o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Benešově ze dne 15. října 2021, č. j. 12 C 43/2021-105,

1. Ve shora označené věci se žalobce žalobou doručenou soudu I. stupně dne [datum] domáhal na žalovaném zaplacení částky 99 600 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. od [datum] do zaplacení.

2. Podle jeho žalobních tvrzení projevil počátkem roku 2019 zájem o koupi spoluvlastnického podílu žalovaného v rozsahu 1/2 na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], k.ú. [obec], [územní celek] (dále jen„ Podíl“). S ohledem na to, že se účastníci v březnu 2019 dohodli, že žalovaný žalobci Podíl prodá, poskytl mu dokumentaci k provedení právní a technické prověrky nemovitosti a Podílu. Žalobce nechal po dohodě s žalovaným zpracovat znalecký posudek na uvedenou nemovitost znalcem [titul] [jméno] [příjmení]. Dále nechal připravit návrh kupní smlouvy o převodu podílu advokátkou [titul] [jméno] [příjmení]. Ke dni [datum] dospěla jednání o kupní smlouvě tak daleko, že její text byl mezi účastníky dohodnut a strany pouze čekaly na sdělení čísla účtu na převod kupní ceny žalovaným. Žalovaný číslo účtu sdělil e-mailem ze dne [datum] v 10:26 h. makléřce zastupující žalobce, paní [příjmení] [jméno] [příjmení]. Ve dnech následujících [titul] [jméno] [příjmení] a také žalobci sdělil, že kupní smlouvu uzavírat nebude. Žalovaný následně kupní smlouvou ze dne [datum] s právními účinky zápisu k [datum] Podíl prodal společnosti [právnická osoba], [IČO], [ulice a číslo], [obec a číslo].

3. Žalovanému podle žalobce vznikla předsmluvní odpovědnost podle ust. § 1729 odst. 1 občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). Povinnost k náhradě škody podle ust. § 1729 odst. 2 o.z. vzniká za předpokladu naplnění následujících podmínek: a) jednání o smlouvě dospěje tak daleko, že její uzavření je vysoce pravděpodobné; b) dojde k ukončení jednání bez spravedlivého důvodu; c) vznik škody; a d) příčinná souvislost mezi jednáním a vznikem škody. V tomto případě jednání o uzavření kupní smlouvy začalo počátkem roku 2019. Předáním podkladů za účelem provedení právní a technické prověrky nemovitosti žalovaný potvrdil svůj vážný zájem uzavřít kupní smlouvu se žalobcem. Další utvrzení jeho zájmu prodat Podíl žalobci vyplývá z toho, že po obdržení návrhů kupních smluv již pouze doplnil číslo účtu na úhradu kupní ceny do kupní smlouvy. Jednání o kupní smlouvě bezpochyby dospělo do stavu, kdy se její uzavření jevilo jako vysoce pravděpodobné, podle názoru žalobce téměř jisté. Její znění bylo domluveno, jelikož se účastníci shodli na nejzásadnějších obsahových náležitostech. Žalovaný také nikdy žalobce neinformoval o jakýchkoliv překážkách, které by bránily uzavření kupní smlouvy. Náhlé ukončení jednání ze strany žalovaného bylo pro žalobce překvapivé. Nikdy nezavdal příčinu, která by měla vliv na ukončení jednání. Žalobce vynaložil za účelem uzavření kupní smlouvy náklady, a to na právní poradenství a přípravu dokumentace advokátkou [titul] [jméno] [příjmení] ve výši 48 400 Kč, na pořízení znaleckého posudku [titul] [jméno] [příjmení] ve výši 40 200 Kč a na služby makléřky [titul] [jméno] [příjmení] ve výši 11 000 Kč. Žalobce zaslal žalovanému dne [datum] předžalobní výzvu, ovšem žalovaný na jejím základě ničeho neuhradil.

