o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Benešově ze dne 14. 1. 2022, č. j. 8 C 238/2021 – 56,

1. Okresní soud v Benešově (dále jen„ soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem určil, že výpověď žalované ze dne [datum], z nájmu pozemku parc. č. st. [anonymizováno] - zastavěná plocha a nádvoří v k. ú. [obec], jehož součástí je stavba [adresa] – bydlení v obci [obec] a pozemek parc. [číslo] – zahrada v k. ú. [obec], vůči žalobcům, je neplatná (výrok I.), uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům do 3 dnů od právní moci rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 29 830 Kč k rukám právního zástupce žalobců [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa]).

2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že mezi žalobci a právním předchůdcem žalované, [jméno] [příjmení] byla uzavřena dne [datum] nájemní smlouva, o pronájmu pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [obec], jehož součástí je stavba [adresa] a pozemku parc. [číslo] (dále i jen„ předmětné nemovitosti“). Žalovaný dal žalobcům výpověď z nájmu předmětných nemovitostech, doručenou nejpozději k [datum] s výzvou k úhradě dlužné částky, podle § 2222 odst. 2 o. z. s tím, že výpovědní doba je tříměsíční. Vyzval žalobce k úhradě dlužných částek za sjednaný nájem. Výpověď neobsahuje poučení žalobců o možnosti domáhat se neplatnosti výpovědi z nájmu nemovitostí soudní cestou. Dopisem ze dne [datum] zástupce žalobců žalované sdělil, že výpověď z nájmu datovanou [datum] považují žalobci za neplatnou pro nesplnění formálních zákonných důvodů.

3. Po právní stránce vycházel soud prvního stupně z § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), pokud jde o použití právního předpisu dopadajícího na projednávanou věc, § 2286 odst. 1 o. z. při posouzení platnosti výpovědi z nájmu, § 2290 o. z. při zkoumání podmínek náležitostí výpovědi a práva nájemců podat návrh soudu k přezkumu výpovědi. Podle § 82 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) pak vzhledem k námitce žalovaného, že žaloba byla podána u místně nepříslušného soudu a následně místně příslušnému soudu - Okresnímu soudu v Benešově, byla doručena až po marném uplynutí lhůty k podání žaloby, uzavřel, že lhůta k podání žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu byla podána včas, neboť žaloba podle citovaného zákonného ustanovení má být podána u soudu, bez bližší specifikace, z čehož, s odkazem na rozhodnutí Vrchního soudu v Praze sp. zn. 4 Cdo 42/94 Sb., vyplývá, že poslední den lhůty předpokládané k podání žaloby musí být žaloba doručena soudu, nikoliv však bezpodmínečně místně příslušnému. Soud prvního stupně dále uzavřel, že žaloba je důvodná, protože výpověď z nájmu doručená žalovanou žalobcům neobsahovala poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, a tudíž je neplatná. Žalobci žalobu podali ve lhůtě dvou měsíců k soudu tak, jak je zákonem přepokládáno. Soud žalobě proto zcela vyhověl a zároveň žalobcům přiznal právo na náhradu nákladů řízení v plné výši podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

4. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, ve kterém namítá, že žaloba nebyla podána včas, tedy ve lhůtě předpokládané judikaturou Nejvyššího soudu, neboť nebyla ve lhůtě 60 dnů ode dne doručení výpovědi podána u soudu příslušného podle místa, v jehož obvodu se předmětné nemovitosti nachází, a to s odkazem na usnesení Nejvyššího soudu, např. sp. zn. 26 Cdo 2693/2009. Jelikož byla žaloba podána až po uplynutí dvouměsíční hmotněprávní lhůty stanovené § 2290 o. z., měla být žaloba bez dalšího zamítnuta. Dále žalovaná namítá, že rozsudek soudu prvního stupně byl překvapivým rozhodnutím, neboť soud prvního stupně nedal v průběhu celého řízení žalované najevo odlišný právní názor, na kterém odůvodnění napadeného rozsudku spočívá. Pokud měl soud prvního stupně jiný právní názor, než účastníci řízení, měl tento svůj názor sdělit a žalovanou poučit podle ustanovení § 118a odst. 2 o. s. ř. tak, aby mohla náležitě ve věci skutkově i právně argumentovat. Žalovaná dále napadá formulaci výroku I. napadeného rozsudku, ve kterém soud prvního stupně uzavřel, že výpověď daná žalovanou je neplatná, přičemž § 2290 o. z., předpokládá, že se jedná o výpověď neoprávněnou a v tomto směru tedy žaloba od počátku trpí vadou, která nebyla soudem prvního stupně odstraňována podle § 43 o. s. ř. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu v plném rozsahu zamítne.

