o zaplacení částky 238 384 Kč s příslušenstvím, o vzájemné žalobě o zaplacení částky 115 949 Kč s příslušenstvím

1. Okresní soud v Kladně (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem uložil žalovaným povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 102 600 Kč, dále částku 26 900 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z částky 26 900 Kč za období od 19. 7. 2022 do 20. 8. 2022 a za období od 24. 8. 2022 do zaplacení, dále částku 44 334 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z částky 44 334 Kč za období od 21. 8. 2022 do zaplacení, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.); povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 96 222 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok II.); dále soud prvního stupně uložil povinnost žalobkyni zaplatit žalovaným částku 6 900 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III.); zamítl vzájemný žalobní návrh žalovaných, aby žalobkyni bylo uloženo zaplatit částku 109 049 Kč (výrok IV.). Dále soud prvního stupně uložil povinnost žalovaným společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení o vzájemné žalobě ve výši 33 428 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok V.); povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Kladně náhradu nákladů řízení ve výši 7 005 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok VI.) a povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Kladně soudní poplatek za vzájemný návrh ve výši 5 798 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok VII.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že mezi účastníky byla uzavřena dne 5. 6. 2018 nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytu, jednotky č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], zapsané na LV č. [hodnota] (dále jen „Nájemní smlouva“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 4. 6. 2019, přičemž strany sjednaly, že tato Nájemní smlouva bude automaticky prodloužena o další jeden rok za podmínky, že ani jedna ze smluvních stran písemně neoznámí druhé smluvní straně, a to nejpozději jeden měsíc před skončením doby nájmu, že dál nehodlá v nájemním vztahu setrvávat, a že pronajímatel nebude u nájemce k tomuto dni evidovat žádné dlužné platby na nájemném a nebudou porušovány povinnosti vyplývající z této smlouvy ze strany nájemce. Žalobkyně předmět nájmu využívala k provozování tzv. mikrojeslí. V souvislosti se vznikem nájmu žalobkyně uhradila žalovaným jistotu ve výši 26 900 Kč. V srpnu 2021 e-mailem pracovnice žalobkyně [jméno FO] oznámila žalované, že žalobkyně již po datu 30. 6. 2022 nebude v nájemním vztahu setrvávat, a že má zájem ukončit nájemní vztah dohodou k 4. 7. 2022. V průběhu května 2022 projevily žalobkyně a žalovaná svou vůli ukončit nájemní vztah dohodou ke dni 4. 7. 2022. Mezi účastníky bylo nesporné, že kauce vrácena nebyla. Soud prvního stupně dále zjistil, že dne 10. 6. 2022 zaslala žalobkyně na účet žalovaných částku 46 350 Kč s poznámkou „nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu na 3. čtvrtletí 2022“. Nesporné mezi účastníky bylo, že po dobu trvání nájemního vztahu ani po jeho skončení, do 30. 4. 2023, nebyla žalobkyni žalovanými vyúčtovaná skutečná výše nákladů a záloh na služby spojené s užíváním bytu. E-mailem ze dne 23. 5. 2022 byl žalované zaslán digitálně podepsaný návrh dohody o skončení nájmu se žádostí o podpis žalované. Žalovaná na tento e-mail reagovala s tím, že dohodu v tomto znění nemůže podepsat, pokud však nebude obsahovat odstavec o stavu bytu, který neviděla, nemá problém ji podepsat. Dohoda však podepsána nebyla, a k předání bytu pak došlo fakticky až 9. 8. 2022, prostřednictvím realitního makléře [jméno FO], který převzal a podepsal znění dohody o skončení nájmu ke dni 4. 7. 2022. Soud prvního stupně měl za prokázané, že žalobkyně vyzvala žalované dne 27. 6. 2022 k vrácení omylem zaslaného nájemného na 3. čtvrtletí roku 2022. Soud prvního stupně dále, a to ke vzájemnému návrhu uplatněnému žalovanými na zaplacení náhrady škody za poškození předmětného bytu částkou 115 949,60 Kč (poškození bytu vyčíslili částkou 182 249,60 Kč, oproti které započetli nárok žalobců na zaplacení smluvní pokuty 39 400 Kč) zjistil, že došlo k poškození dlažby na lodžii znečisťujícími skvrnami na dvou dlaždicích, dále k poškození kuchyňských dvířek a interiérových dveří. Soud prvního stupně ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] zjistil, že dlaždice umístěné na lodžii nebyly správně udržované, nebyly ani správně zvolené, nejednalo se o dlaždice terasového typu, nebyly ošetřeny impregnací. Na dvou dlaždicích byly znečišťující skvrny. U kuchyňských dvířek došlo k vytržení pantu a nepřiléhajícího rohu zárubně dveří, přičemž oprava těchto poškození by činila cca 6 900 Kč.

