pro žaloba o zaplacení částky 3 356 000 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu Praha- západ ze dne 26. 6. 2024, č. j. 10 C 146/2023-108

1. Okresní soud [adresa] – západ (dále jen soud prvního stupně) shora označeným rozsudkem uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8.25% ročně z této částky za dobu od [datum] do zaplacení, a to společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 341 326, [částka] společně a nerozdílně ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně (výrok II.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že dne [datum] uzavřeli žalovaní jako klienti s žalobkyní jako zprostředkovatelem smlouvu o zprostředkování (dále i jen ,,Smlouva“), na základě, které byla žalobkyně oprávněna nabízet k prodeji pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba čp. [Anonymizováno], rodinný dům, a pozemek par. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], zahrada, vše zapsáno na LV č. [hodnota] pro katastrální území a část obce [adresa], obec [adresa], v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno] [Anonymizováno], katastrální pracoviště [adresa] – [Anonymizováno] (dále jen Nemovitosti) za kupní cenu v minimální výši [částka]. Smlouva byla uzavřena na dobu šesti měsíců s tím, že se automaticky prodlužuje o dalších šest měsíců, a to i opakovaně. Smlouva obsahovala ujednání (čl. I., 2.1), že žalobkyně bude výhradním zprostředkovatelem prodeje nemovitostí a žalovaní se zavázali, že po dobu trvání Smlouvy nepověří zprostředkováním prodeje nemovitostí žádnou jinou osobu s tím, že v případě porušení tohoto závazku jsou povinni uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 4 % z nabídkové ceny Nemovitostí. Zároveň si účastníci smlouvy ujednali (čl.[právnická osoba].3), že žalovaní jsou povinni žalobkyni neprodleně oznámit jakékoliv snížení nabídkové ceny a nejsou oprávněni nabízet Nemovitosti za cenu nižší, než je nabídková ceny dle Smlouvy; také pro případ porušení tohoto závazku byla smluvena mezi účastníky smluvní pokuta ve výši 4 % z nabídkové ceny. Dne [datum] jednatelka žalobkyně zjistila, že na webových stránkách www.[Anonymizováno]–[Anonymizováno].[Anonymizováno] jsou [tituly před jménem] [jméno FO], realitním makléřem společnosti [právnická osoba], která užívá ochranou známku RE/[jméno FO] nabízeny Nemovitosti za částku [částka]. Dne [datum] zaslala [jméno FO] prostřednictvím webových stránek [Anonymizováno]/[jméno FO] v reakci na jimi nabízený inzerát na prodej Nemovitostí zprávu o tom, že má o Nemovitosti zájem a následující den [tituly před jménem] [jméno FO] reagoval prostřednictvím e-mailu poděkováním za zájem o prohlídku s tím, že se pokoušel zájemkyni zkontaktovat, aby se domluvili na termínu prohlídky. Dne [datum] [tituly před jménem] [jméno FO] sdělil, že prohlídka již z vážných osobních důvodů majitelů není možná. Dne [datum] se žalovaní obrátili na žalobkyni s tím, že si nepřejí pokračovat v trvání Smlouvy a ukončují ji ke dni [datum]. Na výzvu k uhrazení smluvní pokuty žalovaní reagovali prostřednictvím syna tak, že nárok žalobkyně neuznávají.

