o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v Berouně ze dne [datum], ve znění opravného usnesení ze dne 20. 4. 2022, č. j. 110 C 28/2020 – 313, a doplňujícího usnesení ze dne 20. 4. 2022, č. j. 110 C 28/2020 – 314

1. Okresní soud v Berouně shora označeným rozsudkem uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně, do tří dnů od právní moci rozsudku, částku [částka] spolu s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení (výrok I.), uložil žalovanému 1) povinnost zaplatit žalobci, do tří dnů od právní moci rozsudku, úrok z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky [částka] od [datum] do [datum] (výrok II.), zamítl žalobu o zaplacení částky ve výši [částka] spolu s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do [datum], a to ve vztahu k oběma žalovaným, a dále ve vztahu k prvnímu žalovanému ohledně úroku z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a vůči druhé žalované ohledně úroku z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do [datum] a z částky [částka] [částka] za dobu od [datum] do zaplacení (výrok III.), uložil žalobci povinnost nahradit České republice na účet Okresního soudu v Berouně náklady řízení, jejichž výše bude vyčíslena samostatným usnesením, a to v rozsahu 58,2 % (výrok IV.), rozhodl, že o odměně ustanoveného zástupce žalovaných bude rozhodnuto samostatným usnesením (výrok V.) a uložil žalobci povinnost nahradit žalovaným do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady řízení ve výši [částka] (výrok VI.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že žalobce je vlastníkem bytu [číslo] v ulici [obec a číslo], [obec], který pronajal nájemní smlouvou ze dne [datum] žalovaným na dobu určitou. Nájemní vztah byl ukončen [datum], kdy žalovaný 1) předal žalobci klíče od bytu. Žalovaní při uzavření nájemní smlouvy složili kauci ve výši [částka] a podle [anonymizováno] nájemní smlouvy ze dne [datum] se zavázali hradit měsíční nájemné ve výši [částka] a dále zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši [částka] měsíčně. Podle vyúčtování zálohových plateb vznikla žalovaným povinnost zaplatit žalobci částku [částka]. Žalovaní za dobu užívání bytu zaplatili žalobci celkem [částka] včetně složené kauce. Po ukončení nájemního vztahu předal žalovaný 1) byt žalobci neuklizený a nevymalovaný bílou barvou. Žalobce proto uhradil za výmalbu a úklid bytu částku [částka]. Žalobce tak požadoval na žalovaných dluh na nájemném za duben 2019 ve výši [částka], za květen 2019 ve výši [částka], za období 1. – [datum] ve výši [částka], nedoplatek za služby za rok 2018 ve výši [částka], nedoplatek služeb za rok 2019 ve výši [částka] a náklady na úklid a výmalbu [částka].

3. Z hlediska právního posouzení vycházel soud prvního stupně ohledně uzavření nájemní smlouvy z ustanovení § 2201 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), zakázaná ujednání posoudil podle § [číslo], ujednání ohledně nájemného a plnění spojených s užíváním bytu podle § [číslo] odst. 1, § [číslo] odst. 1, § 2251 odst. 1 o. z., ujednání týkající se vyúčtování pak podle § 2252 odst. 1 o. z., sjednání kauce podle § 2254 odst. 1 o. z. a skutečnosti o odevzdání bytu podle § 2292 o. z. a § 2293 odst. 1 o. z. Soud prvního stupně uzavřel, že mezi účastníky byla platně uzavřena nájemní smlouva, na základě které žalobce pronajal žalovaným byt na dobu určitou do [datum]. Žalovaní převzali byt od žalobce uklizený, vymalovaný, bez závad a zavázali se platit měsíční sjednané nájemné ve výši [částka] a zálohové platby ve výši [částka] měsíčně. Nájemní vztah byl ukončen dne [datum]. Důvodným neshledal soud nárok žalobce na náklady spojené s pojištěním domu a na náklady na rozúčtování s odůvodněním, že se nejedná o služby spojené s užíváním bytu, neboť je pronajímatel nezajišťuje pro nájemce, ale jsou spojeny s jeho vlastnictvím a je povinen tyto platby hradit osobě odpovědné za správu domu, jak vyplývá z § [číslo] odst. 1 a § 1181 o. z. Žalovaní nesplnili svoji povinnost, k níž se zavázali v [anonymizováno] 3. 3. a [anonymizováno] 5. 3. písm. h) nájemní smlouvy, tj. vrátit předmětný byt žalobci uklizený a vymalovaný bílou barvou. Při určení nákladů na generální úklid bytu a jeho výmalbu vyšel soud prvního stupně ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], který uvedené činnosti hodnotil částkou [částka]. Soud prvního stupně tedy vyhověl žalobě co do částky [částka] (jako součtu částky nájemného [částka], celkových služeb [částka] a nákladů na výmalbu a úklid [částka], a to po odpočtu žalovanými zaplacené částky [částka] včetně kauce) a ve zbývající části žalobu zamítl. Soud přiznal žalobci rovněž úrok z prodlení podle § 1970 o. z. ve výši určené podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. O náhradě nákladů státu rozhodl soud prvního stupně v soulau s ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. podle poměru úspěchu a neúspěchu účastníků ve věci, když žalovanému byl k ochraně jeho zájmů ustanoven advokát, jeho hotové výdaje a odměnu za zastupování platí podle § 140 odst. 2 o. s. ř. stát. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 2 o. s. ř., když každý z účastníků měl ve věci úspěch pouze částečný.

