o vyklizení nemovitosti, o odvolání žalované 1) proti rozsudku Okresního soudu Praha- východ ze dne 17. 1. 2025, č. j. 34C 39/2023-166,

1. Okresní soud Praha-východ (dále jen ,,soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem uložil žalovaným 1) a 2) povinnost vyklidit pozemek parc. st. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], a pozemek parc. č. [Anonymizováno], vše v katastrálním území a obci [adresa] (dále i jen Nemovitost), a to do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.); uložil žalované 1) povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 7 945 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně (výrok II.) a žalovanému 2) povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 7 945 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně (výrok III.).

2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobkyně nabyla spoluvlastnický podíl na Nemovitosti od žalovaného 2) na základě kupní smlouvy ze dne 16. 11. 2021 s tím, že účinky zápisu v katastru nemovitostí nastaly 18. 11. 2021. Výzvami ze dne 18. 3. 2022 byli žalovaní žalobkyní vyzváni ke zpřístupnění Nemovitosti žalobkyni jako spoluvlastnici. Výzvou ze dne 20. 4. 2022 se žalobkyně pokusila o dohodu se žalovanou 1) o úpravě užívání společné věci. Vyzvala ji ke sdělení, zda je ochotná platit obdobu nájemného za užívání Nemovitosti nad rozsah jejího spoluvlastnického podílu. Dne 3. 5. 2022 zopakovala žalobkyně svou výzvu k žalovaným ohledně zpřístupnění Nemovitosti. Sdělením ze dne 25. 5. 2022 žalovaná 1) nabídla žalobkyni platbu 7 000 Kč měsíčně s tím, že bude Nemovitost udržovat. Dne 2. 6. 2022 sdělila žalobkyně prostřednictvím svého zástupce, že trvá na zaplacení poloviny ceny tržního nájemného za užívání Nemovitosti žalovanou 1) v období od nabytí spoluvlastnického podílu žalobkyní. Dne 3. 6. 2022 byl sepsán předávací protokol o předání a převzetí spoluvlastnického podílu žalovaného 2) na Nemovitosti žalobkyní. Žalovaný 2) odmítl žalobkyni předat klíce od Nemovitosti. Dne 29. 9. 2022 proběhla nedobrovolná dražba, jejímž předmětem byl spoluvlastnický podíl žalované 1) na Nemovitosti a ten vydražila žalobkyně. Ta se stala vlastnicí druhého spoluvlastnického podílu na Nemovitosti s účinky zápisu ke dni 6. 10. 2022. Tímto dnem se žalobkyně stala výlučnou vlastnicí celé Nemovitosti. Dopisem ze dne 16. 11. 2022 sdělovala žalovaná 1) žalobkyni zájem o koupi Nemovitosti a dotazovala se na podmínky případného nájmu. Dne 10. 1. 2023 byla žalovaná 1) žalobkyní vyzvána k vydání bezdůvodného obohacení za užívání Nemovitosti v jejich celém rozsahu za období od 19. 11. 2021 do 6. 10. 2022 v částce 84 600 Kč. Písemnou reakcí ze dne 31. 1. 2023 sdělila žalovaná 1), že Nemovitosti nevyklidí a žalobkyni nepředá. V období od 25. 5. 2022 do 16. 12. 2024 žalovaná 1) platila žalobkyni měsíčně částku 7 000 Kč, kterou označovala svým jménem, označením měsíce a slovem „nájem“. Před podáním žaloby byla žalovaná 1) písemně vyzvána k vyklizení a předání Nemovitosti. Řízení o žalobě na neplatnost dražby vedená u Okresního soudu ve Zlíně pod sp. zn. 26 C 228/2023 bylo zastaveno pro zpětvzetí žaloby. Žaloba na určení vlastnictví žalované 1) k Nemovitostem byla rozsudkem Okresního soudu Praha-východ ze dne 11. 12. 2024, č. j. 24 C 132/2024-99, zamítnuta.

