o nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít se žalobkyní kupní smlouvu, o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Kladně ze dne 12. 9. 2025, č. j. 24 C 20/2025-51,

1. Žalobkyně se žalobou domáhala nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít se žalobkyní kupní smlouvu. Žalobkyně je od roku 2000 výlučnou vlastnicí stavby č. e. [Anonymizováno][Anonymizováno]v katastrálním území [adresa], obec [adresa] (dále jen „garáž“), která stojí na pozemku parc. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa], obec [adresa] (dále jen „pozemek“). Pozemek je ve vlastnictví žalovaného. Žalovaný vlastnictví k pozemku získal postupně. Nejprve nabyl id. podíl ve výši 1/6 na základě dědického řízení. Následně dne 8. 11. 2021 uzavřel s [jméno FO] kupní smlouvu, kterou nabyl id. podíl ve výši 1/6 za kupní cenu 22 000 Kč. Poté dne 11. 3. 2022 uzavřel kupní smlouvu s [jméno FO], kterou nabyl id. podíl ve výši 1/6 za kupní cenu 21 168 Kč. Konečně dne 21. 3. 2022 uzavřel s [Jméno opatrovnice] darovací smlouvu, kterou nabyl id. podíl ve výši ½. Žalovaný tak nabyl podíl o velikosti 5/6, aniž by byly předmětné podíly nabídnuty ke koupi žalobkyni. Vlastnické právo ke všem převedeným podílům bylo na žalovaného zapsáno s účinky ke dni 28. 3. 2022. Tím došlo k porušení jejího předkupního práva. Žalobkyně se proto po žalovaném domáhala, aby na ni podíl o velikosti 5/6 na pozemku úplatně převedl za kupní cenu 106 672 Kč.

2. Okresní soud v Kladně (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem (dále jen „rozsudek soudu prvního stupně“ nebo „napadený rozsudek“) zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít se žalobkyní kupní smlouvu, kterou by na žalobkyni převedl podíl o velikosti id. 5/6 na pozemku za kupní cenu 106 672 Kč (výrok I.) a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok II.).

3. Napadený rozsudek soud prvního stupně odůvodnil tím, že žalovaný byl v době uzavření všech namítaných kupních smluv a smlouvy darovací omezen ve svéprávnosti. Nebyl proto způsobilý k právnímu jednání, které mělo vést k nabytí jednotlivých podílů na pozemku. Takové právní jednání ani nebylo následně schváleno. Neexistuje-li žádný platný nabývací titul, na jehož základě by mohl být žalovaný vlastníkem podílu o velikosti 5/6 na pozemku, nemohl se žalovaný jeho vlastníkem stát, byť je v katastru nemovitostí jako vlastník zapsán. Žalovaný proto nemůže vlastnické právo převést na žalobkyni. Soud prvního stupně nepřiznal žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení, neboť žalobkyně podala žalobu v dobré víře. Neměla objektivní možnost, jak zjistit, že žalovaný vlastníkem podílů není. Z obsahu spisu ani nevyplývá, že by žalovanému nějaké náklady vznikly.

