o přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy,

1. Okresní soud [adresa]- [Anonymizováno] (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem určil, že výpověď ze dne [datum] z nájmu bytu č. [hodnota], ve druhém patře bytového domu, na adrese [adresa], daná žalobci, je neoprávněná (výrok I.) a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku [částka] do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobce (výrok II.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkových zjištění, že žalobce je na základě Nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] s žalovaným, nájemcem bytu č. [hodnota], třetí kategorie, ve 2. patře domu [Anonymizováno]. p. [Anonymizováno], v [Anonymizováno] [Anonymizováno] v [Anonymizováno]. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Dne [datum] byla datována výpověď nájemní smlouvy doručená žalobci. Žalovaný v ní uváděl, že s žalobcem dne [datum] uzavřel smlouvu o nájmu shora uvedeného bytu. Dle čl. III. odst. 2 nájemní smlouvy má žalobce povinnost užívat byt pouze k bydlení. Ze spotřeby vody, která za poslední čtyři roky vykazuje nulu, je patrné, že uvedený byt není užíván trvale k bydlení. V bytě žalobce dlouhodobě nikdo neviděl. Na schůzce se zástupci města dne [datum], kteří kontrolovali technický stav městských bytů, a soulad užívání s nájemní smlouvou bylo zjištěno, že byt žalobce je dlouhodobě neobývaný, není zařízena kuchyň, koupelna, ani prostor pro spaní. V bytě nebyly vidět ani žádné osobní věci. Vzhledem k tomu, že byt nebyl dle žalovaného užíván žalobcem ke smlouvou a zákonem danému účelu, spatřoval v tomto žalovaný hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu a nájemci smlouvu vypověděl s tříměsíční výpovědní lhůtou běžící od [datum] do [datum]. Žalobce s výpovědí nesouhlasil, nepovažoval ji za oprávněnou. Do bytu pravidelně dochází a užívá jej. Uzavřená nájemní smlouva je ze dne [datum] a neobsahuje žádné ustanovení čl. III. odst. 2. Žalobce byt užívá sporadicky, aktuálně neužívá byt k bydlení, byt kompletně zrekonstruoval; rekonstrukce není zcela dokončená a brání užívání bytu. Za užívání bytu žalobce platí pravidelně nájem ve výši [částka] měsíčně.

3. Po právní stránce soud prvního stupně věc posoudil za použití § 2255 odst. 1, § 2288 odst. 1, § 2290 a § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) se závěrem, že povinnost užívat byt nelze vykládat jako povinnost nájemce uspokojovat svou bytovou potřebu jen v tomto bytě, tedy užívat jej osobně. Tato povinnost znamená zejména, že nájemce o byt řádně pečuje a plní své další povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy či zákonné úpravy- platí nájemné a úhradu za služby, nenarušuje soužití v domě, dodržuje domovní řád atd. Dle Nejvyššího soudu lze uzavřít, že skutečnost, že nájemce byt neužívá, není sama o sobě porušením jeho povinností, a proto neužíváním bytu nemůže být naplněn výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) nebo § 2291 o. z. Je však třeba posoudit, zda v mimořádných případech, kdy je předmětem nájmu např. sociální či jiný obdobný byt pronajímaný za nestandardně zvýhodněných podmínek určených jen pro určité skupiny obyvatel a pronajímatel by nebyl schopen uspokojit všechny zájemce splňující podmínky pro nájem takovéhoto bytu a současně by nájemce byt neužíval, by mohlo být neužívání bytu ve spojení s těmito mimořádnými okolnostmi důvodem pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. Soud prvního stupně má však za to, že tyto parametry by měly být stranám známy v době uzavření nájemní smlouvy. Byt žalobce není oficiálně sociální byt, nejedná se ani o dům se sociálními byty a nejedná se ani o byt cíleně pronajímaný za zvýhodněných podmínek určitým skupinám obyvatel. Bylo zjištěno, že se jedná o byt snížené kvality (III. kategorie) a to zejména z toho důvodu, že sociální zařízení (toaleta) je společné. Dle tvrzení žalovaného ve vyjádření k žalobě, byly byty v domě přidělovány osobám, které o to požádaly a v devadesátých letech byly s většinou nájemníků uzavřeny nájemní smlouvy, bez posuzování těchto osob pouze na základě toho, kdo aktuálně byt obýval. V poměrech nového občanského zákoníku neužívání bytu není samo o sobě výpovědním důvodem, ani ve smlouvě doložené žalobcem nebylo uvedeno, že je jeho povinností byt užívat k bydlení. Pakliže plnil své další povinnosti ze smlouvy, mohl očekávat, že jeho nájemní vztah bude trvat dále. S tím také zřejmě přistoupil k tomu, že byt na své náklady zrekonstruoval. Především právě ta skutečnost, že žalobce vlastním nákladem byt zrekonstruoval (nakonec tím jej svojí aktivitou vyjmul z kategorie bytu snížené kvality), vedlo soud prvního stupně k pohledu, že nelze v daném případě shledat, že by neužívání bytu k bydlení mohlo být důvodem pro vypovězení nájmu. Soud prvního stupně proto shledal, že výpověď je neoprávněná a žalobě vyhověl.

4. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včasné odvolání, ve kterém namítá, že daná situace odpovídá mimořádným okolnostem uvedeným v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], a jedná se tak o výjimku z obecného pravidla, že neužívání bytu nájemcem nemůže být řádným výpovědním důvodem. Předmětný byt je ve vlastnictví žalovaného, města [adresa], jedná se tedy o byt ve vlastnictví územní samosprávy. Obce mají povinnost zajišťovat podmínky pro uspokojování bytových potřeb svých občanů. Cílem a i povinností žalovaného je možnost poskytnout obyvatelům města, kteří to potřebují, dostupné bydlení za zvýhodněných podmínek. Před rokem 1989 předmětný byt a další byty v domě byly přidělovány osobám, které o byt požádaly, v souladu s dřívější bytovou politikou, velmi odlišnou aktuální bytové politice. Žalovaný se v posledních letech snažil byty přidělit osobám, které byly v takové sociální a ekonomické situaci, která odůvodňovala menší šanci na zisk bytu s běžným režimem a nájmem. Ačkoli tedy byty nejsou formálně vedeny jako byty sociální, mají však obdobný charakter a fakticky jako byty sociální slouží. Soud prvního stupně vůbec nezohlednil, v jakém časovém období a za jakých okolností byla s nájemcem smlouva uzavřena. Dle žalovaného je splněna podmínka, že se jedná o jiný obdobný byt bytu sociálnímu, pronajímaný za nestandardně výhodných podmínek. Bylo prokázáno, že žalovaný není schopen uspokojit všechny zájemce splňující podmínky pro nájem takového bytu a současně žalobce, jako nájemce byt neužívá. Žalobce již při uzavírání smlouvy věděl o snížené kvalitě bytové jednotky, stejně jako o skutečnosti, že pronajímatelem je obec. Též věděl, že podmínky samotného nájmu neodpovídají tržní situaci a nájemné bylo stanoveno jako velmi nízké. Žalovaný proto navrhl, aby odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně tak, že určí, že výpověď byla oprávněná a přizná žalovanému náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