3. Po právní stránce soud prvního stupně věc posoudil podle ustanovení § 2201, § 2235, § 2247 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), pokud jde o povinnosti vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy, § 2991 odst. 1 a 2 o. z., pokud jde o bezdůvodné obohacení, § 8 o. z. při posuzování namítaného zneužití práva, § 7, § 13 zákona č. 67/2013 Sb., o službách při posuzování nároku žalobců na zaplacení pokuty za nepředložení řádného vyúčtování skutečných nákladů a záloh za služby spojené s užíváním bytu, a z § 2052, § 2051 o. z. při rozhodování o uplatněné smluvní pokutě. Soud prvního stupně uzavřel, že v řízení bylo prokázáno, že nájemní vztah žalobkyně, založený nájemní smlouvou ze dne 5. 6. 2018, byl ukončen ke dni 4. 7. 2022, když měl za prokázané, že žalobkyně oznámila v srpnu 2021 v souladu s Nájemní smlouvou, písemně žalované svůj záměr Nájemní smlouvu, která byla do té doby automaticky prolongována, již dále na období po 30. 6. 2022 neprodlužovat, a měla zájem ukončit nájemní vztah k datu 4. 7. 2022 dohodou, a z e-mailové korespondence měl za prokázané, že žalovaná s tímto postupem souhlasila. Žalovaná odmítala podepsání dohody, která byla primárně žalobkyní předložena jako celku, ukončení nájemní vztahu se však nebránila. Pro případ, že by dohoda o skončení nájmu mezi účastníky neexistovala, uzavřel soud prvního stupně, že nájem bytu by ke dni 5. 6. 2022 zanikl uplynutím doby nájmu. Dohoda o předání bytu a ukončení nájmu ze dne 9. 8. 2022 byla pak již pouhým deklaratorním potvrzením předcházejících právních jednání účastníků. S ohledem na tento závěr pak soud prvního stupně vyhověl žalobě, pokud jde o uplatněný nárok žalobkyně na vrácení „přeplaceného“ nájemného za období 3. čtvrtletí roku 2022, když nájemní vztah v tomto období trval pouze čtyři dny a žalobkyně žalované vyzvala k vrácení omylem zaslané platby obratem, tedy žalobě co do požadované částky 44 334 Kč vyhověl. Zároveň vyhověl žalobě co do částky 26 900 Kč, představující složenou jistotu při vzniku nájemního vztahu, když v nájemní smlouvě bylo mezi účastníky sjednáno, že složená jistota bude vrácena do 14 dnů od skončení nájemního vztahu. Dále soud prvního stupně uzavřel, že důvodným je i nárok žalobců na zaplacení pokuty za porušení povinnosti pronajímatele předložit nájemci řádné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu ve výši 50 Kč za jeden den, přičemž zohlednil jako důvodnou námitku promlčení uplatněnou žalovanými, na základě, které byla žaloba v této části, co do částky 64 550 Kč zamítnuta již rozsudkem ze dne 9. 7. 2024, č. j. 28 C 8/2023-147 (v této části již rozhodnutí nabylo právní moci). Ve zbylé části uplatněného nároku za porušení povinnosti poskytnout vyúčtování služby za rok 2019 a dále, námitku promlčení soud prvního stupně důvodnou neshledal, a žalobě ve zbylé části vyhověl. Dále se soud prvního stupně zabýval posouzením důvodnosti vzájemnou žalobou žalovaných uplatněného nároku na náhradu majetkové škody, a to v důsledku tvrzeného poškození předmětného bytu za trvání nájmu žalobkyně. Uzavřel, za situace, kdy nebyl sporný rozsah poškození, že žaloba v této části není důvodná, neboť zjištěná poškození jsou toliko běžným opotřebením bytu vzniklým v souvislosti s jeho užívání. Pokud jde o skvrny na dvou dlaždicích na lodžii, uzavřel, že se jedná o běžné opotřebení bytu při jeho užívání, způsobené mimo jiné nesprávnou volbou dlažby a údržbou ze strany pronajímatele, jako běžné opotřebení hodnotil soud prvního stupně rovněž vrypy do tapet, kdy navíc došlo mezi účastníky k dohodě o tom, že tapety budou strženy a byt vymalován před jeho předáním, k čemuž fakticky došlo. Běžným opotřebením shledal soud prvního stupně i poškození kuchyňské linky a interiérových dveří, která jsou nepatrného rozsahu a jedná se tak případně o drobnou opravou odstranitelné poškození, které je možné rovněž hodnotit jako běžné opotřebení. Vzájemnou žalobu proto jako nedůvodnou zamítl. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen ,,o. s. ř.“), kdy procesně úspěšnějším žalobcům bylo přiznáno právo na jejich náhradu. Zároveň bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 3 o. s. ř. o náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu, ve kterém rovněž byli úspěšnější žalobci. Podle úspěchu ve věci pak soud prvního stupně rozhodl o povinnosti nahradit náklady státu za znalecký posudek a uložil žalovaným povinnost uhradit soudní poplatek ze vzájemné žaloby.

