o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v Benešově č.j. 5 C 458/2021 – 150 ze dne 14. dubna 2022

1. Okresní soud v Benešově svým rozsudkem č.j. 5 C 458/2021 – 150 ze dne 14. 4. 2022 rozhodl tak, že výrokem I. určil obsah kupní smlouvy o převodu pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] z vlastnictví žalovaných do vlastnictví žalobců a nahradil projev vůle žalovaných uzavřít se žalobci smlouvu ve znění, specifikovaném v tomto výroku. Výrokem II. uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům na náhradu nákladů řízení 100 118 Kč, a to k rukám jejich právního zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

2. Žalobci se domáhali nahrazení projevu vůle žalovaných uzavřít s nimi kupní smlouvu a určení jejího obsahu, na jejímž základě by žalobci nabyli vlastnické právo jakožto součást jejich společného jmění manželů k pozemkům žalovaných parc. [číslo] o výměře 659 m2 a parc. [číslo] o výměře 660 m2, vše zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [katastrální uzemí] (dále jen„ předmětné pozemky“). Tvrdili, že dne [datum] uzavřeli se žalovanými dohodu o rezervaci koupě nemovité věci, ve které se žalovaní zavázali v době do [datum] uzavřít se žalobci kupní smlouvu o převodu předmětných pozemků za kupní cenu 1 700 Kč za 1 m2. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] byla původní lhůta k převodu předmětných pozemků prodloužena do [datum] a dodatkem [číslo] ze dne [datum] byla prodloužena do [datum]. Předmětné pozemky byly odděleny na základě geometrického plánu [číslo] v řízení [anonymizováno] [číslo], a to z pozemku parc. [číslo]. Dne [datum] zaslali žalovaní žalobcům první návrh kupní smlouvy o převodu předmětných pozemků, k němuž měli žalobci několik připomínek a nedohodli se na dalším obsahu kupní smlouvy, zejména na požadavku žalovaných, aby se žalobci vzdali práva na náhradu škody v souvislosti s kupní smlouvou i práva z vadného plnění. S ohledem na blížící se konec lhůty pro uzavření kupní smlouvy žalobci ustoupili z většiny svých dřívějších požadavků na změny kupní smlouvy s výjimkou ujednání o vzdání se práva na náhradu škody a zřeknutí se odpovědnosti za vady stranou kupující. Žalobci opakovaně výzvami ze dne [datum] a ze dne [datum] vyzvali žalované k uzavření kupní smlouvy o převodu předmětných pozemků a předložili jim k tomu návrh kupní smlouvy, v němž nabídli žalovaným výrazné prodloužení lhůty k dokončení sítí na 24 měsíců. Žalobci obdrželi od žalovaných e-mail, v němž bylo uzavření kupní smlouvy jednoznačně odmítnuto s odůvodněním, že s ohledem na délku jednání o kupní smlouvě, které primárně z důvodů na straně žalobců trvalo několik měsíců a kdy byly vznášené další připomínky, se spoluvlastníci předmětných pozemků nakonec rozhodli, že s žalobci kupní smlouvu na prodej předmětných pozemků neuzavřou. Dále také žalovaní reagovali dopisem ze dne [datum], kde tvrdili, že nepanuje shoda na znění návrhu kupní smlouvy a z tohoto důvodu kupní smlouvu nelze uzavřít. Zpochybnili také, že by dohoda o rezervaci mohla být svým obsahem smlouvou o smlouvě budoucí kupní a tvrdili zánik práva žalobců na uzavření kupní smlouvy marným uplynutím lhůty k jejímu uzavření. Žalobci zaslali žalovaným dne [datum] předžalobní výzvu k uzavření kupní smlouvy, na kterou žalovaní odpověděli, že již uzavřeli nový závazkový vztah s novým zájemcem o koupi předmětných pozemků a hodlají mu tyto pozemky převést do jeho vlastnictví. Žalovaní dne [datum] podali u [stát. instituce], [stát. instituce] pod [číslo jednací] návrh na vklad vlastnického práva k předmětným pozemkům, jehož účastníky byli žalovaní jako převodci a [jméno] [příjmení] jako nabyvatel. Žalobci trvali na dodržení dohody o rezervaci a požadovali po žalovaných, kteří jsou stále spoluvlastníky předmětných pozemků, jejich převedení do svého vlastnictví. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby s tím, že učinili nesporným, že dne [datum] uzavřeli se žalobci dohodu o rezervaci koupě nemovité věci ohledně budoucího převodu předmětných pozemků do vlastnictví žalobců za naplnění v této dohodě stanovených podmínek. K uzavření kupní smlouvy nedošlo pro nenaplnění podmínek pro vznik povinnosti žalovaných uzavřít s žalobci kupní smlouvu a žalobcům tak nevzniklo právo na uzavření kupní smlouvy. Tvrdili, že žalobci odmítli tuto situaci vyřešit jejich prohlášením o vzdání se práv z vad, jak bylo učiněno mezi žalovanými a ostatními zájemci o koupi pozemků v dané lokalitě a proto žalovaní uzavření kupní smlouvy odmítli pro nesplnění podmínek stanovených v dohodě o rezervaci koupě, a to v čl. 1 4. a 1. 5. Tvrdili rovněž, že nenaplnění těchto podmínek bylo způsobeno především pandemií koronaviru SARS-CoV-2 a jí způsobenými dopady do stavebnictví. Přestože se snažili vyjít žalobcům vstříc a nabídli jim možnost uzavření kupní smlouvy, nicméně s vyloučením odpovědnosti žalovaných za vadné plnění, právě s ohledem na nenaplnění podmínek specifikovaných v článcích 1. 4. a 1. 5. dohody, žalobci však tento návrh odmítli a trvali na plné smluvní odpovědnosti žalovaných. Žalovaní proto jednání o obsahu kupní smlouvy s žalobci ukončili. Dovolávali se rovněž ust. § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.z.“) s poukazem na to, že i pokud by jejich závazek uzavřít se žalobci kupní smlouvu existoval, došlo by k jeho zániku pro podstatnou změnu okolností z důvodu pandemie koronaviru SARS-CoV-2 a jejích dopadů do stavebnictví a na fungování státního aparátu, především co do neúměrného prodloužení lhůt pro vydání příslušných stavebně-právních rozhodnutí stavebními úřady, když šlo o událost, kterou žalovaní při uzavření dohody nemohli ani předpokládat, ani následně odvrátit.

