o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu Praha – západ ze dne 28. 5. 2021, č. j. 8C 45/17-281,

1. Okresní soud Praha – západ (dále jen soud prvního stupně) v záhlaví označeným rozsudkem zamítl žalobu, aby byl žalovaný povinen zaplatit žalobci 244 016 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p. a. z částky 9 654 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 7 857 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 451 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 451 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 451 Kč od [datum] do zaplacení, s poplatkem z prodlení ve výši 1 ‰ denně z částky 42 546 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 4 962 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 5 684 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 5 684 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 3 184 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 3 184 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 5 684 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 5 684 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 5 684 Kč od [datum] do zaplacení (I.), uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému 158 850,28 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 158 850,28 Kč od [datum] do zaplacení ve výši 9,75 % p.a., do tří dnů od právní moci rozsudku (II.) a povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 87 369 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného (III.), zaplatit České republice na účet Okresního soudu Praha západ na náhradě nákladů řízení státu částku 12 525 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (IV.) a žalovanému povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu Praha západ na náhradě nákladů řízení státu částku 4 175 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (V.).

2. Soud prvního stupně tak rozhodl v řízení, v němž se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 244 016 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva o pronájmu bytu ve vlastnictví žalobce [číslo] v pátém podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice] ulice, a to dne [datum], kterou bylo sjednáno nájemné ve výši 14 408 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu 4 416 Kč měsíčně. Žalovaný neuhradil platby nájemného za období květen 2014 až červenec 2016 v celkové výši 161 720 Kč a na vyúčtování záloh za služby za rok 2014 dlužil 42 546 Kč, za rok 2015 částku 4 962 Kč a na zálohách za leden až červenec 2016 částku 324 788 Kč. Žalovaný se v řízení bránil námitkou započtení proti žalovanému nároku žalobce a zároveň vzájemnou žalobou. Tvrdil, že podmínkou uzavření nájemní smlouvy bylo složení částky 250 000 Kč, jelikož byt byl ve špatném stavu a žalovaný měl provést rekonstrukci, přičemž zaplacená částka měla být následně zohledněna. Následně žalovaný uplatnil slevu z nájmu ve výši 16 462 Kč s tvrzením, že byl nucen na vlastní náklady odstranit vadu spočívající v nefunkčních odpadech, pokutu ve výši 109 000 Kč za prodlení žalobce s předložením vyúčtování zaplacených záloh a dále částku 345 508 Kč uplatněnou vzájemnou žalobou s tvrzením, že se jedná o částku, kterou investoval do zhodnocení bytu žalobce stavebními úpravami se souhlasem žalobce.

3. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla platně uzavřena nájemní smlouva k bytu [číslo] v pátém podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice] ulice, a to dne [datum], kterou bylo sjednáno nájemné ve výši 14 408 Kč měsíčně a zálohy na služby 4 416 Kč měsíčně dle evidenčního listu. Žalobce byl jako pronajímatel zastoupen na základě smlouvy o obstarání správy obytného domu [právnická osoba] s.r.o. Sjednané nájemné a zálohy na služby však žalovaný neplatil ve sjednané výši (v této části řízení mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaný částky požadované žalobcem), a sice na nájemném 161 720 Kč a na vyúčtování služeb za rok 2014 42 546 Kč, za rok 2015 4 962 Kč a za rok 2016 na zálohách částku 34 788 Kč nezaplatil, celkem tedy dluží žalobci částku 244 016 Kč. Ohledně uplatněné obrany žalovaného pak soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalovaný zaplatil před uzavřením nájemní smlouvy ve prospěch žalobce částku 250 000 Kč, avšak s ohledem na uplatněnou námitku promlčení ze strany žalobce tato částka nemohla být proti žalobcem požadovanému nároku započtena, neboť nárok žalovaného je promlčen. Dále vyšel ze zjištění, že žalovaný zaplatil celkem částku 16 462 Kč za opravu nefunkčních odpadů v bytě. Kvůli šířícímu se zápachu z vodovodních odpadů požadoval žalovaný částku 2 000 Kč jako slevu na nájemném. V řízení nebylo prokázáno, že by u bytu bylo nefunkční či chybějící zábradlí, za něž žalovaný požadoval částku 1 125,78 Kč. Dále vyšel soud prvního stupně ze zjištění, že žalovaný se obrátil na žalobce se žádostí o předložení vyúčtování za rok 2014, které mělo být doručeno do [datum] a dodáno bylo [datum], vyúčtování za rok 2015 bylo žalovanému doručeno [datum]. Žalovaný uplatnil řádně námitky proti vyúčtování za období od [datum] do [datum]. Za tato prodlení s předložením vyúčtováním požadoval zaplacení pokut v zákonné výši. Pokud jde o žalovaným uplatněnou vzájemnou žalobu, kterou se žalovaný domáhal po žalobci zaplacení částky 345 508 Kč s přísl., soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalovaný na vlastní náklady provedl zhodnocení bytu stavebními úpravami a po skončení nájemního vztahu výpovědí ze dne [datum] tyto ponechal v bytě žalobce. Provedené změny a zhodnocení bytu byly zjištěny znaleckým posudkem, přičemž částka zjištěná znaleckým posudkem přesahovala částku 345 508 Kč požadovanou žalovaným.

