o zaplacení 450 000 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Nymburce ze dne 22. 9. 2025, č. j. 8 C 91/2025-171,

1. Žalobci se žalobou po žalovaném domáhali zaplacení 450 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 450 000 Kč od [datum] do zaplacení představující slevu z kupní ceny. Svůj nárok odůvodnili tím, že dne [datum] uzavřeli se žalovaným kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. st. 256/44, jehož součástí je stavba č. p. 785, a k pozemku parc. č. 256/14, vše v katastrálním území [adresa] (dále jen „rodinný dům“). K předání rodinného domu došlo dne [datum]. Následně žalobci zjistili, že vykazuje vady spočívající ve špatném stavu doplňkové hydroizolační vrstvy (dále jen „DHV“) a parotěsnící vrstvy, které neplní svoji funkci. Příčinou jejich vadného stavu byl nesprávný způsob jejich zabudování a v případě DHV i nesprávný druh použitého výrobku. Žalovaný na dluh nic neuhradil, přestože mu žalobci vady vytkli.

2. Okresní soud v [adresa] (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem (dále jen „rozsudek soudu prvního stupně“ nebo „napadený rozsudek“) žalobu zamítl (výrok I.), uložil žalobcům zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 64 350 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného (výrok II.) a uložil žalobcům zaplatit společně a nerozdílně České republice na účet Okresního soudu v [adresa] plnou náhradu nákladů řízení placených státem ve výši, která bude uvedena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci usnesení (výrok III.).

3. Napadený rozsudek soud prvního stupně odůvodnil tím, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, na základě které se žalobci stali vlastníky rodinného domu. V řízení byla prokázána vada koupené věci. Byla špatně provedena DHV střechy, v důsledku čehož došlo k její degradaci. To má za následek, že může docházet k zatékání do izolace a interiéru. V případě správné montáže DHV by k její degradaci po 20 letech nedošlo. Tato vada musela být žalobcům známá k datu vypracování znaleckého posudku, tj. k datu [datum]. Žalobci však vady písemně vytkli až [datum]. Dřívější oznámení vad nebylo v řízení prokázáno. Žalovaný namítl pozdní oznámení vad. V řízení nevyšla najevo žádná skutečnost, která by naznačovala, že žalovaný o vadě věděl, popř. měl vědět s vynaložením náležité péče. Nebyl profesionálem v oboru. Prodával rodinný dům, v němž předtím bydlel. Neměl proto povědomí o tom, že pod DHV bylo použito přílišné množství izolace. Nemohl ani předpokládat, jaký to může mít vliv na životnosti DHV. Jelikož nebyly vady oznámeny včas, byla žaloba zcela zamítnuta. V řízení zcela neúspěšní žalobci byli zavázáni k náhradě nákladů žalovaného a státu.

4. Proti všem výrokům napadeného rozsudku podali žalobci včasné odvolání. Navrhli napadený rozsudek změnit a žalobě v plném rozsahu vyhovět, popř. zrušit a věc vrátit soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Namítli, že žalovaný neměl právo vznést námitku pozdně vytknutých vad, neboť vada byla důsledkem skutečnosti, o které žalovaný v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět, pokud by postupoval s náležitou péčí. Touto otázkou byl soud prvního stupně povinen zabývat se z úřední povinnosti. Nepoučil žalobce o povinnosti dotvrdit a prokázat rozhodné skutečnosti stran vědomosti žalovaného o vytýkaných vadách. Zásadní chybu učinil ten, kdo instaloval tepelnou izolaci. Všechny tyto skutečnosti musely být seznatelné při stavbě rodinného domu. Při vynaložení náležité péče by si jich měl žalovaný všimnout při realizaci stavby (např. při kontrolním dnu stavby). Naopak žalobci tyto vady odhalit nemohli. Nadto žalovaný provedl demontáž a zaslepení střešních oken. V rámci tohoto postupu muselo nepochybně dojít k rozkrytí větší části střešní krytiny a zásahu do celé skladby střešní konstrukce.

