o zaplacení 551 950 Kč s přísl., o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Příbrami ze dne 23.5.2024, č.j. 11C 99/2023-167

1. Shora označeným rozsudkem soud I. stupně ve výroku I. uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku. Ve výroku II. uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

2. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že právní předchůdkyně žalované [právnická osoba]. jako nájemce uzavřela dne [datum] s žalobkyní jako podnájemcem smlouvu o podnájmu (dále případně jen „Podnájemní smlouva“) části pozemku [Anonymizováno]. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] (dále případně jen „Pozemek“) za účelem zřízení, umístění a provozování dočasné stavby nadzemního přemístitelného samoobslužného mycího centra v areálu obchodního centra [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa] k mytí motorových vozidel (dále případně jen „Automyčka“). V podnájemní smlouvě (čl. V odst. 4) si účastníci mimo jiné sjednali povinnost žalobkyně jako podnájemce zaplatit žalované jako podnajímateli kauci ve výši tříměsíčního sjednaného nájemného, celkem tedy v částce [částka] ([částka] x 3) s tím, že kauce bude vrácena po skončení smlouvy do třiceti pracovních dnů od protokolárního předání a převzetí vyklizeného Pozemku. Dne [datum] účastníci Podnájemní smlouvy uzavřeli její dodatek č. [hodnota], ve kterém si sjednali povinnost podnájemce zaplatit nájemci jednorázovou kompenzaci nákladů spojenou s realizací vztahu ve výši [částka] + DPH, celkem tedy [částka] s tím, že tato částka bude vrácena, pokud podnájemce v souvislosti s některým správním řízením vedeným pro naplnění účelu smlouvy v důsledku vady či nedostatku, které nebude možné ani v přiměřené lhůtě odstranit nebo zhojit, nikoliv vlastní vinou, neobdrží povolení či oprávnění nezbytné k vybudování a provozování mycího centra, a to v lhůtě pěti pracovních dnů poté, co bude nájemce prokazatelně seznámen s tím, že podnájemce uvedeným způsobem povolení či oprávnění nezískal. Žalobkyně tyto částky pronajímateli uhradila.

3. Dále soud I. stupně zjistil, že Magistrát hl. m. Prahy, odbor územního rozvoje, jako úřad územního plánování vydal k záměru zřízení Automyčky podle § 154 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, vyjádření dne [datum], podle něhož je záměr na umístnění Automyčky, [Anonymizováno] stanice a trafostanice v areálu [Anonymizováno] [adresa], nepřípustný. Důvodem je závazný regulativ podmíněnosti staveb – další výstavby v k. ú. [adresa], v prostoru [Anonymizováno] [právnická osoba] – [adresa], jižně od rozvadovské spojky. Výstavba je možná až po realizaci dostatečně kapacitně návazných komunikačních sítí v daném území, a to napojení ulice [jméno FO] na Pražský silniční okruh, spojky [adresa] – Západní město, větve (křižovatky) V [Anonymizováno] část, větve V [Anonymizováno] část, MÚK (mimoúrovňová křižovatka) [Anonymizováno] – [Anonymizováno] [Anonymizováno] včetně kolektorových komunikací podél [Anonymizováno] [Anonymizováno] a napojení větve V [Anonymizováno] na MÚK, přičemž tyto podmiňující stavby dosud nebyly realizovány. Z doplňujícího sdělení tohoto úřadu ze dne [datum] pak soud I. stupně zjistil, že zmíněný závazný regulativ podmíněnosti staveb je platný již od [datum].

