o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v Příbrami ze dne 1. 9. 2021, č. j. 8 C 69/2020-134

1. Rozsudkem ze dne 1. 9. 2021, č. j. 8 C 69/2020-134, rozhodl Okresní soud v Příbrami (dále jen„ soud prvního stupně“) výrokem I., že žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 506 160 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku. Dále bylo rozhodnuto výrokem II., že žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 114 191,31 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci rozsudku. Z odůvodnění rozsudku vyplývá, že přiznaná jistina představuje škodu, kterou žalovaní jako povinní způsobili žalobkyni nesplněním oznamovací povinnosti soudnímu exekutorovi dle ust. § 335b odst. 1 písm. b) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen„ o. s. ř.“). Soud prvního stupně dovodil, že je dána i příčinná souvislost mezi uvedeným porušením právní povinnosti na straně žalovaných a vznikem škody na straně žalobkyně s tím, že žalobkyně prokázala rovněž výši požadované škody v podobě rozdílu obvyklých cen dražené nemovitosti bez a s právní vadou (zatížení nájemním právem). Právně byla věc hodnocena dle ust. § 2894 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 (dále jen„ o. z.“).

2. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní včasné odvolání. Uvedli, že napadený rozsudek nebyl ze strany soudu prvního stupně řádně odůvodněn. Jeho závěry vycházejí pouze z konstatování žalobkyně a jakékoliv vyjádření žalovaných zcela ignorují. Žalobkyně prokazatelně o existenci nájmu v předmětné nemovitosti věděla, což dokládají listiny z předání nemovitosti, ve kterých je potvrzeno, že žalobkyně nemovitost v pořádku přebírá. Žalobkyně se pokoušela s nájemkyní (svědkyně [anonymizováno]) dohodnout na zvýšení nájmu, avšak bezúspěšně. Teprve poté podala předmětnou žalobu o náhradu škody. Žalovaní považují tuto žalobu za rozpornou s dobrými mravy. Soud prvního stupně se s touto jejich námitkou nijak nevypořádal. Žalobkyně v žalobě uvedla, že nájemní smlouva má být pro ni údajně nevýhodná, když hrazené nájemné má být výrazně nižší než nájemné obdobných bytů v daném místě. Je třeba uvést, že žalobkyně měla možnost zajištění zvýšení nájemného, a to v souladu s ust. § 2249 odst. 3 občanského zákoníku. Této možnosti však nevyužila. V napadeném rozsudku není vůbec zkoumána otázka vzniku a výše škody a odpovědnost za škodu. Údajný vznik škody byl dovozen pouze z toho, že žalovaní údajně neměli splnit svou povinnost a neměli ohlásit existenci nájmu. V řízení nebylo prokázáno, že by případným nejednáním žalovaných byla žalobkyni opravdu způsobena škoda a v jaké výši. Soud prvního stupně dovodil výši údajné škody pouze z rozdílu mezi cenou za vydraženou nemovitost a cenou, za kterou by se dle znalce mohla vydražit s ohlášeným nájemným právem, nicméně tuto výši nelze považovat za reálně vzniklou škodu. Ani provedení znaleckého posudku nezbavuje soud povinnosti řádného hodnocení reálně vzniklé škody. V tomto směru neunesla žalobkyně břemeno tvrzení a břemeno důkazní. Vzhledem k tomu, že žalobkyně je právnickou osobou, není ani možné, aby jí např. vznikla škoda tím, že v daném bytě nebude moci sama bydlet. Nájemce platí nájemné a žalobkyně má z tohoto nájmu příjmy, které, pokud by se žalobkyně o svá práva řádně starala, by pravděpodobně mohly být i vyšší, než v současnosti jsou. Žalovaní zároveň vyplatili žalobkyni nájemné, které nájemce hradil na jejich účet ještě v době do zápisu vlastnictví žalobkyně v katastru nemovitostí. Soud prvního stupně rovněž neodůvodnil, z jakého důvodu přiznal žalobkyni škodu v plné žalované výši, ačkoliv znalec [příjmení] [příjmení] ve svém posudku výši údajné škody stanovil jinou částkou. Žalovaní navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek v plném rozsahu zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k novému a řádnému projednání.