4. Proti tomuto rozsudku podali včasné odvolání žalovaní, konkrétně proti výrokům I., II., IV., V. a VI. Namítají nesprávná skutková zjištění soudu prvního stupně o skončení nájmu ke dni 4. 7. 2022 a o tom, zda žalobce způsobil na nemovitém majetku žalovaných v průběhu nájmu škodu či se jednalo o pouhé běžné opotřebení. Závěr o skončení nájmu uplynutím doby nájmu v návaznosti na údajné sdělení o nezájmu žalobkyně dále v nájemním vztahu pokračovat, odporuje jejímu chování v červenci a srpnu roku 2022, kdy žalobkyně nejprve připravila a se žalovanou se pokoušela uzavřít dohodu o skončení nájmu ke dni 4. 7. 2022, následně však zaplatila nájemné na 3. čtvrtletí roku 2022. Zároveň odporuje sdělení žalované ze dne 25. 5. 2022, která výslovně uvedla, že dohodu nemůže podepsat, resp. dohodu v předloženém znění odmítá a následně k podpisu opravené dohody nedošlo. Žalobkyně žádné písemné právní jednání ve smyslu článku VIII. /2 Nájemní smlouvy, které by mělo směřovat k ukončení nájemního vztahu ke dni 30. 6. 2022, neučinila, neboť takovéto jednání by musel učinit její statutární orgán, což se nestalo. Žalovaní mají za to, že došlo k platnému prodloužení nájemní smlouvy na období od 1. 7. 2022 do 30. 6. 2023. Skutková zjištění o okamžiku skončení nájmu tak nejsou správná ani úplná, přitom jsou zásadní i vzhledem k posouzení nároku žalobkyně na vrácení předplaceného nájemné na další období. Pokud jde o vzájemný návrh žalovaných, nesouhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že se u poškozených věcí, jejichž rozsah je nesporný, jedná o běžné opotřebení, či pokud jde o poškozené dlaždice na lodžii, že by se jednalo o estetickou vadu dlažby. Pronajatá bytová jednotka byla žalobkyni pronajata jako zcela nová, tudíž i při vrácení nemovitosti po skončení nájemního vztahu bylo lze předpokládat, že by měla být vrácena v takovém stavu, v jakém byla předána, což se nestalo. Všechny následky poškození na bytové jednotce jsou škodou vyvolanou podnikatelskou činností žalobkyně a nikoli opotřebením. V majetkové sféře žalovaných pak existence těchto škod způsobila právo žalovaných učinit takové kroky, aby byl obnoven stav nemovité věci jako před uzavřením nájemního vztahu, tedy jimi uplatněný nárok je zcela po právu. Pokud jde o nárok uplatněný žalobkyní na zaplacení pokuty podle § 13 zákona o službách, mají žalovaní za to, že skutečným úmyslem žalobkyně při uplatnění tohoto nároku je využití nastalé situace a získání majetkového prospěchu na úkor žalovaných. Takový nárok by neměl požívat právní ochrany. Kromě toho žalovaní setrvávají na svém právním názoru, že jednotlivé částky smluvních pokut nelze na sebe vršit tak, že se pokuty za jednotlivá období vyúčtování sčítají, ale měl by běžet v podstatě pouze jediný nárok na pokutu, pokud se již pronajímatel do prodlení s doručením vyúčtování dostal. Navrhli proto, aby odvolací soud napadený rozsudek jako nepřezkoumatelný zrušil a vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení, případně pokud jej bude považovat za přezkoumatelný, aby rozsudek ve vyhovujícím výroku změnil, tak, že žalobu zamítne, vyhoví vzájemné žalobě žalovaných a přizná jim právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

5. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalovaných uvedla, že rozhodnutí soudu prvního stupně považuje za přezkoumatelné, logicky odůvodněné na základě dostatečně provedeného dokazování. Žalobkyně považuje napadený rozsudek za věcně správný a navrhla jeho potvrzení. Námitka žalovaných, že nájemní vztah neskončil a došlo k jeho automatickému prodloužení na období do 30. 6. 2023 je v rozporu s provedenými důkazy a skutkovými zjištěními. V řízení bylo jednoznačně prokázáno, že mezi účastníky došlo k dohodě o skončení nájmu, na jejímž základě byl nájemní vztah ukončen ke dni 4. 7. 2022, přičemž již v srpnu 2021 bylo ze strany žalobkyně sděleno žalovaným, že žalobkyně má zájem ukončit nájemní vztah ke dni 4. 7. 2022, především z důvodu končícího projektu mikrojeslí, financovaného z Evropského sociálního fondu. Žalovaná navázala na tuto komunikaci i potvrzením dohody o ukončení nájmu, byť fyzicky byla dohoda o ukončení nájmu podepsána až 9. 8. 2022 při předání bytu. K předání bytu došlo prostřednictvím realitního makléře [jméno FO], který jednal v zastoupení žalovaných. Žalovaní se v tomto směru nemohou dovolávat nedostatku zmocnění realitního makléře, neboť žalobkyně byla v dobré víře a mohla zcela rozumně předpokládat, že makléř je k uzavření dohody oprávněn, za situace, kdy s ním jednala i při uzavření Nájemní smlouvy. Zpoždění při předání nemovitosti oproti datu ukončení nájemního vztahu bylo způsobeno výhradně nečinností na straně žalovaných. Závěr soudu prvního stupně o ukončení nájemního vztahu ke dni 4. 7. 2022 je tak zcela správný a na něj pak logicky navazuje vyhovující výrok stran vrácení zaplacené jistoty a předplaceného nájemného, u kterého bylo zřejmé, že k němu došlo omylem, o čemž byli žalovaní včas informováni. Pokud jde o vzájemný návrh žalovaných, souhlasí žalobkyně se závěry soudu prvního stupně, podložené znaleckým posudkem i odbornými zprávami v tom směru, že v případě dlažby lodžie jde pouze o běžné opotřebení, nikoliv o vadu nad jeho rámec, navíc v tomto směru žalovaní podcenili prevenční povinnost a nemohou se nyní domáhat náhrady údajné škody, která byla způsobena především jejich vlastním opomenutím. Rovněž v případě poškození tapety levých horních dvířek kuchyňské linky se jedná o běžná opotřebení, což v řízení bylo prokázáno. Připomněli, že při předání nemovitosti 9. 8. 2022 byl sepsán řádně předávací protokol, který konkretizoval tyto uvedené závady, jedná se tak o taxativní výčet zjištěných vad ke dni předání nemovitosti, které představují však běžné opotřebení, řešitelné v rámci standardní údržby a jakékoliv další opotřebení či tvrzené škody včetně poškození dlažby lodžie by bylo třeba ze strany žalovaných nejen tvrdit, ale také prokázat, což se v řízení nestalo. Nesouhlasí s námitkou žalovaných, že v rámci uplatněného nároku na zaplacení smluvní pokuty za nepředložení řádného vyúčtování nájemného a služeb spojených s užíváním bytu se jedná o jeden nárok, který by neměl být přiznán. Nárok žalobkyně je nárokem zákonným, postihující pochybení žalovaných, a nemůže být podmíněn tvrzeným vznikem škody ani limitován, jak se žalovaní domáhají.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202 a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