4. Dále soud I. stupně vyšel ze zjištění, že dopisem ze dne [datum] adresovaným žalované žalobkyně odstoupila od Podnájemní smlouvy z důvodu nepřípustnosti realizace výstavby Automyčky s odkazem na vyjádření Magistrátu hl. m. Prahy ze dne [datum]. Tuto skutečnost žalobkyně zjistila až v současné době a je tedy dle ní zřejmé, že Pozemek od počátku nebylo možné využít k účelu sjednanému v Podnájemní smlouvě, přičemž žalobkyně by při znalosti této skutečnosti nikdy Podnájemní smlouvu neuzavřela. V odstoupení od Podnájemní smlouvy žalobkyně dále uvedla, že prohlášení nájemce v čl. I. odst. 7, čl. VII odst. 1 Podnájemní smlouvy o tom, že předmět smlouvy je způsobilý účelu smlouvy se jeví jako zavádějící a neúplné, protože omezení vyplývající z vyjádření Magistrátu hl. m. Prahy existovalo již v době uzavření smlouvy. Žalobkyně proto podle § 2002 odst. 1 zák. č. 87/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“) od Podnájemní smlouvy odstoupila.

5. Dále soud I. stupně zjistil, že dopisem ze dne [datum] žalobkyně vypověděla žalované Podnájemní smlouvu, a to ze stejného důvodu, jaký uvedla v odstoupení od Podnájemní smlouvy ze dne [datum], kdy zjištěné okolnosti vylučují možnost realizace projektu výstavby Automyčky a nemožnost využití Pozemku ke sjednanému účelu s tím, že žalobkyně tímto vypovídá Podnájemní smlouvu bez výpovědní doby.

6. Po právní stránce soud I. stupně uzavřel, že Podnájemní smlouvu neshledal jako absolutně neplatné právní jednání, a ani neshledal odstoupení žalobkyně od Podnájemní smlouvy přípisem ze dne [datum] jako důvodné. Plnění sjednané v Podnájemní smlouvě není totiž absolutně nemožné, jak dovozovala žalobkyně, jen nelze po ni spravedlivě požadovat, aby na své náklady realizovala podmíněné stavby tak, aby se záměr výstavby Automyčky stal z hlediska požadavků vyplývajících ze zmíněného vyjádření Magistrátu hl. m. Prahy přípustným. K takové realizaci není žalobkyně sice oprávněna, nicméně za určitých podmínek, žalobkyní však neovlivnitelných, lze sjednaného účelu dosáhnout.

7. Důvodnou však shledal soud I. stupně výpověď Podnájemní smlouvy ze strany žalobkyně učiněnou přípisem ze dne [datum], když podle ní byl naplněn smluvní důvod výpovědi dle čl. IV. odst. 2 písm. d), odst. 3 a 4 Podnájemní smlouvy, v němž bylo sjednáno, že podnájemce je oprávněn písemně tuto smlouvu vypovědět před uplynutím sjednané doby, jestliže se po jejím uzavření objeví překážka, pro kterou nebude možné získat veškerá potřebná povolení pro realizaci projektu mycího centra s tím, že ve výpovědi musí být uveden výpovědní důvod, jakož i s tím, že výpovědní doba činí tři měsíce a počne běžet prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi.

8. Žalobkyni tak dle soudu I. stupně vznikl nárok na vrácení jak sjednané kauce ve výši [částka], tak jednorázové náhrady nákladů ve výši [částka]. Ani jeden z těchto nároků přitom soud I. stupně neshledal jako promlčený. Obecná tříletá promlčecí lhůta dle § 629 odst. 1 o. z. počala podle pravidel ust. § 619 odst. 1 o. z. ohledně nároku na vrácení kauce v daném případě běžet od uplynutí výpovědní lhůty, tedy třicet pracovních dnů od [datum]; ohledně nároku na vrácení jednorázové náhrady nákladů počala běžet po uplynutí pěti pracovních dnů ode dne, kdy se žalovaná z dokumentu označeného jako odstoupení od smlouvy ze dne [datum] (doručeného dne [datum]) dověděla, že žalobkyně bez své vlastní viny nemůže získat potřebná správní oprávnění pro realizaci projektu Automyčky. Za situace, kdy žaloba byla podána dne [datum], oba nároky byly uplatněny ještě před uplynutím tříleté promlčecí lhůty.

