o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Nymburce č.j. 5 C 282/2019-295 ze dne 24. 11. 2021

1. Rozsudkem Okresního soudu v Nymburce č.j. 5 C 282/2019-295 ze dne 24.11.2021 (dále jen„ rozsudek soudu prvního stupně“) soud prvního stupně rozhodl, že žalovaná je povinna vyklidit a vyklizenou žalobkyni předat stavbu [adresa] na st.p. [číslo] v k. ú. [obec] (dále též jen„ předmětná stavba“) do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.) a že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 18 614,92 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení], LL.M., advokáta se sídlem [adresa]).

2. Své rozhodnutí odůvodnil tím, že vlastníkem předmětné stavby je žalobkyně a žalovaná ji užívá bez právního důvodu. Mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena„ pachtovní smlouva,“ předmět pachtu byl vymezen tak, že jím jsou„ stavební parcela [číslo] parcely [číslo] to vše ostat. plocha – manipulační plocha“ s tím, že jejich výlučným vlastníkem je žalobkyně, což dokládá výpisem z listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ LV“). Dále bylo prokázáno, že vlastníky (SJM) nemovitostí evidovaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] jsou manželé [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení] a nikoliv žalobkyně. Navíc pozemek s označením jako parc.č. st. [číslo] se na uvedeném výpisu nenachází, resp. takový pozemek ani nikdy v katastru nemovitostí evidován nebyl, jak vyplynulo z odůvodnění rozhodnutí [stát. instituce] ze dne [datum] – dílčí kolaudační souhlas s užíváním části stavby. Z odůvodnění citovaného rozhodnutí totiž mimo jiné vyplynulo, že geometrický plán [číslo] ze dne [datum], jímž byl nově vytyčován nový pozemek parc. č. st. [číslo], nemohl být pro zjištěnou chybu podkladem pro zápis do katastru nemovitostí. Z toho důvodu musel být zpracován nový geometrický plán [číslo] – [číslo] ze dne [datum], kde se nově pozemek označuje jako parc.č.st. [číslo]. Již tyto zjištěné skutečnosti samy o sobě vzbuzují podle soudu prvního stupně pochybnosti o tom, co mělo být předmětem pachtu, když jeho určení je podstatnou náležitostí pachtovní smlouvy. Ze sjednaného účelu pachtu vyplývá (čl. I. odst. 2. smlouvy), že žalovaná měla zájem o užívání a požívání uvedených nemovitostí formou pachtu za účelem„ provozování ubytovacího zařízení pro seniory“ a podle odst. 3 smlouvy se žalovaná jako pachtýř seznámila s polohou, stavem, technickým vybavením a určením propachtovaných nemovitostí. Tyto okolnosti se tedy jen stěží mohou týkat specifikovaných pozemků. Naopak i z textu dalších ustanovení pachtovní smlouvy a z předsmluvní komunikace vyplývá, že předmětem pachtu měla být nemovitost – stavba. Hovořilo se o komplexu budov hotelu s příslušenstvím,“ nebo„ o rozestavěné budově na parcelách [číslo] v k.ú. [obec]“. Co je vlastně předmětem pachtu není identifikovatelné podle soudu prvního stupně ani z textu dodatku [číslo] ze dne [datum]. K tomuto datu je předána nemovitost k užívání pachtýřem. Dále dodatek obsahuje konstatování, že„ dne [datum] vydal [stát. instituce] dílčí kolaudační souhlas s užíváním stavby lázeňský a kongresový apartmánový hotel [anonymizováno] a budově bylo přiděleno [adresa]“ Chybí však označení pozemku, na němž měla být stavba evidována, nesrovnalost byla zjištěna i v dataci dodatku. Dodatek [číslo] ze dne [datum] pak jen hovoří o oprávnění žalované„ k pronajímání ubytovacích jednotek na dobu neurčitou občanům za smluvní ceny,“ které si sám sjedná. V případě ukončení pachtovní smlouvy zanikají současně nájemní vztahy sjednané pachtýřem. Proto soud prvního stupně uzavřel, že není jednoznačně zřejmé ze samotného textu smlouvy a ani z předsmluvního jednání, co mělo byt předmětem pachtu, neboť nestačí, aby stranám právního jednání bylo případně jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu. Takové vymezení je natolik neurčité, že se jedná o zdánlivé právní jednání, k němuž soud nepřihlíží (§ 554 o.z.). Žalovaná tedy„ neprokázala, že by jí svědčil jakýkoliv právní titul, jenž by ji opravňoval k oprávněnému užívání předmětné nemovitosti,“ proto soud prvního stupně podle § 1040 o.z. uložil povinnost k vyklizení v přiměřené lhůtě a podle výsledku přiznal i náhradu nákladů řízení.