7. Odvolací soud neshledal důvody pro zrušení rozhodnutí ve smyslu § 219a o. s. ř. pro jeho nepřezkoumatelnost. Měřítkem toho, zda rozhodnutí soudu prvního stupně je či není přezkoumatelné, nejsou požadavky odvolacího soudu na náležitosti odůvodnění rozhodnutí soudu prvního stupně, ale především zájem účastníků řízení na tom, aby mohli náležitě použít v odvolání proti tomuto rozhodnutí odvolací důvody. I když rozhodnutí soudu prvního stupně nevyhovuje všem požadavkům na jeho odůvodnění, není nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly – podle obsahu odvolání – na újmu uplatnění práv odvolatele. Nelze pokládat za nepřezkoumatelné takové rozhodnutí soudu prvního stupně, u něhož je všem účastníkům nepochybné, jak a proč bylo rozhodnuto (usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1805/2018).

8. Soud prvního stupně v napadeném rozhodnutí vyložil, z jakých důkazů vycházel, jaké skutečnosti měl za prokázané a jaké skutkové i právní závěry učinil. Odůvodnění rozhodnutí soudu prvního stupně tak bylo dostatečným podkladem pro odvolání, které vůči němu bylo žalovanými podáno.

9. Soud prvního stupně provedl dokazování v potřebném a dostatečném rozsahu pro rozhodnutí ve věci, jeho skutkové a právní závěry jsou správné, odvolací soud se s nimi ztotožňuje a vzhledem k odvolacím námitkám uvádí následující.

