o zaplacení 1 120 000 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu Praha-západ ze dne 30. 11. 2023, 34 C 5/2021-201,

1. Okresní soud [adresa]-západ (dále jen „soud prvního stupně“) rozhodl shora uvedeným rozsudkem, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z [částka] od [datum] do zaplacení, z [částka] od [datum] do zaplacení, z [částka] od [datum] do zaplacení, z [částka] od [datum] do zaplacení, z [částka] od [datum] do zaplacení, z [částka] od [datum] do zaplacení, z [částka] od [datum] do zaplacení, z [částka] od [datum] do zaplacení, z [částka] od [datum] do zaplacení, z [částka] od [datum] do zaplacení, z [částka] od [datum] do zaplacení, z [částka] od [datum] do zaplacení, a s úrokem z prodlení ve výši 8,5% ročně z [částka] od [datum] do zaplacení a z [částka] od [datum] do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), a že žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok II.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze situace, kdy se žalobce domáhal zaplacení [částka] s odůvodněním, že byl do [datum] výlučným vlastníkem pozemku p. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1053 m2, jehož součástí je stavba – budova č. p. [Anonymizováno], objekt k bydlení, v k. ú. a obci [adresa] (dále jen „nemovitost“). S účinností od [datum] je nemovitost ve vlastnictví [právnická osoba] V přízemí budovy č. p. [Anonymizováno] (dále jen „budova“) se nachází mimo jiné nebytové prostory, přičemž [datum] uzavřel žalobce s právním předchůdcem žalované, společností [právnická osoba]., smlouvu o nájmu nebytových prostor za účelem provozování hostinské činnosti, včetně zajišťování služeb souvisejících s provozováním výherních hracích přístrojů, sázkové kanceláře, provozování rulety, provozování videoloterijního terminálového systému (dále jen „nájemní smlouva č. [hodnota]“). Žalobce také tvrdil, že v čl. II nájemní smlouvy č. [hodnota] byla sjednána doba nájmu do [datum] s tím, že se automaticky prodlužuje, i opakovaně, o dalších 5 let, pokud jedna ze smluvních stran neoznámí druhé smluvní straně, že na ukončení nájmu trvá. Dne [datum] žalobce uzavřel se společností [právnická osoba]., další nájemní smlouvu, na pronájem totožných nebytových prostor (dále jen „nájemní smlouva č. [hodnota]“), neboť [právnická osoba]., přenechala smlouvou o nájmu části podniku ze dne [datum] společnosti [právnická osoba]., část podniku zahrnující mimo jiné nebytové prostory a podnikání související s provozováním herny, kasina a sázkové kanceláře. Účelem nájmu bylo dle čl. 2 užívání prostor k provozování loterií a jiných obdobných her podle zákona č. 202/1990 Sb., provozování hazardních her podle zákona č. 186/2016 Sb., a provozování hostinské činnosti. Doba nájmu byla sjednána do [datum], nájemné bylo dohodnuto ve výši [částka] měsíčně bez DPH, splatné vždy každého 20. dne v kalendářním měsíci, a zálohy na služby spojené s užíváním předmětu nájmu ve výši [částka] měsíčně. Společně s nájemní smlouvou č. [hodnota] bylo mezi žalobcem, společností [právnická osoba]., a společností [právnická osoba]., podepsáno Vedlejší ujednání ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] (dále jen „vedlejší ujednání“), ve kterém všechny zúčastněné strany prohlásily a odkázaly na nájemní smlouvu č. [hodnota] s tím, že vyjádřily zájem na prodloužení doby nájmu o dalších pět let. Smluvní strany prohlásily a učinily nesporným, že nájem nebytových prostor vznikl na základě nájemní smlouvy č. [hodnota], tento nájem pokračuje a od [datum] se řídí podmínkami sjednanými v nájemní smlouvě č. [hodnota]. Dne [datum] došlo v návaznosti na vnitrostátní fúzi sloučením k zániku [právnická osoba], a jejímu výmazu z obchodního rejstříku, současně byla [právnická osoba]., rozdělena odštěpením se vznikem tří nových společností, mimo jiné [právnická osoba], na kterou dle projektu rozdělení přešly závazky vyplývající z nájemní smlouvy č. [hodnota] ve znění nájemní smlouvy č. [hodnota]. Dne [datum] byl mezi žalobcem a [právnická osoba] uzavřen dodatek k nájemní smlouvě č. [hodnota], jímž byla prodloužena doba nájmu do [datum]. Žalobce taktéž tvrdil, že mu žalovaná zaslala, v návaznosti na epidemii koronaviru a na nouzový stav vyhlášený v březnu 2020, listinu nazvanou jako odstoupení od smlouvy o nájmu nebytových prostor datovanou [datum], která byla žalobci doručena dne [datum] (dále jen „odstoupení“). Žalobce s ním nesouhlasil, v řízení vedeném u Okresního soudu [adresa]-západ pod sp. zn. [spisová značka] se po žalované domáhal uložení povinnosti k zaplacení dlužného nájemného za květen a červen 2020 v celkové výši [částka] s příslušenstvím, tomuto požadavku bylo vyhověno a Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne [datum], č. j. [spisová značka], rozhodnutí potvrdil s odůvodněním, že odstoupení je neplatné pro rozpor se zákonem. Žalobce poukazoval na to, že v nájemní smlouvě č. [hodnota] je v čl. 8 bod 3 výslovně sjednán způsob jejího ukončení, a to odstoupení, pro něž byly ze strany žalované dohodnuty individuální důvody (zrušení či změna subjektivních povolení), lokální důvody (obecně závazná vyhláška obce), či celostátní důvody (zvláštní právní předpis s celostátní působností). Žalobce měl za to, že podnikání v oboru loterií, respektive hazardních her, nebylo v době uplatnění odstoupení žalovanou ani zakázáno, ani omezeno, v době opatření souvisejících s pandemií covidu nedošlo ke změnám loterijního a hazardního zákona, od nichž žalovaná odvozuje svou činnost. Žalobce také žalované nijak nebránil v užívání nebytových prostor. Pokud žalovaná tvrdila další odstoupení od nájemní smlouvy učiněné dne [datum], měl žalobce za to, že se jednalo pouze o reakci žalované na přípis žalobce ze dne [datum], přičemž pokud žalovaná v řízení (viz níže) argumentovala rozhodnutím Magistrátu města [adresa], tak v něm bylo pouze zrušeno povolení k umístění kasina v nebytových prostorách ve vztahu ke společnosti [právnická osoba]. Žalobce se taktéž vyjadřoval k žalovanou tvrzenému technickému zhodnocení nebytového prostoru, v důsledku čehož uplatnila námitku započtení proti žalovanému nároku. Podle názoru žalobce byla tato pohledávka uplatněna předčasně, neboť nájemce je oprávněn požadovat finanční vyrovnání podle míry zhodnocení pronajatého prostoru až po ukončení nájmu. Žalovaná navíc neměla ke zhodnocení souhlas žalobce. Žalobce se ve výsledku domníval, že mu žalovaná dluží nájemné za období od července 2020 do srpna 2021, k jeho zaplacení ji vyzval dopisem ze dne [datum].

