o odstranění prohlášení vad vlastníka, o odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu Praha východ ze dne 27.8.2024, č. j. 46 C 394/2023-194

1. Shora označeným rozsudkem soud I. stupně (Okresní soud [adresa]– [Anonymizováno]) ve výroku I. zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali odstranění vad prohlášení vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ze dne [datum] (dále případně jen „Prohlášení vlastníka“) spočívající v nesprávném určení a popisu společných částí vymezených k výlučnému užívání vlastníku určené jednotky, a to způsobem, jak je dále ve výroku I. rozsudku soudu I. stupně v odstavcích ad) a až ad) o specifikován. Ve výroku II. rozhodl, že žalobci jsou povinni zaplatit žalovaným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Soud I. stupně se zabýval žalobním tvrzením, že žalobci jsou vlastníky (v režimu společného jmění manželů) jednotky č[Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (dále jen „jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]“), která je vymezena v domě –stavbě [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. [Anonymizováno] (dále případně jen „Budova“), jež je součástí pozemku parc. č. st [Anonymizováno] v katastrálním území a obci [adresa]. Žalovaní jsou vlastníky (v režimu SJM) druhé jednotky v budově, to jednotky č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] („jednotka č. [Anonymizováno]/[právnická osoba] vlastnictvím obou jednotek je spojeno vlastnictví ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ½ na společných částech Budovy, jakož i pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] (dále případně jen „Nemovitá věc“). Vlastnické právo k Budově bylo rozděleno na vlastnické právo ke dvěma zmíněným jednotkám na základě Prohlášení vlastníka. Toto prohlášení však dle žalobců neobsahuje určení a popis společných částí určených k výlučnému užívání vlastníků jednotky, což je podle žalobců obligatorní náležitost prohlášení vlastníka ve smyslu § 1166 odst. 1 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“). Proto Prohlášení vlastníka vymezuje jednotku [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a jednotku č[Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno] neurčitým a nesprávným způsobem. Vady Prohlášení vlastníka nebyly odstraněny jeho původcem - společností [právnická osoba]., ačkoli ji žalobci k tomu vyzvali. Stejně tak nedošlo k odstranění vad Prohlášení vlastníka ani souhlasným prohlášením vlastníků obou jednotek navzdory opakovaným výzvám ze strany žalobců. Samotný text Prohlášení vlastníka přitom na několika místech s vymezením společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníků určité jednotky počítá, avšak takové vymezení neobsahuje. Absence uvedeného vymezení se projevuje vadami, které způsobují zmatečnost, neurčitost a nesprávnost Prohlášení vlastníka, v důsledku čehož mezi žalobci a žalovanými dochází ke sporům o rozsah způsobu užívání společné věci, především pak pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], když správně by žalobci i žalovaní měli být oprávněni užívat oba uvedené pozemky v rozsahu velikosti svých spoluvlastnických podílů na společných částech, tedy v rozsahu ½. Z důvodu absence řádného vymezení společných částí vyhrazených k výlučnému užívání jsou dle žalobců ze strany žalovaných nadužívány oba zmíněné pozemky, neboť žalovaní užívají plochu o velikosti [Anonymizováno] m[Anonymizováno] z celkové plochy obou pozemků [Anonymizováno] m[Anonymizováno] , a to navzdory tomu, že obě jednotky byly prodávány za stejnou kupní cenu, a žalobci po celou dobu hradí daň z nemovitých věcí za výměru o velikosti [Anonymizováno] [Anonymizováno]² , tedy v souladu s přílohou č. [hodnota] Prohlášení vlastníka, které bylo přiloženo ke kupní smlouvě, nikoli však ve stejném znění založeno spolu s Prohlášením vlastníka do katastru nemovitostí.

