o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu Praha-východ č.j. 36 C 135/2020-100 ze dne 17.6.2021

1. Rozsudkem Okresního soudu Praha-východ č.j. 36 C 135/2020-100 ze dne 17.6.2021 (dále jen„ rozsudek soudu prvního stupně“), byla zamítnuta žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci částku 402 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 402 000 Kč od [datum] do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč (výrok I.). Současně byla žalobci uložena povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 105 500 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce (výrok II.). Soud prvního stupně dospěl (ve stručnosti) k závěru, že žalovaná uzavřela se svědkyní [jméno] [příjmení] dne [datum] zprostředkovatelskou smlouvu, kterou se jmenovaná zavázala obstarat žalované příležitost uzavřít kupní smlouvu na předmětné nemovitosti (v rozsudku popsané) za částku 6 700 000 Kč a žalovaná se zavázala v případě uzavření kupní smlouvy zaplatit zprostředkovateli odměnu ve výši 3% z kupní ceny. Ve smlouvě se žalovaná jako vlastník předmětných nemovitostí dále zavázala uzavřít se zájemcem o koupi kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za kupní cenu 6 700 000 Kč do 30 dnů od složení blokovacího depozita zájemcem. Uvedená povinnost žalované byla utvrzena smluvní pokutou ve výši 6 % z kupní ceny. Dopisem ze dne [datum] byla žalovaná informována Mgr. [jméno] [příjmení] v zastoupení [jméno] [příjmení] o složení blokovacího depozita zájemcem a byla současně vyzvána k uzavření kupní smlouvy a smlouvy o advokátním depozitu do třiceti dnů od složení blokovacího depozita v částce 200 000 Kč zájemcem – společností city [právnická osoba] Současně jí byly zaslány návrhy kupní smlouvy a smlouvy o advokátním depozitu, které detailně upravovaly povinnosti žalované a podmínky a způsob výplaty kupní ceny. Část povinností, včetně povinnosti zajistit výmaz zástavních práv věřitelů žalované v dané lhůtě, přitom byla utvrzována smluvní pokutou ve výši 650 000 Kč. Žalovaná prostřednictvím svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] sdělovala připomínky a námitky k návrhu kupní smlouvy, včetně uvedené pokuty, na což nebylo jmenovaným reagováno. Následně byla žalovaná vyzvána k zaplacení smluvní pokuty a pohledávka byla postoupena na žalobce, o čemž byla žalovaná vyrozuměna. [jméno] [příjmení] byla o postupu a úkonech Mgr. [jméno] [příjmení] informována dodatečně a s velkým časovým odstupem jeho úkony schválila. Na takto zjištěný skutkový stav aplikoval soud prvního stupně § 419 o.z. a dále § 2445 odst. 1 o.z., § 2048 o.z., § 1785 o.z. a § 580 o.z. a s odkazem na konkrétní prejudikaturu dovodil, že povinnost uzavřít do určité doby kupní smlouvu, je závazek typově spadající pod smlouvu o smlouvě budoucí. Zavázat se k uzavření budoucí smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Nerespektování uvedeného pravidla (tedy uzavření smlouvy o smlouvě budoucí mezi osobami, které nejsou účastníci budoucí kupní smlouvy) je absolutně neplatné (§ 580 o.z.), odporuje totiž účelu zákona. Žalované proto povinnost uzavřít kupní smlouvu platně nevznikla. Nevznikl-li platně závazek, jehož splnění má být smluvní pokutou zajištěno, je ujednání o smluvní pokutě neplatné a nezakládá ani nárok žalobce jako postupníka na její zaplacení. Žalovaná navíc neporušila žádnou povinnost ze smlouvy o zprostředkování, neboť ta jí ukládala maximálně povinnost uzavřít kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za kupní cenu v částce 6 700 000 Kč, žádné další podmínky nebyly sjednány. Pokud návrh textu kupní smlouvy obsahoval jakékoliv další ujednání, jež nebylo předvídáno v smlouvě o zprostředkování ani nevyplývalo z občanského zákoníku, jednalo se o ujednání mimo rámec povinnosti v čl. III odst. 1 písm. a) smlouvy o zprostředkování, sankcionované podle čl. IV. smluvní pokutou. Navíc soud prvního stupně dovodil, že žalovaná vystupovala v daném vztahu jako spotřebitel a nikoli jako podnikatel, přičemž smluvní pokuta představuje částku dvojnásobnou oproti sjednané odměně. S ohledem na výši a konstrukci smluvní pokuty a na popsané okolnosti věci je tu pochybnost o solidnosti jednání Mgr. [příjmení] se žalovanou a o vážnosti vůle docílit uzavření kupní smlouvy. Uvedená povinnost uzavření smlouvy, sankcionovaná vysokou smluvní pokutou, byla pro žalovanou velmi obtížně (v sjednané lhůtě) splnitelná i v případě poskytnutí maximální součinnosti zprostředkovatelem a zájemcem o koupi a činila žalovanou závislou na libovůli zprostředkovatele. Znamenala tak ve svém důsledku významnou nerovnováhu v právech žalované k její újmě. Podle výsledku řízení pak soud prvního stupně přiznal žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení, které podrobně vyčíslil za jednotlivé úkony právní služby advokáta po 9 940 Kč, včetně úkonů za polovinu odměny a úkonů neúčelných, které se nenahrazují.