5. Žalovaný k odvolání uvedl, že považuje rozsudek soudu prvního stupně za věcně správný a navrhl jeho potvrzení. Žalobci tvrzené vady nevytkli bez zbytečného odkladu, jak žalovaný v řízení namítal. Žalobci byli soudem prvního stupně poučeni o tom, že nesou důkazní břemeno o vědomí žalovaného o vytýkaných vadách. Žalobci však tuto povinnost nesplnili. Žalobci tak nepřípustně v odvolacím řízení uplatňují nová tvrzení. Navíc zaslepením střešních oken nelze prokázat žádnou relevantní skutečnost. Žalobci v průběhu řízení opakovaně měnili tvrzení, a to mj. i k tvrzeným vadám. Až v průběhu dokazování začali uvádět, že došlo k zatékání do konstrukce střechy, ačkoliv znalec potvrdil, že v době ohledání střechy nezjistil vizuální stopy zatékání do interiéru, ale ani do prostoru pod střešní krytinou. Nezjistil ani prostup vzduchu do skladby střešní konstrukce a exteriéru. Z toho lze učinit logický závěr, že DHV i parotěsnící vrstva plnily i po 20 letech svoji funkci. Žalovaný není profesionálem. O žádné žalobci tvrzené vadě nevěděl. Žalobci tvrzenou vadu zjistili až v souvislosti s rekonstrukcí střechy rodinného domu.

6. Krajský soud v Praze, jako soud odvolací, přezkoumal napadený rozsudek a řízení, které předcházelo jeho vydání, podle § 212 a následujících zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

7. Důkazy provedenými před soudem prvního stupně bylo prokázáno, že dne [datum] podepsali žalobci v postavení kupujících a žalovaný v postavení prodávajícího kupní smlouvu, v níž se žalovaný zavázal převést na žalobce vlastnické právo k rodinnému domu a žalobci se zavázali uhradit kupní cenu ve výši 13 300 000 Kč. Žalovaný v kupní smlouvě prohlásil, že si není vědom žádných podstatných vad rodinného domu a nejsou mu známé ani žádné skryté vady, na něž by měl žalobce upozornit. Rodinný dům byl předán žalobcům k užívání dne [datum].

8. Dne [datum] proběhlo na rodinném domě místní šetření znalce. V té době již byla odkryta téměř polovina střechy. Bylo viditelné vyboulení DHV sloužící k zabránění zatékání srážek, které se dostanou pod střešní krytinu, do izolace a interiéru. Byl použit jiný typ DHV než v projektové dokumentaci. V takovém případě měl být zajištěn dostatečný prostor k proudění vzduchu nad a pod DHV. K vyboulení došlo z důvodu použití přílišného množství izolace, což byla významná chyba. Jelikož bylo omezené proudění vzduchu, docházelo k dlouhodobému působení tepla na DHV a její degradaci. DHV by po 20 letech neměla vykazovat známky degradace. Zjistit stav DHV bylo možné jen odkrytím tašek a rozebráním střechy. V okamžiku místního šetření nebylo možné zkontrolovat stav parotěsnící vrstvy, ale dle fotografií byla provedena nevzduchotěsně a místy chyběla. Nebyly zjištěny známky zatékání v interiéru.

9. Dne [datum] byly žalovanému oznámeny vady rodinného domu spočívající v DHV a parotěsnící vrstvě a současně byl vyzván k zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 450 000 Kč. Žalovaný vady neuznal a namítl jejich opožděné vytknutí.

10. Důkazy provedenými před odvolacím soudem v souladu § 205a písm. d) o. s. ř. bylo prokázáno, že zhotovitelem rodinného domu byla dle smlouvy o dílo společnost [právnická osoba]. Dokončené dílo bylo předáno žalovanému dne [datum]. Součástí předávacího protokolu byla mj. Příloha č. [hodnota] Seznam předaných dokladů, v níž pod bodem 16 je uvedeno Prohlášení o shodě – pojistná hydroizolační fólie [Anonymizováno]. Na barevných a černobílých fotografiích je patrné, že došlo k zaslepení střešních oken. V těchto místech byla na střeše rodinného domu mj. doplněna hydroizolace a prostor byl zalaťován.

11. Žalobci dále k poučení odvolacího soudu dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. o vědomosti žalovaného, jak byla na střeše rodinného domu provedena DHV a parotěsnící vrstva a v jakém je stavu, uvedli, že rodinný dům byl po dostavbě předán žalovanému od společnosti [právnická osoba]. Již v tom okamžiku žalovaný věděl, jaká DHV byla použita (tj. v daném případě [Anonymizováno]) a že byla jiná než v projektové dokumentaci. V případě užití této DHV mělo být jinak postupováno (měl být ponechán prostor mezi DHV a tepelnou izolací). Rovněž došlo k zaslepení střešních oken. V souvislosti s vypracováním znaleckého posudku byly pořízeny barevné fotografie mj. i z míst, kde došlo k zaslepení oken. Během těchto prací muselo dojít k rozkrytí části střechy, aby na sebe mohla hydroizolace a střešní tašky navazovat. Žalobci jsou však v informačním deficitu, a proto by měla nastoupit rovněž vysvětlovací povinnost žalovaného.