3. Soud prvního stupně se zabýval i argumentací žalované spočívající v tom, že žalobcem tvrzené skutečnosti týkající se okolností uzavření nájemních smluv a subjektů, jimž z nich svědčí práva či povinnosti, považuje za nesporné, avšak odstoupení je podle jejího názoru platné a účinné. Bylo učiněno v souladu s čl. 8 odst. 3 nájemní smlouvy č. [hodnota], a to s účinky ke dni doručení odstoupení žalobci, tj. k [datum]. Žalovaná dále argumentovala tím, že k tomuto datu bylo účinné mimořádné opatření Ministerstva zdravotnictví ze dne [datum], č. j. MZDR 16193/2020-2/MIN/KAN, kterým byl v návaznosti na vyhlášení nouzového stavu na území České republiky z důvodu ohrožení zdraví v souvislosti s prokázáním výskytu SARS CoV-2 (dále jen „pandemie“) v čl. I odst. 7 zakázán provoz heren a kasin (dále jen „opatření“). Popsanou situací byla podle názoru žalované znemožněna její činnost v nebytových prostorách za účelem, pro který byly pronajaty. Žalovaná měla za to, že byla podle nájemní smlouvy č. [hodnota] oprávněna takto postupovat. Žalovaná také tvrdila, že požadavek žalobce je v rozporu s dobrými mravy, neboť účelově převedl vlastnické právo k nemovitosti, aby se vyhnul povinnosti uhradit žalované jí provedené technické zhodnocení. Nebytové prostory žalovaná vyklidila a připravila k předání žalobci ke dni [datum], žalobce neposkytl k převzetí prostor součinnost. Žalovaná dále tvrdila, že od nájemní smlouvy č. [hodnota] odstoupila dopisem ze dne [datum] z důvodu zrušení povolení provozování hazardních her pro společnost [právnická osoba]., jejímž prostřednictvím žalovaná provozovala hazardní hry v nebytovém prostoru, když k jejich provozování podle zákona sama nikdy povolením nedisponovala. Žalovaná taktéž tvrdila, že dopisem ze dne [datum] opětovně odstoupila o nájemní smlouvy č. [hodnota] z důvodu zrušení příslušného povolení k provozování hazardních her ve smyslu hazardního zákona v nebytových prostorách ve smyslu čl. 8 odst. 3 bodu (ii). Z procesní opatrnosti odstoupila žalovaná od nájemní smlouvy č. [hodnota] znovu ještě dopisem ze dne [datum], a to v souladu s čl. 8 odst. 3 bodem (i), z důvodu vydání jiného právního předpisu omezujícího provozování hazardních her ve smyslu hazardního zákona, konkrétně usnesení vlády České republiky č. [hodnota] o přijetí krizového opatření. Žalovaná vyzvala žalobce k převzetí nebytových prostor výzvami ze dne [datum] a [datum], ten však odmítl. Podle názoru žalované zanikl závazek dle § 2006 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), neboť žalobce nemohl, z důvodu účinnosti krizových opatření vlády a mimořádných opatření Ministerstva zdravotnictví vydaných v souvislosti s rozšířením onemocnění COVID-19, nejméně od [datum] žalované zajistit nerušené užívání nebytových prostor. Žalovaná konečně vznesla námitku započtení ve výši [částka] z titulu nároku na technické zhodnocení s tím, že s provedením stavebně technických úprav žalobce v čl. 1 odst. 4 nájemní smlouvy č. [hodnota] souhlasil.

