o vyklizení

1. Okresní soud v Berouně (dále jen „soud prvního stupně“) rozhodl, že žalovaný je povinen vyklidit věci nemovité, a to pozemek st. parc. č. [hodnota] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba ([adresa]) č.p. [Anonymizováno] – rodinný dům, a pozemek parc. č. [Anonymizováno] – zahrada, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno], Katastrálním pracovištěm [adresa], pro katastrální území a obec [adresa] na listu vlastnictví č. [hodnota] (dále jen ,,Nemovitosti“), a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.) a je povinen nahradit žalobci náklady řízení v částce 23 717,49 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok II.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že žalovaný uzavřel dne 5. 10. 2020 s právním předchůdcem žalobce – společností [právnická osoba] kupní smlouvu, na jejímž základě prodal této společnosti Nemovitosti, na nichž v té době vázly celkem tři exekuce k vymožení peněžitého plnění, za sjednanou kupní cenu 1 520 000 Kč, jejíž vypořádání si smluvní strany ujednaly v samostatné dohodě o úhradě kupní ceny, uzavřené téhož dne. Dle této dohody měly být z takto sjednané kupní ceny uhrazeny provize zprostředkovatele a odměna advokáta a dále tři exekučně vymáhané dluhy žalovaného; zbývající část pak byla co do částky 1 000 000 Kč určena jako „kredit“ na hrazení nájemného za pronájem věcí nemovitých a ve zbytku pak byla v postupných dílčích úhradách vyplacena žalovanému. Zároveň pak tyto smluvní strany uzavřely též smlouvu o nájmu z téhož dne, na jejímž základě společnosti [právnická osoba] pronajala žalovanému tyto věci nemovité, které od něj koupila, a to na dobu určitou šesti let za sjednané měsíční nájemné ve výši 15 200 Kč (dále jen ,,Smlouva o nájmu“), hrazené formou postupných dílčích zápočtů vůči části kupní ceny ve výši 1 000 000 Kč (tedy zápočtem pohledávky kupujícího a zároveň pronajímatele na zaplacení nájemného za každý měsíc trvání nájmu oproti pohledávce žalovaného na zaplacení kupní ceny do výše 1 000 000 Kč). Následně pak byla dne 17. 5. 2021 uzavřena další dohoda, na jejímž základě kupující vyplatil žalovanému tuto zbývající část kupní ceny (poníženou o do té doby již započtené nájemné) ve výši 924 000 Kč, a to dne 18. 5. 2021 s tím, že nadále trvala povinnost žalovaného hradit nájemné sjednané Smlouvou o nájmu. Jelikož tak ale žalovaný nečinil, tedy neuhradil sjednané nájemné za měsíce květen až červenec 2021, resp. srpen 2021, pronajímatel nájem písemně dne 1. 9. 2021 vypověděl bez výpovědní lhůty pro porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem, a to s účinností doručením této výpovědi žalovanému, tedy dne 16. 9. 2021, kdy si žalovaný tuto písemnost převzal do vlastních rukou. V písemné výpovědi nájmu pak byl žalovaný vyzván k vyklizení pronajatých věcí nemovitých a poučen o svém právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Žalovaný na jemu doručenou výpověď nájmu reagoval podáním žaloby o určení její neplatnosti proti pronajímateli [právnická osoba] s tím, že toto řízení bylo vedeno u Okresního soudu v Berouně pod sp. zn. [spisová značka]. Rozsudkem ze dne 12. 4. 2022 pod č. j. 10 C 252/2021-75 (ve spojení s potvrzujícím rozsudkem Krajského soudu v Praze jako soudu odvolacího ze dne 7. 6. 2023 č. j. [spisová značka]) následně soud tuto žalobu žalovaného zamítl, když shledal nedostatek pasivní věcné legitimace na straně žalované společnosti [právnická osoba] vzhledem k tomu, že v průběhu řízení tato společnost prodala kupní smlouvou ze dne 22. 12. 2021 s právními účinky zápisu ke dni 24. 1. 2022 Nemovitosti žalobci; platností nájemní smlouvy ani oprávněností výpovědi z nájmu pozemků a jejími náležitostmi, potažmo naplněním výpovědních důvodů se tak soud z uvedených důvodů nezabýval. Všechna pozdější řízení zahájená žalovaným na základě jeho žalob o učení neplatnosti výpovědi z nájmu a neplatnosti kupní smlouvy, resp. kupních smluv, proti společnosti [právnická osoba], resp. proti žalobci, a vedená u soudu prvního stupně pod sp. zn. [spisová značka], [právnická osoba], [spisová značka] a [spisová značka], pak byla pravomocně zastavena pro nezaplacení soudních poplatků, řízení ve věci nejasného podání žalovaného ze dne 21. 4. 2024, v němž žalovaný pouze s odkazem na řízení ve věcech sp. zn. [spisová značka] a [spisová značka] uvedl, že tyto žaloby podává znovu, bylo skončeno odmítnutím tohoto podání na základě usnesení ze dne 9. 1. 2025 č. j. [spisová značka]. Dne 3. 3. 2025 pak bylo rovněž odloženo trestní oznámení podané žalovaným na společnost [právnická osoba] a na jejího jednatele [tituly před jménem] [právnická osoba] s tím, že policejní orgán na základě provedeného šetření dospěl k závěru, že se nepodařilo zjistit žádné skutečnosti nasvědčující tomu, že by se některý z uvedených subjektů dopustil jednání naplňujícího znaky trestného činu podvodu nebo lichvy, neboť žalovaný při uzavírání smluv, jejichž cílem mělo být získání prostředků pro podnikatelský záměr, vystupoval aktivně a s rozhodností, urgoval své požadavky a v průběhu několikaměsíčního jednání se společností [právnická osoba] opakovaně volil z předestřených možností dalšího postupu vyplacení finančních prostředků. Nebylo zjištěno, že by se žalovaný nacházel ve stavu duševního rozrušení či v tísni, a to ani finanční vzhledem k tomu, že v uvedené době žalovaný vlastnil nemovitost sice exekučně zatíženou, nicméně výše těchto dluhů nepřesahovala částku 50 000 Kč, dále motorové vozidlo a měl dispoziční oprávnění ke třem bankovním účtům.

