o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Mělníku ze dne 15. října 2021, č.j. 20 C 154/2020-417

1. Žalobce se žalobou podanou u soudu I. stupně domáhal určení, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], vše v katastrálním území a obci [obec] (dále jen„ nemovité věci“) s odůvodněním, že původně byl vlastníkem těchto nemovitých věcí. V roce 2016 byl ve finanční tísni, neboť byl nucen splácet řadu závazků. Některé již byly vymáhány v exekuci. Nemovité věci byly zatíženy exekučními příkazy prodejem nemovitých věcí. V té době byl kontaktován [anonymizováno] [jméno] [příjmení], jakožto jednatelem společnosti [právnická osoba], který mu nabídl jako řešení jeho finanční situace zástavu jeho nemovité věci. Bylo sjednáno, že [anonymizováno] [příjmení] bude uhrazeno plnění vymáhané v exekucích vedených proti žalobci a exekuce budou ukončeny a vymazány z listu vlastnictví. K tomu skutečně došlo. Mezi žalobcem a společností [právnická osoba] byla uzavřena zástavní smlouva, ve které se žalobce zavázal prostřednictvím měsíčních splátek hradit výše uhrazený dluh. Žalobce následně hradil měsíční splátky ve výši 9 500 Kč k uhrazení svých dluhů, což činil po dobu šesti měsíců. Od [anonymizováno] [příjmení] neobdržel žádné dokumenty týkající se úhrad exekucí, byť o ně několikrát žádal. Až vlastním šetřením zjistil, že byly uhrazeny tři exekuce a celkové plnění z nich činilo částku 849 009 Kč. Následně [anonymizováno] [příjmení] seznámil žalobce se [jméno] [příjmení], který poté zprostředkoval uzavření dohody s jeho přítelem [jméno] [příjmení]. Obsahem této dohody bylo, že dojde k převodu nemovitých věcí na pana [příjmení] a jeho manželku, kteří zatíží nemovité věci hypotečním úvěrem ve skutečnosti spláceným žalobcem. Žalobci by totiž s ohledem na jeho záznam v registru dlužníků nikdo hypotéku přímo neposkytl. Žalobce měl hradit vedle splátek hypotečního úvěru i pojištění hypotéky a životní pojištění pana [příjmení] a odměnu kupujícím ve výši 2 000 Kč měsíčně za uzavření a realizaci výše popsané dohody. Dle dohody mělo po výmazu žalobce z registru dlužníků dojít k převedení nemovité věci i hypotečního úvěru na žalobce. Po splacení hypotéky žalobcem, měli manželé [příjmení] převést vlastnické právo k nemovitým věcem zpět na žalobce a dostat odměnu v předem neujednané výši. Z kupní ceny měla být uhrazena mj. i odměna společnosti [právnická osoba], ve výši 200 000 Kč. I s ohledem na částku 272 198 Kč a splátky zápůjčky od žalobce je zřejmé, že provize společnosti [právnická osoba], byla v hrubém nepoměru poskytnutému plnění, což rovněž nasvědčuje účelovému jednání. Pro žalobce bylo výhodnější vzít si prostřednictvím manželů [příjmení] hypotéku v nejnižší možné výši, která postačovala k uhrazení jeho dluhů a tuto splácet. Nikoliv nadále dlužit společnosti [právnická osoba] Sjednaná kupní cena tak byla odvislá od výše hypotéky, kterou si chtěl žalobce prostřednictvím manželů vzít a která postačovala na úhradu jeho dluhu. S touto výší kupní ceny proto žalobce souhlasil. Záměrem manželů [příjmení] však od počátku bylo levně nabýt nemovité věci, které počítali, že následně tržně prodají a tím na tom na úkor žalobce vydělají. Naopak žalobce chtěl snížit úrok, který měl u společnost [právnická osoba] Výši úroku však žalobce neznal. Mezi tím by si obstaral vlastní hypotéku a nemovité věci zpět odkoupil. Tato jediná dohoda, oproti všem ostatním, byla sjednána ústně. Ani žalobce se nesnažil o její ujednání v písemné formě. Žalobce před tím neznal ani manžele [příjmení], ani pana [příjmení], ale věřil jim. Žalobce tak veškeré listiny, které mu byly předloženy, podepsal. Kupní smlouva o převodu nemovitých věcí za kupní cenu 2 400 000 Kč byla uzavřena pouze formálně. Kupní cena nebyla do dnešního dne ani z části uhrazena. Kupní cena pak ani neodpovídala hodnotě předmětných nemovitých věcí, jednalo se tak o neúměrné zkrácení. Kupní cena nemovitých věcí v roce 2016 činila minimálně 2 400 000 Kč, neboť tuto hodnotu měly již v roce 2005, žalovanému se však dostalo protiplnění pouze ve výši 849 009 Kč. Nadto žalobce splácel hypoteční úvěr ve výši 12 až 16 tisíc Kč, pojištění hypotéky a životní pojištění a odměnu za uzavření dohody, je tak evidentní, že poskytnuté plnění bylo v hrubém nepoměru. K tomuto jednání došlo z důvodu slabosti žalobce, jeho finanční tísně a nezkušenosti. Žalobce tak byl uveden v omyl při sjednávání podmínek převodu nemovitých věcí, dále byl neúměrně zkrácen. Kupní smlouva konečně vykazuje znaky lichvy. Tržní cena nemovitých věcí v době prodeje činila 4 900 000 Kč. Nebyla tak uhrazena ani polovina jejich tržní hodnoty. Byla využita nesolventnost žalobce, jeho finanční negramotnost a nezkušenost. Žalobce je profesí dělník, resp. pracuje jako drobný živnostník, i přesto však jeho finanční gramotnost není příliš vysoká. Žalobce rovněž hradil odměnu (platby v období od [datum] do [datum]) panu [příjmení] za zprostředkování dané dohody. Část kupní ceny, která měla být žalobci vyplacena v hotovosti, vyplacena nikdy nebyla. Žalobce neakceptoval nabídku manželů [příjmení] k odkupu nemovitých věcí, neboť to považoval za porušení původní dohody. Dne [datum] byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí, neboť došlo k dalšímu převodu nemovitých věcí na žalovanou, jejímž jednatelem je pan [jméno] [příjmení], tj. osoba spřízněná s panem [příjmení] [právnická osoba], jejímž jednatelem je pan [příjmení], a žalovaná sídlí na stejné adrese, na stejné adrese sídlí i společnost [právnická osoba], jednatelé všech tří společností se tak znají. Pan [anonymizováno] a pan [příjmení] jsou přáteli na Facebook. Jednání těchto osob popsaným způsobem je i jejich běžnou praxí. Dne [datum] podal žalobce příslušnému katastru nemovitostí návrh na zapsání poznámky spornosti, což však katastr nemovitostí odmítl zapsat. Poznámka spornosti tak nikdy v katastru zapsána nebyla. Po zápisu převodu nemovitých věcí na žalovanou se začalo stupňovat agresivní a násilné chování jednatele žalované, což si vyžádalo i zásah policie a trestní oznámení podané bývalou manželkou žalobce. Jednatel žalované dále vyhrožoval okamžitým vyklizením nemovitých věcí a dalším protiprávním jednáním žalované. Cílem převodu bylo vyloučit žalobce z vlastnického práva k nemovitým věcem. Žádné listiny nepřipravoval žalobce. Žalobce po celou dobu o nemovité věci pečoval, prováděl na nich úpravy a investice, aby zvýšil jejich hodnotu. Žalobce byl po celou dobu přesvědčen, že je vlastníkem těchto nemovitých věcí a toto vlastnictví bude v souladu s dohodou následně zapsáno i do katastru nemovitých věcí. Jelikož se žalobce zápisu svého vlastnického práva do katastru nemovitostí nemůže domoci jinak, má na žalobě naléhavý právní zájem.