o odvolání žalobců i žalovaného proti rozsudku Okresního soudu Praha-východ ze dne 14. 6. 2021, č. j. 35 C 39/2019-121,

1. Shora označeným rozsudkem soud I. stupně ve výroku I. uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům částku 54 621 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku. Ve výroku II. soud zamítl žalobu na uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobcům částku 198 288 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení. Ve výroku III. rozhodl soud, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

2. Soud I. stupně se zabýval žalobou, kterou se žalobci jako nájemci domáhali po žalovaném jako pronajímateli slevy na nájemném ve výši 50 % za užívání bytu [číslo] (dále případně jen„ Byt“) v budově [adresa], na adrese [adresa] (dále případně jen„ Dům“), a to za období od [datum] do [datum], z důvodu zvýšené míry hluku a prachu po dobu rekonstrukce Domu.

3. Soud I. stupně především k námitce žalovaného uzavřel, že nárok žalobců za zmíněné období není promlčen. Žalobci se domáhají slevy na měsíčně placeném nájemném. Žalobu podali dne [datum]. S ohledem na běh obecné tříleté promlčecí lhůty a na skutečnost, že nájemné se platí měsíčně pozadu, není jejich nárok od uplatněného data [datum] promlčen.

4. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že v celém posuzovaném období probíhala rekonstrukce Domu (zejména půdní nástavba, nová fasáda, výtah, schodiště a rozvody). Práce probíhaly soustavně. I když hlučné práce probíhaly nárazově, určitá míra hluku byla v průběhu celé rekonstrukce. Byt žalobců se přitom nacházel v přízemí Domu, přičemž přímo pod jejich okny probíhaly některé stavební práce, byl zde umístěn i stavební materiál a nacházel se tam i nezakrytý kontejner na suť. Na stavbě se pracovalo v průběhu celého týdne, včetně sobot a nedělí, a o od ranních až do večerních hodin (19.00 hod.). Nepochybně tak bylo prokázáno, že žalobci byli při užívání Bytu v posuzovaném období vystaveni zvýšené prašnosti a hluku, a to po velmi dlouhou dobu. Z hlediska míry ztížení řádného užívání Bytu soud I. stupně zohlednil i skutečnost, že žalobkyně ve sledovaném období trpěla astmatickým kašlem, byť ten mohl mít původní příčinu i v jejím dlouhodobém kouření. Naopak nijak zásadně soud I. stupně nezohlednil k námitce žalovaného skutečnost, že v posuzovaném období probíhala v okolí Domu i revitalizace [anonymizováno] viaduktu, a to především z důvodu větší vzdálenosti této stavby od Domu.

5. Zjištěné okolnosti prováděné rekonstrukce Domu dle soudu I. stupně nepřiměřeně ztížily žalobcům užívání Bytu ve sledovaném období, takže v obecné rovině je jejich nárok na slevu z nájmu dle § 2210 občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) dán.

6. Soud I. stupně neshledal jako důvodnou námitku žalovaného, že za situace, kdy žalobci v posuzovaném období platili regulované nájemné (ve výši 14 229 Kč měsíčně), stanovené podle dřívějších předpisů, nemají již z tohoto důvodu právo na slevu z nájemného, protože zákon počítá se slevou jen z obvyklého nájemného, ve smyslu nájemného tržního, sjednaného dohodou smluvních stran. Dle soudu I. stupně zákonodárce konstituoval právo na slevu z nájemného skutečně realizovaného, nikoli z nájemného, které by mohl nájemce za jiných okolností platit. Zákon žádnou výjimku pro regulované nájemné v tomto směru neupravuje.

7. Pokud žalovaný dále namítal, že žalobcům v posuzovaném období slevu na nájemném za snížení komfortu bydlení v Bytě poskytl tím způsobem, že vědomě nepřistoupil ke zvýšení nájemného na úroveň tržního nájemného, ač by na to měl za použití § [číslo] odst. 2 ve spojení s § 2249 odst. 3 občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) právo, tuto námitku shledal soud I. stupně pro určitou část posuzovaného období jako důvodnou. Dle soudu I. stupně lze, s vyloučením přepjatého formalismu při výkladu zákona, za slevu na nájemném považovat nikoli jen jeho konkrétní snížení, ale i poskytnutí jiného plnění, např. právě v podobě projevené vůle nájemné nezvyšovat, ač na takové zvýšení by měl pronajímatel ze zákona právo. Žalobce prokázal, že dopisem z konce srpna 2017 žalobce informoval o tom, že si je vědom svého práva uvedeným způsobem nájemné zvýšit s tím, že po dobu rekonstrukce Domu k tomuto kroku nepřistupuje.