2. Proti tomuto rozsudku soudu prvního stupně podal včasné odvolání žalobce. Ve svém obsáhlém podání namítl, že prejudikatura Nejvyššího soudu citovaná soudem prvního stupně na danou situaci skutkově nedopadá, neboť v předchozích případech šlo o závazek z inominátní smlouvy (rezervační smlouvy) a nikoli ze smlouvy o zprostředkování. Navíc šlo o případy, které se řídí starým občanským zákoníkem a nikoli novým občanským zákoníkem, jako tento případ. Žalobce nesouhlasí s tím, že by nebylo možné se ve zprostředkovatelské smlouvě platně zavázat vůči zprostředkovateli k uzavření kupní smlouvy se zájemcem, kterého nalezne zprostředkovatel. Takový závazek je odůvodněn legitimním zájmem zprostředkovatele na tom, aby za svoji činnost, kterou řádně vykonal, získal sjednanou provizi. Současně musí být oprávněn k tomu, aby závazek zájemce k zaplacení provize byl utvrzen sjednáním povinnosti hradit smluvní pokutu, pokud z jakéhokoliv důvodu ležícího na jeho straně maří nejen uzavření zprostředkované kupní smlouvy, ale též nároku na provizi. Pokud by zprostředkovatel neměl možnost zavázat ve zprostředkovatelské smlouvě zájemce k povinnosti uzavřít zprostředkovávanou smlouvu, pak by tím byl popřen celý institut smlouvy o zprostředkování, neboť zprostředkovatel by v takovém případě neměl žádnou právní jistotu, že zájemce zprostředkovávanou smlouvu skutečně uzavře a následně zaplatí provizi. Nejedná se přitom o zastřené ujednání smlouvy o smlouvě budoucí, ani se nejedná o závazek ze smlouvy nepojmenované, jak tomu bylo v případě rezervační smlouvy. Dále žalobce odkázal na § 2447 odst. 2 občanského zákoníku s tím, že ve zprostředkovatelské smlouvě bylo ujednáno, že zprostředkovatel obstará zájemci pouhou příležitost k uzavření kupní smlouvy. Tato situace nastala právě v tomto posuzovaném případě. Stávající právní úprava se v tomto případě značně liší od předchozí úpravy. Nárok na provizi vzniklý pouhým obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu může zprostředkovatel zajistit i sjednáním smluvní pokuty. Smluvní pokuta pak pouze nahrazuje provizi za situace, když zájemce z jakéhokoliv důvodu nesplní povinnost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu. Nejde o vynutitelnost povinnosti uzavřít zprostředkovávanou smlouvu (o nahrazení projevu vůle), ale o zajištění nároku zprostředkovatele na provizi. Dále žalobce uvedl, že žalovaná v daném vztahu nebyla v pozici spotřebitele. Žalovaná je podnikatelkou a byla jí i ke dni [datum] (v okamžiku uzavírání zprostředkovatelské smlouvy), měla také zkušenosti mimo jiné z oblasti zprostředkování obchodu a služeb, nevystupovala tedy v pozici laika či jinak slabšího subjektu. Měla shodné postavení jako předchůdkyně žalobce. Z napadeného rozsudku ani není zřejmé, z čeho soud prvního stupně vlastně postavení žalované jakožto spotřebitele dovodil. Rozsudek je tedy po této stránce nepřezkoumatelný. I kdyby ovšem žalovaná byla vnímána jako spotřebitel, nelze dovozovat žádnou nerovnováhu daného vztahu. Smluvní pokuta ve výši 6 % z dohodnuté kupní ceny je zcela obvyklá a odpovídá běžným zvyklostem obchodu s nemovitostmi. Nikdy nebylo judikováno, že by tato výše smluvní pokuty byla nepřiměřená či neobvykle vysoká. I kdyby tomu tak bylo, pokud sazba odměny za zprostředkování byla poloviční, nic nebránilo soudu prvního stupně v tom, aby rozhodl o přiznání provize ve výši 3 % z ceny nemovitosti, neboť jde jen o odlišnou právní kvalifikaci nároku specifikovaného v žalobě, nikoliv o změnu skutkového základu. Nárok na smluvní pokutu i nárok na provizi vychází ze shodného skutkového děje (ze shodných skutkových tvrzení). Právní kvalifikace je pak věcí soudu. Dále uvedl, že lhůta 30 dnů od složení blokovacího depozita není v žádném případě krátká, je odvozována od objektivního faktu složení depozita, a nikoliv od subjektivního okamžiku, kdy se o tom zájemce dozví, což je logicky odůvodněno faktem, že smluvní strany tímto eliminují případnou snahu zájemce nepřebírat poštu. Oznámení o složení blokovacího depozita bylo ze strany Mgr. [příjmení] odesláno bezodkladně od faktického složení depozita, případné 3 dny zpoždění v kontextu 30 dnů nemohou hrát roli. O tom ostatně podle žalobce svědčí i to, že tehdejší právní zástupkyně žalované [příjmení] [příjmení] odeslala reakci na toto oznámení rovněž velmi rychle. Není ale pravdou, že by žalovaná či její zástupkyně adresovala zprostředkovateli jakékoliv konkrétní připomínky k návrhu kupní smlouvy. Jediné e-mailové zprávy, které byly provedeny k důkazu a které jsou datované přede dnem [datum], tedy před uplynutím lhůty 30 dnů, jsou velmi minimalistické, právní zástupkyně žalované v nich žádá o zaslání návrhu kupní smlouvy, konstatuje, že z kupní ceny by měly