o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Nymburce ze dne 19. 8. 2021, č. j. 12 C 307/2019-141, ve spojení s usnesením téhož soudu ze dne 25. 1. 2022, č. j. 12 C 307/2019-159,

1. Shora označeným rozsudkem soud I. stupně ve výroku I. uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 29 072,60 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 20 800 Kč od [datum] do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku. Ve výroku II. uložil žalovavému zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 38 254 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce. Ve výroku III. uložil žalovanému zaplatit České republice náhradu nákladů řízení v rozsahu 100 % na účet Okresního soudu v Nymburce, jejíž konkrétní výše bude určena v samostatném usnesení. Výše označeným usnesením soud I. stupně rozhodl o výši náhrady nákladů řízení, kterou má žalovaný povinnost zaplatit, v částce 8 680 Kč.

2. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že účastníci (žalovaný jako nájemce a žalobce jako pronajímatel) uzavřeli dne [datum] platně (dle § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“) nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu [číslo] v domě [adresa], v ulici [ulice], [obec a číslo] – [část obce] (dále případně jen„ Byt“), a to na dobu určitou od [datum] do [datum]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 12 000 Kč měsíčně, zálohy na služby ve výši 3 000 Kč měsíčně. Dne [datum] uzavřeli dohodu o prodloužení doby nájmu do [datum]. V dalším období pak docházelo k obnovování nájmu dle § 2285 zákona č. 89/2012 Sb, občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Dohodou pak nájem skončil ke dni [datum], kdy žalobce [příjmení] žalovanému předal. Žalobci vznikl nárok na vrácení přeplatku na nájemném za poměrnou část měsíce prosince 2018 (od 20. 12. do [datum]) ve výši 5 800 Kč. Dále mu vznikl nárok na vrácení složené kauce (jistoty) ve výši 15 000Kč a k tomu nárok na úrok z prodlení z této částky od doby jejího poskytnutí 25. 10 2013 do uplynutí poskytnuté lhůty k vrácení do doby sepsání žaloby (§ 2254 odst. 2 o. z.) v celkové výši 8 272,60 Kč, při roční úrokové sazbě 10 %, která dle soudu I. stupně odpovídala běžné úrokové sazbě poskytované bankami pro úročení úvěrů domácnostem v době poskytnutí kauce.

3. Jako důvodnou naopak neshledal soud I. stupně námitku započtení žalovaného uplatněnou v tomto řízení formou procesní obrany, a to částky 36 430,60 Kč. Žalovaný tvrdil, že nárok vůči žalobci na zaplacení této částky mu svědčí z titulu náhrady škody. Škoda, za kterou žalobce odpovídá, mu měla vzniknout tím, že žalobce neoznámil žalovanému včas potřebu odstranit projev vady Bytu spočívající ve vytvoření plísní na jeho zdech. Škoda tak dle něj spočívá v nákladech na odstranění plísní z Bytu. Dle názoru soudu I. stupně však tyto náklady žalovanému vznikly při odstraňování vad předmětu nájmu, za jejichž vznik žalobce odpovědnost nenese. Žalovaný jako vlastník Bytu o těchto vadách již při uzavření posuzované nájemní smlouvy nepochybně věděl, resp. musel vědět. Dle znalce tvorba plísní v domě, v němž se Byt nachází je dána stářím domu, instalováním plastových oken, skutečností že dům není zateplen a nedostatečnou vnitřní vzduchotechnikou. Přesto o těchto vadách a o potřebě specifického způsobu údržby (nástřik protiplísňových prostředků, pravidelné větrání a celkové omezení zdrojů vlhkosti) žalobce při uzavření nájemní smlouvy žalovaného neinformoval, čímž byla z jeho strany porušena povinnost předat nájemci Byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání dle § 687 obč. zák.

4. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný v zákonné lhůtě odvolání. Především v něm namítl, že povinnost pronajímatele dle § 687 obč. zák., předat byt způsobilý k užívání neporušil. Svědčí o tom předávací protokol, kde žádná vada v podobě vyskytujících se plísní zmíněna nebyla. Pokud by se přesto v Bytě plísně v době uzavření nájemní smlouvy vykytovaly, žalobce mohl a měl na to žalovaného jako pronajímatele bez odkladu upozornit, přičemž nic takového v té době neučinil. Předmětný Byt bylo možno dle žalovaného při řádné údržbě užívat tak, aby k výskytu plísní vůbec nedocházelo. Žalobce neprokázal, že by kdy žalovaného o výskytu plísní z pozice nájemce řádně informoval. Jedinou výjimkou byla telefonická informace v roce 2017 o průsaku vody a vzniku lokální plísně v rohu pracovny. Jinak žalobce výskyt plísní po dobu užívání Bytu neprokázal, těžko by totiž dlouhodobě užíval Byt zamořený plísněmi ve větším rozsahu. Dle názoru žalovaného však soud I. stupně v otázce posuzování důvodnosti nároku žalovaného na náhradu škody především nesprávně pominul, že žalovaný svůj nárok odvozuje primárně od porušení povinnosti žalobce jako nájemce včas o existenci plísní v Bytě žalovaného jako pronajímatele uvědomit. Tato povinnost (k oznámení nutných oprav nad částku 1 000 Kč) přitom byla zakotvena i v samotné nájemní smlouvě. Tuto povinnost dle žalovaného žalobce porušil, jinak by nedošlo k tak rozsáhlému výskytu plísně v Bytě, jaký byl zjištěn z inspekční zprávy Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a k nutnosti zvýšených výdajů žalobce na její odstranění. Z průběhu dokazování vyplynulo, že žalobce se svou přítelkyní Byt fakticky přestali pravidelně užívat již od druhé poloviny roku 2018, a právě od této doby do data předání Bytu došlo ke značnému zhoršení výskytu plísní. Žalovaný má tak dle svého mínění vůči žalobci právo na náhradu škody za zvýšené náklady spojené s odstraňováním plísní z Bytu, které by nedosáhly takové výše, pokud by žalobce informoval žalovaného o potřebě oprav včas. V důsledku zápočtu tohoto nároku nárok žalobce uplatněný v tomto řízení zcela zanikl.

5. Žalovaný v odvolání rovněž nesouhlasil s tím, v jaké výši za použití § [číslo] ve spojení s § 1802 o. z., určil soud I. stupně výši úroku za poskytnutou jistotu, když vyšel z úrokových sazeb úvěrů pro domácnosti poskytovaných bankami v rozhodném období. Dle žalovaného je třeba přihlédnout k povaze jistoty dle [číslo] o. z. jako zajištění pro pronajímatele rizika nesplacení nájemného a dalších souvisejících plateb. Nebylo by proto spravedlivé, aby pronajímatel platil nájemci v této souvislosti vyšší úrok, než jaký by nájemce jinak na trhu sám mohl získat. Za spravedlivé (a to i s odkazem na různé články uveřejněné na internetu) by považoval žalovaný při úročení jistoty poskytované dle § 2254 o. z., vycházet z průměru úrokové sazby z nově poskytnutých hypotéčních úvěrů se splatností do jednoho roku a výnosů dluhopisového koše státních dluhopisů ČR, který činil v době uzavření posuzované nájemní smlouvy 1,71 % ročně.

6. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že žaloba bude zcela zamítnuta a žalobci bude uložena povinnost k náhradě nákladů řízení jak vůči žalobci, tak vůči státu.

