o oprávněnost výpovědi z nájmu bytu, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Kolíně ze dne 26. 5. 2025, č. j. 17 C 407/2024-95,

1. Shora označeným rozsudkem Okresní soud v Kolíně (soud I. stupně) ve výroku I. zamítl žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu v přízemí stavby č. p. [Anonymizováno] v obci [adresa] (dále případně jen „Byt“), která byla žalobci doručenou dne 12. 11. 2024. Ve výroku II. uložil žalobci povinnost zaplatit žalované plnou náhradu nákladů řízení ve výši 23 126,38 Kč k rukám zástupkyně žalované do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že posuzovaná výpověď z nájmu Bytu, datovaná dnem 8. 11. 2024 a doručená žalobci dne 12. 11. 2014 (dále případně jen „Výpověď“) je z hlediska obecných zákonných náležitostí platným právním jednáním. Výpověď dala žalovaná žalobci z důvodu hrubého porušení povinností nájemce dle § 2288 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“), které mělo spočívat v porušení povinnosti udržovat předmět nájmu v náležitém pořádku (§ 2256 odst. 2 o. z.). Konkrétně ve Výpovědi žalobci vytkla, že na dvorku před Bytem (dvorek je rovněž předmětem nájemní smlouvy) hromadí velké množství předmětů, čímž omezuje ostatní nájemce v domě, jakož i spoluobčany v obci nepřiměřeným zápachem ze dvorku, jakož i jeho nevzhledností. Dále mu ve Výpovědi vytkla, že předmět nájmu neudržuje v řádném stavu, neprovádí drobné opravy a údržbu, nezazdil otvor ve zdi domu do sklepa, kam z toho důvodu protékala voda a hrozí tím škoda na domě i u ostatních nájemníků. Soud I. stupně shledal naplněnost uplatněných výpovědních důvodů v tom, že v řízení bylo prokázáno, že žalobce dlouhodobě zaplňuje dvorek u Bytu nepřiměřeným množstvím věcí všeho druhu, což způsobuje škody na domu zadržováním vlhkosti, množením škůdců a rizikem úniku nebezpečných látek, například ze zde umístněných vyřazených elektrospotřebičů. V řízení bylo dále dle soudu I. stupně prokázáno, že žalobce zanedbal údržbu i tím, že nezabránil vnikání vody do sklepních prostor otvorem ve zdi domu. Nežádoucí stav byl se žalobcem dlouhodobě řešen, žalovaná žalobci nabídla i přistavení kontejneru k odvozu nahromaděných věcí, čehož však nevyužil. Porušování pořádku bylo žalobci vytýkáno nejdříve ústně a posléze i písemnou výzvou žalované k nápravě ze dne 18. 10. 2024, byť tato výzva nebyla podmínkou pro naplnění uplatněného výpovědního důvodu. Případné následné (po doručení Výpovědi) odstraňování věcí ze dvorku před bytem už z hlediska naplnění výpovědního důvodu nemá žádný právní význam. Rovněž ani aktuálně tvrzené zdravotní potíže žalobce nemohou vést k závěru o neoprávněnosti Výpovědi. Protože z uvedených důvodů shledal soud I. stupně Výpověď jako důvodnou, žalobu na určení její neoprávněnosti zamítl.

3. Proti tomuto rozsudku podal žalobce v zákonné lhůtě odvolání. Namítl v něm, že se soud I. stupně nezabýval všemi okolnostmi případu. Pochybil, pokud se z úřední povinnosti nezabýval otázkou, zda Výpověď není absolutně neplatným právním jednáním pro její rozpor s dobrými mravy, či zda se nejedná ze strany o projev zneužití práva dle § 8 o. z. Soud se omezil prakticky pouze na konstatování, že nepořádek na dvorku před Bytem byl dlouhodobý, a tím je výpovědní důvod Výpovědi naplněn. Z dokazování vyplynulo, že se žalovaná snažila najednou napravit dlouhodobý stav na dvorku před bytem žalobce. Tento stav vznikl tím, že původně byla na dvorku (tehdy ještě ve stavu před jeho rozdělením na část v jeho užívání a na část v užívání sousedního bytu) umístěna dřevěná kůlna, v níž měl žalobce různé věci. Po jejím zbourání na žádost souseda a rozdělení dvorku na dvě části zůstaly věci z této kůlny na části dvorku v užívání žalobce. Žalovaná přitom nesplnila svůj slib, že nechá přistavit kontejner k odvozu těchto věcí, čímž sama porušila své povinnosti pronajímatele. Žalovaná nezajistila ani opravu vzniklého otvoru ve zdi domu, ačkoliv o tomto problému prokazatelně věděla. Dle žalobce není pravdou a nebylo v řízení ani prokázáno, že by byl ze strany žalované opakovaně vyzýván k nápravě stavu dvorku před Bytem, ať už ústně nebo písemně. Pokud soud I. stupně ve prospěch důvodnosti Výpovědi argumentoval mimo jiné tím, že na dvorku nahromaděné věci obtěžovaly ostatní nájemníky nepřiměřeným zápachem a že nezazdění otvoru ve zdi domu mohlo vést ke vzniku škody, žádné relevantní dokazování k existenci zápachu a škody provedeno nebylo. Dle žalobce hlavním účelem Výpovědi bylo, co nejdříve se ho zbavit, když v řízení byla prokázána předchozí dlouhodobá akceptace stavu dvorku, a to oběma stranami. Soud měl zohlednit i to, že žalobce je v nájmu Bytu již více než třicet let, sám ve věku sedmdesáti sedmi let je starobním důchodcem, Byt považuje za svůj domov. Nájemné vždy hradil včas a se sousedy se snažil vycházet. Vystěhování z Bytu by mohlo vést ke zhoršení jeho psychického a fyzického zdraví. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že bude určeno, že Výpověď je neplatná.

