o nahrazení projevu vůle a vzájemném návrhu žalovaného na zaplacení 120 000 Kč a vyklizení nemovitosti, o odvolání účastníků proti rozsudku Okresního soudu v Nymburce ze dne 15. 4. 2024, č. j. 8 C 29/2023 – 223,

1. Okresní soud v Nymburce (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 15. 4. 2024, č. j. 8 C 229/2023 – 223, zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhá nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy o prodeji pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (výrok I.). Výrokem II. zamítl vzájemný návrh žalovaného na vyklizení v tomto výroku specifikovaných nemovitostí. Výrokem III. stanovil žalobci povinnost zaplatit žalovanému 25 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení v tomto výroku specifikovaným. Výrokem IV. byl zamítnut vzájemný návrh žalovaného na zaplacení částky 95 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky a výrokem V. bylo rozhodnuto tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

2. Předmětem řízení byl nárok žalobce na nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy o prodeji pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa] (dále jen „předmětné nemovitosti“). Žalobce žalobu odůvodnil tím, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní na předmětné nemovitosti se sjednanou kupní cenou 790 000 Kč, která byla ve výši 60 000 Kč zaplacena v hotovosti při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí a ve výši 730 000 Kč měla být uhrazena ve splátkách po 9 000 Kč vždy do 20. dne příslušného měsíce (ústní dohodou změněno do 24. dne v měsíci) počínaje měsícem dubnem 2015. Uzavření kupní smlouvy bylo podmíněno řádnou úhradou druhé části kupní ceny, včetně příslušenství a uhrazením daně z převodu nemovitosti žalobcem. Daň z převodu nemovitosti byla zrušena ke dni 25. 9. 2020. Žalobce na zbytek kupní ceny zaplatil celkem 837 000 Kč do prosince 2022 a žalovaného vyzval k vyčíslení zbývající nesplacené části kupní ceny, což bylo žalovaným odmítnuto. Žalovaný následně od smlouvy dopisem ze dne [datum] odstoupil, což žalobce odmítl a žalovaného vyzval k uzavření kupní smlouvy do [datum]. Žalobce považoval za neurčité a nesrozumitelné, tedy neplatné, smluvní ujednání o úročení nesplacené kupní ceny, a rovněž pro rozpor s dobrými mravy, neboť žalovaný nemovité věci nabyl v roce 2014 za 380 000 Kč, a kupní cena ve výši 790 000 Kč byla tedy sjednána se zohledněním budoucích splátek i skutečnosti, že žalobce po celou dobu v nemovitosti na základě smluvního ujednání účastníků bydlel. Za neoprávněné žalobce považoval i jednostranné navýšení úroků na 6,8 %, respektive 8,96 % a následně na 22,8 %. Jako neplatné pro rozpor s dobrými mravy považoval žalobce i ujednání o smluvní pokutě, kterou měl žalobce platit ve výši 5 000 Kč za každé porušení smlouvy, a kterou žalovaný vyčíslil částkou 180 000 Kč. Takto stanovená výše smluvní pokuty je dle žalobce nepřiměřená zajišťované povinnosti k uhrazení splátky ve výši 9 000 Kč a započtení již uhrazených splátek na tuto smluvní pokutu nemá oporu v zákoně, neboť nejde o příslušenství pohledávky. Žalovaný se vzájemným návrhem domáhal zaplacení smluvní pokuty ve výši 120 000 Kč, kdy žalobce byl v roce 2019 v prodlení s úhradou deseti splátek, v roce 2020 s úhradou osmi splátek, v roce 2021 s úhradou sedmi splátek, tj. celkem byl v prodlení s 25 splátkami. Smluvní pokuta za toto období činila 125 000 Kč. Žalobcem uhrazených 11 splátek za rok 2022 v celkové výši 99 000 Kč bylo žalovaným započteno na smluvní pokutu. Žalobce byl tedy v prodlení se všemi splátkami za rok 2022. Z tohoto důvodu žalovaný od smlouvy dne [datum] odstoupil a domáhal se vyklizení nemovitosti. Požadoval dále smluvní pokutu ve výši 120 000 Kč, neboť za období leden 2019 až 2022 vzniklo žalovanému právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 180 000 Kč (125 000 Kč za období 2019 - 2021 a 55 000 Kč za rok 2022) což po započtení první splátky ceny ve výši 60 000 Kč představuje žalovaným požadovanou částku 120 000 Kč.

