o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, o odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Benešově ze dne 11. 4. 2024, č. j. 5 C 1/2024 – 53,

1. Okresní soud [Anonymizováno] [Anonymizováno] (dále jen ,,soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem zamítl žalobu na určení, že je neoprávněná a neplatná výpověď žalovaného ze dne [datum], podaná žalobcům k nemovitostem – pozemku [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba [Anonymizováno]. [Anonymizováno] a pozemkům [Anonymizováno] č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše zapsáno na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa] u [právnická osoba] pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště [adresa] (výrok I.) a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok II.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že žalovaný je vlastníkem nemovitostí - pozemku st. p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba [Anonymizováno]. [Anonymizováno] a pozemků pč. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a pč. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše zapsáno na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa] u [právnická osoba] pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště [adresa] (dále jen ,,Nemovitost“) na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Dne [datum] byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byla Nemovitost, mezi pronajímateli [jméno FO] a [jméno FO] a nájemci [jméno FO] [adresa] (manželi), [adresa] a [Jméno žalobce B], za sjednané nájemné [částka] měsíčně, na dobu neurčitou. Žalovaný, který vstoupil do práv a povinností vzniklých z uvedeného nájemního vztahu jako nástupce předchozí vlastnice, doručil žalobcům dne [datum] (v rozsudku soudu prvního stupně je zjevně nesprávně uvedeno [datum]) výpověď z nájmu datovanou [datum]. Ve výpovědi sdělil žalovaný žalobcům, že se stal vlastníkem Nemovitosti, hodlá Nemovitost užívat pro sebe, za tím účelem má v úmyslu Nemovitost rekonstruovat, a proto žalobcům jako nájemníkům vypovídá nájem. Výpověď obsahuje poučení o délce výpovědní doby a o možnosti žalobců vznést proti výpovědi námitky a o jejich právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

3. Při právním posouzení vycházel soud prvního stupně z ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“), které upravuje žalovaným uplatněný výpovědní důvod.

4. Soud prvního stupně primárně uzavřel, že výpověď daná každému z žalobců má jako jednostranný hmotněprávní úkon veškeré náležitosti vyžadované občanským zákoníkem, tedy obsahuje výpovědní důvod, poučení o právu nájemníků vznést proti výpovědi námitky a podat žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi, i oznámení, že výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, kdy výpověď došla druhé straně.

5. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že důkazní břemeno k prokázání tvrzení o naplněnosti výpovědního důvodu tíži pronajímatele, a pokud má byt, jehož nájem je vypovídán, užívat pronajímatel je výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. naplněn bez dalšího. K námitce žalovaných, že nedošlo k naplnění výpovědního důvodu, neboť žalovaný neprokázal, že hodlá Nemovitost užívat k bydlení a neprokázal, že podal návrh na rozvod manželství, příp. se již rozvedl, soud prvního stupně odkázal na ustálenou a bohatou soudní judikaturu, ze které vyplývá, že výpovědní důvod je naplněn bez dalšího v případě, že chce byt užívat pronajímatel, přičemž není významné, jaká má být intenzita jeho potřeb bydlení, tedy pronajímateli nelze bránit ani v občasném užívání bytu (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]). V řízení bylo prokázáno, že žalovaný hodlá po rekonstrukci Nemovitost užívat společně s rodinou k rekreaci a sám k občasnému bydlení v době, kdy bude pracovně vázán v regionu středních Čech. Důvodnou neshledal soud prvního stupně ani námitku žalobců o nesplnění podmínky k výpovědi týkající se rozvodu nebo podání návrhu na rozvod, protože ta se vztahuje pouze na případného manžela nebo manželku pronajímatele. V posuzované věci nedošlo podle soudu prvního stupně ke zneužití výpovědního důvodu, výpověď není hmotněprávním jednáním v rozporu s dobrými mravy, neboť nelze žalovanému jako vlastníku v užívání nemovitostí bránit. Žalovaní byli s dostatečným předstihem neformálně informováni o záměru žalovaného Nemovitost rekonstruovat tak, aby měli přiměřenou lhůtu pro nalezení náhradního bydlení. Soud prvního stupně proto žalobě vyhověl.

6. Proti tomuto rozsudku podali žalobci odvolání, ve kterém opakovaně argumentovali nenaplněností výpovědního důvodu, protože je zřejmé, že žalovaný má od počátku v úmyslu užívat Nemovitost pouze k rekreaci, nikoliv k uspokojování bytových potřeb. Žalovaný bydlí s rodinou v rodinném domě, veškeré sociální a podnikatelské zázemí žalovaného je situováno v [Anonymizováno] [adresa]. Žalobci poukazovali při znalosti k věci se vztahující judikatury na to, že ačkoliv není významná intenzita bydlení, tedy jak často se pronajímatel reálně plánuje v Nemovitosti zdržovat, stále však musí být splněn požadavek úmyslu uspokojování bytových potřeb. Účelem nájmu bytu a domu podle ust. § 2235–2301 o. z. je zajištění bytových potřeb. Žalobci proto navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

7. Podáním ze dne [datum] žalobci v doplnění odvolání dali soudu na vědomí, že [podezřelý výraz] stav [adresa] (žalobce 3/) je velmi nepříznivý a jeho případné nucené stěhování by mohlo mít fatální následky.

