o 200 000 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu V Mělníku ze dne 4. 6. 2024, č. j. 16 C 108/2024-65

1. Rozsudkem ze dne 4. 6. 2024, č. j. 16 C 108/2024-65, zamítl Okresní soud v Mělníku (dále jen „soud prvního stupně“) výrokem I. žalobu, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům částku 200 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 200 000 Kč od 8. 12. 2023 do zaplacení. Dále rozhodl výrokem II., že žalobci jsou povinni zaplatit žalované společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 39 251,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované. Předmětem řízení byl nárok žalobců na slevu z kupní ceny za prodej nemovitosti ve výši žalované jistiny, a to z toho důvodu, že přístavba převáděné nemovitosti nebyla řádně povolena a zkolaudována. Šlo tak o právní vadu předmětu koupě. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobcům nevzniklo právo z vadného plnění vzhledem k tomu, že se jednalo o takové vady, které museli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy. Zároveň nebyli žalobci žalovanou výslovně ujištěni, že je rodinný dům jako celek řádně povolen a zkolaudován. Ze všech těchto důvodů žalobu zamítl. Věc právně kvalifikoval zejména dle § 2079 a násl. a § 2103 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 (dále jen „o. z.“).

2. Proti tomuto rozsudku podali žalobci včasné odvolání. Uvedli, že soud prvního stupně nesprávně právně posoudil otázku charakteru vad předmětné nemovitosti, kdy mají žalobci i nadále za to, že se v případě vytýkané vady jedná o vadu skrytou. Shrnuli, že v době koupi existovala na nemovitosti skrytá vada spočívající v chybějící kolaudaci přístavby k rodinnému domu, když tuto přístavbu bylo nutné jako nepovolenou odstranit. Z uvedeného důvodu se domáhají slevy z kupní ceny ve výši 200 000 Kč. Žalobci se o chybějícím kolaudačním rozhodnutí k přístavbě dozvěděli poprvé poté, co podali příslušnému katastrálnímu úřadu návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, tedy až po okamžiku, kdy došlo k uzavření kupní smlouvy (11. 7. 2023). K tomuto okamžiku nebyli žalobci na chybějící kolaudační rozhodnutí upozorněni. Z kupní smlouvy vyplývá, že nemovitost není zatížena jakoukoliv právní ani faktickou vadou. Žalobci nebyli žalovanou na existenci této vady v době uzavření kupní smlouvy upozorněni, byť si žalovaná musela být této skutečnosti vědoma. Tato informace není zjistitelná z katastru nemovitostí, což byl jediný podklad k právnímu stavu nemovitosti, který měli a mohli mít žalobci při uzavírání kupní smlouvy k dispozici. Žalobci nesouhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že měli jednat při koupi nemovitosti nedbale, když spoléhali na prohlášení žalované v kupní smlouvě, přičemž dle soudu prvního stupně mohli vědět, v případě, že si nemovitost a příslušné listiny (výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapy) skutečně řádně prohlédli, že prohlášení žalované v kupní smlouvě nejsou pravdivá. Takový závěr učinil soud prvního stupně bez opory v provedeném dokazování. Z něj vyplynulo, že žalovaná žalobce výslovně ujistila o neexistenci jakékoliv právní či faktické vady, a to prohlášením v kupní smlouvě. Při uzavření kupní smlouvy neposkytla současně žalobcům jakoukoliv projektovou dokumentaci či jiné podklady, ze kterých by mohli usoudit na skrytou vadu. Jediným podkladem, který měli k dispozici, byl výpis z katastru nemovitostí. Po žalobcích jako laicích nelze rozumně požadovat, že by měli být z tohoto výpisu schopni zjistit, zda je část nemovitosti zkolaudovaná, když je z něj zřejmé, že nemovitost jako celek je v takovém seznamu řádně zapsána. Žalobci rovněž nesouhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že jednali nedbale, pokud doplatili kupní cenu nemovitosti dne [datum] i přes skutečnost, že jim dne [datum] mohla být známa skutečnost, že přístavba není řádně zkolaudována. Dle žalobců je nemyslitelné, aby jim bylo kladeno k tíži, že měli jednat protiprávně a nesplnit smlouvu včetně velkého finančního závazku, a navíc se vystavovat naprosto nepřiměřenému riziku soudního řízení. S ohledem na tato rizika jim nezbývalo než kupní cenu doplatit a domáhat se po žalované práv z vadného plnění, kdy se tohoto práva domáhali již při předávání nemovitosti. Žalovaná pak v řízení neprokázala, že by žalobce v okamžiku uzavření kupní smlouvy na existenci předmětné vady upozornila. Žalobcům nelze klást k tíži účelové a protiprávní jednání žalované a skutečnost, že žalovaná v kupní smlouvě učinila vědomě nepravdivé prohlášení. Takové protiprávní jednání nelze soudem aprobovat a tolerovat, navíc takovým způsobem, že by z něj měla žalovaná těžit. Žalobci navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