9. Z uvedených důvodů soud I. stupně žalobě zcela vyhověl.

10. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná v zákonné lhůtě odvolání. Namítla v něm podstatné procesní pochybení soudu I. stupně. Žalovaná v průběhu řízení před soudem I. stupně předložila jako listinný důkaz rozsudek Městského soudu v Praze ze dne [datum], č. j. [spisová značka]. Tento rozsudek byl vydán v řízení vedeném u Obvodního soudu pro [adresa], sp. zn. [spisová značka], mezi týmiž účastníky, ale v opačném procesním postavení, o zaplacení částky [částka] jako dlužného nájemného (podnájemného) z Podnájemní smlouvy. Zmíněným rozsudkem Městský soud v Praze jako soud odvolací změnil rozsudek soudu I. stupně tak, že žalobě zcela vyhověl se závěrem, že smluvní vztah z podnájemní smlouvy mezi účastníky v žalovaném období existoval a k jeho platnému ukončení ze strany podnájemce ([právnická osoba].) žádným způsobem nedošlo. V předmětném řízení soud I. stupně sice k důkazu při jednání dne [datum] tento rozsudek přečetl, v odůvodnění svého rozsudku se však s tímto důkazem nijak nevypořádal. To způsobuje nepřezkoumatelnost napadeného rozsudku. Navíc, na základě ignorování tohoto klíčového důkazu soud I. stupně nesprávně zjistil skutkový stav. Má rovněž za to, že otázka platnosti a účinnosti Podnájemní smlouvy byla v tomto souběžném řízení závazně vyřešena a nemůže být v předmětném řízení řešena odlišně.

11. Žalovaná v odvolání dále uvedla, že by mělo být zohledněno, že v řízení před soudem I. stupně bylo prokázáno, že žalobkyně k naplnění smluvních ujednání dle Podnájemní smlouvy přistupovala laxně. Smluvní ujednání o výši nájemného předpokládala kolaudaci Automyčky do osmnácti měsíců od podpisu smlouvy, tzn. přibližně do poloviny roku 2018. Žalobkyně však až dne [datum] požádala Magistrát hl. m. Prahy o stanovisko ke studii stavby (prostřednictvím společnosti [právnická osoba].). Rovněž by mělo být zohledněno, že účastníci Podnájemní smlouvy při jejím uzavírání vycházeli ze stanoviska stavebního odboru Úřadu městské části [adresa], že realizaci Automyčky je možno povolit jako stavbu dočasnou, čemuž korespondovalo ujednání v Podnájemní smlouvě o charakteru Automyčky jako přemístitelného objektu. Dále mělo být zohledněno, že slyšený svědek [právnická osoba], jehož společnost měla pro žalobkyni vypracovat projekty a zajistit výkon inženýrské činnosti ohledně Automyčky ve své výpovědi vyjádřil přesvědčení, ž v případě předložení dokumentace Magistrátu hl. m. Prahy pro územní řízení, včetně vyřešeného napojení inženýrských sítí by dočasná stavba Automyčky byla povolena, stejně jako tomu bylo v případě již existující čerpací stanice pohonných hmot. Proto dle žalované nelze uzavřít, že v daném případě existovaly překážky, pro které by nebylo možné získat veškerá potřebná povolení pro realizaci Automyčky, a proto žalobkyně nebyla oprávněna Podnájemní smlouvu vypovědět ani od ní odstoupit.