4. Proti oběma výrokům napadeného rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání. Navrhla napadený rozsudek změnit, žalobě v plném rozsahu vyhovět a přiznat jí náhradu nákladů za řízení před soudem prvního stupně i před soudem odvolacím. Namítla, že soud prvního stupně přihlédl k neplatnosti z vlastní iniciativy. Soud prvního stupně nevysvětlil, v čem by se uzavření takových smluv příčilo dobrým mravům nebo v čem by narušovalo veřejný pořádek. Žalovaný nabyl podíly za přiměřené kupní ceny a v případě darování zdarma. Žalovanému uzavřením těchto smluv nevznikla žádná újma. Jednání bylo v jeho zájmu. Žalovaný v řízení projevil svou vůli nabýt celý předmětný pozemek do svého vlastnictví. Věděl, že těmito smlouvami se stane vlastníkem celého pozemku, čímž se však soud prvního stupně vůbec nezabýval. Soud prvního stupně rovněž pominul okolnosti uzavření jednotlivých smluv. Nebyl zjištěn postoj prodávajících, resp. dárkyně. Nezabýval se tím, proč všechny smlouvy byly na katastr nemovitostí předány ve stejný den. Při uzavření darovací smlouvy byla navíc opatrovnice žalovaného přítomna, neboť jednala v postavení dárkyně. Minimálně toto jednání tak za žalovaného schválila. Opatrovnice se navíc zúčastnila všech jednání před soudem prvního stupně. Vycházela z toho, že žalovaný je vlastníkem celého pozemku. Z jejího postoje je tak patrné, že schválila veškerá právní jednání. Soud prvního stupně se měl rovněž zabývat dobrou vírou žalovaného při uzavírání kupních smluv. Soud prvního stupně na jednu stranu vycházel z toho, že žalovaný je vlastníkem předmětného pozemku, neboť je v katastru nemovitostí jako vlastník zapsán, aby následně dovodil, že neexistuje platný nabývací titul. Navíc žalovaného v průběhu jednání poučil, že může kdykoliv podat návrh na schválení právních jednání. Zcela však pominul námitku žalobkyně, že dodatečným schválením právního jednání po zamítnutí této žaloby by došlo k odepření uplatnění jejího předkupního práva (nárok by byl v případě nové žaloby již promlčen). V soudním sporu, v němž se žalovaný v postavení žalobce u soudu prvního stupně domáhal vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemku žalobkyní bez právního důvodu, bylo žalobě vyhověno, neboť soud prvního stupně vyšel ze zápisu v katastru nemovitostí. Z vlastní vůle zápis nezpochybnil (jako v této věci), přestože věděl, že žalovaný je ve svéprávnosti omezen. Žalobkyně dlouhodobě hradí k rukám žalovaného náhradu za užívání pozemku a žalovaný toto finanční plnění přijímá.

5. Žalovaný k odvolání uvedl, že kupní ceny byly pouze v symbolické výši. U opatrovnického soudu nebylo zahájeno žádné řízení směřující ke schválení právních jednání.

6. Krajský soud v Praze, jako soud odvolací, přezkoumal napadený rozsudek a řízení, které předcházelo jeho vydání, podle § 212 a následujících zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

7. Důkazy provedenými před soudem prvního stupně bylo prokázáno, že žalovaný byl rozsudkem soudu prvního stupně ze dne 25. 5. 2015, č. j. 9 Nc 805/2014-74, omezen ve svéprávnosti, konkrétně v nakládání s majetkem a financemi nad 4 000 Kč, v přijímání a odmítání zdravotnických služeb, v realizaci práv a povinností vyplývajících ze zdravotního, důchodového a nemocenského pojištění, v realizaci práv na sociální služby, včetně zajištění nároku na dávky státní sociální podpory, hmotné nouze a příspěvku na péči. Opatrovnicí mu byla jmenována [Jméno opatrovnice] (jeho matka), která je oprávněna a povinna ho zastupovat v právním jednání. V záležitostech jiných než běžných je však třeba k právnímu jednání za opatrovance schválení soudu. K omezení svéprávnosti bylo přistoupeno z důvodu duševní poruchy (paranoidní schizofrenie). Žalovaný si nepřipouští, že touto chorobou trpí, ani důsledky, které choroba vyvolává. Následnými navazujícími rozsudky došlo k prodloužení doby omezení svéprávnosti žalovaného. Omezení tak trvá do současnosti.

8. Žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník garáže. Žalovaný je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník pozemku. Žalovaný úředně ověřenými podpisy podepsal tři smlouvy, dle kterých měl nabýt vlastnické právo k podílům na pozemku. První kupní smlouva byla podepsána dne 8. 11. 2021 s [jméno FO] v postavení prodávajícího. Předmětem smlouvy byl prodej podílu o velikosti 1/6 za kupní cenu 22 000 Kč. Druhá kupní smlouva byla podepsána dne 11. 3. 2022 s prodávající [jméno FO], jejímž předmětem byl převod podílu o velikosti 1/6 za kupní cenu 21 168 Kč. Třetí darovací smlouva byla podepsána dne 21. 3. 2022. Dárkyní byla [Jméno opatrovnice] (opatrovnice žalovaného) a obdarovaným žalovaný. Dle této smlouvy mělo být bezúplatně převedeno vlastnické právo k podílu o velikosti ½ na žalovaného. U soudu prvního stupně nebylo vedeno žádné řízení o schválení jednotlivých kupních smluv a smlouvy darovací.

9. Soud prvního stupně tímto dostatečně zjistil skutkový stav v rozsahu umožňujícím věc právně posoudit a rozhodnout.

10. Dle § 65 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), jednal-li opatrovanec samostatně, ač nemohl jednat bez opatrovníka, lze jeho právní jednání prohlásit za neplatné, jen působí-li mu újmu. Postačí-li však k nápravě jen změna rozsahu opatrovancových povinností, soud tak učiní, aniž je vázán návrhy stran.

11. Dle § 65 odst. 2 o. z. jednal-li opatrovanec samostatně, ač nemohl jednat bez opatrovníka, považuje se opatrovancovo jednání za platné, pokud je opatrovník schválil. To platí i v případě, že takové právní jednání schválil jednající sám poté, co nabyl svéprávnosti.

12. Dle § 483 odst. 2 písm. b) o. z. spravuje-li opatrovník opatrovancovo jmění, nesmí bez souhlasu soudu, nerozhodl-li soud o dalších omezeních, nabýt pro opatrovance nemovitou věc nebo podíl na ní, ani opatrovancovu nemovitou věc nebo podíl na ní zcizit či zatížit.

13. Dle § 581 věta prvá o. z. není-li osoba plně svéprávná, je neplatné právní jednání, ke kterému není způsobilá.

14. Dle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

15. Dle § 980 odst. 2 věta prvá o. z. je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem.

16. Dle § 984 odst. 1 o. z. není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

17. Dle § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

18. Dle § 3056 odst. 1 věta prvá o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku.

19. Žalobkyně se žalobou domáhala nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy, kterou by žalovaný na žalobkyni převedl podíl o velikosti 5/6 na pozemku ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z. ve spojení s § 2144 odst. 1 o. z. Žalobkyně jako vlastnice garáže, která stojí na pozemku žalovaného, je přesvědčena, že jí svědčí k pozemku předkupní právo. Aniž by se soud prvního stupně zabýval vlastním nárokem žalobkyně vyplývajícím z předkupního práva, uzavřel, že nedošlo k platnému převodu vlastnického práva k podílům na pozemku na žalovaného.

20. Žalovaný měl nabýt vlastnické právo k podílům na základě dvou kupních smluv a jedné darovací uzavřených postupně na konci roku 2021 a v březnu roku 2022. V té době byl žalovaný omezen ve svéprávnosti a k takovým právním jednáním nebyl způsobilý. Tato skutečnost obecně způsobuje neplatnost takových právních jednání v souladu s § 581 o. z. Jedná se přitom o neplatnost absolutní dle § 588 o. z., ke které byl soud prvního stupně povinen přihlédnout i bez návrhu, neboť odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. Žalovaný byl omezen ve svéprávnosti, neboť trpí duševní poruchou. Tím je zásadním způsobem narušena právně relevantní vůle žalovaného k takovým jednáním a jeho schopnost posoudit následky takové jednání. Přiznání účinků těmto jednáním by proto bylo zásadně v rozporu se základními východisky právního řádu a tím i v rozporu s veřejným pořádkem (srov. přiměřeně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2025, sp. zn. 23 Cdo 3870/2023). Již tato skutečnost způsobuje neplatnost kupních a darovacích smluv, aniž by se soud prvního stupně musel zabývat dalšími okolnostmi samotného převodu. Rovněž bylo bez významu, jak na celou věc pohlíželi prodávající, resp. dárkyně. Upřednostněna je totiž v takovém případě ochrana žalovaného.