4. Proti tomuto rozsudku, a to proti věcným vyhovujícím výrokům I. a II. napadeného rozsudku, podali žalovaní včasné odvolání, ve kterém namítali, že byt byl žalobci předán uklizený a vymalovaný bílým [anonymizováno]. Žalovaní především nesouhlasili s tím, že žaluzie v pronajatém bytě byly poškozeny kouřením žalovaných, že se museli po vystěhování uklízet zbytky jídla z kuchyně. Podle žalovaných se žalobci nepodařilo prokázat, že by dlužili za nájem a služby, naopak žalobce nevrátil žalovaným zaplacenou kauci a nezapočetl ji proti svým požadavkům. Žalovaní připomněli, že soudní znalec prováděl znalecké zkoumání dlouho poté, co se z bytu odstěhovali, když byl byt zařízen novým nájemcem, znalec tak nemohl objektivně zhodnotit, jak vypadala bytová jednotka při předání. K vlastním výpočtům se pro neznalost z oboru znalce nemohou žalovaní vyjádřit. Žalovaní dále vytýkali soudu prvního stupně, že vycházel z faktury vystavené firmou ve vlastnictví žalobce, kterou navíc nijak nehodnotil. Žalovaní navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I. a II. zrušil a sám rozhodl, že se žaloba i v tomto rozsahu zamítá.

5. Žalobce se k odvolání žalovaných nevyjádřil.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a odst. 1 a 5 občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

7. Odvolací soud neshledal důvodnou žádost žalobce o odročení jednání, když samotná žádost o dovolenou na zotavenou není důležitým důvodem pro odročení jednání, nadto za situace, kdy žalobce o dovolenou požádal dne [datum], ačkoliv od [datum] měl vědomost o jednání před odvolacím soudem dne [datum]. Především však je žalobce na základě plné moci ze dne [datum] zastoupen v souladu s ustanovením § 24 odst. 1 o. s. ř. [jméno] [příjmení], účast žalobce u jednání odvolacího soudu nebyla nutná a jeho obecná zmocněnkyně se jednání zúčastnila.

8. Rozsudek soudu prvního stupně v písemném vyhotovení pod č. j. 110 C 28/2020 – 308, odpovídal rozsudku vyhlášenému při jednání dne [datum]. Usnesením Okresního soudu v Berouně ze dne 20. 4. 2022, č. j. 110 C 28/2020 – 313, soud prvního stupně z důvodu početních chyb opravil napadený rozsudek a usnesením ze dne 20. 4. 2022, č. j. 110 C 28/2020 – 314, napadený rozsudek doplnil o výrok týkající se nákladů řízení mezi účastníky. Proti opravnému a i doplňujícímu usnesení nepodal nikdo z účastníků odvolání, předmětem odvolacího přezkumu tak byl napadený rozsudek v opravené a doplněné verzi.