3. Dle žalobců zejména z uvedených příčin trpí Prohlášení vlastníka těmito konkrétními vadami: a) pro pozemek [Anonymizováno]. č[Anonymizováno] [Anonymizováno]. [Anonymizováno] je používána stejná zkratka jako pro pozemek parc. č. [hodnota] („Pozemek“), b) jsou používány pojmy „[adresa]“ a „[adresa]“, aniž by tyto byly v Prohlášení vlastníka definovány, avšak svědčí o záměru vymezit společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníku jednotky, c) chybí příloha č. [hodnota] nazvaná „situační plán“ obsahující prostorové umístění a rozdělení „[adresa]“, která má být podle čl. 7.4 součástí Prohlášení vlastníka, d) Prohlášení vlastníka obsahuje přímý rozpor poslední věty čl. 5.3 s ujednáním čl. 5.4 ohledně společné zprávy, e) zcela neurčitě je vymezena výlučná správa podle čl. 5.5 s ohledem na absenci vymezení společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníků jednotky, f) prohlášení vlastníka obsahuje chybný odkaz z čl. 6.4 na tentýž článek, který činí toto prohlášení nesrozumitelným, g) prohlášení vlastníka obsahuje chybný odkaz čl. 6.6 na oddíl VII. upravující pouze závěrečná ustanovení, který činí předmětné prohlášení nesrozumitelným a h) Prohlášení vlastníka obsahuje nedostatky schématu, který je přílohou tohoto prohlášení. Žalobci se proto domáhají odstranění těchto vad konkrétním způsobem, jak je popsán v zamítavém výroku I. rozsudku soudu I. stupně.

4. Na základě provedeného dokazování soud I. stupně zjistil, že žalobci i žalovaní jsou vlastníky zmíněných jednotek. Z Prohlášení vlastníka soud I. stupně zjistil, že bylo učiněno ve vztahu k pozemku parc. [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. [Anonymizováno], jehož součástí je budova [Anonymizováno]. p. [Anonymizováno], k pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], a k pozemku parc. č. [Anonymizováno]/6[Anonymizováno] nacházejících se v obci a katastrálním území [adresa]. Prohlášení bylo učiněno společností DOMY [adresa], s. r. o., která vymezila v Budově dvě jednotky, a to jednotku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 118,3 m² a jednotku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 119,3 m². Prostorové uspořádání bytů těchto jednotek spolu s údaji o podlahových plochách mělo být v příloze č. [hodnota] Prohlášení vlastníka. Obsahem této přílohy č. [hodnota] měla být rovněž tabulka obsahující údaje o jednotkách včetně jejich pojmenování, označení, umístění v budově, účelu užívání, popisu podlahové plochy a velikosti podílu na společných částech. Každá z jednotek byla vymezena jako prostorově oddělená část domu a podíl o velikosti 1/2 na společných částech Nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jako části určené k výlučnému užívání vlastníka jednotky byly výslovně uvedena čtyři parkovací místa náležející k nemovitosti. Určení a popis společných částí Nemovité věci byly uvedeny v oddílu III. Prohlášení vlastníka, a to konkrétně tak, že se jedná o pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], pozemek [Anonymizováno]/[Anonymizováno][Anonymizováno]a pozemek parc.[Anonymizováno]č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a dále stavební části budovy [Anonymizováno]. p. [Anonymizováno] podstatné pro její zachování, jakož i pro zachování bytových jednotek v ní se nacházejících, s tím že některá část se přenechá do výlučného užívání. Další vymezení společných částí Nemovité věci bylo uvedeno v čl. 3.2 Prohlášení vlastníka s tím, že všechny společné části s výjimkami uvedenými v Prohlášení jsou oprávněni užívat všichni vlastníci jednotek umístěných v Budově stejně, stejně jako mají povinnost podílet se na jejich údržbě a opravách (čl. 3.3). Oddíl V. obsahuje popis činností spadajících pod společnou správu společných částí Nemovité věci s tím, že správa společných částí Nemovité věci, které jsou určeny k výlučnému užívání některého z vlastníků jednotek, je správou výlučnou a odpovídá za ni vlastník, k jehož výlučnému užívání je společná část Nemovité věci určena (čl. 5.5). Výčet pravidel pro užívání společných částí Nemovité věci byl uveden v oddílu VI. včetně postupu pro změnu společných částí Nemovité věci určených k výlučnému užívání některého z vlastníků jednotky, včetně oprávnění provádět sadové úpravy v zahradě, která je určena k výlučnému užívání k jednotce toho kterého vlastníka jednotky, včetně zavedení obdobného použití § 1013 a následující o. z., pro užívání společných částí Nemovité věci určených k výlučnému užívání některého z vlastníků jednotek, včetně užívání společných rozhrad mezi [adresa] a [adresa]. Jako nedílné části Prohlášení vlastníka byly uvedeny dvě přílohy, a to příloha č. [hodnota]– půdorysné zakreslení všech podlaží Budovy včetně údajů o podlahových plochách, a příloha číslo [hodnota] – situační plán obsahující prostorové umístění a rozdělení zahrady (t. j. pozemků parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno][Anonymizováno]a parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]). Příloha č. [hodnota] pak obsahovala jednoduché vyobrazení dvou podlaží obou jednotek včetně uvedení celkové podlahové plochy každé z nich, příloha č. [hodnota] obsahovala jednoduché vyobrazení půdorysu pozemku parc. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] včetně vyobrazení parkovacích míst a pozemku parc. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], stejně tak umístění budovy č. p. [Anonymizováno]. S tímto obsahem bylo prohlášení vlastníka vloženo do katastru nemovitostí pod spisovou značkou V – [Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]-209-2.

