o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Benešově ze dne 25. listopadu 2021, č. j. 5 C 188/2021-156,

1. Okresní soud v Benešově (dále jen„ soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal 300 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení (výrok I.) a dále rozhodl o povinnosti žalobce nahradit náklady žalované ve výši 108 190 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované (výrok II.).

2. V odůvodnění svého rozsudku soud prvního stupně uvedl, že žalobce žádal, aby soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 300 000 Kč s příslušenstvím z titulu rezervační smlouvy uzavřené s žalovanou dne [datum]. Uvedl, že uzavřel smlouvu, jejímž předmětem byl závazek prodávajícího [jméno] [příjmení] a žalobce uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí smlouvě kupní za účelem převodu vlastnického práva k nemovitým věcem, a to pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku parc. [číslo] zapsaným pro [katastrální uzemí], [územní celek], kupní cena byla sjednána na 10 250 000 Kč. Žalovaná byla podle žalobce informována o tom, že žalobce chce koupit nemovité věci v rámci správy svého majetku, pro uchování jeho hodnoty, za účelem prodeje kterémukoli developerovi. Žalobce uhradil dne [datum] dle smlouvy částku 300 000 Kč. Žalobce tvrdil, že smlouvu uzavřel jako spotřebitel a při uzavření smlouvy byl uveden v omyl, že nemovité věci jsou připraveny pro developerský projekt. Jako zájemce o pozemek si vymínil, že pozemek bude natolik rozvinut, aby na něm bylo možné bez dalšího realizovat bytový projekt, tyto vlastnosti však nemovité věci neměly. V tom spatřuje důvod neplatnosti smlouvy, dále to, že nebyl poučen o právu od smlouvy odstoupit (§ 1829 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) a nakonec shledal rozpor smlouvy se zákonem o realitním zprostředkování. V tomto směru uvedl, že uzavřenou smlouvu by bylo možné posoudit jako smlouvu o realitním zprostředkování, pak by ale musela obsahovat výši provize nebo způsob jejího určení, což zde absentuje, a proto je smlouva neplatná, nebo ji lze posoudit jako inominátní smlouvu o rezervaci nemovitých věcí, ale v tom případě by musela navazovat na smlouvu o realitním zprostředkování, která uzavřena nebyla. Nakonec žalobce připomněl, že podle zákona o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, pokud byla v uzavřené smlouvě taková povinnost sjednána, je absolutně neplatná. Když zjistil, že byl uveden v omyl, rozhodl se od smlouvy odstoupit a vyzvat žalovanou k vrácení rezervačního poplatku; žalované byla tato výzva doručena [datum] a [datum].

3. Žalovaná nárok žalobce považovala za nedůvodný, namítala, že není spotřebitelem, neboť se podle ní činnosti spočívající v nákupu nemovitých věcí a jejich následnému prodeji za účelem zisku věnuje dlouhodobě a soustavně. Dále uvedla, že žalobce nemohl jednat v omylu ani nemohl být v omyl uveden, neboť se seznámil se stavem nemovitých věcí, nesdělil, jaké okolnosti očekával a v čem omyl spočívá, popřela, že by si žalobce vymínil, že by měl být pozemek připraven k okamžité výstavbě bytového domu. Žalovaná neznala detailní plán žalobce, neměla k dispozici žádný jeho projekt, uvedené vlastnosti nemovitých věcí žalobci nikdy negarantovala. Žalobce nebyl oprávněn odstoupit od rezervační smlouvy, neboť není smlouvou spotřebitelskou, byla uzavřena v sídle žalované, nikoli distančně. Podle žalované není rezervační smlouva smlouvou o realitním zprostředkování, proto se na ni ustanovení zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, nevztahují, smluvní pokuta v ní nebyla sjednána, mezi stranami bylo pouze ujednáno, za jakých okolností má žalovaná právo na úhradu odměny. Žalovaná nakonec uvedla, že dostála svým závazkům ze smlouvy a zprostředkovala příležitost k podpisu převodní smlouvy, budoucí prodávající byl připraven k podpisu převodní smlouvy, žalobce však na to nereagoval a své povinnosti nesplnil, čímž rezervační smlouvu porušil.

