o zaplacení částky 150 000 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu Praha – západ ze dne 5. 1. 2024, č. j. 8 C 136/2023-57,

1. Okresní soud [adresa] – [Anonymizováno] (dále jen soud prvního stupně) shora označeným rozsudkem zamítl žalobu s návrhem, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 10 % ročně od 10. 4. 200 do zaplacení (výrok I.) a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok II.).

2. Soud prvního stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal vrácení rezervačního poplatku, který zaplatil na základě smlouvy uzavřené se žalovaným a jeho manželkou dne [datum]. Předmětem této smlouvy byla rezervace bytové jednotky ve vlastnictví žalovaných po dobu 45 dnů a závazek žalobce uzavřít se žalovaným a jeho manželkou následnou převodní smlouvu vlastnického práva k citovaným nemovitostem. Na základě citované smlouvy zaplatil žalobce rezervační poplatek ve výši [částka]. Žalobce tvrdil, že v březnu 2020 se oproti době, kdy rezervační smlouvu uzavíral, změnily okolnosti, z nichž vycházel, a to v důsledku protipandemických opatření a vyhlášení nouzového stavu, kdy měl obavy o finanční situaci svou a své rodiny, protože mu nadřízený advokát deklaroval, že má zajištěny prostředky na provoz kanceláře na cca dva měsíce. Jeho povinnost k uzavření smlouvy proto ze zákona, v souladu s § 1788 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů; (dále jen ,,o. z.“), zanikla a žalovaný je tak povinen mu vrátit složený rezervační poplatek. K jeho vrácení byl vyzván přípisem ze dne [právnická osoba]. 2023.

3. Žalovaný se bránil tím, že k žádné podstatné změně okolností, která by mohla být důvodem pro zánik žalobcova závazku uzavřít s ním a jeho ženou kupní smlouvu, nedošlo. Poukazoval na to, že žalobce ještě koncem března 2020, tedy po vyhlášení nouzového stavu, se žalovanými komunikoval a jejich jednání směřovala nikoli k zániku citované smlouvy, ale ke snížení kupní ceny a prodloužení rezervační lhůty.

4. Soud prvního stupně na základě skutkových zjištění podrobně popsaných v bodech 4. – 10. napadeného rozsudku (na něž odvolací soud pro stručnost odkazuje) dospěl ke skutkovému závěru, že žalobce jako zájemce a budoucí kupující a žalovaný jako prodávající uzavřeli dne [datum] rezervační smlouvu, jejímž předmětem byla rezervace jednotky pro žalobce a jeho manželku po dobu 45 dnů za podmínek složení rezervačního poplatku ve výši [částka]. Tento rezervační poplatek žalobce uhradil v souladu s ujednáním v rezervační smlouvě. Součástí rezervační smlouvy byla i dohoda o podstatných náležitostech následné převodní smlouvy, která měla být mezi účastníky uzavřena, přičemž žalovaný se v této rezervační smlouvě zavázal nemovitost pro žalobce rezervovat po dobu 45 dnů ode dne uzavření rezervační smlouvy a zároveň v této lhůtě se oba účastníci zavázali uzavřít převodní smlouvu o prodeji bytové jednotky za kupní cenu [částka]. V čl. II. odst. 4 rezervační smlouvy byla sjednána za porušení povinnosti uzavřít citovanou smlouvu na straně zájemce (žalobce) smluvní pokuta ve výši [částka], tedy ve výši rezervačního poplatku s tím, že v tomto případě vznikne-li prodávajícímu nárok na zaplacení smluvní pokuty, započítává se tento nárok na nárok zájemce na vrácení rezervačního poplatku. Účastníci jednali o podmínkách rezervační smlouvy v průběhu února a března 2020. Žalobce dne [datum] zaslal žalovanému návrh kupní smlouvy, dne [datum] žalovaný sdělil žalobci, že je připraven k uzavření a podpisu kupní smlouvy. Dne [datum] žalobce navrhl telefonický hovor účastníků na den [datum]. Následně žalobce emailem ze dne [datum] v reakci na rozdílné názory na situaci při telefonickém hovoru účastníků poukázal na ust. § 1788 odst. 2 o. z. v souvislosti s vyhlášeným nouzovým stavem, který považuje za změnu okolností. Dne [datum] žalovaný sdělil žalobci, že navrhuje změnu rezervační smlouvy co do termínu uzavření smlouvy kupní, a to 15 dní od ukončení nouzového stavu, a současně nabízí snížení kupní ceny o [částka]. Zároveň upozornil žalobce, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy ve lhůtě, která je předpokládaná, bude nucen uplatnit smluvní pokutu. Dne [datum] sdělil žalobce, že s vyhlášeným nouzovým stavem se změnily okolnosti, za kterých byla rezervační smlouva uzavřena, nemůže tak realizovat uzavření smlouvy kupní. Navrhl uzavření nové smlouvy s poníženou kupní cenou o 7 % a jako kompenzaci nabídl, že vezme na sebe riziko změny okolností. Dne [datum] žalovaný reagoval tak, že snížení o 7 % neakceptuje, nabídl snížení ceny na [částka]. Dne [datum] sdělil žalovaný e-mailem žalobci, že pro neuzavření kupní smlouvy ve sjednané 45 denní lhůtě započetl uhrazený rezervační poplatek proti sjednané smluvní pokutě. Dne [datum] žalobce zopakoval, že dle jeho názoru povinnost zájemců uzavřít kupní smlouvu zanikla a nevznikl tedy nárok prodávajícího na smluvní pokutu a bude žádat o vrácení rezervačního poplatku. E-mailem ze dne [datum] žalobce žádal o vrácení částky [částka]. V řízení se dále žalobce bránil argumentací o svém [podezřelý výraz] [Anonymizováno], který v důsledku pandemie v březnu 2020 byl rovněž důvodem podstatné změny okolností, pročež byly dány důvody zániku rezervační smlouvy podle § 1788/22 o. z. Z lékařských zpráv o [podezřelý výraz] stavu žalobce bylo zjištěno, že [podezřelý výraz] komplikace měl žalobce již od roku 1999, od kdy trpěl [Anonymizováno] [Anonymizováno] a [Anonymizováno] [Anonymizováno] v remisi.