8. Na základě této úvahy soud I. stupně uzavřel, že žalovaný v období od [datum] do [datum] (dále případně jen:„ první období“) slevu na nájemném žalobcům neposkytoval (žalovaný sice tvrdil, že ústně žalobcům sdělil svou vůli nepřistoupit k jinak důvodnému zvýšení nájemného již na počátku rekonstrukce Domu v roce 2015, nicméně toto tvrzení nijak neprokázal). V období od [datum] do [datum] (dále případně jen:„ druhé období“) žalovaný žalobcům uvedeným způsobem slevu na nájemném poskytoval. V následném období, tzn. od [datum] (dále případně jen:„ třetí období“) již tuto slevu opět neposkytoval, protože dne [datum] podal u soudu vůči žalobcům žalobu podle § 2249 o. z. na určení výše nájemného, aby odpovídalo jeho tržní výši, přičemž rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 22. 5. 2020, č. j. 30 C 257/2018-196, ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 20. 1. 2021, č. j. 13 Co 327/2020-227, bylo toto nájemné určeno částkou 24 800 Kč měsíčně od [datum].

9. Při úvaze o výši slevy na nájemném za první období vzal soud I. stupně, kromě okolností uvedených již v odstavci 4 tohoto odůvodnění, v potaz i skutečnost, že rekonstrukce Domu dosud neprobíhala dlouhou dobu, že žalobci bydleli v Bytě dosud za regulované nájemné, a to podstatně nižší, než nájemné v místě a čase obvyklé. Jako adekvátní shledal proto slevu v rozsahu 20 % z měsíčního nájemného ve výši 14 299 Kč. Za celé první období se tak jedná o částku 54 621 Kč. Vzhledem k tomu, že platili žalobci v prvním období nájemné v plné výši, žalobce se v uvedeném rozsahu na jejich úkor obohatil přijetím plnění, jehož důvod posléze odpadl, a je proto povinen dle § 2991 odst. 1 o. z. žalobcům toto obohacení vydat.

10. Co se týče druhého období, soud I. stupně uzavřel, že žalobci by měli, a to i s ohledem na již delší dobu trvání omezení jejich užívacího práva k bytu, právo na slevu na nájemném v rozsahu 35 – 40 %. Tuto slevu je však třeba spravedlivě stanovit již z nájemného v jeho tržní výši tak, jak vyplývá z obsahu výše označeného rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 8, tedy ve výši 24 800 Kč měsíčně (byť toto nájemné bylo určeno až pro období bezprostředně následující), když žalovaný žalobcům slevu na nájemném až do této výše ve své podstatě poskytl. Žalobci by tak po této slevě měli žalovanému ve druhém období platit nájemné v měsíční výši v rozmezí od 14 880 Kč do 16 120 Kč. Protože však bylo prokázáno, že tomto období žalobci žalovanému platili nájemné stále ve výši pouze 14 299 Kč měsíčně, je třeba považovat žalovaným poskytnutou slevu (tzn. vzdáním se nároku na zvýšení nájemného na jeho tržní hodnotu) pro toto období za odpovídající.

11. Pro třetí období bylo pak třeba dle soudu I. stupně vycházet, bez dalšího, z nájemného stanoveného žalobcům zmíněným rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 8. Za situace, kdy soud I. stupně shledal nadále jako přiměřenou slevu na nájemném v rozsahu 35– 40 %, a kdy bylo prokázáno, že žalobci nadále platili žalovanému nájemné pouze ve výši 14 299 Kč měsíčně, přijetím nájemného v této výši tak žalobci žádné bezdůvodné obohacení na úkor žalobců nevzniklo.