3. Proti tomuto rozsudku podala včasné odvolání pouze žalovaná, a to v celém rozsahu. Uvedla, že žalovaná předmět pachtu (nájmu) přebírala ve stavu, kdy tento byl pouze částečně zkolaudován k užívání. Žalobkyně se ve smlouvě zavázala, že bude k prvnímu dni předání zkolaudován„ v souladu s předpisy pro provoz ubytovacího zařízení pro seniory,“ ale tento závazek nikdy nesplnila, neboť„ do dnešního dne je budova ve stavu, jež je zachycen v dílčím kolaudačním souhlasu s užíváním stavby.“ Žalobkyně tedy byla povinna podle článku VII. odst. 6 smlouvy na výzvu závadný stav do 30 kalendářních dnů odstranit, přičemž dokud nebude závadný stav odstraněn, platí odkladný účinek pro platbu pachtovného stanoveného v článku III. smlouvy. Porušením závazku žalobkyně vznikla žalované též škoda způsobená nemožností plně využívat předmět pachtu. Proto docházelo„ ke změnám smluvních ujednání,“ jež měly být reakcí na nemožnost plnění smluvních ujednání, a to„ nejméně v případě dodatku [číslo] dodatku [číslo] smlouvy.“ Po neshodách mezi smluvními stranami došlo„ k pokusu žalobkyně odstoupit od pachtovní smlouvy, a to dopisem ze dne [datum]“ i po tomto dopise ale žalobkyně dále vystavovala faktury a„ jednala se žalovanou tak, jako by pachtovní smlouva byla nadále platná a účinná a odstoupení nikdy nedošlo.“ Po vystavení faktury bez právního důvodu využila žalobkyně„ tísně žalované“ a„ pod nátlakem a pohrůžkou ukončení dodávek energií a okamžitého vystěhování donutila žalovanou“ dne [datum] podepsat dohodu o uznání dluhu a přistoupení k závazku, podle které měla žalovaná uznat svůj dosud neuhrazený dluh ve výši 3 280 375 Kč, který ale nemohl„ právně či fakticky vzniknout.“ [anonymizováno] žalované„ byl donucen přistoupit“ k tomuto fiktivnímu závazku dne [datum]. Uzavření dohody o uznání dluhu a přistoupení k závazku představuje podle žalované„ absolutně neplatné právní jednání,“ neboť se příčí dobrým mravům a je činěno ve vztahu k neexistující pohledávce a plnění podle něj ani není možné. Žalobkyně„ využila tísně žalované a hrozila vystěhováním jejích klientů.“ [anonymizováno] žalobkyně vyvrcholil dne [datum], kdy byla žalovaná„ opětovně donucena podepsat dohodu o uznání závazku a o narovnání,“ kde uznává svůj neexistující dluh na nájemném ve výši 6 718 875 Kč a na energiích 63 058 Kč, jež však nebyly žalobkyní řádně vyčísleny a nebylo k nim poskytnuto vyúčtování. Situace s nevyjasněnými právními a finančními vztahy vygradovala po doručení přípisu žalobkyně ze dne [datum], v němž oznamuje žalované, že bude nucena přikročit k ukončení dodávek elektřiny a pitné vody do objektu a dále vyzývá žalovanou, aby„ celý objekt vyklidila a zajistila včasné vystěhování osob, jež jsou v objektu ubytovány.“ Současně žalovaná v odvolání zdůraznila přerušení řízení s ohledem na probíhající insolvenci žalované vedenou u Krajského soudu v Praze pod sp. zn. [insolvenční spisová značka], kde byl na majetek žalované prohlášen konkurz, jímž se přerušují všechna soudní a rozhodčí řízení, která se„ týkají majetkové podstaty nebo z ní mají být uspokojeny, jejichž účastníkem je dlužník.“ Žalovaná je proto přesvědčena, že soud prvního stupně pochybil a zatížil řízení uvedenou vadou, když řízení nepřerušil. Dále žalovaná namítla, že z důvodů prohlášení konkurzu zanikla procesní plná moc jejího právního zástupce a na insolvenční správkyni přešlo oprávnění nakládat s majetkovou podstatou, tedy i vystupovat ve sporech týkajících se majetkové podstaty žalované, což je i projednávaná věc. Proto žalovaná dne [datum] požádala soud prvního stupně o procesní poučení podle § 5 o.s.ř., respektive o sdělení, kdo má za žalovanou v nadepsaném řízení jednat, neboť žalovaná„ má zájem se řízení účastnit a být na tomto řízení slyšena.“ K tomuto poučení žalované však nedošlo, ačkoliv je„ smyslem poučovací povinnosti zabezpečit, aby si účastník včas uvědomil své procesní možnosti měl příležitost tyto skrze procesní úkon realizovat.“ Proto je podle žalované řízení postiženo další vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí. Žalovaná konečně ve svém odvolání uvedla, že nesouhlasí se závěrem soudu prvního stupně o tom, že předmětná pachtovní smlouva představuje zdánlivé právní jednání, neboť od počátku„ bylo úmyslem uzavřít pachtovní smlouvu o předmětu pachtu, jímž je stavba [adresa] na adrese [adresa]“ kde mělo být umístěno senior centrum. Pro pachtovní smlouvu není nezbytně nutná písemná forma, proto k dostatečnému vymezení předmětu pachtu došlo minimálně jeho samotným předáním nemovitosti žalované, čímž došlo„ k dodatečnému vyjasnění uvedené neurčitosti.“ Soud prvního stupně tak pochybil, když nezjišťoval„ skutečnou vůli účastníků“ a nezohlednil konkrétní okolnosti, za nichž byla smlouva uzavřena. I kdyby podepsaná pachtovní smlouva byla zdánlivým právním jednáním, lze podle žalované dovodit, že strany„ akceptovaly stav, jaký tu byl v podobě uzavření pachtovní smlouvy konkludentním způsobem,“ o čem svědčí vystavování faktur za pacht, a že žalobkyně s žalovanou ve věci pachtu„ budovy“ opakovaně jednala. Dále žalovaná odkázala na dílčí kolaudační souhlas, který výslovně hovoří právě o budově. Zdůraznila, že pachtovní smlouvu a její dodatky vyhotovila právě žalobkyně, která by měla z údajné zdánlivosti pachtovní smlouvy těžit„ v rozporu s principem poctivosti.“ Soud prvního stupně se tak vůbec„ nezabýval tím, zda byl pachtovní vztah ukončen v souladu se zákonem, respektive zda byla výpověď pachtovního vztahu učiněna oprávněně.“ Závěrem žalovaná uvedla, že rozhodnutí soudu prvního stupně považuje za nepřezkoumatelné a protiústavní, neboť soud prvního stupně opomněl vyložit, z jakých důvodů navržené důkazy neprovedl, přičemž odkaz na údajnou„ nadbytečnost“ nelze považovat za dostatečný. S ohledem na shora uvedené žalovaná navrhla zrušení rozsudku soudu prvního stupně a vrácení věci k dalšímu řízení.