3. Z hlediska právního posouzení soud prvního stupně uzavřel, že žalovaný s právním předchůdcem žalobce uzavřel nájemní smlouvu ve smyslu § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Výpověď pronajímatele z důvodů uvedených v § 2291 o. z. hodnotil podle ustanovení § 2286 o. z., a shledal, že žalovaný využil svého práva podat soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z., nárok žalobce na ochranu jeho vlastnického práva posuzoval podle ustanovení § 1040 odst. 1 o. z. Soud prvního stupně neshledal důvodnou obranu žalovaného, spočívající v tvrzení, že od kupní smlouvy, kterou Nemovitosti prodal, odstoupil a že nabyvatel při sjednávání koupě zneužil jeho tísně, jednal v rozporu s dobrými mravy i se zákonem. Žalovaný své tvrzení nepodepřel konkrétními skutečnostmi, nereagoval na výzvu soudu k upřesnění a doplnění svých tvrzení, k nařízenému ústnímu jednání se nedostavil a sám se tak zbavil možnosti být soudem poučen podle ustanovení § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“). Pokud pak žalovaný svou procesní obranu stavěl na vágním tvrzení o lichvě a podvodu s tím, že právní předchůdce při převodu vlastnického práva k jeho majetku zneužil jeho tísně a nepříznivé životní situace, aniž by však popsal konkrétní okolnosti, v nichž tíseň a nepříznivé poměry měly spočívat, nebylo povinností soudu aktivně vyhledávat podklady a zdroje, z nichž by bylo možné tyto konkrétní skutkové okolnosti zakládající důvod absolutní neplatnosti kupní smlouvě zjišťovat. Za podstatné soud prvního stupně považoval zjištění, že žalovaný chtěl finanční prostředky získané prodejem Nemovitostí investovat do podnikatelského záměru, přičemž nebyly žádné indicie o tísni a kritické životní situaci žalovaného – ten naopak sám vyvíjel v rámci jednání zřejmou aktivitu a kladl důraz na urychlené jednání. Nebylo tedy vyjasněno, jaká konkrétní újma měla žalovanému hrozit, pokud by nepřistoupil na, dle svého přesvědčení, krajně nevýhodné podmínky smlouvy s právním předchůdcem žalobce. Tvrzení žalovaného o odstoupení od kupní smlouvy pak bylo vyvráceno obsahem dohody ze dne 17. 5. 2021, na jejímž základě strany shodně vyjádřily svou vůli být nadále vázány kupní smlouvou a žalovanému byl doplacen zůstatek kupní ceny. Právní předchůdce žalobce uzavřel s žalovaným současně se smlouvou kupní a dohodou o úhradě kupní ceny též Smlouvu o nájmu, na základě níž žalovaný Nemovitosti, které za úplatu převedl, nadále užíval jako nájemce a z tohoto právního vztahu mu plynula povinnost hradit pronajímateli a současně vlastníkovi předmětu nájmu sjednané nájemné. Jelikož tak žalovaný nečinil, přistoupil pronajímatel následně k výpovědi nájmu, která byla žalovanému řádně doručena, a žalovaný ji v zákonné lhůtě neúspěšně napadl žalobou na určení neoprávněnosti výpovědi. Žalovanému tak zanikl právní titul k užívání nemovitostí a byl povinen k výzvě žalobce nemovitosti vyklidit. Žalobce tak uplatnil svůj požadavek na vydání věci, věcí, v případě věcí nemovitých na jejich vyklizení, zcela po právu, a soud prvního stupně proto žalobě vyhověl. O nákladech řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. a ve věci úspěšnému žalobci přiznal plnou náhradu nákladů řízení.

4. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný odvolání, ve kterém označil vyklizení za protiprávní, protizákonné a v rozporu s dobrými mravy. Vytýkal soudu prvního stupně, že nepochopil okolnosti věci, nezabýval se všemi skutečnostmi, proto se žalovaný musel obrátit na odvolací soud, od kterého očekává rozhodnutí ve svůj prospěch, k ukončení bezpráví a příkoří. V odvolání žalovaný znovu zdůraznil, že za prodej vyklizované nemovitosti mu byla vyplacena směšná částka 1 520 000 Kč, ačkoliv tržní hodnota je nejméně 4 000 000 Kč. Žalobce mu nabízel vrácení Nemovitostí, ale žalovaný příslib vrácení vnímal jako krajně nedůvěryhodný a potřeboval peníze. Na zástupce žalobce podal trestní oznámení pro lichvu a podvod, které však bylo odloženo. Žalovaný navrhoval, aby odvolací soud rozhodl, že kupní smlouva ze dne 5. 10. 2020 a stejně tak žaloba na vyklizení, jsou neplatné a katastr nemovitostí mu má bez prodlení vrátit Nemovitost do jeho výlučného vlastnictví.

5. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal rozsudek soudu I. stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

6. Na základě přezkoumání obsahu spisu soudu prvního stupně odvolací soud nezjistil, že by řízení před soudem prvního stupně trpělo některými ze zmatečnostních vad uvedených v § 229 odst. 1, 2 písm. a), b), odst. 3 o. s. ř., či jinými vadami, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí soudu prvního stupně a jejichž náprava by nemohla být zjednána za odvolacího řízení.

7. Odvolací soud vycházel z obsahu odvolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř), ze kterého se podává, že v důsledku tvrzené neplatnosti kupní smlouvy, nesouhlasí žalovaný s rozhodnutím soudu prvního stupně o vyklizení Nemovitostí.

8. K odvolacímu jednání dne 3. 12. 2025 byli účastníci i zástupce žalobkyně řádně předvolání. Žalobkyně a její zástupce se k jednání řádně a včas omluvili, nežádali o odročení jednání. Žalovaný se k jednání odvolacího soudu bez omluvy nedostavil, k jeho sdělení, že svoji účast podmiňuje úspěchem ve věci, odvolací soud nepřihlížel, protože je vůlí každého účastníka, jaký procesní postup v řízení k ochraně svých práv zvolí. Odvolací soud tak jednal podle § 101 odst. 3 za použití § 211 o. s. ř. v nepřítomnosti účastníků.

9. Soud prvního stupně provedl dokazování v rozsahu dostatečném pro rozhodnutí ve věci, jeho skutkové a právní závěry jsou správné, odvolací soud se s nimi ztotožňuje, v podrobnostech odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku a vzhledem k odvolacím námitkám uvádí následující.

10. Žalovaný založil svoji obranu v řízení před soudem prvního stupně i v řízení odvolacím na tvrzení o neplatnosti kupní smlouvy (ze dne 5. 10. 2020), kterou prodal vyklizované Nemovitosti společnosti [právnická osoba], jako právnímu předchůdci žalobce (ten se stal následně vlastníkem na základě kupní smlouvy ze dne 22. 12. 2021).

11. Soud prvního stupně správně neshledal důvodným žalovaným tvrzené platné odstoupení od kupní smlouvy z důvodu zneužití tísně ze strany nabyvatele při sjednávání koupě, pro rozpor s dobrými mravy i se zákonem. Protože žalovaný v tomto směru nenabídl žádný důkaz k prokázání svého tvrzení, nereagoval na výzvu soudu k upřesnění a doplnění svých tvrzení a k nařízenému ústnímu jednání se nedostavil, zbavil se tak možnosti být poučen podle ustanovení § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. o nutnosti tvrdit konkrétní skutečnosti, v nichž by mělo spočívat zneužití jeho tísně či psychického rozrušení ze strany právního předchůdce žalobce, případně tvrdit jiný důvod absolutní neplatnosti kupní smlouvy.

