o vyklizení nemovité věci

1. Okresní soud v [adresa] (dále jen „soud prvního stupně“) rozhodl shora označeným rozsudkem, že žalovaný je povinen vyklidit stavbu č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, stojící na pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná budova, a pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], orná půda, to vše v katastrálním území [adresa], obec [adresa], zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota], vedeném Katastrálním úřadem [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] (dále i jen ,,Nemovitosti“), a to do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.) a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkových zjištění, že žalobkyně je vlastníkem Nemovitostí. Žalobkyně jako budoucí prodávající a žalovaný jako budoucí kupující uzavřeli dne [datum] Smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále jen „Smlouva“), jejímž předmětem je závazek uzavřít v budoucnu smlouvu kupní o převodu vlastnictví Nemovitostí. V článku V. odst. 1 Smlouvy se smluvní strany dohodly, že do doby uzavření kupní smlouvy je budoucí kupující oprávněn bezplatně v plném rozsahu užívat předmětné Nemovitosti. Dodatkem Smlouvy č. [hodnota] se smluvní strany dohodly, že do doby uzavření kupní smlouvy je budoucí kupující oprávněn v plném rozsahu užívat Nemovitosti za úplatu [částka] měsíčně, ve zbytku zůstala Smlouva nedotčená. Žalobkyně ani žalovaný nevyzvali druhou stranu k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně zaslala žalovanému výpověď z nájemní smlouvy datovanou dne [datum] s tím, že za nájemní smlouvu považovala Smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kdy na základě Dodatku č. [hodnota] nechala žalovanému Nemovitosti k úplatnému užívání. Výpověď byla doručena na adresu [adresa], kde byla dne [datum] doručena osobě označené jako „[Anonymizováno] [Anonymizováno]“, rovněž byla doručována na adresu Nemovitostí, kde si zásilku žalovaný nevyzvedl a byla vrácena odesílateli jako nevyzvednutá.

3. Po právní stránce soud prvního stupně věc posoudil za použití § 1040 odst. 1, § 1785, § 1788, §2285, § 2288 odst. 2 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) tak, že žalobce byl oprávněn užívat Nemovitosti na základě Smlouvy bezplatně, později na základě Dodatku č. [hodnota] za úplatu. Doba užívání předmětné nemovitosti však byla omezena na dobu do uzavření kupní smlouvy mezi účastníky s odkazem na čl. V. odst. 1. K uzavření kupní smlouvy ani po roce od uzavření Smlouvy nedošlo. Ani jeden z účastníků nevyzval druhého k uzavření kupní smlouvy. Tím došlo k zániku závazku uzavřít kupní smlouvu a odpadl důvod pro užívání Nemovitostí žalovaným. Soud prvního stupně proto dovodil, že žalovaný užívá Nemovitosti od [datum] neoprávněně. Pokud žalovaný tvrdil, že užívá Nemovitosti na základě konkludentního právního jednání a mezi účastníky došlo k uzavření nájemní smlouvy, ani za této situace by žalovaný neužíval Nemovitosti oprávněně. V případě takového právního jednání by činila nájemní doba maximálně jeden rok a v případě prodloužení podle § 2285 o. z. by mohla být prodloužena na dobu nejvýše dvou let. I v takovém případě by žalovaný užíval Nemovitosti od [datum] neoprávněně. K námitce doručení výpovědi z nájmu Nemovitostí žalovanému, soud prvního stupně uvedl, že výpověď se dostala do dispozice žalovaného, což vyplývá z doručenek předložených žalobkyní. Nelze žalobkyni přičítat k tíži, že žalovaný si zásilky nepřevzal ani v místě bydliště, ani na adrese jeho evidenčního pobytu.

4. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný odvolání, ve kterém namítá, že Smlouva byla vázána na podmínku, že žalovaný prodá ve Smlouvě specifikované nemovitosti a inkasuje za ně kupní cenu. Vzhledem k tomu, že dosud nemovitosti neprodal, žádné smluvní straně dosud nevzniklo oprávnění vyzvat druhou stranu k uzavření kupní smlouvy. Smlouva o smlouvě budoucí proto stále trvá a smluvní strany jsou jí vázány. Při doručování výpovědi žalobkyně neměla doručovat na adresu užívané Nemovitosti, ale na adresu trvalého pobytu žalovaného, která je rovněž uvedena i ve Smlouvě. Z adresy trvalého pobytu má u [právnická osoba] zřízenou dosílku na adresu [adresa], kde si poštu vyzvedává. Zásilka s výpovědí mu doručena nebyla, nic si osobně nepřebral a neměl ani možnost si zásilku vyzvednout na poště. Jestliže pak byla zásilka předána jiné osobě, kterou nezná, nedostala se do sféry jeho dispozice a nemohl se s obsahem seznámit. Vzhledem k tomu, že mu nebyla řádně doručena výpověď smlouvy o nájmu, nezačala mu běžet výpovědní doba a nedošlo k ukončení smlouvy o nájmu nemovitostí. Navrhl proto, aby odvolací soud změnil napadené rozhodnutí tak, že žalobu zamítne a přizná žalovanému právo na náhradu nákladů řízení.