4. Soud prvního stupně věc právně hodnotil z pohledu ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o. z.) ve spojení s § 3074 odst. l o.z. pokud jde o platnost uzavřené nájemní smlouvy a povinnosti žalovaného platit nájemné za užívání bytu, § 2265 odst. 2 o. z. při posouzení zhodnocení pronajatého bytu, § [číslo] odst. l, 2 a 3, § 609 o. z., pokud jde o uplatněnou námitku promlčení žalobcem ve vztahu k částce 250 000 Kč požadované žalovaným, § 7 odst. L, § 8 a § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů, pokud jde o závěry týkající se uplatněných nákladů a záloh na jednotlivé služby a prodlení s plněním povinnosti předložit řádné vyúčtování a dospěl k závěru, že žalobce dostatečně prokázal jím uplatněný nárok na zaplacení dlužných částek z titulu neplaceného nájemného, nákladů na služby spojené s užíváním bytu, a to v celkem požadované částce 244 016 Kč. S placením této částky se dostal žalovaný do prodlení a proto pokud jde o nárok žalobce, tento byl uplatněn po právu. Dále se soud prvního stupně zabýval uplatněnou procesní obranou proti žalovanému nároku a dospěl k závěru, že částku 250 000 Kč, které se žalovaný domáhal z titulu bezdůvodného obohacení, částky zaplacené před podpisem nájemní smlouvy nelze přiznat, neboť byla uplatněna po uplynutí promlčecí lhůty, přičemž námitka promlčení byla žalobcem řádně a včas v řízení uplatněna. Úspěšný však byl žalovaný s jím uplatněnými nároky na zaplacení částky 16 462 Kč, když soud prvního stupně uzavřel, že odpady v domě byly nefunkční, jedná o opravy nikoli drobné, které není povinen hradit nájemce, a částky ve výši 2 000 Kč požadované z titulu slevy z nájmu za uvedenou vadu. Naopak uzavřel, že přes poučení podle § 118a odst. 3 o. s. ř. se žalovanému nepodařilo prokázat další jím tvrzenou vadu pronajímané věci, a sice nefunkční a chybějící zábradlí. Oprávněným pak shledal nárok žalovaného na zaplacení pokut za nedodržení povinnosti žalobce předložit včas řádné vyúčtování služeb, a to za roky 2014, 2015 a 2016 resp. za vadně provedené vyúčtování za období od [datum] do [datum] v celkové výši 30 415,50 Kč Celkem soud prvního stupně shledal oprávněné nároky žalovaného ve výši 58 462 Kč. Soud prvního stupně shledal oprávněným nárok žalovaného uplatněný vzájemnou žalobu z titulu bezdůvodného obohacení žalobce za zhodnocení bytu stavebními úpravami. Uzavřel, že tyto opravy a rekonstrukce provedl žalovaný se souhlasem žalobce, který po skončení nájemního vztahu nedal žalovanému pokyn k jejich odstranění. Soud prvního stupně vyšel ze závěrů znaleckého posudku a uzavřel, že výše zhodnocení bytu je vyšší než částka požadovaná žalovaným. Soud prvního stupně tedy s ohledem na uplatněnou námitku započtení zamítl žalobu žalobce a vyhověl vzájemné žalobě ve výši rozdílu mezi jím požadovanou částkou a částkou požadovanou žalobcem, a přiznal žalovanému k zaplacení rozdíl ve výši 158 850,28 Kč včetně zákonného příslušenství.

5. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s § 151 o. s. ř. a to podle poměru úspěchu a neúspěchu účastníků řízení, kdy úspěšnějším byl žalovaný a bylo mu přiznáno právo na náhradu nákladů řízení ve výši ½ jím vynaložených nákladů.

6. Proti tomuto rozsudku podal včasné odvolání žalobce, který namítá chybné hodnocení důkazů provedených soudem prvního stupně, pokud jde o žalovanému přiznaný nárok na náhradu nákladů za čištění odpadů v částce 16 462 Kč, neboť čištění odpadů v bytě představuje drobné opravy, které podle vládního nařízení č. 308/2015 Sb. je povinen nájemce hradit na své náklady do výše 100 Kč ročně za m2 podlahové plochy. Jestliže pronajímaný byt měl podlahovou plochu 112, 97 m2, tak do výše 11 297 Kč ročně měl náklady hradit žalovaný. Zároveň má za to, že po právu není žalovanému přiznaný nárok z titulu nesprávného vyúčtování, neboť k námitkám žalovaného se žalobce prostřednictvím správcovské firmy vyjádřil včas a řádně, tudíž ani v této části by neměl být žalovaný úspěšný. Zásadní námitkou žalobce je pak nesprávné právní hodnocení náhrady údajného zhodnocení předmětu nájmu pracemi a materiály žalovaného, vyčíslené znaleckým posudkem, když žalovaný rekonstrukce bytu prováděl bez souhlasu žalobce. V článku III. odst. 3 nájemní smlouvy bylo sjednáno, že pronajímatel dává souhlas nájemci s úpravou kuchyně, koupelny a WC na náklady nájemce, sám se přitom zavázal zaplatit elektroinstalace a vodoinstalace bez koncových baterií. Žalobce namítá, že žalovanému neposkytl souhlas s provedením rekonstrukce, a pokud tento souhlas poskytla v zastoupení žalobce správcovská [právnická osoba] a spol. s.r.o., nejedná se o řádný souhlas poskytnutý pronajímatelem. Navíc byl žádaný souhlas neurčitý, bez uvedení konkrétních změn a konkrétních hodnot, které v bytě mají být provedeny. Zcela pominuto pak bylo, že náklady žalovaného na rekonstrukci kuchyně, koupelny a WC mají jít za žalovaným a částka je představující nebyla odečtena od znaleckým posudkem vyčísleného zhodnocení. Navrhl proto, aby odvolací soud žalobě žalobce zcela vyhověl a zamítl vzájemnou žalobu žalovanému a žalobci přiznal právo na náhradu nákladů řízení.

7. Žalovaný ve svém vyjádření k podanému odvolání při odvolacím jednání dne [datum] uvedl, že pokud jde o namítané čištění odpadů, nespadá pod termín drobných oprav či běžné údržby, v tomto konkrétním případě se jednalo o závadu na svislých odpadech domu, což bylo potvrzeno svědky před soudem prvního stupně a nejednalo se o odpady pouze v bytové jednotce. Pokud je uplatněna náhrada za zhodnocení bytu, tak je třeba vycházet z toho, že se jednalo o celkovou rekonstrukci bytu, se kterou žalobce dal souhlas prostřednictvím jednající správcovské společnosti. Žalobce o probíhající rekonstrukci věděl, do nemovitosti chodil, byl seznámen s faktickým stavem a po skončení nájemního vztahu nepožadoval odstranění provedené rekonstrukce. Odvolací námitky má žalovaný za nově uplatněné v odvolacím řízení a nemělo by k nim být přihlíženo. Navrhl proto potvrzení rozsudku soudu prvního stupně a přiznání náhrady na zaplacení nákladů řízení.

8. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. l o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a odst. l, 5 občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání je částečně důvodné.

9. Odvolací soud doplnil podle § 213 odst. 2, odst. 4 o. s. ř. dokazování dále uvedenými důkazy, které byly navrženy před soudem prvního stupně, a soud prvního stupně z nich neučinil veškerá skutková zjištění, případně byly předloženy v řízení odvolacím. Z nich zjistil následující.

10. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovaným dne [datum], nad rámec zjištění provedených soudem prvního stupně, že v článku III., bod 3, bylo sjednáno, že nájemce nesmí bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele provádět jakékoli stavební či jiné změny nebo úpravy v bytě, a to ani na svůj náklad. Pronajímatel tímto dává souhlas nájemci s úpravou kuchyně, koupelny a WC nákladem nájemce. Pronajímatel se zavazuje uhradit nájemci elektroinstalace včetně vypínačů a zásuvek ve standartním provedení a vodoinstalace bez koncových baterií. Odborné elektromontážní instalatérské práce provedou pracovníci pověření pronajímatelem.