4. Soud prvního stupně vyšel při svém rozhodování z následujících skutkových zjištění. Mezi žalovanou a [jméno] [příjmení], zájemcem o prodej pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku parc. [číslo] zapsaných pro [katastrální uzemí], [územní celek], byla dne [datum] uzavřena zprostředkovatelská smlouva, jíž byla sjednána provize ve výši 3 % s daní z přidané hodnoty z konečné kupní ceny, nabídková cena byla sjednána na 13 900 000 Kč a smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. V souladu s touto smlouvou žalovaná předmětné nemovité věci inzerovala k prodeji. Žalobce byl v minulosti jednatelem a společníkem dvou společností, které měly v předmětu podnikání pronájem nemovitých věcí a bytů, provádění staveb a jejich změn a odstraňování a v současné době je jediným společníkem a jednatelem společnosti s předmětem činnosti nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí, žalobce se prezentoval jako osoba podnikající v oboru rozvoje nemovitostí. Žalobce jako zájemce o koupi nemovitosti uzavřel dne [datum] s žalovanou jako zprostředkovatelem a [jméno] [příjmení] jako budoucím prodávajícím trojstrannou rezervační smlouvu. Prodávající a kupující se zavázali uzavřít kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí za účelem převodu vlastnického práva k nemovitosti, a to pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku parc. [číslo] zapsaných pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Kupní cena byla dojednána ve výši 10 150 000 Kč a bylo dohodnuto, že žalobce složí rezervační poplatek ve výši 300 000 Kč ve lhůtě tří pracovních dnů od uzavření smlouvy. Prodávající se zavázal rezervovat pro žalobce příležitost k uzavření kupní smlouvy a žalobce prohlásil, že byl na základě osobní prohlídky seznámen s právním a faktickým stavem nemovitostí, že souhlasí s kupní cenou a nemovitosti hodlá za tuto cenu převést do svého vlastnictví. Žalobce se zavázal složit rezervační poplatek na depozitní účet žalované jako zprostředkovatele s tím, že v případě uzavření převodní smlouvy bude započten na úhradu první části kupní ceny a v okamžiku uzavření převodní smlouvy bude částečně nebo zcela započten na úhradu odměny zprostředkovatele. Zprostředkovatel se zavázal nejednat s dalšími zájemci, ukončit inzerci nemovitostí, vyhotovit návrh kupní smlouvy, rozeslat jej a zajistit, že nemovitosti netrpí žádnými právními ani faktickými vadami vyjma těch, které byly uvedeny. Bylo ujednáno, že pokud nedojde nejpozději poslední den trvání rezervační smlouvy k uzavření převodní smlouvy z důvodů výhradně na straně zájemce, je zprostředkovatel oprávněn započíst si částku ve výši složeného rezervačního poplatku jako odměnu za odstranění příležitosti k uzavření převodní smlouvy.