3. Soud prvního stupně posoudil vztah mezi žalobcem a žalovaným jako spotřebitelský vztah, když žalovaný vystupoval jako podnikatel, což dle závěru soudu prvního stupně vyplývá z vyvratitelné domněnky podle § 421 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), kdy měl žalovaný živnostenské oprávnění pro realitní činnost, zprávu a údržbu nemovitostí a dále z prokázaného skutkového stavu, kdy měl ve vlastnictví 30 nemovitých věcí a minimálně k jedné z nich uzavřel obdobnou smlouvu, jako v této věci před uzavřením smlouvy a další ke koupi následně nabízel. Vycházel z prokázané skutečnosti, že splatnost splátek na kupní cenu byla ústní dohodou účastníku změněna do konce příslušného kalendářního měsíce. I když žalobce na zbytek ceny v období od roku 2015 do konce roku 2022 zaplatil 837 000 Kč (zbytek ceny po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí činil 730 000 Kč), dospěl soud prvního stupně k závěru, že ke dni [datum], tedy k datu, ve kterém žalobce žalovaného vyzval k uzavření kupní smlouvy, nebyly splněny podmínky k jejímu uzavření, neboť celá kupní cena zaplacena nebyla. Soud prvního stupně v tomto směru shledal jako platné a zcela srozumitelné smluvní ujednání účastníků o úročení zbytku kupní ceny, a to s ohledem na autonomii vůle stran, s odůvodněním, že pokud žalobce považoval kupní cenu ve výši 790 000 Kč za konečnou a zohledňující postupné splácení, jak tvrdil, nebyl důvod, aby svým podpisem souhlasil s ujednáním o úroku. S ohledem na znění smlouvy, kdy smluvní úrok byl sjednán ve výši 6,8 % z nesplacené kupní ceny s fixací na tři roky a přirůstal k jistině, kdy však nebyla platně sjednána následující výše úroku ani způsob, jakým by měla být určena (nevyplývá ani možnost jednostranného určování úroku ze strany žalovaného), soud prvního stupně vycházel z výše úroku, jaký představují obvyklé úroky požadované za úvěry, poskytované bankami, tj. k 1. 1. 2019 2,85 %, k 1. 1. 2020 2,4 %, k 1. 1. 2021 2,05 %, k 1. 1. 2022 2,88 % a k 1. 1. 2023 4,61 %. S takto stanovenou výší úroku soud prvního stupně provedl přepočet žalobcem uhrazených splátek a dospěl k závěru, že k 31. 12. 2022 činil nesplacený zůstatek kupní ceny 44 369 Kč. Zejména ve vztahu k naplnění podmínek odstoupení od smlouvy žalovaným a k vzájemnému návrhu žalovaného na vyklizení nemovitosti a zaplacení smluvní pokuty se soud prvního stupně zabýval další podmínkou uzavření kupní smlouvy, a to uhrazením případné smluvní pokuty. S odkazem na konstantní judikaturu Nejvyššího soudu nezkoumal nepřiměřenost ujednání o smluvní pokutě, ale nepřiměřenost konkrétního nároku na smluvní pokutu. Uzavřel, že nárok žalovaného na zaplacení smluvní pokuty ve výši 55 000 Kč za kalendářní rok 2019 je ve smyslu ustanovení § 609 o. z. promlčen, když splatnost každé splátky smluvní pokuty byla spolu s další splátkou na kupní cenu. Smluvní pokuta za listopad 2019 byla tedy splatná 31. 12. 2019, a vzhledem k tomu, že její právo nebylo žalovaným uplatněno k 1. 1. 2023 (žaloba byla podána 21. 2. 2023) a žalobce promlčení namítl, je v tomto rozsahu nárok žalovaného promlčen. Pokud jde o nárok žalovaného na zaplacení smluvní pokuty za rok 2022 ve výši 40 000 Kč a za rok 2021 ve výši 35 000 Kč, soud prvního stupně shledal nárok částečně důvodným, neboť i přes závěr, že mezi účastníky došlo k ústní dohodě o změně termínu splatnosti, byl žalobce v pěti případech v roce 2020 s úhradou splátky kupní ceny v prodlení (období březen až červen 2020 a září 2020). Žalovaný má tedy nárok na zaplacení smluvní pokuty za uvedených pět měsíců, tj. ve výši 25 000 Kč. V případě plateb za rok 2022, které žalobce uhradil v termínu splatnosti, s označením „splátka Svídnice“, je dle závěru soudu prvního stupně nepochybné, že platby byly plněním na splátky, nikoliv na smluvní pokutu, a žalovaný zcela nedůvodně uvedené platby započítal na dříve tvrzené smluvní pokuty, což nemá zákonnou oporu. Za tohoto stavu proto soud prvního stupně vzájemný návrh žalovaného na smluvní pokutu v rozsahu převyšujícím soudem prvního stupně přiznanou částku 25 000 Kč, tj. 95 000 Kč zamítl.