11. Ze zápisu o převzetí bytu ze dne [datum], nad rámec zjištění učiněným soudem prvního stupně, že v bytě bylo provedeno obložení kamenem v obývacím pokoji, instalovaná rohová kuchyňská linka, kombinovaný sporák [anonymizováno], myčka [anonymizováno], digestoř, nerezový dřez s pákovou baterií.

12. Z výzvy žalovaného datované [datum], že žalovaný vyzval žalobce k zaplacení částky 345 508 Kč z titulu provedené rekonstrukce bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] na adrese [ulice a číslo] [obec a číslo], přičemž rekonstrukce stavební úpravy po skončení nájmu zůstaly v uvedené bytové jednotce, žalobce nepožadoval jejich odstranění.

13. Z emailu znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], že pokud jde o závěry jeho znaleckého posudku, že hodnota bytu se provedenou rekonstrukcí zvýšila o 466 682 Kč, jednalo se o investice v obvyklé ceně provedené na rekonstrukci bytu, přičemž šlo o obvyklou cenu technického zhodnocení bytu.

14. Odvolací soud vychází z velmi podrobných skutkových zjištění soudu prvního stupně uvedených v bodech 4. – 23. napadeného rozsudku, a i po doplnění dokazování v rámci odvolacího řízení učinil odvolací soud skutkový závěr shodný se závěrem soudu prvního stupně, pokud se jedná o žalobcem uplatněný nárok na zaplacení dlužného nájemného a vyúčtování služeb za rok 2014 – 2016, přičemž tento nárok žalobce nebyl ani mezi účastníky sporný. Odvolací soud proto pro stručnost v plném rozsahu odkazuje na závěry soudu prvního stupně, tak jak jsou uvedeny v bodě 31. napadeného rozsudku.

15. Soud prvního stupně věc správně hodnotil podle § 2201 o. z., s ohledem na přechodná ustanovení § 3074 odst. l věta prvá o. z., podle kterého se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

16. Zásadní pro věc bylo posouzení důvodnosti uplatněné procesní obrany a vzájemného návrhu žalovaného. V řízení, v němž soud rozhoduje o žalobě na zaplacení peněžité částky a o vzájemné žalobě na zaplacení peněžité částky zahrnující námitku započtení, je výrok o nároku uplatněném žalobou závislý na výroku o nároku uplatněném vzájemnou žalobou. Z povahy věci to pak nutně platí též v opačném postavení, neboť i rozhodnutí o vzájemné žalobě je závislé na tom, zda a v jakém rozsahu se prosadí kompenzační námitka, tedy (mimo jiné) na tom, zda a v jaké výši tu byla žalobou uplatněná pohledávka důvodná a tedy, zda a v jakém rozsahu došlo k zániku vzájemných pohledávek (tedy též pohledávky uplatněné vzájemnou žalobou) započtením. Výrok rozsudku o peněžitém nároku uplatněném žalobou a výrok o peněžitém nároku uplatněném vzájemnou žalobou, jež zahrnuje projev směřující k započtení, jsou výroky vzájemně závislé ve smyslu § 206 odst. 2 věty třetí a § 212 písm. a) o. s. ř. Žalovaný dne [datum] uplatnil k započtení nárok na zaplacení smluvní pokuty za prodlení žalobce s předložením vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za roky 2013 - 2016, nárok za vynaložené náklady s čištěním odpadů a slevu z nájmu z důvodu trvajících problému s odpady. Dále vzájemnou žalobou uplatnil pohledávku ve výši 345 508 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení vzniklého rekonstrukcí bytu s tím, že tuto pohledávku uplatnil k započtení a následný rozdíl částky požaduje k zaplacení.

17. Odvolací soud i při posuzování vzájemné žaloby vychází ze správných zjištění soudu prvního stupně. Pokud jde o částku 250 000 Kč, kterou měl žalovaný zaplatit před podpisem nájemní smlouvy, odvolací soud uzavírá, že shora citovanou vzájemnou žalobou tato částka nebyla žalovaným uplatněna k započtení, ani jsko samostatný nárok, a to ani v návrhu žalovaného ze dne [datum], ani v závěrečném návrhu.