12. Žalovaná dále v odvolání poukázala na to, že podle obsahu dala žalobkyně žalované výpověď přípisem ze dne [datum] bez výpovědní doby, což odpovídá výpovědnímu důvodu dle § 2208 o. z. (tzn. výpověď pro vadnost předmětu nájmu). Žalobkyně proto měla ve smyslu tohoto zákonného ustanovení nejdříve žalovanou vyzvat, k odstranění vytýkané vady předmětu nájmu bez zbytečného odkladu. Takto však žalobkyně nepostupovala. Možnost učinit výpověď z nájmu i bez výpovědní doby pak zákon upravuje ještě v § 2232 o. z., avšak žalobkyní ve výpovědi z [datum] uplatněný výpovědní důvod výpovědnímu důvodu zakotvenému v § 2232 o. z. neodpovídá. Žalobkyně neučinila svým přípisem ze dne [datum] platně výpověď z podnájmu ani, pokud by se mělo jednat o výpověď umožněnou obsahem Podnájemní smlouvy. Krom namítaného procesního pochybení je tak dle žalované rozsudek soudu I. stupně i věcně nesprávný. Navrhla proto, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc vrátil sudu I. stupně k dalšímu řízení, nebo aby jej změnil tak, že se žaloba zamítá.

13. Žalobkyně navrhla napadený rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdit. Pokud žalovaná v odvolání poukazovala na závěry obsažené ve zmíněném rozsudku Městského soudu v Praze, dle ní tento soud neučinil jednoznačný závěr, že by posuzovaná výpověď z podnájmu nebyla učiněna platně. Touto otázkou se Městský soud v Praze ve svém rozhodnutí úplně nezabýval, na jejím vyřešení jeho rozhodnutí ani nespočívá, když uzavřel, že i v případě, kdyby posuzovaná výpověď byla učiněna platně, s ohledem na délku výpovědní doby, by to na nárok na dlužné nájemné (podnájemné) z Podnájemní smlouvy za žalované období nemělo vliv. Žalobkyně proto souhlasí se závěrem soudu I. stupně, že Podnájmení smlouvu řádně vypověděla. Nad to poukázala na to, ž v mezidobí, od vyhlášení napadeného rozsudku by stejně došlo k ukončení podnájemního vztahu s ohledem na to, že v Podnájemní smlouvě byl sjednána doba podnájmu do [datum]. Bez dalšího je tak třeba shledat nárok žalobkyně na vrácení kauce a zaplacené jednorázové náhrady nákladů jako důvodný.

14. V replice k písemnému vyjádření k odvolání žalobkyně žalovaná uvedla, že žalobkyně neprávně interpretuje obsah odůvodnění zmíněného rozsudku Městského soudu v Praze. Závěr o neplatnosti posuzované výpovědi z podnájmu z něj dle ní jasně vyplývá. Nadále má za to, že rozsudek Městského soudu v Praze je v otázce posuzování platnosti ukončení Podnájemní smlouvy ze strany žalované i pro předmětné řízení závazný. Opětovně poukázala na závěr z odůvodnění tohoto rozsudku, podle něhož byla-li Podnájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, může každá ze smluvních stran podnájem vypovědět jen v případě, že byly důvody výpovědi a výpovědní doba ujednány (§ 2229 o. z.), přičemž ani takováto výpověď, která by zapříčinila zánik Podnájemní smlouvy, platně učiněna nebyla.

15. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a že je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalované je částečně důvodné.

16. Odvolací soud doplnil dokazování (§ 213a odst. 2 o. s. ř.) sdělením obsahu rozsudku Nejvyššího soudu ze dne [datum], č. j. [spisová značka]. Z jeho obsahu zjistil, že jím byl rozsudek Městského soudu v Praze ze dne [datum], č. j. [spisová značka], zrušen a věc tomuto soudu vrácena k dalšímu řízení s odvodněním, že tento soud učinil jiná skutková zjištění (ohledně hospodářské nemožnosti plnění) než soud I. stupně, aniž by některé z důkazů zopakoval, resp. aniž by se dostatečně ve svém odůvodnění zabýval dalšími důkazy, které byly soudem I. stupně provedeny.

17. Vzhledem k uvedenému zjištění jeví se již z tohoto důvodu lichá odvolací námitka, že soud I. stupě nesprávně k listinnému důkazu v podobě zmíněného rozsudku Městského soudu v Praze bezdůvodně nepřihlédl.