4. Žalovaná v písemném vyjádření k odvolání žalobce uvedla, že otázku porušení dobrých mravů jako důvod absolutní neplatnosti právního jednání má soud zkoumat z úřední povinnosti jen v případech zcela evidentních. V daném případě se však žádné evidentní skutečnosti v tomto směru nepodávají. Ani sám žalobce dosud v průběhu řízení tuto námitku neuplatňoval. Žalobcem uváděné skutečnosti přitom dle žalované žádný rozpor Výpovědi s dobrými mravy nezpůsobují a ani se nejedná o zneužití práva z její strany. Skutečnosti prokazující naplnění ve Výpovědi uplatněného důvodu byly dle žalované v řízení prokázány. Žalovaná opakovaně vyzývala žalobce k nápravě stavu, ústně i písemně, s dostatečným časovým prostorem, avšak bezvýsledně. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil.

5. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a že je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.), doplnil dokazování (viz shora) a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

6. Po poučení dle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále jen ,,o. s. ř.“), které bylo žalované poskytnuto odvolacím soudem při jednání dne 12. 11. 2025, žalovaná předložila důkazy k prokázání toho, zda a v jakém rozsahu docházelo ke stížnostem ze strany nájemníků v domě, kde se předmětný byt nachází, či jiných osob na závadný stav předmětu nájmu, který byl důvodem Výpovědi, stejně jako prokázání toho, jakým způsobem žalovaná v minulosti tento závadný stav se žalobcem řešila. V tomto směru bylo dokazování v odvolacím řízení doplněno (§ 213b odst. 1, § 213 odst. 4 o. s. ř.), jak bude uvedeno dále.

7. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.: Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

8. Podle § 2286 o. z.: Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odst. 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odst. 2).

9. Podle § 2290 o. z..: Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

10. Podle § 2256 odst. 2 o. z.: Nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů.

11. Podle § 2257 odst. 2 o. z.: Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

12. Podle § 580 odst. 1 o. z.: Neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

13. Podle § 8 o. z.: Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

14. Po provedeném dokazování soud I. stupně správně uzavřel, že žalobce je nájemcem Bytu na základě nájemní smlouvy ze dne 10. 11. 2024, žalovaná je jeho pronajímatelem. Ve sporu tak oba mají věcnou legitimaci. Správně rovněž uzavřel, že Výpověď splňuje všechny zákonné předpoklady ve smyslu § 2286 o. z. a že žalobce podal žalobu na určení její neoprávněnosti včas (§ 2290 o. z.)

15. V daném případě se žalobce domáhal přezkoumání oprávněnosti Výpovědi s tvrzením, že nebyl naplněn v ní uvedený výpovědní důvod, tzn. hrubé porušení povinností nájemce dle § 2288 odst. 1 o. z., spočívající v porušení povinnosti udržovat předmět nájmu v náležitém pořádku (§ 2256 odst. 2 o. z.), a to konkrétně tím, že na dvorku před bytem měl žalobce hromadit velké množství předmětů a že nezazdil otvor ve zdi domu, což způsobovalo vnikání vody do sklepních prostor. Předmětem dokazování proto bylo především zjištění, zda v době podání Výpovědi k takto definovanému jednání došlo či nikoliv, a pokud ano, bylo třeba uzavřít, zda toto jednání představovalo hrubé porušení povinnosti nájemce ve smyslu § 2288 odst. 1 o. z.