4. Jako nedůvodný byl zamítnut vzájemný návrh žalovaného na vyklizení předmětných nemovitostí, kdy za neplatné soud prvního stupně považoval odstoupení žalovaného od smlouvy dne [datum], neboť žalobce nebyl v prodlení se zaplacením žádné ze splátek za rok 2022. Další (v pořadí druhé) odstoupení od smlouvy bylo žalovaným učiněno dne 28. 8. 2023, tedy v průběhu řízení, kdy účastníci byli seznámeni s předběžným názorem soudu na platnost ujednání o úroku a případné ústní dohody o změně termínu splatnosti, a přesto bylo v odstoupení od smlouvy argumentováno stejným způsobem, jako v předešlém odstoupení, bez snahy vyjasnit přesnou částku kupní ceny, která měla být doplacena se zohledněním ujednané, respektive neujednané výše úroků. Žalovaný dle závěru soudu prvního stupně svévolně vytvořil prvotní situaci s domnělým prodlením žalobce, který do té doby splátky řádně hradil, nebyl v prodlení se dvěma po sobě jdoucími splátkami, což byl smluvně sjednaný důvod pro odstoupení od smlouvy, naopak žalovaný uvedl žalobce v nejistotu ohledně zbytku neuhrazené kupní ceny, dalšího trvání smlouvy a výši dlužných smluvních pokut, které dlouhou dobu po žalobci nepožadoval a naopak, mohly být některé smluvní pokuty v průběhu trvání vztahu žalovaným i promíjeny. Takovému jednání dle závěru soudu prvního stupně nelze přiznávat ochranu, neboť vykazuje známky zjevného zneužití práva podle § 8 o. z., zvláště za stavu, kdy žalovaný v předmětném vztahu vystupoval jako podnikatel.

5. Proti tomuto rozsudku podali odvolání oba účastníci. Žalobce podal odvolání proti zamítavému výroku I. a vyhovujícímu výroku III. (pokud jde o vzájemný návrh na zaplacení smluvní pokuty), a nákladovému výroku V. Soudu prvního stupně vytýkal nesprávně zjištěný skutkový stav, na základě kterého soud věc nesprávně právně posoudil. Poukazoval na to, že jednání žalovaného bylo již od počátku v rozporu s dobrými mravy, kdy inzeroval k prodeji nemovitosti za kupní cenu ve výši 790 000 Kč se splatností ve splátkách. Vědomě však zneužil časovou tíseň žalobce, který v té době pracoval mimo území České republiky a znění smlouvy mu žalovaný nepředal s dostatečným časovým předstihem pro možnost seznámení, ale až při podpisu smlouvy, ke kterému žalobce do České republiky přijel. Poukazoval na to, že žalovaným byly úroky účtovány již od 1. 1. 2015, ačkoliv smlouva byla uzavřena až 30. 3. 2015. Zdůraznil, že došlo k narušení smluvní rovnosti stran, neboť žalovaný svévolně a jednostranně navyšoval kupní cenu, když až 31. 1. následujícího kalendářního roku sdělil žalobci, kolik bylo zaplaceno na kupní cenu a na žalovaným jednostranně stanovený úrok, když fixace byla smluvně sjednána pouze na tři roky od uzavření smlouvy. Takovým postupem byl žalobce s rodinnou po uhrazení významné části kupní ceny a vynaložení dalších nákladů na rekonstrukci předmětné nemovitosti fakticky donucen k úhradě vyšších úroků. Poukazoval na to, že žalovaný reálně postupoval jako úvěrující banka, neboť jednostranně navyšoval úroky, účtoval žalobci poplatky za vyúčtování a prominutí pokuty. Žalobce tedy ujednání o úročení kupní ceny považuje za neplatné pro rozpor s dobrými mravy, navíc neurčité a nesrozumitelné. Soudu prvního stupně vytýkal, že nebyl proveden žalobcem navržený důkaz, a to výslech svědkyně [jméno FO], se kterou žalovaný v minulosti jednal o prodeji předmětné nemovitosti, svědkyně však měla k dispozici s časovým předstihem znění smlouvy o smlouvě budoucí a z důvodu nevýhodných podmínek její uzavření odmítla. Žalobce dále poukazoval na neplatnost ujednání o smluvní pokutě, neboť odporuje dobrým mravům a je v rozporu se zákonem. Výše smluvní pokuty je nepřiměřená zajišťované povinnosti, neboť představuje 55 % z výše splátky, jejíž úhradu zajišťuje. Žalobce je přesvědčen, že kupní cena byla jím uhrazena ještě před podáním žaloby, přesto soud prvního stupně v rozsudku uzavřel, že nedoplatek kupní ceny činí 44 369 Kč a dále částku 25 000 Kč, která byla žalobci soudem stanovena k úhradě na smluvní pokutě, včetně úroku z prodlení z této částky. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil, žalobě vyhověl a pokud jde o vzájemný návrh žalobce žalobu zamítl.