4. Žalobkyně ve svém vyjádření uvedla, že žalovaná předmětnou nemovitost užívá již tři roky bez právního důvodu, její poslední žádost o odročení i předchozí návrh na delegaci vhodnou představuje další obstrukční prvek procesní obrany, k němuž by soud neměl přihlížet. Dále zdůraznila, že žalovaná své dluhy opakovaně uznala, byl podepsán splátkový kalendář, došlo k odstoupení od smlouvy, následně měla žalobkyně ještě snahu se dohodnout na vyklizení nemovitostí, ale nic z toho žalovaná nesplnila. Teprve ex post, s výměnou právního zástupce, se objevily vyfabulované argumenty uvedené až nyní v odvolání, že úkony žalované byly činěny pod nátlakem, což je zjevně nepravdivé. Žalobkyně smlouvu nijak neporušila, nebyl zde žádný důvod, který by mohl vést k zastavení plateb nájemného. Žalobkyně se ztotožnila s názorem soudu prvního stupně, že nájemní smlouva je pro své vady nicotným úkonem, ale i pro případ, že by odvolací soud dospěl k jinému názoru, je podle žalobkyně zřejmé, že došlo k platnému ukončení smlouvy, a to„ nejpozději dnem dohody stran na ukončení nájmu.“ V současné době zde proto neexistuje žádný platný titul žalované k užívání předmětné nemovitosti. Konkurs žalované není důvodem k přerušení řízení v této věci, k tomu se vyjádřil již Vrchní soud v Praze. Neoprávněná je i námitka nedostatku poučení ze strany soudu prvního stupně. Žalovaná je obchodní společností, tedy profesionálem, jednání soudu prvního stupně se nezúčastnila, proto nemohlo dojít k odepření práva na spravedlivý proces. Pokud jde o tvrzené opomenuté důkazy, pak soud prvního stupně měl podle žalobkyně pro své rozhodnutí dostatečné podklady, jak vyjádřil v odůvodnění rozhodnutí. Dále uvedla, že v současné době byla podána další účelová žaloba na určení„ podpachtovního vztahu“, a to ze strany [právnická osoba] Vám, jejíž jednatelkou je manželka jednatele žalované. Proto navrhla potvrzení rozsudku soudu prvního stupně.

5. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo, podle § 212, § 212a odst. 1, 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.s.ř.“) a shledal odvolání žalované neopodstatněným.

6. V první řadě považuje odvolací soud za nutné vyjádřit se k [anonymizováno] otázkám, neboť ve věci jednal a rozhodl podle § 101 odst. 3 o.s.ř. v nepřítomnosti žalované, stejně jako soud prvního stupně, ačkoliv žalovaná požádala o odročení jednání z důvodu [anonymizováno] jejího jednatele. Ačkoliv žalovaná současně předložila potvrzení o pracovní neschopnosti svého jednatele, sdělil ošetřující lékař, který potvrzení vystavil, na dotaz odvolacího soudu, že aktuální [anonymizováno] stav jednatele žalované nezakládá jeho neschopnost dostavit se k soudu a zúčastnit se soudního jednání. Z toho je třeba vycházet, neboť pracovní neschopnost a neschopnost dostavit se k soudu a účastnit se soudního jednání jsou dva rozdílné závěry. Před jednáním navíc žalovaná zmocnila jinou osobu k nahlížení do spisu, je tedy zjevné, že na straně žalované ve skutečnosti jsou možnosti, jak účast u jednání zajistit (viz § 21 o.s.ř. nebo § 24 o.s.ř.).

7. Odvolací soud navíc aktuální žádost o odročení posuzoval též optikou předchozích procesních obstrukcí žalované, které vedly k projednání a rozhodnutí věci v nepřítomnosti žalované i soud prvního stupně, jak bylo v napadeném rozsudku podrobně a zcela přiléhavě odůvodněno. Pokud žalovaná namítala nesprávný procesní postup (nedostatek poučovací povinnosti) soudu prvního stupně, je třeba její námitku označit za zjevně neopodstatněnou. Žalovaná byla v průběhu řízení pasivní, což sice neumožnilo rozhodnout rozsudkem pro uznání (zde odvolací soud odkazuje na své předchozí rozhodnutí o tom, proč se rozsudek pro uznání nevydává), nicméně absence vymezení jakýchkoli konkrétních důvodů postupu žalované již před soudem prvního stupně nasvědčuje svévolnému porušování práv žalobkyně. Ačkoli byla žalovaná zastoupena advokátem, vznesla pouze námitku věcné nepříslušnosti soudu prvního stupně (z důvodu probíhajícího konkursu na majetek žalované), a to těsně před nařízeným jednáním, které tím zmařila. Námitka byla zcela zjevně bezdůvodná, jak později potvrdil ve svém rozhodnutí i Vrchní soud v Praze, přesto k ní soud prvního stupně ještě přihlížel. Vrchní soud ale v této věci jasně vysvětlil, že žaloba o vyklizení není probíhajícím konkursem dotčena a že účastníkem řízení je i nadále žalovaná. Přesto advokát žalované před dalším jednáním soudu prvního stupně sdělil, že jeho plná moc kvůli konkursu zanikla a že zastupování bylo ukončeno. To soud prvního stupně správně interpretoval jako oznámení o ukončení zastupování (viz též § 28 odst. 2 o.s.ř.) a začal jednat jen se žalovanou, neboť vymezení důvodu ukončení zastoupení podle plné moci (zda je či není opodstatněný) je pouze věcí účastníka a jeho zástupce, soud vychází pouze z oznámení o ukončení zastoupení. Žalovaná poté skutečně žádala„ poučení,“ kdo má na její straně ve věci jednat, nicméně k jednání se už nedostavila, ačkoli byla řádně a včas předvolána.