4. Soud prvního stupně měl za prokázané, že dne [datum] byla mezi žalobcem, jako pronajímatelem, a společností [právnická osoba]., jako nájemcem, uzavřena nájemní smlouva č. [hodnota] na pronájem nebytových prostor v budově, které byly od [datum] do [datum] ve vlastnictví žalobce, od [datum] je jejich vlastníkem společnost [právnická osoba] V nebytových prostorách byl nájemce oprávněn provozovat bar (sportbar) a hernu, tj. provozovat hostinskou činnost včetně činností s tím souvisejících, a v souladu se zákonem č. 202/1990 Sb., o loteriích a jiných podobných hrách (dále jen „zákon o loteriích“), zajišťovat služby související s provozováním výherních hracích přístrojů, sázkové kanceláře, s provozováním rulety, hry prostřednictvím nedělitelného technického zařízení videoloterijního terminálového systému povolené dle § 50 odst. 3 zákona o loteriích a taktéž služby spojené s provozováním sázkových her v kasinu. Doba nájmu byla sjednána do [datum]. Dne [datum] byla mezi žalobcem v postavení pronajímatele a společností [právnická osoba]., jako nájemcem, uzavřena nájemní smlouva č. [hodnota], v níž bylo sjednáno oprávnění nájemce provádět stavebně technické úpravy nebytových prostor specifikované v příloze č. [hodnota] v rozsahu vyžadovaném příslušnými právními předpisy za účelem řádného naplnění sjednaného účelu smlouvy, pronajímatel prohlásil, že s provedením stavebních úprav v uvedeném rozsahu souhlasí (čl. 1 odst. 4). Jako účel nájmu bylo v čl. 2 odst. 2 sjednáno jejich užívání k provozování loterií a jiných podobných her podle zákona o loteriích a/nebo hazardních her podle zákona č. 186/2016 Sb., o hazardních hrách (dále jen „zákon o hazardních hrách“), a dále k provozování hostinské činnosti podle zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon). Doba nájmu byla sjednána do [datum] s tím, že pokud nájemce nesdělí písemně pronajímateli šest měsíců před uplynutím této lhůty vůli nájem ukončit, prodlužuje se doba nájmu o dalších pět let a končí uplynutím této doby, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak (čl. 3). Nájemné bylo dohodnuto ve výši [částka] měsíčně se splatností k 20. dni příslušného kalendářního měsíce, zálohy na služby ve výši [částka] měsíčně (čl. 4). Podle čl. 7 odst. 11 byl nájemce oprávněn provádět stavebně technické úpravy nebytových prostor jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele, přičemž za stavebně technické úpravy se považují i stavební úpravy provedené nájemcem v souladu s čl. 1.4. Dojde-li v důsledku těchto stavebně technických úprav nebytových prostor ke zlepšení stavu budovy a/nebo nebytových prostor oproti stavu v době uzavření smlouvy, je nájemce oprávněn při ukončení nájmu na pronajímateli požadovat finanční vyrovnání podle míry tohoto zhodnocení s výjimkou případů, kdy k ukončení nájmu došlo výpovědí podanou pronajímatelem z důvodů uvedených v čl. 8 odst. 1 smlouvy a v případě, kdy pronajímatel od smlouvy odstoupí z důvodů označených v čl. 8 odst. 2 písm. (i) a (ii). Podmínky ukončení nájmu byly sjednány v čl. 8. Podle odst. 1 byly obě smluvní strany oprávněny smlouvu vypovědět s výpovědní lhůtou 3 měsíců v případě, že druhá strana hrubě porušuje povinnosti stanovené smlouvou. Podle odst. 3 byl nájemce oprávněn od smlouvy odstoupit pokud (i) bude vydána obecně závazná vyhláška obce nebo jiný právní předpis zakazující nebo omezující provozování loterií a jiných podobných her ve smyslu zákona o loteriích a/nebo hazardních her ve smyslu zákona o hazardních hrách a/nebo zařízení definovaných v čl. 9.1 smlouvy, (ii) budou zrušena nebo změněna příslušná povolení k provozování loterií a jiných podobných her ve smyslu zákona o loteriích a/nebo hazardních her ve smyslu zákona o hazardních hrách a/nebo zařízení definovaných v čl. 9 této smlouvy v nebytových prostorách, nebo uplyne doba jejich platnosti, (iii) pronajímatel poruší povinnost plynoucí z této smlouvy zvlášť závažným způsobem. Ve smyslu čl. 8 odst. 4 nastávají účinky odstoupení podle čl. 8. odst. 3 dnem, ve kterém písemné oznámení jedné smluvní strany o odstoupení od smlouvy bylo doručeno druhé straně. Podle čl. 10 nahrazuje nájemní smlouva č. [hodnota] veškeré předchozí dohody nebo srozumění, ať v písemné nebo ústní formě. Nájemní smlouva č. [hodnota] nabyla účinnosti dnem [datum]. K nájemní smlouvě č. [hodnota] byl uzavřen dodatek týkající se toho, že [právnická osoba]., na základě smlouvy o nájmu části podniku uzavřené dne [datum] mezi [právnická osoba]., jako pronajímatelem, a [právnická osoba]., jako nájemcem, přenechala posledně uvedené společnosti část svého podniku zahrnující mimo jiné i nebytové prostory, přičemž [právnická osoba]., účinností smlouvy o nájmu části podniku vstoupila do práv a povinností [právnická osoba]., souvisejících s částí podniku, tuto nájemní smlouvu č. [hodnota] převzala a s jejím obsahem souhlasí. Dne [datum] bylo dále uzavřeno vedlejší ujednání mezi žalobcem a [právnická osoba]., v němž smluvní strany deklarovaly uzavření nájemní smlouvy č. [hodnota] a zájem na jejím prodloužení o dalších 5 let, tj. do [datum]. Dále si strany ujednaly, že nájem nebytových prostor pokračuje a počínaje [datum] se řídí podmínkami sjednanými v nájemní smlouvě č. [hodnota]. Souhlas s vedlejším ujednáním projevil rovněž člen představenstva společnosti [právnická osoba]. Soud prvního stupně měl dále za prokázané, že ke smlouvě o nájmu č. [hodnota] byl dne [datum] uzavřen dodatek, v němž se žalobce a žalovaná, jako právní nástupkyně společnosti [právnická osoba]., dohodli na změně čl. 3 odst. 1 nájemní smlouvy č. [hodnota], ve znění nájemní smlouvy č. [hodnota], tak, že smlouva se uzavírá na dobu určitou do [datum] s tím, že pokud nájemce nebo pronajímatel nesdělí písemně druhé straně šest měsíců před uplynutím této lhůty vůli nájem ukončit, prodlužuje se doba nájmu o 5 let a končí uplynutím této doby, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak. Žalovaná pak vznikla rozdělením ve formě odštěpení od společnosti [právnická osoba]. a přešla na ni část jmění rozdělované společnosti, vymezená v projektu rozdělení ze dne [datum]. Žalovaná zaslala žalobci odstoupení, a to z důvodu přijetí usnesení č. [hodnota] vládou České republiky, o přijetí krizového opatření, kterým v návaznosti na vyhlášení nouzového stavu na území České republiky z důvodu ohrožení zdraví v souvislosti s pandemií zakázala s účinností od [datum] od 6:00 hodin přítomnost veřejnosti v provozovnách poskytovatelů některých služeb, mezi něž patří i zábavní zařízení. Podle žalované tím došlo k zákazu (omezení) provozování hazardních her ve smyslu zákona o hazardních hrách v nebytových prostorách. Odstoupení bylo žalobci doručeno [datum]. Žalovaná dále zaslala žalobci výzvu k převzetí nebytových prstor ze dne [datum], a to ke dni [datum]. Dne [datum] byla žalované doručena reakce žalobce na odstoupení, v níž je namítáno, že žalobce považuje odstoupení za neoprávněné a absolutně neplatné právní jednání, když nebyl vydán žádný předpis přímo zakazující nebo omezující provozování hazardních her, proto je nájemní smlouva č. [hodnota] nadále platná a účinná. Žalovaná reagovala dopisem ze dne [datum], ve kterém na odstoupení trvá a v jeho důsledku považuje nájemní smlouvu č. [hodnota] za skončenou ke dni [datum]. Žalovaná v dopise také uvedla, že důvod k odstoupení ve smyslu čl. 8 odst. 3 bodu (i) nájemní smlouvy č. [hodnota] byl naplněn přijetím usnesení vlády České republiky ze dne [datum] č. [hodnota], o přijetí krizového opatření, kdy vláda s účinností ode dne [datum] od 6:00 hodin zakázala provoz heren a kasin podle zákona o hazardních hrách, tento zákaz byl následně prodlužován mimořádnými opatřeními Ministerstva zdravotnictví České republiky nařízenými podle zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, přičemž ke dni sdělení žalované je provoz heren a kasin zakázán usnesením vlády České republiky ze dne [datum] č. [hodnota]. Taktéž bylo zjištěno, že žalovaná adresovala žalobci a společnosti [právnická osoba] listinu označenou jako Odstoupení od smlouvy o nájmu datovanou [datum] s tím, že byť je žalovaná názoru, že nájemní smlouva č. [hodnota] zanikla v důsledku odstoupení, tak vzhledem k probíhajícímu soudnímu sporu a přetrvávajícímu nejistému postavení všech dotčených stran, odstupuje z procesní opatrnosti od nájemní smlouvy č. [hodnota] opětovně, a to z důvodu zrušení povolení k provozování hazardních her v nebytových prostorách ve smyslu článku 8 odst. 3 bodu (ii). Uvedená listina byla žalobci odeslána dne [datum]. Žalovaná taktéž zaslala listinou nazvanou Odstoupení od smlouvy o nájmu datovanou dne [datum] společnosti [právnická osoba], a to z důvodu přijetí usnesení č. [hodnota] dne [datum] vládou České republiky, o přijetí krizového opatření, kterým v návaznosti na vyhlášení nouzového stavu na území České republiky z důvodu ohrožení zdraví v souvislosti s pandemií zakázala s účinností od [datum] od 18:00 hodin přítomnost veřejnost v hernách a kasinech v čase mezi 22:00 hodin a 04:59 hodin a omezila provoz heren a kasin. Žalovaná dále prezentovala názor, že závazek ze smlouvy zanikl ve smyslu § 2006 o. z. pro nemožnost plnění, kdy nejméně v období od [datum] žalobce a následně společnost [právnická osoba] objektivně nemohli zajistit žalované nerušené užívání nebytového prostoru. Taktéž bylo zjištěno, že Magistrát města [adresa] vydal dne [datum] rozhodnutí č. j. 74919/2019/RFP/SaLo, jímž udělil společnosti [právnická osoba]. povolení k umístění kasina v nebytovém prostoru s účinností od [datum] do [datum]. Rozhodnutím ze dne [datum] bylo toto povolení zrušeno s účinností k [datum]. Bylo rovněž zjištěno, že žalobce vystavil pro žalovanou faktury č. [hodnota], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno], a to na úhradu nájemného za nebytové prostory za měsíce červenec 2020 až srpen 2021 po [částka] měsíčně. Dopisem ze dne [datum] vyzval žalobce žalovanou k zaplacení dlužného nájemného za uvedené období v celkové výši [částka] s tím, že nebude-li tak učiněno nejpozději do 15 dnů od doručení výzvy, bude se žalobce zaplacení uvedené částky včetně příslušenství domáhat soudní cestou. Konečně bylo zjištěno, že Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne [datum], č. j. [spisová značka], uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku [částka] s příslušenstvím z titulu neuhrazeného nájemného nebytových prostor za měsíce květen a červen 2020 s odůvodněním, že k řádnému ukončení nájemního vztahu mezi účastníky ke dni [datum] nedošlo. Dovolání žalované proti citovanému rozsudku bylo usnesením Nejvyššího soudu ze dne [datum], č. j. [spisová značka], odmítnuto.