3. Žalovaná k odvolání žalobců uvedla, že se soud prvního stupně nezabýval tím, že žalobci byli ve skutečnosti informováni o nezkolaudované přístavbě rodinného domu již před uzavřením kupní smlouvy, k čemuž žalovaná označila důkazy výslechem svědků (včetně soudního tlumočníka z čínštiny). Žalobci o předmětné vadě věděli měsíce před nabytím účinnosti kupní smlouvy. Žalobce a) se o předmětnou přístavbu výslovně zajímal s tím, že se informuje na stavebním úřadu, jak dál postupovat. Na to navazuje tvrzení žalobců v odvolání o tom, že jim žalovaná neposkytla při uzavření smlouvy projektovou dokumentaci ke sporné přístavbě. Žalovaná jim takové podklady neposkytla, protože je k jejich dotazu výslovně informovala o tom, že žádné takové podklady nemá. K zamítnutí žaloby však soudu prvního stupně správně stačilo dosavadní dokazování, ze kterého vyplývá, že žalobci byli písemně seznámení s faktickou vadou nemovitosti nejpozději z ocenění jejich hypoteční bankou dne [datum]. Přesto se rozhodli bez dalšího koupi zrealizovat splněním odkládací podmínky, složením zbývající části kupní ceny ve výši 8 550 000 Kč do notářské úschovy, namísto toho, aby případně od kupní smlouvy odstoupili dle čl. 4 smlouvy, čímž akceptovali faktický stav nemovitosti. Z provedeného dokazování rovněž plyne, že žalobci museli o předmětné vadě vědět už z důvodu několikaměsíčního vyjednávání o kupní ceně, neboť s ohledem na okolnosti případu se jednalo o vadu zjevnou, kterou žalobci museli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Nová přístavba je kvůli svému rozsahu a odlišnosti od zbytku domu na první pohled patrná z katastrální mapy (geometrického určení) i naprostému laikovi. Žalobci si přitom nemovitost osobně několikrát prohlédli a v kupní smlouvě stvrdili, že nemovitosti prověřili i za účasti k tomu odborně způsobilé osoby. Navíc jsou oba z [adresa], kde je notorietou, že nelze nic postavit nebo přistavět v záplavové oblasti řeky Vltavy. Žalobci se nemohli spolehnout ani na prohlášení v čl. 4 písm. b) kupní smlouvy, neboť to se vztahuje pouze na vady právní, spočívající v existenci práv třetích osob k věci nebo její části. Soud prvního stupně správně dovodil, že po žalobcích bylo možné spravedlivě žádat, aby se přesvědčili o tom, zda je přístavba vybudovaná na základě příslušných stavebních oprávnění nebo bez nich, či v rozporu s nimi. Chybějící zápis v katastru nemovitosti a zjevná odlišnost od zbytku domu v záplavové oblasti musela u žalobců vyvolávat otázku, zda se jedná o přístavbu zkolaudovanou. Po žalobcích tak bylo možné požadovat, aby se u žalované či na příslušném stavebním úřadu informovali na právní stav přístavby. Pokud tak neučinili, ač mohli a vzhledem k § 2104 o. z. měli, nemají vzhledem k § 2103 o. z. práva z odpovědnosti za vady. Stranou pak zůstává, zda tak žalobci ve skutečnosti učinili. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a přiznal jí náhradu nákladů odvolacího řízení.