4. Podáním ze dne [datum] žalobce v reakci na poučení poskytnuté mu soudem I. stupně podle ust. § 118a odst. 1 a 3 občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“) doplnil svá žalobní tvrzení uvedením, že jednání o koupi Podílu probíhala mezi účastníky v průběhu února a března 2019. V rámci jednání o ceně se dohodli, že žalovaný nechá zpracovat u znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] posudek. Žalobce pak souhlasil, že pokud dojde k uzavření kupní smlouvy, ponese náklady na znalce on. Vypracovaný znalecký posudek byl doručen žalobci a žalovanému. Důkazem je komunikace mezi makléřkou žalobce, [titul] [jméno] [příjmení], a žalobcem, a to SMS paní [příjmení] [příjmení] ze dne [datum] v 9:43 h.:„ Pan B (myšleno pan [příjmení] - pozn. žalobce) říkal, že až mu odhad přijde, tak si to projde a potom zavolá. [příjmení] se nechystá, tak by to mohlo být koncem příštího týdne nebo ten následující.“ a ze dne [datum] v 16:29 h.:„ Ahoj, odpoledne mi volal p. [příjmení], byl zvědavý, jestli to paní [příjmení] (myšleno paní [příjmení] - pozn. žalobce) už podepsala. Slíbila jsem, že mu dáme vědět.“ Po doručení znaleckého posudku žalovanému proběhlo telefonické jednání mezi účastníky o ceně a poté, v období do [datum], došlo ke schůzce v restauraci. Na této schůzce došlo k dohodě na všech náležitostech převodu Podílu, včetně kupní ceny, a žalobce si se žalovaným tzv.„ plácli“ na to, že žalovaný prodá Podíl žalobci. U této schůzky byla přítomna Ing. [příjmení]. Ze shora uvedených okolností žalobce dovozoval jako vysoce pravděpodobné, že smlouvu s ním žalovaný uzavře. Pověřil tedy [titul] [příjmení] přípravou smluvní dokumentace. Ta ji připravila a zaslala žalobci a makléřce [titul] [příjmení]. [titul] [příjmení] poté dne [datum] návrhy smluvní dokumentace zaslala žalovanému na jeho e-mail [anonymizováno] [email]. Žalobce, resp. jeho makléřka [titul] [příjmení], jednal se souhlasem žalobce s paní [příjmení] o podpisu jejího Prohlášení o nevyužití překupního práva. Současně došlo k dohodě o obsahu kupní smlouvy, neboť žalovaný e-mailem ze dne [datum] v 10:26 h. potvrdil poslední chybějící údaj do kupní smlouvy a sdělil žalobci číslo účtu pro poukázání kupní ceny. Dále byl sjednán na [datum] termín jednání za účelem podpisu smlouvy u [titul] [příjmení]. Současně však tentýž den, [datum] odpoledne, žalovaný sdělil [titul] [jméno] [příjmení], že mu někdo nabídl vyšší cenu a že tedy smlouvu s žalobcem neuzavře.

5. Žalovaný ve vyjádření k žalobě ze dne [datum] potvrdil, že ke dni [datum] byl vlastníkem Podílu a že žalobce měl zájem o jeho koupi ještě před uzavřením kupní smlouvy s [právnická osoba] Nechtěl však přistoupit na žalovaného návrh kupní ceny, a proto si se souhlasem žalovaného nechal na vlastní náklady zhotovit znalecký posudek o výši ceny. Žalovaný mu k tomu poskytl veškeré originální dokumenty, které mu žalobce doposud nevrátil, ani ho neseznámil s obsahem znaleckého posudku. Žalovaný během března 2019 obdržel velmi dobrou nabídku ke koupi předmětných nemovitostí od kupce [právnická osoba], který navíc neobtěžoval s potřebou vyhotovení znaleckého posudku o jejich ceně. Z tohoto důvodu žalovaný uzavřel s kupcem dne [datum] kupní smlouvu. Mezi účastníky nebylo nikdy konkrétně ujednáno uzavření kupní smlouvy, a to ani písemně ani ústně.

6. Podáním ze dne [datum] žalovaný v reakci na poučení poskytnuté mu soudem I. stupně podle ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. doplnil svá tvrzení uvedením, že žalobce ani po vyhotovení znaleckého posudku nechtěl přistoupit na cenu stanovenou soudním znalcem. I z důvodu, že znalecký posudek nikdy žalovanému nepředložil, ani mu nevrátil zapůjčené podklady, nemůže požadovat na žalovaném jakoukoliv náhradu, za vypracování znaleckého posudku. Dne [datum] žalovaný obdržel od nového kupce [právnická osoba] velmi dobrou finanční nabídku ke koupi předmětných nemovitostí, na kterou přistoupil a své rozhodnutí sdělil bez zbytečných průtahů realitní makléřce. Nelze použít ust. § 1729 o.z., neboť nenastala situace, že„ se uzavření smlouvy jeví, jako vysoce pravděpodobné“. Žalovanému nebyl žalobcem nikdy předložen písemný návrh předkupní smlouvy ani kupní smlouvy.

7. Soud I. stupně napadeným rozsudkem uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 99 600 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a ve stejné lhůtě mu nahradit náklady řízení ve výši 50 718 Kč k rukám jeho právního zástupce (výrok II.).