5. Po právní stránce soud prvního stupně věc hodnotil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.“) a dále podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen„ zákon o realitním zprostředkování“). Dospěl k závěru, že žalovaná je podnikatelem, který poskytuje realitní zprostředkování a za tím účelem uzavírá se zájemci smlouvy o realitním zprostředkování a rezervační smlouvy. Žalobce se podle soudu prvního stupně prezentoval jako osoba podnikající v oboru rozvoje nemovitostí, který hodlá na předmětných pozemcích vystavět bytový dům o [anonymizováno] jednotkách za účelem dosažení zisku. Proto s ním žalovaná uzavřela smlouvu jako s podnikatelem, nikoli jako spotřebitelem. Uzavřenou trojstrannou smlouvu soud prvního stupně hodnotil jako smlouvu o smlouvě budoucí kupní, neboť obsahuje všechny podstatné náležitosti takové smlouvy, tedy označení účastníků, předmět koupě a výši kupní ceny. Na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní vznikl přímý závazek mezi žalobcem jako budoucím kupujícím a [jméno] [příjmení] jako budoucím prodávajícím k uzavření konkrétní smlouvy, a to v určené lhůtě. Soud prvního stupně se neztotožnil s názorem žalobce, že jde o smlouvu o realitním zprostředkování s [jméno] [příjmení], neboť zatímco rezervační smlouva je jednak smlouvou zahrnující závazky vztahující se k rezervaci předmětných nemovitých věcí oproti závazku žalobce složit rezervační poplatek a současně se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Dále soud prvního stupně konstatoval, že účastníci smlouvy se pro případ nedodržení závazku ze strany žalobce dohodli na propadném rezervačním poplatku jako sankci kryjící ztrátu za nevyplacenou provizi formou zápočtu na odměnu žalované. Obsahem tak nejde o smluvní pokutu, ale o ujednání v rámci smluvní volnosti stran započíst si rezervační poplatek na odměnu jako paušální náhradu ztráty. Žalobce nesplnil svůj závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní, neboť ve stanovené době neuzavřel kupní smlouvu. Pokud jde o předmět koupě, žalobce neprokázal, že by si jako budoucí kupující vymínil další podmínky, případně že se žalovaná zavázala vyřídit pro žalobce stavební povolení nebo získat potřebné souhlasy ve stavebním řízení. Od uzavřené rezervační smlouvy žalobce nemohl odstoupit, neboť si účastníci možnost odstoupení od smlouvy nedohodli a nedošlo ani k žádnému z důvodů, pro který lze odstoupit ze zákona. Dále soud prvního stupně uvedl, že i kdyby nahlížel na žalobce jako na spotřebitele, smlouva nebyla uzavřena mimo obchodní prostory žalované a distančně, proto se na smlouvu nevztahuje § 1820 a násl. o. z. Podle soudu prvního stupně žalobce neprokázal ani to, že by byl žalovanou uveden v omyl slibem, že právní poměry nemovitých věcí umožní okamžitou realizaci bytového projektu. O nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal v řízení úspěšné žalované právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 108 190 Kč.