3. Z hlediska právního posouzení soud prvního stupně v řízení, v němž se žalobkyně domáhá vyklizení předmětných Nemovitostí, vycházel z ust. § 1012 a § 1040 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o. z.“), podle kterého kdo neprávem věc zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit, a uzavřel, že v řízení bylo prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem Nemovitosti. Soud prvního stupně uzavřel, že probíhající řízení o určení vlastnického práva k podílu na Nemovitosti žalované 1) nemá vliv na probíhající řízení, neboť zvrátit výsledky dražebního jednání mohla žalovaná 1) toliko žalobou na určení neplatnosti dražby, toto řízení zahájila, avšak žalobu vzala zpět, tudíž toto řízení bylo zastaveno. Pokud jde o žalobkyní 1) namítaný vznik nájemního vztahu, resp. užívacího práva k Nemovitostem, soud prvního stupně uzavřel, že mezi účastníky nebyla uzavřena žádná dohoda o užívání Nemovitosti, platby, které žalovaná 1) zasílá žalobkyni, jsou žalobkyní započítávány na bezdůvodné obohacení za užívání Nemovitosti nad rámec spoluvlastnického podílu, resp. dnes již na užívání Nemovitosti bez právního titulu. Žalobkyně od počátku sice nabízela jednání stran uzavření možné dohody, ale taková mezi účastnicemi nebyla uzavřena, žalovanou v řízení ani nebyla prokázána, přestože se jí dostalo příslušného poučení ze strany soudu prvního stupně. Z uvedených důvodů proto soud uzavřel, že žalovaní užívají Nemovitost bez právního důvodu a žalobě zcela vyhověl. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) a jejich náhradu přiznal plně úspěšné žalobkyni.

4. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná 1) včasné odvolání, ve kterém se dovolává důvodu § 205 odst. 2 písm. a), d), e) o. s. ř. Nesouhlasí s výkladem a závěry soudu prvního stupně v otázce vlastnického práva a platnosti nedobrovolné dražby, kterou jako předběžnou otázku soud podle žalované 1) vyhodnotil nesprávně a předčasně. Nesprávný je pak závěr ohledně neoprávněného užívání Nemovitosti žalovanou 1). V květnu 2022 zaslala žalovaná 1) návrh žalobkyni, a od té doby užívala Nemovitost a za její užívání hradila částku ve výši 7 000 Kč měsíčně. Žalobkyně tuto částku s identifikací „nájemné“ přijímala opakovaně, dlouhodobě a nerozporovala ji. Žalovaná 1) na základě vzájemných dohod také uhradila jednorázově dluh za užívání od provedení vkladu vlastnického práva žalobkyně od prosince 2021 do května 2022 ve výši 44 800 Kč a nadále za užívání ideální jedné poloviny Nemovitosti v jejím vlastnictví platí. Žalobkyně se rovněž žalovaná 1) dotazovala na možnost případného odprodeje Nemovitosti, pronájmu atd., a to bezvýsledně. Pokud jde o důvodnost užívání Nemovitosti, zopakovala své stanovisko, že z chování žalobkyně, textu komunikace a přijetí plateb nájemného je jednoznačně prokázáno, že došlo ke vzniku nájemní smlouvy k Nemovitosti, sice ne v perfektní formě, ale postačující ve smyslu příslušných ustanovení občanského zákoníku. Zároveň má za to, že žalovaný 2) postupoval správně, pokud nepředal žalobkyni klíče od Nemovitosti, neboť s ohledem na domovní svobodu a užívání nedělitelné Nemovitosti neměla žalobkyně právo na předání klíčů a přístup do bytové jednotky. Navrhla proto, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zcela zamítne, nebo věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

5. Žalobkyně se k podanému odvolání vyjádřila při odvolacím jednání tak, že rozsudek soudu prvního stupně považuje za věcně správný. Mezi žalobkyní a žalovanou 1) nebyla uzavřena žádná nájemní smlouva ani dohoda o užívání Nemovitosti. Žalobkyně nerozporovala, že přijímala platby od žalované, avšak nikoli jako nájemné, ale na umoření dluhu za bezdůvodné obohacení vzniklé užíváním Nemovitosti bez právního důvodu. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a žalobkyni přiznal právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou a včas (§ 202a contr., § 201, § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení, které jeho vydání předcházelo podle ust. § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalované 1) není důvodné.