5. Žalobce se k podanému odvolání vyjádřil tak, že se zcela ztotožňuje se závěry soudu prvního stupně a napadený rozsudek navrhl potvrdit jako věcně správný. Žalobce je přesvědčen, že v jeho případě nebyl naplněn výpovědní důvod dle § 2288 odst. 1 písm. a) ani d) o. z., a to bez ohledu na to, zda a případně v jaké míře žalobce předmětný byt užívá. Občanský zákoník nestanoví nájemci povinnost užívat předmět nájmu osobně k nepřetržitému bydlení. Ustanovení § 2255 odst. 1 o. z. pouze stanoví, že nájemce je povinen byt užívat řádně, tj. plnit své povinnosti uložené právními předpisy a nájemní smlouvou, tedy například hradit řádně a včas nájemné a dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě (například nerušit noční klid). Užívání bytu k bydlení představuje především právo nájemce, přičemž tomuto právu nájemce odpovídá povinnost platit pronajímateli nájemné, nikoliv povinnost nájemce nepřetržitě byt osobně obývat. Nadto žalobce do bytu pravidelně dochází a má zájem v něm v budoucnu dlouhodobě bydlet. Co se týče odůvodnění odvolání žalovaného, žalobce poukazuje na to, že závěry, které žalovaný vyvozuje z rozsudku Nejvyššího soudu se sp. zn. [spisová značka], jsou v mnoha případech nepřesné. Žalobce zdůrazňuje, že v uvedeném rozsudku Nejvyšší soud shledal, že výpověď z nájmu daná nájemci ze strany obce jako pronajímatele byla neplatná, jelikož nebyl dán zákonný výpovědní důvod. Nejvyšší soud v odůvodnění rozsudku uvedl, že v mimořádných případech, kdy by předmětem nájmu byl např. sociální či jiný obdobný byt pronajímaný za nestandardně zvýhodněných podmínek určených jen pro určité skupiny obyvatel a pronajímatel by nebyl schopen uspokojit všechny zájemce splňující podmínky pro nájem takovéhoto bytu, a současně by nájemce byt neužíval, mohlo by být neužívání bytu ve spojení s těmito mimořádnými okolnostmi důvodem pro vypovězení nájmu. Tento názor ale nebyl nijak dále rozveden, byl uveden ve svou větách nad rámec argumentace stran daného sporu jako obiter dictum; nejednalo se o otázku, kterou by se Nejvyšší soud podrobně zabýval. Z rozsudku nevyplývá žádný závazný právní názor na to, jaké přesné podmínky je pro vznik této mimořádné situace potřeba splnit, ani jaké okolnosti je či není možné zvažovat při posuzování platnosti nájmu. Žalovaný ve svém odvolání dále poukazuje na nutnost, aby ustanovení o. z. o výpovědi z nájmu bytu byla kromě prostého jazykového výkladu vykládána i metodou systematického a teleologického výkladu. Ustanovení § 2288 o. z. je zařazeno mezi zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu, která obsahují zvláštní úpravu práv a povinností nájemce a pronajímatele při nájmu bytu či domu k zajištění bytových potřeb nájemce, s tím, že v naprosté většině případů je smyslem těchto zvláštních ustanovení zajištění zvýšené ochrany nájemce. Žalobce považuje provedení stavebních úprav za podstatné a ztotožňuje se v tomto s odůvodněním rozsudku soudu prvního stupně. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, a žalobce tak zcela oprávněně očekával, že nájemní vztah bude trvat i nadále, a s tímto také byt zrekonstruoval. Žalobce nesouhlasí s názorem žalovaného, že žalobce ví, že byt není v jeho vlastnictví a jakékoliv opravy a úpravy bytu činí s vědomím rizika, že v případě, že bude nájem ukončen, nemusí mu být tyto náklady kompenzovány. Není možné souhlasit ani s tvrzením žalovaného, že soud prvního stupně nezohlednil, v jakém časovém období a za jakých okolností byla nájemní smlouva uzavřena. Soud prvního stupně tuto skutečnost zcela zjevně zohlednil, když poukázal na to, že žalobce nebyl v situaci, kdy by mu byl Byt pronajat jako byt určený pro určitou znevýhodněnou skupinu obyvatel a nemohl tak očekávat, že by neužívání Bytu v současné době mohlo vést k výpovědi z nájmu z důvodu rozhodnutí žalovaného učiněného po uzavření nájemní smlouvy. Pokud žalovaný argumentoval nepřiměřeně nízkým nájemným vážícím se k předmětnému bytu, žalobce poukazuje na to, že v případě určování obvyklého nájemného není možné vycházet z obecné výše nájmů všech bytů v dané lokalitě. Pokud má být zjištěno srovnatelné nájemné, je nutné zjistit a posoudit výši nájemného placeného za srovnatelný byt s obdobnými podmínkami rozhodnými pro výši nájemného. Stav Bytu a jeho vybavení (před provedením stavebních prací ze strany žalobce) byly zjevně podstatně horší, než jsou obvyklé podmínky pronajímaných bytů. Úmyslem žalobce není zpochybnit, že zájem na zajištění možností dostupného bydlení pro sociálně a ekonomicky slabší osoby je společensky významný a užitečný, nicméně samotná existence takového veřejného zájmu neznamená, že by bylo možné nerespektovat a porušovat práva žalobce daná mu právními předpisy a platně uzavřenou nájemní smlouvou, kterou žalobce řádně plní. Skutečnost, že žalovaný je samosprávným celkem a zajišťuje tedy i plnění úkolů ve veřejném zájmu neznamená, že je v rámci nájemního, tedy soukromoprávního vztahu, v nadřazeném postavení oproti žalobci jakožto soukromé fyzické osobě, nebo že není povinen dodržovat platně uzavřenou smlouvu a povinnosti a omezení stanovené pro pronajímatele právními předpisy (rozsudek Nejvyššího soudu se sp. zn. [spisová značka]). Naopak, vzhledem k výkladu ustanovení o z nájmu (§ 2288 o. z.) je nutné vycházet z toho, že žalobce je nutné považovat za slabší stranu, které zákonodárce přiznává zvýšenou ochranu v rámci nájemního vztahu. Uzavírá, že existence mimořádných okolností, které by měly mít přednost před řádně nabytými právy žalobce, nebyla dle žalobce ze strany žalovaného prokázána.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas [§ 202 a contrario, § 201, § 204 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) ], přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které mu předcházelo podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