16. Pokud jde o ve Výpovědi vytýkaný skutek v podobě hromadění velkého množství předmětů na dvorku u Bytu v užívání žalobce, vzal dle názoru odvolacího soudu soud I. stupně správně za prokázáno, že žalobce na dvorku nepřiměřeně velké množství předmětů všeho druhu skutečně hromadil, jak soud I. stupně správně zjistil zejména z přiložené fotodokumentace stavu inkriminovaného místa ve dnech 3. 11. a 4. 11. 2024. O tom, že se jednalo o stav dlouhodobý, přitom nebylo mezi účastníky sporu. Část dvorku před domem, která je pronajímána žalobci, začala být z jeho strany zaskládávána velkým množstvím věcí poté, co došlo v roce 2021 ke zboření původní kůlny, kde měl žalobce předtím své věci uskladněny. Časové zařazení tohoto děje je prokázáno např. obsahem faktury za provedenou likvidaci této kolny s datem uskutečněného plnění 6. 5. 2021, kterým byl proveden důkaz odvolacím soudem (č. l. 152 spisu). Ze zápisů ze zasedání zastupitelstva žalované obce ze dnů 24. 4. 2024, 4. 9. 2024, jejichž obsah byl rovněž odvolacím soudem sdělen k důkazu, se podávají stížnosti občanů na neutěšený stav dvorku před Bytem žalobce, a to [jméno FO] ze dne 24. 4. 2024 a [jméno FO] (sousední nájemník) ze dne 4. 9. 2024 s výstupem zastupitelstva v podobě uložení úkolu odpovědným osobám ústně tento nežádoucí stav žalobci vytknout. Z obsahu přípisu [jméno FO] ze dne 28. 8. 2024 adresovaného zastupitelstvu žalované obce (rovněž sdělen odvolacím soudem k důkazu) se podává žádost jmenovaného o zjednání nápravy mimo jiné i ohledně nahromaděných věcí na dvorku v užívání žalobce, o což již měl žádat obec v mailové zprávě z 3. 11. 2023. Jak dále vzal soud I. stupně správně za prokázáno, přípisem ze dne 18. 10. 2024 poté žalovaná vyzvala žalobce mimo jiné k odstranění nahromaděného materiálu na dvorku před jeho bytem ve lhůtě do 31. 10. 2024, přičemž již zmíněnou fotodokumentací z 3. a 4. 11. 2024 bylo prokázáno, že ze strany žalobce k nápravě závadového stavu dvorku v době podání výpovědi nedošlo. Následně dne 8. 11. 2024 žalovaná zaslala žalobci posuzovanou Výpověď, která mu byla doručena dne 12. 11.2024.

17. Způsobením a existencí popsaného závadového stavu dvorku jako součásti předmětu nájmu žalobce porušoval svou povinnost nájemce udržovat náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů ve smyslu § 2256 odst. 2 o. z. Ve své podstatě se ze strany žalovaného jednalo o opakované, respektive permanentní porušování povinnosti provádět běžnou údržbu předmětu nájmu. S ohledem na zjištěnou dlouhodobost tohoto stavu, velkou kvantitu hromaděných věcí (což bez nutnosti konkrétního dokazování nepochybně způsobovalo nebezpečí vzniku nepřiměřené vlhkosti, zápachu, výskytu nežádoucích živočichů, nehledě na estetickou závadnost takového prostředí), jakož i skutečnost, že tento stav vyústil ve stížnosti obyvatel obce a žalobce sám dlouhodobě neprojevoval žádnou viditelnou snahu tuto situaci řešit, je třeba uzavřít, že se ze strany žalobce jednalo o porušení povinnosti nájemce dosahujícího svou intenzitou hrubého porušení ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Z těchto příčin shledal i odvolací soud Výpověď jako důvodnou.

18. Zároveň se však odvolací soud neztotožňuje se závěrem, že Výpověď byla uplatněna důvodně i co se týče vytýkaného jednání žalobce, které mělo spočívat v tom, že se nepostaral o zazdění otvoru ve zdi, v němž se předmětný Byt nachází, což mělo vést k průniku dešťové vody do sklepních prostor domu a vzniku jeho vlhkosti. V řízení bylo prokázáno, že se jedná o otvor při zemi v obvodové zdi domu, přičemž žalovaná byla o tomto stavu informována. Opravu poškození obvodové zdi domu, v němž se předmětný Byt nachází (bez ohledu na to, kdo toto poškození způsobil), nelze dle názoru odvolacího soudu považovat za běžnou údržbu či opravu předmětu nájmu ve smyslu § 2257 o. z. Jednalo by se bezpochyby o opravu zasahující do samotné podstaty předmětu nájmu, přičemž tato závada není vyjmenována jako případ běžné údržby a běžných oprav bytu v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. vymezující pojmy běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (viz § 2 tohoto nařízení). Porušením povinnosti nájemce ve smyslu § 2257 odst. 2 o. z. by bylo pouze případné neoznámení potřeby opravy tohoto otvoru v obvodové zdi. Tento skutek však nebyl výslovně ve Výpovědi uplatněn. Navíc bylo v řízení prokázáno, že žalovaná byla o tomto stavu již z jiných zdrojů sama informována. Existence otvoru ve zdi domu, v němž se Byt nachází, a nečinnost žalobce ve směru nápravy této závady tak dle názoru odvolacího soudu nezakládá žádný způsobilý výpovědní důvod.