5. Z kupní smlouvy ze dne [datum] včetně příloh soud I. stupně zjistil, že touto smlouvou společnost DOMY [adresa], s. r. o. prodala žalobcům do jejich společného jmění manželů jednotku č. [Anonymizováno][Anonymizováno]1 o výměře 118,3 m² na pozemku parc. [Anonymizováno]. st. [Anonymizováno], jehož součástí je budova [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. [Anonymizováno], která (jednotka) v sobě zahrnuje podíl na společných částech nemovitosti ve výši ½ , a to konkrétně na Budově a na pozemcích parc. č[Anonymizováno]st. [Anonymizováno], parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], nacházejících se v obci a katastrálním území [adresa]. Jako nedílná součást této kupní smlouvy byly označeny přílohy, mimo jiné příloha č. [hodnota] – prohlášení o výlučném užívání včetně výkresů pozemku a domu. Obsah této přílohy se shodoval s obsahem příloh v Prohlášení vlastníka, včetně půdorysného zakreslení všech podlaží Budovy obsahující údaje o podlahových plochách jednotek, a situačního plánu obsahujícího prostorové umístění a rozdělení zahrady. Nad to bylo přiloženo další půdorysné zakreslení všech podlaží Budovy vyobrazující též prostorové řešení pokojů každého z podlaží za současného uvedení jejich podlahové plochy, dále byla přiložena tabulka obsahující specifikaci jednotek v budově včetně jejich pojmenování, označení, umístění v budově, účelu užívání, popisu, podlahové plochy a velikosti podílu na společných částech Nemovité věci s tím, že podlahová plocha bytu jednotky č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] byla uvedena 118,3 m², a podlahová plocha bytu jednotky č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] byla uvedena 119,3 m². Pokud jde o společné části ve výlučném vlastnictví, byla v tabulce uvedena zahrada o rozměrech 732 m² pro jednotku [Anonymizováno]. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a o rozměru 732 m² pro jednotku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno].

6. Z listiny – geodetického zaměření soud I. stupně zjistil umístění Budovy, respektive umístění pozemků parc. č. st. [Anonymizováno] v rámci pozemku parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a ve vztahu k pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] včetně jejich tvaru a rozměrů, kdy z tohoto zaměření bylo především zjištěno, že pozemek parc. č[Anonymizováno] [Anonymizováno]. [Anonymizováno] není umístěn ve středu pozemku parc. [Anonymizováno]. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], protože vzdálenost bočních stran Budovy od hranic sousedních pozemků není stejná. Geometrické zaměření rovněž obsahovalo dva návrhy rozvržení pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a parc. č[Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na dvě části tak, aby vzniklé části byly stejných rozměrů, nikoli však rozvržení v podobě přímky, která by vedla osou rozdělení Budovy na bytovou jednotku [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a na bytovou jednotku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno].

7. Na základě takto zjištěného stavu soud I. stupně uzavřel, že Prohlášení vlastníka splňuje všechny zákonné náležitosti ve smyslu § 1066 o. z. Ostatně mezi účastníky nepanoval spor o vlastnické právo k jednotkám, ale spor ohledně otázek správy a užívání ve vztahu ke společným částem Nemovitých věcí určeným k výlučnému užívání toho kterého vlastníka jednotky. Posuzované Prohlášení vlastníka obsahovalo údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území v souladu s § 1166 odst. 1 písm. a) o. z., to konkrétně ve svém článku 1.1, pokud v něm bylo uvedeno, že se vztahuje k pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je Budova, k pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a k pozemku parc. č. 495/6 v obci a katastrálním území [adresa]. Stejně tak obsahovalo v článku 2.1 a 2.2 v souladu s § 1166 odst. písm. b) bod 1 o. z. údaje o jednotce, pokud jde o její pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, pokud něm bylo uvedeno, že Budova obsahuje dvě jednotky označené číslem [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. V souladu s § 1166 odst. písm. b) bod 2 o. z. obsahovalo Prohlášení vlastníka ve vztahu k údajům o jednotce určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze, které byly vymezeny v jeho článku 3.1 a 3.2. Rovněž obsahovalo ve vztahu k údajům o jednotce v souladu s § 1166 odst. 1 písm. b) bod 3 o. z. údaj o velikosti podílu na společných částech, pokud tento v článku 2 3 vymezovalo ve výši 1/2 . V souladu s § 1166 odst. 1 písm. c) o. z. Prohlášení vlastníka obsahovalo rovněž určení věcných či jiných práv přecházejících vzniku vlastnického práva k jednotce na vlastníky jednotek, pokud v článku 4.1 konkrétně uvádělo zástavní právo zřízené ve prospěch společnosti [právnická osoba]. a smlouvu o dodávkách energií.