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí v celém rozsahu s tím, že v opačném případě by byla porušena zásada pacta sunt servanda, popřena individuální odpovědnost a autonomie smluvní vůle. Nárok z údajného neúměrného zkrácení je již promlčen a zároveň nebyl prokázán naléhavý právní zájem na podání žaloby, neboť postavení žalobce není nejisté a není ohroženo jeho právo. Žalobce je podnikatelem a tedy disponuje vyšší formou obchodního a právního povědomí. Nestal se obětí žádného podvodu nebo nepoctivých praktik. Žalobce napadá smlouvy, které měly být uzavřeny již před čtyřmi lety. Doposud se žádné formy právní ochrany nedomáhal a neplatnost smluv nikdy nenamítal. Žalovaná nemovité věci nabyla v dobré víře a je jejich platným vlastníkem, což je deklarováno i zápisem v katastru nemovitých věcí. K tvrzením žalobce dále uvedla, že společnost [právnická osoba] vyrovnala všechny závazky žalobce tížící nemovité věci. Není pravdou, že exekuce byly jen ve výši 849 000 Kč, z katastru nemovitostí zjistili, že se jednalo nejméně o dalších 1 166 788 Kč. Kupní cena ze smlouvy s manželi [příjmení] byla uhrazena v plné výši v intencích kupní smlouvy ze dne [datum], což ostatně i žalobce v dohodě ze dne [datum] prohlásil. Sjednaná kupní cena nebyla v hrubém nepoměru s ohledem na odhad ceny nemovitosti ze dne [datum], dle kterého měla hodnota nemovitých věcí činit 3 000 000 Kč, avšak za předpokladu výmazu všech zapsaných omezení vlastnictví zapsaných na listu vlastnictví. Tvrzená ústní dohoda mezi žalobcem a manželi [příjmení] o tom, že hypotéka, kterou si manželé vezmou, bude ve své podstatě hypotékou žalobce, který ji bude splácet, uzavřena nikdy nebyla. Mezi žalobcem a manželi [příjmení] byla uzavřena dne [datum] nájemní smlouva, kterou se žalobce zavázal hradit manželům nájemné původně ve výši 12 500 Kč, které se postupně zvyšovalo. Proti nekalému záměru manželů [příjmení] jasně svědčí dohoda o umožnění přednostní koupě nemovitých věcí ze dne [datum], dle které měl žalobce možnost ve sjednaných termínech a za dohodnutou výši nemovité věci zpět od manželů odkoupit (v podstatě do [datum] mohl žalobce nemovité věci odkoupit za původní kupní cenu). Teprve po termínu [datum] byli manželé [příjmení] oprávněni prodat nemovité věci jinému zájemci než žalobci. Nemovité věci pak mohly být odkoupeny i kýmkoliv z okolí žalobce. Jelikož tak žalobce neučinil, nebyla nájemní smlouva nadále prodloužena a žalobce byl vyzván k vyklizení nemovitých věcí. Manželé [příjmení] se snažili nemovité věci prodat s nájemníkem, tj. žalobcem, což rovněž nesvědčí o jejich nekalém jednání. Žalobce nadto nikdy žádnou smlouvu o zápůjčce se společností [právnická osoba], neuzavřel. Dne [datum] byla uzavřena smlouva kupní a dne [datum] smlouva zástavní k nemovitým věcem. K přepisu nemovitých věcí na společnost [právnická osoba] však nedošlo, a proto žalobci vznikl vůči této společnosti dluh ve výši zaplacené kupní ceny navýšené o smluvní pokutu, celková pohledávka tak činila 1 904 000 Kč. Tento dluh žalobce uznal. Žalobce na dluh vůči této společnosti ničeho neuhradil. Žalované nelze přičítat na vrub nedostatek elementární obezřetnosti a průměrných rozumových schopností na straně žalobce. Žalobce měl vždy možnost se s jakoukoliv listinou seznámit. Pro zlepšení své situace žalobce nikdy nic neučinil, nemovité věci zpět neodkoupil, neboť se jeho finanční situace nadále zhoršovala. Žalovaná nevěděla, z jakého důvodu a ve prospěch koho byla vyplacena částka ve výši 272 198 Kč. Jednalo se však o rozhodnutí žalobce. Manželé [příjmení] hodlali nemovité věci prodat, neboť jim byl dne [datum] vydán demoliční výměr a mohli začít se stavbou vlastní nemovitosti v místě svého bydliště, a proto již nepotřebovali nemovité věci, které od žalobce koupili na investici. Naopak chtěli hypotéku z těchto nemovitých věcí převést na nově financovanou nemovitost. Částka ve výši 200 000 Kč byla uhrazena dle smlouvy o zprostředkování. Žalobce rovněž obdržel finanční prostředky ve výši 400 000 Kč v hotovosti. Údajnou organizovanou činnost uvedených osob rovněž nelze nijak dovodit, tato organizovaná činnost neexistuje. Je pravdou, že pojítkem mezi společností [právnická osoba] a manželi [příjmení] je pan [příjmení], který externě spolupracoval s uvedenou společností a zároveň byl finančním poradcem manželů [příjmení] Pan [anonymizováno] pak transakci zprostředkoval. Manželé [příjmení] nemovité věci koupili a dohodli se s žalobcem, že bude moci nemovité věci užívat dle nájemní smlouvy a bude mít možnost si nemovitost do budoucna odkoupit nazpět v horizontu asi jednoho roku, za což budou manželé případně požadovat nějaký výnos v řádu statisíců. Podmínkou však bylo, že si žalobce vyřeší svou majetkovou situaci. Žalobce dostal opakované šance k vyřešení své situace, ale žádné z nich nevyužil. Proto také svolil, aby nemovité věci mohly být inzerovány manželi [příjmení] k prodeji. Logickým vyústěním nemožnosti vyřešit celou situaci mezi manželi [příjmení] a žalobcem smírně (poté, co vyplynulo, že nemovité věci jsou obývány i dalšími osobami a že žalobce má nevyřešené rodinné majetkové vztahy) byl prodej nemovitých věcí na žalovanou. Kupní cena pak byla sjednána s ohledem na již vzniklé spory s žalobcem. Ve všech kupních smlouvách tak byli kupující vždy v dobré víře. Manželé [příjmení], ani žalovaná nemají ke společnosti [právnická osoba], žádný vztah. Ani případná ochrana slabší strany nemůže být bezbřehá. Nemůže být chráněn ten, kdo sám jedná nepoctivě, šikanózně a v rozporu se zásadou pacta sunt servanda.