18. Podle § 7 odst. zákona č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Podle § 13 cit. zákona, jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení. Dle znění zákona č. 67/2013 Sb. účinného do 31. 12. 2015 činila pokuta za porušení zákonné povinnosti částku 100 Kč za den prodlení.

19. Pokud jde o další, řádně uplatněné, nároky žalovaného, odvolací soud odkazuje na zcela správná skutková zjištění i právní posouzení ve vztahu k žalovaným uplatněným pokutám za prodlení s předložením řádného vyúčtování za roky 2014 – 2016 a pro stručnost i zde odkazuje na závěry soudu prvního stupně uvedené v bodech 37. a 38. napadeného rozsudku. K námitce žalobce, že splnil své povinnosti a vyjádřil se k námitkám žalovaného odvolací soud uvádí, že soud prvního stupně správně přiznal nikoli celou žalovaným uplatněnou částku z titulu uplatněných námitek, ale pouze co do části, ve které měl za prokázané, že na podrobné námitky žalovaného nebylo žalobcem (resp. správcovskou firmou) reagováno, viz. bod 37. napadeného rozsudku. [příjmení] v součtu 40 000 Kč tak byla uplatněna žalovaným po právu.

20. Pokud jde o žalovaným uplatněný nárok na zaplacení 16 462 Kč z titulu nákladů vynaložených na čištění odpadů v pronajatém bytě a částku 2 000 Kč jako slevu na nájemném z titulu opakovaného zápachu z odpadu, na rozdíl od soudu prvního stupně má odvolací soud za to, že se jedná o částky vynaložené na běžnou údržbu bytu.

21. Podle § 2265 odst. 2 o. z. neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

22. Podle § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmu běžná údržba a drobné opravy související s úžíváním bytu, běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

23. Odvolací soud uzavírá, že ani výpovědí svědka [příjmení] nebylo prokázáno, že by v bytě byl zápach, a pokud pak žalovaný prováděl údržbu odpadů ve svém bytě, z žádného z provedených důkazů nevyplývá, že by tato údržba souvisela bezprostředně s havarijním stavem odpadů v domě, jak tvrdil žalovaný. Z výpovědi svědka [jméno] sice vyplynulo, že systém odpadů v domě je starý, se špatným spádem, ale ani z této výpovědi nevyplývá, že by údržba odpadů v nájemním bytě měla mít jiný charakter než běžnou údržbu, byť v intenzivnější míře, než je tomu u novějších domů. Proto částky 16 462 Kč a 2 000 Kč nebyly odvolacím soudem uznány způsobilými k započtení proti nároku žalobce.

24. Podle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Podle § 2293 odst. 2 o. z. nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu. Podle § [číslo] odst. 3 nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.

25. Pokud jde o žalovaným vzájemnou žalobou uplatněný nárok na zaplacení bezdůvodného obohacení za zhodnocení bytu žalobce ve výši 345 508 Kč odvolací soud i v této části vychází z úplných skutkových zjištění soudu prvního stupně (body 5., 10., 15. napadeného rozsudku) a ve shodě se soudem prvního stupně uzavírá, že v řízení bylo prokázáno, že žalovaný nájemní smlouvou pronajatý byt rekonstruoval s tím, že již v nájemní smlouvě byl udělen souhlas žalobce s rekonstrukcí kuchyně, koupelny a WC na náklady žalovaného, což ostatně i žalobce sám v odvolání uvádí. Odvolací soud považuje za nedůvodnou námitku žalobce, že nedal souhlas s provedením i dalších rekonstrukcí. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný písemně žádal dne [datum] žalobce prostřednictvím správcovské firmy [příjmení] a spol. s.r.o., o souhlas s provedením rekonstrukcí. Tento souhlas byl [právnická osoba] a spol. s.r.o. písemně dán. Dle obsahu nájemní smlouvy byla citovaná společnost zástupcem žalobce ve věcech obstarání správy a provozu obytného domu, tedy byla oprávněna poskytnout souhlas s provedením rekonstrukce jménem žalobce a žalovaný neměl důvodu pochybovat o tom, že společnost jedná jménem žalobce, když, jak vyplynulo z výpovědí svědků [příjmení] a [jméno], opakovaně se žalovaným ohledně správy bytu komunikovala. Je nutné vycházet i z obsahu žádosti o souhlas s provedením rekonstrukcí, kde sice není uvedeno konkrétně, jaké rekonstrukce mají být provedeny, ale s ohledem na skutečnost, že již v nájemní smlouvě byly žalobcem odsouhlaseny rekonstrukce kuchyně, koupelny a WC, jednalo se v případě žádosti o provedení rekonstrukce o další rekonstrukce celého bytu. V řízení navíc bylo prokázáno svědeckou výpovědí svědka [příjmení], že žalobce o prováděných rekonstrukcích věděl, do bytu docházel a se stavem bytové jednotky byl seznámen. Rovněž pak bylo prokázáno, že po skončení nájemního vztahu nežádal žalobce odstranění provedených úprav či oprav. Rozsah rekonstrukce bytové jednotky [číslo] byl pak zjištěn znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení]. Ze znaleckého posudku bylo zjištěno, že se jedná o technické zhodnocení bytu v celkové částce 466 682 Kč Odvolací soud proto uzavírá, že co do základu je žalovaným uplatněný nárok na zaplacení náhrady za provedenou rekonstrukci důvodný, resp. způsobilý k započtení proti pohledávce žalobce.