8. Podle odůvodnění tohoto rozsudku soud I. stupně vzal z výpisu z katastru nemovitostí za prokázané, že pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], bydlení, vše zapsáno [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], na [list vlastnictví], byl ke dni [datum] v podílovém spoluvlastnictví žalovaného (podíl ½) a [jméno] [příjmení] (podíl ½). Ke dni [datum] byl předmětný pozemek ve spoluvlastnictví [jméno] [příjmení] (podíl ½) a společnosti [právnická osoba] (podíl ½). Dle části E výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] nabyla společnost [právnická osoba] pozemek kupní smlouvou ze dne [datum]. Fakturou [číslo] ze dne [datum] vyúčtovala advokátka [titul] [jméno] [příjmení] žalobci za poskytnutí právní pomoci, sepsání návrhu kupní smlouvy, smlouvy o úschově, návrhu na vklad, včetně projednání, za kupní cenu 45 000 000 Kč částku 48 400 Kč. Fakturou č. 2019 ze dne [datum] vyúčtoval [titul] [obec] [anonymizováno] žalovanému částku 40 200 Kč za zpracování znaleckého posudku. Podle pokladního dokladu [číslo] 2019 uhradil [titul] [jméno] [příjmení] částku 40 200 Kč za zpracování znaleckého posudku [jméno] [příjmení]. Fakturou [číslo] [rok] ze dne [datum] vyúčtovala [titul] [jméno] [příjmení] žalobci za služby spojené s přípravou koupě nemovitosti částku 11 000 Kč. Žalovaný e-mailem ze dne [datum] sdělil své číslo účtu, e-mail byl odeslán z adresy [email] na adresu [email] SMS ze dne [datum] sdělila paní [příjmení], že žalovaný sehnal lepšího kupce za 55 mil. Kč, odhad zaplatí a chce zpět všechny dokumenty. Podle výpisu z účtu č. [bankovní účet] byla dne [datum] Ing. [jméno] [příjmení] zaplacena částka 11 000 Kč a dne [datum] [titul] [příjmení] částka 48 400 Kč. E-mailem ze dne [datum] zaslaného [jméno] [příjmení] na e-mail [email] sdělila paní [příjmení], že zasílá v příloze návrh kupní smlouvy, kde jsou červeně vyznačeny části, které je ještě potřeba upravit podle situace, a dále prohlášení, které by mělo být doručeno [jméno] [příjmení] a od ní podepsáno s ověřeným podpisem. Prohlášení o nevyužití předkupního práva, kterou měla [jméno] [příjmení] prohlásit, že jí byla nemovitost nabídnuta ke koupi za kupní cenu 48 000 000 Kč a že své zákonné předkupní právo nevyužívá, nemá o něj zájem a vzdává se ho, nebyla podepsaná. Soud provedl důkaz konceptem kupní smlouvy na nemovitost, kde je jako prodávající uveden žalovaný a jako kupující žalobce. Výše kupní ceny ani údaje o jistotním účtu nejsou vyplněny a listina není datována a podepsána. Výzvou ze dne [datum] vyzval žalobce žalovaného k náhradě škody ve výši 99 600 Kč do [datum]. Výzva byla žalovanému doručena dne [datum].

9. Svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] uvedla, že zprostředkovávala koupi nemovitosti mezi žalobcem a žalovaným. Žalobce navrhl, že prostřednictvím makléřky zajistí zpracování odhadu, připraví se kupní smlouva a pokud bude uzavřena, náklady na zpracování znaleckého posudku uhradí žalobce. Svědkyně tedy domluvila prohlídku, sehnala odhadce a začala řešit předkupní právo paní [příjmení]. Advokátka připravila návrh kupní smlouvy, který svědkyně poslala žalovanému s tím, že ho zároveň požádala o sdělení čísla účtu, na který bude uhrazena kupní cena. Žalovaný číslo účtu poslal. Svědkyně mu zaslala dále kopii prohlášení vzdání se předkupního práva, aby zjistil stanovisko, případně i podpis paní [příjmení]. Když toto všechno obdržel a obdržel i odhad, domluvili si druhou schůzku, která proběhla v restauraci a kde se dohodla kupní cena. Poté proběhla další schůzka, na které žalovaný svědkyni předal celou dokumentaci k nemovitosti, a účastníci si domluvili termín další schůzky, na které již mělo dojít k podpisu kupní smlouvy. K té však již nedošlo, neboť se ozval žalovaný s tím, že má lepšího kupce a že s žalobcem nemá nadále zájem jednat. Na zpracování znaleckého posudku se účastníci dohodli. Bylo domluveno, že pokud dojde k podpisu kupní smlouvy, náklady na něj uhradí žalobce. Odhad na základě domluvy zajistila svědkyně, objednán byl jménem žalovaného s tím, že pokud smlouva uzavřena nebude, bude náklady hradit on. O tom, že žalovaný již s žalobcem o prodeji dále jednat nebude, se svědkyně dozvěděla až před poslední schůzkou, která byla dohodnuta datem, nikoli však místem a časem, předtím žádný signál, že by se věc nedotáhla do konce, nezachytila. Na schůzce v restauraci byla dohodnuta i cena, nepamatuje si však již, zda to bylo 45 nebo 48 mil. Kč, účastníci se však skutečně na konkrétní ceně dohodli.