7. Žalobce v písemném vyjádření k odvolání žalovaného zejména uvedl, že pokud žalovaný argumentuje tzv. inspekční zprávou Ing. [příjmení], jedná se o listinu předloženou žalovaným, přičemž v řízení nechal soud I. stupně vypracovat znalecký posudek, v němž znalec jednoznačně uzavřel, že příčina vzniku plísní v bytě tkví v charakteristikách domu, němž se nachází – stáří domu, absence zateplení budovy, absence vzduchotechniky v Bytě. Pokud tedy znalec konstatoval příčinu vzniku plísní v samotném stavu domu, v němž se Byt nachází, nelze důvodně uzavřít, že by za jejich vznik mohl žalobce. Není rovněž pravdou, že by žalobce v průběhu nájemního vztahu neplnil svou oznamovací povinnost k potřebným opravám. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný o existenci plísní v Bytě, jakož i o trvalosti tohoto problému, věděl, žalobce s ním o tom několikráte jednal, bylo mu doporučeno ošetřovat místa s plísní prostředkem [jméno]. Bylo by proto nespravedlivé, aby za těchto okolnosti byl žalobce sankcionován za vady Bytu, které nezpůsobil, přičemž jejich projev v podobě plísní běžnou údržbou (prostředkem [jméno]) nebylo možné trvale odstranit. Žalovaný v odvolání ve své podstatě uplatňuje i nová tvrzení, co se týče toho, jak k rozšíření plísní v Bytě mělo dojít s tím, že pokud by o plísních věděl dříve, mohl je i dříve odstranit. Žalobce nepovažuje za správné ani argumenty žalovaného k otázce výše úročení jistoty dle § 2554 o. z., když žalovaný odkazuje pouze na články v tisku bez náležité odbornosti. Naopak v počítačovém právním programu ASPI se běžně pracuje v uvedené souvislosti s úrokem ve výši 10 % ročně. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil.

8. Žalovaný poté podal odvolání i proti usnesení soudu I. stupně, kterým byla postupem podle § 155 odst. 1 o. s. ř. určena výše náhrady nákladů řízení státu, k jejímuž zaplacení byl žalovaný v napadeném rozsudku zavázán. Podle jeho názoru ke stanovení výše této náhrady mělo dojít až po právní moci rozhodnutí ve věci samé. Navrhl, aby odvolací soud toto usnesení soudu I. stupně zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.

9. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání byla podána osobou k tomu oprávněnou a že jsou přípustná, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně (včetně usnesení o stanovení výše náhrady nákladů řízení) jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212 a § 212 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného nejsou důvodná.

10. Dle názoru odvolacího soudu soud I. stupně provedl dokazování v míře dostatečné pro učinění všech podstatných skutkových i právních závěrů. Skutečnosti, které na podkladě provedeného dokazování zjistil, považuje odvolací soud za správná, ostatně ani účastníci v tomto směru žádné námitky výslovně neuplatnili. Shrnutí soudem I. stupně zjištěných skutečností je přitom uvedeno v odstavci 2. a 3. tohoto odůvodnění.

11. Po právní stránce se odvolací soud ztotožňuje se závěrem soudu I. stupně, že nájemní vztah mezi účastníky byl původně založen na dobu jednoho roku písemnou smlouvou ze dne [datum], účinnou ode dne [datum], a posléze byl, a to i za použití § [číslo] ve spojení s § 3074 odst. 1 o. z., prodlužován až ke smluvenému datu jeho ukončení, tzn. ke dni [datum]. Správně soud I. stupně uzavřel, že žalobci po skončení nájemního vztahu vznikl jednak nárok na vrácení části nájemného za měsíc prosinec 2018, které žalobce uhradil žalovanému v plné výši 12 000 Kč, avšak v částce 5 800 Kč z této sumy došlo u žalovaného k bezdůvodnému obohacení přijetím plnění bez právního důvodu (§ 2991 o. z.), protože nájem skončil již ke dni [datum]. Dále soud I. stupně správně uzavřel, že žalobci vznikl vůči žalovanému nárok na vrácení jistoty poskytnuté na počátku nájemního vztahu ve výši 15 000 Kč (§ 2254 odst. 2 o. z.).