7. Na základě přezkoumání obsahu spisu soudu prvního stupně odvolací soud nezjistil, že by řízení před soudem prvního stupně trpělo některými ze zmatečnostních vad uvedených v § 229 odst. 1, odst. 2 písm. a), b), odst. 3 o. s. ř., či jinými vadami před soudem prvního stupně, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí a jejichž náprava by nemohla být zjednána za odvolacího řízení, k nimž je odvolací soud povinen přihlédnout z úřední povinnosti.

8. Odvolací soud vyšel ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně, jak je zřejmý z obsahu soudního spisu a shrnut v bodě 2. odůvodnění tohoto rozsudku shora, přičemž lze též odkázat na body 8. až 17. odůvodnění napadeného rozsudku. Odvolací soud se ztotožňuje se skutkovými závěry soudu prvního stupně, které ani účastníky zpochybněny nebyly.

9. Podle § 2255 odst. 1 o. z. nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.

10. Podle § 2288 odst. 1 pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

11. Podle § 2288 odst. 3 o. z. vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

12. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

13. Podle § 3074 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

14. Odvolací soud má za správné i právními závěry přijaté soudem prvního stupně. V posuzovaném případně nebylo sporu o tom, že mezi žalobcem a žalovaným byl založen nájemní vztah nájemní smlouvou ze dne [datum], a to k bytu nikoliv sociálnímu, ale k bytu III. kategorie, tedy snížené kvality s ohledem na umístění WC a koupelny na chodbě domu. Dle citované nájemní smlouvy bylo povinností nájemce byt a společné prostory domu užívat řádně, za úhradu a v rozsahu a za podmínek stanovených občanských zákoníkem. Nebylo sporu, že žalobce podmínky nájemní smlouvy plní, byť byt užívá sporadicky, tento zcela zrekonstruoval. Žalovaný v průběhu řízení uvedl, že se při uvolnění některého z bytů v domě snaží o přidělení bytu osobám z takových sociálních a ekonomických skupin, které si jiné bydlení nemohou dovolit. Běžné nájemné v předmětném bytě odhadl částkou 2 [Anonymizováno]-[částka].

15. Lze souhlasit se žalovaným, že od doby uzavření nájemní smlouvy se žalobcem se zcela změnily okolnosti, zejména stran bytového hospodářství obce, která má povinnost jako řádný hospodář pečovat o majetek obce na jedné straně a uspokojovat bytové potřeby sociálně slabých občanů na straně druhé. V žádném případě však nelze souhlasit se žalovaným, pokud uvádí, že jednání žalobce je nemravné a bezdůvodně a ke svému prospěchu byt blokuje. Nájemce má právo, nikoli povinnost byt užívat. Primárně žalovaný po celou dobu neavizoval vůči žalobci změnu ve své bytové politice, z obsahu spisu se nepodává, že by jakýmkoli způsobem jednal s nájemníky, kteří mají platně uzavřené nájemní smlouvy. Lze tedy dát za pravdu žalobci, že samotná výpověď z nájmu bytu byla pro něj překvapivá, když ani při prohlídce bytu dne [datum] nebyly ze strany žalovaného avizovány žádné námitky vůči žalobci a způsobu užívání nájemního bytu (viz protokol o prohlídce bytu ze dne [datum]).