5. Soud prvního stupně právně posoudil nájemní smlouvy podle § 2201 a § 2302 odst. 1 o. z., podmínky pro odstoupení od smlouvy podle § 2001 o. z., výklad právního jednání činil soud prvního stupně podle §§ 555 a 556 o. z. Soud prvního stupně uzavřel, že mezi žalobcem a právní předchůdkyní žalované byla sjednána platná nájemní smlouva č. [hodnota], v níž si strany taktéž platně ujednaly jako jednu z množností jejího ukončení odstoupení od této smlouvy. Žalovaná v odstoupení, doručeném žalobci dne [datum], odkázala na důvod sjednaný v čl. 8 odst. 3 bod (i) nájemní smlouvy č. [hodnota], a to v souvislosti s usnesením vlády České republiky ze dne [datum] č. [hodnota], o přijetí krizového opatření, kterým v návaznosti na vyhlášení nouzového stavu na území České republiky z důvodu pandemie byla s účinností od [datum] zakázána přítomnost veřejnosti v provozovnách poskytovatelů některých služeb, mimo jiné i v herních prostorech a kasinech. V okamžiku doručení odstoupení bylo rovněž platné a účinné mimořádné opatření Ministerstva zdravotnictví MZDR 16193/2020-2/MIN/KAN ze dne [datum], kterým byl z důvodu ochrany obyvatelstva a prevence nebezpečí vzniku a rozšíření onemocnění COVID-19 zakázán mimo jiné provoz heren a kasin. Soud prvního stupně po výkladu čl. 8 odst. 3 bodu (i) a (ii) nájemní smlouvy č. [hodnota] měl za to, že sjednané důvody, pro které byl nájemce oprávněn odstoupit od smlouvy, směřovaly k zákazu nebo omezení provozování hazardních nebo loterijních her jako předmětu podnikání na úrovni celostátní, lokální nebo individuální. V nyní posuzovaném případě však byla vydána „pouze“ opatření vlády a Ministerstva zdravotnictví v reakci na pandemii. Soud prvního stupně měl za to, že v jejich důsledku žalovaná sice byla po určitou dobu ve svém podnikání omezena, ale nebylo tomu tak z důvodu právní regulace upravující podmínky podnikání v oblasti hazardu. [jméno FO] z jazykového výkladu, ani z kontextu uzavření smlouvy podle názoru soudu prvního stupně nevyplývá, že by předmětné ujednání mělo dopadat i na zcela mimořádnou a nepředvídatelnou situaci. Soud prvního stupně se zabýval i žalovanou tvrzeným odstoupením ze dne [datum], a uzavřel, že tuto listinu nelze považovat za takový projev vůle. Jde pouze o reakci na žalobcem projevený nesouhlas s odstoupením. [jméno FO] v listinách ze dne [datum] a [datum], ve kterých žalovaná vždy rekapitulovala svá předchozí jednání a důvody, pro které nájemní vztah mezi účastníky již neexistuje, nespatřoval soud prvního stupně právní jednání mající za následek ukončení smlouvy. Nájemní vztah nezanikl ani podle § 2006 o. z. pro nemožnost plnění, neboť nebytové prostory byly žalované stále k dispozici k účelu užívání a skutečnost, že žalovaná byla dočasně z mimořádných důvodů omezena ve své podnikatelské činnosti a nemohla provozovnu zpřístupnit veřejnosti, nelze podle názoru soudu prvního stupně klást k tíži žalobce. Ve výsledku měl soud prvního stupně za to, že v období od července 2020 do srpna 2021 trval nájemní vztah mezi účastníky podle nájemní smlouvy č. [hodnota] a žalovaná měla povinnost platit sjednané nájemné ve výši [částka] měsíčně, s jehož úhradou byla v prodlení, a proto byla shledána povinnou zaplatit jak dluh na nájemném, tak i úrok z prodlení v zákonné výši. Co se týče námitky započtení žalované, učiněné z důvodu technického zhodnocení nebytových prostor, měl soud prvního stupně za to, že v souladu s čl. 7 odst. 11 smlouvy je žalovaná oprávněna požadovat finanční vyrovnání za stavebně technické úpravy podle míry zhodnocení až při ukončení nájmu, nájemní vztah však stále trval, přičemž od září 2021 přešla podle § 2221 odst. 1 o. z. práva a povinnosti z něj na nového vlastníka nebytových prostor, tj. společnost [právnická osoba]. Soud prvního stupně zároveň považoval žalovanou uplatněnou pohledávku za nejistou. Konečně soud prvního stupně nepovažoval převod vlastnického práva k nebytovým prostorům za odporující dobrým mravům. Ze všech uvedených důvodů soud prvního stupně žalobě v plném rozsahu vyhověl.

6. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), a přiznal je úspěšnému žalobci. Jako účelně vynaložené náklady posoudil soud prvního stupně zaplacený soudní poplatek [částka], odměnu zástupce žalobce podle § 6 odst. 1 ve spojení s § 7 bodu 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve výši [částka] za jeden úkon právní služby, a to celkem za 7 těchto úkonů (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, sepis žaloby, sepis dvou vyjádření, účast na dvou jednáních), odměnu ve výši [částka] za 1 úkon (účast na vyhlášení rozhodnutí), paušální náhradu hotových výdajů po [částka] podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu za 8 uvedených úkonů a náhradu za 21% sazbu daně z přidané hodnoty ve výši [částka]. Celkem byla žalobci přiznána částka [částka].

7. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, v němž opětovně rozebírala ustanovení čl. 8 odst. 3 nájemní smlouvy č. [hodnota] shodně se způsobem, jakým to činila v řízení před soudem prvního stupně. Žalovaná dále namítala, že soud prvního stupně nevzal v úvahu specifika nájemního vztahu, který se mimo jiné projevil i ve výši sjednaného nájemného. Podle názoru žalované bylo vůlí smluvních stran sjednat jako důvod pro možnost odstoupení od smlouvy existenci jakéhokoliv veřejnoprávního aktu fakticky omezujícího hry a sázky. Podle názoru žalované je rozhodující její vůle odstoupit od smlouvy, důvod odstoupení nemusí být v takovém projevu vůbec uveden. Odstoupení tak bylo jednoznačně učiněno také dopisem ze dne [datum], nájemní vztah tedy skončil nejpozději dne [datum]. Žalovaná byla nadále názoru, že byla dána i nemožnost plnění, a tedy i jí namítaný důvod zániku nájemní smlouvy č. [hodnota] podle § 2006 o. z. Podle názoru žalované se soud prvního stupně také dostatečně nezabýval námitkou započtení vznesenou žalovanou, která je podle jejího mínění důvodná. Žalovaná ve výsledku navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil a žalobu v plném rozsahu zamítl.

8. Žalobce se vyjádřil k odvolání tak, že rozsudek soudu prvního stupně považuje za věcně i právně správný a navrhuje jeho potvrzení. Co se týče námitek žalované, nejsou důvodné. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav a správně jej i vyhodnotil. Otázka platnosti odstoupení ze dne [datum] byla navíc zcela vyřešena již předcházejícím rozhodnutím Krajského soudu v Praze spolu s rozhodnutím Nejvyššího soudu. Žalobce setrval na názoru, že listina ze dne [datum] byla pouhou reakcí na nesouhlas žalobce, nikoliv odstoupením od smlouvy. Žalobce nesouhlasil ani s tím, že by ve vztahu mezi účastníky byl dán důvod k jeho ukončení z důvodu nemožnosti plnění, stejně tak považoval za nedůvodnou námitku k započtení, a to opět z důvodů, které již prezentoval v řízení před soudem prvního stupně.

9. Krajský soud v Praze jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno proti nepravomocnému rozhodnutí okresního soudu oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (§ 204 odst. 1 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípustné (§ 201, § 202 a contr. o. s. ř.), přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně i řízení, které vydání rozsudku přecházelo, a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné.

10. Podle § 555 odst. 1 o. z. se právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

11. Podle § 556 odst. 1 o. z., co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

12. Podle § 556 odst. 2 o. z. při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

13. Podle § 2001 o. z. lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

14. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

15. Podle § 2302 odst. 1 o. z. se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

16. Podle § 3074 odst. 1 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

17. Ze spisu soudu prvního stupně se podává, že žalovaná v průběhu jednání konaného dne [datum] uvedla, že smyslem ujednání v čl. 8 odst. 3 smlouvy bylo rychle reagovat na situace, kdy by žalovaná nemohla svou činnost v předmětné nemovitosti vykonávat. Při tomto jednání dále žalovaná vznesla námitku započtení v částce [částka] z důvodu technického zhodnocení nebytového prostoru s tím, že je dokládá znaleckým posudkem. Ze spisu se taktéž podává, že v podání ze dne [datum] žalovaná znovu upozorňuje na jí vznesenou námitku započtení ze shora uvedeného důvodu, poukazuje na to, že žalobce v nájemní smlouvě č. [hodnota] s provedením technického zhodnocení výslovně souhlasil. Současně žalovaná uvádí, že nárok na úhradu technického zhodnocení vzniká nájemci okamžikem skončení nájmu, což je v projednávané věci sporné, proto navrhuje přerušení řízení podle § 109 odst. 2 písm. c) o. s. ř. do doby pravomocného skončení řízení vedeného u Okresního soudu v [adresa] pod sp. zn. [spisová značka], o určení, že nájemní vztah není. Rovněž se podává, že ze spisu neplyne jakákoliv informace o tom, že by žalovaná vyzvala žalobce k úhradě částky na jí požadovaném technickém zhodnocení.