3. Z hlediska právního posouzení soud prvního stupně postupoval podle § 2048 odst. 1, § 2050, § 2051, § 2445, § 2453, § 713 odst. 3 zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“) a uzavřel, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování, na základě které byla žalobkyně jedinou a výhradní osobou pověřenou ke zprostředkování prodeje Nemovitostí ve vlastnictví žalovaných. Žalovaní ujednání smlouvy porušili, když v době její platnosti pověřili zprostředkováním prodeje Nemovitostí jiného zprostředkovatele a to [tituly před jménem] [jméno FO], realitního makléře společnosti [Anonymizováno]/[jméno FO]. Tímto realitním makléřem byly Nemovitosti nabízeny v době platnosti Smlouvy k prodeji za cenu nižší, než byla nabídková cena Nemovitostí dohodnutá mezi účastníky podle Smlouvy. Námitku žalovaných, že předmětný inzerát společnosti [Anonymizováno]/[jméno FO] nebyl v té době aktivní a jednalo se o starý inzerát z roku 2015, soud prvního stupně hodnotil jako vyvrácenou jednáním [tituly před jménem] [jméno FO], který v reakci na projevený zájem o prohlídku Nemovitostí okamžitě reagoval a snažil se zájemkyni ji kontaktovat, aby si domluvili termín prohlídky. Kromě toho svědkyně [Anonymizováno] a jednatelka žalobkyně shodně uvedly, že vždy, než přijmou novou Nemovitost do svého portfolia, dělají průzkum trhu nemovitostí a v době uzavření Smlouvy s žalovanými žádný inzerát týkající se předmětných Nemovitostí nebyl dohledán. Soud prvního stupně neshledal důvodnou ani námitku žalovaných ohledně fiktivnosti uzavřené Smlouvy, kterou odůvodnili tím, že po celou dobu trvání smlouvy proběhla pouze jedna prohlídka domu. Z povedeného dokazování však vyplynulo, že žalovaní neměli k činnosti žalobkyně výtky, souhlasili s opakovaným prodlužováním platnosti smlouvy. Nízký počet prohlídek byl ovlivněn vysokou nabídkovou cenou Nemovitostí, kterou žalovaní i přes naléhání žalobkyně nechtěli snížit. Pokud jde o smluvní pokutu a její přiměřenost, soud prvního stupně uzavřel, že v souladu s aktuální soudní praxí tíží břemeno tvrzení a důkazní ohledně objasnění okolností, z nichž lze usoudit na nepřiměřenost smluvní pokuty, dlužníka. V posuzované věci však ze strany žalovaných nebylo ohledně nepřiměřenosti smluvní pokuty v rámci skutkových tvrzení ničeho namítáno, zástupkyně žalovaných pouze při závěrečné řeči, tedy po koncentraci řízení, bez dalšího uvedla, že výše pokuty je nepřiměřená. Přesto soud prvního stupně uzavřel, že z hlediska výše nabídkové ceny se jeví výše smluvní pokuty ve stejné výši jako provize za úspěšný prodej nemovitosti jako přiměřená. Žalovaní jsou v prodlení s plněním peněžitého nároku žalobkyně, žalobkyni proto ve smyslu § 1970 o. z. náleží úrok z prodlení v zákonné výši. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen ,,o. s. ř.“) a plně úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení.

4. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní odvolání, ve kterém sdělují, že e-mailovou komunikaci mezi [tituly před jménem] [jméno FO] a [jméno FO] považují za podvodné jednání odporující dobrým mravům, žalobu považují za účelovou, protože ze strany žalobkyně neprobíhaly žádné aktivity (vyjma jakýchsi reportů). Žalovaní v odvolání uvádějí, že nerozumí tomu, proč by měli Nemovitosti nabízet pod hodnotou, to neodpovídá obchodním zvyklostem, právě cena Nemovitostí odpovídá tomu, že inzerát, na základě něhož se žalobkyně domáhá plnění z titulu smluvní pokuty, nebyl inzerát aktuální. Pokud zástupkyně žalobkyně kontaktovala [tituly před jménem] [jméno FO], jednalo se o účelový e-mail, který byl dán na vědomí žalobkyni a pokud na žádost o prohlídku předmětné Nemovitosti [tituly před jménem] [jméno FO] reagoval, nemůže tato skutečnost jít k tíži žalovaných. Pokud by měli být žalovaní povoláni k odpovědnosti, museli by porušit buď zákonnou nebo smluvní povinnost, k tomu však nedošlo. Inzerovaná cena odpovídá tomu, že inzerát byl k dispozici v archivu [tituly před jménem] [jméno FO] a cena odpovídala cenám v roce 2015. Žalovaní navrhli, aby odvolací soud napadené rozhodnutí změnil tak, že žalobu zamítne nebo věc vrátí soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

5. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalovaných namítla, že argumenty uváděné v odvolání jsou nelogické, žalovaní odvolacímu soudu nepřednesli argumenty ve prospěch názoru, že rozsudek je nesprávný. V odporu k platebnímu rozkazu žalovaní pouze uvedli, že smlouvu neporušili a žaloba je nedůvodná, v dalším vyjádření ze dne [datum] uvedli, že e-mailová komunikace mezi [tituly před jménem] [jméno FO] a [jméno FO] ze dne [datum] byla podvodná a předložili smlouvu o zprostředkování a o jejím ukončení s [tituly před jménem] [jméno FO]. Žádné další konkrétní důkazy soudu do dne rozhodnutí nepředložili. Při jednání dne [datum] zástupkyně žalovaných pouze uvedla, že není pochybení žalovaných, že je nějaký inzerát na internetu. Pokud žalovaní ve svém odvolání tvrdí, že e-mailová komunikace mezi [tituly před jménem] [jméno FO] a [jméno FO] měla být podvodným jednáním, toto tvrzení nijak nekonkretizovali a neprokázali ani během řízení před soudem prvního stupně ani v odvolání. Zveřejněný inzerát na prodej Nemovitostí třetí osobou představuje nabízení Nemovitostí prostřednictvím třetí osoby, přičemž z důkazů jasně vyplynulo, že inzerát byl aktivní a že třetí osoba měla o zprostředkování prohlídky Nemovitostí zájem. Domnělá nedostatečná zprostředkovatelská činnost žalobkyně je účelovým tvrzením, neboť žalovaní do okamžiku, než byli vyzváni k úhradě smluvní pokuty neměli ke zprostředkovatelské činnosti žalobkyně žádné výhrady. Žalovaní prostřednictvím zástupkyně až po uplynutí koncentrační lhůty navrhli další nové důkazy a soud k těmto důkazům nemohl přihlédnout. Navíc až při závěrečné řeči před soudem prvního stupně zástupkyně žalovaných vznesla námitku nepřiměřenosti smluvní pokuty bez konkrétního zdůvodnění. Podle názoru žalobkyně soud prvního stupně správně aplikoval pravidla koncentrace řízení a vzal v úvahu všechny relevantní skutečnosti a důkazy, které byly předloženy včas. Smluvní pokuta byla mezi účastníky sjednána pro zajištění exkluzivity a ochrany žalobkyně před takovými situacemi, kdy by třetí strany mohla jednat v rozporu se Smlouvou. Žalovaní porušili exkluzivitu, mají tedy povinnost zaplatit sjednanou smluvní pokutu. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako správný potvrdil.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o.s.ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

7. Skutkové a právní závěry soudu prvního stupně jsou správné, odvolací soud se s nimi ztotožňuje, v podrobnostech odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku a k odvolacím námitkám uvádí následující.

8. Soud prvního stupně správně uzavřel, že mezi žalobkyně jako zprostředkovatel a žalovaní jako zájemci, kteří jsou manželé, a tedy zavázáni a oprávněni z právních jednání společně a nerozdílně (§ 713 odst. 3 o. z.), uzavřeli dne [datum] ve smyslu § 2445 o. z. smlouvu o zprostředkování prodeje Nemovitostí na dobu určitou, a to na šest měsíců s automatickou prolongací. Smlouva obsahuje mj. ujednání (čl. I., 2.l), že zprostředkovatel je jediným a výhradním zprostředkovatelem prodeje Nemovitostí a zájemci se zavazují po dobu trvání smlouvy nepověřit zprostředkováním prodeje Nemovitostí jinou osobu ani jednat o uzavření kupní smlouvy, nebo Nemovitosti nabízet samostatně, a všechny zájemce odkázat na zprostředkovatele s tím, že v případě porušení této povinnosti je zájemce povinen uhradit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 4% z nabídkové ceny sjednané Smlouvou.