3. Soud prvního stupně po provedeném řízení, kdy provedl důkaz listinami tak, jak je podrobně uvedeno v odůvodnění napadeného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje, dospěl k závěru, že žalobci uzavřeli se žalovanými dne [datum] dohodu o rezervaci koupě nemovité věci, ve které se žalovaní zavázali, že do [datum] nebudou nabízet k prodeji pozemek, který bude nejpozději do [datum] oddělen geometrickým plánem od pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec]. Žalobci a žalovaní se zavázali uzavřít za podmínek sjednaných v rezervační dohodě smlouvu o koupi pozemků za cenu 1 700 Kč za m2, nejpozději do [datum]. Jedná se tak o 1 319 m2 za cenu 2 242 300 Kč. V čl. 1 žalovaní prohlásili, že bude pozemek nejpozději v době podpisu kupní smlouvy pravomocným územním rozhodnutím určen k výstavbě rodinného domu, jinak má zájemce právo od smlouvy odstoupit a v čl. 1 se žalovaní zavázali, že k pozemkům dovedou inženýrské sítě nejpozději do šesti měsíců ode dne uzavření kupní smlouvy. Za rezervaci žalobci složili rezervační depozitum ve výši 100 000 Kč, které mělo být započítáno na kupní cenu. Sjednána byla též smluvní pokuta ve výši 100 000 Kč pro případ, že by z důvodu na straně žalobců nebyla kupní smlouva řádně a v termínu uzavřena. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] byl termín rezervace a závazek uzavření kupní smlouvu prodloužen do [datum], dodatkem [číslo] ze dne [datum] byl prodloužen do [datum]. Na základě geometrického plánu [číslo] byly v řízení pod sp. zn. [anonymizováno] [číslo] odděleny z pozemku parc. [číslo] pozemky nově parc. [číslo] o výměře 659 m2 a parc. [číslo] o výměře 660 m2, vše zapsané na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [katastrální uzemí]. Dne [datum] zaslali žalovaní žalobcům návrh kupní smlouvy, ke kterému žalobci předložili žalovaným připomínky a návrhy na změny, které se týkaly zejména smlouvy o zřízení zástavního práva k předmětným pozemkům, která měla být uzavřena nejpozději se samotnou kupní smlouvou, návrh na prodloužení lhůty ke složení úvěru do úschovy na 45 dnů, vypuštění článku ohledně vzdání se práva na náhradu škody a dále žalobci trvali na termínu dokončení inženýrských sítí šest měsíců, navrhli převedení přípojky a povolení k užívání, umožnění připojení na vybudované sítě a potvrzení zohlednění závazků vybudovat inženýrské sítě a komunikaci ve sjednané výši kupní ceny. Zástupce žalovaných pak dopisem ze dne [datum] žalobcům sdělil, že vzhledem k tomu, že jednání o smlouvě probíhala velmi dlouho a uplynula rezervační lhůta, právo na podpis kupní smlouvy bez dalšího zaniklo. Žalobci pak sdělili žalovaným, že jsou připraveni složit peníze do úschovy, a že jsou také připraveni podepsat navrhovanou kupní smlouvu bez jimi navrhovaných úprav a prodloužit termín uvedený v kupní smlouvě pro výstavbu sítí a komunikací. Do návrhu smlouvy doplnili pouze informaci o existenci vzdání se práva na náhradu škody na pozemku, zrušili vzdání se práva na náhradu škody žalobců v souvislosti s uzavíranou kupní smlouvou a prodloužili termín dokončení inženýrských sítí na 24 měsíců. Zástupce žalovaných se k tomu vyjádřil s tím, že s ohledem na délku jednání o kupní smlouvě se žalovaní rozhodli, že s žalobci kupní smlouvu neuzavřou. Žalobci vyzvali žalované k uzavření kupní smlouvy naposledy předžalobní výzvou, což žalovaní odmítli. Žalovaní dne [datum] podali u [stát. instituce], [stát. instituce] pod [číslo jednací] návrh na vklad vlastnického práva k předmětným pozemkům, jehož účastníky byli žalovaní jako převodci a [anonymizováno] [příjmení] [jméno] [příjmení] jako nabyvatel. Prvostupňový soud pak na návrh žalobců nařídil předběžné opatření, kterým bylo žalovaným uloženo nenakládat s předmětnými pozemky a vkladové řízení je přerušeno.