3. Žalobkyně k odvolání žalovaných uvedla, že rozsudek je řádně odůvodněn a žalovaní neuvádějí žádnou konkrétní argumentaci, která by dle nich měla být soudem prvního stupně opomenuta. Vylíčení skutkového stavu v rozsudku soudu prvního stupně nevycházelo z tvrzení žalobce, ale z provedeného dokazování. Žalovaní v řízení nikdy netvrdili a neprokazovali, že by svou povinnost oznámit na výzvu soudního exekutora existenci nájemního práva k dražené nemovitosti splnili. Pouze se vyjádřili v tom smyslu, že měli za to, že jejich oznamovací povinnost byla splněna ze strany nájemkyně, což však svědkyně [příjmení] při svém výslechu nepotvrdila a naopak to vyvrátila. Není pochyb o tom, že žalovaní byli soudním exekutorem řádně vyzváni k oznámení existence práv k nemovitosti a tuto svou povinnost nesplnili. Odpovědnost žalovaných za škodu vyplývá v případě porušení dané povinnosti nejen z obecných ustanovení, ale je přímo deklarována i v ust. § 335b odst. 1 písm. b) o. s. ř. Součástí usnesení o nařízení exekuce pak bylo poučení o odpovědnosti za škodu způsobenou porušením oznamovací povinnosti. Poukaz žalovaných na listiny z předání nemovitosti nemá žádnou relevanci, neboť k převzetí nemovitosti došlo až po skončení dražby nemovitosti. Z výslechu svědkyně [příjmení] vyplynulo, že žalobkyně navštívila nemovitost poprvé až dne [datum], tedy necelé čtyři měsíce po vydání usnesení o příklepu (usnesení ze dne [datum]). Skutečnost, že se žalobkyně po udělení příklepu, právní moci usnesení o příklepu, a zaplacení nejvyššího podání dozvěděla o existenci nájemního práva, nemá na splnění zákonných podmínek odpovědnosti za škodu žádný vliv a žalovaní ani neuvádí, jak by toto mělo být vzhledem k předmětu řízení relevantní. K odvolacím námitkám žalovaných žalobkyně dále uvedla, že jakékoliv její případné jednání s nájemkyní není pro posouzení nároku na náhradu škody relevantní. Škoda vznikla žalobkyni v okamžiku, kdy za cenu vynakládanou za bezvadnou nemovitost nabyla vlastnické právo k nemovitosti zatížené právní vadou. K tomuto okamžiku je třeba určit výši škody. Skutečnost, že znalci při vyčíslení škody vyšli z porovnání tržního a sjednaného nájemného v časovém horizontu pěti let, bylo dáno pouze metodou vyčíslení výše škody, která musí být nějakým způsobem objektivizována. Správnost postupu znalce [příjmení] [příjmení] potvrdil i soudem ustanovený znalec [příjmení] [příjmení], který odchylku ve výsledných částkách vysvětlil tak, že [anonymizováno] [příjmení] vycházel z tržního nájemného 8 436 Kč, k němuž dospěl na základě analýzy tržního nájemného, zatímco jemu je z jeho databáze a erudice známo, že tržní nájemné se v daném případě pohybovalo v rozmezí od 7 800 Kč do 8 600 Kč. Rozdíl výsledných částek se pak dle [anonymizováno] [příjmení] pohyboval v rámci přípustné 10 % odchylky. Soud prvního stupně se poté přiklonil k závěrům znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení], který je i dle žalobkyně přesvědčivěji odůvodněn. Žalobkyně odkázala na nález Ústavního soudu (dále jen„ ÚS“) ze dne 30. 6. 2015, sp. zn. IV. ÚS 2839/14. Dále uvedla, že znalci zohlednili i skutečnost, že žalobkyni plyne z nájmu nemovitosti určitý příjem, když vyčíslení škody vycházelo ze srovnání tržního a dosahovaného nájemného. Pro vyčíslení výše škody je pak zcela irelevantní, zda žalobkyně mohla či nemohla užívat nemovitost k vlastnímu bydlení. Žalobkyně nabyla nemovitost s právní vadou, její hodnota tedy nebyla stejná jako hodnota nemovitosti bezvadné. S nemovitostí nemohla libovolně nakládat. Nárokování vzniklé škody po bývalých vlastnících tedy není v žádném případě v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.

