o nahrazení projevu vůle, o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Mladé Boleslavi ze dne 21. 11. 2024, č. j. 11 C 140/2024-77,

1. Shora označeným rozsudkem soud I. stupně (Okresní soud v Mladé Boleslavi) ve výroku I. zamítl žalobu v části., v níž se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy, kterou dojde k prodeji nemovitosti – pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno] katastrální pracoviště [adresa], katastrální území [adresa], obec [adresa] (dále případně jen „pozemek parc. č. st. [Anonymizováno]“). Ve výroku II. rozhodl tak, že se nahrazuje projev vůle žalovaného uzavřít se žalobkyni kupní smlouvu, kterou žalovaný jako prodávající prodává žalobkyni jako kupující pozemek parc. č. st. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], obec [adresa] (dále případně jen „pozemek parc. č. st. [Anonymizováno]“) za kupní cenu ve výši 187 758 Kč (viz obsah této smlouvy uvedený ve výroku II. rozsudku soudu I. stupně). Ve výroku III. rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

2. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník nemovitostí, a to staveb bez č. p./č. e. stojících na pozemnících parc. st. [Anonymizováno] a parc. č. st. [Anonymizováno]. Vlastnické právo k těmto stavbám žalobkyně nabyla kupní smlouvou ze dne 22. 1. 2016. Žalovaný je vlastníkem pozemků parc. st. [Anonymizováno] a parc. č. st. [Anonymizováno], které nabyl do vlastnictví kupní smlouvou ze dne 17. 5.2021, uzavřenou s manžely [Anonymizováno] jako prodávajícími, a to v rámci prodeje celkem šestnácti pozemků za souhrnnou kupní cenu 9 300 000 Kč. Stavba bez č. p./č. e. na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] již neexistuje, jak vyplývá ze závěrů odborného posudku [tituly před jménem] [jméno FO] z října 2023, kdy na místě se nachází jen hromada cihel a torzo objektu – dřevěná střecha částečně podpíraná dřevěnou zdí bez bočních stěn objektu. Stavba bez č. p./č. e. na pozemku parc. č. st.[Anonymizováno][Anonymizováno] existuje (viz rovněž odborný posudek [tituly před jménem] [jméno FO]), jedná se o objekt značně zchátralý, dochází k deformaci krovu a půdy, k degradaci nosných stěn, avšak objekt má stále obvodové zdi. Po právní stránce soud I. stupně uzavřel, že žalobkyně řádně a včas uplatnila, nejprve předžalobní výzvou ze dne 21. 3. 2024 a posléze touto žalobou, vůči žalovanému své zákonné předkupní právo dle § 3056 ve spojení s § 2144 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“) na pozemek parc. č. st. [Anonymizováno] a parc. č. st. [Anonymizováno]. Vzhledem k tomu, že však stavba bez č. p./č. e. na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] již ke dni rozhodnutí soudu neexistuje, předkupní právo žalobkyně k tomuto pozemku zaniklo, a bylo možno vyhovět pouze žalobě na nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít kupní smlouvu se žalobkyní pozemek parc. č. st. [Anonymizováno]. Odpovídající kupní cenu za tento pozemek pak soud I. stupně stanovil postupem podle § 2149 odst. 2 o. z. jako poměrnou část souhrnné kupní ceny, která byla realizována v kupní smlouvě ze dne 17. 5.2021 uzavřené mezi manžely [Anonymizováno] jako prodávajícími a žalovaným jako kupujícím ohledně souboru celkem šestnácti pozemků, včetně pozemku parc. č. st. [Anonymizováno].