4. Soud prvního stupně odkázal na ust. § 548 odst. 1, 2 a 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném od 1. 1. 2014 (dále jen„ o.z.“), ust. § 1785 o.z., ust. § 1786 o.z., ust. § 1787 odst. 1 o.z. a ust. § 1788 odst. 1 a 2 o.z., když poukázal i na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 4357/2011 O nákladech řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), když jejich výši určil podle ust. § 6 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen„ AT“), ust. § 7 AT, ust. § 9 odst. 3 AT, ust. 11 odst. 1 AT, 13 odst. 4 AT, ust. § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 AT, ust. § 157 zákoníku práce, s odkazem na ust. § 4 písm. b) vyhl. č. 511/2021. Sb. a ust. § 1 písm. b) vyhl. č. 511/2021 Sb., ust. § 47 odst. 1, písm. a) zák. č. 235/2004 v platném znění, ve spojení s ust. § 137 odst. 3 o.s.ř. a ust. § 149 odst. 1 o.s.ř.).

5. Předně konstatoval, že rezervační smlouva, kterou uzavřeli žalobci se žalovanými a na základě které se žalobci zavázali zaplatit peněžní částku na znamení svého zájmu o nabytí předmětu koupě, je svým obsahem smlouvou o smlouvě budoucí kupní, neboť žalobci a žalovaní se zavázali do dohodnuté doby uzavřít kupní smlouvu ohledně konkrétně určené nemovitosti za dohodnutou kupní cenu. Závazek uzavřít budoucí kupní smlouvu tak byl v souladu s ujednáními stran sjednán jako oboustranný, zavazující jak žalobce tak žalované. Připomněl, že podmínky, které byly sjednány v rezervační dohodě, byly smluvními podmínkami ve prospěch žalobců jako kupujících. Uzavřel, že nejde o zákonnou rozvazovací podmínku, které by se mohla strana žalovaná domáhat, ale jde o smluvené předpoklady k uzavření kupní smlouvy. Vysvětlil, že pojmový rozdíl mezi podmínkami podle ust. § 548 odst. 2 o.z. a mezi předpoklady k uzavření smlouvy spočívá obecně v tom, že se podmínka váže k případu, kdy je vznik, změna nebo zánik práv vázán na její splnění a kdy bylo učiněno právní jednání s tím, že jeho účinky nastanou až v případě, že bude zákonná podmínka naplněná. Naproti tomu předpoklady k uzavření smlouvy se vztahují ke skutečnostem, kdy za jejich splnění teprve bude právně jednáno. Dovodil tedy, že podmínka nevyžaduje právní jednání a její účinky nastávají automaticky, čímž se liší od předpokladu uzavření smlouvy. Uzavřel, že ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní byla sjednána lhůta (prodloužená dodatky) k naplnění předpokladů stanovených v rezervační smlouvě jako smlouvě o smlouvě budoucí. Zde připomněl, že sami účastníci v rezervační smlouvě používají termín„ předpoklady“. Konstatoval, že v zájmu žalobců jako kupujících bylo a je, aby k předmětným pozemkům byly přivedeny inženýrské sítě a komunikace, a aby se pozemky staly po předchozím správním řízení stavebními parcelami. Zdůraznil, že splnění těchto předpokladů záleželo na aktivitě žalovaných, pokud na nich budou žalobci trvat. Ti ale nevyužili svého zákonného oprávnění a od rezervační smlouvy neodstoupili, naopak složili rezervační poplatek a zaslali žalovaným několik výzev k naplnění smluvního vztahu, takže jejich vůle uzavřít kupní smlouvu je zřejmá. Protože sjednaná lhůta k uzavření kupní smlouvy uplynula až dnem [datum], do kdy byli žalovaní smluvním vztahem vázáni a žalobci své výzvy učinili včas v rámci této lhůty. Soud prvního stupně poukázal na to, že není proto možné, aby žalovaní jako prodávající nesplnili svůj závazek k prodeji předmětných pozemků a poté se dovolávali zániku svého závazku k prodeji předmětných pozemků v důsledku nesplnění podmínek, to vše za situace, kdy žalobci učinili ústupky ze svých původních požadavků a byli ochotni prodloužit termín pro splnění předpokladů týkajících se výstavby sítí a komunikací. Konstatoval, že žalovanými namítaná nemožnost splnění ujednaných předpokladů nebyla prokázána, neboť nepostačuje pouhý odkaz na společenskou situaci spojenou s pandemií koronaviru. Uvedl, že„ v tomto směru žalovaní neunesli důkazní břemeno ke svému tvrzení ohledně objektivní nemožnosti plnění a podstatné změny okolností do té míry, že po nich nelze spravedlivě žádat uzavření kupní smlouvy“. Soud prvního stupně dále uzavřel, že žalobcům nevznikla povinnost vzdát se práva k uplatnění nároků z titulu odpovědnosti za škodu a za vady pozemku, jak po nich požadovali žalovaní, čímž prakticky podmínili další jednání účastníků o uzavření kupní smlouvy a rozšířili svým návrhem obsah budoucí kupní smlouvy. Uvedl, že žalobci počítali s trváním závazku žalovaných k uzavření kupní smlouvy a jejich vůlí předmětné pozemky získat, zatímco žalovaní si prodej pozemků žalobcům jednostranně rozmysleli, uskutečnili svůj záměr a pozemky prodali jinému zájemci. Poukázal i na zásadu formulovanou v ust. § 3 odst. 2 písm. d) o.z., podle kterého daný slib zavazuje, a smlouvy mají být plněny. Konstatoval, že žalovaní byli žalobci včas a řádně vyzváni k uzavření kupní smlouvy, žalobci na původně smluvených podmínkách k uzavření smlouvy netrvali, respektive nabídli pro jejich splnění podstatné prodloužení termínu, byli žalovaní povinni kupní smlouvu uzavřít v navrženém znění. Vzhledem k tomu, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo, určil její obsah a nahradil projev vůle žalovaných uzavřít předmětnou kupní smlouvu soud, neboť nárokovaný obsah kupní smlouvy odpovídá i sjednanému obsahu dotčené smlouvy o smlouvě budoucí.

6. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní včas odvolání a předně poukazovali na to, že uzavřená dohoda o rezervaci nikterak podrobně nedefinovala konkrétní obsah kupní smlouvy. Konstatovali, že především rozporovali návrh žalobců na úpravu problematiky úhrady kupní ceny mimo úschovu do 30 dnů ode dne uzavření kupní smlouvy, což je v oblasti nemovitostních transakcí zcela nestandardní. Soudu prvního stupně vytýkali, že určil obsah kupní smlouvy tak, že žalobci jsou povinni uhradit žalovaným kupní cenu za převod pozemků až ve lhůtě 30 dnů ode dne uzavření kupní smlouvy a tento svůj postup nijak neodůvodnil a rozsudek označili za nepřezkoumatelný. Odvolatelé ve svém odvolání uváděli, že došlo k naplnění předpokladů pro podstatnou změnu okolností, a to s odkazem na zcela neočekávanou a bezprecedentní pandemií koronaviru SARS-CoV-2 a jí způsobené dopady do stavebnictví a lhůt pro vydání příslušných správních rozhodnutí. Připomínali, že soud prvního stupně v tomto směru toliko konstatoval, že žalovaní ve vztahu k tomuto tvrzení neunesli důkazní břemeno. Dovozovali, že měli být nejdříve řádně poučeni podle ust. § 118a odst. 1 o.s.ř., což však soud prvního stupně neučinil a zatížil tak řízení zcela zásadní vadou, čímž porušil princip předvídatelnosti soudního postupu a rozhodování. Navrhli provedení svědecké výpovědi [anonymizováno] [jméno] [jméno], který zajišťoval v jejich zastoupení ve vztahu k pozemkům inženýring, tedy vydání příslušných veřejnoprávních povolení pro realizaci budoucí výstavby na pozemcích. Ve svém odvolání dále poukazovali na znění článků 3.1., 1.4. a 1.5. dohody o rezervaci s připomenutím, že odkaz prvostupňového soudu na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 4357/2011 ze dne 28. 3. 2012 není na místě, neboť ten se věnoval problematice podmíněnosti právního jednání ve vztahu k ujednané smluvní pokutě v rámci smlouvy o smlouvě budoucí. Zdůrazňovali, že vznik jejich smluvní povinnosti uzavřít v budoucnu kupní smlouvu je s odkazem na znění článku 3.1. dohody o rezervaci výslovně podmíněn splněním předpokladů definovaných v článcích 1.4. a 1.5. dohody. Dovozovali, že podmínky pro uzavření kupní smlouvy definované v článcích 1.4. a 1.5. dohody naplněny nebyly, a žalovaným tak povinnost uzavřít kupní smlouvu nevznikla. Konstatovali, že nutit je k uzavření kupní smlouvy bez splnění těchto podmínek je nejen v rozporu s ujednáními dohody o rezervaci a platným právem, ale především je to uvádí do stavu zcela zásadní právní nejistoty. Tu spatřovali zejména v tom, že kupní cena za pozemky je v dohodě kalkulována včetně inženýrských sítí, a že nesplnění podmínky ohledně realizace napojení pozemků na inženýrské sítě je vázáno právo žalobců kdykoli od kupní smlouvy odstoupit a požadovat po žalovaných náhradu škody. Navrhli změnu rozsudku soudu prvního stupně tak, aby byla žaloba zamítnuta, případně aby byl zrušen a věc byla vrácena k dalšímu řízení.