7. Žalovaný 2) nepodal proti rozsudku odvolání, a jelikož v projednávané věci se jedná o řízení, ve kterém každý z účastníků jedná sám za sebe (§ 91 odst. 1 o. s. ř.), rozsudek soudu prvního stupně ve vztahu k žalovanému 2) nabyl samostatně právní moci (§ 206 odst. 2 o. s. ř.).

8. Odvolací soud vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně uvedených v bodech 4. – 26. napadeného rozsudku, která považuje za úplná a správná. Ve stručnosti proto odvolací soud odkazuje i na skutkový závěr soudu prvního stupně tak, jak byl shrnut i bodě 2. tohoto rozsudku.

9. Odvolací soud souhlasí i s právním hodnocením věci soudem prvního stupně, uvedeným v bodech 31. – 35. napadeného rozsudku, a i zde pro stručnost na jeho přiléhavé odůvodnění odkazuje.

10. Zásadním pro rozhodnutí ve věci, tedy zda žalovaná 1) užívá Nemovitosti bez právního důvodu, jak tvrdí žalobkyně, bylo posouzení žalovanou 1) tvrzeného uzavření nájemní smlouvy se žalobkyní, a vyřešení předběžné otázky týkající se platnosti nabytí vlastnického práva žalobkyní ke spoluvlastnickému podílu k Nemovitosti, když žalovaná 1) namítá, že dražba jejího spoluvlastnického podílu na Nemovitosti byla neplatná.

11. Vlastnictví nebo jiné právo k předmětu nedobrovolné dražby přechází na vydražitele k okamžiku udělení příklepu, a to za předpokladu, že uhradil ve stanovené lhůtě cenu dosaženou vydražením (srov. § 53 zákona o veřejných dražbách). Vydražiteli, který nabyl vlastnictví k předmětu dražby, dražebník vydá bez zbytečného odkladu písemné potvrzení o nabytí vlastnictví; potvrzení obsahuje označení předmětu dražby, bývalého vlastníka, dražebníka a vydražitele, jeho přílohou musí být doklad, z něhož je zřejmé datum a způsob úhrady ceny dosažené vydražením; podpis dražebníka na potvrzení o nabytí vlastnictví musí být úředně osvědčen (srov. § 54 odst. 1 zákona o veřejných dražbách). Jde-li o nemovitost, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, zašle dražebník příslušnému katastrálnímu úřadu jedno vyhotovení potvrzení o nabytí vlastnictví, v němž musí být uvedeno, která věcná práva k předmětu dražby zanikla (srov. § 54 odst. 3 zákona o veřejných dražbách). Na základě písemného potvrzení o nabytí nemovitosti ve veřejné dražbě zapíše příslušný katastrální úřad záznamem vlastnické právo pro vydražitele [srov. § 7 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů a tehdy platné ustanovení § 36 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb. a zákona č. 90/1996 Sb., a zákon České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitosti České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů].

12. Zaplatil-li vydražitel cenu dosaženou vydražením (nejvyšší podání) ve stanovené lhůtě, nepřechází na něj vlastnictví nebo jiné právo k předmětu veřejné nedobrovolné dražby, jde-li o neplatnou dražbu. Veřejná nedobrovolná dražba je - jak dovodila ustálená judikatura soudů (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2006 sp. zn. 21 Cdo 569/2005, který byl uveřejněn pod č. 54 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 2006) - neplatná, jen jestliže její neplatnost vyslovil soud; neplatnost této dražby přitom soud nemůže posuzovat v jiném řízení než v řízení podle ustanovení § 48 odst. 3, 4 nebo zákona o veřejných dražbách, a to ani jako otázku předběžnou.