být vyplaceny zástavy a že připomínky žalované teprve zašle„ během zítřka,“ což neučinila. Zástupkyně žalované tedy nastínila, že případné námitky se budou týkat vyčíslení závazků obou věřitelů, přičemž kapitalizaci a vyčíslení závazků se zavázala žádat přímo od věřitele JUDr. [příjmení]. To opět nesplnila. Vyčíslení závazků váznoucích na nemovitosti je přitom výlučně věcí prodávajícího, neboť zprostředkovatel nemá ani oprávnění jednat s jakýmikoliv věřiteli prodávajícího. Pokud soud prvního stupně uvedl, že právní zástupkyně žalované v e-mailu ze dne [datum] vznesla požadavek, aby potvrzení o zániku zástavního práva nezajišťovala sama žalovaná, a zároveň žádala, aby listiny byly složeny do advokátního depozita samotnými věřiteli, pak soud prvního stupně„ záměrně ve snaze skutkově prospět žalované straně obsah listin překrucuje.“ Zástupkyně žalované v obou zmíněných zprávách výslovně používala formulace v budoucím čase s tím, že teprve„ bude požadovat“ některé skutečnosti, nejednalo se tedy o jednoznačný, bezpodmínečný a v daném čase ani o jasně řečený požadavek, jak se snaží soud„ fabulovat.“ Navíc jsou uvedené poznámky JUDr. [příjmení] zcela nesmyslné, neboť je to jen strana prodávající, kdo může reálně obstarat u svých věřitelů vyčíslení závazků váznoucích na nemovitosti a následně též obstarat i potvrzení o zániku zástavního práva. Skutečnost, že vyčíslení závazků nezávisí pouze na vůli prodávajícího, je podle žalobce naprosto irelevantní. Je proto jen logické, že splnění povinnosti prodávajícího o odstranění závažných právních vad na nemovitosti, kde vázly závazky vyšší než 6 000 000 Kč, bylo zajištěno smluvní pokutou. Další komunikace proběhla již v roce 2020, tedy po uplynutí rezervační lhůty. Není také pravdou, že by Mgr. [příjmení] byl v této věci pasivní, pouze legitimně očekával konkrétní vyjádření či konkrétní připomínky ze strany zájemce (žalované). Za tím účelem navrhoval osobní schůzku v jeho kanceláři, navíc opakovaně telefonicky hovořil přímo se žalovanou a v rámci těchto rozhovorů žalovaná opakovaně deklarovala, že veškeré podrobnosti ohledně návrhu kupní smlouvy i smlouvy o advokátním depozitu jsou jasné a nemá vůči nim žádné připomínky ani protinávrhy. Pasivním subjektem tedy byla pouze žalovaná jako zájemce. Žádná ustanovení návrhu kupní smlouvy ani smlouvy o advokátním depozitu nebyla a nemohla být pro žalovanou překvapivá, jak se snaží„ vykonstruovat“ nalézací soud. V okamžiku samotného podpisu kupní smlouvy je vyčíslení závazků, včetně kapitalizace úroků, ještě neznámé. Žalovanou nemohlo nijak překvapit ujednání o povinnosti zajistit vyčíslení svých závazků, stejně jako závazek zajistit následně výmaz zástavních práv. Obdobně kupující garantuje prodávajícímu, že v rozhodný okamžik bude mít k dispozici veškeré finanční prostředky na zaplacení kupní ceny a obě tyto vzájemné povinnosti byly v návrhu kupní smlouvy zajištěny shodně vysokými smluvními pokutami. Stejnou smluvní pokutou, jako žalovaná, by byl stižen i kupující. Toto smluvní ujednání je proto zcela vyvážené. Sjednaná smluvní pokuta není v kontextu s hodnotou zajišťované povinnosti nijak vysoká, spíše naopak. Pokud by žalovaná projevila sebemenší snahu řešit konkrétní otázky či problémy, zprostředkovatel by jí zcela jistě vyšel vstříc, což potvrdila i výpověď svědka [příjmení]. Nelze přijmout závěr soudu, že žalovaná byla údajně závislá na libovůli zprostředkovatele, je tomu právě naopak. Závěry soudu svědčí podle žalobce o tom, že soud prvního stupně„ nepochopil, jak funguje realitní trh.“ Veškerá ujednání obsažená v návrhu kupní smlouvy totiž podle žalobce vyplývají buď přímo ze závazků obsažených ve zprostředkovatelské smlouvě, nebo ze zákona. K tomu odkázal na § 1914 občanského zákoníku a na povinnost každého plnit bez vad, včetně vad právních. Veškerá ujednání v návrhu kupní smlouvy pouze stanovují postup, jak dosáhnout toho, aby plnění ze strany prodávajícího bylo bezvadné a kupující nabyl nemovitost bez právních vad a závazků. Je tedy„ opravdu nemístná“ poznámka soudu prvního stupně v tom smyslu, že by návrh kupní smlouvy obsahoval jiné či další podmínky než ty, které byly sjednány ve zprostředkovatelské smlouvě nebo které vyplývají přímo ze zákona. Ze všech uvedených důvodů má žalobce za to, že nárok na zaplacení smluvní pokuty je po právu, neboť zprostředkovatel řádně vykonal veškerou činnost, k níž se zavázal, získal reálného zájemce o koupi nemovitosti, který složil blokovací depozitum, žalovaná ale na výzvu zprostředkovatele adekvátně nereagovala, a proto vznikl právní předchůdkyni žalobce po uplynutí rezervační lhůty nárok na smluvní pokutu. Proto navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že bude žalobě vyhověno.

