o určení neexistence zástavního práva, o odvolání žalobkyně a žalovaných proti rozsudku Okresního soudu Praha-východ ze dne 7. 2. 2025, č. j. 18 C 78/2024 - 79

1. Žalobkyně se žalobou domáhala určení neplatnosti zřízení zástavního práva, které smlouvou ze dne [datum] zřídila 1. žalovaná ve prospěch 2. žalované k id. ½ na stavbě č. p. 1 [adresa] (dále jen „stavba“). Zástavní smlouvu, jakož i návrh na její zápis do katastru nemovitostí považovala žalobkyně za neplatné. Žalobkyně vlastní id. 9/20 pozemku parc. č. st. 1/1 k. ú. a obec [adresa] (dále jen „pozemek“), na kterém předmětná stavba stojí (není jeho součástí). Žalobkyně měla předkupní právo ke stavbě vyplývající z jejího vlastnického práva k pozemku. Předkupní právo však bylo vůči žalobkyni porušeno. Vlastnické právo ke stavbě nabyla 1. žalovaná od paní [jméno FO] kupní smlouvou ze dne [datum], aniž by byla nabídnuta k odkupu žalobkyni. O prodeji se žalobkyně dozvěděla náhodným náhledem do katastru nemovitostí. Jelikož má žalobkyně zájem na sjednocení vlastnického práva ke stavbě a k pozemku, rozhodla se své předkupní právo uplatnit. Proběhlo k tomu několik osobních schůzek s 1. žalovanou (poslední dne [datum]), aniž by bylo nároku žalobkyně vyhověno. Žalobkyně proto svůj nárok uplatnila žalobou z předkupního práva vedenou u Okresního soudu Praha-východ (dále jen „soud prvního stupně“) pod sp. zn. [spisová značka]. Zápis zástavního práva do katastru nemovitostí byl účelový, aby došlo ke zmaření předkupního práva. Obě žalované ovládá stejná osoba ([tituly před jménem] [jméno FO]), a proto je nelogické, aby byla uzavírána mezi spřízněnými osobami sledující stejné zájmy zástavní smlouva. Žalobkyně má naléhavý právní zájem na takovém určení, neboť by jinak nedošlo k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

2. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem (dále jen „rozsudek soudu prvního stupně“ nebo „napadený rozsudek“) zamítl žalobu na určení, že zástavní právo zřízené 1. žalovanou ve prospěch 2. žalované ke stavbě na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne [datum] neexistuje (výrok I.), uložil žalobkyni zaplatit 1. žalované náhradu nákladů řízení ve výši 14 604,70 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce 1. žalované (výrok II.) a uložil žalobkyni zaplatit 2. žalované náhradu nákladů řízení ve výši 14 604,70 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce 2. žalované (výrok III.).

3. Napadený rozsudek soud prvního stupně odůvodnil tím, že žalobkyně není v tuto chvíli ve věci aktivně věcně legitimována, neboť nebyla účastníkem předmětné zástavní smlouvy. Nemá tak ani naléhavý právní zájem na žalovaném určení. K podání takové žaloby by byl legitimován pouze účastník zástavní smlouvy (tj. zástavní dlužník a zástavní věřitel). Právní sféry dalších osob se toto řízení netýká, neboť výsledek řízení nemůže mít vliv na jejich právní poměry. Na tomto závěru nemůže nic změnit ani skutečnost, že má jiná osoba k zastavované nemovitosti nebo jejímu spoluvlastnickému podílu předkupní právo. Stane-li se žalobkyně v důsledku úspěšného uplatnění práva retraktu vlastníkem podílu na stavbě, vstoupí do postavení zástavního dlužníka. Vznikne jí tak i aktivní věcná legitimace k podání návrhu na určení neexistence zástavního práva. Žaloba žalobkyně je za takového stavu předčasná. Žalobu proto zamítl a zcela úspěšným žalovaným přiznal náhradu nákladů řízení tvořenou odměnou advokáta, paušální náhradou nákladů a DPH za tři úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ve věci a účast při jednání). Při určení výše tarifní hodnoty vycházel z § 9 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „AT“), v rozhodném znění pro jednotlivé úkony právní služby. K tomu soud prvního stupně uvedl, že nebylo možné hodnotu jednotlivých úkonů právní služby stanovit, neboť nebylo zřejmé, jaká byla aktuální výše dluhu k okamžiku jednotlivých úkonů. Nebylo možné vycházet z částky 10 000 000 Kč, neboť to byla maximální výše jistiny, která je zástavním právem zajištěna. Hodnotu zástavního práva tak bylo možné zjistit pouze s nepoměrnými obtížemi. Plnou náhradu za tyto tři úkony přiznal každé ze žalovaných (každá byla zastoupena jiným advokátem).