18. K důkazu odvolací soud zopakoval (§ 213a odst. 1 o. s. ř.) obsah Podnájemní smlouvy, výpovědi z podnájmu ze dne [datum] a vyjádření Magistrátu hl. m. Prahy ze dne [datum].

19. Dle názoru odvolacího soudu provedl soud I. stupně jinak dokazování v míře dostatečné pro učinění všech pro věc podstatných skutkových zjištění a závěrů. Podstatné skutečnosti, které na podkladě provedeného dokazování soud I. stupně zjistil, považuje odvolací soud za správné, s výjimkou dále uvedenou. Proto v tomto směru odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku, přičemž podstatný obsah skutkových zjištění soud I. stupně je shrnut v odst. 2 až 5 tohoto odůvodnění.

20. Podle § 580 odst. 2 o. z.: Neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného.

21. Podle § 2215 o. z.: Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu (odst. 1). Užívací právo lze třetí osobě zřídit jen na dobu nájmu věci; k odchylnému ujednání se nepřihlíží (odst. 3).

22. Podle § 10 odst. 1 o. z.: Nelze-li právní případ rozhodnout na základě výslovného ustanovení, posoudí se podle ustanovení, které se týká právního případu co do obsahu a účelu posuzovanému právnímu případu nejbližšího.

23. Podle § 2001 o. z.: Od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

24. Podle § 2208 odst. 1 o. z.: Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

25. Podle § 619 o. z.: Jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé (odst. 1). Právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla (odst. 2).

26. Podle § 629 odst. 1 o. z.: Promlčecí lhůta trvá tři roky.

27. Podle § 1970 o. z.: Po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

28. Podle § 2232 o. z.: Porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

29. V daném případě bylo třeba po právní stránce posoudit, zda žalobkyni vznikl nárok na vrácení kauce ve výši [částka], který by jí vznikl, pokud by bylo prokázáno, že v důsledku odstoupení od Podnájemní smlouvy nebo v důsledku výpovědi z podnájmu nebo v důsledku jiné právní skutečnosti došlo k zániku podnájemního vztahu z Podnájemní smlouvy (viz čl. V odst. 4 Podnájemní smlouvy). Dále bylo třeba posoudit, zda jí vznikl nárok na vrácení jednorázové náhrady nákladů spojených s realizací Podnájemní smlouvy ve výši [částka], který by jí vznikl, pokud by žalobkyně nikoli vlastní vinou neobdržela správní povolení či oprávnění nezbytné k vybudování a provozování Automyčky, přičemž překážky pro vydání tohoto povolení či oprávnění by nebylo možné ani v přiměřené lhůtě odstranit (viz čl. I odst. 5 Dodatku č. [hodnota] Podnájemní smlouvy).

30. Pokud jde o nárok na vrácení jednorázové náhrady nákladů spojených s realizací Podnájemní smlouvy ve výši [částka], souhlasí odvolací soud se závěrem soudu I. stupně, že tento nárok žalobkyni vznikl, když v řízení bylo prokázáno (obsahem vyjádření Magistrátu hl. m. Prahy, odbor územního rozvoje ze dne [datum]), že realizaci Automyčky na Pozemku brání závazný regulativ podmíněnosti staveb, platný již od [datum], přičemž splnění podmínky tohoto regulativu v podobě výstavby dostatečně kapacitně návazných komunikačních sítí v daném území (v regulativu blíže specifikovaných) by s ohledem na rozsáhlost této výstavby nebylo zřejmě možné jak z hlediska časových (s ohledem na sjednanou časově omezenou platnost Podnájemní smlouvy), tak i nákladových v přiměřené lhůtě realizovat. Pokud jde o prodlení žalované se splněním povinnosti vrátit tuto jednorázovou náhradu, s ohledem na smluvní ujednání (čl. I, odst. 5 Dodatku Podnájemní smlouvy), že tak měla učinit do pěti pracovního dnů poté, co bude prokazatelně seznámena s naplněním důvodů pro vrácení, je nepochybné, že do prodlení se zaplacením této částky se dostala po uplynutí žalobkyní stanovené desetidenní lhůty ve výzvě k plnění doručené jí dne [datum], tedy ode dne [datum], když nepochybně s naplněním důvodů pro vrácení této jednorázové náhrady byla seznámena přinejmenším od doby, kdy jí byly doručeny jak odstoupení od Podnájemní smlouvy z [datum], tak výpověď z podnájmu z [datum], v nichž byla o překážkách pro realizaci výstavby Automyčky na Pozemku z důvodu existence závazného regulativu podmíněnosti staveb uvědomena.

