o zaplacení 150 000 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Kladně ze dne 17. 2. 2025, č. j. 7 C 53/2024 – 96,

1. Okresní soud v Kladně (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne [datum], č. j. [spisová značka], stanovil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 150 000 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 14,75 % ročně od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Výrokem II. zamítl žalobu v části, ve které se žalobce domáhal zaplacení zákonného úroku z prodlení z částky 150 000 Kč od [datum] do [datum]. Výrokem III. stanovil žalované povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení 59 644 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám jeho právního zástupce. Předmětem řízení byl nárok žalobce z rezervační smlouvy, která byla mezi účastníky a dále manžely [jméno FO] uzavřena dne [datum], a na základě které žalobce zaplatil rezervační poplatek ve výši 150 000 Kč na účet žalované. Rezervační smlouva byla uzavřena (ve znění dodatku č. [hodnota]) do [datum]. Kupní smlouva mezi manžely [jméno FO] (prodávajícími) a žalobcem (kupujícím) ohledně nemovitostí zapsaných na LV č. [hodnota] v katastrálním území a obec [adresa] u [právnická osoba] však za doby trvání rezervační smlouvy uzavřena nebyla. Na prodej uvedených nemovitostí byla uzavřena smlouva mezi manžely [jméno FO] jako prodávajícími a manžely [Anonymizováno] jako kupujícími dne [datum]. Žalovaná však přes výzvu žalobce jím složený rezervační poplatek nevrátila. Soud prvního stupně uzavřel, že žalované nevznikl nárok na zaplacení částky 150 000 Kč, a v tomto směru se tedy na úkor žalobce bezdůvodně obohatila ve smyslu ustanovení § 2991 a následujících zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále „o. z.“). Rezervační smlouvu uzavřenou mezi účastníky a manžely [jméno FO] posoudil dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále „ZoRZ“) a ujednání uvedené smlouvy pod bodem 5.2 (upravující situaci, kdy k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce a zájemce se zavazuje namísto prodávajícího uhradit, realitnímu zprostředkovateli provizi za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy s prodávajícím ve výši blokační úhrady), soud prvního stupně posoudil jako skrytou smluvní pokutu ve smyslu ustanovení § 2048 a následujících občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, že ujednání o smluvní pokutě může zajišťovat pouze porušení konkrétní povinnosti a ve smyslu ustanovení § 14 ZoRZ nelze povinnost uzavřít realitní smlouvu spotřebiteli uložit, nelze ji dle soudu prvního stupně utvrdit ani ve smyslu ustanovení § 2048 o. z. Dále uzavřel, že žalovaná neprokázala, že by žalobci poskytla adekvátní protiplnění, které by svou hodnotou vyvažovalo závazek žalobce uhradit provizi podle čl. 5.2 Dohody, která je smlouvou formulářového typu. Námitku žalované, že žalobci bylo poskytnuto žalovanou plnění v podobě činnosti směřující k prodeji jeho nemovitosti v [Anonymizováno], neshledal soud prvního stupně důvodnou, když vzal za prokázané ujednání účastníků, že zprostředkování prodeje této jeho nemovitosti bude poskytnuto bezplatně jako pomoc. Neshledal důvodný nárok žalobce na úrok z prodlení za dobu od 1. 4. do [datum], když počátek prodlení žalované s úhradou žalované částky je dnem [datum], neboť lhůta k plnění stanovená ve výzvě žalobce uplynula dne [datum], který však byl dnem svátku a poslední den lhůty se tedy posunul na [datum].

2. Proti tomuto rozsudku podala včas odvolání žalovaná, a to proti vyhovujícímu výroku I. a nákladovému výroku III. Soudu prvního stupně vytýkala nesprávné právní posouzení věci a dále nepřihlédnutí k žalovanou navrženým důkazům. Znovu podrobně zopakovala skutkový stav, tak jak byl obsahem všech podání žalované v řízení před soudem prvního stupně a s odkazem na znění čl. 5.2 „Dohody“ a znění § 19 odst. 2 ZoZR nesouhlasila se závěrem soudu prvního stupně o nedostatečném poučení žalobce v souladu se uvedeným zákonným ustanovením a se závěrem, že uvedený článek dohody je zastřenou smluvní pokutou. Zdůraznila, že dohodou o koupi žalovaná neobchází zákon, nevýhodnost ujednání o odměně žalované je vyvažována povinností žalované po dobu trvání dohody neuzavřít obdobnou dohodu s třetí osobou a dále shodnou povinností prodávajících jako hlavního účastníka Dohody. Vzhledem ke kupní ceně (3 500 000 Kč) je výše sjednané provize přiměřená. V souladu se zněním dohody žalovaná jako realitní zprostředkovatel jejím uzavřením obstarala příležitost uzavření kupní smlouvy a žalované jako realitnímu zprostředkovateli tedy vznikl nárok na provizi. V tomto směru žalobce neuplatnil žádné námitky a dle žalované je tedy splněno ustanovení § 19 odst. 2 ZoRZ. Poukázala i na to, že v případě další nemovitosti žalobce, v obci [adresa], to byla žalovaná, kdo žalobci obstaral kupujícího. Vykonávala tedy činnosti realitního zprostředkovatele, avšak žádnou provizi za tuto činnost neobdržela. Soudem zmiňované rozhodnutí Nejvyššího soudu (sp. zn. [spisová značka]) se zabývá odlišným případem, kdy rezervační poplatek byl ponechán jako zápočet na smluvní pokutu, což v daném případě nebylo. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně v odvoláním napadeném rozsahu změnil a žalobu zamítl.

