o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu,

1. Okresní soud v Benešově (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem zamítl žalobu na určení, že výpověď z nájmu bytu ze dne 20. 1. 2025, kterou žalovaný vypověděl nájem žalobkyně k bytu č. [hodnota] nacházejícím se v [Anonymizováno]. nadzemním podlaží domu č. p. [Anonymizováno], který je součástí pozemku p. č. [hodnota] [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] (dále i jen „Byt“), je neoprávněná (výrok I.) a rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 8 299 Kč, k rukám právního zástupce žalovaného, do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že nájemní smlouvu uzavřel žalovaný [adresa] s právním předchůdcem žalobkyně [jméno FO] dne 1. 8. 1994. Jedno z ustanovení nájemní smlouvy upravuje důsledky prodlení s placením nájemného a poskytovaných služeb po dobu delší než 3 měsíce tak, že nájemné skončí k poslednímu dni v pololetí, ve kterém tříměsíční nedoplatek vznikl. Na žalobkyni přešel nájem Bytu po smrti manžela [jméno FO], což vzal žalovaný na vědomí a potvrdil sdělením ze dne 8. 10. 2003. Dále soud vzal za prokázané, že žalovaný zaslal žalobkyni výpověď z nájmu Bytu datovanou 20. 1. 2025. Ve výpovědi odkázal na výzvu s upozorněním na dluh na nájemném a službách za měsíce listopad 2023 a prosinec 2023 ze dne 18. 3. 2024. Dále uvedl, že zaslal žalobkyni další výzvu dne 15. 7. 2024, kde byla upozorněna na dluh na nájemném a nákladech za služby za měsíc prosinec 2023 s konstatováním, že úhrada dluhu za listopad 2023 proběhla zápočtem na přeplatku vyúčtovaných služeb. Dále byla žalovaná ve výpovědi upozorněna, že žalovaný eviduje ke dni 10. 1. 2024 dluh na nájemném a nákladech za služby kromě prosince 2023 i za září 2024. Tímto měla žalobkyně porušit hrubě svoji povinnost vyplývající z nájmu a byla jí proto dána výpověď z bytu podle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.“). Současně byla poučena, že nájem Bytu skončí uplynutím tříměsíční výpovědní doby, která počne běžet prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi, byla poučena v souladu s ustanovením § 2286 odst. 2 o. z., že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi, aby soud přezkoumal její oprávněnost.