12. Žalobci proti zamítavému výroku II. a nákladovému výroku III. rozsudku soudu I. stupně podali v zákonné lhůtě odvolání. Namítli v něm zejména nesprávnost právního hodnocení, a to v otázce nároku na slevu na nájemném za druhé období. Dle jejich názoru neměla oporu v zákoně úvaha soudu I. stupně, podle níž žalovaný tím, že projevil vůli nepřistoupit v období rekonstrukce Domu ke zvýšení nájemného na jeho tržní výši, poskytl žalobcům plnění odpovídající svou povahou slevě na nájemném. Dle žalobců je možno slevu na nájemném poskytnout pouze ve zcela konkrétní výši, a to z nájemného jednoznačně určeného dohodou smluvních stran nebo jiným postupem předvídaným zákonem. Pokud tedy soud I. stupně dospěl pro tzv. druhé období k závěru o důvodnosti nároku žalobců na určitý rozsah slevy na nájemném, měl tuto slevu určit z nájemného, které měli žalobci v dané době na základě platného ujednání skutečně platit, tedy z nájemného ve výši 14 299 Kč měsíčně. Dále namítli, že soudem uvažovaná výše slevy nájemného v rozsahu 20 neodpovídá míře omezení jejich užívacího práva k Bytu po dobu rekonstrukce, daného zjištěnými okolnostmi, tedy zejména mírou hluku a prachu, jakož i délkou tohoto omezení, rovněž s přihlédnutím ke zhoršení [anonymizováno] stavu žalobkyně. Při odvolacím jednání žalobci namítli i nesprávnost rozhodnutí soudu I. stupně o náhradě nákladů řízení, kdy podle jejich mínění měl soud I. stupně postupovat podle § 142 odst. 3 o. s. ř., protože rozhodnutí o výši plnění záviselo v daném případě na úvaze soudu. Navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně v napadeném zamítavém výroku II. změnil tak, že jejich žalobě bude i v tomto rozsahu vyhověno s tím, že jim bude přiznána plná náhrada nákladů řízení.

13. Proti rozsudku soudu I. stupně, a to do výroku I., podal v zákonné lhůtě odvolání i žalovaný. Namítl v něm zejména nesprávnost právního závěru soudu I. stupně, pokud nepřihlédl k žalovaným uplatněné námitce promlčení nároku žalobců na slevu z nájemného. Dle jeho mínění je třeba za použití § 629 o. z. dovodit, že žalobci mohli a měli uplatnit nárok na slevu z nájemného v bezprostřední době po zahájení rekonstrukčních prací na Domu, o kterých věděli, že potrvají delší dobu, tedy již od počátku roku 2015. Pokud svou žalobu podali až dne [datum], učinili tak proto již po uplynutí zákonné tříleté promlčecí lhůty. Žalovaný rovněž nesouhlasí se závěrem soudu I. stupně, že se mu nepodařilo prokázat, že by žalobcům sdělil svou vůli nezvyšovat nájemné jako kompenzaci za probíhající rekonstrukci Domu, dříve než přípisem ze dne [datum]. Pokud soud v této souvislosti v odůvodnění napadeného rozsudku uvedl, že žalovaný s tímto tvrzením přišel účelově až poté, co se soud k této otázce v tomto smyslu již vyjádřil při jednání dne [datum], není to pravdou, protože žalovaný toto tvrzení uvedl již ve svém písemném vyjádření ve věci dne [datum]. Dle žalovaného žalobci celkově tuto žalobu podali pouze účelově jako reakci na jeho požadavek na doplacení dlužného nájemného vzniklého jeho zpětným soudním zvýšením, ač do té doby byli s řešením, které jim nabídnul, srozuměni. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně v napadeném vyhovujícím výroku I. změnil tak, že i v tomto rozsahu bude žaloba zamítnuta.

14. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobami k tomu oprávněnými a že je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212 a § 212 o.s.ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žádného z účastníků není důvodné.

15. Dle názoru odvolacího soudu provedl soud I. stupně dokazování v míře dostatečné pro učinění všech pro věc podstatných skutkových zjištění a právních závěrů. Skutková zjištění a skutkové závěry, které soud I. stupně na podkladě provedeného dokazování učinil, považuje odvolací soud za správné, a proto v tomto směru zcela odkazuje na příslušnou část odůvodnění napadaného rozsudku, přičemž shrnutí skutku je uvedeno zejména v odstavci 4 tohoto odůvodnění. Pokud žalovaný ve svém odvolání namítal nesprávnost skutkového závěru, že prokazatelně projevil svou vůli nezvyšovat žalobcům nájemné jako kompenzaci za ztížené užívání Bytu v souvislosti s rekonstrukcí Domu až přípisem ze dne [datum], tuto námitku neshledal odvolací sodu jako důvodnou za situace, kdy i případné dřívější ústní sdělení této skutečnosti zůstalo pouze v rovině žalovaným nijak neprokázaného skutkového tvrzení.

16. Z hlediska právního považuje především odvolací soud za správný závěr soudu I. stupně, že nárok žalobců na slevu z nájemného za žalované období (od [datum] do [datum]) není promlčen.