4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, ve smyslu ust. § 212 a § 212a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“), a zjistil, že odvolání není důvodné.

5. Na základě provedeného dokazování soud prvního stupně zjistil, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] (rodinný dům), pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba – garáž, a pozemku parc. č. [Anonymizováno] (ostatní plocha), vše zapsáno na LV č. [hodnota] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], pro katastrální území [adresa], obec [adresa] (dále jen „předmětné nemovitosti“ nebo „předmětná nemovitost“), kdy spoluvlastnický podíl každého z nich činí ideální ½. Vkladovou listinou pro vlastnické právo žalobců byla kupní smlouva ze dne [datum]. Právní účinky zápisu této smlouvy v katastru nemovitostí nastaly k [datum] a zápis byl proveden dne [datum]. Na předmětných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky [právnická osoba] jako zástavního věřitele ve výši 6 000 000 Kč z titulu smlouvy o úvěru. Předmětná nemovitost byla inzerována k prodeji na serveru [Anonymizováno] za částku po slevě 9 300 000 Kč. Ze snímků na ortofotomapě je viditelná přístavba objektu, resp. obvodové zdi přístavby napojené na stávající objekt, avšak v žádné z předložených katastrálních map není obvod předmětné přístavby objektu zakreslen. Žalovaná jako prodávající a žalobci jako kupující uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu o koupi nemovitosti s odkládací podmínkou sepsanou formou notářského zápisu pod číslem [Anonymizováno], jejímž předmětem byl prodej předmětných nemovitostí za kupní cenu 9 000 000 Kč. Kupní cena se měla vypořádat tak, že první část kupní ceny (jako rezervační záloha) ve výši 450 000 Kč se kupující zavázali složit do notářské úschovy nejpozději do [datum] a druhou část kupní ceny ve výši 8 550 000 Kč se kupující zavázali složit do notářské úschovy nejpozději do [datum]. Strana prodávající výslovně prohlásila v čl. 4. písm. b) kupní smlouvy, že na nemovitosti neváznou žádné právní vady, dluhy, předkupní práva, věcná práva včetně práv zástavních a podzástavních, služebností a reálných břemen, a ani jiná práva třetích osob včetně práv nájemních, a výkon vlastnických práv k předmětné věci není jakkoli omezen. Smluvní strany si ujednaly, že tato smlouva nabude účinnosti, kromě ujednání o rezervační záloze a jejím vyplacení, až po složení druhé části kupní ceny ve výši 8 550 000 Kč do notářské úschovy [tituly před jménem] [jméno FO], přičemž o připsání těchto finančních prostředků bude notářem vydáno potvrzení, které bude přílohou návrhu na vklad vlastnického práva (čl. 7. kupní smlouvy). [právnická osoba]. provedla dne [datum] odhad ceny předmětné nemovitosti, přičemž bylo zjištěno, že nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí, kdy na předloženém snímku katastrální mapy není zakreslena přístavba objektu při západní fasádě, přístavba je větší než 16 m², a jedná se o vysoké riziko. Banka odhadla cenu předmětné nemovitosti na 9 000 000 Kč. Dále [právnická osoba]. provedla dne 9. 11. 2023 odhad ceny předmětné nemovitosti, kde je u popisu rizik již uvedeno, že nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí. Banka odhadla cenu předmětné nemovitosti na 8 800 000 Kč. Notář [tituly před jménem] [jméno FO] potvrdil, že ke dni [datum] byla na příslušný účet složena celkem částka 9 000 000 Kč a v souladu s kupní smlouvou [Anonymizováno] bude podán návrh na vklad vlastnického práva. Žalobci prostřednictvím svého právního zástupce zaslali žalované předžalobní výzvu ze dne [datum], předanou k poštovní přepravě dne [datum], a to na adresu [adresa]. K doručení zásilky pošta sdělila, že se adresát odstěhoval bez udání adresy. Fotografie, poskytnuté soudu prvního stupně, zachycují přístřešek, který je spojen s domem, a garáž rovněž napojenou na dům. Dne [datum] byl účastníky podepsán předávací protokol na předmětné nemovitosti. Na předávacím protokolu je uvedena nová kontaktní adresa žalované, a to [adresa].