8. Soud I. stupně neshledal správnou argumentaci žalobců, že určení, které ze společných částí jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníků určité jednotky, je obligatorní náležitosti prohlášení, protože § 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 o. z. používá sousloví „s případným určením“, z čehož vyplývá, že se jedná pouze o eventualitu, tedy možnost, která nemusí být nutně splněna. Zároveň však z Prohlášení vlastníka je zřejmé že toto určuje společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníka určité jednotky, protože konkrétně v článku 2.6 hovoří o čtyřech parkovacích místech náležejících k předmětným nemovitostem, které jsou v počtu dvou parkovacích míst určeny k výlučnému užívání vlastníků každé ze dvou jednotek. Společně s přílohami Prohlášení vlastníka, především s přílohou č. [hodnota] – situačním plánem obsahujícím prostorové umístění a rozdělení zahrady, byť se jedná o jednoduché vyobrazení půdorysů předmětných pozemků včetně jejich rozdělení na dvě části, jakož i vyobrazení Budovy rozdělené na dvě bytové jednotky, a parkovacích míst za pomocí geometrických tvarů, poskytuje dostatečně určité vymezení části pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] užívaných výlučně vlastníky jednotky č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a vlastníky jednotky č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Zmíněná příloha č. [hodnota], stejně jako příloha č. [hodnota] Prohlášení vlastníka – půdorysné zakreslení všech podlaží Budovy včetně údajů o podlahových plochách, jakožto nedílné součásti tohoto prohlášení, pak splňují poslední ze zákonných náležitostí uvedených v § 1166 odst. 2 o. z., neboť obsahují půdorysy všech podlaží a určují polohu bytů a společných částí spolu s údaji o podlahových plochách bytů, když z přílohy č.[hodnota] je zřejmé, že jak bytová jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], tak bytová jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] se skládá ze dvou podlaží, která jsou od sebe rozeznatelná pomoci zakreslených oken a vchodových dveří, a stejně tak je u každé z bytových jednotek uvedena jejich celková podlahová plocha. dle soudu I. stupně přitom zákonná úprava jako náležitost prohlášení vlastníka nevyžaduje, aby v něm byly uvedeny rovněž údaje o výměrách či podlahových plochách společných částí, protože hovoří pouze o údaji ohledně velikosti podílu na společných částech a ohledně podlahové plochy bytů (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 3 a odst. 2 o. z.).

9. Dle názoru soudu I. stupně proto Prohlášení vlastníka nemá vady, které by mohly být odstraněny postupem podle § 1168 odst. 1 věta druhá o. z. Ani zavedení zkratek v článku 1.1 Prohlášení vlastníka nezpůsobuje vymezení jednotky či jejich společných částí neurčitým nebo nesprávným způsobem, protože z obsahu Prohlášení je zřejmé, o jakých částech pojednává. Pokud žalobci poukazovali na odlišná vyhotovení příloh, které měly být součástí jimi uzavřené kupní smlouvy ze dne [datum], a které byly jakožto přílohy Prohlášení vlastníka vloženy do příslušného katastru nemovitostí v souvislosti se vznikem jednotek, nebylo by dle názoru soudu I. stupně možné ani tuto skutečnost považovat za vadu Prohlášení, protože přílohy Prohlášení splňují zákonem požadované náležitosti. Pokud žalobci tvrdili, že v současné době fakticky užívají předmětné pozemky v rámci výlučného užívání společných prostor o menších rozměrech oproti rozměrům sjednaným v kupní smlouvě, dle názoru soudu se taktéž nejedná o vadu Prohlášení vlastníka, nýbrž o vadu předmětu koupě, kterou je nutno případně řešit v rámci uplatňování práv z vadného plnění kupní smlouvy. Pro posouzení zákonných náležitostí Prohlášení vlastníka není ani z hlediska určitosti vymezení společných prostor ve výlučném užívání rozhodující, že žalobci i žalovaní zakoupili předmětné jednotky za stejnou kupní cenu. Ze všech uvedených důvodů soud I. stupně proto žalobu zamítl.