21. Odvolací soud se dále zabýval tím, zda jsou jednotlivé smlouvy neplatné i ve smyslu § 65 odst. 1 a 2 o. z. Žalovaný je nadále omezen ve svéprávnosti, a proto sám nemohl dodatečně takové jednání schválit. Nemohl tak ani následně po uzavření smluv platně projevit vůli být vlastníkem celého pozemku, jak namítala v řízení žalobkyně, neboť k omezení jeho způsobilosti došlo z důvodu, že není schopen domyslet a pochopit důsledky svého jednání. Ke schválení jednotlivých smluv nepřistoupila ani opatrovnice ve smyslu § 65 odst. 2 o. z. Schválení jednotlivých smluv představuje jednostranné právní jednání opatrovnice, které musí být projeveno navenek a nesmí vzbuzovat pochybnost, co je jeho smyslem a jaké následky má vyvolat. Žalobkyně v řízení namítla, že opatrovnice žalovaného o smlouvách věděla již z předchozího řízení a jejich platnost nikdy nezpochybnila. V případě darovací smlouvy byla dokonce druhou smluvní stranou smlouvy. Z žádné takové namítané skutečnosti však nelze dovodit, že by tím opatrovnice žalovaného aktivně projevila svou vůli směřující ke schválení právních jednání. To, že o smlouvách věděla a nenamítala jejich neplatnost, nepředstavuje schválení právního jednání, zvláště jednalo-li se o smlouvy o převodu nemovitostí, které ze zákona vyžadují písemnou formu (§ 560 o. z.). I na schválení takového právního jednání opatrovnicí je proto třeba z hlediska formy klást zvýšené nároky. Je-li opatrovnice druhou smluvní stranou smlouvy, dostává se navíc do střetu zájmů a obtížně tak může chránit práva svá i žalovaného. Nadto však nelze přehlédnout, že ani případné dodatečné schválení opatrovnicí by z jednotlivých uzavřených smluv ještě nečinilo perfektní právní jednání, neboť je v těchto případech vyžadován i souhlas soudu [§ 483 odst. 2 písm. b) o. z.]. Soud prvního stupně však nevedl žádné řízení směřující ke schválení takových jednání.

22. Jednotlivé převodní smlouvy nelze považovat za platné ani ve smyslu § 65 odst. 1 o. z., neboť nelze uzavřít, že by žalovanému takové jednání nepůsobilo újmu. Vlastnické právo k nemovitostem (popř. k podílům na nich) představuje významný závazek, který svému vlastníkovi nepřináší pouze benefity, ale i řadu povinností. Vlastník je povinen se o nemovitost řádně starat, nepůsobit jí nikomu újmu, platit daň z nemovitosti apod. Z předmětného sporu je patrné, že může být nadto vystaven nárokům vyplývajícím z předkupního práva. Sám zákon přikládá takovým smlouvám zásadní význam, když není ani postačující, aby je uzavřel za opatrovance pouze opatrovník, ale je nezbytný i souhlas soudu. Tím spíše nemůže takto zásadní smlouvu platně uzavřít pouze žalovaný, tj. osoba nezpůsobilá k takovému právnímu jednání, aniž by bylo vyžadováno její následné schválení opatrovníkem a soudem.