3. Z hlediska právního posouzení se soud prvního stupně nejprve správně zabýval otázkou formálních náležitostí dané výpovědi, přičemž dospěl k závěru, že po formální stránce je daná výpověď v souladu s § 2288 až § 2291 o. z. Dále se proto soud prvního stupně zabýval konkrétními výpovědními důvody uvedeným žalovaným ve výpovědi z nájmu Bytu ze dne 20. 1. 2025, a sice, zda a za jaké období žalobkyni vznikl dluh na nájemném a nákladech za služby spojených s užíváním Bytu, specifikované ve výpovědi, zda toto porušení povinností nájemníka může být hodnoceno jako hrubé. Podle § 8 o. z. a § 580 odst. 1 o. z. pak soud prvního stupně posuzoval, zda daná výpověď není v rozporu s dobrými mravy, jak namítala žalobkyně a uzavřel, že výpověď, která byla žalovaným dána žalobkyni z důvodu dluhu na nájemném a nákladech za služby spojené s užíváním Bytu je v souladu se shora uvedenými ustanoveními občanského zákoníku a považuje ji za oprávněnou i platnou, neboť neuhrazení nájemného a služeb byť i za dva měsíce již je možné posoudit jako hrubé porušení povinností nájemce ve smyslu ustanovení § 2291 o. z., podle kterého je neuhrazení nájemného za 3 měsíce považováno za zvlášť hrubé porušení povinností nájemce. Zákon žalovanému neukládá, aby v případě hrubého porušení povinností nájemce tomuto zasílal výzvy a upozornění, přesto tak žalovaný učinil dvakrát, a to ve vztahu k dlužnému nájemnému za měsíce listopad a prosinec 2023, přičemž následně došlo k započtení přeplatku služeb na nájemné za měsíc listopad 2023. Dluh na nájemném a službách tak ke dni podání výpovědi trval za měsíce prosinec 2023 déle než 1 rok, a za měsíc září 2024 déle než 2 měsíce. Žalobkyní byl dluh uhrazen až v souvislosti s podanou výpovědí z nájmu Bytu. Soud prvního stupně uvedl, že na tomto závěru nic nemění ani skutečnost, že žalobkyně byt užívá jako nájemkyně po dobu delší než 20 let. K námitce žalobkyně stran formálních nedostatků výpovědi uvedl, že žalovaný nemá povinnost vyčíslovat dluh na nájemném a službách, postačí, že jako výpovědní důvod označil dluh na nájemném a službách za měsíce prosinec 2023 a září 2024 s tím, že ke dni podání výpovědi tento dluh trval. Dodatečné zaplacení dluhu po podání výpovědi je pro právní posouzení věci irelevantní. Nic na tom nemění ani námitka žalobkyně, že se zdržovala dočasně v zahraničí, a proto se předžalobní upomínky nedostaly k jejím rukám. Vycházel přitom z ustanovení § 573 o. z., podle kterého se zásilky s využitím provozovatele poštovních služeb dostaly do dispozice žalobkyně třetí pracovní den po jejich vhození do domovní schránky. Podaná výpověď pak není dle názoru soudu ani v rozporu s dobrými mravy, když žalovanému nelze odepřít výkon a ochranu jeho vlastnického práva, odkazem na dobré mravy, které mají spočívat v délce trvání nájemního vztahu, či v tvrzeném nedoručení upomínky, pro pobyt žalobkyně v zahraničí. Důvodem pro odepření výkonu vlastnického práva žalovaného pak není ani nepříznivý zdravotní stav dcery žalobkyně, a to už proto, že žalobkyně spoluvlastní v obvodu města [právnická osoba] určený k bydlení v rozsahu podílu jedné poloviny. S ohledem na shora uvedené soud prvního stupně žalobu jako nedůvodnou zamítl. O nákladech řízení pak rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen ,,o. s. ř.“).

4. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně odvolání, ve kterém soudu prvního stupně vytýká, že neúplně zjistil skutkový stav věci a na základě neúplně zjištěného skutkového stavu dospěl k nesprávnému právnímu posouzení. Namítá, že soud prvního stupně zamítl návrhy na doplnění dokazování, kterými žalobkyně hodlala prokázat zdravotní stav své dcery, se kterou žije ve společné domácnosti a dále doklady k prokázání stavu nemovitosti. Má za to, že i tyto důkazy by podpořily tvrzení žalobkyně, že výpověď, která byla daná žalovaným, je v rozporu s dobrými mravy. Zároveň má žalobkyně za to, že nedošlo k naplnění podmínek pro podání výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., neboť nedošlo k hrubému porušení povinnosti nájemkyně vyplývající z nájemní smlouvy. Žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu Bytu za situace, kdy žalobkyně fakticky dlužila nájemné pouze za jeden měsíc, a o toto byla žalovaným urgována. Před podáním výpovědi pro další nájemné a jeho úhradu nebyla žalobkyně žalovaným vyzvána, nemohlo tedy dojít k naplnění předpokladu hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu. Zároveň má za to, že výpověď daná žalobkyni není platným právním jednáním i z formálních důvodů, neboť nespecifikuje přesnou výši dluhu. Navrhla proto, aby odvolací soud napadené rozhodnutí změnil a žalobě v plném rozsahu vyhověl, případně věc zrušil a vrátil soudu prvního stupně k dalšímu projednání.