18. V rámci odvolacího řízení žalobce uvedl, že v nájemní smlouvě č. [hodnota] byly, oproti původní smlouvě, zúženy důvody jejího ukončení na straně žalované. V nájemní smlouvě č. [hodnota] byly totiž pouze demonstrativně uvedeny důvody pro možnost výpovědi smlouvy, v nájemní smlouvě č. [hodnota] byly již taxativně vyjmenovány důvody pro odstoupení od smlouvy, což je podle názoru žalobce přísnější postup. Podle stávající smlouvy bylo důvodem pro odstoupení od ní jen omezení loterií a hazardních her dle zákona o loteriích a zákona o hazardních hrách. Žalobce měl za to, že motivací žalované k takovému ujednání bylo, že v době před uzavřením nájemní smlouvy č. [hodnota] se v [adresa] vedly diskuse o možnosti omezení míst, kde mohou být hazardní hry a sázky provozovány. V tomto smyslu byla [adresa] vydána usnesení v roce 2015 a 2017, kdy v druhém z nich je již méně míst, kde může takové podnikání probíhat. A hrozbu pouze takové situace chtěla žalovaná vykládaným ustanovením nájemní smlouvy č. [hodnota] řešit. Prostě dle žalobce bylo jediným důvodem pro možnost odstoupit od smlouvy ze strany žalované, pokud podnikání zakáže město. Žalobce také považoval svědkyni [jméno FO] za podjatou, neboť byla v minulosti členkou statutárního orgánu právního předchůdce žalované, za podjatého označil i svědka [jméno FO], protože i on je osobně propojen s firmou mající majetkovou účast na právním předchůdci žalované. Svědkyně [jméno FO] má vůči žalobci nepřátelský vztah, proto ani z její výpovědi nelze vycházet. Jmenovaná navíc nikdy nebyla oprávněna jednat za žalovanou, žádných jednání se neúčastnila. Co se týče [jméno FO], tak ta také do ujednání nijak nezasahovala, jen přeposílala dokumenty, nic víc. Z e-mailové korespondence navíc plyne, že žalobce žádné připomínky k ujednáním týkajícím se ukončení smlouvy nevznášel. Žalobce rovněž namítal, že vyšší nájemné (oproti nájemní smlouvě č. [hodnota]) bylo sjednáno proto, že předmětem nájmu byly nebytové prostory o větší výměře.

19. Žalovaná v odvolacím řízení uvedla (mimo jiné v návaznosti na poučení poskytnuté ji odvolacím soudem podle § 118a odst. 3 o. s. ř. o povinnosti navrhnout důkazy k prokázání tvrzení, že vůle smluvních stran směřovala ke sjednání možnosti pro žalovanou odstoupit od nájemní smlouvy č. [hodnota] v návaznosti na jakýkoliv veřejnoprávní akt, kterým by jí bylo omezeno nebo znemožněno provozování loterií, her a sázek v nebytových prostorách), že smluvní strany měly v době uzavření nájemní smlouvy č. [hodnota] vůli sjednat, že důvodem pro odstoupení od smlouvy ze strany nájemce bude jakýkoliv veřejnoprávní akt, který fakticky omezí provoz hazardních her. Žalovaná poukazovala na to, jaké důvody pro ukončení smlouvy byly dohodnuty v nájemní smlouvě č. [hodnota], konkrétně v čl. II odst. 3, přičemž strany neměly v úmyslu tyto důvody zužovat ani pro účely následné smlouvy. Úmyslem žalované bylo zajistit si, že může nájemní smlouvu č. [hodnota] kdykoliv ukončit, což korespondovalo i s částkou nájemného, jejíž výše vzrostla oproti nájemní smlouvě č. [hodnota] z [částka] na [částka], což je i pro nájem nebytových prostor za účelem provozování hazardních her velmi vysoké nájemné. Původní formulace (tj. obsažená v nájemní smlouvě č. [hodnota]) nezůstala i v dalším ujednání proto, aby byla posílena jistota žalobce, že nájemce nebude moci k ukončení smlouvy použít jakýkoliv důvod, např. nedostatek zaměstnanců. Toto vše navrhla žalovaná prokázat výslechy svědků [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO], kteří se různými formami účastnili jednání týkajících se předmětné smlouvy. Rovněž navrhla výslech svědkyně [jméno FO], která komunikovala za žalobce ve věci sjednávání smlouvy.

20. Odvolací soud vychází ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně (viz odstavec 4. odůvodnění), na který pro stručnost odkazuje, a dále vychází ze zjištění učiněných v odvolacím řízení (viz níže).

21. Odvolací soud doplnil dokazování výslechem svědkyně [jméno FO], z jejíž výpovědi bylo zjištěno, že od roku 2003 působila ve všech společnostech, které byly právními předchůdci žalované, postupně se vypracovala v ekonomickou ředitelku, po určitou dobu byla i jednatelkou jedné ze společností. Dále bylo zjištěno, že osobně nebyla přítomna u jednání o obsahu nájemní smlouvy č. [hodnota], ale smluvní dokumenty „šly přes ni“. Mínila tím e-mailovou komunikaci od žalobce. Návrh smlouvy nevyhotovovala, pouze ji připomínkovala, koncept smlouvy firma obdržela od advokátní kanceláře. Tyto připomínky částečně vycházely z požadavků [tituly před jménem] [jméno FO], částečně z názorů svědkyně. Ve všech smlouvách uzavíraných právními předchůdci žalované i žalovanou se vždy řeší, a bylo tomu tak i v tomto případě, nájemné, možnost rekonstruovat pronajaté prostory a možnost předčasného ukončení smlouvy ze strany nájemce. To poslední je vždy činěno pro veškeré případy změny legislativy, které by omezily provozování hazardních her. Pokud by ve smlouvě nebyla možnost investic do pronajaté nemovitosti a možnost jejího předčasného ukončení z uvedeného důvodu, tak by smlouvu „nepustila“. Co se týče osobních jednání, tak ta probíhala mezi [tituly před jménem] [jméno FO] a žalobcem a pak také mezi žalobcem a paní [jméno FO]. Pokud měla svědkyně porovnat smluvní podmínky nájemních smluv z let 2011 a 2016, tak při sjednávání té pozdější byli „opatrnější“. Změnila se totiž právní úprava hazardních her, pravidla se zpřísnila. Konečná ujednání nájemní smlouvy č. [hodnota] ve výsledku vyhovovala tomu, aby při znemožnění výkonu činnosti mohla žalovaná (její předchůdce) smlouvu ukončit. V tomto smyslu bylo komunikováno i s žalobcem, mimo jiné při jednání ohledně výše nájemného.

22. Z výpovědi svědkyně [jméno FO] odvolací soud zjistil, že pro právní předchůdce žalované pracuje od roku 2001, věnovala se správě interiérů, designu, marketingu. Svědkyně se zná s žalobcem i s paní [jméno FO], která měla na jeho straně na starosti přípravu smlouvy o komunikaci o ní. S žalobcem se poznala v jednom baru a později ji zval třeba na kávu. Účastnila se jednání o nájemní smlouvě č. [hodnota], dvakrát byla i na osobním jednání s žalobcem. Ten chtěl ze smlouvy „vyndat“ ustanovení, na kterých naopak právní předchůdce žalované trval. Tato sporná ujednání ale ve smlouvě zůstala – týkalo se to možnosti na straně nájemce ukončit smlouvu v případě, že by bylo znemožněno jeho podnikání, jinak řečeno, pokud by bylo žalované někým zakázáno provozovat živnost. Toto ujednání s žalobcem výslovně řešila, osobně i po telefonu. Uvedené bylo výslovným přáním vedení firmy, pokyny jí dávala paní ředitelka – [jméno FO]. Žalobce říkal, že se takové ujednání nelíbí jeho právníkům. Svědkyně považovala příslušné ustanovení smlouvy za zcela jasné, nebylo třeba je vysvětlovat, neexistoval žádný důvod, pro který by si měl žalobce myslet něco jiného. Z výpovědi [jméno FO] byly dále zjištěny tytéž skutečnosti jako jsou popsány v následujícím odstavci s tím, že o doprovod na schůzku s žalobcem požádala [jméno FO] ona, neboť jí, jako ženě, nebylo v té době už setkávání s žalobcem o samotě příjemné.