8. Žalovaný ve vyjádření uvedl, že odvolání žalobců považuje za setrvání na účelových tvrzeních, která žalobci zastávali již v řízení před soudem prvního stupně. Žalobci nepřinášejí ve svém odvolání žádné nové ani zásadní a věrohodné argumenty, které by vyvracely závěry, k nimž dospěl soud prvního stupně. Žalobci zpochybňují právní hodnocení soudu prvního stupně v otázce intenzity uspokojování budoucích bytových potřeb žalovaného. Soud prvního stupně se touto námitkou důkladně zabýval a s odkazem na rozhodovací praxi Nejvyššího soudu uzavřel, že intenzita potřeby bydlení pronajímatele ve vztahu k vypovídané nemovitosti je právně irelevantní. Ve věci nejde o posouzení povahy nájemního vztahu žalobců k Nemovitosti, přesto žalobci účelově a manipulativně používají pojem bytová potřeba, tj. pojmu důležitého pro posouzení povahy nájemního vztahu, a to právě ve vztahu k vlastníku Nemovitosti, který bude užívat vlastní věc. Takový výklad je i v přímém rozporu s jazykovým zněním ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z., kde je výslovně uvedeno, že byt má být užíván pronajímatelem, nikoliv, že má sloužit k uspokojování jeho bytových potřeb. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.

9. Žalobci ve svém podání doručeném soudu dne [datum] opakovaně argumentují absencí bytové potřeby na straně žalovaného, kterou by měl v Nemovitosti uspokojovat. Za podstatnou skutečnost pro rozhodnutí ve věci, která nastala až po vydání napadeného rozsudku, považují žalobci vyklizení a předání podkrovního bytu v Nemovitosti do dispozice žalovaného, která je pro účely uváděné žalovaným (rekreace) plně dostačující. Žalobci upozornili na neustálý tlak ze strany žalovaného za účelem docílení jejich vystěhování, který vygradoval dne [datum], kdy žalovaný zabetonoval v celé nemovitosti komíny, tudíž se nedalo topit pevnými palivy. Nájemci následně na vlastní náklady museli zabetonování odstranit, nechat provést nutné revize a opravy jak komínu, tak rozvodů elektřiny. Žalobci navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě zcela vyhoví, příp. rozsudek soudu prvního stupně zruší a věc vrátí tomuto soudu k dalšímu řízení.

10. Podáním doručeným soudu dne [datum] žalovaný v reakci na podání žalobců uvedl, že žalobci pokračují v argumentaci svého odlišného právního názoru, založeného na vytváření domnělých (zákonem ani judikaturou nevyjádřených) předpokladů důvodnosti výpovědi, a to za použití argumentace systematikou zákona. Takový výklad a postup žalobců nejsou správné a způsobilé zpochybnit věcnou správnost napadeného rozsudku. Za zcela absurdní argument žalobců označil žalovaný jejich sdělení, že údajně uvolněné prostory v podkroví Nemovitosti plně dostačují k naplnění potřeby žalovaného užívat Nemovitost. Ani v nejmenším však není na žalobcích, aby se, jakkoliv vyjadřovali k tomu, co je nebo není pro žalovaného dostačující, jak naloží se svým majetkem. Jedná se o popření základních zásad slušného chování i základních zásad soukromého práva. Nikoliv žalobci, ale žalovaný je totiž vlastníkem Nemovitosti, a každý má podle čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, právo vlastnit majetek. Nikoliv tedy žalobci, ale žalovaný je tím, kdo rozhoduje, co je a co není pro něho dostačující. Za nepravdivá, resp. neúplná označil žalovaný tvrzení žalobců o jeho nakládání s Nemovitostí (zabetonování komínů). Žalovaný tedy setrval na svém návrhu, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.

11. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobců není důvodné.

12. V průběhu odvolacího řízení [jméno FO] – žalobce c), dne [datum] zemřel. Odvolací soud proto usnesením ze dne [datum], č. j. [spisová značka], řízení ve vztahu mezi žalobcem ad c) [adresa] a žalovaným zastavil.

13. Skutkové a právní závěry soudu prvního stupně jsou správné, odvolací soud se s nimi ztotožňuje a vzhledem k odvolacím námitkám uvádí následující.