31. Tento nárok žalobkyně přitom není promlčen. I v případě, pokud by obecná tříletá promlčecí lhůta počala žalobkyni běžet již od doby vydání vyjádření Magistrátu hl. m. Prahy, odbor územního rozvoje ze dne [datum], o existenci překážky pro realizaci výstavby Automyčky na Pozemku, žalobkyně uplatnila svůj nárok na vrácení jednorázové náhrady nákladů žalobou u soudu dne [datum], tedy před uplynutím tříleté promlčecí lhůty.

32. Pokud jde o nárok na vrácení kauce ve výši [částka], souhlasí odvolací soud se závěrem soudu I. stupně, že tento nárok je rovněž důvodný, byť odvolací soud k tomuto závěru vedou jiné úvahy.

33. [jméno FO] posuzovanou Podnájemní smlouvu se v obecné rovině vztahují jak ustanovení občanského zákoníku o podnájmu (§ 2215 a násl. o. z.), tak i přiměřeně ustanovení o nájmu dle § 2201 a násl. o. z. Nelze pak přehlédnout, že posuzovaná Podnájemní smlouva vykazuje i prvky pachtovní smlouvy dle § 2332 a násl. o. z., byť bez konkrétního dopadu na právní posouzení předmětného případu.

34. Pokud jde o posuzovaná právní jednání žalobkyně za účelem předčasného ukončení podnájemního vztahu v podobě jednak odstoupení od Podnájemní smlouvy ze dne [datum] a jednak výpovědi z podnájmu ze dne [datum], je třeba uvést, že možností ukončit nájemní (a analogicky i podnájemní) vztah odstoupením od smlouvy se zabýval Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]. Uzavřel, že mimo smluvně sjednané důvody odstoupení od nájemní smlouvy je možné ukončit nájemní vztah odstoupením od nájemní smlouvy za situace, kdy zákonem předvídaný důvod pro odstoupení od nájemní smlouvy se svou skutkovou podstatou zcela nekryje se zákonným (a lze dodat i smluvním) důvodem, pro který lze nájem vypovědět. [jméno FO] tomto místě je pak třeba doplnit, že vypovědět lze z konkrétních zákonných důvodů i nájemní (podnájemní) smlouvu sjednanou na dobu určitou, jedná-li se o výpověď bez výpovědní doby, byť ustanovení § 2229 o. z., takovou možnost výslovně neupravuje (k tomu viz např. komentář k § 2229 o. z. v publikaci: Humlák, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014) Komentář. 1. vydání. [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2014).