3. Proti tomuto rozsudku, a to do výroku II. a III. podal žalovaný v zákonné lhůtě odvolání. Dle jeho názoru dospěl soud I. stupně k nesprávným skutkovým i právním závěrům. Posuzované stavby původně představovaly funkční celek k zajišťování živočišné výroby. Z tohoto pohledu je třeba se dívat i na existenci stavby na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], tedy zda tato stavby skutečně existuje, zda je reálně využívána a zda je možné ji využívat do budoucna. Dle žalovaného je přitom třeba zohlednit, že tato stavba je v dezolátním stavu, není napojena na veřejnou infrastrukturu, nemá přístup k veřejné komunikaci a nejenom, že se nachází na cizím pozemku, ale nachází se uprostřed cizích pozemků, takže do budoucna je její využití zcela vyloučeno. Ze zmíněného odborného posudku dále vyplývá, že stavba na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] je vadná, na úrovni bezpečnosti a ohrožení majetku a života, zhotovitel posudku doporučil odstranění tohoto objektu s tím, že jej nelze v tomto stavu opravovat nebo upravovat. Z hlediska norem správního práva naplňuje stavba na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno][Anonymizováno]znaky zbořeniště dle § 13 stavebního zákona. Dle žalovaného smyslem ustanovení § 3056 o. z. bylo dosáhnout stavu, aby do budoucna došlo ke zcelení vlastnického práva k pozemku a stavbě. Tohoto účelu by však nebylo v daném případě dosaženo, protože žalobkyně by rozhodnutím soudu jen spekulativně získala pozemek pod stavbou, čímž znemožní žalovanému využití jeho pozemku, který pozemek pod stavbou obklopuje. Aplikace § 3056 o. z. by tak byla k rozporu s ustanovením § 2 o. z. Pokud pak jde o otázku výše kupní ceny, za kterou by měla být žalobou uplatněná kupní smlouva na pozemek parc. č. st. [Anonymizováno] realizována, dle žalovaného soud I. stupně postupem podle § 2149 odst. 2 o. z. nesprávně, pouze jednoduchým matematickým výpočtem, dospěl k poměrné částce ze souhrnné kupní seny sjednané v kupní smlouvě ze dne 17. 5. 2021 mezi manžely [Anonymizováno] a žalovaným na celý soubor pozemků. Ve smyslu § 2149 odst. 1 o. z. mělo být přihlédnuto k tzv. vedlejšímu ujednání této kupní smlouvy, kdy žalovaný takto kupoval soubor pozemků jako jeden funkční celek, včetně nyní sporovaných pozemků, které se nacházejí uvnitř tohoto celku. Soud I. stupně měl rovněž přihlédnout k tomu, jakého charakteru byly jednotlivé pozemky realizované kupní smlouvou ze 17. 5. 2021, tedy že měly různý způsob využití, kdy je samozřejmě rozdíl v ceně pozemku, který má povahu např. louky, lesního porostu, pole, zpevněné komunikace, stavebního pozemku apod. Pravidla pro postup stanovení ceny pozemku, který byl prodáván v souboru pozemků za souhrnnou cenu stanoví judikatura, např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 22 Cdo 3974/2007, a to za využití znaleckého posudku. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně v napadeném výroku II. buď změnil tak, že žalobu i v tomto rozsahu zamítne, nebo aby v napadeném rozsahu rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

4. Žalobkyně v písemném vyjádření k odvolání uvedla, že v řízení bylo jednoznačně prokázáno, že na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] stojí stavba s obvodovými, střešními i stropními konstrukcemi. Zákonná úprava přitom nestanoví, zda stavba musí či nemusí být užívána, jaký má být její fyzický stav apod. Žalobkyně nesouhlasí s názorem žalovaného, že stavbu na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] koupila pouze spekulativně, naopak o spekulaci mohlo jít i ze strany žalovaného, který koupí souboru pozemků mohl dosáhnout toho, aby žalobkyně své předkupní právo neuplatňovala. Žalobkyně se rovněž ztotožňuje se způsobem, jaký soud I. stupně určil výši kupní ceny za realizovaný pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], a to poměrně ze souhrnné kupní ceny ve vztahu ke všem pozemkům převáděným kupní smlouvou z 17. 5. 2021. Možný byl i postup určit cenu tohoto pozemku poměrně jen k dílčímu souboru devíti z převáděných pozemků (včetně pozemku předmětného), jehož dílčí souhrnná kupní cena byla ve zmíněné kupní smlouvě sjednána pouze ve výši 1 500 000 Kč. V takovém případě by cena předmětného pozemku byla jen kolem 38 000 Kč. Přesto žalobkyně se způsobem a výši ceny předmětného pozemku, jak ji stanovil soud I. stupně, souhlasí. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně v napadeném rozsahu jako věcně správný potvrdil.

5. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a že je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně v napadeném rozsahu, jakož i řízení, které mu předcházelo podle § 212 a § 212a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen ,,o. s. ř.“), a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

6. Dle názoru odvolacího soudu provedl soud I. stupně dokazování v míře dostatečné pro učinění všech podstatných skutkových zjištění a skutkových i právních závěrů. Zjištěný skutkový stav i právní závěry soudu I. stupně považuje odvolací soud za správné.

7. Podle § 3056 odst. 1 o. z.: Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

8. Podle § 2140 odst. 1 o. z.: Ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).

9. Podle § 2144 odst. 1 o. z.: Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

10. Podle § 2149 odst. 1 o. z.: Předkupník zaplatí kupní cenu ve výši nabídnuté koupěchtivým a splní podmínky nabídnuté koupěchtivým vedle kupní ceny. Zavázal-li se koupěchtivý k vedlejšímu plnění, které předkupník poskytnout nemůže, zaplatí prodávajícímu jeho hodnotu. Nelze-li vedlejší plnění vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne; to neplatí, byla-li by smlouva s koupěchtivým podle rozumného očekávání uzavřena i bez závazku k vedlejšímu plnění.