6. Žalobce podal proti rozsudku soudu prvního stupně včasné odvolání, ve kterém uvedl, že soud prvního stupně věc nesprávně právně posoudil. V první řadě se žalobce domnívá, že rezervační smlouva z [datum] je svou povahou smlouvou o realitním zprostředkování, neboť zákon o realitním zprostředkování pod tento pojem nezahrnuje jen smlouvu uzavřenou mezi realitním makléřem a zájemcem, ale i smlouvu rezervační sjednanou s osobou, kterou makléř při svém realitním zprostředkování vyhledal. Z tohoto důvodu se na ni vztahuje zákaz uvedený v § 14 zákona o realitním zprostředkování, dle kterého nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Praxe smluvních pokut sjednaných v rezervačních smlouvách za neuzavření realitní smlouvy je tak protiprávní a taková ujednání jsou pro rozpor se zákonem absolutně neplatná. Dále žalobce uvedl, že ujednání v čl. IV rezervační smlouvy je svým obsahem ujednáním o smluvní pokutě, neboť je jím sjednána majetková sankce pro případ, že mezi žalobcem a třetí osobou nebude (z důvodu na straně žalobce) uzavřena kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě. V tomto směru odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu, která setrvává na stanovisku, že jakákoliv ujednání v rámci rezervačních či obdobných smluv, která zakládají právo realitního makléře na smluvní pokutu za to, že zájemce o koupi nesplní svůj smluvní závazek a neuzavře s prodávajícím kupní smlouvu, jsou absolutně neplatná. V tomto případě rezervační smlouva obsahuje pouze jedno ujednání, v němž se hovoří o povinnosti žalobce, a to ujednání o tom, že se žalobce zavazuje složit rezervační poplatek a nesplnění tohoto závazku není ve smlouvě spojováno s žádnou sankcí. Propadnutí žalobcem složené zálohy je spojováno s tím, že kupující nepřistoupí ke koupi předmětných nemovitých věcí. Žalobce uzavřel, že mu povinnost uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě nevznikla, nevznikl tedy hlavní závazek, jehož splnění měla smluvní pokuta zajišťovat. Žalobce nesouhlasil ani se závěrem soudu prvního stupně o tom, že žalobce vystupoval ve vztahu k žalované jako podnikatel., naopak má za to, že je na něj třeba nahlížet jako na spotřebitele. V oblasti Projektová činnost ve výstavbě ani v oblasti Provádění staveb, jejich změn a odstraňování žalobce nikdy nepodnikal a nepodniká. Nalézací soud podle žalovaného rovněž nesprávně posoudil skutečnost, že žalovaná předložila žalobci„ studii“ Parcela v [část obce] – studie, varianta [anonymizováno] – bytový dům, která zobrazovala údajnou variantu možné stavby na předmětném pozemku, která však ve skutečnosti nikdy nebude moci být na předmětném pozemku postavena. Žalobce byl takto uveden v omyl. Pokud by žalobce byl podnikatelem v oblasti stavebnictví, věděl by, že podobná„ studie“ je nerealizovatelná a pro posouzení koupě pozemku za účelem budoucí výstavby je nutno shromáždit a vyhodnotit řadu dalších parametrů. Z uvedených důvodů žalobce navrhl, aby odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně a uložil žalované zaplatit žalobci požadovanou částku s příslušenstvím.

7. Žalovaná k odvolání žalobce uvedla, že přistupovala k žalobci jako k podnikateli s ohledem na jeho vystupování a podnikatelské záměry, které před ní žalobce opakovaně prezentoval. Žalobce měl v úmyslu zakoupit nemovité věci za účelem výstavby bytového domu za účelem zisku, mínil do tohoto projektu investovat 100 000 000 Kč, převážnou část z vlastních zdrojů, zbytek od banky, přičemž k realizaci tohoto projektu poptával externí financování po finančním poradci [jméno] [příjmení] a měl v plánu za tím účelem založit či koupit existující společnost s ručením omezeným. Žalobce sám si nechal vypracovat vlastní stavebnětechnickou studii ke stavbě bytového domu a od rezervační smlouvy odstoupil, když zjistil, jak sám uvedl, že nemovité věci nejsou pro budoucí development spočívající ve výstavbě nemovité věci sloužící k bydlení připraveny. Na základě tohoto svého jednání vyvolal u žalované oprávněné očekávání, že je podnikatelem, a rovněž splnil typové znaky podnikatele podle § 420 o. z. Dále žalovaná uvedla, že žalobce podepsal rezervační smlouvu bez jakéhokoli nátlaku, s plným vědomím jejího obsahu, a bez jakýchkoli připomínek. Povinnost žalované zajistit projektovou dokumentaci, podle které by bylo možné realizovat projekt výstavby, není upravena v rezervační smlouvě, ani nebyla mezi stranami dohodnuta. Vytvoření projektu včetně stavebního povolení by trvalo několik měsíců a mělo vliv na odměnu zprostředkovatele, vytvoření hotového projektu ostatně do běžné činnost realitního makléře nespadá. Žalovaná připomněla, že nemovitá věc byla v inzerci nabízena jako nemovitá věc s potenciálem případné výstavby několikageneračního domu nebo až bytového domu. Realitní makléř žalobce upozornil, že studie zahrnující dům s dvěma bytovými jednotkami je reálnější. Není tedy zřejmé, v čem by měl spočívat omyl žalobce. Za nedůvodnou považuje námitku žalobce, že by soud měl vzít v potaz jeho neznalost týkající se základních institutů, že nevěděl, že rezervační smlouva je závaznou dohodou. Pokud v rámci obchodu postupoval lehkovážně a naivně, a v důsledku toho se jeho zamýšlený obchodí záměr ukázal nerealizovatelným, nelze to přičítat k tíži žalované. Žalovaná dále zdůraznila povahu rezervační smlouvy jako smlouvy trojstranné, judikatura, na kterou žalobce odkazoval, je tak nepoužitelná. Skutečnost, že si všechny strany rezervační smlouvy dohodly oprávnění žalované započíst si částku ve výši složeného rezervačního poplatku jako odměnu za obstarání příležitosti k uzavření převodní smlouvy, je s ohledem na princip smluvní volnosti v souladu s právními předpisy.