6. Žalovaný podal odvolání proti výroku II., kterým byl zamítnut vzájemný návrh žalovaného na vyklizení předmětných nemovitostí a výroku IV., kterým byl zamítnut částečně návrh žalovaného na zaplacení smluvní pokuty, a to do částky 95 000 Kč s příslušenstvím, a dále proti nákladovému výroku V. Soudu prvního stupně vytýkal, že nesprávně posoudil odstoupení žalovaného od smlouvy o smlouvě budoucí, údajnou existenci dohody o změně splatnosti splátek na kupní cenu a dále nesprávné posouzení započtení plateb žalobce na smluvní pokutu. Vytýkal soudu prvního stupně nesprávný závěr o postavení žalovaného jako spotřebitele, kdy poukazoval na to, že předmětnou činnost nevykonával soustavně, což je hlavní znak podnikání. Pouhé vlastnictví většího počtu nemovitostí neznamená dle žalovaného automaticky, že je podnikatelem. Za nesprávný považoval závěr soudu o tom, že žalobce na zbytek ceny od roku 2015 do roku 2022 zaplatil částku 837 000 Kč, neboť není zohledněna inflace ani platby na dům a pojištění ze strany žalovaného. Soudu prvního stupně dále vytýkal nesprávný závěr o výši úroků. Zdůraznil, že žalovaný zasílal žalobci informaci o aktuální výši úroku pravidelně ve vyúčtování, tedy za konkludentního souhlasu žalobce, kdy dle žalovaného došlo tak jednoznačně k dohodě o výši úroku. Pokud jde o smluvní pokutu, soud prvního stupně dle žalovaného dospěl k nesprávnému závěru o dohodě účastníků o změně platnosti, a z toho vyplývajícího nesprávného závěru o důvodnosti smluvní pokuty s úhradou splátek. Soud prvního stupně, který vycházel z uvedeného nesprávného závěru shledal z tohoto důvodu důvodnou smluvní pokutu pouze v případě pěti opožděných splátek. Nesouhlasil ani se závěrem soudu prvního stupně, pokud jde o nárok žalovaného na vyklizení předmětné nemovitosti, kdy soud prvního stupně vycházel z nesprávného závěru o nemožnosti započtení plateb na smluvní pokuty, což vedlo k nesprávnému závěru o neplatnosti odstoupení žalovaného od smlouvy dne [datum]. I v případě v pořadí druhého odstoupení od smlouvy, dne [datum], poukazoval žalovaný na to, že i bez započtení smluvních pokut (tak jak uzavřel soud prvního stupně) žalobce v době odstoupení dlužil osm splátek. Poukazoval na to, že žalovaný užívá předmětné nemovitosti svévolně bez jakékoliv úhrady na splátkách nebo nákladech. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích II. a IV. změnil a i v tomto rozsahu vzájemnému návrhu žalovaného vyhověl.

7. Soud prvního stupně vycházel z takto zjištěného skutkového stavu: žalovaný nabyl vlastnictví k předmětným nemovitostem za 365 000 Kč na základě usnesení o příklepu, které nabylo právní moci dne 3. 9. 2014. Účastníci uzavřeli dne 30. 3. 2015 smlouvu o smlouvě budoucí kupní na předmětné nemovitosti se stanovenou kupní cenou 790 000 Kč, která měla být uhrazena v hotovosti ve výši 60 000 Kč při podpisu, a ve výši 730 000 Kč v měsíčních splátkách po 9 000 Kč počínaje měsícem dubnem 2015 splatných vždy do konce příslušného kalendářního měsíce (ústní dohodou změněna splatnost, která ve smlouvě byla stanovena vždy do dvacátého dne kalendářního měsíce). Znění smlouvy bylo žalobci zasláno e-mailem dne 30. 3. 2015 v 11:40 hodin. Účastníci ve smlouvě dohodli, že „nesplacená část kupní ceny bude úročena předem vždy jednou ročně k 1. lednu kalendářního roku, za který je úrok placen, a to smluvním úrokem v kapitalizované podobě ve výši 6,8 % z aktuální nesplacené kupní ceny s fixací úroků na tři roky. Smluvní strany se dohodly, že kapitalizovaný úrok přirůstá k dlužné jistině. Aktuální výši nesplacené kupní ceny se budoucí prodávající zavázal sdělit budoucímu kupujícímu písemně či e-mailem vždy do 31. ledna roku následujícího po roce, za který je nesplacená část kupní ceny úročena“. Žalobce se zavázal k zaplacení smluvní pokuty ve výši 5 000 Kč za každé prodlení s úhradou jednotlivé splátky kupní ceny. Žalovaný byl oprávněn odstoupit od smlouvy v případě prodlení žalobce s úhradou alespoň dvou po sobě jdoucích splátek. Uzavření kupní smlouvě bylo podmíněno úplnou úhradou druhé části kupní ceny, včetně příslušenství, případných smluvních pokut a dalších souvisejících nároků a úplné úhrady daně z převodu nemovitosti žalobcem. Žalobce se dále zavázal platit náklady spojené s pojištěním nemovitosti a daň z předmětné nemovitosti jménem žalovaného. Za rok 2015 žalovaný vyúčtoval 37 230 Kč na úroku, 1 552 Kč na pojistném a 983 Kč na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil devět splátek po 9 000 Kč za měsíce 4/2015 až 12/2015 (z ročního vyúčtování ze dne 29. 