3. Žalovaná se k odvolání vyjádřila tak, že se ztotožňuje se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně co do ustanovení upravujících smlouvu o smlouvě budoucí a spotřebitelské smlouvy, neboť žalovaná byla v pozici spotřebitele, vystupovala mimo rámec své podnikatelské činnosti. Cílem jednání osob na straně žalobce a na straně právního předchůdce žalobce bylo právě a jen umožnit formální vymáhání nároku na zaplacení smluvní pokuty. Žalovaná se stala obětí spiknutí skupiny propojených osob, k čemuž předložila důkazy. Nejedná se o bezdůvodnou dehonestaci svědka [příjmení] [příjmení], ale o podstatné skutečnosti z hlediska obrany žalované. Není pravdou, že žalovaná nereagovala na návrh kupní smlouvy. Byla to právě žalovaná, která se snažila s protistranou o znění kupní smlouvy komunikovat. Byla to naopak protistrana, která s žalovanou nekomunikovala. Úmyslem osob na straně žalující nikdy nebylo kupní smlouvu uzavřít. Žalovaná žádnou svou povinnost ze smlouvy o zprostředkování neporušila. Proto navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.

4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je podáno včas, oprávněnou osobou a proti rozhodnutí soudu prvního stupně, proti kterému je odvolání přípustné, přezkoumal v rozsahu podaného odvolání rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 zákona č. 99/163 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), a shledal odvolání žalobce neopodstatněným.

5. Z hlediska skutkových zjištění lze poukázat na odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně, s nímž se odvolací soud zcela ztotožňuje a pro zjednodušení na něj v souladu se závěry Nejvyššího soudu pod sp. zn. 29 Cdo 3450/2011 zcela odkazuje, aniž by ho opakoval. Skutkové námitky žalobce jsou nepřípadné, proto nebylo třeba za podmínek § 213 o.s.ř. dokazování opakovat či doplňovat.

6. Zejména je třeba zdůraznit, že podle obsahu zprostředkovatelské smlouvy, jak zjistil již soud prvního stupně, se zprostředkovatel zavázal„ obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy o převodu předmětných nemovitostí za kupní cenu minimálně 6 700 000 Kč“ a žalovaná se zavázala uhradit zprostředkovateli odměnu ve výši 3 % z kupní ceny předmětných nemovitostí (ve smlouvě konkrétně označených), přičemž nárok na odměnu měl vzniknout (až)„ okamžikem uzavření kupní smlouvy.“ Nešlo tedy, navzdory úvodnímu ujednání, o ujednání provize za pouhé obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu, ale o nárok na provizi vznikající až uzavřením smlouvy. O zamýšlené smlouvě bylo ujednáno jen to, že bude kupní, a jaká bude minimální kupní cena (6 700 000 Kč). [ulice] ujednání řešena nebyla. Zprostředkovatel měl podle smlouvy mimo jiné bez zbytečného odkladu informovat zájemce o složení blokovacího depozita kupujícím a„ zorganizovat potřebná jednání smluvních stran nezbytná k uzavření kupní smlouvy, příp. smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy,“ a zajistit vypracování smluvní dokumentace. Je tedy zřejmé, že celkový obsah kupní smlouvy nebyl podle vůle stran předem určen, neměl být zprostředkovatelem nebo kupujícím žalované prostě předložen, ale že o konkrétním obsahu smlouvy (mimo dohodnutý parametr ceny) se mělo ještě jednat.

7. Dále je nepochybné, že Mgr. [příjmení] (v zastoupení zprostředkovatelky [příjmení]) informoval žalovanou dopisem ze dne [datum], který byl odeslán až dne [datum], o složení blokovacího depozita zájemcem (city [právnická osoba]) a vyzval ji k uzavření kupní smlouvy do třiceti dnů s tím, že současně jí byl přílohou zaslán návrh kupní smlouvy a smlouvy o advokátním depozitu, rezervační smlouva o složení blokovacího depozita a potvrzení o úhradě blokovacího depozita. Obsahem navrhované kupní smlouvy byl prodej předmětných nemovitosti za kupní cenu 6 700 000 Kč. V tom kupní smlouva zprostředkovatelské smlouvě odpovídá. [ulice] ujednání kupní smlouvy ale byla nová, předem nesjednaná, jak shora uvedeno. Kupní cena měla být uhrazena způsobem, který popsal již soud prvního stupně, prostřednictvím úschovy. Zde odvolací soud pomíjí, že výplata z úschovy měla být provedena v některých částech„ do 10“ (neuvedeno čeho)„ od okamžiku…,“ neboť z celkového obsahu smlouvy lze dovodit, že jde o pouhou chybu v psaní a strany měly na mysli 10„ dnů.“ Dále mělo teprve dojít k vyčíslení závazků žalované a součástí ujednání byl také pro různé situace, včetně výmazu zástavních práv, závazek žalované k úhradě smluvní pokuty ve výši 650 000 Kč (vedle případné náhrady škody), který rozhodně z uzavřené smlouvy o zprostředkování nevyplývá a nevyplývá nijak ani ze zákona, jak žalobce tvrdí. Takové ustanovení v kupní smlouvě může být, ale také nemusí, popř. může být smluvní pokuta vázána jen na některé povinnosti, nebo může být sjednána v jiné výši apod. Tvrzení, že jde o standardní součást všech kupních smluv, zjevně neodpovídá skutečnosti. Žalobce k tomu ostatně žádné důkazy nenabídl. Žalovaná se objektivně k takové smluvní pokutě předem nezavázala (viz výše).