4. Proti napadenému rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání směřující do všech tří výroků. Navrhla jeho zrušení a vrácení soudu prvního stupně k dalšímu řízení, neboť k podání žaloby je aktivně věcně legitimována a na určení má naléhavý právní zájem. Zřízení zástavního práva zasahuje do práv žalobkyně. Soud prvního stupně se však meritem věci nezabýval. Aktivní věcnou legitimaci mohou mít v určitých případech i další osoby. Dojde-li k zamítnutí žaloby, mělo by být zároveň naznačeno, jakými jinými prostředky by se měla žalobkyně bránit. Judikatura Nejvyššího a Ústavního soudu se v tomto směru posouvá od přísného pravidla, že v řízení o určení neexistence zástavního práva jsou legitimovány pouze smluvní strany zástavní smlouvy. Je zjevné, že existuje celá řada výjimek, které nelze taxativně vymezit. Soud prvního stupně měl rozlišit mezi předkupním právem a právem retraktu, neboť ve druhém případě je takové právo uplatitelné již při jeho vzniku. Žalobkyně má reálnou pohledávku za 1. žalovanou, která je povinna vlastnické právo k podílu na předmětné stavbě na žalobkyni převést. Žalobkyně má legitimní očekávání, že bude vlastníkem takového podílu. Zřízením zástavního práva bylo do jejích práv zasaženo. Závěr soudu prvního stupně, že žalobkyně je oprávněna žalobu podat až poté, kdy bude vyhověno její žalobě v řízení vedeném u soudu prvního stupně pod sp. zn. [spisová značka], je v rozporu s principem práva retraktu. Žalobkyně se totiž může tohoto práva domoci, jsou-li podmínky kupní smlouvy, kterou by uzavírala žalobkyně, shodné s těmi, kdy vlastnické právo nabyla 1. žalovaná. Z důvodu existence zástavního práva zde však taková shoda není. Postup navržený soudem prvního stupně je proto nesplnitelný a nerealizovatelný.

5. 1. žalovaná podala včasné odvolání do výroku II. napadeného rozsudku, neboť soud prvního stupně vyšel z nesprávné tarifní hodnoty při určení odměny jejího zástupce. Ta měla odpovídat částce 10 000 000 Kč, neboť zástavní právo je penězi ocenitelné. Žalované měly být na tuto skutečnost upozorněny a doložily by veškeré skutečnosti nezbytné pro ocenění zástavního práva. K odvolání žalobkyně 1. žalovaná uvedla, že bylo soudem prvního stupně rozhodnuto správně, a proto je na místě napadený rozsudek ve výroku I. potvrdit. Žalobkyně totiž skutečně není k podání žaloby aktivně věcně legitimována.

6. Rovněž 2. žalovaná podala včasné odvolání do výroku III. napadeného rozsudku s tím, že soud prvního stupně při výpočtu odměny vyšel z nesprávné tarifní hodnoty. Mělo být vycházeno z částky 10 000 000 Kč. V řízení vedeném u soudu prvního stupně pod sp. zn. [spisová značka] bylo prokázáno, že zástavní smlouva zajišťuje dluh nejméně ve výši 3 010 078,15 Kč. Výši zajišťovaného dluhu je schopna obratem vyčíslit. K odvolání žalobkyně 2. žalovaná uvedla, že s ním nesouhlasí, neboť k podání žaloby nebyla žalobkyně aktivně věcně legitimována. Ve věci vedené u soudu prvního stupně pod sp. zn. [spisová značka] byla žaloba zamítnuta.

7. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalovaných do výroků o náhradě nákladů řízení uvedla, že je přesvědčena, že zástavní právo není penězi ocenitelné. Jedná se o akcesorické právo, které nemá svůj vlastní hospodářský účel a samo o sobě nemůže mít majetkovou hodnotu. Zároveň je na místě uvažovat o moderaci přiznaných nákladů, neboť každá ze žalovaných má svého advokáta. Oba jsou z jedné advokátní kanceláře. Za obě žalované mohl jednat pouze jeden advokát, popř. je mohla zastupovat jejich statutární osoba, která je právně vzdělaná. Lze se proto domnívat, že se jedná pouze o formální obhajobu.

8. Krajský soud v Praze, jako soud odvolací, přezkoumal napadený rozsudek a řízení, které předcházelo jeho vydání, podle § 212 a následujících zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně do věci samé není důvodné.