10. Soud prvního stupně dospěl ke správnému závěru, že účastníci uzavřeli Nájemní smlouvu dne 5. 6. 2018 na dobu určitou do 30. 6. 2019 s možností automatické prolongace. Takto byla nájemní smlouva opakovaně prolongována, a to až do roku 2022, což bylo mezi účastníky nesporné. Zásadní spor mezi účastníky je o datu ukončení nájemního vztahu, tedy, zda k tomuto došlo k datu 4. 7. 2022, jak tvrdí žalobce, či nikoli. Z provedených důkazů před soudem prvního stupně vyplývá, že v Nájemní smlouvě čl. VIII. 2., účastníci sjednali, že smlouva bude automaticky prodloužena o další 1 rok, za podmínky, že ani jedna ze smluvních stran písemně neoznámí druhé smluvní straně, a to nejpozději jeden měsíc před skončením doby nájmu, že dál nehodlá v nájemním vztahu setrvat a pronajímatel nebude u nájemce k tomuto dni evidovat žádné dlužné platby na nájemném nebo službách anebo nájemce nebude porušovat jakékoliv povinnosti vyplývající z této smlouvy. Dle článku VIII. 3. nájemní vztah založený touto smlouvou může být ukončen způsoby a z důvodů ve smlouvě uvedených, a sice dohodou smluvních stran; uplynutím doby nájmu; či písemnou výpovědí jedné ze stran. V srpnu 2021 pracovnice žalobkyně [jméno FO] e-mailem oznámila žalované, že žalobkyně již po datu 30. 6. 2022 nebude v nájemním vztahu setrvávat, a že má zájem ukončit nájemní vztah dohodou k 4. 7. 2022. V tomto směru není důvodná námitka žalovaných, že dohoda musela být písemná. Nájemní smlouva uzavřená účastníky upravovala postup pro případnou prolongaci nájemního vztahu i pro skončení nájemního vztahu. Pro ukončení nájemního vtahu se předpokládalo toliko včasné oznámení, že jedna ze smluvních stran nemá již zájem v nájemním vztahu pokračovat. Formální náležitosti tohoto oznámení nebyly smlouvou sjednány. Oznámení učiněné elektronickou formou (tedy písemně) je tedy dostatečným a smluvním ujednáním účastníkům vyhovujícím.

11. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

12. Podle § 2235 odst. 1 a 2 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

13. Podle § 2247 odst. 1-4 o. z. si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2, tj. že pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

14. Podle § 2991 odst. 1 a 2 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

15. Podle § 2254 odst. 1 a 2 o. z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

16. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

17. Podle § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

18. Podle § 609 odst. 1 o. z. nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil.

19. Podle § 7 odst. 1–3 zákona č. 67/2013 Sb. o službách, není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

20. Podle § 13 odst. 1 a 2 zákona o službách, pokud poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

21. Podle § 2052 o. z., ustanovení o smluvní pokutě se použijí i na pokutu stanovenou pro porušení smluvní povinnosti právním předpisem (penále).

22. Podle § 2051 o. z., nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

23. Odvolací soud se zcela ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že v tomto konkrétním případě mezi účastníky došlo dohodou k ukončení nájemního vztahu ke dni 4. 7. 2022. Dle podmínek sjednaných Nájemní smlouvou žalobkyně e-mailem oznámila žalované, že již žalobkyně nemá zájem pokračovat v nájemním vztahu po datu 4. 7. 2022. Tento e-mail byl žalované doručen, mezi účastníky tato skutečnost nebyla sporná. Důvodnou není námitka žalovaných, že by takové písemné oznámení mělo být učiněno statutárním orgánem žalobkyně. Takového ujednání z Nájemní smlouvy nevyplývá a e-mailová korespondence byla v průběhu nájemního vztahu vedena zaměstnanci žalobkyně opakovaně, nebylo mezi účastníky pochyb o tom, že emailová korespondence je vedena žalobkyní. Také žalovaná se žalobkyní touto cestou opakovaně komunikovala. Za dané situace již nebylo nutné uzavírat dohodu o ukončení nájemního vztahu. Přesto je zřejmé, že účastníci se konkludentně na ukončení nájemního vztahu k 4. 7. 2022 dohodli, když žalovaná respektovala sdělení žalobkyně, avšak nechtěla podepsat dohodu původně předloženou s tím, že byt dosud neviděla, nezná jeho stav, ale jinak s ukončením nájemního vztahu nemá problém. Tedy lze souhlasit se soudem prvního stupně, že ze strany žalovaných byl akceptován termín ukončení nájemního vztahu, který se pak odrazil i v podepsaném předávacím protokole dne 9. 8. 2022, kde datum 4. 7. 2022 bylo uvedeno realitním makléřem [jméno FO]. Pokud by nebylo ujednáno ukončení nájemního vztahu k datu 4. 7. 2022, došlo by k jeho ukončením uplynutím doby, a to k 30. 6. 2022, neboť prokazatelně žalobkyně projevila zájem Nájemní smlouvu již po tomto datu neprodlužovat, a to shora citovaným e-mailem z 21. 8. 2021, v souladu se zněním čl. VIII. 2. Nájemní smlouvy.