3. Okresní soud v Mělníku (dále jen soud I. stupně) po provedení podrobného dokazování, a to jak listinnými důkazy, tak výslechy svědků, rozsudkem ze dne 15.10.2021, č.j. 20 C 154/2020-417 zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem nemovitých věcí, a to pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], vše v katastrálním území [anonymizována dvě slova] [obec] (výrok I) a rozhodl o povinnosti žalobce zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 360 754 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované (výrok II). Dále rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Mělníku na náhradě nákladů řízení státu částku ve výši, jež bude určena v samostatném usnesení v rozsahu 100 % nákladů státu v podobě přiznaného svědečného, a to do tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení (výrok III). Výše nákladů státu pak byla určena usnesením soudu I. stupně ze dne 3.1.2022 č.j. 20 C 154/2020-430, ve znění usnesení Krajského soudu v Praze ze dne 8.3.2022, č.j. 21 Co 46/2022-459, a to částkou 10 126,75 Kč.

4. Z odůvodnění rozsudku se podává, že z provedených důkazů soud I. stupně zjistil, že žalobce byl až do [datum] v katastru nemovitostí zapsán jako jediný vlastník předmětných nemovitých věcí. V roce 2015 a první polovině roku 2016 byla na těchto nemovitých věcech evidována věcná práva třetích osob, která tyto nemovité věci zatěžovala, a to smluvní a exekutorská zástavní práva a exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí. Žalobce měl rovněž od roku 1992 zapsané v živnostenském rejstříku živnostenské oprávnění (od roku 1992 živnost ohlašovací řemeslná a od roku 1996 i živnost koncesovanou). Dne [datum] podepsal žalobce se společností [právnická osoba], kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnictví nemovitých věcí na tuto společnost za kupní cenu 1 700 000 Kč, z níž částka ve výši 1 367 802 Kč měla jít na úhradu dluhů žalobce u třetích osob, částka ve výši 60 000 Kč představovala provizi za zprostředkování smlouvy a částka ve výši 272 198 Kč byla zaslána na účet paní [jméno] [příjmení] (s poznámkou„ doplatek kupní ceny [anonymizováno] [obec a číslo]“). K částce ve výši 272 198 Kč žalobce čestně prohlásil, aby tímto způsobem byla v souvislosti s převodem nemovitých věcí částka vyplacena. V řízení nebylo prokázáno, kdo je paní [jméno] [příjmení] (nikdo z vyslýchaných svědků ji neznal a rovněž žalobce uvedl, že tuto osobu nezná), ani proč žalobce prohlásil, aby jí tato částka byla uvedeným způsobem vyplacena. Pro rozhodnutí ve věci toto skutkové zjištění však není významné. Veškerá do té doby evidovaná věcná práva třetích osob na těchto nemovitých věcech byla posléze vymazána. Katastrální úřad však odmítl převod nemovitých věcí dle této kupní smlouvy zapsat z důvodu v té době trvajících exekucí a zákazu žalobce v postavení povinného v těchto exekucích s nemovitými věcmi nakládat. [právnická osoba], proto s žalobcem podepsala dne [datum] smlouvu o zřízení zástavního práva k nemovitým věcem, kterým byl zajištěn závazek žalobce vůči této společnosti plynoucí z dohody o uznání dluhu ze dne [datum]. Jednalo se o dluh v celkové výši 1 904 000 Kč tvořený uhrazenou kupní cenou ve výši 1 700 000 Kč z kupní smlouvy a smluvní pokutou sjednanou v této kupní smlouvě ve výši 204 000 Kč. Tvrzení žalobce, že se společností [právnická osoba] sjednal smlouvu, dle které mu společnost půjčila částku 1 700 000 Kč s vysokým úrokem, nebylo v řízení prokázáno. Sám žalobce v řízení žádnou takovou smlouvu nepředložil, když v této souvislosti uvedl, že jí nedisponuje. K výzvě soudu ji nepředložila ani společnost [právnická osoba], která naopak uvedla, že došlo pouze ke sjednání kupní smlouvy a že veškeré další závazky mezi žalobcem a touto společností vyplývaly pouze ze skutečnosti, že vlastnictví společnosti k nemovitým věcem nebylo dle této smlouvy do katastru nemovitostí zapsáno. S ohledem na ostatní tvrzení žalobce týkající se poskytnutí těchto peněz lze mít za to, že k uzavření jiné smlouvy nedošlo. Tvrzená půjčka ve výši 1 700 000 Kč totiž odpovídá sjednané kupní ceně, tvrzený způsob vyplacení této půjčky odpovídá výplatě kupní ceny a rovněž závazky plynoucí z této kupní smlouvy byly zajištěny smlouvou o zřízení zástavního práva, která v této souvislosti byla v řízení předložena. V řízení bylo rovněž vyvráceno tvrzení žalobce, že byl kontaktován [anonymizováno] [příjmení], který mu nabídl řešení jeho finanční situace a který ho seznámil s panem [příjmení]. [anonymizováno] [příjmení] v rozhodné době nebyl jednatelem společnosti [právnická osoba] Veškeré listiny za tuto společnost podepisoval tehdejší jednatel pan [jméno] [příjmení]. [anonymizováno] [příjmení] žalobce nezná, nikdy ho neviděl a nikdy s ním nekomunikoval, což i sám žalobce v řízení potvrdil. Žalobce pak ani v řízení nedoložil své tvrzení o průběžných úhradách vůči společnosti [právnická osoba], byť v řízení uvedl, že si daný důkaz obstará a soudu jej předloží. Následně požádal, aby si výpis z jeho účtu vyžádal u banky sám soud, což však učiněno nebylo, neboť prokázání této skutečnosti není pro věc významné, a proto takový postup nebyl ve věci shledán soudem I. stupně za hospodárný. Pan [anonymizováno] externě spolupracoval s [anonymizováno 5 slov], tj. mj. i se společností [právnická osoba] Díky této spolupráci se dozvěděl o žalobci a jeho záměru prodat své nemovité věci, aby tím uhradil svůj dluh u společnosti [právnická osoba] Dne [datum] žalobce a [právnická osoba] s.r.o. podepsali smlouvu o zprostředkování prodeje předmětných nemovitých věcí a pan [příjmení] začal hledat zájemce o nemovité věci. Od žalobce měl pan [příjmení] k dispozici odhad jejich ceny z podzimu roku 2015 ve výši 3 000 000 Kč, který byl vypracován pro účely úvěrového řízení v ČMSS. V odhadu bylo rovněž uvedeno, že nemovité věci jsou prodejné v šesti měsících. Žalobce měl zároveň požadavek, aby v nemovitých věcech mohl nadále bydlet jako nájemník, neboť je chtěl následně koupit zpět, až si na to obstará dostatek finančních prostředků. Pan [anonymizováno] zájemce splňující tyto požadavky žalobce skutečně našel, a to manžele [příjmení] Pan [anonymizováno] byl dlouholetým klientem pana [příjmení], který mu zajišťoval finanční poradenství. V řízení bylo provedenými výslechy vyvráceno, že by pana [příjmení] a pana [příjmení] pojil přátelský vztah, jak v řízení tvrdil žalobce. Pan [anonymizováno] v té době prodal byt a měl zájem krátkodobě peníze investovat do doby, než je bude moci použít na výstavbu vlastní nemovitosti. Líbil se mu proto návrh žalobce, že by v nemovitých věcech zůstal po jejich prodeji bydlet, neboť nemusel shánět nájemníka a zároveň věřil, že se o ně jako původní vlastník, který by si je rád později koupil zpět, bude dobře starat. Jelikož se mělo pro manžele jednat o krátkodobou investici s tím, že chtěli v následujícím cca roce nemovité věci opět prodat, byla pro ně přijatelná i představa, že by si nemovité věci poté odkoupil žalobce, neboť by díky tomu nemuseli shánět kupce. Žalobce a manželé [příjmení] proto podepsali dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k nemovitým věcem za kupní cenu ve výši 2 400 000 Kč a dle této smlouvy bylo vlastnické právo manželů zapsáno do katastru nemovitostí. V řízení bylo rovněž prokázáno výpisem z banky a provedenými výslechy, že celá kupní cena byla vyplacena, jak bylo v kupní smlouvě ujednáno, a to včetně částky 400 000 Kč, jak žalobce v řízení sporoval, která byla vyplacena žalobci v hotovosti, což žalobce rovněž stvrdil svými úředně ověřenými podpisy. Předání hotovosti bylo potvrzeno i výslechem svědků, kteří předání byli