1. 2016). Za rok 2016 žalovaný vyúčtoval 46 836 Kč na úroku, 1 552 Kč na pojistném a 983 Kč na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil celkem 108 000 Kč s tím, že ve třech měsících bylo zaplaceno méně než 9 000 Kč (z ročního vyúčtování ze dne 30. 1. 2017). Za rok 2017 žalovaný vyúčtoval 42 849 Kč na úroku, 1 552 Kč na pojistném a 983 Kč na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil celkem 108 000 Kč tím, že ve čtyřech měsících zaplatil méně než 9 000 Kč (z ročního vyúčtování ze dne 25. 1. 2018). Za rok 2018 žalovaný vyúčtoval 38 591 Kč na úroku, 1 552 Kč na pojistném a 983 Kč na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil celkem 108 000 Kč s tím, že ve dvou měsících zaplatil méně než 9 000 Kč (z ročního vyúčtování ze dne 24. 1. 2019). Za rok 2019 žalovaný vyúčtoval 45 305 Kč na úroku, 2 044 Kč na pojistném a 983 Kč na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil celkem 108 000 Kč s tím, že jeden měsíc zaplatil méně než 9 000 Kč. Žalobci bylo sděleno, že od 1. 1. 2019 došlo k navýšení úroku na 8,96 % (z ročního vyúčtování ze dne 10. 1. 2020). Za rok 2020 žalovaný vyúčtoval 39 960 Kč na úroku, 2 044 Kč na pojistném, 983 Kč na dani z nemovitosti, 20 000 Kč na smluvní pokutě s tím že 15 000 Kč bylo prominuto, poplatek za prominutí pokuty ve výši 1 500 Kč a poplatek za vyhotovení vyúčtování ve výši 300 Kč a žalobce zaplatil celkem 108 000 Kč s tím, že v pěti měsících zaplatil méně než 9 000 Kč (z ročního vyúčtování ze dne 30. 1. 2021). Žalovaný žalobci zaslal opravné vyúčtování e-mailem dne 1. 2. 2021 a uvedl, že doplnil platbu a vyúčtování přepočítal. Žalobce téhož dne odpověděl, že nerozumí bodům pokuta atd., když má vše zaplaceno a každý měsíc mu přišly nějaké peníze, jak byli domluveni. Žalovaný téhož dne odpověděl, že ústní dohoda zatím platí, ale žalobce si jí možná nepamatuje, a proto má naúčtovanou jen jednu pokutu a ostatní jsou prominuté. Žalobci dále sdělil, že pokud bude platit splátky způsobem jako v roce 2020, pak bude nucen pokuty nepromíjet a řádně je účtovat (z e-mailové komunikace ze dne 1. 2. 2021). Za rok 2021 žalovaný vyúčtoval 88 410 Kč na úroku, 2 044 Kč na pojistném, 983 Kč na dani z nemovitosti a poplatek za vyhotovení vyúčtování ve výši 300 Kč a žalobce zaplatil 12 splátek po 9 000 Kč, celkem 108 000 Kč. Žalobci bylo sděleno, že od 1. 1. 2021 došlo k navýšení úroku na 22,80 % (z ročního vyúčtování ze dne 30. 1. 2022). Žalobce e-mailem ze dne 27. 10. 2022 požádal žalovaného o vyčíslení celkové zbývající částky k doplacení. Žalovaný žalobci odpověděl dne 31. 10. 2022, že má žádost o doplacení zaslat písemně a tuto odůvodnit a tuto pak předá právnímu zástupci k přípravě ukončení smlouvy na náklady žalobce (z e-mailu ze dne 27. 10. 2022 a 31. 10. 2022). Dne 23. 11. 2022 prostřednictvím svého zástupce žalobce požádal žalovaného o vyčíslení aktuálního nedoplatku a žalovanému oznámil, že ustanovení o úroku považuje za neplatné, ale v rámci smírného jednání je ochoten úrok ve výši 6,8 % zaplatit (z dopisu ze dne 23. 11. 2022). Dne 13. 12. 2022 žalovaný prostřednictvím svého zástupce žalobci sdělil, že odstupuje od smlouvy. Odstoupení odůvodnil tím, že mu v období roku 2019 až 2021 vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty v celkové výši 125 000 Kč, na kterou započetl 99 000 Kč zaplacených žalobcem v 11 splátkách za rok 2022 a tudíž je v prodlení s placením všech splátek za rok 2022 a to je důvodem k odstoupení od smlouvy. Za rok 2022 požadoval po žalovaném zaplacení dalších smluvních pokut v celkové výši 55 000 Kč. Žalobce současně vyzval k zaplacení 120 000 Kč jako nedoplatku na smluvní pokutě ve výši 21 000 Kč (po započtení prvotní platby ve výši 60 000 Kč) a 11 neuhrazených splátkách ve výši 99 000 Kč (z dopisu ze dne 13. 12. 2022). Dne 21. 10. 2022 žalobce prostřednictvím svého zástupce nesouhlasil s odstoupením a vyzval žalovaného k uzavření kupní smlouvy do [datum] (z dopisu ze dne 21. 