8. Krajský soud v Praze jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno proti nepravomocnému rozsudku okresního soudu oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (§ 204 odst. 1 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti kterému je odvolání objektivně přípustné (§ 201 a § 202 a contr. o. s. ř.), přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně i řízení, které vydání rozsudku přecházelo, a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

9. Soud prvního stupně správně posoudil a odůvodnil svou mezinárodní příslušnost a správně zvolil české právo jako právo rozhodné.

10. Odvolací soud při svém rozhodnutí vyšel ze správných skutkových zjištění soudu prvního stupně, na která pro stručnost odkazuje a která pro rozhodnutí věci považuje za dostatečná.

11. Podle § 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování, se pro účely tohoto zákona rozumí smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.

12. Podle § 9 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování, realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

13. Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování, ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

14. Podle § 15 odst. 1 věta prvá zákona o realitním zprostředkování smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva.

15. Podle § 1746 odst. 1 o. z. zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv.

16. Podle § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

17. Podle § 1807 o. z. se má za to, že co dala jedna strana druhé před uzavřením smlouvy, je záloha.

18. Podle § 1820 odst. 1 písm. f) o. z. směřuje-li jednání stran k uzavření smlouvy a používá-li při něm podnikatel výhradně alespoň jeden komunikační prostředek, který umožňuje uzavřít smlouvu bez současné fyzické přítomnosti stran (dále jen„ prostředek komunikace na dálku“) nebo směřuje-li takové jednání k uzavření smlouvy mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání, sdělí podnikatel spotřebiteli v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy nebo před tím, než spotřebitel učiní závaznou nabídku také pokud lze využít práva na odstoupení od smlouvy, podmínky, lhůtu a postupy pro uplatnění tohoto práva, jakož i formulář pro odstoupení od smlouvy, jehož náležitosti stanoví prováděcí právní předpis.

19. Podle § 1829 odst. 2 o. z. nebyl-li spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v souladu s § [číslo] odst. 1 písm. f), může spotřebitel od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení podle odstavce 1. Jestliže však byl spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v této lhůtě, běží čtrnáctidenní lhůta pro odstoupení ode dne, kdy spotřebitel poučení obdržel.

20. Podle § 583 o. z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stanou, je právní jednání neplatné.

21. Podle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

22. Podle § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

23. Podle § 2993 o. z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

24. Předpokladem vzniku bezdůvodného obohacení je neoprávněné získání majetkových hodnot povinným (tj. zvýšení jeho majetkového stavu, nebo ač se tak mělo stát, jeho nesnížení) na úkor oprávněného, v jehož majetkových poměrech se bezdůvodné obohacení negativně projeví. Spočívá-li bezdůvodné obohacení v plnění poskytnutém na základě neplatné či zrušené smlouvy, jsou ve vzájemném vztahu pouze její účastníci. To platí bez ohledu na to, zda se v souvislosti s plněním z neplatné smlouvy obohatil i někdo jiný nebo zda v souvislosti s plněním z této smlouvy došlo k bezdůvodnému obohacení i na úkor někoho jiného. Jinak řečeno, věcná legitimace, ať už aktivní nebo pasivní, je dána pouze na straně účastníků smlouvy (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 2012, sp. zn. 28 Cdo 360/2012, dostupný na [webová adresa]).

25. Mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] byla dne [datum] uzavřena zprostředkovatelská smlouva, jíž se žalovaná zavázala, že bude vyvíjet činnost směřující ke zprostředkování prodeje shora popsaných nemovitých věcí třetí osobě, za podmínek stanovených ve smlouvě, za což jí bude náležet dohodnutá odměna. Dále ze smlouvy ze dne [datum], označené jako Rezervační smlouva, vyplývá, že žalovaná, [jméno] [příjmení] a žalobce, uzavřeli smlouvu, jíž se [jméno] [příjmení] a žalobce zavázali uzavřít kupní smlouvu, popř. smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále také„ převodní smlouva“), jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku parc. [číslo] zapsaných pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Kupní cena byla dohodnuta na 10 250 000 Kč, rezervační poplatek činil 300 000 Kč, měl být složen do tří pracovních dnů a platnost rezervační smlouvy byla stanovena do [datum]. Žalobce se zavázal složit rezervační poplatek na depozitní účet žalované jako zprostředkovatele. Zároveň bylo ujednáno, že pokud dojde k uzavření převodní smlouvy mezi [jméno] [příjmení] a žalobcem, bude rezervační poplatek započten na úhradu první části kupní ceny (dohoda mezi [jméno] [příjmení] a žalobcem) a zároveň bude částečně nebo zcela započten na úhradu odměny zprostředkovatele (dohoda mezi žalovanou a [jméno] [příjmení], který se k úhradě odměny zavázal). Dále došlo k dohodě o tom, že pokud nedojde nejpozději v poslední den trvání rezervační smlouvy k uzavření převodní smlouvy, z důvodů ležících na straně žalobce, které nejsou zaviněny vyšší mocí, je žalovaná oprávněna započíst si částku ve výši složeného rezervačního poplatku jako odměnu za obstarání příležitosti k uzavření převodní smlouvy. Pokud by nedošlo k uzavření převodní smlouvy z důvodů výhradně na straně prodávajícího, byla žalovaná povinna žalobci složený rezervační poplatek vrátit.

26. Je tedy zřejmé, že žalobce na základě shora uvedené smlouvy ze dne [datum] (kterou odvolací soud neposoudil jako smlouvu o budoucí kupní smlouvě, jak učinil soud prvního stupně, neboť případné uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě je smlouvou označenou jako rezervační teprve předpokládáno a závazek k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě je jejím předmětem) zaplatil zálohu na kupní cenu ve výši 300 000 Kč (tato částka měla být v případě uzavření převodní smlouvy použita na úhradu první části dohodnuté kupní ceny). Pokud nedošlo k uzavření kupní smlouvy ani smlouvy o budoucí kupní smlouvě, jak předpokládala tato smlouva, a pokud nebylo ujednáno mezi budoucím prodávajícím a žalobcem nic jiného o osudu zálohy při zmaření uzavření smlouvy, právní důvod k placení částky 300 000 Kč, kterým bylo ujednání o záloze, odpadl.

27. Osobou povinnou k vydání bezdůvodného obohacení by v takovém případě byl [jméno] [příjmení] jako budoucí prodávající a osoba, které byla dle smlouvy hrazena záloha na kupní cenu, a nikoli žalovaná.