8. K tomu je třeba uvést, že není povinností soudu prvního stupně ani odvolacího soudu, aby před jednáním korespondenčním způsobem„ na vyžádání“ poučoval toho kterého účastníka o jeho procesních právech a povinnostech, zejména pokud již požadovanou informaci účastník k dispozici má a je-li (byl-li v době jejího poskytnutí) navíc právně zastoupen. Poučovací povinnost se primárně realizuje při jednání (viz § 5 o.s.ř. a § 118a odst. 4 o.s.ř.), ke kterému byla žalovaná řádně předvolána (viz § 115 odst. 1 o.s.ř.), ale pokynu soudu prvního stupně nedbala (mimo jiné v rozporu s § 101 odst. 1 o.s.ř.) a k jednání se nedostavila bez důvodné a včasné omluvy. Soud prvního stupně tedy zcela správně postupoval dále v její nepřítomnosti a žádné další poučení jí neposkytl, neboť se o toto právo sama žalovaná svou neúčastí připravila (viz § 100 odst. 1 o.s.ř. a § 101 odst. 3 o.s.ř.). Tvrzení žalované v odvolání, že měla„ zájem se řízení účastnit a být na tomto řízení slyšena,“ což jí mělo být znemožněno, je v přímém rozporu s obsahem spisu. Ve skutečnosti měla žalovaná několik let na písemnou formulaci své obrany a měla i příležitost své procesní úkony realizovat u jednání. Pokud tak o své vůli neučinila, nejde o žádnou vadu řízení, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí soudu prvního stupně, ani o porušení práva na spravedlivý proces, jak se žalovaná snaží dovozovat.

9. Před jednáním odvolacího soudu byl ze strany žalované vznesen další nesmyslný návrh, tentokrát na delegaci vhodnou ke Krajskému soudu v Ostravě (v odvolacím řízení), a to s ohledem na sídlo insolvenční správkyně žalované, která však ve věci, jak shora uvedeno, nevystupuje a žalované to je dávno dobře známo z rozhodnutí Vrchního soudu v Praze a z postupu soudu prvního stupně (viz výše). Navíc, i kdyby do řízení místo žalované správkyně skutečně vstoupila, tak by tu nebyly žádné věcné důvody pro delegaci (viz § 12 odst. 2 o.s.ř. a např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 27 Nd 93/2018). Proto také odvolací soud již k tomuto návrhu nepřihlížel (viz § 2, § 6 a § 41a odst. 3 o.s.ř.) a nadřízenému soudu věc nepředložil, neboť jde o návrh zjevně obstrukční (zneužívající uvedený procesní institut) ve snaze zmařit další jednání soudu a oddálit povinnost k vyklizení (viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Nd 201/2008, které bylo publikováno i ve [anonymizováno] soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. Rc 2/2009). Teprve po neúspěchu uvedené žádosti jednatel žalované odvolacímu soudu vyjevil své„ dlouhodobé zdravotní problémy“ (blíže neurčené„ problémy s bederní páteří“), které měly být i příčinou jeho akutní pracovní neschopnosti těsně před termínem jednání. Za těchto okolností odvolací soud s přihlédnutím k vyjádření lékaře uzavřel, že jednatel žalované své zdravotní obtíže účelově zveličuje. Možnost žalované účastnit se jednání prostřednictvím jednatele nebo prostřednictvím jiné osoby dotčena nebyla, proto je žádost o odročení sice včasná, ale není důvodná, a byly tedy splněny podmínky pro jednání v nepřítomnosti žalované i u odvolacího soudu (viz § 101 odst. 3 o.s.ř.).

10. Tím jsou vypořádány i námitky žalované ve vztahu k domnělému přerušení řízení z důvodu prohlášeného konkursu na její majetek. Řízení o vyklizení nemovitosti není řízením, které se„ týká majetkové podstaty“ žalované nebo pohledávky, která z ní„ má být uspokojena.“ Takové řízení se zjištěním úpadku ani prohlášením konkursu nepřerušuje, soud prvního stupně proto správně v řízení pokračoval za účasti žalované a nikoli za účasti insolvenční správkyně. Ta ve vztahu k vyklizení do řízení nevstupuje (nemá dispoziční oprávnění), neboť nejde o nakládání s majetkovou podstatou, jak žalovaná opakovaně nesprávně tvrdí, ale o užívání cizí věci.

11. Opodstatněná není ani námitka„ nepřezkoumatelnosti“ rozsudku soudu prvního stupně. Nepřezkoumatelnost rozsudku může být dána tím, že není srozumitelné, jak soud prvního stupně vlastně rozhodl, nebo nejsou srozumitelné, popř. zcela chybějí, důvody takového rozhodnutí (proč tak rozhodl, po skutkové či právní stránce), popř. rozhodnutí trpí více uvedenými vadami. Skutečnost, že žalovaná nesouhlasí se skutkovým závěrem soudu prvního stupně (považuje ho za nedostatečný a chybný) a nesouhlasí ani s právním posouzením věci, a proto považuje napadené rozhodnutí za nesprávné, nepřezkoumatelnost rozhodnutí nezakládá. Judikatura Nejvyššího soudu dospěla k závěru, že měřítkem toho, zda rozhodnutí soudu prvního stupně je či není přezkoumatelné, nejsou požadavky odvolacího soudu na náležitosti odůvodnění rozhodnutí soudu prvního stupně, ale především zájem účastníků řízení na tom, aby mohli náležitě použít v odvolání proti tomuto rozhodnutí odvolací důvody. I když rozhodnutí soudu prvního stupně případně nevyhovuje všem požadavkům na jeho odůvodnění, není nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly – podle obsahu odvolání – na újmu uplatnění práv odvolatele (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod č. R 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo usnesení sp. zn. 21 Cdo 3466/2013, popř. sp. zn. 22 Cdo 3814/2015). O jasném odůvodnění ze strany soudu prvního stupně svědčí zejména schopnost žalované obsáhle formulovat své odvolací námitky, tedy nejen rozsah odvolání, ale i odvolací důvody a odvolací návrh.