5. Na zjištěný skutkový stav soud prvního stupně aplikoval ust. § 1785, § 1788 odst. 1, 2 o. z. s tím, že pro posouzení věci je zásadní otázka, zda po platném uzavření rezervační smlouvy zanikla povinnost žalobce k uzavření kupní smlouvy z důvodu podstatné změny okolností, z nichž strany při vzniku závazku vycházely. Uzavřel, že provedeným dokazováním vyšlo najevo, že žalobce s manželkou uzavřeli rezervační smlouvu o rezervaci a budoucím prodeji bytové jednotky dne [datum], tedy v době, kdy již [podezřelý výraz] Covid 19 představovalo světovou pandemii, a povědomí o vážnosti následků [podezřelý výraz] v zasažených zemích bylo neoddiskutovatelné. V době po uzavření rezervační smlouvy nenastala žádná změna situace předem zcela nepředvídatelná, nešlo tedy o situaci, která by znamenala podstatnou okolností pro následky uzavřené smlouvy. Možnost určitých omezení již v polovině února 2020, tedy v době uzavření rezervační smlouvy byla predikovatelná. Soud prvního stupně nepřisvědčil ani argumentaci žalobce jeho nepříznivým [podezřelý výraz] stavem, neboť tato nejen že nebyla v komunikaci mezi účastníky v roce 2020 a ani v samotné žalobě uvedena, z provedených důkazů však je zřejmé, že zhoršený [podezřelý výraz] stav u žalobce má počátek již v roce 1999, kdy byl úspěšně léčen, a přestože došlo ke zhoršení [podezřelý výraz] stavu v roce 2016, k žádné zásadní změně následně v roce 2020 dle lékařských zpráv nedošlo. Pokud jde o žalobcem tvrzenou ekonomickou situaci, tak k této žádná podrobnější tvrzení v koncentrační lhůtě neuvedl, pouze obecně odkázal na údajné tvrzení nadřízeného advokáta, že má finanční prostředky pouze na dobu cca dvou měsíců. Soud prvního stupně uzavřel, že chybějící tvrzení nelze nahrazovat důkazními návrhy a nejsou tak splněny předpoklady pro zánik povinnosti žalobce uzavřít budoucí smlouvu, a to ani v jednom z žalobcem tvrzených důvodů. K uzavření smlouvy kupní nedošlo z důvodu na straně žalobce, čímž smlouvu porušil, a proto má žalovaný nárok na smluvní pokutu a její započtení na zaplacený rezervační poplatek. Uzavřel, že na straně žalovaného nedošlo k bezdůvodnému obohacení, neboť ponechání si rezervačního poplatku se opírá o platnou rezervační smlouvu. Žalobě proto bylo v plném rozsahu vyhověno a podle ust. § 151 ve spojení § 142 odst. 2 zák. č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád v platném znění (dále jen ,,o. s. ř.“) rozhodl soud prvního stupně o nákladech řízení tak, že ve věci úspěšnému žalovanému nebylo přiznáno právo na jejich náhradu, neboť se tohoto práva výslovně vzdal.

6. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání, ve kterém namítal, že soud prvního stupně nepostupoval správně, pokud neprovedl důkazy jím navržené ve smyslu § 205 odst. 2 písm. d) o. s. ř., a sice výslechy svědků, kteří měli dosvědčit tehdejší atmosféru v advokacii a tehdejší životní situaci žalobce. Zopakoval, že v kontextu jeho [podezřelý výraz] stavu a pandemie Covid 19, která zapříčinila vyhlášení nouzového stavu v ČR, nemohlo být po něm rozumně požadováno, aby uzavřel budoucí kupní smlouvu se žalovaným. V průběhu pandemie patřil mezi rizikové [podezřelý výraz] a uzavření jeho největšího obchodu v životě nebylo možno od něj očekávat v situaci, kdy se pandemie dostala až do ČR, měl obavy o své zdraví, život a zaměstnání. Má za to, že rozhodující pro zánik rezervační smlouvy je právě vyhlášení nouzového stavu v ČR dne [datum]. Dřívější zprávy o pandemii z jiných zemí byly vzdálené události, ale teprve vyhlášení nouzového stavu bylo signálem i pro zdejší občany, že se jim pandemie nevyhne. Svědci, které navrhoval, také věděli, jaká nastala situace nejen u žalobce, ale v celém jejich byznysu a soud prvního stupně pochybil, pakliže tyto svědky nepředvolal. Uvedl, že zároveň se neztotožňuje s právním posouzením věci soudem prvního stupně, protože vyhlášení nouzového stavu v ČR je učebnicovým příkladem změny okolností podle § 1788 odst. 2 o. z., podobně jako válka nebo živelní pohroma. Rozhodné je, kdy se důsledky pandemie projevily v ČR a kdy dopadly na žalobce. Vyhlášení nouzového stavu byl okamžik, který zcela změnil tehdejší život včetně života žalobce a jeho vnímání budoucnosti. Této změny okolností si byl vědom i žalovaný, jelikož se žalobcem komunikoval o nových podmínkách kupní smlouvy a o nové ceně. O nové ceně však mezi účastníky nebyl koncensus. Pokud byl žalovaný připraven uzavřít se žalobcem kupní smlouvu, měl mu zaslat písemnou výzvu k uzavření kupní smlouvy. K takovéto výzvě však nedošlo. Žalobce má tedy za to, že rezervační smlouva zanikla změnou okolností dne [datum] podle § 1788 odst. 2 o. z., nejpozději však [datum] v souladu s § 1788 odst. 1 o. z., jelikož žalobce nebyl žalovaným vyzván k uzavření kupní smlouvy. Proto navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení, příp. rozhodl tak, že žalobě v plném rozsahu vyhoví a přizná mu plnou náhradu nákladů řízení.

7. Žalovaný v průběhu odvolacího jednání dne [datum] k odvolání žalobce uvedl, že odvolací argumentaci nepovažuje za důvodnou, nenastala žádná z okolností žalobcem tvrzených. Navrhl potvrzení rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správného.

8. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání přípustné, podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a odst. 1 a 5 občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

9. Odvolací soud vycházel z úplného skutkového zjištění učiněného soudem prvního stupně, správných skutkových závěrů soudu prvního stupně, na která pro stručnost odkazuje a ztotožňuje se i s právním posouzením věci soudem prvního stupně.

10. Podle § 1746 odst. 1 o. z., zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použije na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv.

11. Podle § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

12. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

13. Podle § 1788 odst. 1 o. z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Podle § 1788 odst. 2 o. z. změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

14. Podle § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

15. Podle § 2991 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

16. Mezi účastníky bylo nesporné, že uzavřeli dne [datum] rezervační smlouvu, jejímž předmětem byla rezervace a následné uzavření převodní smlouvy k nemovitostem ve vlastnictví žalovaného a jeho manželky, blíže specifikovaných v uvedené smlouvě. Obsah uzavřené smlouvy nebyl mezi účastníky sporný.

17. Rezervační smlouvu občanský zákoník výslovně neupravuje a nestanovuje její podstatné náležitosti. Jedná se tedy o smlouvu inominátní v souladu s § 1746 odst. 2 o. z. Při sjednávání rezervačních smluv se aplikuje princip smluvní svobody a smluvní strany si tak mohou svá práva a povinnosti v rezervační smlouvě smluvit dle vlastního uvážení.