5. Žalobci ve svém vyjádření k odvolání žalované uvedli, že judikatura, kterou opakovaně žalovaná argumentuje, není v dané věci aplikovatelná. V projednávané věci žalobci podali žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu v souladu s § 2290 o. z., ve lhůtě 60 dnů k soudu, přičemž občanský zákoník nepodmiňuje splnění lhůty podáním žaloby k věcně či místně příslušnému soudu. Žalobci se zcela ztotožňují se závěry soudu prvního stupně, rozsudek soudu prvního stupně považují za věcně správný a navrhují jeho potvrzení, neboť v řízení bylo prokázáno, že výpověď daná žalobcům nesplňuje formální předpoklady pro její platnost.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání přípustné, podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a odst. 1 a 5 občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

7. Odvolací soud doplnil podle § 213 odst. 4 o. s. ř. dokazování výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí], ze kterého zjistil, že žalovaná je zapsána jako vlastník nemovitostí pozemku p. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – budova [adresa] a pozemku [parcelní číslo] – zahrada a pozemku p. [číslo] zahrada.

8. Odvolací soud vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně uvedených v napadeném rozsudku na straně 2 a 3 a po doplnění dokazování se zcela ztotožnil se skutkovým závěrem, který soud prvního stupně přijal, a sice že mezi žalobci a právním předchůdcem žalované, [jméno] [příjmení], byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva o nájmu předmětných nemovitostí. Žalovaná jako nový vlastník předmětných nemovitostí doručila v červnu 2021 žalobcům výpověď z nájmu předmětných nemovitostí, ve které výslovně uvedla odkaz na § 2222 odst. 2 o. z., bez dalšího, absentuje poučení o možnosti domáhat se neplatnosti výpovědi z nájmu a přezkumu dané výpovědi. Zároveň žalovaná vyzvala žalobce k zaplacení dlužných částek sjednaného nájemného. Žalobci oponovali doručené výpovědi písemným nesouhlasem s odůvodněním, že doručenou výpověď považují za neplatnou.

9. Odvolací soud souhlasí s právním hodnocením věci soudem prvního stupně, a i zde pro stručnost na jeho přiléhavé odůvodnění odkazuje.

10. Zásadní pro rozhodnutí ve věci bylo primárně posoudit stěžejní (i odvolací) námitku žalované, že žaloba byla podána po uplynutí dvouměsíční lhůty předpokládané § 2290 o. z. Odvolací soud v tomto směru odkazuje na přiléhavou judikaturu citovanou soudem prvního stupně a především na výslovné znění § 2290 o. z., ze kterého jednoznačně vyplývá, že předpokladem včasného podání žaloby na určení neplatnosti (neoprávněnosti) výpovědi je doručení této výpovědi soudu. Pokud občanský zákoník nespecifikuje, k jakému soudu má být daná žaloba doručena, má se za to, že lhůta je dodržena, jestliže byla poslední den lhůty žaloba doručena ke kterémukoliv soudu v České republice. V uvedeném případě tak žalobci doručili žalobu včas a není tedy důvodnou námitka žalované, že žaloba by měla být pro nedodržení této lhůty bez dalšího zamítnuta.

11. Správně soud prvního stupně posuzoval platnost dané výpovědi z nájmu nemovitostí podle ustanovení § 2286 a § 2290 občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014, neboť s ohledem na soudem prvního stupně správně citovaná přechodná ustanovení § 3074 o. z., se tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti řídí práva a povinnosti z nájemních smluv, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Ustanovení § 2286 odst. 1 o. z., výslovně stanoví, že výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu a pronajímatel v této výpovědi poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je taková výpověď neplatná. Zákon tedy zakotvuje tzv. poučovací povinnost pronajímatele. V případě, že poučovací povinnost pronajímatele nebude naplněna, dojde k neplatnosti výpovědi z nájemní smlouvy, a jak z komentářové literatury k tomuto ustanovení vyplývá, nastává tato neplatnost z důvodu rozporu výpovědi s veřejným pořádkem podle § 588 o. z. jako neplatnost absolutní. V posuzovaném případě výpověd doručená žalovanou žalobcům ze dne [datum] neobsahuje poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a domáhat se přezkumu oprávněnosti dané výpovědi. S odkazem na výslovné znění § 2286 odst. 2 o. z., tedy ve shodě se soudem prvního stupně, odvolací soud konstatuje, že takováto výpověď je neplatná.