10. Svědkyně [titul] [jméno] [příjmení] uvedla, že žalobce je jejím dlouholetým klientem. K prodeji domu v [anonymizováno] ulici v [obec] připravila kupní smlouvu, smlouvu o úschově, řešilo se, kdo a jak bude podávat návrh na katastr, jak bude placena kupní cena a jakým způsobem bude vyřešeno předkupní právo. Se žalovaným se svědkyně nikdy nesetkala ani s ním nebyla v kontaktu, což je běžný postup, neboť ona pouze přepracovává to, na čem se strany dohodly, vlastní vyjednávání je jejich věc. Ona se obvykle účastní až závěrečné schůzky, na které dochází k podpisu listin. V tomto případě byla závěrečná schůzka sjednána, ale pak z ní sešlo. Číslo účtu k úhradě kupní ceny zasílal žalovaný makléřce [titul] [příjmení], která e-mail následně svědkyni přeposlala. Kupní cena jí byla sdělena, doplňovala ji do kupní smlouvy i do smlouvy o úschově, bylo to 45 mil. Kč. Se žalobcem spolupracuje již od roku 2002, přičemž toto byl jediný případ, kdy k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Svědkyně nahlédnutím do příloh spisu potvrdila, že koncept kupní smlouvy je skutečně smlouvou, kterou připravovala, stejně tak i prohlášení o nevyužití předkupního práva.

11. Soud I. stupně neprovedl důkaz výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], neboť se ze zdravotních důvodů omluvila a doložila potvrzení, podle něhož je 40 let v [anonymizováno] péči. Ošetřující lékař její účast u soudního jednání nedoporučil, neboť předpokládá, že bude reagovat během jednání záchvatem [anonymizována dvě slova] a nebude schopna výpovědi.

12. Na základě provedeného dokazování soud I. stupně učinil závěr o skutkovém stavu, podle něhož byl žalovaný v únoru 2019 spoluvlastníkem nemovitosti v rozsahu ideální poloviny. Mezi účastníky probíhala jednání o uzavření kupní smlouvy, kterou by došlo k prodeji nemovitosti žalovaného žalobci. Za účelem zjištění kupní ceny po dohodě se žalovaným nechal žalobce prostřednictvím makléřky [titul] [jméno] [příjmení] zpracovat znalecký posudek, ohledně něhož účastníci dohodli, že náklady na něj zaplatí žalobce, dojde-li k převodu nemovitosti na něj. Znalecký posudek byl vyhotoven a náklady na jeho zpracování byly znalcem fakturovány na jméno žalovaného a uhrazeny prostřednictvím příbuzného žalobce. Žalobce pověřil [titul] [příjmení] zpracováním smluvní dokumentace nutné pro převod nemovitosti. Ta ji připravila a zaslala [titul] [příjmení], která ji přeposlala žalovanému. V dokumentaci nebyla vyplněna výše kupní ceny a údaje o jistotním účtu. Dne [datum] žalovaný sdělil [titul] [příjmení] číslo účtu pro úhradu kupní ceny. Účastníci se dohodli na všech podstatných náležitostech smlouvy včetně kupní ceny a sjednali si termín jejího podpisu. Žalovaný následně žalobci prostřednictvím makléřky sdělil, že má výhodnější konkurenční nabídku, a proto smlouvu s žalobcem neuzavře. Kupní smlouvu následně uzavřel se společností [právnická osoba] Žalobce v souvislosti s probíhajícím jednáním o uzavření kupní smlouvy vynaložil náklady nejen na zpracování znaleckého posudku, ale i na služby realitní makléřky Ing. [příjmení] a právní služby advokátky [titul] [příjmení]. Žalobce žalovaného vyzval k úhradě vynaložených nákladů, ten je však neuhradil.