18. Žalobce nesouhlasí s právním závěrem soudu prvního stupně, že podle rezervační smlouvy mu nevzniklo právo na vrácení jím zaplaceného rezervačního poplatku s tím, že soud nesprávně posoudil skutečnosti, které žalobce v řízení prokázal, a sice podstatnou změnu okolností, která nastala po uzavření rezervační smlouvy, v jejímž důsledku došlo k zániku této smlouvy, a to pandemie Covid 19 a [podezřelý výraz] stav žalobce, případně pak absence důkazu o zaslání výzvy k uzavření kupní smlouvy.

19. Žalobce však v řízení pouze opakovaně obecně odkázal na pandemii a její dopady, mimo jiné do sféry advokacie. Takovýto obecný odkaz, bez specifikace bližších okolností týkajících se přímo žalobce však nemůže být důvodem pro závěr, že se zhoršily podmínky na straně žalobce po uzavření citované rezervační smlouvy natolik, že po něm nelze požadovat dodržení podmínek uzavřené smlouvy. Rovněž žalobcem tvrzený nedobrý [podezřelý výraz] stav, nemůže v daném případě být změnou okolností, která by měla za následek zánik uzavřené smlouvy. Jak bylo v řízení prokázáno [podezřelý výraz] stav žalobce byl sledován již od roku 1999 a k žádnému radikálnímu zhoršení v době po uzavření rezervační smlouvy nedošlo.

20. Nelze ani přehlédnout, že, jak správně uvedl soud prvního stupně, virus byl identifikován ve světě již v prosinci roku 2019, jak z obecně dostupných informačních prostředků vyplývá. WHO vyhlásila globální stav nouze již [datum] (https://www.who.int), tedy přede dnem uzavření rezervační smlouvy. V řízení bylo prokázáno, účastníci nadále jednali o podmínkách uzavřené smlouvy i v březnu 2020 a z doložené emailové komunikace se podává, že žalobce s manželkou jednali o prodloužení rezervační lhůty a snížení kupní ceny, přičemž následná nabídka žalovaného byla jimi odmítnuta. Jelikož tedy nedošlo k dohodě o změně obsahu uzavřeného závazku, bylo na účastnících, aby dostáli povinnostem z něj vyplývajících. Jelikož ve sjednané rezervační lhůtě nedošlo k uzavření realizační (kupní) smlouvy, uplynutím lhůty došlo k zániku rezervační smlouvy. V tomto směru není důvodnou námitka žalobce, že nebyl žalovaným vyzván k uzavření kupní smlouvy. V řízení bylo prokázáno, že žalobce sám byl autorem návrhu kupní smlouvy, kterou žalovaný následně po revizi dne [datum] zaslal žalobci a jeho manželce zpět s tím, že prodávající jsou připraveni k podpisu smlouvy. Žalobce na tuto výzvu adekvátně nereagoval.

21. Soud prvního stupně správně zjistil, účastníci v rezervační smlouvě sjednali pro případ, že pokud nedojde k uzavření převodní smlouvy v rezervační lhůtě z důvodů na straně zájemce, prodávajícím podle smlouvy náleží smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku. Vznikne-li prodávajícímu nárok na zaplacení smluvní pokuty, započítává se tento nárok na nárok zájemce na vrácení rezervačního poplatku.

22. Z gramatického a logického výkladu (zjišťujícího, jaký byl účel a smysl ujednání smluvních stran) uvedeného ujednání v rezervační smlouvě vyplývá dohoda zájemců (žalobce) a žalovaného, učiněná v rámci smluvní volnosti, založené na vůli stran, kdy a za jakých podmínek přestane platba plnit úlohu rezervačního poplatku a stane se částí kupní ceny, nebo bude vrácena zájemcům, a že v případě, že zájemce neuzavře v rezervační době kupní smlouvu, ačkoli k tomu bude žalovaným vyzván, započítá se automaticky na nárok žalovaného na zaplacení smluvní pokuty.

23. Vzájemná pohledávka žalovaného na smluvní pokutu tak v řízení byla prokázána, k jejímu započtení oproti pohledávce žalobce na vrácení rezervačního poplatku došlo v souladu se smluvním ujednáním účastníků. Žalobou uplatněná pohledávka na vrácení rezervačního poplatku žalobce zanikla, a nelze proto žalobnímu požadavku vyhovět.

24. Ze všech shora uvedených důvodů proto odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil podle § 219 o. s. ř.

25. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1, § 151 a § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu, když ve věci úspěšný žalovaný se jejich náhrady výslovně vzdal.