o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu

1. Okresní soud v Praha - východ (dále jen „soud prvního stupně“) rozhodl shora označeným rozsudkem zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení, že výpověď ze dne 15. 5. 2024, z nájmu založeného smlouvou uzavřenou mezi účastníky dne 1. 3. 1999, je neoprávněná (výrok I.) a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 900 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkových zjištění, že žalobce užíval na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 3. 1999 byt, na jehož pořízení poskytl žalované půjčku. V nájemní smlouvě se účastníci dohodli, že půjčka bude žalovaným splacena formou zápočtu na nájemné za užívání bytu žalobcem a po dobu, kdy bude nájemné takto hrazeno, platí, že žalobce je oprávněn byt podnajmout třetí osobě, pokud to žalovanému oznámí do třiceti dnů od sjednání podnájmu. Tato dohoda však ke dni 31. 7. 2022 pozbyla platnosti, neboť žalobce si k tomuto datu odbydlel půjčku poskytnutou žalovanému na pořízení bytu. Nadále tedy žalobce nebyl oprávněn bez předchozího písemného souhlasu žalovaného byt podnajmout třetí osobě, aniž by tam sám bydlel. Navzdory tomu však žalobce uzavřel dne 27. 9. 2023 nájemní smlouvu s [Anonymizováno] [Jméno žalovaného]., na základě, které tomuto subjektu pronajal celý byt pro účely bydlení na dobu neurčitou. Nájemné, které bylo ve smlouvě sjednáno, je 3,5 krát vyšší než nájemné, které žalobce hradil žalovanému. Z důvodu hrubého porušení nájemní smlouvy, které žalovaný spatřoval v tom, že žalobce bez písemného souhlasu žalovaného byt podnajal, dal žalovaný žalobci výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, která byla žalobci doručena dne 17. 5. 2024.

3. Po právní stránce soud prvního stupně věc posoudil za použití § 3074 odst. 1, § 2274, § 2275 odst. 1, § 2276, § 2286, § 2288 odst. 1 písm. a), § 2290 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) s tím, že žaloba byla podána včas v prekluzivní lhůtě podle § 2290 o. z. a současně výpověď splňuje všechny zákonné náležitosti podle § 2286 a § 2288 ost. 3 o. z., není proto neplatná z formálních důvodů. V řízení bylo prokázáno, že žalobce, aniž by měl písemný souhlas žalovaného s podnájmem, uzavřel s [Anonymizováno] [Jméno žalovaného]. nájemní smlouvu k bytu, kterou dal celý byt do podnájmu této společnosti za účelem bydlení. Skutečnost, že se jedná o výlučné užívání bytu touto společností jednoznačně vyplývá z toho, že přílohou nájemní smlouvy byl i předávací protokol zaznamenávající zařízení celého bytu, jakož i stavy měřidel elektřiny a teplé a studené vody. Je tedy nade vší pochybnost zřejmé, že se v tomto případě nejednalo o spolubydlení. Žalovanému se tedy podařilo prokázat, že výpověď byla podána důvodně, neboť žalobce hrubě porušil svou povinnost vyplývající mu z nájmu, tedy podnajmout byt, pokud v něm sám nebydlí, pouze s písemným souhlasem žalovaného. Soud rovněž neshledal rozpor s dobrými mravy, když výhodné podmínky pro sjednání podnájmu byly účastníky dohodnuty pouze pro dobu, kdy bylo nájemné hrazeno formou zápočtu na půjčku, tato doba však skončila, a to více než rok před tím, než žalobce podnajal celý byt [Jméno žalovaného]. Výpověď proto byla oprávněná. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) tak, že přiznal procesně úspěšnému žalovanému náhradu nákladů řízení.

4. Proti tomuto rozhodnutí podal žalobce odvolání, ve kterém namítal, že soud prvního stupně dostatečně nezkoumal, zda v posuzovaném případě bylo zapotřebí získat předchozí písemný souhlas pronajímatele, resp. zda se v tomto případě jednalo o podnájem či určitou formu spolubydlení, u které se souhlas pronajímatele nevyžaduje. Žalobce sám v žalobě připustil, že byt příležitostně poskytl třetí osobě, jednalo se však o formu spolubydlení, a nikoliv poskytnutí celého bytu. Za předpokladu, že žalovaný předložil soudu nájemní smlouvu uzavřenou se společností [Jméno žalovaného]., mělo být dále zkoumáno, zdali je tato smlouva vůbec platná, když na straně údajného podnájemce je právnická osoba, která logicky užívat předmětný byt nemůže. Soud prvního stupně přecenil důkazní hodnotu údajné inzerce, která sama o sobě neprokazuje nic o tom, zda byl předmětný byt přenechán do užívání třetí osoby. Ze zjištěných důkazů nevyplývá, že by žalobce skutečně opustil byt a celý jej přenechal třetí osobě. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobce hrubě porušil povinnosti nájemce. Výpověď byla podána v těsném časovém sledu po splacení půjčky na stavbu bytu, což žalobce považuje za jednání v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný měl případně možnost už dříve provést kontrolu využití bytu a pokud měl žalovaný za to, že dochází k porušování smlouvy, mohl a měl žalobce vyzvat k nápravě. Navrhoval proto, aby odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně tak, že žalobě zcela vyhoví.