13. V nyní projednávané věci bylo prokázáno, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník Nemovitosti, jím se stala, jednak na základě kupní smlouvy uzavřené s insolvenčním správcem úpadce, žalovaného 2) dne 16. 11. 2021 s účinky vkladu ke dni 18. 11. 2021, k ideální jedné polovině Nemovitosti, a dále vlastnictví k druhému spoluvlastnickému podílu (podílu žalované 1), o velikosti jedné poloviny, nabyla žalobkyně v nedobrovolné dražbě č. [hodnota] provedené [právnická osoba], s účinky vkladu ke dni 6. 10. 2022.

14. Pokud se žalovaná 1) dovolávala neplatnosti dražby Nemovitosti, a to dražby nedobrovolné ze dne 29. 9. 2022, tak jak správně v bodě 35. uvedl soud prvního stupně, byla tato dražba napadena žalovanou 1) žalobou u Okresního soudu ve Zlíně vedenou pod sp. zn. 26 C 228/2023. Tato žaloba představuje (body 11. a 12. tohoto rozsudku) jediný zákonem předvídatelný způsob, kterým se účastník může bránit tvrzenou neplatností dražby. Pokud žalovaná 1) vzala žalobu na vyslovení neplatnosti dražby zpět, a Okresní soud ve Zlíně z tohoto důvodu řízení zastavil, nemůže se již žalovaná 1) úspěšně dovolávat neplatnosti dražby v jiném soudním řízení, a to ani jako otázky předběžné. Konečně se shodnou právní argumentací Okresní soud Praha – východ žalobu žalované 1) na určení vlastnictví k Nemovitosti zamítl rozsudkem ze dne 11. 12. 2024, č. j. 24 C 132/2024-99. Přestože toto řízení dosud není pravomocně skončeno (žalovaná 1/ podala proti citovanému rozsudku odvolání), má odvolací soud za to, že skutkové okolnosti a vymezení odvolacích důvodů proti danému rozsudku nejsou důvodem pro přerušení nyní projednávané věci a žádným způsobem nezpochybňují vlastnické právo žalobkyně k Nemovitosti.

15. Pokud dále žalovaná 1) namítala, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva, resp. dohoda o užívání Nemovitosti, tak ani v tomto případě se žalované 1) nepodařilo prokázat, že by mezi účastníky byla nájemní smlouva či dohoda o užívání Nemovitosti uzavřena.

16. Nejčastějším důvodem vzniku nájmu je uzavření nájemní smlouvy. Uzavření nájemní smlouvy je výsledkem projevu svobodné vůle obou stran. Tomuto právnímu jednání předchází předsmluvní vyjednávání. Obecné ani zvláštní ustanovení o nájmu proces uzavírání smlouvy ani její náležitosti neupravují, proto je nutné aplikovat obecnou úpravu o právním jednání a vzniku závazků ze smlouvy. Pokud se pronajímatel a nájemce shodnou na podstatných náležitostech, může vzniknout nájemní smlouva. Obecně se za podstatné náležitosti považuje určení smluvních stran, identifikace předmětu nájmu, úplatnost, dočasnost a nově též účel sjednání nájmu. Podle § 2235 o. z. se ve smlouvě o nájmu bytu pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt k užívaní za účelem bydlení a nájemce se zavazuje platit nájemné. Kromě takto jasně vyjádřené vůle obou stran není obsah nájemní smlouvy občanským zákoníkem v zásadě nijak omezován dalšími podmínkami. Nejsou tedy stanoveny obligatorně povinné náležitosti nájemní smlouvy. Smlouva by však měla být určitá.