24. S ohledem na shora učiněný závěr pak soud prvního stupně správně rozhodl o povinnosti žalovaných vrátit žalobcům jimi zaplacenou kauci ve výši 26 900 Kč, když z Nájemní smlouvy, čl. V. 6. vyplývá, že při skončení nájemního vztahu byla sjednána povinnost vrátit tuto kauci bez ohledu na případné zjištění škody na předmětu nájmu. Mezi účastníky pak bylo nesporné, že kauce žalovanými dobrovolně vrácena nebyla.

25. Soud prvního stupně rovněž správně uzavřel, že žalobkyně má nárok na vrácení částky 44 334 Kč, která představuje částku omylem zaslaného nájemného, když v řízení bylo prokázáno, že ze strany žalobkyně byla zaslána částka 46 350 Kč s poznámkou „nájemné na 3. čtvrtletí roku 2022“. Vzhledem k výše uvedenému a e-mailové žádosti o ukončení nájemního vztahu ke dni 4. 7. 2022, považuje odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně za prokázané, že tato částka byla zaslána účetním oddělením žalobkyně omylem, když následně žalobkyně informovala žalované, a to ještě před skončením nájemního vztahu, před 4. 7. 2022, že tato částka byla zaslána omylem a požádala o její vrácení. Žalobkyní zaplacená částka tak byla krácena s ohledem na ukončení nájemního vztahu nikoli ke dni 30. 6. 2022, ale ke dni 4. 7. 2022.

26. Správně pak soud prvního stupně posoudil rovněž nárok žalobkyně na zaplacení pokuty za nepředložená vyúčtování nájemného a služeb spojených s užíváním předmětného bytu. Mezi účastníky bylo nesporné, že vyúčtování nebyla předložena za celou dobu trvání nájemního vztahu ani po jeho skončení. Soud prvního stupně uzavřel, že nárok žalobkyně je důvodný, avšak zohlednil včas žalovanými uplatněnou námitku promlčení, pokud jde o uplatněný nárok za porušení povinnosti poskytnout žalobkyni vyúčtování služeb za rok 2018. Tato část prvního ve věci vydaného rozsudku soudu prvního stupně ze dne 9. 7. 2024, č. j. 28 C 8/2023-147, již nabyla právní moci. Pokud pak soud prvního stupně ve zbylé části tohoto uplatněného nároku žalobě vyhověl, lze odkázat pro stručnost na jeho přiléhavé odůvodnění v bodech 42.-48. napadeného rozsudku, a to včetně přiléhavě citované judikatury Nejvyššího soudu ČR. Důvodnou v tomto směru není námitka žalovaných, že jednání žalobkyně je rozporné s dobrými mravy, neboť se tímto uplatněným nárokem snaží jen finančně profitovat, když žalovaní jako pronajímatele si od počátku vzniku nájemního vztahu museli být vědomi své zákonné povinnosti provést každoroční vyúčtování záloh zaplacených žalobkyní, což bez uvedení jakéhokoli omluvitelného důvodu nečinili. Žalobkyně tak uplatnila své zákonné právo a v tomto jejím postupu nelze spatřovat zjevné zneužití práva, jak je má na mysli ust. § 8 o. z.. Důvodnou není ani námitka, že pokuta by měla být případně přiznána jen „jedna“ a nelze na sebe vršit jednotlivé částky. Ze shora citovaných ustanovení zákona o službách jednoznačně vyplývá, že pronajímatele při porušení povinnosti, kterou mu zákon ukládá, stíhá povinnost zaplatit nájemci jako příjemci služeb za každý započatý den prodlení s předložením řádného vyúčtování služeb, pokutu ve výši 50 Kč.