13. Při právním hodnocení soud I. stupně vycházel z ust. § 1729, § 2991 a § 1970 o.z. a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Mezi účastníky probíhala jednání o uzavření kupní smlouvy na nemovitost, která dospěla do takové fáze, že uzavření smlouvy se žalobci jevilo jako vysoce pravděpodobné. Obě slyšené svědkyně, jejichž výpovědi korespondovaly s listinnými důkazy, shodně vypověděly, že jednání dospěla do fáze, kdy již byla smluvena schůzka, na které měla být kupní smlouva podepsána, když účastníci byli na všech podstatných náležitostech domluveni. K podpisu kupní smlouvy však nedošlo, neboť žalovaný se rozhodl kupní smlouvu uzavřít s jiným kupujícím, který mu nabídl vyšší cenu. Ač je z pohledu žalovaného pochopitelné, že kupní smlouvu uzavřel s osobou, která mu učinila výhodnější nabídku, nelze pominout, že s žalobcem již jednání o uzavření kupní smlouvy dospěla do takového bodu, kdy chyběl pouhý podpis, a žalobce proto důvodně očekával, že smlouva uzavřena bude. To je právě ta situace, na kterou dopadá ust. § 1729 o.z. Zákon zde chrání druhou kontraktační stranu, která nemá žádné právní prostředky uzavření smlouvy„ vynutit“, avšak do kontraktačního procesu již investovala. Dále ze svědecké výpovědi [titul] [příjmení] vyplynulo, že objednatelem znaleckého posudku bude žalovaný a náklady na něj žalobce uhradí, pokud na něj bude nemovitost převedena. Znaleccký posudek však uhradil žalobce, ačkoli na něj žalovaný vlastnické právo k nemovitosti nepřevedl. Žalobce tak za žalovaného plnil, co měl podle jejich vzájemného ujednání plnit žalovaný. Žalobce prokázal, že vynaložil v průběhu kontraktačního procesu náklady na zpracování znaleckého posudku, na právní služby spočívající v přípravě smluvní dokumentace a na služby poskytované realitní makléřkou, když doložil jednak faktury, kterými mu byly částky za jednotlivé poskytnuté služby účtovány a jednak výpis z účtu a pokladní doklad prokazující, že účtované částky byly uhrazeny.

14. Soud I. stupně zdůraznil, že ust. § 1729 o.z. bylo v posuzovaném případě naplněno, neboť žalovaný jednání o uzavření smlouvy ukončil, aniž pro to měl spravedlivý důvod. Přitom vycházel z tvrzení žalovaného, že mu třetí strana nabídla vyšší kupní cenu a bez dalších požadavků. Takový důvod je obecně pochopitelný, avšak je nutné jej poměřovat tím, jak daleko při jednání o smlouvě strany dospěly. V tomto případě účastníci již měli sjednanou schůzku, na které mělo dojít pouze k podpisu smlouvy. Jelikož šlo o převod vlastnictví k nemovitosti, byly přípravy smlouvy a kontraktační jednání delší a složitější. V celém průběhu však žalovaný poskytoval žalobci potřebnou součinnost, předal mu podklady a údaje, naposledy i číslo svého účtu pro úhradu kupní ceny. V řízení nevyšlo najevo nic, co by mohlo u žalobce vyvolat jakoukoliv pochybnost, že k uzavření smlouvy nakonec nedojde. Uvedený závěr je podpořen i závěry odborné literatury, podle níž za spravedlivý důvod nelze považovat výhodnější konkurenční nabídku (viz HULMÁK, Milan. § 1729 (Nepoctivé jednání). In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 59.). Pokud tedy žalovaný v průběhu řízení tvrdil, že jediným důvodem, pro který kupní smlouvu s žalobcem neuzavřel, byla výhodnější konkurenční nabídka, nelze to považovat za spravedlivý důvod, pro který by mohl jednání o uzavření kupní smlouvy s žalobcem ukončit. Pokud i přesto jednání ukončil a kupní smlouvu s žalobcem neuzavřel, odpovídá žalobci za škodu ve výši ztráty z neuzavřené smlouvy. V posuzovaném případě jde o náklady, které žalobce vynaložil na právní a makléřské služby, a to v rozsahu obvyklém a přiměřeném. Takto vynaložil částky 48 400 Kč za právní služby advokátky [titul] [jméno] [příjmení] a 11 000 Kč za služby realitní makléřky [titul] [jméno] [příjmení]. V případě nákladů na znalecký posudek ve výši 40 200 Kč jde na straně žalovaného o bezdůvodné obohacení na úkor žalobce, který platil znalecký posudek za něj. Soud zde vychází ze zjištění, že účastníci dohodli, že posudek objedná žalovaný a žalobce jej zaplatí pouze tehdy, dojde-li k převodu nemovitosti na žalobce. K tomu však, pouze z rozhodnutí žalovaného, nedošlo. Na uvedený závěr nemá žádný vliv, že, jak žalovaný tvrdil, mu dosud znalecký posudek nebyl předložen.