23. Z výpovědi svědka [jméno FO] bylo zjištěno, že asi od roku 2019 pracoval pro žalovanou, a to jako manažer zabývající se správou realit. V současnosti již k žalované žádný vztah nemá, činnost pro ni skončil v roce 2020 či 2021. Jednání o žádné ze smluv se neúčastnil, jen v roce 2019 doprovázel paní [jméno FO] na jednání s žalobcem. Sešli se v Praze, v nějaké kavárně Na Floře, dříve se snad jmenovala Emporio. Řešila se výše nájemného v nebytových prostorách, žalovaná je chtěla snížit. Žalobce reagoval tak, ať smlouvu vypovědí, když se jim výše nájemného nelíbí. Ale všem bylo jasné, že to žalovaná nemůže udělat, že může od smlouvy odstoupit jen tehdy, když by bylo státní mocí zakázáno její podnikání. I přesně toto se na schůzce probíralo. Tj. že žalovaná může od smlouvy odstoupit jen z důvodu zákazu podnikání vyšší, státní mocí, prostě z důvodu státního zásahu. I o tomto se všichni tři na schůzce bavili. Výsledek schůzky byl, že žalobce snížení nájemného neakceptoval, že je to věc žalované.

24. Z nájemní smlouvy č. [hodnota] bylo zjištěno, že důvody pro možnost ukončit ji výpovědí ze strany nájemce jsou obsaženy v čl. II odst. 3, konkrétně nebude-li možno z jakýchkoliv důvodů provozovat v předmětu nájmu hrací přístroje a technická zařízení ve smyslu zákona o loteriích, a to v intencích účelu smlouvy.

25. Z nájemní smlouvy č. [hodnota] bylo zjištěno, že důvody pro možnost ukončit smlouvu odstoupením od ní ze strany nájemce byly dohodnuty v čl. 8 odst. 3, mimo jiné v bodu (i), podle kterého je nájemce oprávněn takto postupovat v případě, že bude vydána obecně závazná vyhláška obce nebo jiný právní předpis zakazující nebo omezující provozování loterií a jiných podobných her ve smyslu zákona o loteriích a/nebo hazardních her ve smyslu zákona o hazardních hrách a/nebo zařízení definovaných v čl. 9.1 smlouvy. Dále bylo zjištěno, že podle čl. 8 odst. 4 nastávající účinky odstoupení dnem doručení písemného projevu druhé smluvní straně.

26. Z vedlejšího ujednání bylo zjištěno, že v něm bylo mimo jiné v čl. 2 odst. 2 deklarováno, že trvá oprávnění nájemce odepisovat po celou dobu trvání nájmu technické zhodnocení nebytových prostor.

27. Z e-mailové korespondence bylo zjištěno, že dne [datum] psala [jméno FO] Věře [jméno FO], že jí posílá smluvní dokumenty podle jejího požadavku a prosí o urychlený podpis smlouvy, neboť na pana Hájka je vyvíjen tlak ze strany dalších zájemců. [jméno FO] reagovala [datum] tak, že žádala o dohledání prodloužení kolaudace na nebytové prostory, neboť nalezla její omezení do roku 2007. Dohledání dokumentu [jméno FO] obratem přislíbila. [jméno FO] se dále dne [datum] [jméno FO] dotazovala, zda se „dívali na smlouvu“, a jak to vypadá s podpisem. Dále dne [datum] psala [jméno FO], že zasílá smlouvu po kontrole panem Hájkem, a ještě prosí doplnit do ní její připomínky z [datum]. [jméno FO] přeposlala tuto zprávu [datum] Věře [jméno FO]. Dále bylo zjištěno, že dne [datum] žádala [tituly před jménem] [jméno FO], advokátka z advokátní kanceláře [Anonymizováno] [právnická osoba]., [jméno FO] o zaslání připomínek paní [jméno FO] ze dne [datum], aby mohla být smlouva upravena, tuto zprávu zaslala jmenovaná na vědomí také Věře [jméno FO]. Dne [datum] zaslala [tituly před jménem] [jméno FO] zprávu Věře [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] o tom, že posílá smlouvu se zapracovanými připomínkami paní [jméno FO] „(služby a jejich rozúčtování)“ a s „drobnými úpravami pana Hájka“. Dále sdělovala, že další změny se týkají nutnosti souhlasu pronajímatele s podnájmem nebytových prostor a omezení možnosti požadovat náhradu za technické zhodnocení v případě ukončení smlouvy ze strany pronajímatele z důvodu hrubého porušení povinností nájemcem a pro případ jeho prodlení s úhradou nájemného. Dále je vyžadováno odsouhlasení „zažlucených“ částí týkajících se specifikace sjednaných stavebních úprav, navýšení nájemného na [částka] měsíčně a složení jistoty v částce [částka]. Konečně ze zprávy ze dne [datum] bylo zjištěno, že takto žádala [jméno FO] [tituly před jménem] [jméno FO] opětovně o posouzení smlouvy s tím, že nájem skončí k [datum] dohodou a od [datum] pan [adresa] opětovně pronajme prostory navýšené o 60 m². Dále je žádáno o posouzení stavebních úprav a sdělováno, že smlouvu si „napsala [právnická osoba]“.

28. Odvolací soud již nedoplnil dokazování výslechem [jméno FO], neboť jednak její zdravotní stav (těžké poškození zdraví při dopravní nehodě) neumožňoval její dostavení se k soudu, jednak (a především) pro věc potřebný skutkový stav byl zjištěn jinými provedenými důkazy. Výslech jmenované např. v místě jejího bydliště by proto byl bez vlivu na pro rozhodnutí potřebný skutkový stav, pouze by prodloužil řízení a jmenovanou nedůvodně zatížil.

29. Co se právního posouzení týče, tak se odvolací soud ztotožňuje s tím, že soud prvního stupně hodnotil nájemní smlouvu č. [hodnota] podle § 2201 o. z. ve spojení s § 2302 o. z. Žalovaná v důsledku procesu zjištěného soudem prvního stupně a podrobně popsaného v odstavci 4. odůvodnění vstoupila s účinností od [datum] do práv a povinností nájemce v této smlouvě. Odvolací soud dále má, shodně se soudem prvního stupně, za jednoznačně prokázané, jaká byla sjednána výše nájemného ([částka] měsíčně) a jeho splatnost (k 20. dni v měsíci). Stejně tak bylo nepochybně zjištěno, že žalovaná počínaje květnem 2020 neplatila sjednané nájemné a že v nájemní smlouvě č. [hodnota] byla sjednána možnost jejího ukončení odstoupením ve smyslu § 2001 o. z., a to ze strany nájemce z důvodů uvedených v čl. 8 odst. 3.

30. Rovněž bylo jednoznačně a nepochybně prokázáno, že listinou datovanou [datum], která se dostala do dispozice žalobce dne [datum], projevila žalovaná vůli od nájemní smlouvy č. [hodnota] odstoupit, přičemž jako důvod specifikovala přijetí usnesení č. [hodnota] vládou České republiky, kterým vláda, v návaznosti na vyhlášení nouzového stavu na území České republiky z důvodu ohrožení zdraví v souvislosti s pandemií, zakázala s účinností od [datum] od 6:00 hodin přítomnost veřejnosti mimo jiné v zábavních zařízeních. Podle žalované tím došlo k zákazu (omezení) provozování hazardních her ve smyslu zákona o hazardních hrách v nebytových prostorách. Žalobce považoval odstoupení za nedůvodné, a tedy neúčinné.