12. V tomto směru nelze přehlédnout, že žalovaná ani neuvádí, které konkrétní důkazy soud prvního stupně v odůvodnění„ opomněl,“ a to zejména za situace, kdy žalovaná žádné relevantní důkazní návrhy před soudem prvního stupně neučinila. Soud prvního stupně je tedy nemohl v neprospěch žalované„ opomenout.“ Ze strany žalované tak jde jen o další účelovou námitku bez věcného opodstatnění. Navíc skutečnost, že se soud prvního stupně výslovně nevyjádří ke všem jednotlivým argumentům a důkazům, na nichž žaloba či obrana stojí, může založit maximálně porušení práva na spravedlivý proces, což lze v odvolacím řízení obvykle reparovat, nepředstavuje však nepřezkoumatelnost vydaného rozhodnutí, jak dovozuje žalovaná. Obecně také není potřebné, aby se soud ve svém odůvodnění explicitně vypořádal s každým jednotlivým argumentem či návrhem účastníka, je-li odůvodnění rozhodnutí vystavěno uceleně a logicky na závěrech, které takové argumenty či návrhy vylučují, popř. je jinak činí bezpředmětnými (a tím je implicitně vypořádávají). Odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně je z tohoto pohledu jasné a žádným ústavním deficitem, jak tvrdí žalovaná, netrpí. To, že se žalovaná (a ostatně ani odvolací soud, jak bude dále rozvedeno) s argumentací soudu prvního stupně ve věci samé zcela neztotožňuje, neznamená, že je rozhodnutí nepřezkoumatelné a mělo by být bez dalšího zrušeno.

13. Dále je třeba z procesního pohledu uvést, že předchozím rozsudkem vydaným ve věci stejných účastníků projednávané u Okresního soudu v Nymburce pod sp. zn. 12 C 312/2019 byla zamítnuta žaloba o určení, že„ pachtovní“ vztah vzniklý na základě téže pachtovní smlouvy (uzavřené dne [datum]) mezi žalovanou jako propachtovatelem (nyní žalobkyní) a žalobkyní jako pachtýřem (nyní žalovanou) trvá. Odvolací soud pod sp. zn. 21 Co 35/2021 rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Zatímco okresní soud spor projednával věcně a zabýval se neurčitostí smlouvy, stejně jako soud prvního stupně v této věci, odvolací soud potvrdil zamítnutí žaloby primárně z jiného důvodu, a to pro neexistenci naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Z tohoto důvodu uvedené rozhodnutí netvoří ve smyslu § 135 odst. 2 o.s.ř. v této věci závazné řešení předběžné otázky (viz § 159 o.s.ř. a § 159a o.s.ř.), zda nájemní vztah podle předmětné smlouvy trvá či nikoliv. Proto se odvolací soud musel, stejně jako soud prvního stupně, předběžnou otázkou trvání nájemní smlouvy jako právního důvodu užívání předmětné stavby žalovanou zabývat.

14. Z obsahu spisu se podává, že dílčí skutková zjištění soudu prvního stupně o vlastnictví, o smlouvě, jejích dodatcích, ukončení, o vzájemné korespondenci (včetně odstoupení, uznání a dalších úkonech) obstojí, proto na ně odvolací soud odkazuje. Neobstojí pouze celkový závěr o neurčitosti právního jednání (nájemní smlouvy, ve znění dodatků), s tím se odvolací soud, jak shora uvedeno, neztotožňuje. Proto se odvolací soud také zabýval tím, co požadovala žalovaná, tedy otázkou, zda„ byl pachtovní vztah ukončen v souladu se zákonem, respektive zda byla výpověď pachtovního vztahu učiněna oprávněně.“ Jde o jedinou námitku žalované, které odvolací soud přisvědčil, nikoli však o důvod, pro který by byl výrok rozsudku soudu prvního stupně nesprávný, jak bude dále rozvedeno.