5. Žalovaný k odvolání žalobkyně uvedl, že rozsudek soudu prvního stupně považuje za věcně správný, přesvědčivě odůvodněný a navrhl jeho potvrzení. Zopakoval, že jednání žalovaného nemůže být považováno za rozporné s dobrými mravy, neboť mimo jiné bylo v řízení prokázáno, že žalobkyně je spoluvlastnicí budovy č. p. [Anonymizováno], která je součástí pozemku parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa], jedná se o bytový dům, který je jednoznačně způsobilý naplnit bytovou potřebu žalobkyně i její dcery. Žalobkyně hrubě porušila své povinnosti vyplývající z nájmu Bytu, když nezaplatila nájemné za dva měsíce, za další měsíc pak bylo nájemné započteno vrácením přeplatku zaplacených záloh. Skutečnosti, že si žalobkyně nevyzvedla výzvy k zaplacení dlužného nájemného, nemůže jít k tíži žalovaného, neboť tyto výzvy byly zaslány na její adresu, avšak žalobkyně si nepřebírá poštu na adrese Bytu ani na poště, a to i z důvodů, které ostatní spolunájemníci v domě uváděli, a sice že žalobkyně Byt pronajímá a neužívá pro vlastní bytovou potřebu. I z těchto důvodů nemohl nastat rozpor s dobrými mravy tím, že žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu Bytu. Pokud jde o námitku, že výpověď z nájmu Bytu není formálně správná a je tak neplatná, uvedl, že je výpověď dostatečně určitá, neboť byl označen výpovědní důvod, dluh na nájemném a konkrétní měsíce, za které dluh trval. Je zjevné, že následně žalobkyně dlužné nájemné uhradila, tudíž jí bylo zcela zřejmé, o jaké období a jaké dlužné nájemné se jedná.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal rozsudek soudu I. stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

7. Odvolací soud vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně tak, jak jsou uvedena v bodě 3. – 5. napadeného rozsudku, a shrnuta v bodě 2. tohoto rozsudku, na která odvolací soud pro stručnost odkazuje.

8. Odvolací soud doplnil podle § 213 odst. 2, 4 o. s. ř. dokazování níže uvedenými důkazy, z nichž zjistil následující skutečnosti.

9. Z výpisu z katastru nemovitostí č. LV [Anonymizováno] pro obec [adresa], katastrální území [adresa], bylo zjištěno, že žalobkyně je spoluvlastnicí o velikosti spoluvlastnického podílu ½ budovy s č. p. [Anonymizováno] rodinný dům, stojící na pozemku p. č. [hodnota] v [Anonymizováno].

10. Z výpisu z obchodního rejstříku ARES bylo následně zjištěno, že na shora uvedené adrese sídlí mimo jiné společnosti [právnická osoba]., [právnická osoba]. a [právnická osoba].

11. Ani odvolací soud nedoplnil dokazování dalšími, žalobkyní navrhovanými důkazy, zejména opětovným důkazem lékařskou zprávou o zdravotním stavu dcery žalobkyně, když v řízení bylo prokázáno a nebylo sporným, že trpí psychickým onemocněním a žije s matkou (žalobkyní) ve společné domácnosti; zprávou o stavu nemovitosti ani výpovědí žalobkyně, neboť skutečnosti ohledně vlastnického práva k předmětné nemovitosti, nájemního vztahu mezi účastníky, doručení uvedené výpovědi i výzev, které jsou pro posouzení věci samé podstatné, byly prokázány ostatními provedenými důkazy a mezi účastníky jsou rovněž nesporné. Dokazování provedené soudem prvního stupně a doplněné odvolacím soudem je tak dostatečné pro právní posouzení věci.

12. Pokud jde o právní posouzení věci, odkazuje i zde odvolací soud plně na právní posouzení učiněné soudem prvního stupně tak, jak se podává z bodu 7.- 10. napadeného rozsudku.

13. Podle úpravy obsažené v o. z. (s účinností od 1. 1. 2014) může pronajímatel nájemci vypovědět nájem bytu (domu), který mu byl přenechán k zajištění jeho bytových potřeb, výpovědí v tříměsíční době z důvodů uvedených v § 2288 odst. 1, 2 o. z., nebo výpovědí podle § 2291 o. z., bez výpovědní doby.

14. Podle § 2288 odst. 1 o. z., pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

15. Podle § 2291 odst. 1 o. z., poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

16. Podle § 2291 odst. 2 o. z., nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

17. Z § 2288 odst. 1 a § 2291 odst. 1 o. z., je zřejmé, že zákon rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Jen „běžné“ porušení povinností není spojeno s naplněním žádného výpovědního důvodu. Aby pronajímatel mohl nájem vypovědět, musí nájemce porušit své povinnosti alespoň hrubým způsobem. V takovém případě mu pronajímatel může dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288 odst. 1 písm. a) o. z.) a výpovědi nemusí předcházet žádné upozornění pronajímatele ani žádná výzva ke zjednání nápravy (srovnej § 2288 o. z.).

