o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu Praha-západ ze dne 26. 8. 2021, č. j. 16 C 23/2021-37,

1. Okresní soud Praha-západ (dále jen„ soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem určil, že výpověď z nájmu bytu o velikosti 1+1 v domě na adrese [adresa], budova na pozemku p.č.st. 72 v k. ú. [obec] u [obec], ke kterému má právo hospodařit žalovaná, ze dne [datum] daná žalovanou žalobci, je neplatná (výrok I.) a uložil žalované povinnost uhradit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 2 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám žalobce (výrok II.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobci byl přidělen rozhodnutím ze dne [datum] podnikový byt o velikosti 1+1 v drážním domku na adrese [adresa] (dále i jen„ předmětný byt“). [příjmení] předmětného drážního domku je Česká republika, právo hospodařit s majetkem státu má Správa železnic, státní organizace. Dne [datum] přípisem oznámil přednosta stanice [obec] přednostovi traťové distance [obec] existenci probíhající přístavby po celé délce domu s tím, že drážní orgány stavbu nepovolily a dle sdělení Obecního úřadu Středokluky nebylo vydáno stavební povolení. Na toto oznámení reagoval přednosta traťové distance [obec] tím, že dopisem ze dne [datum] věc předal nadřízenému drážnímu orgánu, a to [právnická osoba] [obec]. Drahstav [obec] dopisem ze dne [datum] vyzval žalobce k předložení povolení provedení přístavby k domku [adresa] v obci [obec]. Zároveň byl žalobce upozorněn, že pokud toto povolení nepředloží ve stanoveném termínu, bude muset nepovolenou stavbu odstranit. Na základě tohoto dopisu pak dne [datum] bylo s žalobcem osobně jednáno, přičemž byl o tom proveden zápis a žalobce se zavázal ve stavbě nepokračovat až do vyřešení případu. Dne [datum] podal [ulice] úřad Městského úřadu v Hostivici podnět k drážnímu úřadu [obec] k zahájení řízení podle § 88 stavebního zákona. U předmětného drážního domku se nachází nepovolená stavba tří buněk, z nichž dvě zjevně slouží k ubytování cizích státních příslušníků, k tomuto domku byla provedena nepovolená přístavba, která je využívána bez kolaudace. [ulice] úřad dal podnět k vydání rozhodnutí k nařízení odstranit nepovolenou stavbu tří buněk. V průběhu roku 1999 proběhla korespondence mezi jednotlivými orgány Českých drah ohledně stížnosti starosty Obce Středokluky, kdy starosta si stěžoval, že na pozemku Českých drah zbudoval žalobce nepovolené stavby a v těchto ubytovává cizí státní příslušníky, kteří ruší pořádek v obci. Zároveň následně vrchní přednosta Správy dopravní cesty vyzval žalobce dopisem ze dne [datum] k odstranění nepovolených staveb. Dne [datum] dala žalovaná žalobci výpověď z nájmu bytu v souladu s ustanovením §2288 odst. 1 písm. d) zákona [číslo] to z důvodu:„ Nájemce v rozporu s předpisy stavebního práva (bez stavebního povolení) a bez souhlasu pronajímatele provedl na předmětném nájmu stavební úpravy a přístavby, které narušily vnější plášť předmětu nájmu a rozšířily významným způsobem jeho půdorys, přičemž s tímto jednáním bylo bez právního důvodu narušeno právo Správy železnic státní organizace, která má právo hospodaření s pozemkem pod těmito nelegálními přístavbami a když ani přes opakované výzvy nedošlo k uvedení předmětu nájmu původního stavu.“ Proti uvedené výpovědi podal žalobce námitky, na které žalovaná reagovala tak, že trvá na výpovědi.

3. Z hlediska právního posouzení se soud prvního stupně nejprve správně zabýval otázkou formálních náležitostí dané výpovědi, přičemž dospěl k závěru, že po formální stránce je daná výpověď v souladu s § 2288-2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále i jen „o. z.“). Dále se soud prvního stupně zabýval konkrétními výpovědními důvody uvedenými žalovanou ve výpovědi z nájmu ze dne [datum], a sice že žalobce provedl na předmětu nájmu stavební úpravy a přístavby, které narušily vnější plášť a významných způsobem porušily půdorys pronajaté nemovitosti. Výpověď podřadila pod ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z.

4. Z hlediska právního posouzení ve vztahu k žalovanou uplatněným výpovědním důvodům pak soud prvního stupně vycházel z ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., a uzavřel, že popsané jednání žalobce v uvedené výpovědi nemohlo způsobit porušení jeho povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, a nebylo ani obdobným závažným důvodem pro výpověď nájmu, a proto žalobě zcela vyhověl.

5. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, soudu prvního stupně vytýká nesprávné právní posouzení věci, pokud dospěl k závěru, že provedení přístavby bez souhlasu žalované nedosahuje jí tvrzené závažnosti, tedy důvodu výpovědi obdobného pro aplikaci § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., a doložila důkazy, že žalobcem byla v roce 1994 provedena přístavba, byl vyzván k jejímu odstranění, ale toto neučinil. Přístavba je zásahem trvalé povahy do předmětu nájmu, provedená bez stavebního povolení a bez souhlasu žalované, která narušila vnější plášť předmětu nájmu, přičemž je nerozhodné, že se nachází na pozemku žalované. Soud prvního stupně měl při posuzování věci vycházet ze skutkového důvodu výpovědi v ní uvedené s tím, že tento skutkový důvod naplňuje zákonný důvod k výpovědi z nájmu bytu. Má dále za to, že není rozhodné, kdy se měl žalobce dopustit závadného jednání, jak dlouhá doba uplynula, protože podstatné je, kdo je vlastníkem nemovitých věcí, a že vlastníkovi jednání žalobce vadí. Navrhla proto, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil a žalobu zamítl.

6. Žalobce ve vyjádření k podanému odvolání uvedl, že se ztotožňuje se závěry soudu prvního stupně, výpověď z nájmu bytu danou žalovanou považuje za další z pokusů žalované zbavit se žalobce a jeho rodiny. Tvrzené přístavby nebyly prokázány, navíc žalovaná sama neplní své povinnosti, nestará se o svůj majetek, neprovádí údržbu a dokonce zadržuje přeplatky po vyúčtování nájemného. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.

7. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ustanovení § 212 a § 212a odst. 1 a 5 občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

8. Odvolací soud vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, na která pro stručnost odkazuje.

9. Odvolací soud doplnil podle § 213 odst. 2, odst. 4 o. s. ř. dokazování dále uvedenými důkazy, které soud prvního stupně neprovedl, ačkoliv byly před ním navrženy, a zjistil následující skutečnosti.

10. Z dopisu Českých drah (z přílohové obálky) ze dne [datum], že žalobce byl Českými dráhami, s. o., Divize dopravní cesty o. z., Správou dopravní cesty [obec] informován o podané stížnosti starostou obce ohledně narušování pořádku v obci, spočívající v umístění staveb na pozemku Českých drah a jejich údajnému pronajímání cizím státním příslušníkům. Zároveň byl vyzván, s ohledem na skutečnost, že předmětem pronájmu je pouze bytová jednotka v objektu [adresa], aby provedl okamžité odstranění nepovolených staveb na předmětném pozemku, jinak po něm bude vymáhána případná pokuta uložená žalované obcí.

11. Z přílohy k žádosti o odprodej strážního domku [adresa], ze dne [datum], (č. l. 20), že žalobce žádal o odprodej strážního domku, za tímto účelem byla provedena kontrola v domku [adresa] [právnická osoba] [obec], ČSD, kterou bylo mimo jiné zjištěno, že na domku je 9 značných poškození, mimo jiné dřevěného přístavku budovy, který je v dezolátním stavu a Drahstav [obec] pro vysoké náklady a nerentabilitu doporučil odprodej strážního domku [adresa] [obec].

12. Z rozsudku Okresního soudu Praha-západ ze dne 24. 10. 2014, č. j. 4 C 171/2013-46, že žalobce byl úspěšný se žalobou na neplatnost výpovědi z nájmu bytu, kterou mu žalovaná opakovaně dala dne [datum] pro nehrazení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Výpověď žalované ze dne [datum] byla citovaným rozsudkem shledána neplatnou.

13. Ani odvolací soud nedoplnil dokazování dalšími navrhovanými důkazy, zejména výslechem manželky žalobce, spisem původního vlastníka drážního domku a místním šetřením, neboť má ve shodě se soudem prvního stupně tyto důkazy za nadbytečné, když skutečnosti ohledně jednání žalobce byly prokázány ostatními provedenými důkazy a rozsah prováděné přístavby pro právní posouzení věci není podstatný, jak bude dále uvedeno.

14. Pokud jde o právní posouzení věci, soud prvního stupně primárně správně v bodě 7. napadeného rozsudku (na jehož podrobné odůvodnění odvolací soud odkazuje) uzavřel, že výpověď daná žalovanou má zákonem předpokládané formální náležitosti.

