o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Nymburce ze dne 4. 1. 2022, č. j. 9 C 42/2021-78,

1. Okresní soud v Nymburce (dále jen„ soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 4. 1. 2022, č. j. 9 C 42/2021-78, uložil žalovanému povinnost vyklidit a vyklizené žalobkyni předat pozemek parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je rozestavěná budova (bez způsobu využití), pozemek parc. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro katastrální území a [územní celek] na [list vlastnictví], do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení 20 822,70 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejího právního zástupce (výrok II.). Soud prvního stupně po provedeném dokazování dospěl k závěru, že účastníci spolu uzavřeli smlouvu o nájmu předmětných nemovitostí, dle které nájem žalovaného skončil nejpozději [datum]. Ke dni vyhlášení rozhodnutí, tak již nájem žalovaného skončil a předmětné nemovitosti žalobkyně užíval bez právního důvodu. Pro rozhodnutí o náhradě nákladů řízení soud prvního stupně hodnotil nájemní smlouvy předložené žalobkyní a žalovanou a dospěl k závěru, že nájemní vztah mezi účastníky byl skutečně sjednán na dobu určitou do [datum] a žaloba nebyla žalobkyní podána předčasně.

2. Proti shora uvedenému rozsudku podal včas odvolání žalovaný s tím, že každý z účastníků předložil nájemní smlouvu s jiným datem ukončení. Nájemní smlouva předložená žalobkyní měla být ukončena k [datum] a nájemní smlouva předložená žalovaným k [datum]. Dle žalovaného tak není možné určit, zda dle ustanovení § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění k [datum] (dále jen„ o. z.“) nájem mezi stranami netrval nadále. Není možné ustanovení § 2285 o. z. smluvně vyloučit, a to s ohledem na jeho kogentnost. Žalovaný poukázal na skutečnost, že byl smluvní stranou nájemní smlouvy jako spotřebitel, tedy slabší smluvní stranou, a mohl být předloženou smlouvou zásadně poškozen právě vyloučením ustanovení § 2285 o. z. Nájemní smlouvu připravila výlučně žalobkyně. Není zřejmé, kdy nájemní vztah skončil, tedy ke kterému okamžiku by mělo dojít k vyklizení nemovitosti. Žalobkyně jako pronajímatel je povinna vyzvat žalovaného jako nájemce ve lhůtě tří měsíců k ukončení nájmu a není zřejmé, kdy tato lhůta započala běžet a zda jí žalobkyně naplnila. Dle žalovaného je rozsudek soudu prvního stupně rozporný, neboť na jedné straně bez dalšího dospěl k závěru, že nájem skončil k [datum] a následně, že skončil nejpozději k [datum]. Žalovaný v nemovitosti dlouhodobě bydlí, byla prodána ne jeho vinou v dražbě. Nájemní vztah nebyl schopen nijak ovlivnit, výše nájmu mu byla vnucena žalobkyní. Žalobkyně jej žaluje za neuhrazený nájem v roce 2021 ve výši 80 000 Kč. Pokud by nájem trval pouze do [datum], nebyl by důvod, aby žalobkyně požadovala nájem v roce 2021. Žalovaný považoval výzvy žalobkyně k vyklizení nemovitosti za nátlak na jeho osobu ve věci prodeje nemovitostí. Žalobkyně měla podat žalobu hned v lednu 2021 a ne až po několika měsících. Dle žalovaného byla žaloba podána předčasně a navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu projednání.

3. Žalobkyně ve svém vyjádření k odvolání žalovaného uvedla, že s argumenty uvedenými v odvolání nesouhlasí, naopak se ztotožňuje s věcně správným rozsudkem soudu prvního stupně. Pokud by bylo i připuštěno, že vyloučení ustanovení § 2285 o. z. není možné, je dlouhodobě judikováno, že pokud je podána žaloba na vyklizení, jde o dostatečný projev vůle o nesouhlasu pronajímatele s nájmem nájemce. Ve věci bylo rozhodnuto rozsudkem z ledna 2022, a proto je třeba ve vztahu k náhradě nákladů řízení vycházet z konstantní judikatury Nejvyššího soudu, například rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1082/2017.

4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou a proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné, přezkoumal napadené rozhodnutí podle § 212 a § 212a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen do uvozovek„ o. s. ř.“) a neshledal odvolání žalovaného opodstatněným.