10. Proti tomuto rozsudku podali žalobci v zákonné lhůtě odvolání. Nesouhlasí se závěrem soudu I. stupně, že Prohlášení vlastníka netrpí vytýkanými vadami, které by bylo možné odstranit rozhodnutím soudu dle § 1168 o. z. Dle jejich názoru má Prohlášení vlastníka vady, které způsobují mezi žalobci a žalovanými dlouhodobé neshody vyplývající ze skutečnosti, že je neurčité, a nesprávně vymezuje společné části Nemovité věci, jakož i společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky. V důsledku toho jsou nesprávně a neurčitě vymezeny jednotky jako takové. Zejména jde o to, že rozhodnutí soudu I. stupně žalobcům fakticky znemožňuje zvrátit současnou situaci, kdy v důsledku vadného Prohlášení vlastníka je jim bráněno v užívání [adresa] v rozsahu, jaký jim dle jejich názoru po právu náleží. Žalobci se především neztotožňují se závěrem soudu I. stupně, že určení a popis společných částí Nemovité věci, jakož i určení, které ze společných částí jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníků určité jednotky, je v prohlášení dostatečné a určité ve smyslu ustanovení § 1166 odst. 1 písm. b) o. z. Dle jejich názoru vadné Prohlášení vlastníka způsobuje rozpor mezi podílem na společných částech Nemovité věci dle stavu evidovaného v katastru nemovitostí a podílem, který původce Prohlášení vlastníka předpokládá v textové části, a mezi skutečně účastníky užívaným podílem na společných částech Nemovité věci. Dle názoru žalobců není správný závěr soudu I. stupně, že ze samotného článku III. Prohlášení vlastníka, a to ani ve spojení s jeho grafickou přílohou, lze dojít k jednoznačnému závěru, které části Nemovité věci jsou společnými částmi, natož společnými částmi určenými k výlučnému užívání vlastníka určité jednotky. Žalobci poukazují na komentářovou literaturu k otázce náležitostí grafických příloh prohlášení vlastníka, podle které je třeba v případě grafického vyznačení společných částí, respektive společných částí vyhrazených k výlučnému užívání postupovat tak, že bude třeba graficky znázornit nejen polohu všech bytů, ale i polohu společných částí domu, které jsou vyjádřitelné plochou s tím, že atypické společné části domu bude vhodné graficky zvýraznit a pojmenovat. Dle žalobců však tyto požadavky posuzované Prohlášení vlastníka nesplňuje. Žalobcům nadále není z obsahu současného Prohlášení vlastníka zřejmé, jaké konkrétní společné části Nemovité věci mohou jakožto vlastníci jednotky č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] užívat a v jakém rozsahu, respektive, jaké konkrétní společné části jsou vyhrazeny k jejich výlučnému užívání. Žalobci nesouhlasí s názorem soudu I. stupně, že jednoznačné určení společných částí Nemovité věci je pouze fakultativní náležitostí prohlášení vlastníka. Dle jejich názoru za situace, kdy původce v prohlášení vlastníka s konkrétními společnými částmi nemovité věci vyhrazených k výlučnému užívání počítá, stává se jejich konkrétní vymezení obligatorní náležitostí prohlášení vlastníka. Je-li pak společná část nemovitosti vyhrazená k výlučnému užívání vlastníkem určité jednotky vymezena nesprávně či neurčitě, zakládá to nesprávnost a neurčitost vymezení jednotky jako takové. Za situace, kdy v daném případě lze mít za prokázáno, že z Prohlášení vlastníka je zřejmé, že původce prohlášení měl v úmyslu vymezit společné části nemovitých věcí určené pro výlučné užívání vlastníkem konkrétní jednotky, je požadavek na konkrétnost tohoto vymezení důvodný. V tomto směru považují za nesprávný závěr soudu I. stupně, že předmětné Prohlášení vlastníka, pokud na některých místech počítá s vymezením společných částí Nemovité věci výlučně určených k užívání pouze vlastníkem určité jednotky, ve spojení s přiloženou grafickou přílohou dostatečně určitě tyto společné části vymezuje. V Prohlášení vlastníka odkazovaný takzvaný situační plán – schéma, který má být přílohou tohoto prohlášení, však podle žalobců neodpovídá realitě a skutečnému prostorovému uspořádání [adresa]. O tom svědčí v praktickém životě i skutečnost, že mezi účastníky řízení jako vlastníky jednotek v budově nedostatečné vymezení společných částí určených k výlučnému užívání zdrojem sporů a konfliktů.