9. Žalobkyně tvrdila, že žalovaní sjednanou povinnost porušili, protože v době trvání Smlouvy byly Nemovitosti inzerovány a nabízeny k prodeji třetí osobou. Žalovaní tvrdili, že k porušení sjednané povinnosti nedošlo a pokud byly Nemovitosti inzerovány třetí osobou, pak bez vědomí žalovaných na základě dřívější smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb, která skončila ke dni [datum].

10. Žalobkyně své tvrzení o porušení povinnosti exkluzivity Smlouvy žalovanými prokazovala obsahem Smlouvy, e-mailovou korespondencí mezi [tituly před jménem] [jméno FO] a [jméno FO], printscreenem webových stránek Remax-czech.cz, výpovědí svědkyň Horové a Jakubič.

11. Žalovaní nárok neuznávali s odůvodněním, že smluvní ujednání neporušili. V podání doručeném soudu dne [datum] sdělili, že ve lhůtě poskytnuté při jednání dne [datum] žalobkyni po poučení podle § 118a o. s. ř. sdělují, že e-mailovou komunikaci mezi [tituly před jménem] [jméno FO] a [jméno FO] považují za podvodné jednání odporující dobrým mravům, doložili smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb ze dne [datum], a potvrzení o jejím ukončení a navrhli jako důkaz nahrávku, kde je zcela zřejmé, že žaloba je ryze účelová. Soud prvního stupně správně uzavřel, že předloženými důkazy bylo prokázáno, že smluvní vztah mezi žalovanými a realitní kanceláří RE/[jméno FO] zastoupené [tituly před jménem] [jméno FO], jehož předmětem byl prodej Nemovitostí, trval v období od [datum] do [datum]. Žalované následně dále tížilo břemeno důkazní k tvrzení, že inzerce Nemovitostí [tituly před jménem] [jméno FO] po skončení smlouvy o výhradním poskytováním realitních služeb v roce 2015, za trvání Smlouvy o zprostředkování mezi účastníky, byla iniciativou [tituly před jménem] [jméno FO], žalovaní sami realitní kancelář [Anonymizováno]/[jméno FO] po roce 2015 nekontaktovali a pokud [tituly před jménem] [jméno FO] nabízel Nemovitosti k prodeji, tak bez vědomí žalovaných. Žalovaní v koncentrační lhůtě (do [datum]) navrhli důkaz zvukovou nahrávkou, kterou soudu nepředložili, následně při jednání dne [datum] navrhli důkaz výslechem syna žalovaných, výslechem žalované a výslechem [tituly před jménem] [jméno FO]. Soud prvního stupně správně dokazování navrženými výslechy neprovedl, protože se jedná o důkazy, které byly uplatněny až po uplynutí lhůty, která byla žalovaným poskytnuta k doplnění tvrzení o skutečnostech významných pro věc a doplnění důkazů, soud prvního stupně proto správně k důkazům v souladu s ust. § 118b odst. 1 o. s. ř. nepřihlédl. Pro posouzení důvodnosti nároku je právně nevýznamné nijak nekonkretizované sdělení žalovaných, že e-mailovou komunikaci mezi [tituly před jménem] [jméno FO] a [jméno FO] považují za podvodné jednání odporující dobrým mravům ani průběh zprostředkovatelského vztahu, který žalovaní označují za fiktivní.

12. Na základě provedeného dokazování soud prvního stupně tedy správně uzavřel, že žalovaní porušili svoji smluvní povinnost, když v době trvání vztahu založeného Smlouvou o zprostředkování mezi účastníky byly Nemovitosti k prodeji nabízeny třetí osobou, a žalobkyni tak náleží sjednaná smluvní pokuta ve smyslu § 2048 odst. 1 o. z.