7. Žalobci se k odvolání vyjádřili tak, že navrhli potvrzení rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správného. Stran lhůty pro zaplacení kupní ceny připomínali, že je běžné, že část kupní ceny za nemovité věci je hrazena z půjček a proto bylo v dohodě o rezervaci sjednáno, že žalovaní umožní žalobcům ještě před uzavřením kupní smlouvy zatížit parcely, které budou předmětem kupní smlouvy zástavním právem, což by jim umožnilo zajistit úvěr kupovanými pozemky, jak je to ostatně běžné. Tvrdili, že původně žalovaným nabízeli dokonce přímou úhradu celé kupní ceny, a to ještě před uzavřením kupní smlouvy. S ohledem na chování žalovaných si naplánovali obstarání finančních prostředků na kupní cenu bez potřeby jejich spolupráce. Vyslovili svou domněnku, že po nich nelze spravedlivě požadovat, aby po celou dobu soudního sporu až pravomocného rozhodnutí měli předjednán úvěr, uzavřenu úvěrovou smlouvu nebo dokonce okamžitě volné prostředky k zaplacení. Protože nebylo možno pravomocné rozhodnutí ve věci časově odhadnout, byl by jakýkoli kratší termín než navržených 30 dnů pro zaplacení kupní ceny za nedostatečný, neboť mohou potřebné prostředky začít připravovat a čerpat až po nabytí právní moci rozsudku. S ohledem na formu uzavření kupní smlouvy, tedy soudním rozsudkem, označili jimi navrženou lhůtu k zaplacení za přiměřenou. Pokud žalovaní namítali, že určená lhůta je nestandardní, tak sami jinou lhůtu nenavrhli. Žalobci uvedli, že nevidí důvod, proč by mezi účastníky měly vznikat nějaké jiné spory, neboť všechny stavební pozemky v lokalitě jsou způsobilé k výstavbě, vodovodní a kanalizační řady i související přípojky jsou dokončené a práce na zhotovení komunikace v celé lokalitě také probíhají. Zdůrazňovali, že neměli v plánu domáhat se vlastnictví pozemků v dlouhém a finančně náročném soudním řízení proto, aby následně vše zmařili nezaplacením kupní ceny. Pokud jde o žalovanými naznačenou obavu úhrady kupní ceny, tak v případě jejího nezaplacení by se nepochybně úspěšně domohli svého práva soudní cestou. Konstatovali, že se soud prvního stupně vypořádal s jejich návrhem kupní smlouvy jako celkem s odůvodněním, že odpovídá sjednanému obsahu dohody a proto detailně nerozebíral každou část textu kupní smlouvy. Tvrzení žalovaných o podstatné změně okolností označili za ryze účelové s tím, že tyto vůči nim nikdy nenamítali. Uvedli, že poučovací povinnost soudu prvního stupně byla dostatečná, když ten účastníkům jasně sdělil, jak bude na základě dosavadních důkazů rozhodnuto a jeho rozhodnutí proto není možno považovat za neočekávané či překvapivé. Konstatovali, že žalované seznámil s tím, že neunesli břemeno tvrzení, tudíž tito měli možnost svou argumentaci včas doplnit, což neučinili. Stran navrženého výslechu svědka [jméno] [jméno] uvedli, že by nemohl přinést žádné nové skutečnosti, podstatné pro řízení. Připomínali, že je žalovaní za celou dobu jednání o obsahu kupní smlouvy ani jednou neupozornili, že by ještě nesplnili závazek ohledně způsobilosti pozemků k výstavbě a nemohli proto uzavřít kupní smlouvu, tím méně že by se nesplnění takového závazku dovolali v souvislosti se svým odmítnutím uzavřít kupní smlouvu. Zdůrazňovali, že z celé vzájemné korespondence naopak vyplývá, že ani jedna smluvní strana si splnění této podmínky nenárokovala a žalovaní se účastnili jednání o obsahu kupní smlouvy bez jakékoli námitky, že by ji nebylo možno uzavřít. Argumentaci žalovaných proto označili za účelovou a vznesenou až dodatečně. Připomínali, že nikde v rezervační dohodě není jednoznačně konkretizováno, co je považováno za„ předpoklady“, zmíněné v jejím článku 3.1., když veškeré odkazy na tento článek nebo přímo na jeho odstavec 3.1. jsou v dohodě použity pouze pro přesné vyjádření časového údaje, kdy má být ten který konkrétní závazek splněn, nikoli pro vyjádření podmíněnosti uzavření kupní smlouvy až splněním závazků v těchto odkazech. Konstatovali, že tvrzení žalovaných ohledně podmíněnosti uzavření kupní smlouvy až po splnění podmínky v článku 1.5. je v rozporu s jeho zněním, v němž se žalovaní zavazují k vybudování inženýrských sítí k pozemkům ve lhůtě šesti měsíců od uzavření kupní smlouvy. Logicky tak nemůže splnění tohoto závazku předcházet uzavření samotné kupní smlouvy, když teprve jejím uzavřením začne běžet sjednaná lhůta ke zhotovení inženýrských sítí. Připomínali znění článku 1.4., z něhož lze dovodit, že nesplnění ujednané povinnosti jim dává možnost odmítnout uzavřít kupní smlouvu bez sjednané sankce, takže pokud žalobci nesplnění povinnosti žalovanými nenamítnou, kupní smlouva bude řádně uzavřena. Stran článku 1.5. připomínali, že je v něm jasně počítáno s možností žalobců odstoupit až od kupní smlouvy, neboť zde sjednaný závazek má být splněn až v době vlastnictví pozemků žalobci. Dovozovali, že splnění tohoto závazku nemůže být podmínkou uzavření samotné kupní smlouvy. K výše citovanému rozsudku Nejvyššího soudu ČR upozorňovali na to, že zmínka o něm v napadeném rozsudku byla pouhým odkazem na rozsudek, v němž je podrobnější výklad rozdílu mezi podmínkami ve smyslu ust. § 548 o.z. a smluvně sjednanými předpoklady, s nímž se prvostupňový soud ztotožnil. Konstatovali, že v článcích 1.4. a 1.5. jde pouze o smluvní povinnosti, u nichž jsou další kroky, v případě jejich nesplnění, plně v dispozici žalobců. Závazky v nich uvedené jsou totiž pouze smluvní ujednání mezi žalobci a žalovanými, jejichž splnění se mohou domáhat pouze žalobci. Protože se toho ale nedomáhají, nemůže se soud jejich splněním zabývat. Zdůrazňovali, že doložili, že žalovaní v kupní smlouvě s [jméno] [příjmení] výslovně potvrdili, že zajistili vydání územního rozhodnutí, umožňující umístění záměru výstavby rodinného domu na pozemcích, byť tomu tak nebylo. Námitku žalovaných ohledně nezbytnosti zajištění takového územního rozhodnutí před uzavřením kupní smlouvy označili proto za účelovou, když uvedené nezajistili ani pro žádného jiného kupujícího v lokalitě. Nesplnitelnost závazku zajištěním způsobilosti pozemku k výstavbě označili rovněž za zcela účelové tvrzení, učiněné ve snaze zhojit jednak nemožnost splnění tohoto závazku a jednak vyvolat dojem, že jde o nezbytný předpoklad pro uzavření kupní smlouvy. Připomínali, že v dohodě o rezervaci byl pro zhotovení inženýrských sítí sjednán termín šesti měsíců od uzavření kupní smlouvy, v návrhu kupní smlouvy od žalovaných byl tento termín prodloužen na dvanáct měsíců a žalobci ve svém posledním návrhu před koncem termínu pro uzavření kupní smlouvy nakonec nabídli žalovaným prodloužení tohoto termínu na dvacet čtyři měsíců. Na tuto nabídku žalovaní nereagovali, ale odmítli uzavřít kupní smlouvu, a to výslovně s tím, že jednání o kupní smlouvě trvalo žalobcům příliš dlouho.