11. Dle žalobců Prohlášení vlastníka z hlediska určitosti vykazuje nedostatky zejména v tom, že v čl. 1.1 odst. (i) se pro pozemek parc. č. [hodnota] používá zkratka „Pozemek“, dle čl. 1 1 odst. 2 se pro pozemek parcelní číslo [Anonymizováno]/[Anonymizováno] používá tatáž zkratka „Pozemek“. Prohlášení vlastníka tak užívá tutéž zkratku pro dva rozličné pozemky. Dále v tomto směru vykazuje Prohlášení vlastníka neurčitost v tom, že v čl. 6.11 pracuje s pojmy [adresa] a [adresa], které však nejsou nikde definovány, avšak podporuje to existenci záměru vymezit společné části nemovitých věcí určené k výlučnému užívání vlastníků určité jednotky. Prohlášení vlastníka vykazuje v uvedeném směru dále tu vadu, že v čl. 7.4 je uvedeno, že součástí Prohlášení má být příloha č. [hodnota] nazvaná v „Situační plán obsahující prostorové umístění a rozdělení [adresa]“. Žádná takto označená příloha však dle žalobců součástí Prohlášení vlastníka není. Žalobci nesouhlasí se závěrem soudu I. stupně, že v Prohlášení vlastníka zmíněná čtyři parkovací místa jsou jednoznačně určena jako společné části Nemovité věci, respektive jako společné části určené k výlučnému užívání. Ohledně charakteristiky těchto čtyř parkovacích míst postrádá dle žalobců Prohlášení vlastníka systematiku, když jako společné části Nemovité věci nejsou zmíněny ani v čl. III. a ani v ustanovení upravujícím výlučné užívání v odstavci 5.5 a následující. Dle žalobců tak není zřejmé, která konkrétní parkovací místa mají být, kterým z vlastníků jednotky výlučně užívána.

12. Žalobci v odvolání dále namítli, že vadou Prohlášení vlastníka je i skutečnost, že grafická příloha Prohlášení nezachycuje skutečné prostorové umístění a polohu Nemovité věci. To prokazovali předložením vlastního geodetického zaměření. Z něj je patrné, že [adresa] není obdélníkového či rovnoběžníkového tvaru, jedná se ve skutečnosti o nepravidelný různoběžník. K tomu, aby s ohledem na skutečné umístění [adresa] žalobci i žalovaní užívali stejnou její část, respektive stejnou výměru, je nutné rozdělit pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] jiným způsobem než prostřednictvím přímky, která představuje prodloužení osy dělení Budovy na Jednotku[Anonymizováno]č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a Jednotku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jak to bylo použito v grafickém znázornění přílohy Prohlášení vlastníka. Žalobci proto navrhují rozdělit Zahradu způsobem, který bude odpovídat velikosti jejich spoluvlastnického podílu na společných částech Nemovité věci. Aby tato situace byla napravena, mělo by být rozdělení pozemku par. č. 495/6 učiněno tak, aby žalobci užívali o 89 m² pozemku parc. č. [Anonymizováno]/ [Anonymizováno] více než v současné době, kdy naopak žalovaní užívají z uvedeného důvodu v současné době fakticky Zahradu ve větším rozsahu, než jim náleží.

13. Dále žalobci v odvolání uvedli, že žalovaní ve své podstatě neměli námitky proti převážné většině návrhů úprav, respektive návrhů na odstranění vad Prohlášení vlastníka obsažených v žalobním petitu. Nesouhlasili toliko s návrhy směřujícími k odstranění vad ve vztahu k užívání [adresa], přičemž rozsah užívání [adresa] je hlavním důvodem sporu mezi účastníky. Žalobci mají za to, že za této situace by bylo možné v řízení vydat částečný rozsudek pro uznání, a to v rozsahu, ve kterém žalovaní s žalobou prakticky souhlasí. Celkově se domáhají, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.