6. S takto zjištěným skutkovým stavem věci se odvolací soud plně shoduje, neboť má oporu v provedeném dokazování a nedoznal změny ani v rámci odvolacího řízení.

7. Kupní smlouva byla uzavřena dne [datum], ve smyslu ust. § 3028 odst. 1 o. z., je tak namístě použití režimu o. z., který soud prvního stupně správně aplikoval.

8. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

9. Podle § 548 odst. 1 věty prvé o. z. vznik, změnu nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky. Podle odst. 2 věty prvé téhož ustanovení podmínka je odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky jednání nastanou.

10. Podle § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

11. Podle § 1914 odst. 2 o. z. je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.

12. Podle § 1916 odst. 1 písm. b) o. z. dlužník plní vadně zejména neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují. Podle odst. 1 písm. c) téhož ustanovení dlužník plní vadně zejména ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání.

13. Podle § 2100 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

14. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistí-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

15. Podle § 2104 o. z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

16. Podle § 2129 odst. 2 o. z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

17. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

18. Podle § 2112 odst. 1 o. z. neoznámí-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Podle odst. 2 téhož ustanovení k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

19. Odvolací soud předně pro stručnost odůvodnění tohoto rozsudku poukazuje na správné závěry soudu prvního stupně, uvedené v odst. 19. až 25. odůvodnění napadeného rozsudku. Shoduje se rovněž s právní kvalifikací shora zjištěného skutkového stavu, tak jak ji učinil soud prvního stupně.

20. Rekapituluje, že kupní smlouva dle § 2079 a násl. o. z. byla mezi účastníky uzavřena již [datum] s odkládací podmínkou dle § 548 o. z. Účinnost této smlouvy smluvní strany „navázaly“ až na připsání druhé části kupní ceny ve výši 8 550 000 Kč na účet notářské úschovy (nejpozději do [datum]), o čemž měl notář vydat potvrzení. Tato druhá část kupní ceny byla žalobci jako kupujícími složena dne [datum] a poté byl podán dle dohody návrh na vklad uvedené kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Právní účinky zápisu nastaly k datu [datum], zápis byl proveden dne [datum]. Dne [datum] podepsali účastníci předávací protokol, kde žalovaná uvedla jako novou kontaktní adresu „[adresa]“.

21. Také odvolací soud je přesvědčen, že byť šlo v případě kupní smlouvou převáděných nemovitostí o vadu právní (nezkolaudovaná přístavba rodinného domu), žalobci ji mohli jako kupující při vynaložení obvyklé obezřetnosti a pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy dne [datum], a to zejména s ohledem na porovnání obsahu ortofotomapy včetně osobní prohlídky nemovitostí před koupí (u obou byl přístavek zjevný) s katastrální mapou a příslušným výpisem z katastru nemovitostí. Jednalo se tak o vadu zjevnou. V případě odhadu banky pro účely poskytnutí hypotečního úvěru dne [datum] (před doplacením druhé části kupní ceny dne [datum]) pak bylo již naprosto zřejmé, že předmětné nemovitosti vykazují právní vady s ohledem na jejich zápis, resp. „nezápis“ v katastru nemovitostí (viz Vyhodnocení rizik spojených s nemovitou zástavou z uvedeného data). Kupní smlouva přitom nabyla účinnosti až doplacením celé kupní ceny. Rovněž bylo prokázáno, a žalovaná to ani nepopírala, že jako prodávající o uvedené právní vadě věděla, a dokonce na ni žalobce jako kupující upozorňovala (k tomu však nebylo vedeno před soudem prvního stupně dokazování).