18. V případě výpovědního důvodu podle § 2291 o. z., musí jít nejen o porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, ale také o jednání (protiprávní stav), které může nájemce napravit (odstranit). Je-li z povahy porušené povinnosti (protiprávního stavu) vyloučeno, aby nájemce své závadné jednání (protiprávní stav) napravil (odstranil), není ani důvod mu poskytnout přiměřenou dobu na „nápravu“. V takovém případě není na místě výpověď z nájmu podle § 2291 o. z., bez výpovědní doby, ale výpověď podle § 2288 odst. 1 o. z., s tříměsíční výpovědní dobou. Tomu také odpovídá demonstrativní výčet zvlášť závažného porušení povinností nájemce obsažený v § 2291 odst. 2 o. z., jenž obsahuje jen jednání či protiprávní stav, které lze napravit či odstranit (zaplacením dlužného nájemného, zanecháním poškozování bytu nebo domu či působení jiných obtíží a uhrazením vzniklé škody, upuštěním od užívání bytu jiným způsobem, popř. k jinému účelu, než bylo dohodnuto).

19. Pokud je žalobkyní namítán nedostatek formálních náležitostí výpovědi dané žalovaným žalobkyni dne 20. 1. 2025, má odvolací soud za to, že soud prvního stupně správně uzavřel, že výpověď má zákonem předpokládané formální náležitosti. Jak se podává např. z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2217/2019, k formálnímu naplnění podmínek dané výpovědi a její určitosti není nutné přesně uvést, jakou částku dluží nájemce a za jaké období, stačí případně i odkaz na výzvy k zaplacení, které již byly nájemci zaslány. V posuzovaném případě je zřejmé, že žalobkyni byly ze strany žalovaného opakovaně zaslány výzvy k zaplacení dlužného nájemného s přesnou specifikací, za jaké období dluh vznikl a v jaké výši. Konečně je toto zřejmé i ze skutečnosti, že žalovaná následně dlužné nájemné uhradila. Pokud pak ve výpovědi ze dne 20. 1. 2025 žalovaný odkázal na výzvu učiněnou 18. 3. 2024 s tím, že se jedná o dlužné nájemné za měsíce listopad 2023 a prosinec 2023, a výzvu ze dne 15. 7. 2024, ve které byla upozorněna žalovaná na dluh na nájemném i na skutečnost, že za listopad 2023 provedl žalovaný zápočet přeplatku na vyúčtování služeb, dále pak odkázal na neuhrazené nájemné a náklady za služby za září 2024, splnil tím formální náležitosti pro posouzení platnosti učiněné výpovědi.

20. Důvodná není ani námitka žalobkyně, že jí výzvy k zaplacení dlužné částky nájemného nebyly doručeny, když z obsahu spisu tak, jak správně soud prvního stupně zjistil, vyplývá, že žalobkyni byly opakovaně zasílány výzvy a upozornění na porušení povinností nájemníka vzniklým dluhem na placení nájemného i službách, a tyto jí byly doručovány na adresu jejího bydliště, předmětného Bytu, s tím, že si je však žalobkyně nevyzvedla. Tato skutečnost za situace, kdy (jak i sama žalobkyně tvrdí) Byt užívala, nemůže tak jít k tíži žalovaného. V případě výzvy k zaplacení, případně i výpovědi z nájmu Bytu je podstatné, že písemnosti byly doručeny tzv. do sféry žalobkyně, tj. tak, aby bylo pro adresáta snadno dosažitelné, protože jde o místo, resp. prostor, kterým adresát (žalobkyně) může disponovat (dopis ve schránce, uložení na poště apod.). Dosažitelnost umožňuje adresátovi, aby se seznámil s obsahem doručované písemnosti. Podle § 573 o. z. se má za to, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla třetí pracovní den po odeslání.