19. Nad rámec pak odvolací soud doplňuje, že se soud I. stupně v řízení nadbytečně zabýval otázkou, zda žalobce neporušuje své povinnosti nájemce ve smyslu § 2257 odst. 2 o. z. i tím, že nemá pod dostatečnou kontrolou své psy. Tento skutek nebyl totiž ve Výpovědi žalobci vytýkán. Pokud se o tomto skutku zmiňuje žalovaná prostřednictvím své právní zástupkyně v přípise ze dne 26. 11. 2024, adresovaném právnímu zástupci žalobce (č. l. 12 spisu), nejedná se o právně relevantní doplnění původní Výpovědi z 8. 11. 2024 za situace, kdy nedošlo k hmotně právnímu jednání žalované adresovanému přímo žalobci jako nájemci, jak tomu bylo v případě samotné Výpovědi (§ 2286 věta první o. z.).

20. Ani dle názoru odvolacího soudu nebyly v řízení tvrzeny a prokázány takové skutečnosti, které by mohly odůvodnit závěr, že Výpověď je neplatná pro rozpor s dobrými mravy (§ 580 odst. 1 o. z.), případně, že měla být projevem zneužití práva ze strany žalované, kterému by tak neměla být poskytnuta právní ochrana (§ 8 o. z.). Pokud jde o v tomto směru tvrzené zdravotní potíže žalobce a jeho vysoký věk, tyto okolnosti nemohou samy o sobě být morální překážkou pro ochranu práva pronajímatele dát za splnění zákonných podmínek výpověď z nájmu bytu. I v případě, že by žalobce sám byl již ze zdravotních důvodů omezen v možnosti udržovat Byt, včetně dvorku, v náležitém stavu, nelze přehlédnout, že v řízení bylo prokázáno, že Byt obývá (vede domácnost) se svou širší rodinou a bylo i v jejím zájmu, aby se o udržování náležitého stavu předmětu nájmu starala. Důvodem pro odepření ochrany práva žalované dát žalobci v daném případě výpověď z nájmu bytu nemůže být dle názoru odvolacího soudu ani případná skutečnost, že žalovaná přistoupila k výpovědi až po delší době, kdy závadový stav na dvorku v užívání žalobce vznikl, a to po písemné výzvě k nápravě bez poskytnutí dostatečného času (s ohledem na datum skutečného doručení této výzvy 30. 10. 2024 a datum Výpovědi z 8. 11. 2024). Zde je třeba připomenout, že v případě výpovědi z nájmu bytu podle § 2288 o. z. s tříměsíční výpovědní lhůtou není přechozí výzva k nápravě zákonnou podmínkou pro podání výpovědi. Jako důvod nemravnosti Výpovědi neshledává odvolací soud ani sdělení žalobce, že Byt užívá již více než třicet let a považuje ho za svůj domov.

21. Z podaných důvodů odvolací soud rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil (219 o. s. ř.), a to i ve výroku o náhradě nákladů řízení s odkazem na jeho správné odůvodnění.

22. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 150 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. Žalobce nebyl v odvolacím řízení úspěšný, a žalované by proto svědčilo právo na náhradu nákladů odvolacího řízení (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Odvolací soud však vzal v potaz některé z výše zmíněných okolností případu, a to zejména věk žalobce a skutečnost že Byt jako nájemce užívá už po velmi dlouhou dobu a pochopitelně jej tak považoval za svůj domov. Přehlédnout nelze ani jeho zřejmou odkázanost pouze na starobní důchod. Za situace, kdy je již povinen hradit žalované náhradu nákladů řízení před soudem I. stupně ve výši přesahující 20 000 Kč, má odvolací soud za to, že vzhledem k těmto okolnostem je na místě žalované, byť ve sporu zcela úspěšné, výjimečným postupem podle § 150 o. s. ř. náhradu nákladů odvolacího řízení vůči žalobci nepřiznat.