15. Nesrovnalosti zjištěné a přesně popsané soudem prvního stupně, které v předložených dokumentech objektivně jsou, vedou odvolací soud ve svém celkovém souhrnu k závěru, že předmětem smlouvy byla právě předmětná stavba (nejprve rozestavěná) s přilehlými pozemky, jak tvrdí žalovaná a žalobkyně to také připouští. To je zřejmé z účelu, k němuž měla smlouva sloužit a z dalších ustanovení smlouvy, která jasně řeší vybavení budovy (nikoli pozemků) různými druhy zařízení. [jméno] skutečnost, že vyčleněná část pozemku pod stavbou (stavební parcela) měla mít původně jiné číslo, ale kvůli chybě v geometrickém plánu nakonec (už po uzavření smlouvy) získala na základě dalšího (správného) plánu číslo jiné, smlouvu neurčitou nečiní. Totéž platí pro opomenutí v označení katastrálního území v některých listinách, je-li od počátku zřejmé, kde se pozemky a stavba nacházejí. Zásadní z hlediska určitosti a srozumitelnosti smlouvy není ani skutečnost, že smlouva deklaruje vlastnictví pozemků žalobkyní, ačkoli žalobkyně vlastní pouze předmětnou stavbu (budovu), zatímco přilehlé pozemky jsou ve vlastnictví fyzických osob, které jednají se žalobkyní ve shodě. [příjmení] jsou v tomto směru i oba dodatky smlouvy zejména dodatek [číslo] datovaný dnem [datum], ale podepsaný patrně později, nejdříve dnem [datum], z jehož obsahu se podává, že smlouva nabývá účinnosti dnem [datum], přičemž k tomuto datu došlo k předání nemovitosti k užívání, a to s odkazem na„ dílčí kolaudační souhlas s užíváním stavby,“ které bylo přiděleno [adresa], jen s výjimkou čtyř místností v prvním nadzemním podlaží, kde nebyly dokončeny„ podlahové krytiny a vybavení – hygiena.“ Tento dílčí kolaudační souhlas z [datum] strany učinily i součástí dodatku smlouvy, jak zdůraznila i žalovaná. V tomto smyslu také strany výslovně změnily účel smlouvy – právě v souladu s „ dílčím kolaudačním souhlasem“ s tím, že majitel objektu následně zajistí rekolaudaci budovy„ na bytový dům.“ Na tuto budoucí rekolaudaci už ale žádné povinnosti žalované (včetně povinnosti k placení) vázány nebyly. Toto zjištění tak řeší námitku žalované založenou na tvrzení, že nemovitost od počátku nebyla způsobilá k užívání pro účel sjednaný ve smlouvě. Uvedený dodatek, kterým sama žalovaná v odvolání argumentuje ve vztahu k určení obsahu smlouvy, říká opak, tedy že účel smlouvy byl upraven v souladu s dílčím kolaudačním souhlasem a že žalovaná takto budovu do nájmu převzala, což ani nezpochybňuje. Reálné pozdější chování stran, včetně užívání nemovitostí žalovanou a pronajímání dalším osobám (seniorům), prokazuje totéž. To, že nemovitost byla a je obsazená, žalovaná v odvolání také potvrzuje, stejně jako vystavování faktur a skutečnost, že žalobkyně s žalovanou (tedy i žalovaná s žalobkyní)„ ve věci pachtu“ opakovaně jednala. Žalovaná před soudem prvního stupně také netvrdila, že by tvrzené vady předmětu nájmu u žalobkyně uplatňovala a že by uplatnila právo neplatit nájemné. Naopak, jak zjistil již soud prvního stupně, žalovaná opakovaně své dluhy na nájmu a spotřebě energií písemně uznala a zavázala se je zaplatit, k závazku přistoupil i jednatel. Žalovaná tedy od počátku dobře věděla, že cizí věc užívá podle smlouvy, ale nic za to v rozporu se smlouvou neplatí. Jednání„ v rozporu s principem poctivosti,“ o kterém se žalovaná zmiňuje v odvolání, tak lze přičítat žalované a nikoli žalobkyni.

16. Podle předloženého dílčího kolaudačního souhlasu došlo konkrétně k povolení užívání stavby k účelu„ lázeňský a kongresový apartmánový hotel, včetně parkování a přípojek inženýrských sítí“ na tam označených pozemcích. [příjmení] způsobem je třeba vyložit i předávací protokol, který hovoří primárně o pozemcích, ale řeší i vstupní klíče ke stavbě a zápis stavů měřidel inženýrských sítí stavby. Rovněž dodatek [číslo] ze dne [datum] hovoří o pronajímání„ ubytovacích jednotek“ na dobu neurčitou občanům (tedy i seniorům). Je proto nepochybné, že smluvní vztah se týkal od počátku nejen vymezených pozemků, ale zejména stavby na jednom z nich postavené za účelem provozu ubytovacího zařízení.

17. Totéž platí pro dohodu o„ ukončení pachtu a předání předmětu pachtu“ se dne [datum], kde se jasně hovoří o předání vyklizeného„ předmětu pachtu – budovy [adresa] v ulici [ulice] v [obec]“ ve lhůtě do [datum]. To bylo podle obsahu dohody podmíněno tím, že ve lhůtě do [datum] nedojde k zaplacení uznaných dluhů žalované a k postoupení smlouvy na nového nájemce místo žalované. K tomu nesporně nedošlo. Žalovaná i v odvolání na tuto dohodu (ve vztahu k určení předmětu smlouvy) odkazuje a doznává, že nic neplatila a neplatí.

18. Pokud se žalovaná ve svém odvolání bránila tím, které listiny měla podepsat„ pod nátlakem,“ pak je třeba uvést, že netvrdila a ani nedokládala, v čem takový (opakovaný) nátlak konkrétně spočíval. Upozornění na budoucí vyklizení neoprávněně užívané nemovitosti či uplatnění jiných práv pronajímatele žádný„ nátlak,“„ donucení“ či bezprávnou„ výhrůžku“ nepředstavuje, navíc jde v celém rozsahu o tvrzení nová, před soudem prvního stupně vůbec neřešená (s ohledem na předchozí procesní pasivitu žalované), která tak byla uplatněna v rozporu se zásadou koncentrace a neúplné apelace podle § 119a o.s.ř. ve spojení s § 205a o.s.ř. K takovým novotám (novým tvrzením a případným novým důkazním návrhům) by odvolací soud ani nemohl přihlížet, neboť zjevně nejde o žádnou z výjimek stanovených zákonem pro takové novoty.