5. Žalobkyně ve vyjádření uvedla, že s odvoláním žalovaného nesouhlasí. Žalovaný mylně zaměňuje neurčitě formulovanou podmínku (prodej nemovitostí vlastněných žalovaným) stanovenou ve Smlouvě za lhůtu k učinění výzvy k uzavření kupní smlouvy. Závazek z této smlouvy zanikl uplynutím jednoho roku na základě § 1788 o. z. ve spojení s § 1785 o. z. Ostatní námitky v odvolání byly uváděny již v řízení před soudem prvního stupně. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a přiznal žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas [§ 202 a contrario, § 201, § 204 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“)], přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které mu předcházelo podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

7. Na základě přezkoumání obsahu spisu soudu prvního stupně odvolací soud nezjistil, že by řízení před soudem prvního stupně trpělo některými ze zmatečnostních vad uvedených v § 229 odst. 1, odst. 2 písm. a), b), odst. 3 o. s. ř., či jinými vadami před soudem prvního stupně, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí a jejichž náprava by nemohla být zjednána za odvolacího řízení, k nimž je odvolací soud povinen přihlédnout z úřední povinnosti.

8. Odvolací soud vyšel ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně, jak je zřejmý z obsahu soudního spisu a shrnut v bodě č. [hodnota]. odůvodnění tohoto rozsudku shora, přičemž lze též odkázat na odstavec 4. odůvodnění napadeného rozsudku.

9. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

10. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

11. Podle § 1788 odst. 1 o. z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

12. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

13. V přezkoumávané věci účastníci uzavřeli dne [datum] Smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ve které si rovněž ujednali právo nájemce do doby uzavření kupní smlouvy nemovitosti bezplatně užívat. Dodatkem č. [hodnota] ke Smlouvě si strany sjednaly úplatu za užívání [částka] měsíčně. Smlouva o smlouvě budoucí kupní ani Dodatek č. [hodnota] neobsahuje ujednání o lhůtě k plnění, aplikuje se proto lhůta jednoho roku podle § 1785 o. z. Občanský zákoník v § 1788 odst. 1 spojuje s roční lhůtou k uzavření realizační smlouvy zánik práva (prekluzi), tzn., nevyzve-li alespoň jedna ze stran ve lhůtě jednoho roku od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí k uzavření realizační smlouvy, právo ze smlouvy o smlouvě budoucí zaniká. Soud k prekluzi přihlíží ex offo (z úřední povinnosti). Dodatkem č. [hodnota] vznikl mezi stranami nájemní vztah, neboť žalobkyně přenechala individuálně určené nemovitosti žalovanému k užívání, dočasně a za úplatu (§ 2201 o. z.). Tento nájemní vztah byl stranami sjednán na dobu určitou, a to do uzavření kupní smlouvy podle Smlouvy. Vzhledem k tomu, že povinnost uzavřít kupní smlouvu ze Smlouvy zanikla marným uplynutím lhůty jednoho roku, aniž by jedna ze stran vyzvala druhou k uzavření realizační smlouvy, zanikl uplynutím doby i nájemní vztah. Lhůta k plnění uplynula dne [datum], shodný den skončil i nájem nemovitostí. Od tohoto data žalovaný užívá předmětné nemovitosti neoprávněně.

14. Námitka žalovaného ohledně neuskutečněného prodeje nemovitostí ve vlastnictví žalovaného, není pro věc relevantní. Je zřejmé, že strany si v článku II. odst. 3 Smlouvy sjednali, že výzvu k uzavření realizační smlouvy je možné učinit nejdříve poté, kdy žalovaný prodá nemovitosti specifikované ve smlouvě. Stanovení podmínky však nemá vliv na běh lhůty k uzavření realizační smlouvy, resp. skutečnost, že smluvní podmínka nebyla dosud splněna, nemůže ovlivnit skutečnost, že Smlouva o smlouvě budoucí kupní byla uzavřena na dobu jednoho roku a práva z ní vyplývající tak uplynutím této doby zanikla.

15. Námitky ohledně doručování výpovědi z nájmu rovněž nejsou pro věc relevantní, neboť nájemní vztah (jak bylo uvedeno výše) skončil dne [datum]. Výpověď podaná dne [datum] proto byla nadbytečná a není relevantní, zda se s jejím obsahem žalovaný seznámil či nikoli.

16. Z výše uvedených důvodů je zřejmé, že žalovaný od [datum] užívá předmětné nemovitosti žalobkyně neoprávněně, proto soud prvního stupně postupoval správně, když žalobě na vyklizení žalovaného z nemovitostí vyhověl.

17. Odvolací soud proto v souladu s § 219 o. s. ř. správné rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil.

18. O náhradě nákladů odvolací řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 o. s. ř., § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 151 o. s. ř. za situace, kdy žalobkyně byla v řízení před odvolacím soudem zcela úspěšná a náleží jí proto právo na jejich náhradu sestávající z odměny za zastoupení advokátem, za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast na jednání dne [datum]), přičemž úkon vyjádření k odvolání byl učiněn za účinnosti vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „advokátní tarif), ve znění účinném do [datum] a náleží za něj odměna [částka] (§ 9 ve spojení s § 7 bod 4 advokátního tarifu, ve znění účinného do [datum]) a náhrada hotových výdajů ve výši [částka] podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění účinném do [datum]. Druhý úkon (účast na jednání před odvolacím soudem dne [datum]) byl učiněn za účinnosti advokátního tarifu ve znění účinném po [datum] a podle § 15 ve spojení s § 9 odst. 1 a § 7 bod 5 advokátního tarifu advokátního tarifu, ve znění účinném po [datum] činí odměna za jeden úkon právní služby [částka] a náhrada hotových výdajů za jeden úkon právní služby podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, ve znění účinném po [datum], částku [částka]. Celková odměna advokáta tak činí [částka]. Vzhledem k tomu, že zástupce žalobkyně je plátcem DPH, náleží mu ještě podle § 137 odst. 1 a 3 o. s. ř. náhrada za DPH ve výši 21 % z odměny a náhrady hotových výdajů advokáta ve výši [částka]. Celkem náklady odvolacího řízení žalobkyně činí [částka].