12. Správně soud I. stupně rovněž uzavřel, že žalobci vznikl i nárok na zaplacení úroků z poskytnuté jistoty. Zmíněné zákonné ustanovení stanoví jako nejnižší výši úrokové sazby sazbu zákonnou. Výši úroků upravuje ustanovení § 1802 o. z., s tím, že pokud není smluvně ujednána a není výslovně upravena ani jiným právním předpisem, má odpovídat obvyklé výši úroků požadovaných bankami (působícími na území České republiky – k tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 29 Odo 1214/2005) při poskytování úvěrů. Toto kritérium je přitom třeba časově vztáhnout k době poskytnutí jistoty.

13. Bylo proto třeba pro daný případ uvážit, za jakých obvyklých úrokových podmínek by byl žalovanému v době přenechání jistoty bankami na území ČR poskytnut úvěr v částce 15 000 Kč. Vzhledem k nijak omezené možnosti žalovaného jako pronajímatele nakládat s touto částkou po dobu trvání nájemního vztahu, je třeba vztahovat tento úsudek k úvěrům bezúčelovým, spotřebitelským a s delší dobou splatnosti, když nájem byl sice původně sjednán pouze na dobu jednoho roku, jedná se však v případě nájmu bytů o běžnou praxi uzavírání nájemních smluv, kdy při bezproblémovém průběhu nájmu dochází k jejich automatickému obnovování na navazující původně sjednaná období, tak, jak k tomu došlo i v daném případě. Soud I. stupně proto nijak nepochybil, pokud uzavřel, že výše úroku z poskytnuté jistoty má odpovídat ve smyslu § [číslo] odst. 2 ve spojení s § 1802 o. z., obvyklé úrokové míře bank na území ČR při poskytování spotřebitelských úvěrů domácnostem v době složení jistoty (dne 25. 10 2013), která tehdy dokonce přesahovala míru 10 % požadovanou v žalobě. Nárok na tento úrok přitom žalobci nepochybně svědčí od doby poskytnutí jistoty do doby v žalobě uplatněné ([datum]), tedy do doby podání žaloby, když žalovaný dosud jistotu žalobci nevrátil, aby se tak povinnosti platit úrok zbavil.

14. Správně pak soud I. stupně nepřihlédl k procesní obraně žalovaného spočívající v tvrzení, že žalobou uplatněné nároky měly zaniknout v důsledku žalobcem učiněného započtení (§ 1982 a násl. o. z.) jeho tvrzeného nároku na náhradu škody, a to již proto, že existenci tohoto nároku žalovaný neprokázal.

15. Pokud žalovaný odůvodňoval tento svůj nárok tím, že žalobce porušil svou povinnost z nájemní smlouvy, a to povinnost udržovat svým nákladem Byt v čistém a uživatelném stavu (viz Článek VI., odst. 2 písm. e) smlouvy), tato povinnost nebyla dle názoru odvolacího soudu sjednána platně, a již z tohoto důvodu nelze dovozovat z tohoto tvrzeného skutku odpovědnost žalobce za škodu spočívající v nákladech žalovaného na odstranění plísní z Bytu. Dle ustanovení § 2257 odst. 1 o. z., povinnost udržovat po dobu nájmu dům a byt ve stavu způsobilém k užívání - ve smyslu zachování jeho funkčnosti, do které lze nepochybně zahrnout i jeho udržování v takovém stavu, aby při běžné údržbě nájemcem nedocházelo k tvorbě plísní v bytovém interiéru – má pronajímatel nikoli nájemce. Přenést tuto povinnost na nájemce přitom zákon výslovně zapovídá (§ 2235 odst. 1 o. z.).