4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jejich vydání předcházelo, ve smyslu ust. § 212 a § 212a o. s. ř., a zjistil, že odvolání žalovaných není důvodné.

5. Na základě dokazování, provedeného soudem prvního stupně, bylo zjištěno, že žalovaní jsou bývalými vlastníky nemovitosti (bytová jednotky [číslo] v [část obce], [adresa], bytový dům, postavený na pozemku parc. č. st. [číslo], spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na společných částech budovy a spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. č. st. [číslo], vše zapsané na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] v obci [obec], část [územní celek] [anonymizováno], v k. ú. [obec] [obec]) – dále jen„ nemovitost“, kterou žalobkyně vydražila v exekučním řízení, vedeném [anonymizováno] [jméno] [příjmení], soudním exekutorem [exekutorský úřad], proti 1. žalovanému jako povinnému a 2. žalované jako manželce povinného. Exekučním příkazem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], bylo pod bodem III. oběma žalovaným uloženo, aby soudnímu exekutorovi do 15 dnů od doručení usnesení oznámili, zda a kdo má k nemovité věci nájemní právo s tím, že při neoznámení povinný, případně manžel povinného, odpovídá za škodu tím způsobenou. Oběma žalovaným byl exekuční příkaz doručen vložením do domovní schránky na adrese [obec a číslo], poté, co je poštovní doručovatel v bydlišti nezastihl, a na výzvu, aby si uloženou zásilku na poště vyzvedli, nereagovali. Žalobkyně teprve poté, co se stala vlastníkem nemovitosti, zjistila, že byt užívá nájemkyně [jméno] [příjmení], dříve [příjmení], které žalovaní byt pronajali na dobu neurčitou nájemní smlouvou ze dne [datum] ve znění dodatku ze dne [datum]. Žalobkyně vydražila nemovitost za nejvyšší podání 1 544 333 Kč, když soudní exekutor vycházel z výsledné ceny určené znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] na částku 1 574 000 Kč, a nejnižší podání bylo určeno částkou 1 049 333 Kč. Poté, co žalobkyně zjistila existenci nájemního práva, nechala si od původního znalce [příjmení] [příjmení] vyčíslit vzniklou škodu jako rozdíl mezi obvyklou cenou nemovitosti nezatížené nájemním právem a obvyklou cenou nemovitosti při zohlednění nájemního práva na dobu neurčitou. [anonymizováno] [příjmení] tuto škodu vyčíslil částkou 506 160 Kč. V rámci řízení před soudem prvního stupně byl na návrh žalovaných zpracován nový znalecký posudek soudem ustanoveným znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení], který škodu vyčíslil částkou 480 000 Kč. Při svém výslechu před procesním soudem pak upřesnil, že ani on, ani původní znalec [příjmení] [příjmení], v oceňovaném bytě nebyli, přičemž výsledná cena se odvíjí od aktuálního vybavení bytu, včetně kuchyňské linky apod., což ani on, ani předchozí znalec neměli možnost zohlednit. Metodika oceňování věcných břemen (tedy i nájemních práv), která vychází z tržních cen, připouští 10 % odchylku mezi dvěma znaleckými posudky. Rozdíl mezi oběma posudky pak vysvětlil tím, že vycházel z tržního nájemného, které se v době dražby pohybovalo v rozmezí od 7 800 Kč do 8 600 Kč, a určil jej tedy částkou 8 000 Kč, zatímco předchozí znalec [příjmení] [příjmení] vyšel z konkrétního tržního nájemného 8 436 Kč.

6. S takto zjištěným skutkovým stavem věci se odvolací soud plně ztotožňuje, neboť má oporu v provedeném dokazování. Uvedený skutkový závěr pak nedoznal změny ani v rámci odvolacího řízení.