9. Z provedených důkazů soud prvního stupně zjistil, že v katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci předmětného pozemku zapsaní [Anonymizováno] (podíl 11/40), žalobkyně (podíl 9/20) a společnost [právnická osoba] (podíl 11/40), která podíl nabyla kupní smlouvou ze dne [datum]. Na pozemku stojí stavba, která je v katastru nemovitostí zapsána jako samostatná věc. Zapsanými spoluvlastníky k předmětné stavbě jsou [Anonymizováno] (podíl ½) a 1. žalovaná (podíl ½). Nabývacím titulem pro 1. žalovanou je kupní smlouva ze dne [datum] s právními účinky zápisu ke dni [datum]. Podíl 1. žalované je zatížen ve prospěch 2. žalované zástavním právem smluvním (dluh do celkové výše 10 000 000 Kč s příslušenstvím). Vkladovou listinou je smlouva o zřízení zástavního práva ze dne [datum] s právními účinky vkladu ke dni [datum]. V katastru nemovitostí je dále zapsán zákaz zcizení a zatížení podílu 1. žalované na předmětné stavbě ve prospěch 2. žalované po dobu trvání zástavního práva a bez předchozího písemného souhlasu.

10. Dne [datum] podepsala paní [jméno FO] v postavení prodávající a 1. žalovaná v postavení kupující kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod podílu id. ½ na předmětné stavbě za kupní cenu 388 235,50 Kč. Dne [datum] podepsala 1. žalovaná v postavení zástavního dlužníka a zástavce a 2. žalovaná v postavení zástavního věřitele smlouvu o zřízení zástavního práva k nemovitým věcem. Ve smlouvě je uvedeno, že dne [datum] byla mezi žalovanými uzavřena rámcová smlouva o zápůjčce, kterou se 2. žalovaná zavázala poskytnout 1. žalované finanční prostředky pro akvizici podílu na předmětné stavbě a nezbytnou rekonstrukci. Následně byly dne [datum], dne [datum] a dne [datum] uzavřeny dodatky k zástavní smlouvě. Tyto pohledávky až do výše 10 000 000 Kč s příslušenstvím byly zajištěny podílem na předmětné stavbě. 1. žalovaná mj. prohlásila, že podíl není zatížen žádnými smluvními ani věcnými právy či jinými právy třetích osob. Žalované rovněž zřídily k podílu na předmětné stavbě zákaz zcizení a zákaz zatížení v podobě věcného práva na dobu trvání zástavního práva. Za obě žalované zástavní smlouvu podepsal [tituly před jménem] [jméno FO] jako statutární zástupce. Jeho podpis je ověřen advokátem [Jméno advokáta A]. Ověřovací doložka je ze dne [datum].

11. Dne [datum] byla 1. žalované doručena předžalobní výzva včetně plné moci žalobkyně udělené obecnému zmocněnci, v níž žalobkyně vyzvala 1. žalovanou k převodu spoluvlastnického podílu v rozsahu id. ½ na předmětné stavbě za kupní cenu ve výši 388 235,50 Kč.

12. Účastníci v řízení shodně uvedli, že dne [datum] byla podepsána rámcová kupní smlouva mezi prodávající [jméno FO] a třemi společnostmi, na jejímž základě došlo k převodu většího množství pozemků a budov na jednotlivé společnosti. Celková cena byla stanovena na částku 10 000 000 Kč a byla alokována mezi jednotlivé nemovitosti. Předmětná stavba byla oceněna částkou 388 235,50 Kč. Dne [datum] byl podepsán dodatek k rámcové smlouvě, kterým došlo ke změně ocenění jednotlivých nemovitostí. Cena podílu na předmětné stavbě byla dle tohoto dodatku nově stanovena na částku 1 800 000 Kč. Žalobkyně podala žalobu o nahrazení projevu vůle vedenou u soudu prvního stupně pod sp. zn. [spisová značka]. Žádnou jinou žalobu, kterou by se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu s 1. žalovanou k podílu na předmětné stavbě, žalobkyně nepodala. Rozsudek vydaný Okresním soudem Praha - východ ze dne [datum], č. j. [spisová značka], byl odvolacím soudem co do výroku I. potvrzen rozsudkem vyhlášeným dne [datum], pod sp. zn. [spisová značka].