14. Žalovaní v písemném vyjádření k odvolání zejména uvedli, že s rozsudkem soudu I. stupně souhlasí, naopak nesouhlasí s účelovou interpretací žalobců v tom směru, že by vyjádřili takový souhlas se změnami Prohlášení vlastníka, na jehož základě by bylo možné vydat rozsudek pro uznání. Žalovaní mají za to, že Prohlášení vlastníka je dostatečně určité. Poukázali na to, že žalobci současný stav rozdělení užívání společných částí Nemovité věci od počátku nabytí vlastnického práva k jednotce respektovali, například sami se podíleli na takových úpravách zahrady, které respektovaly hranice rozdělení výlučného užívání. Z Prohlášení vlastníka dle žalovaných nevyplývá ani spornost výlučného užívání čtyř parkovacích stání, když je zřejmě, že vlastník jednotky užívá parkovací stání na té části pozemku, která je určena k jeho výlučnému užívání. I tento stav žalobci dosud respektovali. Žalobou chtějí dosáhnout nikoli odstranění vad Prohlášení vlastníka, ale pouze jeho změny, a to na úkor práv žalovaných. Navrhli proto napadený rozsudek soudu I. stupně jako správný potvrdit.

15. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobami k tomu oprávněnými a že je přípustné, jakož i řízení, které mu předcházelo podle § 212 a § 212a zákona č. 99/4963 Sb., občanský soudní řád (dále jen ,,o. s. ř.“), a dospěl k závěru, že odvolání žalobců není důvodné.

16. S ohledem na to, že někteří z účastníků jsou občany cizích států, soud I. stupně především správně dovodil svou mezinárodní příslušnost, stejně jako použití právního řádu České republiky. V tomto směru odvolací soud zcela odkazuje na bod 4. odůvodnění napadeného rozsudku.

17. Po procesní stránce soud I. stupně správně uzavřel, že v řízení nejsou splněny zákonné předpoklady pro vydání rozsudku pro uznání (§ 153a o. s. ř.) ohledně části uplatněného nároku za situace, kdy z procesního postoje žalovaných je zřejmé, že nárok žalobců v tomto řízení ani zčásti neuznávají.

18. Dle názoru odvolacího soudu provedl soud I.stupně dokazování v míře dostatečné pro učinění všech pro věc podstatných skutkových zjištění a závěrů. Podstatné skutečnosti, které na podkladě provedeného dokazování soud I. stupně zjistil, považuje odvolací soud za správné. V tomto směru proto zcela odkazuje na příslušnou část odůvodnění napadeného rozsudku, přičemž shrnutí zjištěného skutku je uvedeno v bodech 4. až 6. odůvodnění rozsudku odvolacího soudu. Za správné pak považuje odvolací soud i závěry, které vedly soud I. stupně k zamítnutí žaloby.

19. Podle § 1164 odst. 1 o. z.: Zápisem do veřejného seznamu jednotka vznikne, pokud vlastník nebo osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám.

20. Podle § 1166 odst. 1 o. z.: Při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoň: a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, b) údaje o jednotce, zejména: 1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, 2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, 3. velikost podílů na společných částech, c) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.

21. Podle § 1166 odst. 2 o. z.: K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.

22. Podle § 1168 odst. 1 o. z.: Vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.

23. Podle § 1169 odst. 1 o. z.: Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.

24. Po právní stránce soud I. stupně správně uzavřel, že Prohlášení vlastníka neobsahuje vady ve vymezení jednotky (neurčitost, nesprávnost) ve smyslu § 1168 odst. 1 o. z.