15. Vzhledem k uvedenému soud I. stupně žalobě vyhověl včetně úroků z prodlení v zákonné výši od [datum], neboť žalobce prokázal, že žalovaného vyzval k úhradě dlužné částky do [datum].

16. Podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. přiznal soud I. stupně právo na náhradu nákladů řízení procesně úspěšnému žalobci. Náklady řízení jsou tvořeny uhrazeným soudním poplatkem ve výši 4 980 Kč, odměnou advokáta ve výši 35 700 Kč za 7 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. b), d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen„ AT“) po 5 100 Kč (převzetí a příprava zastoupení včetně první porady s klientem, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem, žaloba, replika k vyjádření žalovaného ze dne [datum], účast u jednání ve dnech [datum], [datum] a [datum]), 7 režijními paušály po 300 Kč podle § 13 odst. 4 AT, tj. 2 100 Kč, a 21% DPH ve výši 7 938 Kč, celkem 50 718 Kč.

17. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalovaný a namítá, že k situaci předvídanou v ust. § 1729 o.z. nedošlo. Žalobce s žalovaným pouze ústně a předběžně jednali o případné možnosti koupi 1/2 předmětných nemovitostí. Problém nastal v momentě, když se účastníci nemohli dohodnout na výši kupní ceny. Žalovaný požadoval částku kolem 50 miliónů Kč a žalobce hovořil o možné ceně 45 miliónů Kč. Na základě toho žalobce navrhl, že si nechá na vlastní náklady vypracovat znalecký posudek o výši kupní ceny. Za tímto účelem mu žalovaný poskytl potřebné podklady. Žalobce sdělil podle vypracovaného znaleckého posudku žalovanému výši ceny 45 miliónů Kč, avšak stále smlouval o jejím snížení, dokonce na 40 miliónů Kč. S tím však žalovaný nesouhlasil. Žalobce znalecký posudek žalovanému nikdy nepředložil, ani mu nevrátil zapůjčené dokumenty k jeho vyhotovení. I z tohoto důvodu nemůže požadovat na žalovaném jakoukoliv náhradu za vypracování znaleckého posudku. Jak žalobce dospěl k přesvědčení, že žalovaný s ním uzavře kupní smlouvu, když se s ním nemohl domluvit na výši kupní ceny, zůstává nezodpovězenou otázkou. Svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] vypovídala velmi neurčitě, přičemž použila výrazu„ myslím, že byla uzavřena nějaká dohoda“. Žalovaný jí skutečně zaslal číslo svého účtu, neboť předpokládal, že je to potřebné k přípravě smlouvy o smlouvě budoucí a k úschově kupní ceny před případným uzavřením kupní smlouvy. Žalovaný však neobdržel žádné návrhy smluv, a tudíž nebyl ničím vázán, aby nepřistoupil k daleko výhodnější finanční nabídce kupní ceny, což také učinil, a žalobci tuto skutečnost oznámil bez zbytečných průtahů.

18. Odvolatel poukázal na Pododdíl 3, ust. § 2128 a násl. o.z., zvláště pak na vazbu Oddílu 3, ust. § 560 o.z., kde se hovoří, že při převodu věcného práva k nemovitým věcem se vyžaduje písemná forma. Žalovaný nikdy neobdržel žádný písemný návrh na převod předmětných nemovitostí, poprvé se o nich dozvěděl od svého právního zástupce, který je získal při studiu soudního spisu a při jednání před soudem I. stupně.

19. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a přiznal mu náklady řízení před soudy obou stupňů.