9. Soud prvního stupně provedl dokazování v rozsahu dostatečném pro zjištění skutkového stavu a rozhodnutí ve věci, skutkové a právní závěry soudu prvního stupně jsou správné, odvolací soud se s nimi ztotožňuje a vzhledem k odvolacím námitkám uvádí následující.

10. Odvolací námitka žalovaných, že se žalobci nepodařilo prokázat jejich dluh na nájemném a službách a skutečnost, že jim žalobce nevrátil a nezapočetl na úhradu svých nároků kauci, není důvodná.

11. Soud prvního stupně správně vycházel z povinnosti žalovaných platit po dobu nájemního vztahu podle Smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] a jejího dodatku [číslo] z téhož dne, nájemné ve výši [částka] měsíčně a zálohu na služby poskytované s užíváním bytu částku [částka] měsíčně.

12. Žalovaní předloženými pokladními doklady a doklady o provedených vkladech na účet žalobce tak, jak jsou specifikovány v bodě 21. napadeného rozsudku, prokázali, že za dobu užívání předmětného bytu od [datum] do [datum] zaplatili žalobci včetně kauce ve výši [částka] celkem částku [částka].

13. Soud prvního stupně správně vycházel z individuálního rozúčtování služeb za období roku 2018 ze dne [datum] a za období roku 2019 ze dne [datum] (v rozsudku chybně uvedeno [datum]) a z vyúčtování zálohových úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu za rok 2018 a 2019, ze kterých správně zjistil (jak je uvedeno v bodech 16. – 19. a bodě 26. napadeného rozsudku), že žalovaným vznikla povinnost zaplatit za služby spojené s užíváním bytu v prosinci 2018 částku [částka] a za období leden – květen 2019 částku [částka], tj. celkem žalovaným vznikla povinnost zaplatit žalobci na službách částku [částka]. Za správnou pak považuje odvolací soud úvahu soudu prvního stupně, že žalovaní měli zaplatit žalobci na nájemném částku [částka] (tj. 6 x [částka]) a na službách spojených s nájmem bytu částku [částka], tedy celkem [částka]. Žalovaní prokázali, že žalobci zaplatili celkem [částka], tedy na nájemném a službách s nájmem bytu spojených dluží žalobci [částka].

14. Žalobce provedenými důkazy (individuální rozúčtování služeb za období roku 2018 ze dne [datum] a za období roku 2019 ze dne [datum], vyúčtování zálohových úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu za rok 2018 a 2019) prokázal dluh a jeho výši na nájemném a službách spojených s nájmem bytu a bylo pak na žalovaných, aby prokázali, že svoji povinnost platit nájemné a služby s nájmem bytu spojené v celém rozsahu splnili. Žalovaní příjmovými pokladními doklady a doklady o provedených platbách prokázali, že žalobci zaplatili částku [částka] včetně kauce ve výši [částka]. Příjmový pokladní doklad ze dne [datum] a ze dne [datum] vždy na částku [částka] uvádí jako účel platby zprostředkování pronájmu a příjemcem platby je [právnická osoba] reality holding a.s., [ulice a číslo], [obec a číslo]. Nejedná se tedy o doklad prokazující zaplacení nájmu či služeb s nájmem bytu spojených ve prospěch žalobce.