3. Žalobce ve vyjádření k odvolání žalované navrhl rozsudek soudu prvního stupně jako správný potvrdit, kdy soud prvního stupně vycházel správně z potřebného rozsahu dokazování a další, žalovanou navržené důkazy, nesouvisí s danou věcí, neboť měly prokázat skutečnost, že žalovaná vyvíjela zprostředkovatelskou činnost ve vztahu k jiné nemovitosti žalobce, avšak bez uzavřené smlouvy a na základě vzájemné dohody bez provize. Znovu zdůraznil, tak jako v řízení před soudem prvního stupně, že měl za to, že dalším dodatkem byla rezervační smlouva prodloužena až do [datum], i když připustil, že takovou novou dohodu, podepsanou prodávajícími, neobdržel.

4. Krajský soud v Praze, jako soud odvolací, přezkoumal napadený rozsudek podle § 212 a § 212a odst. 1, 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), jakož i řízení, které mu předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné. Odvoláním nebyl rozsudek soudu prvního stupně napaden ve výroku II., a v tomto rozsahu tedy nabyl samostatně právní moci.

5. Soud prvního stupně po provedeném dokazování vycházel z takto zjištěného skutkového stavu: dne [datum] byla uzavřena „dohoda o koupi nemovitosti“ mezi prodávajícími [Anonymizováno] a [jméno FO] a zájemcem – žalobcem a žalovanou a všemi těmito účastníky podepsána s tím, že dohoda (dále jen „Dohoda“) je uzavírána v souladu s ustanovením § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku jako rezervační dohoda. Předmětem Dohody (čl. 2) je smlouva o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě se prodávající a zájemce zavazují uzavřít kupní smlouvu o nemovitostech specifikovaných v čl. 3 za kupní cenu 3 500 000 Kč (čl. 4), včetně provize. Dle čl. 5 činí provize realitního zprostředkovatele 150 000 Kč. Dohoda byla sjednána do [Anonymizováno] (ve znění dodatku č. 1 ze dne [Anonymizováno]). Blokační úhrada (čl. 6) ve výši 150 000 Kč (čl. 7) slouží k blokaci nemovitosti pro zájemce a uzavřením smlouvy bude použita na částečnou úhradu kupní ceny. Podle čl. 5.2 se zájemce pro případ, kdy k uzavření smlouvy nedojde z důvodu na jeho straně, zavazuje místo prodávajícího uhradit realitnímu zprostředkovateli provizi za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy s prodávajícím ve výši blokační úhrady. Dne [datum] byla uzavřena kupní smlouva a smlouva o úschově mezi prodávajícími manžely [jméno FO] a kupujícími manžely [Anonymizováno], za účasti žalované jako schovatele, jejímž předmětem byly nemovitosti zapsané na LV č. [hodnota] pro katastrální území a obec [adresa] u [právnická osoba]. Kupní cena byla stanovena ve výši 3 000 000 Kč s tím, že částka 100 000 Kč byla složena jako záloha na kupní cenu u schovatele a započítána na úhradu zprostředkovatelské provize zprostředkovatele (schovatele). V e-mailové komunikaci probíhající mezi žalobcem a žalovanou ve dnech [Anonymizováno] až [datum] žalobce sděluje důvody odstoupení od smlouvy za dům v [adresa] z důvodu nemožnosti prodeje nemovitosti žalobce v [Anonymizováno] pro závažné skryté vady (prodej měl umožnit financování koupě nemovitosti). Žalovaná nabídla žalobci připravenost k podpisu smlouvy na prodej nemovitosti v [Anonymizováno] s nulovou provizí. Žalobce byl přípisem žalované ze dne [datum] vyzván k uzavření kupní smlouvy, případně prodloužení Dohody o koupě nemovitostí nejpozději do [datum] s upozorněním na postup dle čl. 5, bod 5.2 Dohody, tj. ponechání složené blokační úhrady zprostředkovateli jako úhrady provize. Žalobce vyzval žalovanou předžalobní výzvou ze dne [datum] k vrácení rezervační zálohy do 10 dnů.