31. Otázka náležitostí právního jednání odstoupení od smlouvy byla Nejvyšším soudem za účinnosti stávající právní úpravy řešena např. v usnesení ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], či v usnesení ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] (tato i dále uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou uveřejněna na www.nsoud.cz), tak, že bylo-li možné od smlouvy odstoupit, pak uvedení důvodu odstoupení je nepodstatné a není nezbytnou náležitostí jednostranného úkonu. Protože v posuzované věci byly výslovně sjednány důvody zakládající právo nájemce od nájemní smlouvy č. [hodnota] odstoupit, je nezbytně třeba zabývat se souladem žalovanou uplatněného důvodu se smlouvou. I v odvolacím řízení tedy zůstala spornou skutečnost, zda žalovanou uvedený důvod naplňuje podmínky podle čl. 8 odst. 3 bod (i) nájemní smlouvy č. [hodnota] či nikoliv, což odvolací soud opětovně hodnotil. Primárně bylo za tímto účelem nutno provést výklad uvedeného ujednání, neboť i ten byl mezi účastníky sporný.

32. Odvolací soud si je vědom, že výklad zmíněného ujednání již provedl Krajský soud v Praze v rozsudku ze dne [datum], č. j. [spisová značka], se závěrem, že výklad čl. 8 odst. 3 bod (i) ve smyslu, že tento obsahuje subjektivní právo odstoupit od smlouvy, bude-li její účel zmařen vyšší mocí (který přijal v jím přezkoumávaném rozhodnutí soud prvního stupně), je extenzivní a neodpovídá výkladu projevu vůle vyjádřenému slovy. Nejvyšší soud v usnesení ze dne [datum], č. j. [spisová značka], jímž odmítl dovolání žalované, uzavřel, že shora uvedený závěr není zjevně nepřiměřený, s tím, že byl proveden jazykový výklad předmětného ujednání v kontextu celé nájemní smlouvy č. [hodnota] a s přihlédnutím k obsahu nájemní smlouvy č. [hodnota].

33. V nyní projednávané věci však žalovaná již v řízení před soudem prvního stupně uplatnila tvrzení (viz odstavec 17. odůvodnění), které jednoznačně směřuje k výkladu projevu vůle účastníků smlouvy č. [hodnota] v době jejího uzavření ve smyslu, že tato směřovala ke sjednání možnosti pro nájemce odstoupit od smlouvy v návaznosti na jakýkoliv veřejnoprávní akt, kterým by mu bylo omezeno nebo znemožněno provozování loterií, her a sázek v nebytových prostorách. Nenavrhla k tomu však žádný důkaz. Tímto tvrzením se soud prvního stupně nezabýval, stejně tak žalované neposkytl odpovídající poučení o důkazní povinnosti plynoucí pro ni z uplatněného tvrzení. Zatížil tak řízení vadou, která je však odstranitelná v odvolacím řízení (§ 213b o. s. ř.), když odvolací soud poskytl žalované příslušné poučení sám a ta na ně reagovala (viz odstavec 19. odůvodnění).

34. Odvolací soud tedy provedl výklad sporného smluvního ujednání podle pravidel výkladu právních jednání dle § 556 odst. 1 o. z. V první řadě zkoumal úmysly účastníků, byly-li druhému z nich známy, přičemž projev vůle je třeba posuzovat k okamžiku, kdy byl učiněn (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 4/2019, část civilní).

35. Odvolací soud má za jednoznačně a nepochybně prokázané, že právní předchůdce žalované zamýšlel sjednat jako jeden z důvodů pro odstoupení od smlouvy ze strany nájemce situaci, kdy bude veřejnoprávním aktem omezeno nebo znemožněno provozování podnikání podle zákona o loteriích a zákona o hazardních hrách. Tj. nikoliv jen v důsledku změn přímo uvedených právních předpisů, a nikoliv jen definitivně. Rovněž bylo prokázáno, že žalobci byl v době uzavření smlouvy tento úmysl znám, účastníci s výkladem sporného ujednání viz výše také jednoznačně pracovali i v roce 2019, při jednáních o žalovanou požadovaném snížení nájemného. V žádném případě pak nebyl dán úmysl účastníků konstruovat vykládané smluvní ujednání tak, že se bude vztahovat pouze na omezení provozování podnikání dle účelu sjednaného ve smlouvě jen v důsledku rozhodnutí přijatých Statutárním městem [adresa], jak v odvolacím řízení tvrdil žalobce.

36. O shora uvedeném úmyslu a způsobu jeho projednání s žalobcem jednoznačně vypovídala [jméno FO], která se sice osobních schůzek neúčastnila, ale uplatňovala prostřednictvím elektronické pošty připomínky k návrhu smlouvy, ať už své či [tituly před jménem] [jméno FO]. Svědkyni nepovažuje odvolací soud za nevěrohodnou, jak namítal žalobce. Své konkrétní angažmá u žalované a jejich právních předchůdců (včetně výkonu činnosti ve statutárních orgánech právních předchůdců žalované) svědkyně transparentně sdělila, přičemž takováto angažovanost sama o sobě nemůže vést k závěru o nevěrohodnosti a žádné jiné tomu nasvědčující skutečnosti nebyly žalobcem ani tvrzeny, ani zjištěny. Svědkyně vypovídala spontánně, bez prvků naučenosti, konzistentně a logicky, a to včetně provázanosti zamýšleného důvodu pro odstoupení na události předcházející uzavření nájemní smlouvy č. [hodnota] (zpřísnění podmínek pro provozování her a sázek) a samotný předmět činnosti žalované.

37. Stejné skutkové zjištění činí odvolací soud i z výpovědi [jméno FO]. Jmenovaná jednala o smlouvě přímo s žalobcem, a to telefonicky i osobně. Není rozhodné, že nebyla u právního předchůdce žalované v pozici statutárního zástupce nebo v manažerské pozici. Podstatná je fakticita její role, a ta byla naprosto jednoznačně taková, že [jméno FO] mohla zasahovat a zasahovala do procesu jednání o nájemní smlouvě č. [hodnota], dělo se to se souhlasem žalované, stejně tak jako se souhlasem a vědomím žalobce. Uvedené je zjevné mimo jiné z toho, že e-mailová korespondence týkající se smlouvy byla [jméno FO] zasílána jak ze strany žalobce prostřednictvím [jméno FO], stejně tak s ní komunikovala [jméno FO] (ředitelka) i advokátka advokátní kanceláře pracující pro žalovanou. Ve výpovědi svědkyně se nijak neprojevil žalobcem tvrzený nepřátelský postoj k jeho osobě. O její výpovědi platí vše, co je uvedeno ohledně [jméno FO], nadto svědkyně prostě popsala, jak se s žalobcem seznámili a že se s ní občas rád sešel, stejně tak jako důvod, proč požádala o doprovod na jednání v roce 2019 [jméno FO]. Je obecně známo, že řada obchodních vztahů vzniká i z osobních sympatií, respektive že řada firem vysílá na obchodní jednání právě osoby, které mají i lidsky vliv na protistranu. Z tohoto úhlu pohledu je jednání žalované prostřednictvím [jméno FO] s žalobcem naprosto přirozené. Stejně tak není ničím neobvyklým, že postupem doby se s ním již o samotě nechtěla setkávat. I to je přirozený vývoj v mezilidských vztazích a postoj svědkyně vůči žalobci proto nelze bez dalšího definovat jako nepřátelský.