5. Soud prvního stupně vyšel ze skutkových zjištění, že mezi účastníky byla uzavřena dne [datum] smlouva o nájmu, který byl sjednán do dne [datum]. Žalobkyně je vlastníkem nemovitostí, uvedených ve výroku I. napadeného rozhodnutí (dále jen„ předmětné nemovitosti). Předmětem nájemní smlouvy byl nájem předmětných nemovitostí na dobu určitou, a to od [datum] do [datum]. Účastníci si výslovně sjednali ukončení nájmu ve sjednané době s povinností žalovaného předmět nájmu vyklidit nejpozději v den skončení nájmu a předat jej žalobkyni. Smluvně si sjednali možnost odkupu předmětných nemovitostí žalovaným v období od [datum] do [datum], případně odkupu těchto nemovitostí společností [právnická osoba], [IČO], jejímž jednatelem byl žalovaný. Účastníci v nájemní smlouvě výslovně vyloučili použití ustanovení § 2285 o. z. Žalobkyně upozornila žalovaného na uplynutí doby nájmu k [datum] a vyzvala jej, aby do [datum] jí sdělil, v kolik hodin jí předmětné nemovitosti dne [datum] předá. Opakovaně jej vyzvala k vyklizení nemovitostí dopisem ze dne [datum] a zároveň k úhradě dlužného nájemného za říjen a listopad 2020 ve výši 120 000 Kč. Žalobkyně a společnost [právnická osoba], se dne [datum] dohodli na celkové výši kupní ceny 8 000 000 Kč, která měla být žalobkyni žalovaným uhrazena do [datum] s tím, že částka 500 000 Kč složená jako záloha na kupní cenu nemovitostí měla být započtena na úhradu nájemného za užívání nemovitosti žalovaným do [datum]. Žalobkyně opětovně vyzvala žalovaného k vyklizení předmětných nemovitostí výzvou ze dne [datum], kterou dne [datum] doručila zástupci žalovaného. Zároveň ho vyzvala k úhradě dlužného nájemného za rok 2021 ve výši 960 000 Kč.

6. S takto zjištěným skutkovým stavem ve věci se odvolací soud ztotožňuje s tím, že má oporu v provedeném dokazování a nedoznal změny ani v rámci odvolacího řízení.

7. Soud prvního stupně postupoval správně, pokud věc po právní stránce posuzoval dle o. z.

8. Podle § 2201 o. z. se pronajímatel nájemní smlouvou zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

9. Podle § 2204 odst. 1 o. z. neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

10. Podle § 1040 odst. 1 o. z., kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem zažalován, aby ji vydal.

11. Účastnící uzavřeli nájemní smlouvu o nájmu předmětných nemovitostí na dobu určitou do [datum]. Žalobkyně opakovaně vyzvala žalovaného k vyklizení předmětných nemovitostí a jejich předání nejpozději k [datum]. Žalovaný předmětné nemovitosti dosud nevyklidil a užívá je po skončení nájemního vztahu bez právního důvodu. Soud prvního stupně přesvědčivě a logicky vysvětlil, proč uvěřil žalobkyni, že smlouva o nájmu ze dne [datum] byla uzavřena ve znění jí předloženém. Žalovaný po celou dobu roku 2020 a 2021, kdy byl vyzýván žalobkyní k vyklizení předmětných nemovitostí, nereagoval a ani netvrdil ničeho o předčasnosti výzvy k vyklizení s tvrzením, že nájemní vztah trvá až do [datum], ačkoli takový postup by se na nabízel a byl by důvodný. Rovněž technický nedostatek nájemní smlouvy předložené žalovaným (dvojtečka před datem skončení nájmu) vzbuzuje pochybnosti o pravosti nájemní smlouvy žalovaným předložené. Společnost, kterou vlastní žalovaný, [právnická osoba], měla od žalobkyně koupit předmětné nemovitosti za sjednanou kupní cenu nejpozději do [datum] a je logické, že právě do tohoto data měl mít žalovaný zajištěnu možnost nemovitost užívat jako nájemce. Sám žalovaný uvedl, že se sjednanou výší nájemného 80 000 Kč měsíčně nesouhlasil a byl donucen na ni přistoupit. Je zřejmé, že žalovaný nájemní smlouvu uzavřel pouze z důvodu zájmu o koupi předmětných nemovitostí, a proto cenu nájmu akceptoval. Navíc soud prvního stupně zcela správně uvedl, že otázkou, dokdy byla uzavřena nájemní smlouva, se zabýval pouze z důvodu rozhodnutí o náhradě nákladů řízení.