20. Podle vyjádření žalovaného k odvolání byla jeho tvrzení prokázána listinnými důkazy a výslechy svědků. Jde zejména o e-mail ze dne [datum] zaslaný [jméno] [příjmení] na e-mail [email], v němž paní [příjmení] sděluje, že zasílá v příloze návrh kupní smlouvy, kde jsou červeně vyznačeny části, které je ještě potřeba upravit dle situace, a dále prohlášení, které by mělo být doručeno paní [jméno] [příjmení] a od ní podepsáno s ověřeným podpisem, a e-mail ze dne [datum], kterým žalovaný sděluje své číslo účtu; e-mail byl odeslán z adresy [email] na adresu [email]. [titul] [příjmení] výslovně vypověděla:„ Pokud jde o kupní cenu, tak na té schůzce v restauraci, o které jsem se zmínila, tak byla skutečně dohodnuta konkrétní kupní cena, už si bohužel nepamatuji přesně, jestli to bylo 45 nebo 48 mil., ale oba účastníci se skutečně na konkrétní kupní ceně shodli, a abych tak řekla, plácli si na tu cenu, podali si na to ruce, měli konkrétní částku.“. Z uvedeného je patrno, že žalobce své důkazní břemeno unesl. Oproti tomu žalovaný nepředložil jediný důkaz, kterým by důkazy žalobce vyvrátil. Svoji obranu staví pouze na svých tvrzeních (např. že nedošlo k dohodě o ceně či že mu nebyl doručen návrh kupní smlouvy), která však byla vyvrácena výpověďmi svědků. Žalovaný svá tvrzení nijak neprokazuje, neunáší tedy ve vztahu k nim důkazní břemeno. Naopak bylo prokázáno, že jednání o smlouvě mezi účastníky dospěla tak daleko, že její uzavření bylo vysoce pravděpodobné, a že žalovaný ukončil jednání bez spravedlivého důvodu. Pokud jediným důvodem, pro který kupní smlouvu se žalobcem neuzavřel, byla existence výhodnější konkurenční nabídky, nelze to považovat za spravedlivý důvod, pro který by mohl jednání o uzavření kupní smlouvy s žalobcem ukončit. Prokázáno bylo i to, že žalobci vznikla škoda, jejíž vznik byl zapříčiněn jednáním žalovaného, že příčinou vzniku škody je nepoctivost jednání žalovaného, nikoliv jen neuzavření kupní smlouvy, které je výsledkem nepoctivého jednání žalovaného. Pokud by žalovaný jednal poctivě a oznámil žalobci včas svou vůli nepokračovat v dalším jednání, žalobci by žádná škoda dle ust. § 1729 odst. 2 o.z. nevznikla.

21. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil a uložil žalovanému uhradit žalobci náklady odvolacího řízení.

22. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou, včas a obsahuje zákonem předvídané náležitosti (§ 201, § 202, § 204 odst. 1, § 205 o.s.ř.), přezkoumal v napadeném rozsahu rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které jeho vyhlášení předcházelo, podle ust. § 212, § 212a odst. 1, 3, 5 o.s.ř., a zjistil, že odvolání není důvodné.

23. Odvolací soud shledal, že soud I. stupně provedl v řízení potřebné dokazování, provedené důkazy správně hodnotil, zjistil z nich správné skutečnosti a na jejich základě dospěl ke správným závěrům o skutkovém stavu věci. Odvolací soud při svých závěrech o skutkovém stavu věci proto vychází z výsledků dokazování soudu I. stupně, tak jak je ve svém rozhodnutí správně popsal, a pro stručnost na rozhodnutí soudu I. stupně v těchto částech zcela odkazuje. Postupuje tak v souladu s usnesením Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 11. 2011, sp. zn. 29 Cdo 3450/2011, podle něhož vychází-li potvrzující rozhodnutí odvolacího soudu ve věci samé z týchž skutkových a právních závěrů jako rozhodnutí soudu I. stupně ve věci samé, pak se požadavkům kladeným na obsah odůvodnění takového rozhodnutí odvolacího soudu ustanovením § 157 odst. 2 o.s.ř. nikterak neprotiví, jestliže odvolací soud (byť i v reakci na námitky odvolatele) omezí své závěry na prosté přitakání správnosti skutkových závěrů a právního posouzení věci soudem I. stupně. To je dáno charakterem (postavením) odvolacího soudu, jenž plní roli přezkumné instance a nebuduje svá rozhodnutí„ na zelené louce“ a bez vazby na argumentaci soudu I. stupně.

24. Soud I. stupně při právním hodnocení zjištěného skutkového stavu na posuzovanou věc správně aplikoval občanský zákoník č. 89/2012 Sb., neboť k posuzovanému jednání došlo za jeho účinnosti.

25. Podle ust. § 1729 odst. 1 o.z. dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod.

26. Podle ust. § 1729 odst. 2 o.z. strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

27. Podle ust. § 2991 odst. 1 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

28. Podle ust. § 2991 odst. 2 o.z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

29. Podle ust. § 1970 po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

30. Ustanovení § 1729 o.z. upravuje jeden z případů předsmluvní odpovědnosti. Jde o právo na náhradu újmy způsobené neuzavřením smlouvy v rozporu s očekáváním druhé smluvní strany. Jde o příklad nepoctivého jednání při uzavírání smlouvy. Dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. O nepoctivé jednání se bude jednat v případech absence spravedlivého důvodu pro ukončení jednání o uzavření smlouvy. Spravedlivým důvodem jsou takové důvody, které objektivně posuzováno s ohledem na předchozí jednání ospravedlňují ukončení takového jednání a kdy druhá strana nemohla očekávat uzavření smlouvy při jejich naplnění. Spravedlivým důvodem není pouhá změna situace na trhu, výhodnější konkurenční nabídka, změna stanoviska k uzavření smlouvy bez podložení objektivními důvody.