13. Rozsudkem soudu prvního stupně ze dne [datum], č. j. [spisová značka], byla zamítnuta žaloba, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu mezi ní a 1. žalovanou k podílu na předmětné stavbě za částku 388 235 Kč. Soud prvního stupně uzavřel, že žalobkyně byla oprávněna nabýt podíl za týchž podmínek, za kterých jej nabyla 1. žalovaná. Ačkoliv původně byla sjednána kupní cena ve výši 388 235 Kč, následně došlo k jejímu navýšení na 1 800 000 Kč. K tomuto zvýšení došlo již v roce 2022, tj. nejméně rok před tím, než se žalobkyně začala domáhat práva retraktu. Nejednalo se tak o případ, kdy by 1. žalovaná účelově navyšovala kupní cenu. V době podpisu smlouvy 1. žalovaná o zájmu žalobkyně o příslušný podíl na předmětné stavbě nevěděla a vědět nemohla. Žalobkyně tak uplatnila žalobou nárok za podmínek, které nebyly smluvními stranami sjednány. O existenci dodatku se žalobkyně dozvěděla nejpozději v průběhu řízení. Nic jí nebránilo procesně na toto zjištění reagovat.

14. S ohledem na právní hodnocení skutkových zjištění soud prvního stupně správně pro nadbytečnost zamítl zbylé žalobkyní navržené důkazy, které již měly prokazovat skutečnosti odůvodňující neplatnost zástavní smlouvy. Otázkou platnosti smlouvy se však soud prvního stupně nezabýval. Takto zjištěný skutkový stav je dostatečný pro rozhodnutí ve věci.

15. Dle § 80 o. s. ř., určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

16. Dle § 1309 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších změn (dále jen „o. z.“), při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy.

17. Dle § 1312 odst. 1 o. z., zástavní právo se zřizuje zástavní smlouvou. V ní strany ujednají, co je zástavou a pro jaký dluh je zástavní právo zřízeno; zajišťuje-li se dluh ještě nedospělý nebo více dluhů, postačí ujednat, do jaké nejvyšší výše jistiny se zajištění poskytuje.

18. Dle § 2144 odst. 1 o. z., je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

19. V případě určovací žaloby podané dle § 80 o. s. ř. se soud prvního stupně správně nejprve zabýval otázkou, zda je splněna věcná legitimace (tedy důvodnost žaloby) a zda má žalobkyně na požadovaném určení naléhavý právní zájem. Aktivní věcnou legitimaci v řízení o určení neexistence zástavního práva, má ten, kdo je účasten práva, o něž v řízení jde, nebo jehož právní sféry se sporné právo týká. Vždy je pak třeba rozlišovat, jak aktivní věcnou legitimaci žalobkyně, tak i její naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Věcná legitimace a naléhavý právní zájem totiž nejsou splývajícími pojmy (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva vyjadřuje způsob právní ochrany, které se má žalobkyni dostat, zatímco aktivní věcná legitimace vyjadřuje, že žalobkyni svědčí právo, o něž v řízení jde, nebo že se sporné právo týká její právní sféry (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).

20. Je třeba souhlasit se soudem prvního stupně, že judikatura obecně uzavřela, že v řízení o určení neexistence zástavního práva jsou věcně legitimováni pouze zástavní věřitel a zástavní dlužník s ohledem na § 1309 a § 1312 o. z. Právní sféry dalších osob se toto řízení netýká (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Z tohoto pravidla však byly dovozeny výjimky, jak žalobkyně správně poznamenala odkazem na nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. [Anonymizováno]. I s vědomím závěrů obsažených v tomto nálezu, je však třeba uzavřít, že žalobkyně není k podání žaloby aktivně věcně legitimována. Není smluvní stranou namítané zástavní smlouvy (není zástavní věřitelkou, ani zástavní dlužnicí) a rovněž se sporné zástavní právo netýká její právní sféry. Tento závěr je třeba učinit v situaci, kdy žalobkyně neuplatnila řádně právo retraktu, od něhož aktivní věcnou legitimaci odvíjí. Soud prvního stupně v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka] žalobu o nahrazení projevu vůle uzavřít mezi žalobkyní a 1. žalovanou kupní smlouvu o převodu podílu na předmětné stavbě vyplývající z porušeného předkupního práva zamítl. Rozsudek byl ve věci samé potvrzen v odvolacím řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka]. Žalobkyně totiž v rozporu s § 2144 odst. 1 o. z. nepožadovala po 1. žalované uzavřít kupní smlouvu za stejných podmínek, za kterých podíl 1. žalovaná nabyla. Kupní cena, za kterou 1. žalovaná podíl na předmětné stavbě nabyla, byla v době, kdy se žalobkyně práva retraktu domáhala, 1 800 000 Kč. Žalobkyně však požadovala podíl převést pouze za kupní cenu 388 235 Kč. Na tuto skutečnost pak nezareagovala ani v průběhu řízení, kdy se bez veškerých pochybností o výši kupní ceny dozvěděla.