13. Žalovaní prostřednictvím zástupkyně uplatnili moderační právo ve smyslu § 2051 o. z. tvrzením, že sjednaná smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká.

14. V otázce moderace smluvní pokuty Nejvyšší soud (v rozsudcích sp. zn. [spisová značka], sp. zn. [spisová značka]) konstatoval, že za návrh na snížení smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o. z. lze považovat i takový procesní úkon (námitku) dlužníka (žalovaného), ze kterého je patrné, že se dlužník domáhá (byť i jen částečného) zamítnutí žaloby z důvodu, že má požadovanou smluvní pokutu za nepřiměřenou (popírá přiměřenost její výše). Není nezbytné, aby se dlužník výslovně dožadoval aplikace moderačního právní soudem, tj. aby výslovně navrhoval snížení smluvní pokuty. Naproti tomu prosté popření existence (právního základu) nároku na smluvní pokutu samo o sobě nepostačuje k tomu, aby taktový úkon dlužníka mohl být považován za návrh na snížení smluvní pokuty.

15. Žalovaní námitku nepřiměřenosti smluvní pokuty vznesli až v závěrečné řeči zástupkyně žalovaných při jednání soudu prvního stupně a následně při jednání odvolacího soudu (nikoli v odvolání).

16. Námitka nepřiměřenost smluvní pokuty je námitkou právní, kterou lze vznést kdykoliv za řízení i v rámci odvolacího řízení, avšak při posuzování důvodnosti takové námitky se nepřihlíží k nepřípustně uplatněným novým skutečnostem a důkazům (§ 205a o. s. ř.).

17. Žalovaní námitku nepřiměřenosti výše smluvní pokuty vznesli až v závěru řízení před soudem prvního stupně a následně ji zopakovali v odvolacím řízení, což není vyloučeno. Odvolací soud tedy posoudil výši konkrétního nároku, který uplatnila žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty, s hodnotou a významem zajišťované povinnosti, přihlédl k okolnostem, které byly při porušení smluvní pokuty známy, i k okolnostem, které nastaly po jejím porušení. V posuzované věci byla smluvní pokuta sjednána jako 4 % z nabídkové ceny Nemovitostí pro případ porušení exkluzivity Smlouvy. Soud prvního stupně správně přihlédl k tomu, že žalobkyně je společností, jež se specializuje na zprostředkování prodeje luxusních nemovitostí, má klientelu vyžadující spolehlivost a solidnost, pokud v době, kdy žalobkyně nabízela Nemovitosti k prodeji za částku [částka], byly Nemovitosti nabízeny jinou realitní kanceláří za cenu výrazně nižší, mohlo dojít k poškození dobrého jména žalobkyně a k narušení důvěry jejích klientů v její služby. I podle názoru odvolacího soudu tak sjednaná smluvní pokuta není nepřiměřeně vysoká, protože odpovídá hodnotě a významu zajišťované povinnosti.

18. Na základě shora uvedených závěrů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil včetně rozhodnutí o nákladech řízení, na jejichž správný výpočet v bodě 43. napadeného rozsudku pro stručnost odkazuje.

19. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř. a ve věci úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení v částce 53 336, [částka]. tj. odměna advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast u jednání odvolacího soudu dne [datum]) po [částka] podle § 7 bod 6, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. b) a g) vyhl. č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), náhrada hotových výdajů za dva úkony právní služby po [částka] podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, 21% náhrada DPH z odměny a náhrady hotových výdajů ve výši [částka] podle § 137 odst. 1 a 3 o. s. ř.

20. Náklady řízení jsou žalovaní povinni uhradit společně a nerozdílně ve lhůtě určené podle § 160 odst. 1 o. s. ř., na zákonné platební místo, kterým je podle § 149 odst. 1 o. s. ř. zástupkyně žalobkyně.