27. Odvolací soud se ztotožňuje i se závěrem soudu prvního stupně, pokud neshledal důvodnou vzájemnou žalobu žalovaných na zaplacení náhrady škody za poškození předmětného bytu. Mezi účastníky nebyl sporný rozsah poškození zjištěný při předání bytu, sporné však bylo, zda se jedná o škodu nad rámec běžného opotřebení, a zda náklady vynaložené žalovanými na uvedení poškozených věcí do původního stavu byly důvodné. Odvolací soud se i zde plně ztotožňuje se závěry soudu prvního stupně, a to skutkovými i právními. Soud prvního stupně, pokud jde o poškození dlaždic na lodžii, vycházel ze závěrů znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], který jednoznačně uvedl, že poškození dlaždic nesnižuje jejich užitné vlastnosti, jedná se o estetickou záležitost. Rozhodujícím je však zjištění znalce, že na podlahu lodžie byl zvolen nesprávný typ dlažby, který nebyl koncipován tak, aby si dlouhodobě udržel své estetické vlastnosti, nejedná se o dlaždice terasovitého typu, navíc v tomto konkrétním případě nebyly dlaždice řádně impregnovány, což by mohlo případné skvrny eliminovat. Správně soud prvního stupně hodnotil i rozsah poškození kuchyňské linky a dveří a s ohledem na tento rozsah (vytržený pant jedné ze skříněk a nedoléhající roh dveří) vycházel z odborných stanovisek, když zadání znaleckého posudku by nebylo hospodárné. I v tomto případě lze souhlasit se závěrem, že v případě namítaného poškození bytu se jedná o běžná opotřebení bytu související s jeho užíváním i účelem, pro který byl užíván. Předmět nájmu nemůže být vrácen v totožném stavu, v jakém byl při počátku nájemního vztahu předán pronajímateli. Vždy je nutné přihlédnout k obvyklému opotřebení věci jako důsledku řádného užívání bytu. Stupeň opotřebení má odpovídat řádnému užívání věci ve srovnání s výchozím stavem. Soudem prvního stupně zjištěný stav bytu odpovídá běžnému opotřebení, a tudíž je správný závěr soudu prvního stupně, že žalovaným nesvědčí právo na náhradu škody.

28. Na základě uvedených závěrů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně v napadených výrocích jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil, včetně výroku o nákladech řízení, na jejichž správný výpočet v bodech 51., 52. a 53. odkazuje.

29. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř., a to za situace, kdy v odvolacím řízení byla žalobkyně zcela úspěšná, pokud jde o jí uplatněný žalobní návrh (v odvolacím řízení k přezkumu co do částky 173 834 Kč), a byla zcela úspěšná i pokud jde o vzájemný návrh uplatněný žalovanými ve výši 115 949 Kč. Náleží jí proto plná náhrada nákladů odvolacího řízení sestávající z odměny advokáta za zastoupení v řízení za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast u jednání odvolacího soudu dne 8. 10. 2025) po 9 460 Kč podle § 7 bod 6, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), náhrada hotových výdajů za dva úkony právní služby po 450 Kč podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu a 21 % náhrada DPH z odměny, náhrady hotových výdajů podle § 137 odst. 1 a 3 o. s. ř. ve výši 4 162,20 Kč, tj. celkem 23 982,20 Kč.

30. Náhradu nákladů řízen jsou žalovaní povinni zaplatit žalobkyni v zákonné lhůtě určené podle § 160 odst. 1 o. s. ř., na zákonné platební místo, kterým je podle § 149 odst. 1 o. s. ř. zástupce žalobkyně.