14. Soud prvního stupně především správně uzavřel, že výpověď žalovaného ze dne [datum] adresovaná žalobcům splňuje všechny formální zákonné náležitosti výpovědi, protože je písemná, obsahuje zákonné poučení včetně lhůty o možnosti vznést proti výpovědi námitky a požádat soud o přezkum oprávněnosti výpovědi (§ 2286, § 2290 o. z.), obsahuje důvod, který je uveden v zákoně (§ 2288 o. z.) a byla žalobcům doručena (§ 2286 odst. 1 o. z.).

15. V posuzované věci tak v odvolacím řízení stejně jako v řízení před soudem prvního stupně zůstala spornou otázka naplněnosti výpovědního důvodu.

16. Podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.

17. Soud prvního stupně správně jako nedůvodnou posoudil obranu žalobců, že žalovaný neprokázal, že podal návrh na rozvod manželství, příp. že se již rozvedl, protože splnění této podmínky se vztahuje k výpovědi pouze pro případného manžela nebo manželku pronajímatele.

18. Žalobci založili svoji zásadní argumentaci o neoprávněnosti výpovědi na tvrzení, že výpovědní důvod není naplněn v případě, že žalobce svoji bytovou potřebu uspokojuje jinde, příp. mu postačí jiný byt v Nemovitosti a vypovídaný byt chce užívat jen dočasně či k rekreaci, ačkoliv ust. § 2235–2301 o. z. stanoví požadavek užívání bytu pro zajištění bytových potřeb.

19. Žalobci odkazovaná ustanovení (§ 2235–2301 o. z.) se použijí tam, kde nájemní smlouva zavazuje pronajímatele přenechat nájemci byt nebo dům k zajištění jeho bytových potřeb. Už z dikce zákonných ustanovení je zřejmé, že zajištění bytových potřeb se vztahuje k charakteru a účelu nájmu, kterým je zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě členů jeho domácnosti. Takový požadavek se nevztahuje a nemůže vztahovat na pronajímatele – vlastníka bytu, který má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat (§ 1012 o. z.), není na nájemci rozhodovat, jakým způsobem a za jakých okolností má pronajímatel – vlastník se svým vlastnictvím nakládat, příp. který z více bytů ve vlastnictví pronajímatele je pro jeho užívání vhodnější či dostačující.

20. Nájem bytu, a to i nájem na dobu neurčitou, je vztahem dočasným, ve kterém je nájemce jako slabší strana vztahu chráněn možností ukončit nájem ze strany pronajímatele jen ze zákonných důvodů, v zákonem stanovených lhůtách, případně ustanovením § 2289 o. z. pro případ, že by pronajímatel nevyužil byt k účelu uvedenému jako výpovědní důvod.

21. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněném pod č. 61/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, přijal a odůvodnil právní závěr, že má-li byt, jehož nájem je vypovídán, užívat pronajímatel, je výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. naplněn bez dalšího. Pro účely posouzení, zda byl naplněn citovaný výpovědní důvod, tedy skutečně není významné, jaká je intenzita pronajímatelovy potřeby bydlení. Výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. může pronajímatel použít i tehdy, je-li jeho potřeba bydlení již plně saturována jinak, tj. i tehdy, jestliže disponuje takovým právním titulem, který mu umožňuje bydlení trvalé povahy i v jiném bytě; z pohledu citovaného ustanovení je totiž k výpovědi z nájmu bytu dostačující i prostá vůle pronajímatele bydlet v bytě nacházejícím se v domě, jehož je vlastníkem. Aplikaci uvedeného ustanovení nelze vzhledem k úpravě obsažené v ust. § 2289 o. z. jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale.

22. Žalobci v průběhu odvolacího jednání odkazovali na rozsudek Krajského soudu v Praze č. j. [spisová značka], ve kterém soud uzavřel, že ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. je třeba vykládat tak, že výpovědní důvod je naplněn, pokud pronajímatel byt potřebuje za účelem zajištění své dlouhodobé bytové potřeby, protože jinak by nebyla zajištěna spravedlivá úměra mezi právem, které tímto postupem pronajímatel získává a právem, o které tímto nájemce připravuje. Uvedené závěry na posuzovanou věc nemohou dopadat již jen proto, že rozsudek zrušil Nejvyšší soud rozsudkem ze dne [datum], č. j. [spisová značka], ve kterém rozsudek odvolacího soudu označil za nesprávný, neboť spočíval na nesprávném posouzení věci právě proto, že ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. nemusí výlučně dopadat jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat trvale pro vlastní potřebu.

