o vyklizení bytu, o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu Praha – východ ze dne 27. 11. 2023, č. j. 24 C 158/2023-35

1. Okresní soud [adresa] – [Anonymizováno] (dále jen soud prvního stupně) shora označeným rozsudkem uložil žalovanému povinnost vyklidit byt se samostatným vchodem sestávajícím se z kuchyně, dvou pokojů, koupelny, WC, předsíň a schodiště haly, k němuž náleží dvě sklepní místnosti, který se nachází v suterénu a přízemí budovy čp. [adresa], stavba občanského vybavení, vše součástí pozemku parc. č. [Anonymizováno]. [Anonymizováno] zapsaného u [právnická osoba] pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa] – [Anonymizováno] na [Anonymizováno] č. [hodnota] pro k.ú. [adresa] (dále jen ,,Byt“), a to do 90 dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.) a povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok II.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že žalobce je vlastníkem budovy na adrese [adresa], v níž se nachází Byt. Dne [datum] uzavřel žalovaný s předcházejícím vlastníkem budovy společností [právnická osoba]., IČO [IČO], nájemní smlouvu, na základě, které se stal uživatelem Bytu. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu 99 let s pětiletou výpovědní lhůtou. Žalovanému byla doručena dne [datum] výpověď z nájmu Bytu datovaná [datum]. Žalovaný Byt po uplynutí výpovědní doby nevyklidil a žalobkyni nepředal.

3. Z hlediska právního posouzení vycházel soud prvního stupně za použití § 3074 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“), ohledně užívání Bytu po skončení nájmu a odevzdání bytu z ust. § 2285 o. z. a § 2292 o. z. a uzavřel, že žaloba je důvodná. Nájemní vztah žalovaného k Bytu skončil uplynutím pětileté výpovědní doby dne [datum] a žalovanému tak vznikla povinnost žalobkyni Byt v tento den odevzdat, neboť k uzavření nové nájemní smlouvy mezi účastníky nedošlo. Od [datum] žalovaný užívá Byt bez právního důvodu a žalobkyně jako vlastník Bytu je chráněna ust. § 1040 o. z., podle kterého je oprávněna požadovat po žalovaném, který Byt užívá neoprávněně, jeho vyklizení. Soud neshledal důvodnou obranu žalovaného, že žaloba je v rozporu s dobrými mravy, protože mezi účastníky probíhá řízení o žalobě na zaplacení částky [částka], kterou žalovaný využije na obstarání náhradního bydlení, které není schopen si jinak zajistit. Soud prvního stupně uzavřel, že s ohledem na pětiletou výpovědní dobu měl žalovaný možnost na situaci reagovat a Byt včas vyklidit a zajistit si jiné bydlení, přesto Byt užívá dále bez právního důvodu. Soud prvního stupně uvedl, že zohlednil specifické okolnosti posuzované věci a stanovil v souladu s ust. § 160 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále jen ,,o. s. ř.“) pro vyklizení Bytu delší lhůtu (90 dnů od právní moci rozsudku). O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a ve věci úspěšné žalobkyni přiznal plnou náhradu nákladů řízení.

4. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včasné odvolání, ve kterém vytýkal soudu prvního stupně, že k jeho návrhu řízení nepřerušil, ačkoliv bylo předně třeba vyřešit otázku, zda existuje nárok žalovaného na zaplacení investic, které vynaložil do Bytu žalobkyně. O tomto nároku bylo v jiném řízení nepravomocně rozhodnuto, takže může nastat situace, kdy žalovaný bude muset vyklidit nemovitost, aniž by měl nazpět investice, které do ní vložil. Na takovou situaci pamatovala i nájemní smlouva, podle které žalobkyni vznikla povinnost zaplatit žalovaným prokazatelně vynaložené náklady do pronajatého Bytu, event. ve výši zjištěné znaleckým posudkem, do 30 dnů ode dne doručení písemné výpovědi. Žalovaný proto důvodně namítá rozpor s dobrými mravy podané žaloby, protože není možné po žalovaném spravedlivě požadovat, aby plnil ze smlouvy, aniž by před tím plnila žalobkyně. Žalovaný rovněž vytýkal soudu prvního stupně, že neprovedl jím navrhované důkazy a s důvody jejich neprovedení se nevypořádal v rámci rozsudku. Žalovaný proto navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.

5. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalovaného uvedla, že žaloba je důvodná, neboť nájemní vztah žalovaného k Bytu skončil uplynutím pětileté výpovědní doby dne [datum], žalovaný Byt dobrovolně nevyklidil a vyklizený žalobkyni nepředal, užívá ho bez právního důvodu. Žalobkyně nesouhlasí s názorem žalovaného, že soud prvního stupně pochybil, pokud nepřerušil řízení, protože mezi účastníky probíhalo a probíhá řízení, ve kterém se žalovaný domáhá vůči žalobkyni zaplacení investic vynaložených do Bytu. Výsledek řízení o případné povinnosti žalobkyně zaplatit žalovanému jím vynaložené investice do Bytu nemá žádný vliv na povinnost žalovaného byt vyklidit a skutečnost, že užívá Byt bez právního důvodu. Nepřípadný je rovněž odkaz žalovaného na ust. čl. IV. nájemní smlouvy ze dne [datum], protože z obsahu ustanovení nelze dovodit, že povinnost žalovaného Byt vyklidit byla podmíněna náhradou investic vynaložených žalovaným do Bytu. Soud prvního stupně správně neshledal uplatnění práva žalobkyně na vyklizení Bytu žalovaným v rozporu s dobrými mravy, protože podle žalobkyně žalovaný nárok na zaplacení údajných investic do Bytu nemá, a zároveň měl s ohledem na pětiletou výpovědní dobu dostatek času opatřit si jiné bydlení. Za nemravné je třeba spíš považovat jednání žalovaného, který Byt nevyklidil, více než rok a půl užívá Byt bez právního důvodu, aniž by za jeho užívání poskytoval žalobkyni adekvátní finanční náhradu. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako správný potvrdil.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

7. Skutkové a právní závěry soudu prvního stupně jsou správné, odvolací soud se s nimi ztotožňuje a s ohledem na odvolací námitky uvádí následující.

8. Soud prvního stupně především správně zjistil, že mezi žalovaným a právním předchůdcem žalobkyně byla uzavřena dne [datum] k Bytu nájemní smlouva na dobu 99 let, s pětiletou výpovědní lhůtou. Dne [datum] byla žalovanému žalobkyní doručena výpověď nájemní smlouvy. Žalovaný se postupem podle § 2290 o. z. nedomáhal přezkumu oprávněnosti výpovědi, nenamítal její neplatnost, nezpochybňoval existenci výpovědního důvodu; výpověď je tedy platná a oprávněná. Pětiletá výpovědní lhůta uplynula dne [datum], žalovaný k tomuto dni Byt nevyklidil, nepředal žalobkyni a nadále jej užívá bez právního důvodu. Žalovaný svoji obranu proti žalovanému nároku založil na tvrzení, že požadavek na vyklizení je v rozporu s dobrými mravy a žalovaný není povinen Byt vyklidit, dokud žalobkyně nesplní svůj závazek z nájemní smlouvy uhradit mu náklady, kterými Byt zhodnotil. V procesní rovině namítal, že postup soudu prvního stupně před vydáním rozhodnutí vykazoval vady, pokud řízení nebylo přerušeno.

9. Pravomocným rozhodnutím, kterým soud prvního stupně zamítl návrh žalovaného na přerušení řízení, se odvolací soud již při rozhodování ve věci samé zabývat nemůže.

10. Žalovaný rozpor s dobrými mravy spatřoval v důvodu, že investoval své prostředky do Bytu žalobkyně s důvěrou, že jej bude moci užívat do konce svého života jako svůj vlastní. Výpověď z nájmu bytu před skončením sjednané doby měla být podle nájemní smlouvy kompenzována tím, že mu budou vráceny všechny investované prostředky a ty bude moci investovat do jiné nemovitosti, aby si zajistil bydlení.

11. Soud prvního stupně správně uzavřel, že podle čl. IV. nájemní smlouvy, je pronajímatel, který dal nájemci výpověď před uplynutím sjednané doby nájmu zavázán zaplatit nájemci jím prokazatelně vynaložené náklady do pronajatého bytu do 30 dnů ode dne doručení písemné výpovědi nájemci. Povinnost žalovaného Byt vyklidit však není podmíněna ani vázána na sjednaný závazek pronajímatele nahradit náklady vynaložené nájemcem do Bytu.

12. Žalovaný v odvolání vytýkal soudu prvního stupně, že neprovedl všechny jím navrhované důkazy a důvodně namítal, že s jejich neprovedením se soud nevypořádal v odůvodnění napadeného rozsudku. Soud prvního stupně k návrhu žalovaného při jednání dne [datum] provedl dokazování potvrzením peněžního ústavu, kterým žalovaný prokazoval, že za bydlení v Bytě zaplatil žalobkyni v období od [datum] do [datum] celkem částku [částka]; zároveň soud zamítl dokazování výslechy svědků [Anonymizováno], [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO], výpovědí žalovaného a spisy Okresního soudu [adresa]-[Anonymizováno] sp. zn. [spisová značka] a sp. zn. [spisová značka], pro nadbytečnost.