17. Podle § 609 o. z.: Nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil.

18. Podle § 619 o. z.: Jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé (odst. 1). Právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla (odst. 2).

19. Podle § 629 odst. 1 o. z.: Promlčecí lhůta trvá tři roky.

20. Podle § 2210 o. z.: Ukáže-li se během nájmu potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu, musí ji nájemce strpět, i když mu provedení opravy způsobí obtíže nebo omezí užívání věci (odst. 1). Trvá-li oprava vzhledem k době nájmu dobu nepřiměřeně dlouhou nebo ztěžuje-li oprava užívání věci nad míru obvyklou, má nájemce právo na slevu z nájemného podle doby opravy a jejího rozsahu (odst. 2).

21. Podle § 2218 o. z.: Nájemné se platí měsíčně pozadu.

22. Vzhledem k tomu, že nájemné je hrazeno měsíčně (§ 2218 o. z.), promlčuje se právo na slevu z nájemného vždy v každém jednotlivém měsíci. Dojde-li k promlčení tohoto nároku za jeden měsíc, neznamená to automaticky zánik nároku za měsíce následující. Vzhledem k tomu, že nájemné je rovněž dle § 2218 o. z. splatné pozadu, právo na slevu z nájemného dle § 2210 o. z. v daném případě vzniká žalobcům vždy za každý uplatněný měsíc s tím, že uplatnili-li v daném případě nárok na slevu od data [datum], jedná se o slevu na nájemném placeném v měsíci únor 2016. Pokud tedy uplatnili nárok na slevu nájemného u soudu dne [datum], s ohledem na běh tříleté promlčecí lhůty (§ 629 o. z.) jejich nárok na slevu z nájemného za leden 2016 (placeného v únoru 2016) a za měsíce následující promlčen není. Zcela nedůvodná je tak námitka žalovaného, že promlčecí lhůta ohledně celého nároku na slevu z nájemného počala běžet již od počátku roku 2015, kdy se žalobci o probíhající rekonstrukci domu poprvé mohli dovědět.

23. Soud I. stupně rovněž správně uzavřel, že, nárok žalobců na slevu z nájemného dle § 2210 o. z. za tzv. první období, s ohledem na míru ztížení jejich užívacího práva k Bytu v důsledku rekonstrukce Domu, danou zjištěnými okolnostmi, vznikl. Rozsah a konkrétní výši této slevy přitom soud I. stupně správně odvíjel od výše nájemného v daném období platné a skutečně placené, když nájemné za užívání Bytu v této výši (byť původně vycházela z regulace dané přechozími právními předpisy) je pro toto období nutno považovat za nájemné, kterého bylo pro dané období v místě a čase konsenzuálně dosaženo.

24. Jako důvodnou pak odvolací soud neshledal v této souvislosti námitku žalobců, že sleva na nájemném za tzv. první období měla být určena v rozsahu vyšším než 20 %. V tomto směru dle názoru odvolacího soudu soud I. stupně správně ve smyslu § 2210 o. z. zohlednil všechny podstatné okolnosti pro určení jakou měrou rekonstrukce Domu po toto období ztěžovala žalobcům nad obvyklý rámec užívání Bytu (jak jsou uvedeny v odstavci 4 a 9 tohoto odůvodnění) a dospěl svou úvahou správně k závěru o přiměřené slevě ve výši 20 % z nájemného v té době aktuálně sjednaného a placeného.