19. Žalovaná ani v odvolání neuvedla nic, čím by zpochybňovala právě uzavření dohody o skončení nájemní smlouvy ke dni [datum], k „ nátlaku“ mělo dojít jen ve vztahu k uznání dluhů. Lze tedy uzavřít, že bez ohledu na spor účastníků o platnost předchozího odstoupení žalobkyně od uvedené nájemní smlouvy musela tato smlouva zaniknout nejpozději ke dni [datum] uvedenou dohodou, jak správně uvedla žalobkyně. To je pro rozhodnutí odvolacího soudu klíčové, neboť pro rozsudek je rozhodný stav v době jeho vyhlášení (viz § 154 odst. 1 o.s.ř.).

20. Jen pro úplnost lze uvést, že podle smlouvy mělo být placeno nejen„ pachtovné“ (nájemné) ve výši 690 000 Kč za 1 kalendářní měsíc (se speciální úpravou pro prvních 5 měsíců). Dále byla sjednána povinnost žalované zaplatit„ kauci“ ve výši 1 000 000 Kč (nad rámec pachtovného). Podle článku V. smlouvy původně neměly být poskytovány v souvislosti s pachtem obvyklé služby („ energie“), reálně se ale podle obsahu faktur a tvrzení žalované strany dohodly na něčem jiném. Součástí služeb podle smlouvy ale měla být např. dodávka minerální vody, která měla být placena zvlášť. Pokud žalovaná argumentovala článkem VII. odst. 6 smlouvy, pak odkladný účinek na povinnost platit„ pachtovné“ měla jen doba, po kterou bude propachtovatel odstraňovat závadný stav předmětu nájmu vytčený pachtýřem (žalovanou). Pokud ale žalovaná včas netvrdila nic o tom, zda a kdy vytkla závadný stav předmětu nájmu (zřejmě ani závadný ve vztahu k pozdějšímu ujednání stran nebyl, jak shora uvedeno), nemohla tato podmínka pro odklady plateb vůbec nastat. Navíc se tato podmínka pro odklad plateb vztahovala pouze k platbám„ pachtovného,“ zatímco podle smlouvy měla být placena též„ kauce“ a případné další služby, přičemž žalovaná tyto platby také v plném rozsahu nezaplatila, ačkoli o to byla upomínána. O tom mezi stranami ani není spor. Žalovaná v tomto směru pomíjí, že v článku IV. odst. 3 smlouvy bylo ujednáno, že pokud„ jakákoliv úhrada“ (tedy např. i kauce, služby) nebude ve smlouvou stanovené výši uhrazena v dohodnutých termínech, zašle propachtovatel pachtýři (nebo pachtýř propachtovateli) výzvu k úhradě a pokud dlužná platba nebude uhrazena do 30 kalendářních dnů od této výzvy, může propachtovatel (či pachtýř) odstoupit od smlouvy. Pro případ„ sporu o to, zda a kolik jedna strana dluží druhé,“ se strany dohodly, že povinná strana uhradí„ 50 % sporné částky druhé straně“ a lhůta pro vypořádání sporu a případnou„ výpověď“ se prodlouží o dalších 30 dnů. Žalovaná ale nezaplatila nic, ani 50% pachtovného (nájemného). Je tedy nepochybné, že žalovaná postupovala v rozporu se smlouvou a že námitka odkladu plateb neobstojí, jak také žalovaná opakovaně v průběhu doby písemně uznala a nyní se jen pokouší ze svého uznání vykroutit.

21. Lze tedy shrnout, že žalobkyně je nesporně výlučným vlastníkem předmětné budovy. Žalovaná v rozporu se smlouvou nezaplatila ani pachtovné (nájemné), ani celou sjednanou kauci ani čerpané služby, jak opakovaně písemně uznala a poté opět nezaplatila. Žalobkyně z tohoto důvodu odstoupila již v roce 2018 od smlouvy, což také nebylo mezi stranami sporné (sporná byla jen oprávněnost tohoto odstoupení, byť přesně z tohoto důvodu bylo právo na odstoupení sjednáno). Navíc došlo mezi stranami i k písemné dohodě o ukončení„ pachtovní“ smlouvy ke dni [datum]. Nejpozději k tomuto datu se tak žalovaná zavázala budovu vyklidit, což dosud neučinila, ačkoli ani podle svých tvrzení nemá (kromě uvedené„ pachtovní“ smlouvy) žádný právní důvod nemovitost užívat.

22. Podle § 3028 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.) se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Soud prvního stupně tedy správně postupoval podle této (nové) právní úpravy a částečně správně vymezil i relevantní ustanovení hmotného práva (viz § 553 odst. 1 a násl. o.z.). Opomněl však ustanovení § 553 odst. 2 o.z., podle kterého platí, že byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku.

23. V tomto směru odvolací soud ze shora uvedených skutkových zjištění uzavřel, na rozdíl od soudu prvního stupně, že smlouva uzavřená mezi stranami nepředstavuje pro svou neurčitost zdánlivé právní jednání, ke kterému se nepřihlíží, ale jednání po výkladu jeho obsahu ve spojení s dodatečným vyjasněním dodatečně určité a platné (viz též § 574 o.z.). Není žádných pochyb o tom, co mělo být předmětem smlouvy a jaká byla dohodnuta práva a povinnosti stran.

24. Na tomto místě nemá valného významu řešit, zda šlo z hlediska aplikace hmotného práva skutečně o smlouvu pachtovní podle § 2332 a násl. o.z., jak byla smlouva stranami nazvána a jak věc posoudil soud prvního stupně, či spíše o nájem prostoru sloužícího k podnikání podle § 2302 a násl. o.z., popř. o obecnou nájemní smlouvu. Nelze však přehlédnout, že za popsaných okolností chybí jeden ze základních znaků pachtu, tedy„ požívání“ věci a získávání jejích plodů a užitků primárně vlastní pílí nájemce, jejím obhospodařováním („ pachtěním se na věci“), nikoli jen z užívání věci samé. Podle popsaného účelu tak jde spíše o nájem prostoru sloužícího k podnikání. Tímto prostorem může být i pozemek nebo jeho část, popř. budova nebo její část, kde měla žalovaná podnikat.