7. Pokud jde o právní kvalifikaci zjištěného skutkového stavu věci, soud prvního stupně postupoval správně, pokud aplikoval dle ust. § 3028 odst. 1 a § 3079 odst. 1 a contrario o. z. režim tohoto zákona.

8. Podle § 2910 o. z. škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.

9. Podle § 2911 občanského zákoníku, způsobí-li škůdce poškozenému škodu porušením zákonné povinnosti, má se za to, že škodu zavinil z nedbalosti.

10. Podle § 2915 odst. 1 věta první před středníkem téhož zákona, je-li k náhradě zavázáno několik škůdců, nahradí škodu společně a nerozdílně.

11. Pokud jde o obecné předpoklady vzniku odpovědnosti za škodu (újma na jmění), tyto představuje: a) porušení právní (zákonné či smluvní) povinnosti, b) vznik škody, c) příčinná souvislost mezi a) a b), a dále zavinění (které se ve formě nedbalosti předpokládá – viz § 2911 o. z.).

12. Podle § 335b odst. 1 písm. b) o. s. ř. v usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí soud povinnému, a týká-li se nařízení výkonu rozhodnutí nemovité věci ve společném jmění manželů, i manželovi povinného uloží, aby soudu do 15 dnů od doručení usnesení oznámil, zda a kdo má k nemovité věci předkupní právo, výhradu zpětné koupě, právo odpovídající věcnému břemeni, výměnek nebo nájemní či pachtovní právo, jde-li o práva nezapsaná v katastru nemovitostí, s poučením, že při neoznámení povinný, případně i jeho manžel odpovídá za škodu tím způsobenou.

13. Ve shodě se soudem prvního stupně odvolací soud konstatuje, že žalovaní porušili právní povinnost, uloženou jim v ust. § 335b odst. 1 písm. b) o. s. ř., což bylo v řízení jednoznačně prokázáno. Nesplnili tedy oznamovací povinnost, konkrétně pak soudnímu exekutorovi v rámci exekučního řízení neoznámili, že na dražené nemovitosti vázne nájemní právo (v daném případě sjednané na dobu neurčitou), a žalobkyně nemovitost vydražila za obvyklou cenu tak, jako by se jednalo o nemovitost bez jakékoliv právní vady. V příčinné souvislosti s tímto porušením povinnosti žalovanými pak žalobkyni vznikla škoda v podobě rozdílu obvyklých cen nemovitosti s a bez právní vady. Škoda představuje to, o co se (důvodně) zmenšil majetek (jmění) žalobkyně v příčinné souvislosti s porušením právní povinnosti žalovaných. Soud prvního stupně správně vyhodnotil oba znalecké posudky (odst. 6. a 11. odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně), když i odvolací soud považuje za přesvědčivější a podrobnější znalecký posudek [anonymizováno] [příjmení] ze dne [datum], jehož závěry ostatně soudem ustanovený znalec [příjmení] [příjmení] potvrdil s odkazem na možnou max. 10 % odchylku (zde částka 26 160 Kč tvoří cca 5 %) v rámci metodiky oceňování věcných břemen, v daném případě v podobě nájemního práva k bytové jednotce (rozdíl částek 506 160 Kč a 480 000 Kč). Znalec [příjmení] [příjmení] totiž na rozdíl od znalce [příjmení] [příjmení] ve svém posudku použil více srovnávacích vzorků (nemovitostí), které jsou přílohou znaleckého posudku, kdežto znalec [příjmení] [příjmení] pouze obecně uvedl, že vycházel při stanovení tržního nájemného ze své odborné praxe a osobních zkušeností bez uvedení konkrétních srovnávacích nemovitostí. Výše škody 506 160 Kč byla tak stanovena na základě znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení], který byl řádně odůvodněn. Je třeba dále zdůraznit, že žalobkyně předpokládala, že vynaložila finanční prostředky ve výši 1 544 333 Kč za nemovitosti, na které neváznou žádné právní závady a se kterou takto bude moci naprosto volně nakládat (prodat ji, dále pronajmout, zatížit zástavním právem apod.), když při existenci daného nájemního práva je v tomto nakládání značně omezena. Škoda pak představuje rozdíl mezi obvyklou cenou nemovitosti bez uvedeného právního zatížení - nájemního práva (1 574 000 Kč) a s tímto zatížením (1 068 000 Kč), tedy žalovanou jistinu (cena práva nájmu). K odvolací námitce žalovaných konstatuje odvolací soud, že nájemné by žalobkyně mohla čerpat (resp. nemovitost pronajmout) i v případě, že by zakoupila nemovitost bez uvedené právní vady. Tato skutečnost nemá však na výši škody žádný vliv. Podstatným je dle odvolacího soudu to, jak se uvedená právní vada projevila na výši obvyklé ceny nemovitosti, tj. ceny, která byla stanovena pro účely dražby znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] (1 574 000 Kč) s tím, že pokud by znalec oceňoval takto nemovitost s uvedenou právní vadou, byla by dle něj nižší (1 068 000 Kč). Není pak podstatné, za jakou cenu žalobkyně nemovitost vydražila, tj. jaké bylo nejvyšší podání (srovnej nález ÚS ze dne 30. 6. 2015, sp. zn. IV. ÚS 2839/14).