26. Za důvodnou je třeba požadovat námitku žalobce, že od částky zjištěné znaleckým posudkem je třeba odečíst náklady vynaložené žalovaným na rekonstrukci kuchyně, koupelny a WC, neboť nájemní smlouvou bylo sjednáno, že tyto rekonstrukce budou provedeny na náklad nájemce. Odvolací soud proto vyšel ze závěru znaleckého posudku a od celkové částky zhodnocení bytové jednotky 466 682 Kč odečetl znalcem zjištěné náklady na rekonstrukci kuchyně, koupelny v WC v celkové částce 83 761 Kč. Vycházeje ze závěrů znaleckého posudku tedy celkové zhodnocení, kterého se žalovaný mohl po žalobci domáhat, představuje částku 382 921 Kč.

27. Podle § 1982 o.z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

28. V posuzovaném případě bylo prokázáno, že žalobci vznikla pohledávka za žalovaným na zaplacení částky 244 016 Kč s příslušenstvím z titulu dlužného nájemného a vyúčtovaných nákladů spojených s užíváním bytu, žalovanému pak pohledávka za žalobcem z titulu pokut 40 000 Kč s příslušenstvím a pohledávka z titulu bezdůvodného obohacení vzniklého rekonstrukcí bytu v částce 382 921 Kč. Žalovaný však požadoval z tohoto titulu částku 345 508 Kč a tímto jeho návrhem je soud vázán. Protože pohledávky se staly splatnými, oba účastníci vyzvali protistranu k zaplacení a následně své nároky uplatnili žalobou, resp. vzájemnou žalobou, došlo k zániku pohledávky žalobce, když pohledávky žalovaného způsobilé k započtení převyšují žalobcem uplatněný nárok. Co do částky 244 016 Kč tedy došlo k zániku vzájemně se setkaných pohledávek a co do zbylé částky 141 492 Kč s příslušenstvím byl úspěšný žalovaný svou vzájemnou žalobou.

29. Příslušenství z dané částky, představující úrok z prodlení, bylo přiznáno podle § 1970 o.z. ve výši odpovídající nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

30. Odvolací soud ze všech shora uvedených důvodů rozsudek soudu prvního stupně podle § 220 o. s. ř. změnil ve výroku II. pokud jde o výši žalovanému přiznané částky a podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil ve výroku I.

31. O náhradě nákladů řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, 2 o. s. ř., § 142 odst. 2 o. s. ř. a § 151 odst. 1 o. s. ř. V projednávané věci se jedná o řízení, v němž je řešena primární žaloba a vzájemná žaloba (vzájemný návrh). Při rozhodování o náhradě nákladů vyšel odvolací soud z ustanovení § 97 o. s. ř., podle něhož žalovaný může uplatnit svá práva proti žalobci i vzájemným návrhem (odst. 1); Vzájemný návrh může soud vyloučit k samostatnému řízení, jestliže by tu nebyly podmínky pro spojení věci (odst. 2); Na vzájemný návrh se použije přiměřeně ustanovení o návrhu na zahájení řízení, jeho změně a vzetí zpět (odst. 3).