25. V každém případě není v právní praxi sporu o tom, že veškerá ustanovení o uvedených smlouvách jsou dispozitivní (srov. § 1 odst. 2 o.z.), že si strany mohou dohodnout vlastní práva a povinnosti (viz § 1724 a násl. o.z.) a také vlastní způsob ukončení smlouvy, včetně„ odstoupení,“ které je svou povahou v daném případě spíše„ výpovědí“ bez výpovědní doby, jejíž právní účinky nastávají ex nunc (od úkonu, nyní), nikoli ex tunc (od počátku, tehdy), jak je to obvyklé (s výjimkami) v případě odstoupení (viz též § 1998 a násl. o.z. oproti § 2001 a násl. o.z.). Proto není třeba zabývat se speciální právní úpravou ukončení smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání výpovědí (včetně žaloby na určení neoprávněnosti výpovědi smlouvy na dobu určitou podle § 2314 o.z.), neboť dohoda stran byla obsahově jiná.

26. Není také sporu o tom, že strany mohou svá práva a povinnosti dohodou měnit (viz § 1901 a násl. o.z.) nebo dohodou zrušit, a to i k určitému datu (§ 1981 o.z.). To platí i pro všechny nájemní smlouvy.

27. Aplikováno na zjištěný skutkový stav tak nelze učinit jiný závěr, než že bylo oprávněné (podle smlouvy věcně opodstatněné) již„ odstoupení“ žalobkyně od smlouvy v roce 2018, neboť žalobkyně využila práva sjednaného ve smlouvě poté, co žalovaná své platební povinnosti (minimálně kauce a pachtovného) neplnila. Pokud ale strany i poté podle smlouvy pokračovaly, jak namítala žalovaná a připouštěla to i žalobkyně, zřejmě považovaly smlouvu i nadále za platnou, po uznání dluhů prodlouženou. O tom svědčí ukončení smlouvy další dohodou až ke dni [datum]. Strany tím jasně projevily vůli smlouvu za popsaných podmínek ukončit až k tomuto datu a žalovaná se také zavázala budovu vyklidit. Později již k prodloužení smlouvy nedošlo. Pokud měl soud podle odvolacích námitek žalované zkoumat„ skutečnou vůli“ stran, tak skutečná vůle byla podle názoru odvolacího soudu tato. Žalovaná se k ní už ale nezná a svůj závazek k vyklizení do [datum] a ani poté (až dosud) nesplnila (stejně jako své platební závazky), ačkoli žádný právní důvod k užívání věci, která patří žalobkyni, již od té doby nemá, jak uzavřel, byť z jiného důvodu, již soud prvního stupně. Předběžnou otázku o neexistenci nájemního vztahu ke dni rozhodnutí soudu a o neexistenci jakéhokoli jiného práva žalované k cizí věci (užívání věci bez právního důvodu) tak soud prvního stupně vyřešil v konečném důsledku správně.

28. Podle § 1040 odst. 1 o.z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

29. Odvolací soud se na základě shora uvedeného zcela ztotožňuje i s následnými právními závěry soudu prvního stupně. Soudní praxe je jednotná v tom, že právo vlastníka na vydání věci (tzv. vindikace) se v případě nemovitostí realizuje žalobou na vyklizení. Neoprávněným zásahem je užívání cizích nemovitostí (lhostejno zda k bydlení či podnikání nebo k obojímu, popř. k prostému blokování) bez právního důvodu. Jde o porušení vlastnického práva k věci, které trvá.

30. Proto odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako ve výroku I. (o vyklizení) věcně správný podle § 219 o.s.ř. potvrdil. Lhůta k plnění je podle § 160 o.s.ř. s ohledem na popsané okolnosti přiměřená, byť jde o rozsáhlejší komplex užívaný dalšími osobami na základě práva odvozeného od žalované. Tyto osoby nemůže žalovaná využívat jako rukojmí. Žalované je neudržitelnost dosavadního stavu jistě známa, porušování práv žalobkyně probíhá delší dobu a byl tu dostatečný prostor se na realizaci vyklizení připravit.

31. Zcela správný je i výrok o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně. Proto odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako ve výroku II. věcně správný podle § 219 o.s.ř. také potvrdil. Odvolací soud zde zcela odkazuje na podrobné a přesvědčivé odůvodnění soudu prvního stupně, ke kterému není co dodat.

32. Ve výroku II. tohoto rozsudku pak odvolací soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř. za použití § 151 odst. 1 o.s.ř. a § 224 odst. 1 o.s.ř. též o náhradě nákladů řízení před soudem odvolacím a procesně úspěšné žalobkyni přiznal plnou náhradu nákladů ve výši celkem 4 356 Kč. Ta se sestává z odměny za dva úkony právní služby po 1 500 Kč (písemné vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu), ze dvou náhrad hotových výdajů po 300 Kč, to vše podle § 7, § 9 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. g), k ) a § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen advokátní tarif). K tomu náleží DPH 21 % podle § 137 odst. 3 o.s.ř. Jiné náklady nebyly požadovány a ani nevyplývají z obsahu spisu. Náhrada nákladů odvolacího řízení byla přiznána k rukám zástupce žalobkyně podle § 149 odst. 1 o.s.ř., a to ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku podle § 160 odst. 1 o.s.ř. Žádný důvod k odepření náhrady nákladů odvolacího řízení podle § 150 o.s.ř. odvolací soud neshledal.