15. Podle úpravy obsažené v o. z. (s účinností od [datum]) může pronajímatel nájemci vypovědět nájem bytu (domu), který mu byl přenechán k zajištění jeho bytových potřeb, výpovědí v tříměsíční době z důvodů uvedených v § 2288 odst. 1, 2 o. z., nebo výpovědí podle § 2291 o. z., bez výpovědní doby.

16. Podle § 2288 odst. 1 o. z., pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

17. Podle § 2291 odst. 1 o. z., poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

18. Podle § 2291 odst. 2 o. z., nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

19. Podle § 2291 odst. 3 o. z., neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

20. Z § [číslo] odst. 1 a § 2291 odst. 1 o. z., je zřejmé, že zákon rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Jen„ běžné“ porušení povinností není spojeno s naplněním žádného výpovědního důvodu. [příjmení] pronajímatel mohl nájem vypovědět, musí nájemce porušit své povinnosti alespoň hrubým způsobem. V takovém případě mu pronajímatel může dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288 odst. 1 písm. a) o. z.) a výpovědi nemusí předcházet žádné upozornění pronajímatele ani žádná výzva ke zjednání nápravy (srovnej § 2288 o. z.).

21. V případě výpovědního důvodu podle § 2291 o. z., musí jít nejen o porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, ale také o jednání (protiprávní stav), které může nájemce napravit (odstranit). Je-li z povahy porušené povinnosti (protiprávního stavu) vyloučeno, aby nájemce své závadné jednání (protiprávní stav) napravil (odstranil), není ani důvod mu poskytnout přiměřenou dobu na„ nápravu“. V takovém případě není na místě výpověď z nájmu podle § 2291 o. z., bez výpovědní doby, ale výpověď podle § 2288 odst. 1 o. z., s tříměsíční výpovědní dobou. Tomu také odpovídá demonstrativní výčet zvlášť závažného porušení povinností nájemce obsažený v § 2291 odst. 2 o. z., jenž obsahuje jen jednání či protiprávní stav, které lze napravit či odstranit (zaplacením dlužného nájemného, zanecháním poškozování bytu nebo domu či působení jiných obtíží a uhrazením vzniklé škody, upuštěním od užívání bytu jiným způsobem, popř. k jinému účelu, než bylo dohodnuto).

22. Podle obsahu posuzované výpovědi měla žalovaná zjevně za to, že protiprávní stav, kterého se žalobce měl dopustit – provedení přístavby ke strážnímu domku - může odstranit tím, že uvede předmět nájmu do původního stavu. Protože žalovaná dala žalobci výpověď s výpovědní dobou podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., a tato výpověď byla předmětem řízení, nemohl se soud zabývat tím, zda by vytýkaným porušením povinností žalobce byl popřípadně naplněn výpovědní důvod podle § 2291 o. z. Žalovaná si byla vědoma skutečnosti, že žalobce k odstranění jí tvrzeného závadného stavu nevyzvala. Z provedených důkazů vyplývá, že u strážního domku [adresa] byla dřevěná přístavba v dezolátním stavu (viz. příloha k odprodeji domku). Z rozhodnutí o přidělení podnikového bytu žalobci v roce 1979, je pak zřejmé, že mu byl přidělen byt sestávající z 1 pokoje, kuchyně a příslušenství. I kdyby žalobce provedl přístavbu ke strážnímu domku, nešlo by o nelegální stavbu, jak uvádí žalovaná, v posuzovaném případě by takováto přístavba spíše zvýšila hodnotu pronajímaného bytu, který jediný byl předmětem nájmu, a pouze formálně by bylo možné požádat příslušný katastrální úřad o souhlas s užíváním stavby. Zásadní však je, že žalovaná dopisem ze dne [datum], ani později žalobce nikdy nevyzvala k odstranění tvrzené nepovolené přístavby. Pokud v řízení žalovaná odkazovala na předchozí korespondenci mezi účastníky, z této vyplynulo, že byl žalobce vyzýván k odstranění, nikoli však přístavby, ale buněk umístěných na pozemku žalované, který však nebyl předmětem nájmu. Podstatným pro posouzení věci s ohledem na žalovanou vymezený výpovědní důvod pak je posouzení, zda tvrzené jednání žalobce mohlo naplnit jiný závažný důvod pro výpověď z nájmu bytu.