5. Žalovaný se k podanému odvolání vyjádřil tak, že soud celou věc správně posoudil, když došel k závěru, že ze strany žalobce se nejednalo o formu spolubydlení, ale o klasický podnájem bytové jednotky. Žalobce ani ke svému tvrzení o spolubydlení nepředložil žádný relevantní důkaz. Předložená nájemní smlouva s [Jméno žalovaného]., nevykazuje žádné známky toho, že by se jednalo o právní jednání, které by bylo možné vyhodnotit jako absolutně neplatné. Dle o. z. je třeba na právní jednání hledět spíše jako na platné než jako na neplatné. Pro posouzení je podstatný záměr, s jakým si právnická osoba byt najímá. Tento záměr se pak musí promítnout nejen do výkladu nájemního vztahu mezi vlastníkem a právnickou osobou, ale i do dalších smluvních vztahů s bytem spojených. Právnická osoba tak může uzavírat nájemní i podnájemní smlouvy na nájem bytu, který je užíván jako byt služební. Z předložené nájemní smlouvy pak vyplývá, že se jednalo o podnájem bytu, který měl této společnosti sloužit k ubytování hráčů volejbalu. Tvrzení, že výpověď byla podána v těsném časovém sledu po splacení půjčky za stavbu bytu, není pravdivé, neboť žalobce se poskytnuté finanční prostředky obydlel již k datu 31. 7. 2022. Výpověď byla žalobci dána až dva roky po splacení předmětné půjčky. Nájemní smlouva ani právní předpisy nestanoví pronajímateli povinnost provádět kontrolu využití bytu, a ani nestanoví povinnost pronajímatele v případě hrubého porušení povinností nájemce vyzvat k nápravě a odstranění nedostatku. Naopak žalovaný se domnívá, že žalobce postupoval v rozporu s dobrými mravy, když poskytl k pronájmu byt, který nevlastní, na dobu neurčitou a bez souhlasu žalovaného, a požadoval za pronájem městského bytu téměř trojnásobek částky nájemného. Navrhl proto, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contrario, § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které mu předcházelo podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

7. Na základě přezkoumání obsahu spisu soudu prvního stupně odvolací soud nezjistil, že by řízení před soudem prvního stupně trpělo některými ze zmatečnostních vad uvedených v § 229 odst. 1, odst. 2 písm. a), b), odst. 3 o. s. ř., či jinými vadami před soudem prvního stupně, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí a jejichž náprava by nemohla být zjednána za odvolacího řízení.

8. Odvolací soud vyšel ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně, jak je zřejmý z obsahu soudního spisu a shrnut v bodě č. 2. odůvodnění tohoto rozsudku shora, přičemž lze též odkázat na 10. odstavec odůvodnění napadeného rozsudku.

9. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

10. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

11. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

12. Podle § 2275 odst. 1 o. z. v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

13. Podle § 2276 o. z. dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § 2274 a 2275, hrubě tím poruší svou povinnost.

14. V přezkoumávané věci účastníci uzavřeli dne 1. 3. 1999 Smlouvu o nájmu bytu č. [hodnota], ve 4. nadzemním podlaží, budova č. I, [adresa], [Jméno žalovaného]. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Výpověď byla žalobci doručena písemnou formou dne 17. 5. 2024.

15. Ohledně odvolací námitky, že soud prvního stupně dostatečně nezkoumal, zda bylo zapotřebí získat písemný souhlas žalovaného a tvrzení o spolubydlení, odvolací soud uzavírá, že z obsahu nájemní smlouvy mezi žalobcem a [Jméno žalovaného]. je zřejmé, že žalobce poskytl k podnájmu byt č. [hodnota] (tedy celý, nikoli jen jeho část) a současně z předávacího protokolu k této smlouvě a zejména z údajů o stavu měřidel v bytě a výčtu nábytku je zřejmé, že byt byl předán jako celek. Z nájemní smlouvy ani z předávacího protokolu tak nejsou zřejmé žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že žalobce byt užíval společně s [Jméno žalovaného]. Žalobce rovněž ani nenavrhl žádné jiné důkazy, které by vypovídaly o opaku.