22. Odvolací soud tak uzavírá, že pro užití ust. § 2112 o. z. nejsou dány podmínky, neboť žalované jako prodávající, která o uvedené právní vadě věděla, námitka nevčasného vytknutí vad nepřísluší. Soud prvního stupně však správně aplikoval ust. § 2103 věta prvá o. z., když uzavřel, že žalobci jako kupující práva z vadného plnění nemají, protože museli uvedenou vadu s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. V tomto směru odvolací soud zdůrazňuje, že předmětem koupě byla nemovitost, konkrétně rodinný dům s garáží a pozemky v celkové kupní ceně 9 000 000 Kč. Takové právní jednání nečiní fyzické osoby – nepodnikatelé běžně a lze očekávat, že budou v tomto směru bdělí, zejména za situace, kdy na kupní cenu čerpají hypoteční úvěr od banky. Jak již bylo uvedeno shora, nesrovnalosti ohledně faktického stavu a zápisu v katastru nemovitostí zde byly, a po žalobcích jako kupujících je tak namístě požadovat, aby při takovém právním jednání nahlédli do katastrální mapy, resp. ortofotomapy, případně si ověřili příslušné skutečnosti u stavebního úřadu. I pouhým okem při prohlídce nemovitosti muselo být zřejmé, že jde o „přístavek“, nikoliv původní nemovitost, jak vyplývá z předložené fotodokumentace. Nejpozději [datum] pak museli mít žalobci jistotu, že zde právní vada existuje. Přesto se rozhodli složit doplatek kupní ceny a uvedenou právní vadu nemovitosti neřešili.

23. I dle názoru odvolacího soudu se v daném případě režim věty druhé § 2103 o. z. neuplatní. Článek 4. písm. b) kupní smlouvy totiž není výslovným ujištěním žalované jako prodávající, že by veškeré části nemovitosti byly kolaudovány, ale vztahuje se k právním vadám v souvislosti s vlastnickým právem a jeho omezením (viz demonstrativní výčet v tomto ustanovení smlouvy).

24. Soud prvního stupně tedy rozhodl správně, pokud žalobu jako nedůvodnou zamítl, neboť nárok žalobců není dán.

25. Ze všech těchto důvodů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně podle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně nákladového výroku II. (výrok I. rozsudku odvolacího soudu). V řízení před soudem prvního stupně byla plně úspěšná žalovaná a má tak vůči žalobcům právo na náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Výše těchto nákladů byla soudem prvního stupně správně stanovena a odvolací soud pro stručnost odůvodnění tohoto rozsudku na tento výpočet včetně právní kvalifikace, uvedený v odstavci 26. odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně, odkazuje. Soud prvního stupně rovněž správně určil lhůtu k plnění této povinnosti dle § 160 odst. 1 o. s. ř. a místo plnění nákladů řízení k rukám právního zástupce žalované, který je advokátem, dle § 149 odst. 1 o. s. ř.

26. Pokud jde o náhradu nákladů odvolacího řízení, v tomto stádiu řízení byla opět plně úspěšná žalovaná a náleží jí proto právo na náhradu těchto nákladů řízení vůči žalobcům (§ 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř.). Náklady odvolacího řízení žalované tvoří odměna za 2 úkony právní služby (sepis vyjádření k odvolání, účast při jednání odvolacího soudu dne 2. 10. 2024) při hodnotě 9 100 Kč za úkon právní služby dle § 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 5. AT (tarifní hodnota 200 000 Kč), tj. 18 200 Kč, 2 režijní paušály po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, tj. 600 Kč, celkem tedy 18 800 Kč po zaokrouhlení, když právní zástupce žalované není plátcem DPH. Také odvolací soud určil lhůtu k plnění uložené povinnosti v délce tří dnů dle § 160 odst. 1 o. s. ř. a místo plnění těchto nákladů k rukám právního zástupce žalované, který je advokátem, dle § 149 odst. 1 o. s. ř. (výrok II. rozsudku odvolacího soudu).