21. V nyní projednávané věci ani skutečnost, že žalobkyně již doplatila veškeré dlužné nájemné, nemá na posouzení věci vliv. V tomto směru je možné odkázat například na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4145/2009 či 4713/2017, když výpovědní důvod tak, jak byl žalovaným specifikován v nyní přezkoumávané výpovědi, tedy neplacení nájemného za tam uvedené dané období, byl ke dni podání výpovědi naplněn.

22. V posuzovaném případě nelze souhlasil se žalobkyní, že ke dni podání výpovědi dlužila toliko jeden nezaplacený nájem. V posuzovaném případě je zřejmé, že žalovaná byla v prodlení s placením nájemného za měsíce listopad 2023, prosinec 2023 a září 2024. Následně došlo ze strany žalovaného k započtení dluhu na nájemném za období listopad 2023 oproti přeplatku, který svědčil ve prospěch žalobkyně na zaplacených zálohách za služby spojené s užíváním bytu za rok 2023. Tato skutečnost však nemá vliv na posouzení toho, že dlužné nájemné za listopad 2023 zde bylo evidováno, dluh trval i v roce 2024, žalobkyní nebyl dobrovolně uhrazen a zanikl až započtením učiněným žalovaným. Žalovaný i tento dluh ve výpovědi z nájmu uvedl. Dle odvolacího soudu by tak byly splněny i podmínky pro výpověď z nájmu Bytu podle § 2991 o. z. Citované ustanovení § 2291 o. z. umožňuje okamžitou výpověď nájemní smlouvy bez výpovědní doby, pokud nájemce nezaplatil nájemné nebo úhrady za služby alespoň za tři měsíce. Nezáleží však na tom, zda jde o tři po sobě jdoucí měsíce – může jít i o tři různé měsíce, pokud je nájemce v prodlení s platbou za každý z nich. I v situaci, kdy nájemce je v prodlení s placením nájemného za dobu tří měsíců a mezi jednotlivými měsíci existují období, kdy nájemce nájemné řádně platí, je podmínka neplacení nájemného za dobu delší tří měsíců splněna. Za dané situace tak lze zcela jistě uzavřít, že žalobkyně porušila své povinnosti coby nájemce hrubým způsobem ve smyslu ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.

23. V posuzovaném případě se soud prvního stupně správně zabýval tím, zda zde neexistují okolnosti příčící se dobrým mravům v podobě podané výpovědi, a to i s ohledem na zdravotní stav dcery žalované, a za situace, kdy nebylo zjištěno, že by u žalobkyně šlo o případ „neplatiče ze sociálních důvodů“. V řízení bylo naopak prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem, resp. spoluvlastníkem, jiné nemovitosti, a to bytového domu, který jí umožňuje i s dcerou nejen jiné bydlení, ale může představovat i další zdroj příjmů. Samotná výpověď z nájmu Bytu daná žalovaným žalobkyni dne 20. 1. 2025 tak nemůže být nemravná.

24. Ze všech shora uvedených důvodů proto považuje odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně za věcně správný, a proto jej podle § 219 o. s. ř. potvrdil, včetně rozhodnutí o nákladech řízení, jejichž výše byla správně vyčíslena.

25. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud za použití § 224 odst. 1 o. s. ř., podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 151 odst. 1, 3 o. s. ř. za situace, kdy žalovaný byl v odvolacím řízení plně úspěšný, náleží mu tak náhrada jemu vzniklých nákladů řízení. Tyto náklady sestávají z odměny za právní zastoupení, a to za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast u odvolacího jednání dne 22. 10. 2025) po 2 300 Kč podle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), 2 paušální náhrady hotových výdajů po 450 Kč podle § 13 odst. 1, 3 a 4 advokátního tarifu, a náhrada DPH ve výši 21% z přiznané odměny a náhrad podle § 137 odst. 3 o. s. ř. tj. celkem 6 655 Kč.

26. Lhůta k plnění byla určena podle § 160 odst. 1 o. s. ř., část věty před středníkem, neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal odvolací soud žádný důvod.[Anonymizováno]Místo plnění bylo určeno podle § 149 o. s. ř.