8. Z e-mailové komunikace mezi Mgr. [příjmení] a Mgr. [příjmení] z prosince 2019 vyplývá, že Mgr. [příjmení] v zastoupení žalované žádala o zaslání návrhu kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově s tím, že deklarovala zájem žalované o prodej předmětných nemovitostí za částku 6 700 000 Kč (jak bylo ve smlouvě o zprostředkování dohodnuto), Mgr. [příjmení] jí požadované texty poslal. Začalo tedy jednání o konkrétním obsahu kupní smlouvy, včetně vedlejších ujednání, jak smlouva o zprostředkování předpokládala. V návaznosti na to Mgr. [jméno] [příjmení] e-mailem ze dne [datum] (ve lhůtě) deklarovala, že se s dokumenty„ stručně seznámila,“ že klientka„ má nadále zájem na prodeji“ a že„ během zítřka sdělí připomínky,“ které se„ budou týkat vyčíslení závazků obou věřitelů,“ že„ bude žádat kapitalizaci pohledávky minimálně od JUDr. [příjmení] přímo do smlouvy“ a že„ bude požadovat, aby tzv. potvrzení o zániku zástavního práva si nezajišťovala sama klientka“ s tím, že vyjádřila obavu,„ co když jí to věřitelé nedají – neposkytnou součinnost – bude ještě hradit smluvní pokutu?“ Mgr. [příjmení] na e-mail nereagoval, Mgr. [příjmení] také další připomínky nezaslala, a to až do ledna 2020, kdy Mgr. [příjmení] oslovila znovu a přeposlala mu i komunikaci s JUDr. [příjmení], jak zjistil již soud prvního stupně z předložené korespondence a výslechu svědků. Ve zbytku lze opět odkázat na zjištění soudu prvního stupně, podle kterých byla již bez dalších jednání uplatněna smluvní pokuta.

9. [příjmení] tvrzení žalobce, uvedené až v odvolání, že žalovaná telefonicky vyslovila s obsahem předložených smluv souhlas, je jednak nepřípustné z hlediska koncentrace řízení, ale zejména je vyvráceno provedenými důkazy. O takovém telefonátu totiž z korespondence ani z výslechů nic nevyplývá, vylučuje se to i se stručnými připomínkami Mgr. [příjmení]. Rozhodně nebyl důvod se domnívat, že absence dalších konkretizovanějších námitek ze strany žalované představuje její souhlas, jinak by se jednalo o podpisu předložených znění smluv a nikoli o potenciálních úpravách. Naopak je zřejmé, že již stručně pojaté připomínky Mgr. [příjmení] představují nesouhlas s obsahem předložených smluv a zájem řešit již vymezené okruhy, včetně smluvní pokuty. Použití budoucího času význam námitek nijak nemění. Rozhodně nelze dovozovat souhlas se smlouvou, kterou zprostředkovatel zajistil, a Mgr. [příjmení], měl-li by skutečný zájem na uzavření smlouvy, měl a mohl v „ organizaci jednání“ o konkrétním obsahu smlouvy pokračovat, nikoli nečinně vyčkávat na uplynutí lhůty. Není tedy pravdou, že soud prvního stupně„ obsah listin překrucuje,“ dokonce„ záměrně,“ ve snaze„ skutkově prospět žalované.“ Obsah listin a popsaných jednání nesprávně interpretuje naopak žalobce (a Mgr. [příjmení]) a není vůbec zřejmé, na jakém základě žalobce osočuje soud prvního stupně takto nemístnou poznámkou. Soud prvního stupně se v obsáhlém odůvodnění skutkovou situací naopak velmi pečlivě zabýval a jeho závěry jsou přesvědčivé.

10. Z hlediska právního posouzení věci postupoval soud prvního stupně také správně, a to podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen„ o.z.“). Zcela nemístná je v tomto směru poznámka žalobce o tom, že soud prvního stupně„ nepochopil, jak funguje realitní trh.“ Je to naopak žalobce, kdo svůj specifický postup v této věci ztotožňuje se standardy realitního trhu a kdo nesprávně směšuje různé nároky a právní instituty.