12. Pokud pak žalovaný neplatnost kupní smlouvy odůvodňoval jednáním nabyvatele, které mělo znaky lichvy a podvodu, pak soud prvního stupně správně odkazoval na zprávu a usnesení Policie ČR, která po podrobném vyšetření a výslechu osob zúčastněných na procesu sjednávání kupní smlouvy, šetření ní ve věci vedené na podkladě oznámení žalovaného na osobu [tituly před jménem] [právnická osoba] a na společnost [právnická osoba], ukončila a věc byla odložena, protože nebyly zjištěny žádné skutečnosti nasvědčující tomu, že by se [tituly před jménem] [právnická osoba] nebo jiná osoba zastupující společnost [právnická osoba], dopustili jednání naplňujícího znaky trestného činu podvodu nebo lichvy (usnesení PČR ze dne 3. 3. 2025, č. j. [Anonymizováno]).

13. Kromě toho z dohody opatřené ověřovací doložkou podpisu žalovaného ze dne 17. 5. 2021 vyplývá, že žalovaný jako prodávající a společnost [právnická osoba], jako kupující, shodně prohlásili, že žalovaný vznesl vůči smlouvě kupní o prodeji nemovitých věcí ze dne 5. 10. 2020 a dohodě o úhradě kupní ceny z téhož dne, námitku odstoupení, přičemž strany dohody si za účelem smírného urovnání věci ujednaly, že se ruší právní účinky odstoupení a právní jednání kupující nadále považuje za platně a řádně uzavřené a že kupující převede zbývající část kupní ceny ve výši 924 000 Kč na účet prodávajícího, čímž budou veškeré vzájemné nároky mezi účastníky splatné do dne uzavření dohody, zejména povinnost uhradit kupní cenu, vypořádány.

14. Žalovaný a právní předchůdce žalobce uzavřeli dne 5. 10. 2020 soubor navzájem navázaných smluv (smlouva kupní o prodeji nemovitých věcí, dohoda o úhradě kupní ceny a smlouva o nájmu), ze kterých vyplývá, že žalovaný prodal vyklizované nemovitosti společnosti [právnická osoba], za sjednanou kupní cenu 1 520 000 Kč a výslovně prohlásil, že si je vědom a souhlasí s tím, že ujednaná kupní cena je nižší než cena obvyklá. Žalovaný s kupní cenou výslovně souhlasil a tímto prohlášením tak vyloučil zákonné následky neúměrného zkrácení kupní ceny podle § 1793 a § 1794 odst. 2 o. z.

15. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že nájemní poměr založený mezi účastníky Smlouvou o nájmu ze dne 5. 10. 2020 na dobu určitou šesti let, skončil výpovědí žalobce (pronajímatele) ze dne 1. 9. 2021. Žaloba na určení neoprávněnosti výpovědi byla pravomocně zamítnuta z důvodu nedostatku pasivní legitimace žalovaného (rozsudek Okresního soudu v Berouně ze dne 12. 4. 2022, č. j. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Praze ze dne 7. 6. 2023, č. j. [spisová značka]). Následně žalovaným zahájená řízení na neplatnost výpovědi nájmu (řízení vedeno pod sp. zn. [spisová značka]) a na neplatnost kupní smlouvy (pod sp. zn. [spisová značka]), byla zastavena pro nezaplacení soudního poplatku.

16. Za této situace, kdy žaloba o přezkoumání oprávněnosti výpovědi byla pravomocně zamítnuta, bylo možné se zabývat toliko případnou neplatností či zdánlivostí výpovědi, jak učinil soud prvního stupně v bodě 27. napadeného rozsudku, kde podrobně vysvětlil, že výpověď doručená žalovanému dne 16. 9. 2021 splnila všechny zákonem požadované náležitosti, a to jak z hlediska písemné formy, tak z hlediska konkrétního vymezení toho, kdo ji činí, včetně projevu vůle této strany a vůči komu, dále specifikace nájemního vztahu k předmětu nájmu i výpovědního důvodu a poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem s uvedením lhůty, ve které je tak třeba učinit (§ 2286, § 2288 odst. 3 a § 2291 odst. 3 o. z.).

17. Nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovaným, založený Smlouvou o nájmu ze dne 5. 10. 2020, skončil výpovědí ke dni 16. 9. 2021. Žalobkyně řádně nabyla vlastnické právo k vyklizovaným Nemovitostem a žalovanému nesvědčí žádný právní důvod k jejich užívání. V takovém případě nelze považovat žalobu na vyklizení Nemovitostí za odporující dobrým mravům, nejde ani o zjevné zneužití práva ve smyslu § 8 o. z.; po uvedeném datu užívá žalovaný Nemovitosti bez právního důvodu a je povinen je podle § 1040 o. z. vyklidit.

18. Na základě shora uvedených skutečností odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil včetně výroku o nákladech řízení, jejichž výši soud prvního stupně správně určil.

19. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 a § 151 o. s. ř. za situace, kdy v odvolacím řízení úspěšné žalobkyni žádné náklady řízení nevznikly.