6. Odvolací soud se s takto zjištěným skutkovým stavem ztotožnil. Shledal správným i právní posouzení věci soudem prvního stupně, který vycházel z ustanovení § 2991 a následujících o. z., upravujících bezdůvodné obohacení. Neztotožnil se však se závěrem soudu prvního stupně, pokud „Dohodu“ posuzoval podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. V daném případě je třeba vycházet z obsahu smlouvy, která byla označena jako „dohoda o koupi nemovitosti“, ale zároveň jako „rezervační dohoda“ v souladu s ustanovením § 1746 odst. 2 o. z. Je tedy nepochybné, že se nejedná o smlouvu o realitním zprostředkování, která by byla upravena zákonem č. 39/2020 Sb. Při právním posouzení je dle odvolacího soudu třeba vycházet z ustanovení § 1746 odst. 1, 2 o. z., dle kterého zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv (odst. 1) a strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena (odst. 2). V daném případě byla „Dohoda“ uzavřena mezi všemi třemi účastníky (prodávající, zájemce a realitní zprostředkovatel). Je tedy třeba vycházet dle obsahu smlouvy, pokud jde o posouzení postavení jednotlivých účastníků jako stran uvedené smlouvy. Obsahem uvedené smlouvy není smlouva zprostředkovatelská, která by byla uzavřena mezi žalobcem jako zájemcem a žalovanou v souladu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, když podstatou takové smlouvy je mimo jiné závazek zájemce uhradit realitnímu zprostředkovateli provizi, pokud ten zájemci obstará příležitost k uzavření konkrétní zprostředkovávané smlouvy. Žalovaná se však vůči žalobci jako zájemci o koupi nezavázala k plnění žádných povinností stanovených v zákoně o realitním zprostředkování (například předložit výpis z katastru nemovitostí k nabízené nemovitosti podle § 11 ZoRZ, informovat zájemce o závadách a omezeních týkajících se nemovitostí podle § 12 odst. 1 ZoRZ a podobně) či žalobci jako zájemci o koupi poskytovat další obvyklé a očekávatelné realitní služby, jako například zajištění přípravy smluvních dokumentů a zohlednění podmínek a požadavků daného zájemce v rámci daného obchodu. Žalovaná byla pouze vedlejším účastníkem předmětné smlouvy, kdy převzala závazek k přijetí platby rezervačního poplatku (blokační úhrady) ze strany žalobce na svůj bankovní účet. Zásadním obsahem a účelem předmětné rezervační smlouvy bylo uzavření smlouvy budoucí kupní mezi žalobcem jako zájemcem a manžely [jméno FO] jako prodávajícími. Ve smlouvě byly sjednány všechny podmínky kupní smlouvy, stanovena doba, do kdy má být kupní smlouva uzavřena (totožně se stanovenou dobou trvání rezervační smlouvy) stanovené podmínky zaplacení rezervačního poplatku s tím, že výslovně byl sjednán jako součást kupní ceny v případě, že bude kupní smlouva uzavřena. Sjednané závazky ve vztahu mezi žalobcem a prodávajícími a mezi žalobcem a žalovanou v předmětné smlouvě jsou tedy oddělitelné. Rezervační poplatek v souladu s jeho charakterem, kterým je kompenzace prodávajícího za to, že v průběhu rezervační doby nebude nemovitost nabízet, představoval i v daném případě odpovídající protiplnění proti omezení vlastníka nemovitosti, tedy manželů [jméno FO] a měl být započítán na kupní cenu. Žalovaná byla pouze platebním místem, aniž by byla oprávněna s rezervačním poplatkem libovolně nakládat. Z uvedeného je tedy zcela nepochybné, že rezervační poplatek byl sjednán pouze ve vztahu mezi žalobcem a prodávajícími. V dané rezervační smlouvě tak neměl rezervační poplatek charakter provize, když nebyla mezi žalobcem a žalovanou sjednána zprostředkovatelská smlouva dle ZoRZ, na základě které by žalované mohla provize náležet, a to za činnost vykonanou podle takové smlouvy ve prospěch žalobce a nebyl nárokem podnikatele, ale fyzické osoby jako vlastníka nemovitosti. Vzhledem k tomu, že v daném případě prodávající uzavřeli na předmětnou nemovitost kupní smlouvu s třetím subjektem a kupní cenu obdrželi, žalobcem složenou část kupní ceny (v podobě rezervačního poplatku) nepožadovali.