8. Krajský soud v Praze jako soud odvolací (ust. § 10 odst. 1 o.s.ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno proti nepravomocnému rozsudku okresního soudu oprávněnými osobami (účastníky řízení) v zákonné lhůtě (ust. § 204 odst. 1 o.s.ř.), že jde o rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípustné (ust. § 201 o.s.ř.), a že žalovanými uplatněné skutečnosti lze podřadit pod dovolené odvolací důvody (ust. § 205 odst. 2 písm. b), c) a g) o.s.ř.), přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně v rozsahu uvedeném v ust. § 212, věta prvá o.s.ř. a ust. § 212a odst. 1 a 3 o.s.ř., t.j. v celém rozsahu, tedy přezkoumal i řízení, které vydání napadeného rozhodnutí předcházelo, přihlížel k vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (ust. § 212a odst. 5 o.s.ř.) a poté dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

9. Odvolací soud shledal, že soud prvního stupně provedl v řízení potřebné dokazování, provedené důkazy správně hodnotil, zjistil z nich správné skutečnosti a na jejich základě dospěl ke správným závěrům o skutkovém stavu věci. Odvolací soud při svých závěrech o skutkovém stavu věci proto vychází z výsledků dokazování soudu prvního stupně, tak jak je ve svém rozsudku správně popsal, a pro stručnost na jeho rozsudek v těchto částech zcela odkazuje. Postupuje tak v souladu s usnesením Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 3450/2011 ze dne 16. 11. 2011, podle něhož vychází-li potvrzující rozhodnutí odvolacího soudu ve věci samé z týchž skutkových a právních závěrů jako rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé, pak se požadavkům kladeným na obsah odůvodnění takového rozhodnutí odvolacího soudu ust. § 157 odst. 2 o.s.ř. nikterak neprotiví, jestliže odvolací soud (byť i v reakci na námitky odvolatele) omezí své závěry na prosté přitakání správnosti skutkových závěrů a právního posouzení věci soudem prvního stupně. To je dáno charakterem (postavením) odvolacího soudu, jenž plní roli přezkumné instance a nebuduje svá rozhodnutí„ na zelené louce“ a bez vazby na argumentaci soudu prvního stupně.

10. Skutkové a právní závěry soudu prvního stupně jsou tedy správné, odvolací soud je sdílí, v souladu s výše citovaným usnesením Nejvyššího soudu ČR v podrobnostech odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku a dále k věci, se zřetelem k odvolacím námitkám, dodává:

11. Odvolací námitku, že žalovaní nebyli před soudem prvního stupně řádně poučeni podle ust. § 118a odst. 3 o.s.ř., musí odvolací soud označit za nedůvodnou. Zde je nutno připomenout, že vyžaduje-li procesní situace doplnění rozhodujících tvrzení či dokazování podle ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř., je třeba takové procesní poučení poskytnout. Tato nutnost ale v projednávané věci nenastala a prvostupňový soud nijak nepochybil, pokud poučení podle citovaného zákonného ustanovení žalovaným neposkytl.