12. Žalovaný v souvislosti s takto doplněným tvrzením žalobci uvedl, že neměl žádné konkrétní informace o tom, jak byla hydroizolace provedena. Vycházel z toho, že byla provedena v souladu s projektovou dokumentací. Došlo k zaslepení střešních oken. V této souvislosti žalovaný vyjmul střešní okna. Veškerou zbylou práci již dělala firma. Zadělávala se pouze místa, kde byla střešní okna. K žádnému dalšímu rozkrytí konstrukce střechy nedošlo.

13. Odvolací soud nepřistoupil k dalšímu dokazování (doplněním znaleckého posudku k tomu, jak byla střešní okna zaslepena, výpovědí žalovaného a osoby, která zaslepení střešních oken prováděla), neboť žalobci ani po poučení dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. v řízení netvrdili skutečnosti, ze kterých by bylo možné uzavřít, že žalovaný věděl, popř. měl vědět, jaký byl stav DHV a parotěsnící vrstvy v okamžiku předání rodinného domu žalobcům. Bylo tak nadbytečné taková tvrzení prokazovat označenými důkazy.

14. Dle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

15. Dle § 2084 o. z., prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

16. Dle § 2095 o. z., prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

17. Dle § [Anonymizováno]., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

18. Dle § [Anonymizováno], k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

19. Dle § [Anonymizováno] nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

20. Dle § 2131 o. z., v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

21. Odvolací soud dospěl ve shodě se soudem prvního stupně k závěru, že žalobci v postavení kupujících a žalovaný v postavení prodávajícího spolu uzavřeli ve smyslu § 2079 a následujících o. z. kupní smlouvu. Dle této smlouvy prodal žalovaný žalobcům rodinný dům. Žalobci uplatnili vůči žalovanému právo z vadného plnění. Namítli neodpovídající stav DHV a parotěsnící vrstvy, které již neplní svoji funkci. Za účelem zjištění těchto vad si nechali vypracovat znalecký posudek, který byl podkladem k uplatnění jejich práv. Z výslechu znalce bylo prokázáno, že jím popsaný špatný stav DHV a parotěsnící vrstvy bylo možné zjistit až po odkrytí tašek a rozebrání střechy. Jednalo se tak o vady skryté, které nebyly zřejmé na první pohled a jejichž zjištění je spojené se zásadním zásahem do střechy rodinného domu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).

22. Žalobci byli povinni jimi namítané vady vytknout bez zbytečného odkladu poté, co je mohli při dostatečné péči zjistit (subjektivní lhůta), nejpozději však do pěti let od nabytí rodinného domu (objektivní lhůta). Žalobci tak byli povinni jednostranným projevem vůle adresujícím žalovanému notifikovat vady. Tato notifikace v případě smluvního závazku koupě nemovité věci je založena na kombinaci subjektivní lhůty upravené v § [Anonymizováno] odst. 1 o. z. ve spojení s § 2131 o. z. a lhůty objektivní upravené odlišně od věcí movitých v § [Anonymizováno] (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]-II).

23. V řízení pak bylo prokázáno, že žalobci se o špatném provedení a stavu DHV a parotěsnící vrstvy dozvěděli nejpozději v září 2023 v souvislosti s vypracovaným znaleckým posudkem. Tyto vady však žalovanému vytkli až dne [datum]. Žalobci tak nevytkli žalovanému vady v subjektivní lhůtě bez zbytečného odkladu, což žalovaný ve smyslu § [Anonymizováno] [Anonymizováno]. namítl. Jedná se ze své podstaty o lhůtu velmi krátkou, jíž je míněno bezodkladně, neprodleně, bezprostředně či okamžitě (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]), což nesplňuje právní jednání žalovaných učiněné více jak po roce od zjištění rozhodných skutečností.