15. Nárok na zaplacení částky [částka] za úklid a vymalování bytu po vyklizení bytu žalovanými, odvozoval žalobce z ustanovení [anonymizováno] V., bod 5. 3. písm. h) Smlouvy o nájmu bytu uzavřené mezi účastníky dne [datum] (podle něhož v případě závad na bytě, které nebudou odstraněny do 14 dnů od odstoupení smlouvy či výpovědi či z jiných důvodů, zaplatí nájemce smluvní pokutu za úklid bytu [částka] a za vymalování a opravy bytu [částka]), není důvodný, protože podle ustanovení § 2239 o. z., účinného ke dni uzavření smlouvy o nájmu, bylo ujednání ukládající nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu tzv. zakázaným ujednáním, ke kterému se nepřihlíží. V řízení bylo smlouvou o nájmu bytu prokázáno, že při vzniku nájmu převzali žalovaní byt uklizený, vymalovaný a bez závad ([anonymizováno] III., bod 3. 3.) a zároveň se zavázali, že předají pronajímateli po skončení nájmu byt ve stavu, v jakém ho převzali. Žalovaní přes poučení soudu podle § 118a odst. 3 o. s. ř. jimi navrženou svědeckou výpovědí svědka [jméno] [příjmení] neprokázali své tvrzení, že byt vrátili po skončení nájemního vztahu uklizený a vymalovaný bílou barvou, naopak předávacím protokolem, který žalovaný 1) podepsal, bylo prokázáno tvrzení žalobce, že byt ke dni předání [datum] nebyl vymalován ani uklizen. Soud prvního stupně nijak nehodnotil fakturu společnosti [právnická osoba] ze dne [datum] a soupis prací předložených k důkazu žalobcem, a bez návrhu některého z účastníků ustanovil k určení aktuální obvyklé ceny nákladů na úklid a vymalování předmětného bytu znalce, který ve znaleckém posudku a výpovědi určil po zaměření bytu při místním šetření obvyklou cenu nákladů (tj. úklid a vymalování srovnatelného bytu v místě a čase) na úklid a vymalování předmětného bytu v květnu 2019 částkou [částka], aniž by se zabýval jak namítají žalovaní, konkrétně čištěním žaluzií a úklidem zbytků jídla. Znalec uvedl a vysvětlil důvody, pro které nevycházel z žalobcem předložené faktury a vysvětlil, že při stanovení ceny vycházel z vlastní databáze úklidových prací a rozpočtování v obvyklé ceně a při určení ceny vycházel z komplexního vyčištění budovy, tedy obvyklého úklidu tak, aby bylo byt možné předat novému uživateli bez závad.

16. Soud prvního stupně tedy správně uzavřel, že mezi účastníky byla uzavřena podle § 2201 o. z. nájemní smlouva, žalovaní neplnili zcela svoji povinnost platit nájemné a úhradu za související služby zajišťované pronajímatelem podle § [číslo] odst. 1, § [číslo] odst. 1 a § 2251 odst. 1 o. z. Žalovaní v souladu s ustanovením § 2292 o. z. odevzdali po skončení nájmu žalobci byt, ovšem v rozporu s ustanovením § 2293 odst. 1 o. z. nikoliv ve stavu, v jakém jej převzali. Ustanovení § 2257 o. z. dávalo nájemcům povinnost provádět běžnou údržbu a hradit drobné opravy související s užíváním bytu tak, jako je ke stejné povinnosti zavazovala i nájemní smlouva. To, co je míněno drobnými opravami v bytě a běžnou údržbou, specifikuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., podle něhož (§ 4) patří mezi drobné úpravy vymalování, které spolu s úklidem tak, aby byl byt ve stavu způsobilém k užívání, nechal žalobce provést odbornou firmou, ač tak měli učinit žalovaní nejpozději při skončení nájmu, když jejich povinností bylo v souladu s ustanovením § 2293 odst. 1 o. z. odevzdat byt ve stavu, v jakém byl převzat. Žalovaní jako nájemci však byt zanechali ve stavu, který neodpovídal nájemní smlouvě a neodpovídal běžnému opotřebení. Žalobce tak důvodně po žalovaných požadoval zaplacení částky, kterou vynaložil za uvedení bytu užívaného žalovanými do stavu, který odpovídá předávacímu protokolu, a to částkou určenou znaleckým posudkem ve výši [částka]. Žalovaní jsou tak povinni zaplatit žalobci soudem prvního stupně vypočtenou částku [částka], když na dlužnou částku byla započtena i jistota složená žalovanými při uzavření smlouvy o nájmu ve výši [částka] ve smyslu § 2254 o. z. Správně soud prvního stupně přiznal žalobci podle § 1970 o. z. úrok z prodlení a správně rozhodl o nákladech řízení mezi účastníky podle § 142 odst. 2 o. s. ř.

17. Na základě shora uvedených závěrů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

18. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 151 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy žalobce se práva na náhradu nákladů odvolacího řízení vzdal.