12. Jestliže ale soud prvního stupně v odst. 28 odůvodnění napadeného rozsudku konstatoval, že„ žalovaní neunesli důkazní břemeno ke svému tvrzení ohledně objektivní nemožnosti plnění a podstatné změny okolností do té míry, že po nich nelze spravedlivě žádat uzavření kupní smlouvy“, neodpovídá takovýto závěr procesní situaci, která před prvostupňovým soudem nastala.

13. Žalovaní totiž tvrdili, že„ nenaplnění smluvních podmínek bylo způsobeno především pandemií koronaviru SARS-CoV-2 a jí způsobenými dopady do stavebnictví a že i v případě existence jejich závazku uzavřít se žalobci kupní smlouvu, by došlo k jeho zániku pro podstatnou změnu okolností“. To dovozovali opět z důvodu pandemie koronaviru SARS-CoV-2 a jejích dopadů do stavebnictví a na fungování státního aparátu, především co do neúměrného prodloužení lhůt pro vydání příslušných stavebně-právních rozhodnutí stavebními úřady s tím, že šlo o událost, kterou žalovaní při uzavření dohody nemohli ani předpokládat, ani následně odvrátit.

14. Odvolací soud má za to, že celková společenská situace kolem pandemie koronaviru SARS-CoV-2 na povinnost žalovaných uzavřít se žalobci kupní smlouvu neměla žádný vliv. Důvody pro zamítnutí žaloby ze žalovanými uvedených důvodů tedy neexistovaly, a proto nebylo třeba v tomto směru provádět žádné dokazování, ani poučovat žalované podle ust. § 118a odst. 3 o.s.ř.

15. Se žalovanými lze souhlasit s tím, že uzavřená dohoda o rezervaci podrobně nedefinovala konkrétní obsah budoucí kupní smlouvy. Její text, obsažený v žalobním petitu, který soud prvního stupně převzal do svého výroku I., ale odpovídá všem náležitostem, vyžadovaných v ust. § 2128 a násl. o.z. Výše kupní ceny vyplývá z dohody účastníků, obsažené v rezervační smlouvě a její rozdělení mezi žalované odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům. Lhůta k zaplacení kupní ceny, stanovená v článku 2.3. je naprosto přiměřená, když v případě, že by jí žalobci řádně nezaplatili, se žalobci splnění této povinnosti mohou domáhat podáním žaloby, a to s využitím všech možností, které jim procesní předpis poskytuje, např. kombinací s předběžným opatřením. Soud prvního stupně pochopitelně posuzoval návrh kupní smlouvy jako celek a porovnával jej s obsahem dohody o rezervaci.

16. Po právní stránce posoudil soud prvního stupně věc rovněž správně, když konstatoval, že v dohodě o rezervaci, která představovala smlouvu o budoucí kupní smlouvě, byla sjednána lhůta (prodloužená pozdějšími dodatky) k naplnění stanovených předpokladů, což je termín použitý v článku 3.1., byť není jednoznačně konkretizováno, co je jimi míněno.

17. Soud prvního stupně správně zjistil, že žalovaní v článku 1.4. prohlásili, že pozemek bude nejpozději v době podpisu kupní smlouvy pravomocným územním rozhodnutím určen k výstavbě rodinného domu, jinak má zájemce právo od smlouvy odstoupit. V článku 1.5. se žalovaní zavázali, že k pozemkům dovedou inženýrské sítě nejpozději do šesti měsíců ode dne uzavření kupní smlouvy.

18. Nesplnění závazku žalovaných v článku 1.4. by bylo toliko důvodem pro odstoupení od smlouvy na straně žalobců, nikoli žalovaných a nelze jej tedy vykládat jako tzv. nutný předpoklad pro uzavření kupní smlouvy.

19. Článek 1.5. rovněž nemůže být považován za žádný předpoklad pro uzavření kupní smlouvy, neboť z něj jednoznačně vyplývá, že lhůta šesti měsíců počne běžet až dnem jejího uzavření.

20. V zájmu žalobců jako kupujících skutečně bylo, aby k předmětným pozemkům byly přivedeny inženýrské sítě a komunikace, a aby se pozemky staly po předchozím správním řízení stavebními parcelami. Tyto tzv. předpoklady závisely na aktivitě žalovaných, ale pouze tehdy, pokud na nich budou žalobci trvat. Jak ale vyplývá z provedeného dokazování, žalobci nevyužili svého oprávnění od rezervační smlouvy odstoupit, ale naopak složili rezervační poplatek a zaslali žalovaným několik výzev k naplnění smluvního vztahu, a to včas v rámci domluvené lhůty k uzavření kupní smlouvy, která po všech prodlouženích uplynula až dnem [datum]. Z uvedeného tedy jednoznačně vyplývá projev vůle žalobců trvat na uzavření kupní smlouvu.

21. Pokud soud prvního stupně odkázal v odst. 28 odůvodnění napadeného rozsudku na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 4357/2011, zcela evidentně jím jen dokreslil svůj výklad pojmového rozdílu mezi podmínkami podle ust. § 548 odst. 2 o.z. a předpoklady k uzavření smlouvy. Odvolací soud se s tímto zcela ztotožňuje a pro stručnost na ně odkazuje.