11. V první řadě je třeba uvést, že se žalobce mýlí, má-li zato, že nárok na úhradu smluvní pokuty je co do vymezení skutku shodný s nárokem na úhradu provize za zprostředkování a že rozdíl spočívá jen v právním posouzení. Je tomu přesně naopak. Každý z uvedených nároků je jiný, vychází ze zcela jiných skutkových předpokladů (tvrzení), proto není možné právně kvalifikovat (neúspěšně) uplatněný nárok žalobce na smluvní pokutu (akcesorický, utvrzující primární povinnost uzavřít určitou smlouvu) jako nárok na provizi (odměnu za řádné zprostředkování smlouvy), i kdyby byl opodstatněný, neboť takový nárok na provizi objektivně nebyl předmětem řízení. Tyto nároky jdou i logicky proti sobě. V daném případě by navíc podle názoru odvolacího nevznikl ani nárok na jakoukoli provizi.

12. Podle § 2445 o.z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

13. Podle § 2447 odst. 1 o.z. je provize splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.

14. Podle § 2447 odst. 2 o.z. bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

15. Podle § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

16. Mezi stranami není sporu o tom, že byla uzavřena smlouva zprostředkovatelská podle § 2445 a násl. o.z. S ohledem na obsáhlé úvahy žalobce prezentované v odvolání, zejména co do otázky zprostředkovatelské provize a smluvní pokuty, považuje odvolací soud za nutné podat k věci širší výklad. Právní úprava není zásadně odlišná od předchozí úpravy účinné do 31.12.2013. K tomu, aby mohl zprostředkovatel po zájemci zaplacení provize požadovat, nestačí uzavření zprostředkovatelské smlouvy. Je nezbytné, aby nastala další právní skutečnost, kterou je buď uzavření zprostředkovávané smlouvy (zde kupní) přičiněním zprostředkovatele, nebo jen obstarání příležitosti zprostředkovatelem takovou smlouvu uzavřít (viz níže).

17. Zprostředkovatelská činnost zahrnuje vyhledávání osob, které by mohly mít zájem uzavřít se zájemcem zprostředkovávanou smlouvu, a předávání informací o těchto osobách zájemci. Zprostředkovávaná smlouva je svobodnou vůlí a cílem zájemce, činnost se vyvíjí pro něho. Zprostředkovatel není tím, kdo zájemci zprostředkovávanou smlouvu určuje, naopak, musí pracovat primárně v zájmu zájemce a nikoli v zájmu svém či třetích osob, které případně vyhledal, jak by se podávalo z postoje a komunikace předchůdce žalobce. Samotná skutečnost, že zprostředkovatel získá pro zájemce vhodného smluvního partnera, obvykle nezakládá právo zprostředkovatele na provizi. K tomu je nutné, aby byla zprostředkovávaná smlouva také uzavřena. Není-li ujednáno jinak, je pak dále bez významu skutečnost, zda bude zprostředkovaná smlouva ze strany třetí osoby splněna. Zájemce ale obecně nemá povinnost smlouvu uzavřít, a to ani tehdy, pokud by mu zprostředkovatel zajistil osobu mající o kontraktaci zájem a splňující všechny požadavky stanovené zájemcem. Zprostředkovatel proto nemůže svým jednáním zajistit splnění předpokladů, které podmiňují jeho právo na zaplacení provize, a nese tedy riziko, že za provedenou zprostředkovatelskou činnost odměnu nezíská. Taková úprava zprostředkovatele motivuje, aby zprostředkovatelskou činnost vykonával co nejlépe a nabízel zájemci takové spolukontrahenty, kteří pro něj budou atraktivní a s nimiž zprostředkovávanou smlouvu skutečně uzavře. Případná vedlejší ujednání zprostředkovávané smlouvy pak není třeba řešit, neboť shody na obsahu smlouvy bylo (muselo být) dosaženo, ať již s dalším přispěním zprostředkovatele či nikoli.

18. Již z toho vyplývá, že smlouva o zprostředkování svou povahou vůbec nepočítá s tím, že by zájemce měl mít povinnost zprostředkovanou smlouvu uzavřít, právě naopak. Případná obava zprostředkovatele o provizi (aby nevykonával svou činnost zbytečně, bez nároku na odměnu), jak žalobce v odvolání opakovaně zdůrazňoval, je legálně řešitelná právě tím, že nárok na provizi bude odvozen nikoli od uzavření zprostředkovávané smlouvy, ale již od obstarání příležitosti uzavřít zprostředkovávanou smlouvu. Pak ale jakákoli povinnost zprostředkovanou smlouvu uzavřít postrádá smyslu, neboť s provizí vůbec nesouvisí, stejně jako případná smluvní pokuta vázaná na povinnost k uzavření smlouvy (nikoli na povinnost k zaplacení provize). Není tu žádná souvislost s „ legitimním zájmem zprostředkovatele na tom, aby za svoji činnost, kterou řádně vykonal, získal sjednanou provizi,“ jak žalobce tvrdí. Zájemce je povinen za činnost zprostředkovatele zaplatit, i když příležitost nevyužil a smlouvu neuzavřel. K tomu ale navzdory úvodní formulaci zprostředkovatelské smlouvy (o„ obstarání příležitosti“) nedošlo, neboť smlouva v daném případě spojuje vznik nároku na provizi až s uzavřením zprostředkovávané kupní smlouvy. Zprostředkovatel sám tedy uvedené možnosti nevyužil. To ovšem nemůže představovat důvod k obcházení uvedených ustanovení smluvním přímusem zájemce, jak bude ještě dále rozvedeno.