10. 2022). Žalovaný od smlouvy odstoupil dopisem ze dne 28. 8. 2023 s tím, že toto odstoupení je učiněné pro jistotu a s pádnějšími důvody, které kromě původních tvrzených důvodů spočívají v tom, že je žalobce v prodlení s dalšími platbami za rok 2023, za které účtuje další smluvní pokutu ve výši 35 000 Kč (z dopisu ze dne 28. 8. 2023 včetně podacího lístku). Smlouva totožného obsahu byla manželkou žalovaného (z e-mailu [e-mail]) zaslána jinému zájemci ([jméno FO]) již dne 17. 2. 2015. Žalovaný obdobným způsobem prodal dříve nemovitou věc v [právnická osoba]. Žalovaný měl přitom od 31. 7. 2008 živnostenské oprávnění pro realitní činnost, správu a údržbu nemovitostí (z údajů z veřejné části živnostenského rejstříku k osobě žalovaného). Ke dni 30. 5. 2015 byl pak vlastníkem 30 nemovitých věcí (z přehledu vlastnických a jiných věcných práv). Žalobci také dne 5. 2. 2020 e-mailem zaslal nabídku koupě domu za 1 320 000 Kč se zálohou 100 000 Kč ke dni podpisu smlouvy o smlouvě budoucí a měsíční splátkou 11 800 Kč, a to na základě poptávky žalobce. Odvolací soud se s takto zjištěným stavem ztotožnil.

8. Odvolací soud se ztotožnil se soudem prvního stupně, pokud při právním posouzení nároku žalobce vycházel z ustanovení § 1785 o. z., dle kterého se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. V daném případě účastníci uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejíž znění bylo součástí smlouvy o smlouvě budoucí kupní (část B). Podstatnou náležitostí kupní smlouvy je kupní cena. V daném případě byla mezi účastníky zcela jednoznačně stanovena dohodnutá kupní cena 790 000 Kč, tak jak to vyplývá z čl. III smlouvy o smlouvě budoucí a čl. II kupní smlouvy. Zcela jednoznačné bylo ujednání účastníků o způsobu úhrady stanovené kupní ceny, tj. 60 000 Kč v hotovosti před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní a ve výši 730 000 Kč v měsíčních splátkách 9 000 Kč. Takto stanovená výše kupní ceny odpovídá ustanovení § 2080 o. z., dle kterého je kupní cena ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení. V daném případě má odvolací soud za to, že i když bylo mezi účastníky sjednáno „úročení kupní ceny“, nejedná se o způsob určení kupní ceny, neboť v takovém případě by byla kupní cena mezi účastníky sjednána neurčitě i v tom, že by zde byl rozpor mezi pevně stanovenou výší kupní ceny a možností jiného výpočtu. Sjednání úroku z dosud nesplacené kupní ceny, tak jak bylo ve smlouvě o smlouvě budoucí stanoveno, je navíc neurčité, neboť je určeno tak, že bude úročena nesplacená část kupní ceny, avšak ve výši po případném zápočtu smluvních pokut. Žalobce jako budoucí kupující by měl vědomost o výši kupní ceny pouze vždy na jeden rok dopředu, neboť až z vyúčtování k 31. 1. každého kalendářního roku by mu byla známa aktuální výše dosud nesplacené kupní ceny a úroku, který bude z takto stanovené výše počítán (úročeno by však bylo již od 1. 1.). Takový způsob určení kupní ceny neodpovídá ustanoveníá § 2080 o. z., neboť je neurčitý. Ujednání o úročení dosud nesplacené části kupní ceny lze považovat jako mezi účastníky nespecifikované ujednání o jiném peněžitém plnění, které by mohlo případně kompenzovat skutečnost, že žalobce po celou dobu trvání smlouvy o smlouvě budoucí nemovitost v plném rozsahu bez další úhrady užíval, avšak zaplacení takového plnění by se žalovaný měl možnost domáhat samostatně. Odvolací soud tedy uzavírá, že kupní cena byla mezi účastníky sjednána zcela jednoznačně ve výši 790 000 Kč, včetně způsobu úhrady, tj. v měsíčních splátkách 9 000 Kč, které byly rovněž ze strany žalobce takto hrazeny a označeny v platbách žalovanému. Za tohoto stavu tedy žalobce provedl platby v souladu se smlouvou na kupní cenu, když odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že byla prokázána dohoda účastníků na změně splatnosti (v tomto směru odkazuje plně na důvody uvedené soudem prvního stupně), a tedy ještě před v pořadí prvním odstoupením od smlouvy ze strany žalovaného byla kupní cena v plném rozsahu žalobcem uhrazena. Odstoupení od smlouvy žalobce ze dne 13. 12. 2025 je tedy neplatné a žalobci naopak vznikl nárok na uzavření kupní smlouvy, tak jak žalovaného přípisem ze dne 20. 10. 2022 vyzval.