23. Uvedené závěry nedoznaly změn a jsou součástí konstantní judikatury Nejvyššího soudu i v dalších rozhodnutích týkajících se naplněnosti výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]), ze kterých nad rámec uvedeného vyplývá, že nesouhlasí-li nájemce s takovou výpovědí, musí v řízení o žalobě na její neoprávněnost tvrdit a prokázat konkrétní okolnosti, z nichž je možné usoudit, že prohlášení pronajímatele o jeho vůli využít byt pro sebe není pravdivé. S ohledem na to, že proklamovaný záměr pronajímatele představuje ryze subjektivní skutečnost, jejíž existenci lze vyvrátit jen obtížně, poskytuje nájemci dodatečnou ochranu před zneužitím výpovědi dané (nejen) z tohoto důvodu právní úprava obsažená v ust. § 2289 o. z. Výpovědní důvod nebude naplněn, bude-li zjevné, že prohlášení pronajímatele o záměru využít byt pro sebe není pravdivé. Pro závěr, že pronajímatel zneužívá výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. a byt nechce sám užívat, je nevýznamné, jak často, jak intenzivně a s jakou pravidelností ho hodlá pro vlastní bydlení používat. (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]). Zároveň Nejvyšší soud opakovaně uvedl, že bez ohledu na právní úpravu obsaženou v ust. § 2289 o. z. je třeba se vždy zabývat otázkou zneužití práva (§ 8 ve spojení s ust. § 2 odst. 3 o. z.), popř. otázkou neplatnosti výpovědi jako právního jednání pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 o. z.

24. V posuzované věci nájemci neprokázali konkrétní okolnosti, ze kterých by vyplývalo, že není vůlí pronajímatele vypovídaný byt využívat pro sebe, naopak odkazovali na skutečnost, že žalovaný má v úmyslu Nemovitost využívat k rekreaci své rodiny, příp. pro přechodné bydlení v době, kdy je pracovně vázán mimo své trvalé bydliště v Uherském [adresa]; opakovaně poukazovali pouze na nesplnění požadavku na uspokojování bytových potřeb pronajímatele.

25. Žalobci v řízení namítali rovněž neplatnost výpovědi pro rozpor s dobrými mravy, jejichž porušení však spatřují v tom, že žalovaný neprokázal bytovou potřebu pro sebe a svou rodinu a Nemovitost chce využívat zásadně z důvodů rekreace, tedy odkazují na nenaplnění výpovědního důvodu. Žalobci žádné okolnosti, na základě, kterých by soud mohl přihlédnout k neplatnosti právního jednání, pro které by se výpověď zjevně příčila dobrým mravům (§ 588 o. z.) neoznačili a z obsahu spisu se nepodávají.

26. Soud prvního stupně správně uzavřel, že výpověď žalovaného ze dne [datum] je ve vztahu k žalobcům platná a oprávněná. Správně soud prvního stupně rozhodl rovněž o nákladech řízení podle § 151 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy ve věci úspěšný žalovaný se náhrady nákladů řízení vzdal.

27. Na základě shora uvedených závěrů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

28. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř. a ve věci úspěšnému žalovanému přiznal náhradu nákladů řízení ve výši [částka], tj. odměna advokáta za dva úkony právní služby (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření k odvolání žalobců ze dne [datum]) po [částka] podle § 7 bod 5, § 8 odst. 1, § 9 odst. 3, § 11 odst. 1 písm. a) a d) vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) ve znění do [datum], za použití čl. II., vyhl. č. 258/2024; za dva úkony právní služby (vyjádření ve věci samé ze dne [datum] a účast u jednání odvolacího soudu dne [datum]) po [částka] podle § 7, bod 5, § 8 odst. odst. 1, § 9 odst. 3, § 11 odst. 1, písm. d) a g) advokátního tarifu; náhrada hotových výdajů za dva úkony právní služby po [částka] a za dva úkony právní služby po [částka] podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, náhrada za promeškaný čas tj. 10 půlhodin po [částka] podle § 14 odst. 1 a 3 advokátního tarifu a cestovné ve výši [částka] na trase [adresa] a zpět k jednání odvolacího soudu, celkem [hodnota] km, osobním vozem Škoda Superb, reg. zn. [SPZ], při průměrné spotřebě paliva (motorová nafta) 5 l/100 km, zjištěné z technického průkazu použitého vozidla při ceně paliva 34,70/l a základní náhrady [částka]/km podle vyhlášky 475/2024 Sb., 21 % náhrada DPH z odměny, náhrady hotových výdajů, cestovného a náhrady za promeškaný čas podle § 137 odst. 1 a 3 o. s. ř. ve výši [částka].

29. Náhradu nákladů řízení jsou žalobci povinni zaplatit žalovanému v zákonné lhůtě určené podle § 160 odst. 1 o. s. ř., na zákonné platební místo, kterým je podle § 149 odst. 1 o. s. ř. zástupce žalovaného.