13. Žalovaným navrhované důkazy nejsou způsobilé k prokázání rozhodných skutečností. Prokázaná platba žalovaného ve prospěch žalobkyně za užívání Bytu nemá žádný vliv na závěr, že žalovaný užívá Byt bez právního důvodu. Obsah a rozhodnutí obsažená ve spise Okresního soudu [adresa]-[Anonymizováno] sp. zn. [spisová značka], týchž účastníků, o vyklizení bytu, nemají k projednávané věci žádný vztah, když v tam posuzované věci soud prvního stupně, narozdíl od svého předchozího rozhodnutí, na základě závěrů Ústavního soudu v nálezu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 1250/20, uzavřel, že výpovědní doba podle platně uzavřené nájemní smlouvy uplyne až 27. 22. 2023 a proto je žaloba na vyklizení ke dni rozhodnutí ([datum]) předčasná a tedy nedůvodná. Stejně tak obsah spisu Okresního soudu [adresa]–[Anonymizováno] sp. zn. [spisová značka], o zaplacení částky [částka], mezi týmiž účastníky, neobsahuje skutečnosti právně významné pro rozhodnutí o vyklizení Bytu. Výklad o vzájemné vazbě ujednání účastníků v nájemní smlouvě ohledně zaplacení nákladů investovaných žalovaným do Bytu na jeho povinnost Byt vyklidit, provedl soud prvního stupně zcela v souladu s provedenými důkazy, které jsou pro závěr o povinnosti žalovaného Byt vyklidit bez podmínky k úhradě nákladů žalobkyní, zcela dostačující a přesvědčivé, proto správně zamítl dokazování v tomto směru výpověďmi svědků a žalovaného jako nadbytečné.

14. Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu se ustálila v názoru, podle něhož skutečnost, že výkon vlastnického práva realizovaný žalobou na vyklizení bytu byl uplatňován v rozporu s dobrými mravy, se podle okolností případu mohla projevit určením delší než zákonné lhůty k vyklizení, nebo i zamítnutím žaloby. Zamítnutí žaloby na vyklizení bytu pro rozpor s dobrými mravy však mělo být až poslední možností, jak ve zcela mimořádných případech odstranit přílišnou tvrdost zákona v situaci, kdy by se odložené vyklizení bytu jevilo krajně nespravedlivým (usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], [spisová značka]).

15. Pro posouzení otázky dobrých mravů je podstatné, že nájemní smlouva byla uzavřena sice na dlouhou dobu, která však byla pro případ výpovědi ze strany pronajímatele kompenzována dlouhou výpovědní lhůtou a vyklizení Bytu nebylo vázáno na, mezi účastníky, sjednaný závazek pronajímatele zaplatit žalovanému při ukončení nájmu náklady vynaložené do Bytu (navíc v průběhu celého řízení trvá nabídka žalovaného na zaplacení částky [částka], kterou žalobce opakovaně odmítl). Nájem Bytu byl sjednán na dobu určitou, výpověď byla žalovanému doručena dne [datum], žalovaný tak měl dlouhé časové období pro zajištění jiného bydlení. Kromě toho vyklizovaný Byt je bytem nájemním, je na žalovaném, aby si zajistil jiné obdobné, tedy nájemní bydlení. Vyklizení tak nelze podmiňovat úhradou investic na zajištění jiného (vlastnického) bydlení. Žádné významné osobní poměry žalovaného, které by odůvodňovaly právo žalovaného užívat Byt i nadále, žalovaný netvrdil. Sama skutečnost, že je poživatelem invalidního důchodu nepředstavuje mimořádnou okolnost odůvodňující zamítnutí žaloby. Všechny uvedené skutečnosti byly soudem prvního stupně zohledněny a promítly se ve výroku napadeného rozsudku stanovením delší lhůty k vyklizení, a to v délce tří měsíců (oproti zákonem stanovené lhůtě 15 dnů).

16. V posuzované věci žalovaný užívá Byt ve vlastnictví žalobkyně bez právního důvodu, požadavek žalobkyně na vyklizení Bytu nepředstavuje zjevné zneužití práva ve smyslu § 8 o. z., výkon vlastnického práva žalobkyně realizovaný žalobou na vyklizení tak není v rozporu s dobrými mravy a soud prvního stupně správně uzavřel, že žaloba je důvodná.

17. Na základě shora uvedených závěrů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil včetně rozhodnutí o nákladech řízení, na jejich správný výpočet v bodě 17. napadeného rozsudku odvolací soud pro stručnost odkazuje.

18. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř. a ve věci úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení ve výši [částka], tj. odměna advokáta za jeden úkon právní služby (vyjádření k odvolání žalobců ze dne [datum]) v částce [částka] podle § 7 bod 5, § 8 odst. 1, § 9 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. d) vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) ve znění do [datum], za použití čl. II., vyhl. č. 258/2024; za jeden úkon právní služby (účast u jednání odvolacího soudu dne [datum]) [částka] podle § 7, bod 5, § 8 odst. odst. 1, § 9 odst. 1, § 11 odst. 1, písm. d) a g) advokátního tarifu; náhrada hotových výdajů za jeden úkon právní služby [částka] a za jeden úkon právní služby [částka] podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu; 21 % náhrada DPH z odměny a náhrady hotových výdajů podle § 137 odst. 1 a 3 o. s. ř. ve výši [částka].

19. Náhradu nákladů řízení je žalovaný povinen zaplatit žalovanému v zákonné lhůtě určené podle § 160 odst. 1 o. s. ř. na zákonné platební místo, kterým je podle § 149 odst. 1 o. s. ř. zástupce žalobkyně.