25. Pokud jde o stěžejní námitky žalobců spočívající v tvrzení, že Prohlášení vlastníka neurčitým způsobem vymezuje společné části nemovité věci určené k výlučnému užívání vlastníka jednotky, konkrétně ve vztahu k společnému užívání pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], označeném v Prohlášení jako „[adresa]“, správně soud I. stupně dovodil, že Prohlášení vlastníka vymezuje podle zákonných kritérií tyto společné části dostatečně určitě. Prohlášení vlastníka v textové části výslovně zmiňuje pozemek parc. č. [Anonymizováno]/6[Anonymizováno]označený jako [adresa] v čl. III jako společnou část Nemovité věci. V dalších částech textu Prohlášení upravuje v obecné rovině práva vlastníků jednotek ve vztahu k výlučnému užívání společných částí Nemovité věci (čl. III, odst. 3.3 a odst. 3.4, dále pak čl. V., odst. 5.5 a násl.). Ve vztahu k pozemku parc. č. 495/6 jsou pak práva a povinnosti výlučného užívání vlastníků jednotek upravena v čl. VI, odst. 6.9 až 6.13 Prohlášení, přičemž výslovně jsou tato práva a povinnosti upraveny ve vztahu k vlastníku Jednotky č. 197/1 pro část pozemku parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno]2 nazvanou „[adresa]“ a ve vztahu k vlastníku Jednotky č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] pro část pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] nazvanou „[adresa]“ Ve spojení s grafickou přílohou Prohlášení nazvanou Situační plán obsahující prostorové umístění a rozdělení [adresa]“ (rozuměj pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]), která má povahu obrazového schématu (č. l. 22 spisu), je pak jednoznačně určeno, která část pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je jako společná část Nemovité věci určena k výlučnému užívání vlastníku Jednotky č. 192/1, a která část tohoto pozemku je určena k výlučnému užívání vlastníku Jednotky č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno].

26. Správně soud I. stupně uzavřel, že zmíněné schématické zobrazení částí pozemku parc. č. [Anonymizováno]/6[Anonymizováno]jako příloha Prohlášení vlastníka z hlediska určitosti vymezení společných částí určených původcem Prohlášení k výlučnému užívání ve smyslu § 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 o. z. dostačuje. [adresa] částí tohoto pozemku ve výlučném užívání toho, kterého vlastníka jednotky, jsou z něho dostatečně patrny. Jak se podává z § 1166 odst. 2 o. z., zákon vyžaduje pouze schématické zobrazení částí ve výlučném užívání, přičemž schéma pojmově představuje pouze zjednodušené grafické znázornění. Této charakteristice posuzovaná příloha Prohlášení vlastníka dostála.

27. Správně soud I. stupně rovněž uzavřel, že pro posouzení určitosti Prohlášení vlastníka ve smyslu § 1168 odst. 2 o. z., je zcela bez právního významu, v jakém konkrétním rozsahu žalobci a žalovaní jako vlastníci Jednotek č. [Anonymizováno][Anonymizováno]1 a č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], pozemek parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno] fakticky užívají, případně jak byl rozsah výlučného užívání tohoto pozemku vymezen v kupní smlouvě, kterou žalobci jednotku do svého vlastnictví nabyli.

28. Správně soud I. stupně neshledal neurčitost či nesprávnost Prohlášení vlastníka, co se týče vymezení výlučného užívání společné části – pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] jako parkovacích stání. Z čl. II, odst. 2.6 Prohlášení ve spojení s již zmíněnou grafickou schématickou přílohou je nepochybné, že vlastník Jednotky č. [Anonymizováno]/1[Anonymizováno]má ve výlučném užívání dvě parkovací stání znázorněná ve zmíněném schématu v té části tohoto pozemku, na které se nachází Jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], a že vlastník Jednotky č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] má ve výlučném užívání dvě parkovací stání znázorněná ve zmíněném schématu v té části zmíněného pozemku, na které se nachází Jednotka č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno].

29. Správně soud I. stupně rovněž uzavřel, že neurčitost Prohlášení nezakládají ani v něm použité legislativní zkratky k označení pozemků. Byť je v tomto směru v Prohlášení užito pro různé pozemky (parc. č. st. [Anonymizováno] a [Anonymizováno]. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]) stejné legislativní zkratky „Pozemek“, je pro účely jejich identifikace např. čl. III, odst. 3.1 uveden odkaz na konkrétní pozemek, který se za zkratkou skrývá, a ani v dalších částech Prohlášení, nečiní tato legislativní zkratka žádné nejasnosti.

30. Správně soud I. stupně uzavřel, že Prohlášení vlastníka obsahuje dostatečně konkrétně vymezené i další obsahové náležitosti vyplývající z § 1166 odst. 1 o. z. V podrobnostech v tomto směru odvolací soud zcela odkazuje pro stručnost na argumentaci soudu I. stupně v odůvodnění napadeného rozsudku a na její shrnutí v bodech 7. až 9. odůvodnění rozsudku odvolacího soudu.

31. Ze všech podaných důvodů odvolací soud rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.), a to i ve výroku o náhradě nákladů řízení s odkazem na jeho správné odůvodnění.

32. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 151 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy žalovaní byli v odvolacím řízení zcela úspěšní, žádné náklady jim však nevznikly.