23. Odvolací soud zcela souhlasí se závěry soudu prvního stupně i s jeho právním hodnocením ve věci samé, že tvrzené jednání žalobce nepředstavovalo hrubé ani jinak závažné porušení povinností vyplývajících z nájmu předmětného bytu, a i zde pro stručnost na jeho přiléhavé odůvodnění v napadeném rozsudku odkazuje. Žalovanou uváděný důvod výpovědi se jeví spíše zástupným, když nyní vytýkaného jednání se měl žalobce dopustit v roce 1994, naposledy s ním bylo písemně řešeno v roce 1999, a přestože v uplynulých 8 letech byly žalobci dány žalovanou dvě výpovědi z nájmu bytu, ani v jedné z předchozích výpovědí nebyla tvrzená přístavba uvedena, jako důvod výpovědi.

24. Při úvaze, zda výpověď z nájmu bytu je či není oprávněná, přihlíží soud rovněž k době, která uplynula od porušení povinností zakládající výpovědní důvod. V posuzovaném případě se jedná o dobu téměř 20 let od doby, kdy se měl žalobce dopustit vytýkaného jednání. Odvolací soud má za to, že i tato skutečnost je v dané věci rozhodnou, neboť výkon subjektivního občanského práva (práva vlastnického, a z něj vyplývajícího práva dát výpověď z nájmu bytu) musí být v souladu s dobrými mravy, jinak mu nelze přiznat požadovanou ochranu (ust. § 3 odst. 1 obč.zák, či § 6 a § 8 o. z.), (např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 2059/98). Potud tedy není správný závěr žalované uvedený v závěrečném návrhu, že je pouze na rozhodnutí vlastníka nemovitosti, kdy uplatní důvody výpovědi nájmu bytu, za situace, kdy mu jednání nájemce dlouhodobě vadí. Výpověď z nájmu bytu daná pro důvody, které nastaly před 20 lety, nemůže být shledána v souladu s dobrými mravy.

25. Důvodními nejsou ani odvolací námitky žalované, že soud prvního stupně zkoumal platnost výpovědi pouze z hlediska § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., a nikoli z širšího hlediska. Byla to žalovaná, která vymezila výpovědní důvod, popsala pro ni závadné jednání žalobce, které mu vytýká, a tímto vymezením je soud vázán. Soud prvního stupně se zabýval všemi, ve výpovědi uvedenými tvrzeními, a zkoumal, zda se žalobce popsaným jednáním nemohl dopustit jiných závažných porušení nájemního vztahu tak, jak z obsahu napadeného rozsudku vyplývá.

26. Ze všech shora uvedených důvodů považuje odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně za věcně správný. Ani odvolací soud není vázán žalobním petitem, ze kterého vycházel soud prvního stupně, a rozhodl proto tak, jak ve výroku uvedeno, že výpověď je neoprávněná. Byť žalobce v petitu své žaloby navrhuje, aby soud rozhodl o neplatnosti výpovědi, je z jejího obsahu zřejmé, že jde o žalobu podle § 2290 o. z., jíž se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi. Nejvyšší soud již v rozsudku, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, který byl dne [datum] přijat na zasedání občanskoprávního a obchodního kolegia k publikaci do Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, zdůraznil, že § 2290 o. z., upravující žalobu na neoprávněnost výpovědi se uplatní i v případě výpovědi z nájmu podle § 2288 o. z. (viz. též rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 4249/2016). Žaloba podle § 2290 o. z., se obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou upravoval § 711 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013. Nejde o žalobu na určení, nájemce se v řízení podle § 2290 o. z., domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy„ zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. S ohledem na účel a smysl § 2290 o. z., a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána„ po právu“, tedy v souladu se zákonem. Z uvedených důvodů proto odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil.

27. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud za použití § 224 odst. 1 o. s. ř., podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 151 odst. 1, 3 o. s. ř. za situace, kdy žalobce byl v řízení před soudy obou stupňů úspěšný, náleží mu tak náhrada jemu vzniklých nákladů řízení a to za situace, kdy nebyl právně zastoupen. Před soudem prvního stupně tvoří tyto náklady zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč, paušální náhrada za dva úkony po 300 Kč (žaloba, vyjádření k výzvě soudu ze dne [datum]) podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1997 Sb. advokátní tarif, tj. 2 600 Kč a na nákladech odvolacího řízení 600 Kč za dva úkony po 300 Kč (vyjádření k odvolání, účast u odvolacího jednání dne [datum]).

28. Lhůta k plnění byla určena podle § 160 odst. 1 o. s. ř., část věty před středníkem, neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal odvolací soud žádný důvod. [obec] plnění bylo určeno podle § 149 o. s. ř.