přítomni. Z kupní ceny byl mj. uhrazen dluh žalobce vůči společnosti [právnická osoba] ve výši 1 904 000 Kč, v důsledku čehož došlo k výmazu zástavního práva váznoucího na těchto nemovitých věcech. Částku ve výši 200 000 Kč vyplacenou žalobci v hotovosti žalobce použil na úhradu provize za zprostředkování prodeje [právnická osoba] [anonymizováno]. Není tedy pravdou, jak v řízení tvrdil žalobce, že tato částka představovala odměnu společnosti [právnická osoba] Za účelem financování kupní ceny podepsali dne [datum] manželé [příjmení] s [právnická osoba], smlouvu o poskytnutí meziúvěru a úvěru ze stavebního spoření v celkové výši 2 700 000 Kč. Dne [datum] byla rovněž manželi [příjmení] a žalobcem podepsána nájemní smlouva, dle které mohl žalobce nemovité věci za sjednané měsíční nájemné užívat. Úvěr byl co do částky 2 400 000 Kč čerpán dne [datum]. Provedenými důkazy bylo vyvráceno tvrzení žalobce, že skutečným smyslem všech smluv nebylo převést vlastnického právo k nemovitým věcem na manžele [příjmení] a že smlouva, kterou manželé s bankou uzavřeli, byla ve skutečnosti smlouvou žalobce, která byla rovněž žalobcem splácena, neboť jemu by banka peníze neposkytla. Toto v řízení manželé [příjmení] důrazně odmítli a soud I. stupně neshledal důvod jejich výpovědím nevěřit. Věrohodnost všech svědeckých výpovědí učiněných v řízení nebyla ničím zpochybněna. Veškeré svědecké výpovědi jsou ve shodě nejen s ostatními výpověďmi, ale i s veškerými listinnými důkazy založenými do spisu a k důkazu v řízení provedenými. Jsou proto věrohodné. Nadto je i těžko představitelné, aby zcela cizí lidé si vzali u banky úvěr, který má být ve skutečnosti úvěrem jiné pro ně neznámé osoby a touto jinou osobou splácený. Důvod, pro který manželé nemovité věci za daných podmínek a uvedeným způsobem kupovali, jak ho v řízení svědci shodně vysvětlili, naopak působí zcela logicky. Žalobci lze pouze přisvědčit, že mezi smluvními stranami proběhla ústní komunikace o tom, že mu bude umožněno, bude-li mít dostatek finančních prostředků, nemovité věci zpět od manželů koupit, což ostatně manželé žalobci opakovaně umožňovali. Manželé [příjmení] tak kupní smlouvu, jakož i veškeré další navazující listiny, podepisovali s úmyslem nabýt nemovité věci na krátkou přechodnou dobu jako investici s tím, že poté je s určitým ziskem prodají. Po dobu, kdy budou nemovité věci vlastnit, jim zároveň půjde příjem z nájmu těchto nemovitých věcí. Závěru, že by od počátku jejich záměrem bylo se na žalobci obohatit, ani nenasvědčuje následná další komunikace, která mezi žalobcem a manželi [příjmení] probíhala. Manželé žalobci nemovité věci opakovaně nabízeli k odkupu, a to za velmi výhodných podmínek. O následném inzerování nemovitých věcí manželi byl žalobcem informován a dal s tím souhlas. Naopak žalobce k této kupní smlouvě přistupoval s tím, že jejich prodejem vyřeší svůj aktuální zajištěný dluh u společnosti [právnická osoba] Následně si obstará finanční prostředky a nemovité věci opět od manželů koupí zpět. K podpisu smlouvy žalobce nemohl tlačit ani tvrzený vysoký úrok u společnosti [právnická osoba], neboť nárok na úrok společnosti z ničeho neplynul. To, že k odkupu nedošlo, bylo způsobeno výhradně chováním samotného žalobce, jehož skóring se ani v následujících letech nezlepšil. Částky, které v následujících letech hradil společnosti [právnická osoba], byly placeny za finanční a poradenskou činnost s marným cílem obstarat pro žalobce úvěr. Provedenými důkazy tak bylo rovněž vyvráceno, že by tím platil panu [příjmení] pravidelnou odměnu za zprostředkování smlouvy (byla vyplacena pouze sjednaná provize ve výši 200 000 Kč). Skutečnost, že záměrem žalobce bylo opravdu nemovité věci prodat, je zřejmá i z toho, že jen o pár měsíců dříve podepsal kupní smlouvu (jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k těmto nemovitým věcem) se společností [právnická osoba] Závěru, že se žalobce domníval, že je ve skutečnosti stále vlastníkem daných nemovitých věcí, pak nenasvědčuje ani dohoda o přednostní možnosti koupě podepsaná dne [datum], souhlas žalobce s inzerováním nemovitých věcí k prodeji, placený nájem za užívání nemovitých věcí (sám žalobce platbu v bance jako nájem identifikoval textem„ [anonymizována tři slova]“), zmínka o nájmu v dohodě o vypořádání společného jmění žalobce s bývalou manželkou a konečně ani to, že vlastnictví začalo být rozporováno až na přelomu roku 2019 2020, ačkoliv od roku 2016 byl žalobce nadále s [anonymizováno] a panem [příjmení] v kontaktu. Žalobce neplatil ani žádné pojištění hypotéky, jak v řízení tvrdil, neboť úvěr pojištěn nebyl. Platil pouze nájem (spolu s energiemi) a roční pojištění domu, což v řízení potvrdil i pan [příjmení]. V řízení bylo rovněž vyvráceno, že kupní cena byla odvislá od výše hypotéky, kterou si chtěl žalobce prostřednictvím manželů vzít. Kupní cena se odvíjela od žalobcem poskytnutého odhadu ceny nemovitých věcí z roku 2015, rizik, které s nákupem nemovitých věcí byly pro manžele spojeny, a konečně od částky, kterou byli manželé ochotni za nemovité věci zaplatit. V řízení totiž bylo prokázáno, že již dohodnutá kupní cena byla pro ně poměrně vysoká, a proto samotný nákup zvažovali. Po roce od podpisu kupní smlouvy s žalobcem neměl na jejich dalším prodeji zatím zájem ani žalobce, který neměl dostatek finančních prostředků, ale ani manželé [příjmení], kterým se zpozdila výstavba jejich domu. Platnost a správnost dohody o přednostní možnosti koupě nemovitých věcí byla v řízení rovněž prokázána, a to nejen předložením jejího originálu, ale i svědeckými výpověďmi a e-mailem, kterým byla tato dohoda poskytnuta žalobci. Na schůzce, která proběhla dne [datum] a které byl vedle žalobce přítomen i pan [příjmení] a pan [příjmení], byla tato dohoda sepsána a žalobcem podepsána, což potvrdili oba svědci. Žalobce této dohody nevyužil a nemovité věci od manželů nekoupil. Naopak souhlasil v e-mailu z července roku 2019 s tím, že nemovité věci budou inzerovány k prodeji, k čemuž však nakonec nedošlo, neboť komunikace se na podzim roku 2019 začala vyhrocovat. Manželé [příjmení] proto podepsali kupní smlouvu s žalovanou, jejíž jednatel byl o vzniklé situaci obecně informován, dne [datum], na základě které bylo vlastnické právo žalované zapsáno do katastru nemovitostí. V řízení bylo v souvislosti s touto smlouvou prokázáno, že jednatel žalované a pan [příjmení] se znají pouze obchodně, nejsou nijak spřízněni. Ostatně tuto smlouvu ani pan [příjmení] nijak nedomlouval a nezprostředkovával, na jejím sjednání se dohodly smluvní strany bez jeho ingerence. Na tomto závěru ničeho nemění, že společnost pana [příjmení] sídlila v nemovitosti pana [příjmení], což svědci rovněž potvrdili, ani to že jsou propojeni na sociálních sítích, neboť je obecně známo, že to samo osobě bez dalšího blízký vztah osob nedokládá. Je totiž zcela běžné, že tímto způsobem jsou budovány i obchodní vztahy, nikoliv pouze přátelské. Již samotným nahlédnutím do obchodního rejstříku bylo vyvráceno tvrzení žalobce, že na stejné adrese sídlí i společnost [právnická osoba] Rovněž bylo vyvráceno, že se [anonymizováno] [příjmení], který se ostatně přes tvrzení žalobce na celé věci nijak nepodílel, zná s panem [příjmení] a že se tedy ve svém celku jednalo o promyšlený plán všech zúčastněných osob směřující pouze k tomu připravit žalobce o nemovité věci. Ostatně provedené důkazy ani nenasvědčují tvrzení žalobce, že se jedná o jejich běžnou praxi. Závěrem tak nelze neuvést, že většina tvrzení žalobce byla v řízení buď zcela vyvrácena, popř. byla vytržena z kontextu a předestřena v takové podobě, která se hodila do příběhu samotného žalobce.

5. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil podle ustanovení § 2079 zákona č. 89/2021 Sb., občanský zákoník (dále jen občanský zákoník) s příhlédnutím k ustanovení § [číslo] a § 980-986 občanského zákoníku. Přihlédl rovněž k ustanovení § 1796 občanského zákoníku.

6. V prvé řadě se soud I. stupně zabýval otázkou, zda na straně žalobce existuje naléhavý právní zájem na požadovaném určení, když se v projednávané věci jedná o určeovací žalobu. Dospěl k závěru, že jelikož je v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitých věcí zapsána žalovaná, má žalobce naléhavý právní zájem na takovém určení, neboť bez tohoto určení by se žalobce nedomohl změny zápisu v katastru nemovitostí, čímž by jím tvrzené vlastnické právo bylo ohroženo.

7. Ve věci samé se soud I. stupně nejprve zabýval platností kupní smlouvy ze dne [datum] sjednané mezi manželi [příjmení] a žalobcem. Předně uzavřel, že není třeba se podrobněji zabývat možnou aplikací ustanovení o neúměrném zkrácení ve smyslu ustanovení § 1793 a násl. občanského zákoníku, neboť marně uplynula dle § 1795 občanského zákoníku prekluzivní lhůta, v důsledku čehož takové případné právo zaniklo (právo zaniká do jednoho roku od uzavření smlouvy, tj. v daném případě do [datum] a v této lhůtě žalobce ničeho proti kupní smlouvě nerozporoval). Z prokázaného skutkového stavu rovněž z řízení nevyplynulo, že by žalobce přistoupil k uzavření smlouvy ve smyslu ustanovení § 583 a násl. občanského zákoníku v omylu. Žalobce znal veškeré rozhodující okolnosti a druhá strana, tj. zejména manželé [příjmení], ale i zprostředkovatel smlouvy, [právnická osoba] s.r.o., resp. pan [příjmení], neuváděli žalobce v omyl. Bylo komunikováno o všech podstatných náležitostech kupní smlouvy, byla dohodnuta kupní cena, žalobci bylo dle jeho požadavku umožněno ve formě nájmu v nemovitých věcech nadále zůstat a manželé [příjmení] byli otevření tomu, aby si žalobce po roce nemovité věci zpět odkoupil. Není tedy zřejmé, v čem měl být žalobce uveden v omyl. Soud I. stupně uvedl, že si vědom, že je povinen dle § 546 o. z., § 555 odst. 1 občanského zákoníku a § 556 odst. 1 občanského zákoníku veškeré právní jednání posuzovat podle jeho smyslu a účelu, což ostatně učinil a neshledal, že by pravým obsahem jednání smluvních stran bylo dle § 555 odst. 2 občanského zákoníku něco jiného, než co v nich bylo skutečně obsaženo. V řízení bylo naopak provedenými důkazy dostatečně prokázáno, že smluvní strany měly zájem převést vlastnické právo k nemovitým věcem z prodávajícího, tj. z žalobce, na kupující manžele [příjmení]. Záměrem manželů tímto bylo krátkodobě investovat své finanční prostředky a tím je v ideálním případě přiměřeně zhodnotit, což bez dalšího není nezákonné či rozporné s dobrými mravy. Naopak žalobce se tímto jednáním snažil oddálit svou dluhovou situaci. Prodej mu tak měl poskytnout prostor, aby svou finanční a majetkovou situaci v přiměřené době vyřešil. Obě smluvní strany si byly vědomy motivace druhé strany k takovému jednání, jak je zřejmé i ze vzájemné komunikaci o možném zpětném odkupu nemovitých věcí žalobcem od manželů [příjmení]. V této komunikaci však lze stěží spatřovat něco více, než příslib manželů, že tento prodej umožní, bude-li to dovolovat finanční situace žalobce. Manželé tento svůj příslib ostatně i dodrželi a opakovaně nemovité věci za výhodných podmínek nabízeli žalobci k odkupu. Jelikož byl žalobce informován o tom, že ze strany manželů se jedná o krátkodobou investici, nemohl ani očekávat, že manželé mohou nemovité věci prodat pouze žalobci a že jsou povinni po neomezeně dlouho dobu čekat, než se jeho majetková situace zlepší. Ostatně toho si byl beze sporu žalobce vědom, když souhlasil, aby byly nemovité věci inzerovány k prodeji. Je pak bez významu právní kvalifikace dohody o přednostní možnosti koupě nemovitých věcí ze srpna roku 2016, neboť této dohody nedošlo v důsledku chování žalobce naplnění. Ostatně žalobce se porušení této dohody ani nedovolával.

8. Soud I. stupně se dále zabýval tím, zda kupní smlouva mezi žalobcem a manželi [příjmení] naplňuje znaky lichvy ve smyslu § 1796 občanského zákoníku, což by mělo za následek její neplatnost. Lichva předpokládá existenci smlouvy, hrubý nepoměr mezi plněním a protiplněním (posuzováno v okamžiku uzavření smlouvy), existenci některé (postačí byť jen jedné) subjektivní slabosti poškozeného (posuzováno v okamžiku uzavření smlouvy) a zneužití tohoto stavu lichvářem. Jedním z předpokladů tedy je, že zneužívající věděl nebo musel vědět nejen o subjektivní slabosti poškozeného, ale i o hrubém nepoměru plnění, a přesto jich využil. V řízení však nebylo prokázáno, že by kupující, tj. manželé [příjmení] při uzavření kupní smlouvy zneužili slabosti žalobce či že by si byli vědomi nějakého hrubého nepoměru plnění. Byla rovněž vyvrácena jakákoliv propojenost mezi společností [právnická osoba], a manželi [příjmení]. Pro zkoumání platnosti dané kupní smlouvy je tak bez významu, jaký byl závazkový vztah mezi žalobcem a společností [právnická osoba] Kdyby v tomto vztahu došlo k porušení zákona či dobrých mravů, popř. nebylo plněno v souladu s příslušnými závazky, musel by se žalobce svých případných nároků domáhat právě po této společnosti. Je tak bez významu, zda žalobce vůči této společnosti něčeho plnil, popř. z jakého důvodu, jakož i je nepodstatné, z jakého důvodu tato společnost za žalobce vyplatila třetí osobě částku ve výši 272 198 Kč. Žádná z těchto skutečností nemá význam při zkoumání platnosti dané kupní smlouvy. Manželé [příjmení] neměli s těmito závazky žalobce a společnosti [právnická osoba], ničeho společného. Ostatně i kdyby nebyla kupní cena vyplacena vůbec, jak v řízení tvrdil žalobce (což však bylo provedenými důkazy vyvráceno), nemá taková skutečnost vliv na samotnou platnost smlouvy. Jelikož nebyli manželé [příjmení] jakkoli propojeni se společností [právnická osoba], nemohli mít ani žádný zájem na tom, co bude z kupní ceny hrazeno.

9. Manželé [příjmení] se o snaze žalobce prodat své nemovité věci dozvěděli od svého dlouholetého finančního poradce pana [příjmení], jehož podnikatelskou činností bylo mj. zprostředkování takového prodeje pro žalobce a zajištění investice pro manžele. Jednalo se tak o zcela standartní podnikatelskou aktivitu nevykazující znaky jakéhokoliv nekalého jednání zúčastněných osob. Kupní cena vycházela z odhadu, který byl v rámci předsmluvních jednání předložen žalobcem. Odhad byl vypracován na podzim v roce 2015, což nelze považovat za nepřiměřeně starý podklad, z něhož strany při úvaze o kupní ceně vycházely, byla-li kupní smlouva sjednána v květnu roku 2016. Manželé nemovité věci kupovali na investici a počítali s tím, že ji v krátkém čase znovu prodají, čímž zhodnotí své finanční prostředky. Ze žalobcem předloženého odhadu měli informaci, že obvyklá cena nemovitých věcí činí 3 000 000 Kč a že jsou nemovité věci prodejné do šesti měsíců. V nemovitých věcech rovněž hodlali ponechat v nájmu původního vlastníka, tj. žalobce. Byla-li za takové situace pro ně akceptovatelná kupní cena ve výši 80 % odhadní ceny, tj. odpovídající kupní ceně ve výši 2 400 000 Kč, nelze v takovém návrhu spatřovat snahu manželů se na úkor žalobce obohatit. Nelze přehlédnout, že nákup nemovitých věcí byl financován úvěrem, který manželům [příjmení] poskytla [právnická osoba] Byl-li by nepoměr ve sjednané kupní ceně a skutečné ceně nemovitých věcí tak hrubý, tj. podstatný a nápadný, lze předpokládat, že by [právnická osoba], odmítla v zájmu své vlastní ochrany takový nákup financovat. Konečně tomuto závěru nenasvědčuje ani výslech svědka [příjmení], který uvedl, že dle jeho odhadu měly nemovité věci na podzim roku 2019 hodnotu 5 100 000 Kč s tím, že ceny nemovitostí od roku 2015 do současnosti vzrostly cca o 30 – 40 %. S ohledem na vše uvedené tak soud I. stupně uzavřel, že byť si manželé museli být vědomi důvodu, pro který měl žalobce zájem nemovité věci rychle prodat (tj. že má nějaké dluhy) a žalobce tak byl ke svému jednání motivován svou finanční tísní, manželé [příjmení] se na vzniku jeho špatné finanční situace nijak nepodíleli, do uzavření kupní smlouvy na prodej nemovitých věcí ho nijak netlačili a jeho aktuální situace při určení výše kupní ceny nijak nezneužili. Smluvní strany vyšly z dostupných informací a podle nich určily adekvátní kupní cenu, která se při zohlednění skutečností známých smluvním stranám v okamžiku uzavření smlouvy nejeví v hrubém nepoměru se skutečnou cenou nemovitých věcí. Jelikož nebyly naplněny znaky lichvy a ani v řízení nevyplynuly jiné skutečnosti, které by odůvodňovaly závěr o neplatnosti kupní smlouvy z roku 2016, uzavřel soud, že manželé [příjmení] se stali v souladu s § 2079 odst. 1 a násl. občanského zákoníku ve spojení s § 1105 občanského zákoníku zápisem vlastnictví dle této smlouvy do katastru nemovitostí vlastníky nemovitých věcí. Žalobci se tak v řízení nepodařila vyvrátit ve smyslu § 980 odst. 2 občanského zákoníku domněnka, že vlastnictví manželů [příjmení] bylo do katastru nemovitostí zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. V řízení rovněž nebyla prokázána žádná skutečnost, v důsledku které by bylo třeba uzavřít, že jejich vlastníky nebyli i v době uzavření kupní smlouvy s žalovanou v roce 2020. Manželé [příjmení] tak byli oprávněni jako vlastníci nemovitých věcí uzavřít platnou smlouvu o jejich převodu a žalovaná (nadto posílená ve smyslu § 980 odst. 2 občanského zákoníku ve spojení s § 984 odst. 1 občanského zákoníku důvěrou ve správnost zápisu v katastru nemovitostí) dle této kupní smlouvy nabyla vlastnické právo k těmto nemovitým věcem jeho zápisem do katastru nemovitostí.

10. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud I. stupně podle § 142 odst. 1 o. s. ř. za použití § 151 odst. 1 o. s. ř. a žalované, která byla zcela úspěšná, přiznal právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení ve výši 360 754 Kč. Při určování odměny za zastupování advokátem vycházel soud I. stupně z hodnoty 1 úkonu ve výši 35 100 Kč.

11. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání. V něm namítal, že soud I. stupně nesprávně posoudil právní otázku v podobě (ne) naplnění znaků lichvy (mimo jiné) v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy ze dne [datum]. Mezi předpoklady pro naplnění znaků lichvy patří (mimo jiné) to, že zneužívající věděl nebo musel vědět o subjektivní slabosti poškozeného a o hrubém nepoměru plnění. Žalobce je toho názoru, že oba uvedené předpoklady byly v případě kupní smlouvy naplněny. Žalobce byl v době uzavření kupní smlouvy ve finanční tísni, přičemž manželé [příjmení] o tomto prokazatelně věděli. Manželé [příjmení], navzdory turbulentní situaci na trhu s nemovitými věcmi (a navzdory jim známé finanční situaci žalobce) nevyvinuli žádnou snahu k ověření faktické hodnoty nemovitých věcí v předmětné době, resp. žádnou snahu k ověření možného hrubého nepoměru. Manželé [příjmení] tedy podle názoru žalobce museli v rozhodné době vědět o subjektivní slabosti žalobce, resp. o tísni žalobce, přičemž si současně byli, resp. museli být vědomi hrubého nepoměru mezi soudobou hodnotou nemovitých věcí a navrženou kupní cenou (resp. následně sjednanou v rámci kupní smlouvy). Současně žalobce i nadále trvá na tom, že mezi žalobcem a manžely [příjmení] došlo k uzavření dohody o zpětném odkupu nemovitých věcí, kdy žalobce (mj.) akcentuje i to, že hradil splátky hypotečního úvěru manželů [příjmení], resp. pojištění nemovitých věcí a pojištění p. [příjmení]. Soud I. stupně se nezabýval zbylými předpoklady ve smyslu ustanovení § 1796 občanského zákoníku, tj. zejména (nikoli však výlučně) otázkou obvyklé ceny nemovitých věcí v době uzavření kupní smlouvy. K tomuto žalobce doplňuje, že v rámci shora nadepsané věci předložil (mimo jiné) znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [jméno], soudního znalce, ze dne [datum], [číslo] jehož předmětem je, resp. bylo posouzení obvyklé (tržní) ceny nemovitých věcí ke dni [datum] (tj. ke dni uzavření kupní smlouvy). Prostřednictvím znaleckého posudku byla obvyklá cena nemovitých věcí ke dni uzavření kupní smlouvy stanovena na částku ve výši 5 000 000 Kč, přičemž v návaznosti na závěry znaleckého posudku tedy platí, že kupní cena ve smyslu kupní smlouvy činila méně než 50 % obvyklé ceny nemovitých věcí. Žalobce po celou dobu, kdy bylo vlastnické právo k nemovitým věcem evidováno na manžele [příjmení], na nemovitých věcech osobně pracoval, prováděl úpravy a investice, aby zlepšil jejich stav a zvýšil jejich hodnotu. Například v létě roku 2019 provedl rekonstrukci obývacího pokoje a kuchyně (nové omítky, osvětlení, stropy, obložení krbových kamen, nová kuchyňská deska, apod.), kdy do této rekonstrukce investoval zhruba částku ve výši 140 000 Kč. Bylo by ze strany žalobce skutečně protismyslné, aby, vědom si existence (tvrzeného) nájemního vztahu, investoval do majetku třetích osob. Žalobce i nadále trvá na svém tvrzení, že byl uveden, resp. uváděn v omyl, neboť úmyslem zainteresovaných osob podle všeho bylo předmětnou dohodu nedodržet. Namítal i to, že pokud jde o náhradu nákladů řízení, tato byla v rámci rozsudku nesprávně vypočtena. Podle jeho názoru nebyly splněny podmínky pro určení tarifní hodnoty sporu podle žádného ze znaleckých posudků, neboť žádný ze znaleckých posudků neurčuje, resp. neurčoval obvyklou cenu nemovitých věcí pro období vztahující se k vyhlášení rozsudku, v řízení předložené znalecké posudky jsou v tomto směru zjevně neaktuální. Žalobce nad rámec uvedeného doplňuje, že v případě shora nadepsané věci jsou naplněny důvody zvláštního zřetele hodné pro nepřiznání náhrady nákladů řízení ve smyslu ustanovení § 150 o.s.ř., neboť by se zejména (nikoli však výlučně) jednalo o nepřiměřenou tvrdost. Navrhoval, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně v celém svém rozsahu zrušil a rozhodl o povinnosti žalované uhradit žalobci náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobce.

12. Žalovaná ve svém vyjádření k odvolání žalobce uváděla, že žalobce ve svém odvolání pouze opakuje argumentaci, kterou již uplatnil před soudem I. stupně a se kterou se soud I. stupně ve svém rozhodnutí náležitě vypořádal. Žalobce vytýká soudu I. stupně, že se nesprávně vypořádal s otázkou nenaplnění znaků lichvy v souvislosti s kupní smlouvou, která byla dne [datum] uzavřena mezi žalobcem a manželi [příjmení]. Namítal, že manželé [příjmení] museli vědět o jeho subjektivní slabosti a o hrubém nepoměru plnění. Svůj závěr o subjektivní slabosti odůvodňoval tím, že byl ve finanční tísni s ohledem na řadu finančních závazků, které musel splácet, z nichž některé byly již ve fázi exekučního řízení. Z provedeného dokazování však jednoznačně vyplynulo, že v době uzavření předmětné kupní smlouvy byly sporné nemovitosti zatíženy pouze zástavním právem ve prospěch společnosti [právnická osoba], jímž byl zajištěn závazek plynoucí z dohody o uznání dluhu ze dne [datum]. Pro zkoumání platnosti kupní smlouvy ze dne [datum] je zcela bez významu, jaký byl závazkový vztah mezi žalobcem a [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. Pokud se týká hrubého nepoměru plnění, pak zdůrazňovala, že to byl právě žalobce, kdo předložil znalecký posudek, který se stal podkladem pro stanovení výše kupní ceny v kupní smlouvě ze dne [datum]. Namítala, že žalobce se snaží prezentovat jako slabší strana, čímž se snaží zakrýt svůj nezodpovědný přístup k plnění závazků a liknavost. Přitom právě on jednal nepoctivě. Manželé [příjmení] jsou v situaci, kdy byl zmařen jejich investiční plán, nejsou již vlastníky předmětných nemovitostí, přesto musí splácet úvěr, který čerpali na zaplacení kupní ceny nemovitosti, v které neoprávněně stále bydlí se svou rodinou žalobce, aniž poskytuje za to jakékoliv plnění. Navrhovali, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil.