23. Odvolací soud proto ve shodě se soudem prvního stupně uzavřel, že jednotlivé převodní smlouvy jsou absolutně neplatné. K takové neplatnosti byl soud prvního stupně povinen přihlédnout i bez návrhu, neboť veškeré rozhodné skutečnosti vyšly v řízení najevo. Na tomto závěru nic nemění, že žalovaný je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník pozemku. Takový zápis pouze zakládá ve smyslu § 980 odst. 2 o. z. vyvratitelnou domněnku, že stav zapsaný v katastru nemovitostí je v souladu se stavem skutečným. Tato domněnka však byla vyvrácena, neboť bez platné smlouvy se žalovaný nemohl vlastníkem podílů stát.

24. Je třeba souhlasit se soudem prvního stupně i v závěru, že jednotlivé převodní smlouvy lze opatrovnicí a soudem schválit i dodatečně. Až schválením soudu se stane takové jednání perfektní. Do té doby se proto ani nárok žalobkyně na uplatnění předkupního práva nemůže promlčet, neboť neexistuje platné a účinné právní jednání, vůči kterému nárok plynoucí z předkoupního práva směřuje (§ 619 odst. 1 o. z.). Promlčecí lhůta počne běžet až v okamžiku, kdy se žalobkyně měla a mohla o rozhodných skutečnostech pro počátek lhůty dozvědět (§ 619 odst. 2 o. z.).

25. Nepřípadný je i odkaz žalobkyně na § 984 odst. 1 o. z., neboť ten na danou věc nedopadá. Toto ustanovení chrání dobrověrného nabyvatele, nabyl-li za úplatu vlastnické právo od zapsaného, nikoliv skutečného vlastníka. Ve věci je rovněž nepodstatné, že v řízení o vydání bezdůvodného obohacení soud prvního stupně vycházel ze závěru, že žalovaný je vlastníkem celého pozemku. Předně se nejedná o rozhodnutí, kterým by byl soud prvního stupně v tomto řízení vázán (§ 135 o. s. ř.). V řízení o vydání bezdůvodného obohacení, jakož i v řízení o nahrazení projevu vůle, totiž představuje posouzení vlastnictví žalovaného k pozemku pouze prejudiciální otázku. Posouzení předběžné otázky jiným soudem je pro soud závazné tehdy, když byla tato předběžná otázka řešena ve výroku rozhodnutí. Řešení otázky, která nebyla přímo předmětem sporu v jiném řízení, a o níž proto jiný soud nerozhodoval ve výroku, nýbrž se s ní (jako s otázkou předběžnou) pro účely svého rozhodnutí vypořádal toliko v odůvodnění svého rozhodnutí, pro soud v jiném řízení závazné není (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2024, sp. zn. 33 Cdo 2635/2024). Odvolací soud nadto nepřezkoumává správnost rozhodnutí ve věci vydání bezdůvodného obohacení, a proto není oprávněn zabývat se tím, zda soud prvního stupně postupoval správně, pokud vycházel z vyvratitelné domněnky, tj. ze zápisu v katastru nemovitostí. Rozhodné skutečnosti ohledně jednotlivých nabývacích titulů nemuseli v řízení vyjít najevo. Konečně je i nepodstatné, že žalobkyně dlouhodobě hradí finanční náhradu za užívání pozemku žalovanému, neboť tato skutečnost nemůže vlastnické právo žalovaného založit. Pouze pro úplnost k tomu odvolací soud dodává, že se nejedná o případ, kdy by žalobkyně plnila nevlastníkovi. Žalovaný je stále menšinovým spoluvlastníkem pozemku.

26. Jelikož předmětné podíly o velikosti id. 5/6 nebyly na žalovaného platně převedeny, nemohlo žalobkyni vzniknout právo retraktu ve smyslu § 2144 odst. 1 o. z. ve spojení s § 3056 odst. 1 o. z. Odvolací soud proto v souladu s § 219 o. s. ř. napadený rozsudek potvrdil, neboť jej shledal za věcně správný, a to včetně správného výroku o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně.

27. O nákladech řízení před odvolacím soudem bylo rozhodnuto ve smyslu § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. Zcela úspěšný žalovaný se práva na náhradu nákladů řízení vzdal.