25. Za správný považuje odvolací soud i úsudek soudu I. stupně, podle něhož je třeba při jinak důvodném nároku žalobců na slevu z nájemného za tzv. druhé období, posuzovat rozsah a případnou konkrétní výši nároku s ohledem na prokázanou skutečnost, že žalovaný adresoval žalobcům projev vůle kompenzovat jim snížený komfort užívání Bytu v souvislosti s rekonstrukcí Domu tím, že nebude činit právně relevantní kroky ke zvýšení nájemného na jeho tržní výši, ač mu tento nárok jinak ze zákona přísluší (§ 3074 odst. 2 o. z.). I dle mínění odvolacího soudu tímto jednáním, ve své podstatě vzdáním se nároku, poskytl žalovaný žalobcům nespornou materiální výhodu, která za daných okolností odpovídá slevě na nájemném, a to až do výše rozdílu mezi dosud hrazeným nájemným a tržním nájemným (tzn. nájemným obvyklým v místě a čase), na které by měl jinak nárok. Na základě tohoto úsudku pak soud I. stupně správně dále dovodil, že v daném případě je třeba úvahu o přiměřené slevě na nájemném odvíjet od výše tržního nájemného, které by jinak žalobci byli v tomto období povinni z titulu žalovaným uplatněného nároku dle § 3074 odst. 2 o. z. platit. Přípustným způsobem (§ 136 o. s. ř.) pak dospěl volnou úvahou k závěru, že výše tržního nájemného v tomto období by za užívání Bytu činila částku obdobnou, kterou pravomocně určil soud v jiném soudním řízení pro období bezprostředně navazující. Správně soud I. stupně dále uzavřel, že okolnostem přiměřená sleva na nájemném, a to zejména s ohledem na prodlužující se dobu omezení užívacího práva žalobců, se pohybuje v rozsahu 35- 40 %. V konečném výsledku tak právo na zaplacení jakékoliv částky z titulu nároku na slevu z nájemného za tzv. druhé období žalobcům nevzniklo, protože výše takto uvažované slevy na nájemném neponižuje uvažované tržní nájemné na částku nižší, než jakou žalobci na nájemném v tomto období žalovanému skutečně platili. Přijímáním nájemného v původní výši tak v tomto období žalovanému žádné bezdůvodné obohacení na úkor žalobců nevzniklo.

26. Pro tzv. třetí období, tedy od doby, kdy bylo soudem v jiném soudním řízení pravomocně určeno nájemné za Byt ve výši 24 800 Kč měsíčně, až do žalobou vymezeného data [datum], soud I. stupně správně určil rozsah práva žalobců na slevu nájemného opět ve výši 35- 40 %, když shledal omezení žalobců v jejich užívacím právu k Bytu na stejné úrovni jako v období předchozím. A obdobně jako v případě tzv. druhého období správně usoudil, že žalobcům za třetí období z titulu nároku na slevu z nájemného dle § 2210 o. z. právo na zaplacení jakékoli částky nevzniklo za situace, kdy bylo prokázáno, že nájemné platili nadále v původní výši 14 299 Kč, tedy ve výši nižší, něž v jaké by měli nájemné po uvažované slevě skutečně platit. Ani tedy v tomto, tzv. třetím období se žalovaný přijímáním plateb nájemného na úkor žalobců žádným způsobem bezdůvodně neobohatil.

27. Celkově tedy soud I. stupně správně uzavřel, že žalobci mají za použití § 2210 o. z. právo na zaplacení slevy na nájemném za celé uplatněné období v celkové výši 54 621 Kč spolu se zákonným úrokem z této částky (§ 1970 o. z.) od požadovaného data [datum] (podání žaloby), kdy již k tomuto dni byl žalovaný se zaplacením této částky nepochybně v prodlení, a to s ohledem na stanovené datum splatnosti určené žalobci v předžalobní výzvě ke dni [datum].

28. Jako správné shledal odvolací soud i rozhodnutí soudu I. stupně o náhradě nákladů řízení (výrok III. napadeného rozsudku), byť z jiných důvodů. Z hlediska celkového poměru úspěchu a neúspěchu byli žalobci úspěšní z 22 % a žalovaný ze 78 %. Žalovaný by tak měl za použití § 142 odst. 2 o. s. ř. vůči žalobcům právo na náhradu nákladů v rozsahu 56 % (78 % - 22 %). Vzhledem k tomu, že se však žalovaný vzdal náhrady nákladů řízení před soudy obou stupňů, v konečném výsledku soud I. stupně rozhodl správně tak, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů řízení právo. Jako důvodnou v tomto směru neshledal odvolací soud námitku žalobců, že by jim měla být přiznána plná náhrada nákladů řízení před soudem I. stupně, a to postupem podle § 142 odst. 3 o. s. ř. Je totiž třeba přihlédnout k tomu, že míra neúspěchu žalobců nebyla zapříčiněna pouze úvahou soudu o výši plnění, protože nedůvodnost žaloby byla shledána i v neopodstatněnosti samotného základu nároku, když soud I. stupně uzavřel, že žalovaný žalobcům v určitém rozsahu slevu poskytl (tzv. ve druhém období), a že v tzv. třetím období žalobci i přes uvažovanou slevu nezaplatili žalovanému ani takovou částku, kterou by při této uvažované slevě zaplatit měli.

29. Z podaných důvodů odvolací soud rozsudek soudu I. stupně ve věci samé jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

30. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 151 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy ani jeden z účastníků nebyl se svým odvoláním úspěšný.