35. Pokud žalobkyně v daném případ učinila právní jednání v podobě odstoupení od Podnájemní smlouvy ze dne [datum], s ohledem na důvod tohoto odstoupení v něm obsažený (viz odst. 4 tohoto odůvodnění) jde dle názoru odvolacího soudu o případ, kdy se svou skutkovou podstatou tento důvod zcela překrývá se zákonným důvodem pro výpověď z nájmu (podnájmu) obsaženým v § 2208 o. z. I v současném případě jde totiž o situaci, kdy důvodem pro ukončení nájemního (podnájemního vztahu) je vadnost předmětu nájmu (podnájmu), zde spočívající v existenci závazného regulativu podmíněnosti staveb, který ztěžuje, či případně znemožňuje užívání předmětu nájmu ke sjednanému účelu tak, jak je konstituováno v § 2208 o. z. Za situace, kdy pro danou situaci je zákonem aprobovaným institutem pro ukončení nájemního (podnájemního) vztahu výpověď z nájmu (podnájmu), nebyla žalobkyně oprávněna ukončit podnájemní vztah odstoupením od Podnájemní smlouvy, potažmo, pokud tato možnost nebyla v Podnájemní smlouvě pro tento případ výslovně sjednána. [jméno FO] posuzované odstoupení lze tak pohlížet jako na absolutně neplatné právní jednání pro rozpor se zákonem (§ 580 odst. 1 o. z.).

36. Pokud žalobkyně dále projevila vůli předčasně ukončit Podnájemní smlouvu výpovědí ze dne [datum], odvolací soud na rozdíl od soudu I. stupně uzavírá, že podle svého obsahu se nejedná o výpověď sjednanou v Podnájemní smlouvě v čl. IV. odst. 2 písm. d), odst. 3 a [právnická osoba] těchto smluvních bodech byla mezi účastníky Podnájemní smlouvy sjednána možnost výpovědi z podnájmu, pokud se po uzavření smlouvy objeví překážka, pro kterou nebude možné získat veškerá potřebná povolení k realizaci projektu Automyčky, a to ve tříměsíční výpovědní lhůtě. Z obsahu výpovědi z podnájmu ze dne [datum] však odvolací soud zjistil, že výpověď je výslovně činěna dle občanského zákoníku, a to bez výpovědní doby, konkrétně z důvodu překážky pro realizaci výstavby Automyčky na Pozemku v podobě existence závazného regulativu podmíněnosti staveb, kdy tato překážka se ani v dohledné době nezmění, kdy podmínka výstavby požadované infrastruktury není krátkodobou záležitostí a v daném směru není činěn jakýkoliv krok k odstranění této překážky, přičemž odstranění této překážky není v možnostech žalobkyně.

37. Jazykovým a logickým výkladem obsahu posuzované výpovědi Podnájemní smlouvy nelze dle názoru odvolacího soudu než uzavřít, že se jedná o výpověď učiněnou nikoliv ze smluveného důvodu dle čl. IV. odst. 2 písm. d) Podnájemní smlouvy ve sjednané tříměsíční lhůtě, ale o výpověď podle příslušných ustanovení občanského zákoníku umožňujícího výpověď z nájmu (podnájmu) bez výpovědní lhůty.

38. V tomto směru lze uvažovat buď o výpovědi z nájmu dle § 2208 o. z. nebo podle § 2232 o. z.

39. Učinila-li žalobkyně svým přípisem ze dne [datum] výpověď podle § 2208 o. z., je třeba uzavřít, že tato výpověď by nebyla způsobilá vyvolat zánik Podnájemní smlouvy již z toho důvodu, že žalované ve smyslu § 2208 odst. 1 o. z. neposkytla lhůtu k odstranění vady, v daném případě k vytvoření takových podmínek ve vztahu k Pozemku jako předmětu nájmu, které by umožňovaly realizaci stavby Automyčky i z hlediska požadavků stanovených závazným regulativem podmíněnosti staveb. Teprve poté, kdy by žalovaná jako podnajímatel nepřistoupila bez zbytečného odkladu k odstraňování této právní vady Pozemku jako předmětu podnájmu, mohla by žalobkyně, za splnění podmínky, že vada zásadním způsobem ztěžuje či zcela znemožňuje užívání Pozemku ke sjednanému účelu, důvodně uplatnit výpověď z podnájmu bez výpovědní doby.