22. Podle ust. § 1788 odst. 2 o.z. změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

23. Aplikace tohoto zákonného ustanovení, jehož se žalovaní dovolávali, ale není v tomto případě na místě, neboť na straně žalovaných nedošlo k takové podstatné změně okolností, která by vedla k zániku závazku z dohody o rezervaci, která je smlouvou o budoucí kupní smlouvě.

24. Změna okolností ve smyslu ust. § 1788 odst. 2 o.z. může způsobit zánik závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí. Citované ustanovení totiž předvídá proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů. Výjimečně proto připouští uplatnění zásady změny poměrů (clausula rebus sic stantibus); s podstatnou změnou okolností, ze kterých smluvní strany při vzniku závazku (uzavření smlouvy) vycházely, jež následně nastala, spojuje zánik závazku k uzavření budoucí smlouvy, jestliže nelze (objektivně posuzováno) po povinném spravedlivě požadovat uzavření zamýšlené smlouvy. Přirozeným očekáváním stran smlouvy o smlouvě budoucí je, že uzavřou do dohodnuté doby smlouvu, na jejichž podstatných náležitostech se dohodly. Účelem této přípravné smlouvy, jež zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy a v závazku smluvních stran podléhajícímu režimu ust. § 1785 a násl. o.z. Výjimku z kontraktační povinnosti tvoří jen takové změny poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 1103/2003 ze dne 31. 5. 2005 či sp. zn. 33 Cdo 1880/2008 ze dne 27. 10. 2010). Zásada změny poměrů (clausula rebus sic stantibus) představuje korektiv, který je v souladu s ochranou legitimního očekávání nutno aplikovat toliko ve výjimečných situacích, v nichž nelze po povinném rozumně požadovat uzavření budoucí (t.j. kupní) smlouvy. Jak již bylo uvedeno v odst. 14 tohoto rozsudku, tak celková společenská situace kolem pandemie koronaviru SARS-CoV-2 neměla na povinnost žalovaných uzavřít se žalobci kupní smlouvu žádný vliv a s ohledem na okolnosti projednávané věci, tedy nepředstavuje takovou změnu poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu.

25. Odvolací soud neshledal důvodným návrh žalovaných na provedení svědecké výpovědi [anonymizováno] [jméno] [jméno]. Připomíná, že neakceptování důkazního návrhu účastníka řízení lze založit toliko třemi důvody: Prvním je argument, podle něhož tvrzená skutečnost, k jejímuž ověření nebo vyvrácení je navrhován důkaz, nemá relevantní souvislost s předmětem řízení. Dalším je argument, podle kterého důkaz není s to ani ověřit, ani vyvrátit tvrzenou skutečnost, čili ve vazbě na toto tvrzení nedisponuje vypovídací potencí. Konečně třetím je pak nadbytečnost důkazu, t.j. argument, podle něhož určité tvrzení, k jehož ověření nebo vyvrácení je důkaz navrhován, bylo již v dosavadním řízení bez důvodných pochybností ověřeno nebo vyvráceno (srov. nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 569/03 ze dne 29. 6. 2004, N 87/33 SbNU 339). S ohledem na svůj, výše uvedený právní názor o neexistence vlivu celkové společenské situace kolem pandemie koronaviru SARS-CoV-2 na projednávanou věc, má za to, že výslech uvedeného svědka by byl nadbytečný a v rozporu s procesní ekonomií.

26. Ve světle výkladu podaného soudem prvního stupně proto odvolací námitky žalovaných nemohou nikterak obstát.

27. Soud prvního stupně proto nikterak nepochybil, když žalobě vyhověl a odvolací soud tedy jeho rozsudek jako věcně správný (včetně věcně správného akcesorického výroku o nákladech řízení) podle ust. § 219 o.s.ř. potvrdil. Konstatuje, že v této věci nenastaly mimořádné okolnosti, které by odůvodňovaly postup podle ust. § 150 o.s.ř. a že tedy o náhradě nákladů řízení rozhodl prvostupňový soud správně podle zásady úspěchu ve věci, vyjádřené v ust. § 142 odst. 1 o.s.ř.

28. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ust. § 224 odst. 1 o.s.ř. a ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy zcela procesně úspěšným žalobcům vznikly ve stádiu odvolacího řízení náklady spojené s právním zastoupením advokátem podle vyhl. č. 177/1996 Sb. Ty jsou tvořeny čtyřmi hlavními úkony po 13 840 Kč (ust. § 11 odst. 1, a to 2x podle písm. d) - vypracování vyjádření k odvolání, a 2x podle písm. g) - účast na jednání dne [datum], když výše je dána ust. § 7 bod 6. AT ve spojení s ust. § 8 odst. 1 AT při zastupování dvou osob podle ust. § 12 odst. 4 AT), a dvakrát náhrada hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 3 AT). Dále byla přiznána 21% daň z přidané hodnoty (ust. § 47 odst. 1, písm. a) zák. č. 235/2004 v platném znění) z výše uvedených položek ve výši 11 751,60 Kč (ust. § 137 odst. 3 o.s.ř.). Celkové náklady žalobců tedy činí za tuto část řízení (po zaokrouhlení) 67 712 Kč a jejich náhrada jim byla přisouzena v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř.) a na zákonné platební místo (ust. § 149 odst. 1 o.s.ř.).