31. Strana, která jedná nepoctivě, je povinna nahradit druhé straně újmu způsobenou takovým nepoctivým ujednáním. V ust. § 1729 o.z. nejsou stanovena žádná zvláštní pravidla, pokud jde o určení rozsahu náhrady újmy. Uplatní se proto obecná pravidla pro vyčíslení skutečné škody (např. náklady jednání o smlouvě, rozdíl v ceně plnění ze smlouvy uzavřené namísto smlouvy, která uzavřena nebyla), ale i ušlého zisku (např. ušlý zisk ze smlouvy s jinou osobou, která by byla uzavřena nebýt nepoctivého jednání druhé smluvní strany). Citované ustanovení limituje maximální výši škody v důsledku nepoctivého jednání, jestliže nedošlo k uzavření smlouvy. Náhradu škody nelze požadovat ve větším rozsahu, než je ztráta z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Neuzavřením smlouvy přichází smluvní strana o plnění druhé strany, zároveň však sama také neplní. Ztrátu z neuzavřené smlouvy by tak měly tvořit vynaložené náklady jednání o takové smlouvě a ušlý zisk z takové smlouvy. Tím je chráněn škůdce před požadavkem náhrady újmy v rozsahu, který nemohl rozumně předpokládat.

32. V přezkoumávaném případě dospěl soud I. stupně i ke správným závěrům právním. Odvolací soud se zcela ztotožňuje s jeho argumentací, že byly naplněny podmínky ust. § 1729 o.z. pro vznik nároku žalobce na náhradu újmy, která mu byla způsobena tím, že s ním žalobce v rozporu s jeho důvodným očekáváním neuzavřel kupní smlouvu na Podíl, ačkoliv jednání účastníků o jejím uzavření dospělo tak daleko, že její uzavření se jevilo jako vysoce pravděpodobné (mezi stranami došlo k dohodě o všech náležitostech smlouvy včetně ujednání o výši kupní ceny, zbýval jen její podpis). Jediným důvodem, proč žalovaný ukončil jednání se žalobcem o uzavření smlouvy, byla podle jeho vlastního tvrzení výhodnější konkurenční nabídka, což není spravedlivým důvodem pro takové jednání, a žalovaný tedy jednal nepoctivě. Žalobci tak vznikl nárok na náhradu újmy v podobě dosud vynaložených nákladů za právní služby advokátky [titul] [jméno] [příjmení] ve výši 48 400 Kč, služby realitní makléřky [titul] [jméno] [příjmení] ve výši 11 000 Kč i za znalecký posudek ve výši 40 200 Kč, jejichž výše nepřekračuje limit uvedený v ust. § 1729 odst. 2 o.z. Nicméně posoudil-li soud I. stupně nárok na náhradu nákladů vynaložených na vypracování znaleckého posudku s ohledem na prokázanou dohodu účastníků, že posudek zaplatí žalobce pouze tehdy, dojde-li k převodu nemovitosti na žalobce, jako bezdůvodné obohacení žalovaného na úkor žalobce jako plnění za jiného, nelze tomuto právnímu hodnocení ničeho vytknout.

33. K odvolacím námitkám žalovaného lze uvést toliko, že žalovaný jimi pouze opakoval svoji argumentaci, kterou uváděl v řízení před soudem I. stupně a s níž se již vypořádal soud I. stupně v napadeném rozsudku.

34. Z uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu I. stupně podle ust. § 219 o.s.ř. potvrdil, když pochybení neshledal ani v závislém nákladovém výroku II.

35. Podle ust. § 224 odst. 1 za použití ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. přiznal odvolací soud náhradu nákladů odvolacího řízení v něm úspěšnému žalobci ve výši 13 068 Kč sestávající z částek 10 200 Kč za odměnu advokáta podle ust. § 7 bod 5. AT za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu) po 5 100 Kč, 600 Kč za 2 režijní paušály pod 300 Kč podle ust. § 13 odst. 3 AT a 21% DPH ve výši 2 268 Kč podle ust. § 137 odst. 3 o.s.ř.

36. Náklady řízení je žalovaný povinen uhradit žalobci v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 o.s.ř.) k rukám jeho právního zástupce (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).