38. Uvedené skutkové zjištění plyne i z výpovědi svědka [jméno FO]. Ten sice popsal „pouze“ jednání následující necelé tři roky po uzavření nájemní smlouvy č. [hodnota], jeho obsah však nepochybně podporuje shora prezentovanou shodnou vůli účastníků v době jejího uzavření a rovněž to, že si jí byly obě strany plně vědomy. [jméno FO] nebyl shledán nevěrohodným. O důsledcích jeho angažovanosti ve firmě propojené s právními předchůdci žalované platí naprosto totéž, co je uvedeno ve vztahu k Věře [jméno FO].

39. Pokud žalobce namítal, že z e-mailové korespondence plyne, že nebyly řešeny žádné námitky týkající se způsobu ukončení smlouvy (přestože svědkyně [jméno FO] uvedla, že by „nepustila“ smlouvu, ve které by mimo jiné nebylo nyní posuzované ujednání, a svědkyně [jméno FO] řekla, že žalobce chtěl toto ujednání „vyndat“), a že tato skutečnost devalvuje svědecké výpovědi, odvolací soud tento jeho názor nesdílí. Obě svědkyně totiž zároveň vypověděly, že jednání probíhala telefonicky i osobně, tj. shora uvedené vůbec nebylo třeba řešit písemně. Zejména [jméno FO] vypovídala, že problém mimo jiné koncipování předmětného ujednání s žalobcem probírala ona, tj. ústně.

40. Zcela na okraj je na místě konstatovat, že nemůže být pravdou ani tvrzení žalobce, že [jméno FO] byla jen jakousi „paní, co věci jen přeposílala“. Z e-mailů jednoznačně plyne, že ona sama uplatňovala ke smlouvě konkrétní připomínky. Konečně jestliže žalobce uváděl, že vyšší nájemné v nájemní smlouvě č. [hodnota] odpovídalo větší výměře pronajatých nebytových prostor, v porovnání s nájemní smlouvou č. [hodnota], tak podle e-mailové korespondence tomu tak je. Ale to nic nemění na faktu, že pro žalovanou se nájemné prostě navýšilo o [částka] měsíčně, tj. cca o čtvrt milionu korun ročně. To není zanedbatelná částka a žalovanou tvrzená opatrnost (tedy i lpění na jí tvrzeném úmyslu při koncipování důvodů pro odstoupení) při sjednávání nájemní smlouvy č. [hodnota] takové situaci odpovídá.

41. Za zjištěných okolností je vůle účastníků, která byla tomu druhému známa (a zde objektivně byla), určující a je třeba ji upřednostnit před jejím vnějším projevem, včetně objektivního významu užitých slov (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 4/2019, část civilní, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).

42. Odstoupení uplatněné žalovanou v návaznosti na usnesení vlády České republiky č. [hodnota] o zákazu vstupu veřejnosti do zábavních zařízení v souvislosti s pandemií, které je veřejnoprávním aktem omezujícím/znemožňujícím podnikání žalované v nebytových prostorách ke smluvně sjednanému účelu, naplňuje důvod pro odstoupení nájemce od nájemní smlouvy č. [hodnota] podle čl. 8 odst. 3 bod (i) této smlouvy. Uvedené právní jednání bylo učiněno po právu, účinky odstoupení nastaly dnem jeho doručení žalobci, tj. [datum], a smlouva zanikla. Zanikla tedy i povinnost žalované platit nájemné, žalobce tak nemá za období od července 2020 do srpna 2021 právo na jeho úhradu.

43. Odvolací soud pro úplnost uvádí, že projev žalované ze dne [datum] nehodnotí, stejně jako soud prvního stupně, jako právní jednání odstoupení od nájemní smlouvy č. [hodnota], a to z týchž důvodů jako soud prvního stupně, na jehož odůvodnění odvolací soud plně odkazuje. Totéž platí i o listinách ze dne [datum] a [datum]. Ty nadto, s ohledem na jejich dataci, ani nemohou mít vliv na požadavek žalobce na nájemné za období do srpna 2021.

44. Je na místě dodat, že v posuzované věci nedošlo k zániku nájemní smlouvy č. [hodnota] podle § 2006 o. z. pro nemožnost plnění. Odvolací soud má za to, že uvedené zákonné ustanovení nelze aplikovat na situaci v projednávané věci, vychází přitom z obecně a dlouhodobě přijímané definice nemožnosti plnění. Ta nastává, jestliže se absolutně nedostává podmínek, za nichž by se splnění mohlo stát skutkem, tedy jestliže bude splnění absolutně a pro každého nemožným, tj. neexistuje způsob a subjekt, který by plnění realizoval. Zde však nadále existovaly nebytové prostory, stejně tak jako žalobce, pronajímatel, a žalovaná, jako nájemce, která byla v důsledku veřejnoprávního aktu pouze omezena v možnosti provozovat v nebytových prostorách činnost podle zákona o loteriích a podle zákona o hazardních hrách.

45. V návaznosti na shora přijaté závěry se stala obrana žalované v podobě námitky započtení nadbytečnou. Odvolací soud však přesto pro úplnost dodává, že žalovaná sice uplatnila procesní obranu formou zápočtu co do částky [částka] správným procesním postupem (§ 98 o. s. ř.), ale před tímto projevem nevyzvala žalobce k zaplacení této částky. Nestalo se tak ani v přímé komunikaci mezi účastníky, ani prostřednictvím soudu. Žalovanou tvrzená pohledávka se tedy nestala splatnou (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Takže i kdyby byl shledán nárok žalobce po právu, neexistovaly by dvě splatné, a tedy započitatelné, pohledávky, a již jen z takového důvodu by obranu žalované nebylo možné zohlednit.

46. Ze všech shora uvedených a rozebraných důvodů má odvolací soud za to, že je namístě rozsudek soudu prvního stupně podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. změnit tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

47. O náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1, odst. 2 o. s. ř., ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že na náhradu těchto nákladů má právo plně úspěšná žalovaná. Za účelně vynaložené náklady považuje odvolací soud odměnu advokáta podle § 6 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 6 advokátního tarifu ve výši [částka] za jeden úkon právní služby (z tarifní hodnoty sporu [částka]), a to celkem za 7 úkonů (příprava a převzetí zastoupení, sepis odporu, sepis vyjádření ze dne [datum], [datum] a [datum], účast u jednání [datum] a [datum]), dále odměnu ve výši [částka] podle týchž ustanovení ve spojení s § 11 odst. 2 písm. h), odst. 3 advokátního tarifu za sepis návrhu na pokračování v řízení jakožto jednoduchého podání, paušální náhradu hotových výdajů podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu po [částka] za těchto 8 úkonů celkem ve výši [částka], a náhradu za 21% sazbu daně z přidané hodnoty, jejímž je zástupce žalované plátcem, ve výši Kč [částka], tj. celkem částku [částka].

48. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1, odst. 2 o. s. ř., ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť i v odvolacím řízení byla plně úspěšná žalovaná. Náklady odvolacího řízení představují zaplacený soudní poplatek z odvolání ve výši [částka], odměna advokáta podle § 6 odst. 1 ve spojení s 7 bod 6 advokátního tarifu ve výši [částka] za jeden úkon právní služby (z tarifní hodnoty sporu [částka]), a to za 6 takových úkonů (sepis odvolání, sepis vyjádření ze dne [datum] a [datum], účast na jednání [datum], [datum] a [datum]), paušální náhrada hotových výdajů po [částka] podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu za každý z uvedených úkonů, a náhrada za 21% sazbu daně z přidané hodnoty z odměny a náhrad ve výši [částka], tj. celkem částka ve výši [částka].

49. Odvolací soud pro úplnost uvádí, že za účelně vynaložený náklad nepovažuje odměnu advokáta a k ní přináležející paušální náhradu a náhradu daně z přidané hodnoty v souvislosti s vyjádřením ze dne [datum]. Bezprostředně totiž předcházelo datu konání jednání, takže jeho obsah bylo objektivně možné a na místě přednést během takového jednání.

50. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1, část věty před středníkem, o. s. ř., neboť odvolací soud neshledal důvod k určení jiné lhůty. Platební místo bylo stanoveno podle § 149 odst. 1 o. s. ř.