ 2079 až 2084), (2) ustanovení o koupi movité věci (§ 2085 až 2127), (3) ustanovení o koupi nemovité věci (§ 2128 až 2131), (4) vedlejší ujednání při kupní smlouvě (§ 2132 až 2157), (5) zvláštní ustanovení o prodeji zboží spotřebiteli (§ 2158 až 2174) a konečně (6) zvláštní ustanovení o koupi závodu (§ 2175 až 2183). Čtyři pododdíly, a to koupě movité věci, koupě nemovité věci, prodej zboží v spotřebiteli a koupě závodu jsou určitými samostatnými druhy koupě. Další dva pododdíly, a to obecná ustanovení a vedlejší ustanovení při kupní smlouvě, mají generální působnost a mohou tedy být použity v každém ze čtyř upravených druhů koupě. O jednotlivých pododdílech v rámci oddílu o koupi lze konstatovat, že se v mezi nimi uplatní zásady obecnosti a speciality, což znamená, že na určitý skutkový stav je třeba aplikovat všechna ustanovení, která mu věcně odpovídají. Nicméně obecnější úprava se aplikuje teprve tehdy, není-li možná aplikace speciální dílčí úpravy, a to ani za pomoci interpretačních pravidel.

47. V ustanoveních o koupi nemovité věci (pododdíl 3) není otázka kupní ceny v žádném ustanovení upravena, a proto je nutné aplikovat obecná ustanovení (pododdíl 1). Nicméně v § 2131 o.z. je stanoveno, že ,,v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movité věci”. Tímto naposledy uvedeným je zakotvena zásada, která svým způsobem umožňuje užít institut analogie.

48. Z čl. 41 odst. 1 legislativních pravidel vlády, v úplném znění, vyplývá, že slovo ,,obdobně” ve spojení s odkazem na jiné ustanovení téhož zákona nebo jiného právního předpisu vyjadřuje, že toto ustanovení se vztahuje na vymezené právní vztahy v plném rozsahu. Používá se například obratu ,,Pro …… se použije obdobně § … odst. …”.

49. Z čl. 41 odst. 2 legislativních pravidel vlády, v úplném znění, vyplývá, že slova ,,přiměřeně” ve spojení s odkazem na jiné ustanovení téhož nebo jiného právního předpisu lze použít výjimečně; vyjadřuje volnější vztah mezi tímto ustanovením a vymezenými právními vztahy. Používá se například ,,Pro …… se použije přiměřeně § …. odst. ….”.

50. Ze shora popsaného vyplývá, že kupní smlouva, jejímž předmětem je nemovitá věc, je specifickou smlouvou se zákonnými požadavky, které musí být splněny, a proto je soud toho názoru, že prostřednictvím § 2131 o.z. se aplikují jen některá ustanovení o koupi věci movité, a to ustanovení upravující práva a povinnosti prodávajícího a kupujícího včetně práv z vadného plnění a ustanovení upravující záruku za jakost.

51. Soud předpokládá, že pokud by se v otázce kupní ceny u kupní smlouvy na nemovitou věc mohlo aplikovat ust. § 2085 odst. 2 o.z. prostřednictvím § 2131 o.z., tak ust. § 2080 o.z. by bylo možné považovat za ustanovení obsolentní, nadbytečné.

52. Soud ze všech shora uvedených důvodů dospěl k závěru, že smyslem a účelem § 2131 o.z. není možnost podrobit předmětný smluvní vztah (v podobě kupní smlouvy na nemovitost), volnějším pravidlům, v konkrétním případě vágnějšímu určení kupní ceny, nýbrž pouze možnost přiměřené aplikace některých vhodných pravidel, tj. takových, které lze (a je vhodné) použít jak u movité, tak u nemovité věci. Jsou-li však požadavky na kupní smlouvu, jejímž předmětem je nemovitá věc, ze zákona striktnější, mělo by být zachováno i pravidlo stanovené v ust. § 2080 o.z., a to i s ohledem na skutečnosti, že nemovité věci jsou zpravidla obtížně ocenitelné a zpravidla i vyšší hodnoty.

53. Soud proto učinil závěr, že nelze prostřednictvím § 2131 o.z. aplikovat § 2085 odst. 2 o.z., tj. nelze si v kupní smlouvě, jejímž předmětem je nemovitá věc, ujednat kupní cenu bez jejího určení. Tomu nasvědčuje rovněž skutečnost, že v ust. § 2085 odstavci prvním je řešena otázka, kdy se jedná o koupi movité věci, a v druhém odstavci téhož (!) ustanovení je možnost sjednání si kupní ceny bez jejího určení.

54. V případě koupě nemovité věci tedy musí být aplikováno pravidlo stanovené v § 2080 o.z., že kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení, což však v projednávaném případě předmětná kupní smlouva nesplňuje.

55. Ze shora vyložených důvodů plyne závěr o absenci podmínky podle § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona, že obsah předložené kupní smlouvy odůvodňuje navrhovaný vklad.

56. S ohledem na výše uvedené dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná, a proto v souladu s ustanovením § 250i o. s. ř. svým rozsudkem návrh zamítl, neboť katastrální úřad rozhodl o věci správně.

57. O nákladech řízení soud rozhodl dle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., avšak účastnice jednala ve prospěch žalobce, když při soudním jednání navrhla, aby nemovitosti, které jsou předmětem smlouvy kupní, byly ve vlastnictví žalobce, a proto soud rozhodl tak, že nikdo nemá právo na náhradu nákladů řízení.