13. Krajský soud v Praze jako soud odvolací (ust. § 10 odst. 1 občanského soudního řádu - dále jen o.s.ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno proti nepravomocnému rozsudku okresního soudu oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (ust. § 204 odst. 1 o.s.ř.), že jde o rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípustné (ust. § 201 o.s.ř.), a že odvolatelem uplatněné skutečnosti lze podřadit pod dovolené odvolací důvody (ust. § 205 odst. 2 písm. b), e) a g) o.s.ř.), přezkoumal napadený rozsudek soudu I. stupně v rozsahu uvedeném v ust. § 212, věta prvá o.s.ř. a ust. § 212a odst. 1 a 3 o.s.ř., jakož i řízení, které předcházelo jeho vyhlášení a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

14. Odvolací soud shledal, že soud I. stupně provedl v řízení potřebné dokazování, provedené důkazy správně hodnotil, zjistil z nich správné skutečnosti a na jejich základě dospěl ke správným závěrům o skutkovém stavu věci. Odvolací soud při svých závěrech o skutkovém stavu věci proto vychází z výsledků dokazování soudu I. stupně, tak jak je soud I. stupně ve svém rozhodnutí správně a podrobně popsal, a pro stručnost na rozhodnutí soudu I. stupně v těchto částech zcela odkazuje. Postupuje tak v souladu s usnesením Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 11. 2011, sp. zn. 29 Cdo 3450/2011, podle něhož vychází-li potvrzující rozhodnutí odvolacího soudu ve věci samé z týchž skutkových a právních závěrů jako rozhodnutí soudu I. stupně ve věci samé, pak se požadavkům kladeným na obsah odůvodnění takového rozhodnutí odvolacího soudu ustanovením § 157 odst. 2 o.s.ř. nikterak neprotiví, jestliže odvolací soud (byť i v reakci na námitky odvolatele) omezí své závěry na prosté přitakání správnosti skutkových závěrů a právního posouzení věci soudem I. stupně. To je dáno charakterem (postavením) odvolacího soudu, jenž plní roli přezkumné instance a nebuduje svá rozhodnutí„ na zelené louce“ a bez vazby na argumentaci soudu I. stupně. Základní skutková zjištění soudu I. stupně jsou stručně shrnuta shora.

15. Rovněž po právní stránce shledal odvolací soud rozhodnutí soudu I. stupně správným.

16. Podle ustanovení § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen občanský zákoník) kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

17. Podle ustanovení § 2128 odst. 1 občanského zákoníku při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.

18. Dle ustanovení § 545 občanského zákoníku právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.

19. Dle ustanovení § 1796 občanského zákoníku neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

20. Podle ustanovení § 583 občanského zákoníku jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

21. Podle ustanovení § 584 odst. 1 občanského zákoníku týká-li se omyl vedlejší okolnosti, kterou ani strany neprohlásily za rozhodující, je právní jednání platné, ale osoba uvedená v omyl má vůči původci omylu právo na přiměřenou náhradu.

22. Podle odst. 2 citovaného ustanovení bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je právní jednání neplatné, třebaže se omyl týká jen vedlejší okolnosti.

23. Podle ustanovení § 585 občanského zákoníku vyvolala-li omyl jednajícího osoba třetí, je právní jednání platné. Měla-li však osoba, s níž se právně jednalo, na činu třetí osoby podíl, anebo o něm věděla či alespoň musela vědět, považuje se i tato osoba za původce omylu.

24. Dle ustanovení § 980 odst. 2 občanského zákoníku je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.

25. Dle ustanovení § 984 odst. 1 občanského zákoníku není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

26. Odvolací námitky žalobce spočívaly v tom, že manželé [příjmení] při uzavírání kupní smlouvy s ním zneužili jeho postavení jako slabší strany a že cena převáděných nemovitostí byla nepřiměřeně nízká, tudíž kupní smlouva by měla být dle ustanovení § 1796 občanského zákoníku neplatná. Dále namítal, že byl při sjednávání kupní smlouvy uveden v omyl, což má rovněž za následek neplatnost uzavřené kupní smlouvy.

27. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu I. stupně o tom, že žalobce nemohl být při uzavírání kupní smlouvy s manželi [příjmení] uveden v omyl. Omyl se může týkat jakékoli skutečnosti významné pro provedení právního jednání, zejména jeho právního důvodu (error in negotio), osoby, vůči níž jednající projevuje svou vůli (error in persona), či předmětu právního jednání, kdy dochází buď k záměně totožnosti předmětu (error in corpore), nebo jeho vlastností (error in qualitate). Důsledkem omylu je rozdíl mezi právními následky, které účastník svým jednáním zamýšlel vyvolat, a právními následky, které jeho jednání ve skutečnosti působí. Jednání v omylu je vždy nevědomé. Pokud účastník projevuje vědomě jinou vůli, než jakou skutečně má, nejedná se o omyl, ale o simulované právní jednání. Jednání v omylu není v právním styku nijak výjimečné, zdaleka ne vždy má jednající zcela správnou představu o všech skutečnostech, které se týkají jeho právního jednání. Skutečnost, že se některý z účastníků právního jednání mýlí, nemůže být sama o sobě důvodem pro zpochybnění platnosti takového právního jednání, neboť by tím došlo k narušení právní jistoty v občanskoprávním styku. Omyl proto působí neplatnost právního jednání pouze v případech, kdy by nebylo přiměřené či spravedlivé trvat na závaznosti právního jednání ve vztahu k účastníkovi, který jednal v omylu. Tak je tomu vždy, pokud byl omyl vyvolán lstí druhého účastníka. V ostatních případech je právní jednání neplatné pouze tehdy, pokud se omyl týká skutečnosti rozhodné pro provedení právního jednání a druhý účastník takový omyl vyvolal (§ 583). Omyl, který byl vyvolán druhou stranou, je však právně významný i tehdy, pokud se týká jiné než rozhodné skutečnosti. V tomto případě je sice právní jednání platné, účastník jednající v omylu má ale vůči původci omylu právo na přiměřenou náhradu (§ 584 odst. 1).

28. V projednávané věci byla upní smlouva uzavřená mezi žalobcem a manželi [příjmení] jasně a srozumitelně formulovaná a jejímu uzavření předcházela komunikace o všech podstatných náležitostech kupní smlouvy, byla dohodnuta kupní cena. Žalobci bylo dle jeho požadavku umožněno ve formě nájmu v nemovitých věcech nadále zůstat. Není možné, že by se žalobce mohl domnívat, že splácí za manžele [příjmení] úvěr a nemovitost je stále v jeho vlastnictví, když byla mezi nimi uzavřena jasná a srozumitelná nájemní smlouva. Kupní smlouvu i nájemní smlouvu žalobce podepsal, měl možnost si ji přečíst a vzhledem k tomu, že není omezen ve svéprávnosti, musel pochopit i smysl, obsah a následky těchto smluv. Manželé [příjmení] dokonce uzavřeli s žalobcem dne [datum] dohodu o přednostní možnosti koupě nemovitosti. Ze všech výše uvedených dokumentů muselo být žalobci zřejmé, že jde o prodej jeho nemovitosti s možností jeho setrvání v ní na základě smlouvy o nájmu a s možností zpětného odkupu nemovitosti. Kromě toho vůle žalobce nemovitost prodat vyplývala i z jeho předchozího jednání, kdy uzavřel smlouvu o prodeji nemovitosti se společností [právnická osoba], která však nebyla vložena do katastru nemovitostí. Nemohlo tak jít v daném případě ani o simulované právní jednání. V řízení tak bylo prokázáno, že žalobce při uzavírání kupní smlouvy s manželi [příjmení] nebyl uveden v omyl..

29. Důvodnou nebyla shledána ani jeho odvolací námitka týkající se ustanovení § 1796 občanského zákoníku. V případě lichvy musí jít o jednání záměrné, kde subjektivní prvek spočívá v úmyslu těžit z okolností v zákoně vyjmenovaných. Předpokladem je tíseň, nezkušenost, rozumová slabost, rozrušení nebo lehkomyslnost na straně slabší strany. Podstatné je to, že právní úprava vyžaduje zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, lehkomyslnosti, případně jiné slabosti. Ustanovení § 1796 se přirozeně použije i tehdy, pokud strana podstatně zneužije skutečnost, že protistrana nemá majetek a tíží ji povinnost splatit dluhy. O zneužití jde v situaci, kdy zneužívající věděl nebo musel vědět jak o tísni, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení, lehkomyslnosti, případně jiné slabosti, tak i o hrubém nepoměru plnění, a přesto jich využil. Samotný hrubý nepoměr plnění nemůže založit lichvu ani rozpor s dobrými mravy.