14. Odvolací soud tak uzavírá, že žalobkyně prokázala jak základ, tak výši svého žalobního nároku. Proto považuje nárok žalobkyně na zaplacení škody za důvodný a po právu.

15. Jak bylo dále zjištěno, žalovaní byli žalobkyní vyzváni k úhradě žalované jistiny předžalobní výzvou - dopisem ze dne [datum], odeslaným téhož dne, ve kterém žalobkyně stanovila lhůtu k plnění žalované jistiny do sedmi dnů. Žalovaní však ničeho neplnili. Žalobkyně má tedy ve smyslu ust. § 1968 o. z. nárok na zaplacení úroků z prodlení dle § 1970 o. z., a to od [datum] (od kdy jsou žalovaní se svým plněním v prodlení), jak soud prvního stupně správně rozhodl. Dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. činí výše těchto úroků z prodlení z přiznané jistiny 8,25 % ročně.

16. Soud prvního stupně tedy rozhodl správně, pokud žalobě v plném rozsahu, včetně žalovaného příslušenství, vyhověl.

17. Ze všech shora uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve věcném výroku I. podle ust. § 219 o. s. ř. výrokem I. tohoto rozsudku potvrdil.

18. Rozsudek soudu prvního stupně byl potvrzen i ve výroku II. o náhradě nákladů řízení. Soud prvního stupně správně dle § 142 odst. 1 o. s. ř., tj. dle procesního úspěchu ve věci, rozhodl, že jsou to žalovaní, kteří jsou povinni zaplatit náklady řízení žalobkyni. Správně rovněž stanovil výši těchto nákladů, lhůtu k plnění dle § 160 odst. 1 o. s. ř., a místo plnění dle § 149 odst. 1 o. s. ř. Odvolací soud proto pro stručnost odůvodnění tohoto rozsudku odkazuje na tyto správné závěry rozsudku soudu prvního stupně včetně správné právní kvalifikace (odstavec 12. odůvodnění rozsudku).

19. Pokud jde o náklady odvolacího řízení, v tomto stádiu řízení bylo opět rozhodnuto, že jsou žalovaní povinni zaplatit náhradu těchto nákladů žalobkyni, v daném případě opět dle § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř., když žalobkyně byla i v tomto stadiu řízení plně úspěšná. Náklady žalobkyně pak tvoří odměna jejího právního zástupce za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání žalovaných, účast při jednání odvolacího soudu dne [datum]) po 10 340 Kč (z tarifní hodnoty 506 160 Kč) dle § 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 6. vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) – dále jen„ AT“, tj. 20 680 Kč, 2 režijní paušály po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, tedy 600 Kč, a 21 % DPH z částky 21 280 Kč ve výši 4 468,80 Kč, celkem 25 749 Kč po zaokrouhlení. Lhůtu k plnění této náhrady nákladů stanovil odvolací soud dle § 160 odst. 1 o. s. ř. na tři dny a místo plnění k rukám právního zástupce žalobkyně, který je advokátem, podle § 149 odst. 1 o. s. ř. (viz výrok II. tohoto rozsudku).