16. Soud prvního stupně správně uzavřel, že skutečnost, že žalobce nevyužívá aktuálně byt zcela k uspokojování svých bytových potřeb, sama o sobě není výpovědním důvodem, neužívání bytu není porušení povinnosti nájemce ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a), d) o. z. Občanský zákoník takovýto výpovědní důvod ani nezná. Při právním posouzení věci vycházel soud prvního stupně z přiléhavé judikatury Nejvyššího soudu, konkrétně rozsudku ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], kterého se konečně (na podporu své argumentace) dovolávají i oba účastníci. Z citovaného rozhodnutí je zřejmé, že neužívání bytu nájemcem nemůže být samo o sobě výpovědním důvodem podle § 2881 odst. 1 o. z., naopak zákonná úprava v § 2275 odst. 1 o. z. počítá s tím, že nájemce byt nemusí užívat vůbec. Povinnost užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou vyplývající z § 2255 odst. 1 o. z. nelze vykládat jako povinnost nájemce uspokojovat svou bytovou potřebu jen v tomto bytě; povinnost užívat byt řádně, znamená zejména, že nájemce o byt řádně pečuje a plní si i své další povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy či zákonné úpravy (platí nájemné, poplatky za služby, nenarušuje pořádek v domě apod.). Veškeré tyto povinnosti, jak vyplývá ze skutkových zjištění soudu prvního stupně (a žalovaný ani nesporuje), žalobce plní.

17. Zbývalo tak posoudit, zda v tomto konkrétním případě, může být neužívání bytu žalobcem považováno za „jiný obdobně závažný důvod“ pro vypovězení nájmu podle § 2881 odst. 1 písm. d) o. z., a to v kontextu s námitkami žalovaného, že se jedná o byt obdobný bytu sociálnímu, který je pronajímám za nestandardně zvýhodněných podmínek určených jen pro určité skupiny obyvatel.

18. Soud prvního stupně se podrobně i těmito skutečnostmi a námitkami žalovaného zabýval a odvolací soud souhlasí se závěry, ke kterým soud prvního stupně dospěl (viz bod 26. napadeného rozsudku). V posuzované věci sice v současné době žalovaný nahlíží na uvedený byt, jako na byt obdobný bytu sociálnímu, nicméně k uzavření nájemní smlouvy se žalobcem došlo za zcela standardních podmínek roku 1995, žalobce nebyl při uzavírání smlouvy nijak zvýhodněn. Jednalo se o pronájem bytu snížené kvality (III. kategorie), čemuž odpovídala výše sjednaného nájemného. Žalobce byt zcela zrekonstruoval a plní své povinnosti nájemce vyplývající z nájemní smlouvy i občanského zákoníku, na druhé straně žalovaný nikdy neavizoval, že by došlo k jakékoli změně v posouzení nájemní smlouvy, či že by žalobcovo nájemní právo mělo být ohroženo. Za této situace proto nenastaly žádné mimořádné okolnosti, které by zakládaly výpovědní důvod uplatněný žalovaným a proto nelze považovat výpověď danou žalobci za oprávněnou, jak správně uzavřel soud prvního stupně.

19. Ze všech shora uvedených důvodů proto odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně výroku o nákladech řízení, když jejich výše byla soudem prvního stupně správně vyčíslena.

20. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 1, § 151 odst. 1 za použití § 224 odst. 1 a 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl i v odvolacím řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění vyhlášky č. 258/2024 Sb., to je [částka] za vyjádření k odvolání ze dne [datum] (z tarifní hodnoty [částka]) a [částka] za účast na jednání odvolacího soudu dne [datum] ve výši [částka] (z tarifní hodnoty ve výši [částka]) podle § 11 odst. 1 advokátního tarifu, dvou paušálních náhrad výdajů, a to [částka] za vyjádření k odvolání ze dne [datum] a [částka] za účast u odvolacího jednání podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, a 21 % DPH z přiznané odměny a náhrady hotových výdajů dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši [částka]. Celkem tak byla žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení přiznána částka [částka].

21. Podle § 160 odst. 1 o.s.ř. uložil soud žalovanému povinnost zaplatit náhradu nákladů řízení žalobci ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku, na zákonné platební místo, kterým je podle § 149 odst. 1 o. s. ř. a zástupkyně žalobce.