16. Pokud pak žalovaný uplatnil nárok na náhradu škody vůči žalobci s tvrzením, že žalobce měl porušit svou informační povinnost ve smyslu § 2264 odst. 1 o. z., tím, že žalovanému včas neoznámil projevy plísní v Bytě, v důsledku čehož nesl žalovaný zvýšené náklady na jejich odstranění, ani tento nárok neshledává odvolací soud jako důvodný. V tomto směru vzal soud I. stupně správně za prokázáno, zejména ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], že dům a potažmo Byt, který se v něm nachází, vykazuje vadu v podobě tvorby zvýšené vlhkosti způsobené nevhodnou instalací plastových oken do sto let starého objektu bez zateplení, přičemž Byt postrádal i základní vzduchotechnické vybavení v podobě odtahové digestoře v kuchyni a dalších prvků nuceného odvětrávání. Zabránit vzniku nadměrné vlhkosti tak bylo možné jen maximálním větráním, při současném omezení vaření, interiérového sušení prádla a zalévání květin. Správně soud I. stupně I uzavřel, že žalovaný jako pronajímatel Bytu o tomto stavu pronajímaného objektu (včetně tvorby plísní) věděl (viz zjištění soudu I. stupně z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], které nebylo žalovaným výslovně zpochybněno), respektive, jako řádný hospodář (pozn. odvolacího soudu) objektivně vědět měl. Za těchto okolností nebylo povinností žalobce jako nájemce na existenci této vady předmětu nájmu a možných jejích projevů žalovaného jako pronajímatele nijak zvlášť upozorňovat. Dle názoru odvolacího soudu nebylo zároveň povinností žalobce jako nájemce, aby svou neustálou přítomností v Bytě zajišťoval a udržoval zvýšeným úsilím a dodržováním omezujících opatření (naznačených znalcem) řádnou uživatelnost Bytu ve smyslu snižování vnitřní vlhkosti způsobené vadou předmětu nájmu, tak, aby nedocházelo k případnému vzniku plísních na zdech bytu, případně aby stav plísní neustále sledoval a žalovanému jako pronajímateli sděloval. Pokud tedy, jak tvrdí žalovaný v odvolání, mělo dojít ke zvýšenému rozsahu plísní v Bytě v souvislosti s tím, že žalobce ke konci nájemního vztahu již přestal Byt užívat, nelze to dle názoru odvolacího soudu klást, z hlediska informační povinnosti dle § 2264 odst. 1 o. z., žalobci k tíži. V souvislosti ze strany žalovaného prokazovaným vznikem plísní v Bytě v době ukončení posuzovaného nájemního vztahu tedy dle názoru odvolacího soudu žalobce svou informační povinnost ve smyslu § 2264 odst. 1 o. z., neporušil. Nebyl tedy naplněn již první ze zákonných předpokladů pro vznik odpovědnosti žalobce za škodu (porušení povinnosti, vznik škody, příčinná souvislost).

17. Z podaných důvodů odvolací soud rozsudek soudu I. stupně ve věci samé jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.), stejně jako v nákladových výrocích s odkazem na jejich správné odůvodnění.

18. V rámci potvrzení rozsudku soudu I. stupně bylo jako správné potvrzeno i usnesení soudu I. stupně, kterým tento soud rozhodl o výši povinnosti k náhradě nákladů státu, o jejímž základu již rozhodl již v samotném rozsudku. Tento postup zcela odpovídá ustanovení § 155 odst. 1 o. s. ř.; naopak oporu v žádném ustanovení zákona by nemělo vyčkávaní s vydáním tohoto usnesení až po právní moci rozhodnutí ve věci samé.

19. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobce byl v odvolacím řízení zcela úspěšný, má proto vůči žalovanému právo na náhradu nákladů řízení za právní zastoupení advokátem v rozsahu dvou úkonů právní služby po 2 300 Kč Kč (písemné vyjádření k žalobě, účast na ústním jednání odvolacího soudu) dle § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., dvou režijních paušálů po 300 Kč (§ 13 odst. 4 této vyhlášky celkem tedy 5 200 Kč.