19. Navíc je při pouhém obstarání příležitosti třeba vymezit, co je smlouva„ s určitým obsahem,“ jak zákon předpokládá. Jinak totiž není jisté, že zprostředkovatel skutečně obstaral příležitost, kterou zájemce původně chtěl (nebyla-li smlouva uzavřena), a nikoli příležitost, kterou chtěl či zvládl obstarat jen zprostředkovatel a zájemce nikoli. Vymezeny musejí být především podstatné obsahové složky zprostředkovávané smlouvy, které jsou pro její vznik nezbytné, vymezení dalších obsahových částí (vedlejších ujednání) ale opět závisí primárně na požadavcích zájemce, ledaže byla již ve smlouvě o zprostředkování vymezena i tato (vedlejší) ujednání. Jde o obdobnou situaci jako např. při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí určitého obsahu podle § 1785 o.z., kterou pak lze postupem podle § 1786 o.z. vynutit (nikoli teprve dodatečně určit podle § 1787 o.z.). To se v daném případě také nestalo, neboť zprostředkovávaná smlouva byla vymezena jen označením nemovitostí, kupním charakterem a minimální cenou. Nic dalšího dohodnuto nebylo. Pokud tedy předchůdce žalobce jako zprostředkovatel obstaral příležitost uzavřít kupní smlouvu, jejíž podstatná část spojená s úschovou, vyčíslením závazků a zejména na to navázanou značnou smluvní pokutou žalované zjevně nevyhovovala, aniž by současně byla stranami zprostředkovávané smlouvy takto jako poptávaná část smlouvy dohodnuta (byla ve smlouvě navíc), pak nelze učinit jiný závěr, než že zprostředkovatel svou povinnost ze smlouvy reálně nesplnil, i kdyby měl obstarat jen příležitost k uzavření smlouvy. Skutečnost, že obstaral reálného zájemce o koupi předmětných nemovitostí za správnou (minimální) kupní cenu, jak tvrdí (a žalovaná to popírá), ještě neznamená, že obstaral příležitost, kterou žalovaná chtěla, což dala žalovaná při jednání o smlouvě dostatečně a včas najevo. Žalovanou sice nemohlo nijak překvapit ujednání o povinnosti zajistit výmaz zástavních práv, jak argumentoval žalobce v odvolání, uvedená smluvní pokuta, jak shora uvedeno, ale rozhodně není povinnou či standardní součástí takových smluv. Nijak standardizovaná není ani výše smluvní pokuty ani konstrukce jejího vzniku co do vyčíslení dluhů, doby apod. Ze zákona taková povinnost (na rozdíl od povinnosti plnit bez vad) nevyplývá. Opačná argumentace žalobce tedy neobstojí. Nikdo, pokud se k tomu sám nezavázal, nemůže být povinen takovou smlouvu, byť jinak obsahuje sjednané náležitosti, uzavřít. Autonomie vůle je základním principem soukromého práva (viz též § 1724 o.z, § 1725 o.z. a § 1728 odst. 1 o.z. nebo § 1726 o.z. či § 1748 o.z.). Opačným výkladem by byla nadřazena vůle zprostředkovatele, potažmo třetí osoby, kterou sehnal, nad vůlí zájemce (žalované). Nic na tom nemění ani tvrzená ochota třetí osoby zajistit shodnou či obdobnou smluvní pokutou svůj závazek zaplatit kupní cenu ani případná účelnost navrhovaného utvrzení.

20. Odvolací soud tak konstatuje, že poznámka soudu prvního stupně v tom smyslu, že návrh kupní smlouvy (nepřípustně) obsahoval jiné či další podmínky než ty, které byly sjednány ve zprostředkovatelské smlouvě nebo které vyplývají přímo ze zákona, není„ nemístná,“ jak uvedl žalobce v odvolání, ale je naopak zcela namístě. To je také jeden z důvodů, proč nebylo potřebné se jakkoli zabývat skutkovou verzí žalované, že (stručně řečeno) šlo ze strany zprostředkovatele, věřitele a třetí osoby o jednání ve shodě (spiknutí) s cílem uměle vytvořit proti žalované nárok na smluvní pokutu, nikoli s cílem skutečně kupní smlouvu uzavřít. Žalobci totiž nárok na smluvní pokutu nemohl beztak vzniknout, proto není třeba uvedené tvrzení žalované prokazovat.

21. Soud prvního stupně totiž správně dovodil obcházení právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí podle § 1785 a násl. o.z. ve spojení s § 580 o.z. a § 588 o.z. Ustanovení právního řádu upravující vzájemná práva a povinnosti osob vytvářejí ve svém souhrnu soukromé právo (viz § 1 odst. 1 o.z.) Smluvní ujednání, podle kterého má jedna strana druhé poskytnout určité konkrétní plnění, vyjadřuje vzájemná subjektivní práva a povinnosti konkrétních stran závazkového vztahu. Není možné koncipovat smluvní práva, kterým neodpovídají konkrétní smluvní povinnosti.

22. V tomto směru žalobce ani nezpochybňuje, že z uzavřené zprostředkovatelské smlouvy nemohlo zprostředkovateli vzniknout žádné právo na uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy vynutitelné nahrazením projevu vůle žalované (ve prospěch zprostředkovatele či ve prospěch třetího). K tomu slouží právě smlouva o smlouvě budoucí, jejíž strany pak mají taková vzájemná práva a povinnosti. Taková smlouva ale uzavřena nebyla. Žalované tak logicky nemohla svědčit vůči zprostředkovateli a ani vůči třetí osobě povinnost uzavřít určitou kupní smlouvu, přičemž obstaraná smlouva (navíc) zprostředkovatelské smlouvě zcela neodpovídala, jak shora uvedeno.