12. K odvolací námitce žalovaného, že nájemní vztah mezi účastníky nadále trvá, neboť jej žalobkyně nevyzvala k ukončení nájmu, odvolací soud odkazuje shodně jako žalobkyně na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2018, sp. zn. 26 Cdo 1082/2017, dle kterého„ dříve zahájené řízení o vyklizení bytu, které pokračuje ke dni, kdy měl jeho nájem uplynutím doby skončit, nahrazuje (písemnou) výzvu k opuštění bytu podle § 2285 o. z.“ Odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně za vnitřně rozporný nepovažuje, pokud uvedl, že nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou od [datum] nejpozději do [datum]. Soud prvního stupně tuto formulaci použil proto, že rozhodoval-li [datum], bylo lhostejno pro účely věcného rozhodnutí o povinnosti vyklizení nemovitosti žalovaným, zda nájemní vztah trval do [datum] či do [datum]. Žalovanému i jeho tehdejšímu právnímu zástupci muselo být zřejmé, že žalobkyně s dalším užíváním předmětných nemovitostí žalovaným nesouhlasí, domáhá se jejich vyklizení a předání. Za tohoto stavu je nerozhodné, že účastníci v uzavřené nájemní smlouvě ze dne [datum] výslovně vyloučili použití ustanovení § 2285 o. z., neboť ustanovení § 2285 o. z. se vztahuje zejména na situaci, kdy je pronajímatel nečinný. V tomto případě však bylo prokázáno, že žalobkyně jako pronajímatel opakovaně žalovaného vyzvala k vyklizení předmětných nemovitostí a rozhodně nečinně nepřihlížela k jejich užívání žalovaným.

13. Odvolací soud uzavírá shodně jako soud prvního stupně, že žalovaný předmětné nemovitosti užíval na základě platně uzavřené nájemní smlouvy na dobu určitou a to do [datum]. Doba nájmu uplynula, žalovaný předmětné nemovitosti nevyklidil a nepředal a ke dni [datum] je užíval bez právního důvodu. Žalobkyní byl k jejich vyklizení opakovaně vyzván. Soud prvního stupně proto rozhodl správně, pokud žalovanému uložil povinnost předmětné nemovitosti vyklidit a vyklizené je předat žalobkyni do 15 dnů od právní moci rozsudku.

14. Odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o nákladech řízení, a to pouze v jeho výši. Žalobkyně byla ve věci zcela úspěšná a má tak ve smyslu § 142 odst. 1 ve spojení s § 151 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Tyto jsou tvořeny mimosmluvní odměnou advokáta ve výši 1 500 Kč za 5 úkonů právní služby dle § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), v platném znění (dále jen„ AT“), a dále pěti náhradami hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT (§ 11 odst. 1 písm. a, d, g, převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby, vyjádření ve věci samé, účast při jednání soudu [datum] a [datum]); cestovným osobním vozidlem [anonymizována dvě slova] [registrační značka] za dvě cesty z [obec a číslo] do [obec] a zpět, vždy 116 km s tím, že dne [datum] bylo vycházeno z průměrné spotřeby motorové nafty 5,73 litru /100 km, ceny PHM 27,20 Kč, opotřebení vozidla 4,40 Kč/km a dne 4. 1. 2022 bylo vycházeno z průměrné spotřeby motorové nafty 5,73 litrů /100 km, ceny PHM 36,10 Kč, opotřebení vozidla 4,70 Kč/km; náhradou za promeškaný čas v délce 8 půlhodin za obě účasti při jednání podle § 14 AT. Žalobkyni byla rovněž přiznána 21% DPH ze shora uvedených částek, neboť právní zástupce žalobkyně prokázal, že je jejím plátcem. Rovněž jí byl přiznána náhrada za zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, celkové náklady vzniklé žalobkyni před soudem prvního stupně tak činí 18 632,82 Kč, po zaokrouhlení 18 633 Kč Odvolací soud poznamenává, že žalobkyni nebyla přiznána náhrada za výzvu k plnění, neboť nedoložila její doručení žalovanému. Soudem prvního stupně byla žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v obecné třídenní pariční lhůtě do (§ 160 odst. 1 věta první o. s. ř.) a na zákonné platební místo k rukám právního zástupce žalobkyně (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

15. Odvolací soud s ohledem na shora uvedené rozsudek soudu prvního stupně v napadeném výroku I. jako věcně správný dle ustanovení § 219 o. s. ř. potvrdil a změnil jej dle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. ve výši náhrady nákladů řízení.

16. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl dle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s ř. Žalobkyně byla v odvolacím řízení plně úspěšná a má proto právo na náhradu nákladů řízení, které jsou tvořeny jedním úkonem právní služby ve výši 1 500 Kč dle § 9 odst. 1 AT a odměnu za jednu náhradu hotových výdajů ve výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 a § 11 odst. 1 písm. g) účast při odvolacím jednání. Žalobkyni byla přiznána 21 % DPH ze shodných důvodů jako před soudem prvního stupně. Celkové náklady vzniklé žalobkyni v odvolacím řízení činí 2 178 Kč a tuto částku je žalovaný povinen jí zaplatit v obecné třídenní pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta první o. s. ř.) a na zákonné platební místo k rukám právního zástupce žalobkyně (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).