21. Odvolací soud proto napadený rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. ve smyslu § 219 o. s. ř. jako věcně správné potvrdil. Pokud jde o výrok II. a III., o náhradě nákladů řízení, mají žalované právo na náhradu nákladů řízení ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť měly v řízení plný úspěch. Odvolací soud se shoduje se soudem prvního stupně ve způsobu, jak byla určena výše tarifní hodnoty, tj. dle § 9 odst. 4 písm. b) AT, ve znění účinném do [datum], resp. dle § 9 odst. 4 písm. a) AT, ve znění účinném od [datum]. Předmětem řízení o určení, že podíl na předmětné stavbě není zatížen zástavním právem, totiž není věc penězi ocenitelná (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).

22. Pokud jde o výši náhrady nákladů řízení, pak odvolací soud nepovažoval ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. za účelné, že každá ze žalovaných byla v řízení zastoupena jiným advokátem. Statutárním orgánem obou žalovaných je tatáž osoba - [tituly před jménem] [jméno FO]. Nebylo tedy rozumného důvodu, aby v řízení, v němž obě společnosti vystupují na straně žalované a zjevně sledují stejný cíl (potvrzení platnosti sjednané zástavní smlouvy), udělil plnou moc k zastoupení pro řízení dvěma různým advokátům. Náhrada proto byla přiznána ve výši odpovídající společným úkonům jednoho zástupce. Dva úkony (převzetí a příprava zastoupení a vyjádření ve věci) byly učiněny ještě za AT účinného do [datum] a jeden úkon (účast na jednání) za AT účinného od [datum]. Za první dva společné úkony (z tarifní hodnoty 50 000 Kč) tak přísluší odměna 9 920 Kč ([právnická osoba] x 0,8 x 3 100 Kč) a paušální náhrada 600 Kč (2 x 300 Kč) dle § 7 bod 5., § 9 odst. 4 písm. b), § 11 odst. 1 písm. g), § 12 odst. 4 a § 13 odst. 1 a 4 AT, ve znění účinném do [datum]. Za třetí společný úkon (z tarifní hodnoty 113 000 Kč) přísluší odměna 10 116 Kč (5 620 Kč + 0,8 x 5620 Kč) a paušální náhrada 450 Kč dle § 7 bod 5., § 9 odst. 4 písm. a), § 11 odst. 1 písm. a), d), § 12 odst. 4 a § 13 odst. 1, 4 AT, ve znění účinném od [datum]. K tomu přísluší 21 % DPH ve výši 4 428 Kč. Společné náklady tak činí celkem 25 514 Kč. Žalované jsou povinny je ve smyslu § 140 odst. 1 o. s. ř. hradit rovným dílem, a proto náleží každé ze žalovaných náhrada ve výši ½, tj. 12 757 Kč. Co do této výše proto odvolací soud výroky II. a III. napadeného rozsudku změnil, ve zbytku oba výroky potvrdil.

23. O nákladech řízení před odvolacím soudem, které spočívaly v právním zastoupení žalovaných, bylo rozhodnuto ve smyslu § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. (vycházeje z úspěchu odvolacího řízení ve věci samé, výroky o náhradě nákladů řízení jsou akcesorické, o nichž odvolací soud rozhoduje z úřední povinnosti). Žalovaným opět přiznal pouze náhradu za společné náklady jednoho zástupce v celkové výši 32 779 Kč tvořené dvěma společnými úkony právní služby (vyjádření k odvolání žalobkyně a účast na jednání) po 10 116 Kč (celkem 20 232 Kč), jedním úkonem právní služby (odvolání pouze do náhrady nákladů řízení) v poloviční výši, tj. 5 058 Kč, třemi náhradami hotových výdajů po 450 Kč (celkem 1 350 Kč), třemi náhradami za promeškaný čas (jednání opožděno o 1 hod. 25 min.) po 150 Kč (celkem 450 Kč) a 21 % DPH ve výši 5 689 Kč dle § 7 bod 5., § 9 odst. 4 písm. a), § 11 odst. 1 písm. g), k), § 11 odst. 2 písm. c), § 12 odst. 4, § 13 odst. 1 a 4 a § 14 odst. 1 písm. b) a odst. 3 AT, ve znění účinném od [datum]. Žalobkyně je povinna náhradu společných nákladů žalovaným uhradit rovným dílem k rukám zástupce každé ze žalovaných podle § 149 odst. 1 o. s. ř. ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).