9. Vzhledem ke shora uvedenému závěru odvolacího soudu není tedy důvodný vzájemný návrh žalovaného, kterým se domáhal vyklizení předmětné nemovitosti, tak jak správně uzavřel soud prvního stupně.

10. Žalovaný vzájemným návrhem dále požadoval zaplacení smluvní pokuty, která byla mezi účastníky sjednána pro případ prodlení s každou jednotlivou splátkou na kupní cenu. Možnost sjednání smluvní pokuty je upravena ustanovením § 2048 a následujících o. z., jako zajišťovací institut. I když je nepochybně dána autonomie účastníků závazkového vztahu na sjednání případné smluvní pokuty, je třeba přihlédnout k jejímu charakteru zajištění, kdy v daném případě se jednalo o zajištění prodlení se splátkami kupní ceny, kdy kupní smlouva měla být uzavřena až po plném uhrazení kupní ceny. Pro případ prodlení byla dána budoucímu prodávajícímu možnost odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí, sjednáno bylo rovněž úročení. Za takového stavu, a zejména s přihlédnutím k výši smluvní pokuty, představující 55 % částky, jejíž včasná úhrada měla být zajištěna, shledal odvolací soud ujednání o smluvní pokutě ve smlouvě o smlouvě budoucí jako absolutně neplatné podle § 588 o. z., neboť se zjevně příčí dobrým mravům a odporuje zákonům. Za tohoto stavu tedy odvolací soud shledal vzájemný návrh žalovaného, pokud jde o nárok na smluvní pokutu jako nedůvodný.

11. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že ve vztahu účastníků vystupoval žalovaný jako podnikatel a žalobce jako spotřebitel. Z tohoto pohledu pak je nutno posuzovat postavení žalobce jako slabší strany, která vyžaduje vyšší ochrany. Postavení žalovaného jako podnikatele soud prvního stupně zcela správně odůvodnil existencí živnostenského oprávnění i způsobem, jakým žalovaný ve vztahu k nemovitostem, které měl ve větším množství ve svém vlastnictví, vystupoval. Za shodných podmínek jako v daném případě, tj. uzavření kupní smlouvy podmíněno úhradou plné kupní ceny včetně úroků a smluvních pokut nabízel i v jiných případech než ve vztahu k žalobci. Konkrétně i o prodeji předmětné nemovitosti jednal před žalobcem s jinou osobou, a to s návrhem smlouvy o smlouvě budoucí shodného znění. Takovému jednání nasvědčuje i celkový postup žalovaného, který například při vyúčtování uhrazených splátek za předchozí kalendářní rok účtoval žalobci i poplatky za vyúčtování, ačkoli takový postup nemá oporu ve smlouvě o smlouvě budoucí uzavřené mezi účastníky. Jako účelovou námitku shledal odvolací soud i poukaz na inflaci a rostoucí hodnotu nemovitosti, když takové skutečnosti si musel být žalovaný vědom již při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a byl to právě on, kdo navrhl úhradu ve splátkách v takové výši, kdy i při bezúročném splácení bez smluvních pokut by doba užívání nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy činila více než šest let. Tato skutečnost je podpořena i shodným zněním smlouvy v případě předchozího jednání žalovaného o prodeji předmětné nemovitosti s paní [jméno FO], která právě pro nevýhodnost smlouvu, jejíž znění měla předem k dispozici, neuzavřela. Žalovaný si tedy musel být inflace i možného růstu ceny nemovitosti vědom. Tomu nasvědčuje i výše kupní ceny, která byla stanovena ve výši dvojnásobku ceny pořizovací, a to i s vědomím, že žalobce bude po celou dobu nemovitost užívat a z tohoto důvodu bude potřeba provedení oprav a úprav, kterými nepochybně dojde i ke zhodnocení nemovitosti.