30. Je pravdou, že žalobce byl ve finanční tísni (dlužil [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] finanční částku, kterou za něho tato společnost zaplatila na úhradu jeho exekucí) a že o jeho finanční tísni manželé [příjmení] věděli. Manželé [příjmení] ale nezneužili tohoto postavení žalobce. Jejich záměrem bylo krátkodobě investovat své finanční prostředky a tím je v ideálním případě přiměřeně zhodnotit, což bez dalšího není nezákonné či rozporné s dobrými mravy. Žalobce se tímto jednáním snažil oddálit svou dluhovou situaci. Prodej mu tak měl poskytnout prostor, aby svou finanční a majetkovou situaci v přiměřené době vyřešil, o čemž svědčí i ujednaná možnost zpětné koupě. Obě smluvní strany si byly vědomy motivace druhé strany k takovému jednání. Nejednalo se tak o zneužití žalobce jako slabší strany. Naopak žalobci byl poskytnut prostor k vyřešení jeho finanční situace, čas k případnému obstarání finančních prostředků, když mu byla na základě uzavřené dohody dána možnost odkoupit po čase uvedené nemovitosti zpět. Navíc byl splněn i jeho požadavek spočívající v tom, že bude moci v nemovitosti nadále bydlet, když byla mezi ním a manželi [příjmení] uzavřena nájemní smlouva. Nelze tak v jednání manželů [příjmení] shledat prvek zneužití slabosti žalobce.

31. Odvolací soud souhlasí i se závěrem soudu I. stupně o tom, že vzájemná poskytnutá hodnota nebyla v hrubém nepoměru. Manželé [příjmení] získali kupní smlouvou nemovitost za sjednanou kupní cenu, tato cena byla dohodnuta na základě znaleckého posudku, který předložil sám žalobce a jednalo se o znalecký posudek poměrně aktuální. Je třeba přihlédnout k tomu, že na ceně se musela promítnout i ta skutečnost, že žalobce požadoval, aby mohl v prodávané nemovitosti zůstat bydlet na základě nájemní smlouvy, ale i to, že na nemovitosti vázlo zástavní právo, které zaniklo až na základě úhrady kupní ceny. Kupní cena byla uhrazena způsobem, který si účastníci ve smlouvě dohodli. S ohledem na výše uvedené tak nebyly splněny podmínky pro posouzení kupní smlouvy jako neplatné podle ustanovení § 1796 občanského zákoníku.

32. Manželé [příjmení] tak byli oprávněni jako vlastníci nemovitých věcí uzavřít platnou smlouvu o jejich převodu s žalovanou. Ta kromě toho byla v dobré víře ve smyslu ustanovení § 980 odst. 2 občanského zákoníku ve spojení s ustanovením § 984 odst. 1 občanského ve správnost zápisu v katastru nemovitostí. Nabyla tak na základě uvedené kupní smlouvy vlastnické právo k těmto nemovitým věcem a je jejich vlastníkem.

33. Ze všech výše uvedených důvodů proto odvolací soud rozhodnutí soudu I. stupně ve výroku I jako věcně správné podle ustanovení § 219 o.s.ř. potvrdil, stejně jako v nákladovém výroku III, když ani zde neshledal pochybení.

34. Jedinou odvolací námitkou, kterou odvolací soud shledal důvodnou, byla námitka týkající se náhrady nákladů řízení mezi účastníky, tedy výroku II napadeného rozsudku. Soud I. stupně správně uzavřel, že žalované, která byla v této věci úspěšná, náleží náhrada nákladů řízení podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř.. Soud I. stupně však při výpočtu nákladů řízení vycházel při určování odměny za právní zastoupení z hodnoty jednoho úkony právní služby ve výši 35 100 Kč, když za tarifní hodnotu považoval částku 6 700 000 Kč, tj. z hodnotu nemovitých věcí určené znaleckým posudkem [číslo] předloženého v řízení žalobcem. Hodnota sporné nemovitosti však nebyla v řízení před soudem I. stupně spolehlivě zjištěna, když tento znalecký posudek byl stranami zpochybňován a v řízení nebyl proveden důkaz žádným dalším znaleckým posudkem, či jiným důkazem, který by hodnotu nemovitosti spolehlivě určoval. Proto je při určení tarifní hodnoty třeba vycházet z ustanovení § 9 odst. 4 písm. b) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, kde tarifní hodnotou je částka 50 000 Kč. Hodnota jednoho úkonu tak byla 3 100 Kč.

35. Žalované tedy náleží náhrada za osm úkonů právní služby po 3 100 Kč (převzetí a příprava zastoupení ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum], účast na jednání konaném dne [datum] odpovídající třem úkonům právní služby, porada s klientkou přesahující jednu hodinu dne [datum] a účast na jednání konaném de [datum] odpovídající dvěma úkonům právní služby), dále za paušální částku náhrady hotových výdajů v celkové výši 2 400 Kč za 8 úkonů právní služby po 300 Kč, náhrada za promeškaný čas strávený cestou ke dvěma jednáním soudu I. stupně a zpět ve výši 2 800 Kč za 28 započatých půlhodin po 100 Kč (jedna cesta [obec] – [obec] v délce 3,5 hodiny), to vše dle § 1 odst. 2, § 2, § 6 odst. 1, § 7, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a), c), d) a g), § 13 odst. 1 a 4 a § 14 odst. 1 písm. a) a 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, ve znění pozdějších předpisů (dále jen advokátní tarif). Žalované dále náleží náhrada cestovného ve výši 8 524 Kč (2 x 4 262 Kč) za dvě cesty k jednání soudu I. stupně a zpět na trase [obec] – [obec] a zpět v celkové délce 620 km/jedna zpáteční cesta vozem BMW, [registrační značka] o kombinované spotřebě 8,9 l /100 km při vyhláškové ceně benzinu 95 oktanů 27,80 Kč l a paušální sazbě základních náhrad 4,40 Kč km dle vyhlášky č. 589/2020 Sb., ve znění účinném do 18. 10. 2021, a 21% daně z přidané hodnoty z odměny a náhrad právního zástupce žalované ve výši 8 090 Kč, která patří k nákladům řízení podle ustanovení § 137 odst. odst. 2, 3 o. s. ř. za použití ustanovení § 14a a. t., když dle předloženého osvědčení je zástupkyně žalované registrována jako plátce daně. Náklady řízení představují rovněž ve smyslu § 137 odst. 1 o. s. ř. vyúčtované hotové výdaje samotné žalované, a to cestovné ve výši 4 107 Kč za jednu cestu k jednání soudu a zpět dne [datum] na trase [obec] – [obec] a zpět v celkové délce 620 km/jedna zpáteční cesta vozem Mazda, [registrační značka] o kombinované spotřebě 8 l /100 km při vyhláškové ceně benzinu 95 oktanů 27,80 Kč l a paušální sazbě základních náhrad 4,40 Kč km dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. a stravné ve výši 273 Kč za tři kalendářní dny, v nichž proběhlo soudní jednání a zaměstnankyně žalované mu byla přítomna, které každé včetně cesty trvalo déle než 5 hodin dle § 2 písm. a) vyhlášky č. 589/2020 Sb., ve znění účinném do 18. 10. 2021 Celkem náklady řízení před soudem I. stupně tak činily 50 994 Kč Odvolací soud neshledal na straně žalobce důvody hodné zvláštního zřetele pro nepřiznání náhrady nákladů řízení podle ustanovení § 150 o.s.ř.

36. Odvolací soud proto s ohledem na výše uvedené změnil podle ustanovení § 220 o.s.ř. rozsudek soudu I. stupně ve výroku II pouze ve výši přiznaných nákladů řízení, ve zbývajícím rozsahu tohoto výroku byl rozsudek soudu I. stupně podle ustanovení § 219 o.s.ř. potvrzen.

37. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ustanovení § § 142 odst. 1 a § 224 odst. 1 o.s.ř. a přiznal v něm úspěšné žalované právo na jejich náhradu v celkové výši 14 792 Kč Tyto náklady se skládají z odměny za právní zastoupení dle vyhl. č. 177/1996 Sb., a to za 2 úkony po 3 100 Kč a dva režijní paušály po 300 Kč (§ 13 advokátního tarifu). K těmto nákladům náleží rovněž náhrada cestovného za cestu k jednání u odvolacího soudu z [obec] do [obec] a zpět ve výši 4 225 Kč a náhrada za ztrátu času za 12 půlhodin po 100 Kč. Jelikož je právní zástupkyně žalované plátcem DPH, k nákladům řízení patří ještě 21% DPH ve výši 2 567 Kč Celkem náklady odvolacího řízení činí 17 792 Kč.