7. V čl. 5.2 Dohody pak bylo sjednáno přenesení povinnosti k zaplacení provize z prodávajících na žalobce jako zájemce. Toto ujednání je třeba obsahově posoudit jako dohodu o převzetí dluhu podle § 1888 odst. 2 o. z., protože „(K)do ujedná s dlužníkem, že přejímá jeho dluh, nastoupí jako dlužník na jeho místo, dá-li k tomu věřitel souhlas původnímu dlužníku nebo přejímateli dluhu“. Toto ujednání je třeba, jak správně odkázal soud prvního stupně na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka] podrobit testu (ne)výhodnosti pro spotřebitele podle § 1800 odst. 2 o. z. a přiměřenosti podle § 1813 o. z. Uvedené ujednání žalobce (jako spotřebitele) zavazuje k jednání, které (v rozporu s jeho vlastními zájmy) směřuje k úhradě provize místo prodávajících, ač k tomu žalobce jako zájemce nemá žádný ekonomický či jiný důvod v situaci, kdy nevyzval prodávající k uzavření kupní smlouvy, ani nedošlo ke splnění povinnosti podle smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Proti tomuto jeho závazku nestojí žádná „protihodnota“, která by závazek uhradit provizi namísto prodávajících podle Dohody vyvažovala. Ve vztahu k žalované je žalobce jako spotřebitel nepochybně slabší stranou, která vyžaduje větší ochranu. V daném případě, jak správně uzavřel soud prvního stupně, není ale takový závazek žalobce vyvážen žádnou protihodnotou, obsah uvedeného ujednání je proto pro žalobce jako slabší stranu výrazně nevýhodný. V tomto konkrétním případě lze navíc poukázat i na skutečnost, že provize byla žalované za prodej předmětné nemovitosti uhrazena, a to třetím subjektem (kupujícími předmětné nemovitosti na základě další kupní smlouvy uzavřené manžely [jméno FO]). Provizi žalovaná tedy obdržela za činnost, která byla pro prodávající (manžele [jméno FO]) žalovanou vykonaná částečně ve vztahu právě k žalobci. Za tohoto stavu odvolací soud uzavírá, že shora uvedené ujednání čl. 5.2 Dohody je podle § 1800 odst. 2 o. z. absolutně neplatné. V tomto směru nelze shledat důvodnou námitku žalované, že pro žalobce vyvinula činnost směřující k prodeji jeho jiné nemovitosti v [Anonymizováno], což mělo být protiplnění poskytnuté ve vztahu k shora uvedenému závazku. Ze strany žalované nebylo prokázáno, že by mezi ní a žalobcem byla uzavřena smlouva v souladu se v zákonem o realitním zprostředkování, na základě které by žalobkyni nárok na provizi za zprostředkovatelskou činnost pro žalobce vznikl. Naopak právě ve vztahu k zamýšlenému prodeji uvedené nemovitosti v [Anonymizováno] žalobci přislíbila činnost jako bezplatnou pomoc.

8. Vzhledem ke shora uvedenému tedy žalované nevznikl nárok na částku 150 000 Kč, která byla na její bankovní účet byla žalobcem zaplacena na rezervačním poplatku a v tomto rozsahu se tedy žalovaná bezdůvodně obohatila podle § 2991 a následujících o. z. tak, jak zcela správně uzavřel soud prvního stupně.

9. Ze všech shora uvedených důvodů proto odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně v souladu s ustanovením § 219 o. s. ř. ve výroku I. jako správný potvrdil.

10. Rozsudek soudu prvního stupně byl jako správný podle § 219 o. s. ř. potvrzen i v nákladovém výroku III. Soud prvního stupně v souladu s ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal v řízení v plném rozsahu úspěšnému žalobci (neúspěch žalobce byl pouze v části požadovaného úroku z prodlení za dva dny) náhradu nákladů řízení. Žalobci vznikly náklady na zaplaceném soudním poplatku a na právním zastoupení. Jedná se tedy o účelně vynaložené náklady, které byly soudem prvního stupně zcela správně stanoveny a odpovídají vyhlášce č. 177/1996 Sb., advokátnímu tarifu.

11. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř. V odvolacím řízení byl plně úspěšný žalobce, kterému vznikly náklady na právním zastoupení, a to odměna za dva úkony právní služby (písemné vyjádření k odvolání žalované a účast zástupce žalobce u jednání odvolacího soudu) po 7 100 Kč podle § 8 odst. 1, § 7 bod 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, dva režijní paušály po 450 Kč podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu, cestovné k jednání odvolacího soudu z místa sídla zástupce žalobkyně ([adresa]) do sídla soudu ([adresa]) a zpět (celkem 204 km) ve výši 1 326 Kč, náhrada za ztrátu času na cestě k jednání odvolacího soudu za osm započatých půlhodin po 150 Kč, tj celkem 1 200 Kč a 21 % DPH ve výši 3 701 Kč (po zaokrouhlení). Výše účelně vynaložených nákladů v odvolacím řízení tedy žalobce činí 21 327 Kč.