28. Okolnost, že finanční prostředky byly na základě dohody žalobce a [jméno] [příjmení] placeny na účet žalované jako zprostředkovatele, nemá na posouzení věci význam, neboť se jednalo pouze o dohodu o určení platebního místa, což nic nemění na povinnosti budoucího prodávajícího vrátit zálohu poté, co k uzavření kupní smlouvy (smlouvy o budoucí smlouvě kupní) nedojde. Stejně tak nemá na věc vliv ujednání o tom, že tato částka bude v případě uzavření převodní smlouvy použita na zaplacení odměny zprostředkovatele. Povinnost k zaplacení odměny za zprostředkování vznikala [jméno] [příjmení], právo na tuto odměnu vznikalo žalované. V případě uzavření smlouvy měla být složená částka považována za část kupní ceny, která náležela [jméno] [příjmení], pokud se s žalovanou dohodl, že tuto částku může žalovaná, na jejímž účtu se nacházela, použít k úhradě odměny za zprostředkování, šlo o zjednodušení realizace jejich vzájemných práv a povinností žalované a [jméno] [příjmení] tak, aby nemuselo v případě placení odměny za zprostředkování či odměny za obstarání příležitosti k uzavření převodní smlouvy nebo uhrazení jiných nároků žalované ze zprostředkovatelské smlouvy, pokud jí na ně vzniklo právo, docházet k několika převodům finančních prostředků, nikoli o ujednání o nároku žalované vůči žalobci.

29. Řešení námitek vznesených žalovaným v odvolání s ohledem na shora uvedený závěr tedy nebylo pro posouzení věcí podstatné. Odvolací soud však přesto považuje za potřebné uvést, že i kdyby dospěl k závěru o tom, že smlouva z [datum] je neplatná, nebylo by možné žalobci vyhovět, neboť i v takovém případě by vznikla povinnost k vydání bezdůvodného obohacení [jméno] [příjmení].

30. Soud prvního stupně tedy rozhodl věcně správně, když žalobu jako nedůvodnou zamítl. Procesně úspěšné žalované také správně přiznal právo na náhradu nákladů řízení, výši této náhrady však nesprávně určil částkou 108 190 Kč. Žalovaná vynaložila náklady na právní zastoupení advokátem, kterému náleží odměna za osm úkonů právní služby po 9 500 Kč dle § 6 odst. 1, § 8 odst. 1, § 7 bod 6., a § 11 odst. 1 písm. a), c), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) – převzetí a příprava zastoupení, odpor proti platebnímu rozkazu, doplnění vyjádření k žalobě ze dne [datum], podání ze dne [datum] a [datum], účast na jednání soudu [datum] a [datum] v délce přesahující dvě hodiny, osm paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, náhrada za osm půlhodin promeškaného času po 100 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 advokátního tarifu, cestovné na dvě jednání z [obec] do [obec] a zpět, celkem 220 km osobním automobilem se spotřebou 4,1 l motorové nafty na 100 km, což při ceně této pohonné hmoty dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. ve výši 27,20 Kč za 1 l a základní náhradě dle citované vyhlášky ve výši 4,40 Kč za 1 km činí 1 213 Kč ( (4,1/100x27,20 + 4,40) x220), a podle § 137 odst. 1 a 3 o. s. ř. náhrada za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % ve výši 16 887 Kč Celkem náklady řízení před soudem prvního stupně činily 97 300 Kč.

31. Ze všech výše uvedených důvodů změnil odvolací soud podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. výrok II. rozsudku soudu prvního stupně tak, že výši náhrady nákladů určil na 97 300 Kč, a ve zbývající části výroku II. (určení oprávněné a povinné osoby, místa a lhůty k plnění) a v zamítavém věcném výroku I. rozsudek soudu prvního stupně podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.

32. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř.; v odvolacím řízení úspěšná žalovaná má právo na náhradu nákladů řízení ve výši 23 716 Kč, které představuje odměna advokáta za dva úkony právní služby po 9 500 Kč podle § 6, § 8 odst. 1, § 7 bod 6. a § 11 odst. 1 písm. d) a g) advokátního tarifu za vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu, dvě paušální náhrady hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu a podle § 137 odst. 1 a 3 o. s. ř. náhrada za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % ve výši 4 116 Kč.

33. Lhůta k plnění náhrady nákladů řízení byla určena dle § 160 odst. 1, část věty před středníkem, o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal odvolací soud žádný důvod, místo plnění bylo stanoveno dle § 149 odst. 1 o. s. ř.