24. Soud prvního stupně se rovněž správně zabýval otázkou, zda byl žalovaný oprávněn námitku opožděné notifikace vznést. Toto právo by žalovaný neměl, pokud by dle § [Anonymizováno] odst. 2 o. z. o stavu DHV a parotěsnící vrstvy v okamžiku odevzdání rodinného domu věděl nebo musel vědět. K tomu odvolací soud uvádí, že žalobci při prvním jednání před soudem prvního stupně dne [datum] uvedli, že žalovaný o vadách střechy věděl, tj. věděl, že DHV je tvořena jinou fólií než v projektu a neobsahuje větranou vzduchovou vrstvu. Ačkoliv soud prvního stupně při témže jednání uvedl, že ohledně této skutečnosti nesou důkazní břemeno žalobci, neposkytl jim příslušné poučení ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., tj. poučení o tom, jaké rozhodné skutečnosti je třeba v tomto směru dotvrdit a prokázat. Příslušné poučení proto poskytl žalobcům odvolací soud, jak je uvedeno shora. Žalobci však ani po tomto poučení netvrdili skutečnosti, z nichž by taková vědomost žalovaného vyplývala. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný si nechal rodinný dům postavit od společnosti [právnická osoba]. s tím, že není profesionálem v daném oboru. Ze skutečnosti, že podepsal v roce 2001 předávací protokol, v němž je v Příloze č. [hodnota] uvedeno, že mj. převzal i Prohlášení o shodě – pojistná hydroizolační fólie NIKOFOL, nevyplývá, že by věděl, jak má být taková DHV správně použita. Výslechem znalce bylo v řízení prokázáno, že tento typ fólie mohl být na rodinném domě použit, avšak to vyžaduje jiný způsob namontování a jsou na ni kladené jiné požadavky na větranou vzduchovou vrstvu nad a pod DHV. Z pouhého uvedení názvu DHV není laik schopen uzavřít, jak má být taková DHV namontována a zároveň neví, zda ke správnému namontování skutečně došlo. Nemá-li žalovaný takové odborné znalosti, nebylo ani v jeho možnostech správnost provedení hydroizolace zkontrolovat již v průběhu realizace stavby, popř. kdykoliv později. Takovou vědomost nelze po žalovaném požadovat ani při zohlednění požadavku náležité péče. Pokud žalobci dále namítali, že žalovaný mohl tuto vědomost získat v souvislosti se zaslepením střešních oken, pak ani takový závěr nelze učinit. Žalovaný k tomu v rámci vysvětlovací povinnosti uvedl, že pouze vyndal střešní okna, další práce však již nedělal. Z pouhého vynětí střešních oken nelze dovodit, že žalovaný mohl a měl si povšimnout, v jakém stavu je DHV, popř. parotěsnící vrstva. I kdyby došlo při zaslepení střešních oken k rozkrytí větší části střechy, což nelze automaticky předpokládat, z ničeho neplyne, že žalovaný tomu byl přítomen. Rovněž z toho nelze dovodit, v jakém stavu v dané době hydroizolace byla a že s tímto stavem byl žalovaný srozuměn. Žalovaný po celou dobu v řízení uváděl, že nevěděl, jak je DHV a parotěšnící vrstva na střeše rodinného domu přesně udělána, ani v jakém je stavu. V řízení nevyplynuly žádné skutečnosti, ze kterých by bylo možné učinit jiný závěr.

25. Jelikož odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně uzavřel, že žalobci jimi namítané vady vytkli po uplynutí subjektivní lhůty a žalovaný tuto skutečnost důvodně namítl, nelze žalobcům přiznat právo z vadného plnění (§ [Anonymizováno]. Bylo tak již nadbytečné zabývat se tím, zda nedostatky v provedené hydroizolaci představovaly vady, za které žalobcům náleží uplatněná přiměřená sleva z kupní ceny, popř. v jaké výši.

26. Odvolací soud proto v souladu s § 219 o. s. ř. napadený rozsudek potvrdil, neboť jej shledal za věcně správný. Soud prvního stupně rovněž správně rozhodl o náhradě nákladů mezi účastníky a náhradě nákladů státu ve smyslu § 142 odst. 1 a § 148 odst. 1 o. s. ř., neboť žalovaný byl v řízení zcela úspěšný. Jelikož žalobci výslovně nenapadli obsahovou správnost rozhodnutí o náhradě nákladů řízení, potvrdil odvolací soud i tato rozhodnutí. Povinnost rozhodnout o nákladech řízení podle § 151 o. s. ř. i bez návrhu neznamená, že by se odvolací soud za situace, kdy potvrdí výrok o věci samé a kdy žádný z účastníků nenamítá nesprávnost rozhodnutí soudu prvního stupně o nákladech, musel zabývat jeho správností a při závěru o jeho nesprávnosti jej změnit. Povinnost rozhodnout o nákladech řízení podle § 151 o. s. ř. i bez návrhu neodůvodňuje změnu rozhodnutí tam, kde se jí žádní účastníci nedomáhají (srov. stanovisko Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. Pl. ÚS-st. 60/24).

27. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud ve smyslu § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. Náhrada nákladů v celkové výši 21 100 Kč byla tvořena odměnou za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast na jednání) po 10 100 Kč (z tarifní hodnoty 450 000 Kč) a dvěma náhradami hotových výdajů po 450 Kč, dle § 7 bod 6., § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. g) a k) a § 13 odst. 1 a 4 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění účinném od [datum]. Žalobci jsou povinni náhradu nákladů žalovanému uhradit rovným dílem k rukám jeho zástupce podle § 149 odst. 1 o. s. ř. ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).