40. Výpověď žalobkyně z podnájmu přípisem ze dne [datum] nelze považovat za výpověď podle § 2232 o. z., a to již proto, že tato výpověď ani obsahově skutkové podstatě § 2232 o. z. neodpovídá, když v ní není jako součást důvodu výpovědi uvedena existence konkrétní značné újmy.

41. Správně pak soud I. stupně uzavřel, že Podnájemní smlouva ani nevykazuje znaky absolutně neplatného právního jednání z důvodu počáteční nemožnosti plnění. Zjištěný závazný regulativ podmíněnosti staveb pro území, v němž se Pozemek nachází, je právní vadou předmětu Podnájemní smlouvy, avšak nikoli takovou, která by nebyla objektivně odstranitelná, jak to ostatně vyplývá již z obsahu vyjádření Magistrátu hl. m. Prahy ze dne [datum] (viz odst. 3 tohoto odůvodnění).

42. [jméno FO] rozdíl od soudu I. stupně tak odvolací soud uzavírá, že žádným z posuzovaných právních jednání žalobkyně k předčasnému ukončení Podnájemní smlouvy nedošlo.

43. Nárok na vrácení kauce ve výši [částka] však žalobkyni přesto vznikl, a to s ohledem na prokázanou skutečnost (zjištěnou z obsahu Podnájemnmí smlouvy), že tato smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do [datum] (čl. III odst. 1 Podnájemní smlouvy). Ke dni rozhodování odvolacího soudu tak již došlo k ukončení sjednaného podnájemního vztahu uplynutím sjednané doby a tím i ke splnění smluvní podmínky pro vrácení kauce dle čl. V odst. 4 Podnájemní smlouvy.

44. Pokud bylo v čl. V odst. 4 Podnájemní smlouvy sjednáno, že po ukončení smluvního vztahu nájemce vrátí kauci podnájemci do třiceti dnů od protokolárního předání a převzetí vyklizeného Pozemku, za situace, kdy bylo shodným tvrzením obou stran prokázáno, že žalobkyně nikdy fakticky Pozemek žádným způsobem neužívala a nemá na Pozemku ani žádné své věci, odpovídá spravedlivému právnímu uspořádání vztahů, aby byla sjednaná třicetidenní lhůta počítána ode dne zániku podnájemního vztahu uplynutím sjednané doby, tedy od [datum]. V tom případě sjednaná lhůta třiceti pracovních dní uplynula dne [datum] a od následujícího dne se žalovaná ocitla se splněním této peněžní povinnosti v prodlení.

45. Pokud žalobkyně v průběhu odvolacího řízení uvedla, že Podnájemní smlouva je neplatná z důvodu překročení jednatelského oprávnění nájemce, tímto tvrzením se odvolací soud nezabýval jako tzv. nepřípustnou novotou (§ 205a o. s. ř.), když se jedná o tvrzenou skutečnost, která nepochybně existovala již v době, kdy byla žalobkyně soudem I. stupně poučena o koncentrační lhůtě dle § 118b o. s. ř. při jednání dne [datum].

46. Ze všech podaných důvodů odvolací soud rozsudek soudu I. stupně částečně změnil (§ 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř.) tak, že žalobu zamítl co do požadavku na zaplacení zákonného úroku z prodlení ve výši 15 % z částky [částka] od [datum] do [datum]; jinak jej ve zbylé části výroku I. jako správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.), byť do určité míry s odlišným právním hodnocením, stejně jako v nákladovém výroku II. s odkazem na jeho správné odůvodnění.

47. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně byla v odvolacím řízení ve zcela převažujícím rozsahu úspěšná, má proto vůči žalované právo na náhradu nákladů řízení za právní zastoupení advokátem v rozsahu dvou úkonů právní služby po [částka] (písemné vyjádření k odvolání, účast na jednání odvolacího soudu) dle § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), náhrady hotových výdajů za dva úkony právní služby po [částka] (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu), to vše povýšeno o DPH ve výši 21% (§ 137 odst. 3 o. s. ř.), celkem tedy [částka].