12. Ze všech shora uvedených důvodů byl proto rozsudek soudu prvního stupně podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změněn ve výroku I. tak, že byl nahrazen projev vůle žalovaného k uzavření předmětné kupní smlouvy a dále ve výroku III., kdy byla zamítnuta část vzájemného návrhu žalovaného, a to na zaplacení smluvní pokuty ve výši 25 000 Kč. Ve zbylém rozsahu, tj. výroku II., kterým byl zamítnut vzájemný návrh žalovaného na vyklizení předmětných nemovitostí a ve výroku IV., kterým byl zamítnut nárok žalovaného na zaplacení smluvní pokuty v dalším než soudem prvního stupně přiznaném rozsahu, byl rozsudek soudu prvního stupně jako správný podle § 219 o. s. ř. potvrzen.

13. Vzhledem k tomu, že byl rozsudek soudu prvního stupně změněn, rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, 2, § 142 odst. 1 o. s. ř. znovu o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně. V řízení před soudem prvního stupně byl v plném rozsahu úspěšný žalobce, a to i v části řízení, týkající se vzájemného návrhu žalovaného. Žalobci vznikly náklady na zaplaceném soudním poplatku (5 000 Kč) a náklady právního zastoupení. Náklady právního zastoupení představuje odměna za čtyři úkony právní služby po 11 460 Kč (z části předmětu řízení, kterým je žaloba na nahrazení projevu vůle, kdy tarifní hodnotou je hodnota nemovitostí ve výši 790 000 Kč) podle § 8 odst. 1, § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, a to příprava a převzetí zastoupení podle § 11 odst. 1 písm. a), předžalobní výzva k uzavření kupní smlouvy, písemná žaloba podle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu a účast zástupkyně žalobce u jednání soudu prvního stupně dne 18. 5. 2023 podle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, odměna za dva úkony právní služby po 11 940 Kč (z tarifní hodnoty 910 000 Kč, tedy výše nároku požadovaného žalovaným vzájemným návrhem; 120 000 Kč na smluvní pokutě a vyklizení nemovitosti, jejíž hodnota činí 790 000 Kč), a to za přípravu a převzetí zastoupení podle § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu, písemné vyjádření k vzájemnému návrhu podle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu a dále odměna za šest úkonů právní služby po 15 100 Kč (z tarifní hodnoty 1 700 000, která je součtem tarifních hodnot části řízení o žalobě žalobce a o vzájemném návrhu žalovaného), a to účast zástupkyně žalobce u čtyř jednání soudu prvního stupně, z nichž dvě svou délkou přesáhla dvě hodiny, a dále jeden úkon právní služby spočívající v mimosoudním jednání s protistranou v období od 19. 5. 2023 od 26. 10. 2023. Ke všem 13 shora uvedeným úkonům právní služby náleží zástupkyni žalobce paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu. Celková výše nákladů žalobce v řízení před soudem prvního stupně tedy činí 184 320 Kč. Odvolací soud nepřiznal žalobci náhradu dalších nákladů, které byly zástupkyní žalobce požadovány, a to odměnu za úkon spočívající v účasti u soudem nařízené mediace v Praze a s tím spojené náklady na cestovné ve výši 910 Kč a náhradu za promeškaný čas ve výši 400 Kč. Mediace je soudem nařízena účastníkovi, nikoliv jeho zástupci a účast zástupce žalobce tedy nezakládá právo na odměnu za takový úkon.

14. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1, § 151, § 142 odst. 1 o. s. ř. I v odvolacím řízení byl v plném rozsahu úspěšný žalobce, a to i v části řízení o vzájemném návrhu žalovaného. Žalobci vznikly v odvolacím řízení náklady na zaplaceném soudním poplatku ve výši 6 250 Kč a náklady právního zastoupení sestávající z odměny po 15 100 Kč za dva úkony právní služby (písemné odvolání a účast zástupkyně žalobce u jednání odvolacího soudu) podle § 11 odst. 1 písm. k), g), advokátního tarifu, náhrada cestovného ze sídla AK zástupkyně žalobce k jednání odvolacího soudu a zpět ve výši 923 Kč a náhrada za promeškaný čas za čtyři započaté půlhodiny po 100 Kč podle § 14 odst. 1 odst. 3 advokátního tarifu a 2 režijní paušály po 300 Kč podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu. Celková výše nákladů žalobce v odvolacím řízení činí 37 450 Kč.