11. Podle § 2149 odst. 2 o. z.: Zavázal-li se koupěchtivý koupit věc společně s jinými za souhrnnou cenu, zaplatí předkupník poměrnou část souhrnné ceny. Prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození.

12. Soud I. stupně správně uzavřel, že žalobkyni vzniklo právo postupem podle § 3056 o. z. ve spojení s § 2144 odst. 1 o. z. domáhat se po žalovaném, aby na ni kupní smlouvou převedl vlastnické právo k pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem stavby bez evidenčního označení na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], přičemž vlastníkem této stavby byla i v době, kdy žalovaný kupní smlouvou ze dne 17. 5. 2021 nabyl vlastnické právo mimo jiné i k tomuto pozemku. Vůči žalovanému jí tak svědčí právo tzv. retraktu dle § 2144 odst. 1 o. z. Toto právo uplatnila vůči žalovanému předžalobní výzvou ze dne 21. 3. 2024 v zákonné tříleté promlčecí lhůtě (§ 629 o. z.) počítané od doby zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí (18. 6. 2021).

13. Spor byl především o aktivní legitimaci žalobkyně z pozice té, zda je vlastníkem stavby na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], respektive, zda tato stavba jako věc v občanskoprávním smyslu dosud existuje nebo již zanikla. V tomto směru dle názoru odvolacího soudu soud I. stupně správně na podkladě provedeného dokazování uzavřel, že tato stavba dosud jako věc v občanskoprávním smyslu existuje. V řízení bylo prokázáno, zejména z odborného posudku [tituly před jménem] [jméno FO], že se jedná o stavbu pevně spojenou se zemí, u níž je stavebně zřejmé a zachovalé dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží, včetně nosných zdí a krovu. Jedná se tedy o dosud existující samostatnou nemovitou věc ve smyslu § 3055 odst. 1 o. z. Z hlediska aplikace § 3056 ve spojení s § 2144 odst. 1 o. z. je přitom bez právního významu jaká je praktická využitelnost a další životnost této stavby jako předmětu retraktu.

14. Ani odvolací soud neshledal v postupu žalobkyně při uplatňování práva retraktu, či v jiných okolnostech tohoto případu důvod pro závěr, že by uplatněním předmětného nároku mělo dojít k zneužití práva či jeho výkonu v rozporu s dobrými mravy (§ 8, § 2 odst. 3 o. z.)

15. Pokud pak v řízení šlo o stanovení příslušné úplaty ve smyslu § 2144 odst.1 o. z. jako kupní ceny za prodej stavby na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] v rámci soudního rozhodnutí o nahrazení projevu vůle žalovaného tuto kupní smlouvu se žalobkyní uzavřít, správně soud I. stupně pro určení této ceny aplikoval příslušné ustanovení o realizaci smluvního předkupního práva, tedy § 2149 o. z. Správně přitom dle názoru odvolacího soudu určil i výši kupní ceny s ohledem na to, že žalovaný jako koupěchtivý zaplatil za pozemek parc. č. st. [Anonymizováno][Anonymizováno]kupní cenu v rámci souhrnné kupní ceny za prodej souboru pozemků podle kupní smlouvy ze dne 17. 5. 2021, a to výpočtem poměrné části souhrnné kupní ceny podle poměru velikosti předmětného pozemku k velkosti všech ostatních touto kupní smlouvou převáděných pozemků, když převažujícím rozsahem se jednalo o pozemky druhově zařazené jako ostatní plocha, trvalý travní porost a zastavěná plocha.

16. Ze všech podaných důvodů soud I. stupně správně žalobě na nahrazení projevu vůle, jako žalobě na plnění svého druhu, ve vztahu k pozemku parc. č. st. 68 vyhověl, a odvolací soud proto rozsudek soudu I. stupně v napadeném výroku II. jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.) včetně závislého výroku III. o náhradě nákladů řízení s odkazem na jeho správné odůvodnění.

17. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně byla v odvolacím řízení zcela úspěšná, má proto vůči žalovanému právo na náhradu nákladů odvolacího řízení za právní zastoupení advokátem v rozsahu odměny za dva úkony právní služby po 3 700 Kč podle § 9 odst. 3 písm. b), § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (písemné vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu), a dále v rozsahu náhrady hotových výdajů za dva úkony právní služby po 450 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu), to vše povýšeno o DPH ve výši 21 % (§ 137 odst. 3 o. s. ř.), celkem tedy 10 043 Kč.