32. Z uvedených ustanovení vyplývá, že návrhem a vzájemným návrhem se každý z účastníků domáhá svého vlastního nároku. Občanský soudní řád pouze z důvodu hospodárnosti připouští, aby o těchto dvou uplatněných nárocích bylo rozhodnuto ve stejném řízení. Nejvyšší soud v judikatuře proto dospěl k závěru, že i když soud projedná nároky uplatněné žalobou a vzájemnou žalobou ve stejném (společném řízení), považuje se při rozhodování o náhradě nákladů řízení každá věc, tj. věc uplatněná žalobou a věc uplatněná vzájemnou žalobou, za samostatnou věc, tudíž u každé věci je třeba samostatně posoudit míru úspěchu a neúspěchu účastníků a ve vztahu ke každé jednotlivé věci, tj. jak k věci uplatněné žalobou, tak k věci uplatněné vzájemným návrhem, stanovit, zda je v každé jednotlivé věci dána povinnost k náhradě nákladů řízení podle § 142 odst. 1, 2, a 3 o. s. ř., a kdo z účastníků má podle pravidel daných v těchto ustanoveních právo na náhradu nákladů řízení. (srov. též komentář [anonymizováno] soudního řádu autorů JUDr. [jméno] [příjmení], JUDr. [jméno] [příjmení] a kol., vydaný nakladatelstvím C. H. BECK., 1. vydání 2009, str. 978, 979).

33. Odvolací soud proto posuzoval úspěch každého z účastníků v každé z uplatněných věcí a dospěl k závěru, že v řízení před soudem prvního stupně byl plně úspěšný žalovaný a to jak v řízení o žalobě žalobce, kterou se domáhal zaplacení částky 244 016 Kč, neboť přestože pohledávka žalobce byla v řízení prokázána, zanikla započtením uplatněným žalovaným. Žalovaný byl zároveň úspěšný se svým vzájemným návrhem, kterým úspěšně zčásti uplatnil své splatné pohledávky k započtení proti nároku žalobce a ve zbývající části mu bylo přiznáno k zaplacení peněžité plnění uvedené ve výroku I. Náklady řízení žalovaného tvoří odměna za zastupování advokátem, přičemž částka 9 300 Kč je odměna za jeden úkon právní služby podle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. do doby podání vzájemné žaloby, zástupce žalovaného učinil v té fázi řízení 6 úkonů (převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě z [datum], replika ze dne [datum], účast u jednání [datum], u jednání dne [datum], doplnění tvrzení a vzájemná žaloba), proto odměna činí 55 800 Kč, po podání vzájemné žaloby činí odměna za jeden úkon z tarifní hodnoty 643 779 Kč částku 10 900 Kč, zástupce žalovaného učinil 7,5 úkonů (účast u jednání dne [datum], [datum], [datum] a [datum], účast u vyhlášení rozsudku dne [datum] v rozsahu půl úkonu, vyjádření ve věci samé ze dne [datum] a [datum] a účast u místního šetření znalce, dílčí odměna proto činí 81 750Kč, dále přísluší 14 x režijní paušál 300 Kč podle § 13 odst. 3 cit. vyhl. a rovněž částka odpovídající DPH z nákladů právního zastoupení (29 767,50 Kč). Žalovaný zaplatil zálohu na vypracování znaleckého posudku ve výši 6 000 Kč, která je rovněž jeho nákladem řízení. Celkem náklady řízení žalovaného činí 180 737,50 Kč.

34. Rovněž v odvolacím řízení byl žalovaný plně úspěšný, proto mu náleží z důvodů výše uvedených plná náhrada jemu vzniklých nákladů, představující odměnu za jeden úkon právní služby podle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. – účast u odvolacího jednání dne [datum] ve výši 10 900 Kč, 1 režijní paušál ve výši 300 Kč podle § 13 odst. 3 advokátního tarifu a DPH z přiznaných částek ve výši 2 325 Kč, tj. celkem 13 552 Kč.

35. S ohledem na výsledek řízení před soudem prvního stupně i soudem odvolacím bylo rozhodnuto i o povinnosti žalobce zaplatit náklady řízení, které vznikly státu za vypracovaný znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení], podle § 148 odst. 1 o. s. ř. a to v plné výši 16 700 Kč Náklady na vypracování znaleckého posudku činili 22 700 Kč a byly částečně kryty zálohou zaplacenou žalovaným (částka 6 000 Kč zaplacená žalovaným jako záloha na vypracování znaleckého posudku byla zohledněna v rámci žalovanému přiznaných nákladů řízení.)

36. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř., platební místo podle § 149 odst. 1 o. s. ř.