17. U smlouvy o nájmu bytu je podle občanského zákoníku vyžadována písemná forma a smlouva o nájmu bytu, která nebyla uzavřena písemně, je relativně neplatná. Pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Neplatnosti z tohoto důvodu se může dovolat pouze nájemce. Zákon se jej tímto způsobem snaží chránit nájemce jako slabší stranu nájemního vztahu v situacích, kdy užívá byt k bydlení v dobré víře pouze na základě ústně nebo konkludentně uzavřené smlouvy. Nicméně v takovém případě bude na nájemci, aby prokázal, že byla smlouva skutečně uzavřena. Nájemní vztah totiž nelze presumovat pouze z chování jedné ze stran domnělého nájemního vztahu. Uzavření nájemní smlouvy nelze dovodit například pouze z faktu, že údajný pronajímatel jako vlastník bytu po určitou dobu strpí jeho užívání třetí osobou a tato mu poskytuje peněžité plnění.

18. Žalovaná 1) v odvolání zopakovala svou argumentaci stran jednání mezi účastníky o „konkludentně“ uzavřené dohodě o nájmu, když dle ní uzavření nájemní smlouvy prokazuje fakt, že žalobkyně akceptovala jí pravidelně placenou částku 7 000 Kč, kterou měsíčně zasílala na účet žalobkyně s označením „nájem“. Důkazní břemeno stran právního důvodu pro užívání Nemovitosti tížilo v řízení žalovanou 1). Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná 1) užívá Nemovitosti a měsíčně hradí částku, kterou si sama zvolila, a sice 7 000 Kč, kterou označuje jako nájemné. Tyto skutečnosti samy o sobě ale uzavření nájemní smlouvy neprokazují a neprokazují ani jinou dohodu o užívání Nemovitosti. Z ostatních, soudem prvního stupně provedených důkazů vyplynulo, že žalobkyně se od počátku snažila se žalovanou 1) na podmínkách užívání Nemovitosti, případně na jejím prodeji dohodnout, ale k dohodě nedošlo. Sama jako adekvátní částku za užívání Nemovitosti považovala 27 000 Kč. Toto žalovaná neakceptovala. Ze vzájemné komunikace účastnic vyplývá, že žalobkyně vždy označovala příchozí platby za „platby obdobné nájemnému“, případně hovořila o bezdůvodném obohacení. Sama žalovaná 1) ve svém vyjádření i v odvolání uvedla, že nabízela žalobkyni dohodu, případně odkup Nemovitosti, které však žalobkyně neakceptovala. Žalovaná 1) konečně ani sama netvrdila, jaké další náležitosti by snad měla mít mezi účastníky sjednaná nájemní smlouvy, tedy např. rozsah užívání Nemovitosti, trvání nájemního vztahu, výši nájemného apod. Žalobkyně platby přijímala, avšak ze žádného z žalovanou předložených důkazů nevyplývá, že by tím žalobkyně uznávala vznik nájemního vztahu. Naopak, jak správně uzavřel soud prvního stupně, žalobkyně ve vzájemné komunikaci zdůrazňovala, že se nejedná o nájemní vztah a částku hrazenou žalovanou 1) přijímá na umoření dluhu za užívání Nemovitosti bez právního důvodu.

19. Podle § 1040 odst. 1 o. z., ten, kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal, v případě nemovitých věcí se může domáhat vyklizení.

20. Ze všech uvedených důvodů tedy odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně uzavřel, že žalované 1) se nepodařilo prokázat, že by jí svědčil jakýkoliv právní titul k užívání Nemovitosti, žalobkyně se proto po právu domáhala vyklizení Nemovitosti a soud prvního stupně postupoval správně, když žalobě vyhověl.

21. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně jako správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil včetně výroku II. o nákladech řízení před soudem prvního stupně, které byly správně vyčísleny.

22. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř. a ve věci úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 2 359,50 Kč, tj. odměna advokáta za jeden úkon právní služby (účast u jednání odvolacího soudu dne 23. 7. 2025) 1 500 Kč podle § 7 bod 5, § 8 odst. 1, § 9 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), náhrada hotových výdajů za jeden úkon právní služby 450 Kč podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, 21 % náhrada DPH z odměny a náhrady hotových výdajů podle § 137 odst. 1 a 3 o. s. ř. ve výši 409,50 Kč.

23. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř. na tři dny od právní moci rozsudku, místo plnění podle § 149 o. s. ř.