12. Nedůvodná je i další odvolací námitka žalované, že formálně žaloba nesplňuje náležitosti určené zákonem pro tento druh žalob a soud měl postupem podle § 43 o. s. ř. odstranit její vady, neboť správně má žalobní návrh znít na neoprávněnost, nikoliv neplatnost výpovědi. V posuzovaném případě je dle shora citovaných zákonných ustanovení, konkrétně dle § 2286 o.z. výpověď neplatná, absentuje-li poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Takovéhoto určení se žalobci domáhali správně, v řízení prokázali, že výpověď daná žalovanou neobsahovala uvedené poučení, a proto bylo jejich návrhu plně vyhověno. Odvolací soud, vzhledem k uplatněné námitce, uvádí, že i v situaci, kdy žalobce v petitu své žaloby navrhuje, aby soud rozhodl o neplatnosti výpovědi, a z obsahu takové žaloby je zřejmé, že jde o žalobu podle § 2290 o. z., jíž se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi, není soud petitem žaloby vázán. Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 17. 12. 2015, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, který byl dne [datum] přijat na zasedání občanskoprávního a obchodního kolegia k publikaci do Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, zdůraznil, že § 2290 o. z. upravující žalobu na neoprávněnost výpovědi se uplatní i v případě výpovědi z nájmu podle § 2291 o. z. Žaloba podle § 2290 o. z. se obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou upravoval § 711 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ obč. zák.“). Nejde o žalobu na určení, nájemce se v řízení podle § 2290 o. z. domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy„ zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. S ohledem na účel a smysl § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je však třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána„ po právu“, tedy v souladu se zákonem. Soud pak v takovém řízení není petitem žaloby vázán (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 8. 2003, sp. zn. 21 Cdo 909/2003).

13. Soud prvního stupně počítal správně náklady řízení vzniklé žalobcům dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu při zastoupení dvou účastníků advokátem, podle provedených úkonů, avšak chybně započítal náhradu za hotové výdaje 2x, každému z účastníků. Správně tak náhrada nákladů řízení žalobců sestává z odměny advokáta ve výši 20 000 Kč za 5 účtovaných úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. b), d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, advokátní tarif (převzetí a příprava zastoupení, žaloba, vyjádření ze dne [datum], účast u jednání dne [datum] a dne [datum]), přičemž odměna za jeden úkon dle § 7 ve spojení s § 9 odst. 4 písm. b) a § 12 odst. 4 advokátního tarifu činí ve vztahu k jedné zastupované osobě částku 2 000 Kč, za zastupování obou žalobců činí tedy odměna ze jeden úkon právní služby částku 4 000 Kč. K uvedené částce dále soud připočetl hotové výdaje za těchto 5 úkonů ve výši 300 Kč za každý úkon dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, tj. celkem 1 500 Kč. K odměně a hotovým výdajům dále náleží náhrada za daň z přidané hodnoty, jejímž je právní zástupce žalobce dle přiloženého osvědčení plátcem, a to ve výši 4 515 Kč Náklady řízení byly dále navýšeny o soudní poplatek ve výši 2 000 Kč Celkem tak činí náklady řízení žalobců 28 015 Kč.

14. Ze všech shora uvedených důvodů proto odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil podle § 219 o. s. ř. Podle § 220 odst. 1 o. s. ř. odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně jen ve výši přiznané náhrady nákladů řízení.

15. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud za použití § 224 odst. 1 o. s. ř., podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 151 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy žalobci byli v odvolacím řízení úspěšní a náleží jim tak právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, která sestává z odměny advokáta ve výši 20 000 Kč za 2 účtovaných úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, advokátní tarif (vyjádření k odvolání a účast při odvolacím jednání dne [datum]), přičemž odměna za jeden úkon dle § 7 ve spojení s § 9 odst. 4 písm. b) a § 12 odst. 4 advokátního tarifu činí ve vztahu k jedné zastupované osobě částku 2 000 Kč, za zastupování obou žalobců činí tedy odměna ze jeden úkon právní služby částku 4 000 Kč. K uvedené částce dále soud připočetl hotové výdaje za 2 úkony ve výši 300 Kč za každý úkon dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, tj. celkem 600 Kč. K odměně a hotovým výdajům dále náleží náhrada za daň z přidané hodnoty, jejímž je právní zástupce žalobce dle přiloženého osvědčení plátcem, a to ve výši 1 806 Kč Celkem činí náklady odvolacího řízení žalobců 10 406 Kč.

16. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř. na tři dny od právní moci rozsudku, místo plnění podle § 149 o. s. ř.