23. Nejvyšší soud již v rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 694/2011 přijal a odůvodnil závěr, že podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena a nemůže tudíž vzniknout akcesorický nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou bylo splnění povinnosti plnit zajištěno (nyní utvrzeno). Uvedené závěry jsou aplikovatelné i podle nové právní úpravy. Smluvní pokuta zde také neměla zajišťovat (utvrzovat) nárok na provizi, jak žalobce v odvolání tvrdí, ale právě (mimo jiné) nárok zprostředkovatele na uzavření smlouvy.

24. Judikatura, na kterou poukázal soud prvního stupně, je na danou věc zcela přiléhavá, byť se žalobce domnívá opak. Relevantní rozdíl nelze najít ani ve skutkových okolnostech, ani v nové právní úpravě. Není podstatné, zda je smlouva označena jako„ rezervační“ nebo„ zprostředkovatelská,“ ale jaká práva a povinnosti obsahuje. Ve věci vedené pod sp. zn. 33 Odo 330/2002 Nejvyšší soud uzavřel, že„ k uzavření smlouvy budoucí se mohou platně zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy.“ Skutkově šlo o případ, kdy se smlouvou označenou jako„ smlouva o rezervaci“ žalovaný (předmětem jehož podnikatelské činnosti je i zprostředkování při koupi a prodeji) zavázal pro žalobkyni rezervovat konkrétní nemovitosti do [datum] a žalobkyně se oproti tomu zavázala, že uzavře kupní smlouvu (nemovitosti koupí za kupní cenu 900 000 Kč) do 6ti měsíců; za porušení této povinnosti, tedy v případě, že neuzavře kupní smlouvu v dané lhůtě z důvodů na své straně, se žalobkyně zavázala zaplatit žalovanému sankci 81 000 Kč. Jde tedy o obdobné skutkové okolnosti jako v této věci. Obdobná situace nastala i ve věci vedené u Nejvyššího soudu pod sp. zn. 33 Cdo 5143/2014, na kterou rovněž správně poukázal soud prvního stupně. Stejné závěry Nejvyšší soud aproboval i podle nové právní úpravy pod sp. zn. 33 Cdo 671/2017, sp. zn. 33 Cdo 272/2020 nebo sp. zn. 33 Cdo 3279/2020.

25. Lze tedy shrnout, že uplatněný nárok na sjednanou smluvní pokutu je ze shora uvedených důvodů neopodstatněný. Proto odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně podle § 219 o.s.ř. potvrdil jako ve výroku I. věcně správný.

26. Za uvedených okolností již není třeba řešit, zda ujednání o pokutě lze či nelze považovat za nepřiměřené či nerovnovážné z hlediska ochrany spotřebitele (viz § 1812 a násl. o.z.), byť se odvolací soud i v tomto směru ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že žalovaná ve smluvním vztahu vystupovala jako spotřebitel a nikoli jako podnikatel. Osoba s živnostenským (či jiným obdobným) oprávněním může být v konkrétním právním vztahu také spotřebitelem, a to ve všech případech, kdy ji nelze prokazatelně považovat za podnikatele. Pokud podnikající fyzická osoba jedná mimo rámec své podnikatelské činnosti (oprávnění), resp. její jednání s touto činností ani vzdáleněji nesouvisí (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 705/2017), je třeba ji při uzavírání smlouvy s podnikatelem považovat za spotřebitele. V daném případě byla žalovaná ve všech smlouvách označena rodným číslem a nikoli identifikačním číslem podnikatele a také bydlištěm a nikoli sídlem. Žalovaná prodávala svůj rodinný dům, kde bydlela, rozhodně tedy nevystupovala jako podnikatel, jak žalobce tvrdil, navíc měla mít živnostenské oprávnění v jiném oboru.

27. Výrok II. o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně odvolací soud jako věcně správný také podle § 219 o.s.ř. potvrdil. V podrobnostech lze odkázat na vyčerpávající odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně, včetně nepřiznané části nákladů. Ani v této části nelze soudu prvního stupně nic vytknout, odvolací soud by odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně jen opisoval. Žalobce ani žalovaná ostatně žádné konkrétní výtky vůči nákladovému výroku neuplatnili.

28. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. za situace, kdy v odvolacím řízení žalobce jako odvolatel neuspěl. Náklady žalované před odvolacím soudem se sestávají z odměny advokáta za 2 úkony právní služby po 9 940 Kč podle § 7, § 8 odst. 1 a 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (vyjádření k odvolání a účast na jednání). K tomu náleží 2 režijní paušály po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a DPH ve výši 21 % podle § 137 odst. 3 o.s.ř. Ostatních nákladů se žalovaná vzdala. O místě a lhůtě plnění rozhodl odvolací soud podle § 149 odst. 1 o.s.ř. a § 160 odst. 1 o.s.ř. Žádný důvod k odepření náhrady nákladů řízení podle § 150 o.s.ř. odvolací soud neshledal.