16. Důvodnou neshledal odvolací soud námitku žalobce, že se soud prvního stupně nedostatečně zabýval platností, resp. neplatností nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a [Jméno žalovaného]., když logicky právnická osoba jako podnájemce byt užívat nemůže. V tomto směru podle názoru odvolacího soudu případnou neplatnost smlouvy nemůže úspěšně uplatnit žalobce, který nájemní smlouvu s právnickou osobou sám uzavřel, neboť v souladu s § 579 odst. 1 o. z. nemůže uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu ten, kdo neplatnost způsobil. Především však posuzovaná nájemní smlouva nemůže být neplatná, byť obecně platí, že právnická osoba nemůže platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu podle § 2235 o. z., neboť neuspokojuje své bytové potřeby, které mohou mít jen fyzické osoby. Občanský zákoník však uzavření nájemní smlouvy právnickou osobou zcela nevylučuje; takovou nájemní smlouvu uzavřít lze, pokud smlouva odpovídá zákonnému účelu nájmu, tedy na jejím základě je zajišťováno bydlení fyzických osob (nejčastěji zaměstnanců). Pokud tedy v posuzovaném případě byla nájemní smlouva [Jméno žalovaného] uzavřena za účelem bydlení registrovaných členů klubu, pak je naplněn účel nájemního vztahu a smlouva je platná.

17. Odvolatel dále tvrdil, že soud prvního stupně přecenil důkazní hodnotu údajné inzerce, která sama o sobě neprokazuje přenechání užívání bytu třetí osobě. K tomu odvolací soud uvádí, že soud prvního stupně z důkazu inzerce ve svém rozhodnutí nevycházel a neučinil z ní ve svém rozhodnutí ani skutková zjištění. Soud prvního stupně při svém rozhodování v otázce hrubého porušení povinností nájemce vycházel z uzavřené Nájemní smlouvy ze dne 27. 9. 2023 včetně předávacího protokolu k této smlouvě.

18. Nedůvodná je námitka žalobce o rozporu výpovědi s dobrými mravy. Výpověď nebyla žalobci dána v těsném časovém sledu po splacení půjčky na výstavbu bytu, jak tvrdí, neboť z provedených důkazů se podává, že od uplynutí plného započtení půjčky poskytnuté žalobcem uplynuly do podání výpovědi téměř dva roky (21 měsíců). Bez ohledu na tuto skutečnost nemůže být přezkoumávaná výpověď v rozporu s dobrými mravy jen proto, že mezi účastníky byl pro určité období sjednán jiný režim placení nájemného, konkrétně ,,odbydlení“ zápůjčky na výstavbu. Pokud tento závazkový vztah skončil a nájemce porušil své povinnosti ve vztahu k nájemnímu bytu, pak pronajímatel postupoval v souladu se zákonem, když nájem bytu vypověděl, a takové jednání není zneužitím práva. Ohledně tvrzení, že žalovaný měl možnost už dříve provést kontrolu bytu a měl žalobce vyzvat k nápravě vadného stavu, právní předpisy ani uzavřená nájemní smlouva nezakládají povinnost pronajímatele kontroly užívání bytu nájemcem. Současně pronajímatel v případě výpovědi z nájmu z důvodů uvedených v § 2288 o. z. nemá povinnost vyzývat nájemce k odstranění závadného stavu. Taková povinnost pronajímatele tíží pouze v případě výpovědi bez výpovědní doby podle § 2291 o. z., o kterou se v tomto případě nejedná.

19. Odvolací soud v souladu se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že žalobce v rozporu s ustanovením § 2275 o. z. přenechal byt, jehož byl nájemcem, třetí osobě k podnájmu, bez souhlasu pronajímatele (žalovaného). Současně v bytě sám nebydlel. Tímto jednáním hrubě porušil svou povinnost podle § 2276 o. z. Výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. byl proto naplněn, současně výpověď podaná žalovaným žalobci splňuje všechny formální zákonné požadavky stanovené v § 2286 o. z. a je proto oprávněná.

20. Z výše uvedených důvodů odvolací soud v souladu s § 219 o. s. ř. správné rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil.

21. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 o. s. ř., § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 151 o. s. ř. za situace, kdy žalovaný byl v odvolacím řízení plně úspěšný. Náleží mu tak náhrada nákladů řízení nezastoupeného účastníka za dva úkony podle § 151 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu.