o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Mělníku ze dne 1. března 2022, č.j. 4 C 108/2020-254, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 9. června 2022, č.j. 4 C 108/2020-273,

1. Ve shora označené věci se žalobce domáhal, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit mu částku 397 371 Kč se zákonným 10% úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení.

2. Podle jeho žalobních tvrzení uzavřel se žalovanou dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří o výměře 79 m2, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a pozemek parc. [číslo] o výměře 290 m2, ostatní plocha, vše zapsáno [stát. instituce], KP [obec], na [list vlastnictví] (původně [list vlastnictví]), k.ú. a [územní celek] (dále jen„ nemovitosti“), žalovaný jako prodávající a žalobce coby kupující, za kupní cenu 3 343 565 Kč. Žalobce byl před uzavřením smlouvy žalovanou ujištěn, že nemovitost je v dobrém stavu a vhodná pro trvalé bydlení. Přílohou smlouvy byl soupis vad a nedodělků nebránící běžnému užívání nemovitosti, konkrétně technická místnost: chyběla revizní dvířka, osazení dveří vč. zárubně, dosoklování ke dveřím, koupelna: dosilikonování okolo zrcadla, WC: zasilikonování okolo klozetu, zahrada: vyřešení oplocení z důvodu rozdílných výšek zahrad, vstup: prodloužení svodu u vstupu, koisek: zahrabání provizorního kabelu. Termín byl stanoven do [datum]. Dále bylo uvedeno, že v celém objektu jsou popraskané rohy u SDK konstrukcí. Žalovaná žalobce neinformovala o žádných jiných vadách. Po nastěhování žalobce pojal podezření na závady nemovitosti. Zjištěné závady, například trhliny v konstrukcích domu od promrzání zeminy pod základy, zaplavení povrchu terénu v okolí objektu a proniknutí vody do objektu, zatékání do fasád s omítkou, pronikání vody pod krytinu šikmé střechy, zatékání z koupelny do podlah a stěn, trhliny a boule v omítce, deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti, trhliny v dlažbě či uvolňování lepené dlažby od podkladu. Proto žalobce nechal nemovitost posoudit společností [právnická osoba] Výsledkem jsou dokumenty nazvané„ Technický průkaz nemovitosti“ (dále jen„ TPN“) a„ Soupis vad“ (dále jen„ SV“) (společně také jako„ Odborná vyjádření“), které vedly ke zjištění vad nemovitosti, v důsledku nichž má žalobce právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Při stanovení její výše vychází z Odborných vyjádření, v nichž byly náklady na sanaci skrytých vad vyčísleny na částku 345 540 Kč, tj. 397 371 Kč s 15% DPH.

3. Dne [datum], tedy bez zbytečného odkladu poté, co se o vadách nemovitosti dozvěděl z Odborných vyjádření, žalobce oznámil žalované skryté vady a vyzval ji k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny. Oznámení bylo žalované doručeno dne [datum], dlužné částky staly splatnými bez zbytečného odkladu po doručení, tj. dne [datum]. Žalovaná však se žalobcem nekomunikuje.

4. Žalovaná ve vyjádření k žalobě vymezuje jako nespornou skutečnost, že žalobce nabyl vlastnické právo k předmětným nemovitostem kupní smlouvou ze dne [datum] za kupní cenu 3 343 565 Kč. Stavba byla novostavbou vystavěnou v rámci developerského projektu žalované. Žalobce uzavřel se žalovanou, zastoupenou [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], dne [datum] smlouvu o rezervaci nemovitosti, následně přímo s žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní a dále i vlastní kupní smlouvu. V průběhu stavby byly v budově provedeny klientské změny, tedy odchylky od standardního vybavení vyžádané žalobcem. V čl. 6 kupní smlouvy je upraven postup pro reklamaci případných vad stavby. Kupující je povinen vady oznámit bez zbytečného odkladu na emailovou adresu [email], přičemž oznámení musí obsahovat přesný popis vady, místo jejího výskytu, datum zjištění a fotodokumentaci. Žalobce ujednaný postup nedodržel. Uvádí-li, že pojal podezření na existenci skrytých vad po nastěhování, lze za okamžik nastěhování považovat den převzetí domu, tedy [datum], jak vyplývá z předávacího protokolu. I přes tuto skutečnost nedošlo nikdy smluvně ujednaným ani zákonem upraveným postupem k oznámení jakýchkoli vad. První informaci o údajné existenci vad žalovaná získala až z podání žalobce ze dne [datum]. Nedošlo tak k řádnému a včasnému oznámení tvrzených vad. K jednotlivým žalobcem tvrzeným vadám, jak jsou obsaženy v soupisu vad, žalovaná uvedla, že nejsou jednak prokázány a jednak nejsou vadami ve smyslu rozporu s kupní smlouvou či se závaznými normami pro provádění staveb.

5. Soud I. stupně napadeným rozsudkem žalované uložil povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 16 000 Kč s 10% úrokem z prodlení ročně z této částky od [datum] do zaplacení (výrok I.), žalobu v rozsahu částky 381 371 Kč s 10% úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení zamítl (výrok II.) a žalobci uložil povinnost zaplatit náklady řízení žalované ve výši 61 770 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované (výrok III.) a České republice – Okresnímu soudu v Mělníku ve výši 27 148,83 Kč do tří dnů od právní moci samostatného usnesení, jímž bude výše těchto nákladů určena.

6. V odůvodnění tohoto rozsudku po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním:

7. Podle rezervační smlouvy ze dne [datum] mezi žalobcem a [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] byla zprostředkována rezervace předmětných nemovitostí. Účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu za kupní cenu celkem 3 343 565 Kč. V čl. 5 je uvedeno, že„ se kupující podrobně seznámil se stavem převáděných nemovitých věcí“. Podle čl. 6„ Podmínky záruky se řídí platnými právními předpisy, záruční doba stavby činí 5 let ode dne převzetí, záruční doba zařizovacích předmětů v domě činí 2 roky ode dne převzetí“. Podle čl. 6 v případě výskytu záručních vad je kupující povinen tyto oznámit bez zbytečného odkladu po jejich zjištění e-mailem na adresu [email] s přesným popisem vady, místa výskytu vady a datem zjištění vady včetně fotodokumentace. Shodný způsob uplatnění vady je uveden i v předávacím protokolu ze dne [datum]. Přílohou kupní smlouvy je i soupis vad a nedodělků, v němž však nejsou uvedeny žádné ze žalobou uplatněných vad. Žalobce nechal vypracovat technický průkaz nemovitosti inspektorem [anonymizována dvě slova]. [jméno] [příjmení] a hlavním inspektorem [jméno] [příjmení] ze dne [datum], v němž byl na základě prohlídky ze dne [datum] zjištěn stav nemovitostí včetně možných rizik. Dále byl vypracován soupis vad ze dne [datum], v němž bylo uvedeno celkem 15 vad. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě žalované částky 397 371 Kč oznámením vad nemovitosti a výzvou k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny ze dne [datum]. V záznamu o místním šetření ze dne [datum] jsou uvedeny toliko vady a dohodnutá oprava ohledně maleb (vady, které nejsou předmětem žaloby), stejně tak podle předchozího záznamu o místním šetření ze dne [datum] je řešeno pouze odstranění prasklin na štukových omítkách. Z předložené e-mailové komunikace také vyplývá, že byly řešeny toliko praskliny a výmalba.

8. V průběhu řízení byl vypracován znalecký posudek [číslo] znalecké kanceláře [právnická osoba] v oboru stavebnictví a ekonomika (oceňování nemovitostí) ze dne [anonymizována dvě slova] a soudem byl slyšen znalec znalecké kanceláře [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno]. K jednotlivým uplatněným vadám v rozsudku se znalci ve znaleckém posudku (doplněném výslechem znalce) vyjádřili takto:

- H01 – Hydro – spodní stavba – nepropustné zeminy – srážková voda ze střech je likvidována vsakem na pozemcích u domu na málo propustných horninách, zpevněná plocha ze zámkové dlažby není provedena ve spádu od domu.

- Vsakování na pozemku žalobce – nejedná se o vadu; je obvyklé, že srážky jsou sváděny na pozemek žalobce. V rámci výslechu znalce bylo doplněno, že skutečnost, že k vsakování vody dochází příliš blízko domu, je vadou.

- Oprava nevyspádované terasy – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem.

- H11 – Hydro – fasáda – oplechování – netěsnosti mezi bočními ohyby oplechování parapetů a omítkou bočních ostění oken, tmelený spoj nelze z dlouhodobého hlediska považovat za hydroizolačně spolehlivý (může způsobit zatékání).

- Nejedná se o vadu.

- H13 – Hydro – šikmá střecha – krytina – boční a hřebenové lemování střešní krytiny není provedeno těsně, horní lem oplechování by měl být zapuštěn do omítky, popř. měla být použita další krycí lišta.

- Vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat laikem i odborníkem.

- H14 – Hydro – šikmá střecha – doplňková hydroizolace – dolní okraj hydroizolace není podepřen např. okapním plechem, odváděná voda může zatéct, hydroizolace střech obou přístřešků není zespodu zakrytá proti vlivu UV záření, prostup komína není těsný, a u střechy nad obytným podkrovím pod lehkou konstrukcí stropu bez hydroakumulační vrstvy pod střechou měla být třída těsnosti min č. 5.

- Vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem.

- H16 – Hydro – šikmé střechy – ledové valy – pod střechou je půda oddělená od vytápěných místností pod sebou lehkým stropem a střecha je nedostatečně větraná (chybí horní odvětrávací prostor v úrovni hřebene), v době prohlídky při venkovní teplotě pod bodem mrazu byla vidět na spodním líci DHV tenká vrstva námrazy/kapiček vody. V místě netěsnosti v obálce interiéru jsou vidět stopy plísně na dřevěných prvcích.

- Absence odvětrávacích tašek – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem.

- Neparotěsnost půdního výlezu a vznik plísní – vada existovala ke dni předání, nebylo možné ji identifikovat v rámci obvyklé prohlídky laikem ani odborníkem (mohla se projevit až při užívání domu v zimním období), vypočtená cena nápravy: 3 900 Kč.

- P14 – Uvolňování lepené dlažby od podkladu, trhliny v dlažbě – dutiny mezi lepenou dlažbou a podkladem, trhliny především v koutových spárách mezi dlažbou a obkladem díky absenci pružné spárovací výplně, nerovnost přechodu dlažby v dveřním průchodu mezi chodbou a koupelnou v 1. NP.

- Nedostatečná dilatace – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem.

- Duté obklady a dlažby – vada existovala ke dni předání, nebylo možné ji identifikovat v rámci obvyklé prohlídky laikem ani odborníkem (bylo by nutné všechny obklady/dlažby projít a proťukávat), vypočtená cena nápravy: 12 100 Kč.

- Trhliny v rohových spárech – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem.

- B14 – Hořlavé materiály – umístění v okolí krbu nebo komínového tělesa objektu – hořlavé materiály blíže než 50 mm od komínového tělesa (trámy krovu přístřešku).

- Hořlavé materiály u komína – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem.

- U01 – Nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy – provést další diagnostiku parotěsnosti lehké skladby stropní obvodové konstrukce vytápěného prostoru, růst plísní (kondenzace vodní páry) na dřevěném lemování prostupu otvoru stropního výlezu na půdu, na spodním líci DHV byly zaznamenány kapičky zkondenzované vody, prostup není proveden parotěsně.

- Vada neexistuje.

- N08 – Nebezpečná koncentrace radonu z podloží – vzhledem k rizikově provedené hydroizolaci spodní stavby je doporučenao rizika další diagnostika.

- Nejde o prokázanou vadu, pouze o podezření (muselo by být provedeno měření radonu v interiéru domu).

- T21 – Plyn – nebyla předložena revize plynového zařízení.

- Vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji identifikovat odborníkem.

- T22 – Vodovod – chyby v rozvodech – nezateplené části rozvodů v technické místnosti

- Zateplení rozvodů vody – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem.

9. Znalci tedy dospěli k závěru, že vady veskrze existovaly již ke dni předání nemovitostí, většinu bylo možno odhalit, pakliže by byla při předání provedena prohlídka odborníkem, případně se nejedná o vady. Pouze ohledně vady H16 – Neparotěsnost půdního výlezu a vznik plísní a P14 – Duté obklady a dlažby dospěli znalci k závěru, že se jedná o vady, které existovaly ke dni předání a nebyly zjistitelné základní vizuální prohlídkou ani laikem ani odborníkem, a odhadovanou cenu za opravu těchto vad stanovili v celkové výši 16 000 Kč (H16 3 900 Kč + P14 12 100 Kč). V rámci znaleckého posudku se znalci vyjádřili i k vadě B02 – Nestejná výška schodištních stupňů, avšak tato vada není předmětem žaloby.

10. Soud I. stupně uzavřel, že z kupní smlouvy ani z jiných důkazů nevyplynulo, že by žalovaná ubezpečila žalobce o absenci veškerých vad na nemovitostech. Ačkoliv následně došlo ze strany žalobce k uplatnění některých vad (zachycených v předávacím protokolu, resp. soupisu vad a nedodělků jakožto přílohy kupní smlouvy, v záznamu o místních šetřeních ze dnů [datum] a [datum] a navazující e-mailové komunikaci), nejedná se o vady uplatněné žalobou, nýbrž o vady jiné, související zejména s prasklinami omítky a opravným vymalováním. Teprve po určitých komplikacích v rámci řešení opravné výmalby nechal žalobce provést komplexní kontrolu nemovitosti odborníkem, k prohlídce odborníky došlo [datum], jejich stanoviska byla vypracována ve dnech [datum] a [datum], a až výzvou z [datum] byly vady uvedené v žalobě poprvé uplatněny u žalované.

11. Po právní stránce soud I. stupně hodnotil věc podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen„ o.z.“), konkrétně podle jeho ust. § 1914 odst. 1, § 2103, § 2104, § 2112, § 2129 odst. 2, § 2106 odst. 1 a § 2107 odst. 1 o.z. a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná pouze v rozsahu částky 16 000 Kč.

12. Soud I. stupně vyložil, že podle občanského zákoníku se rozlišují vady předmětu kupní smlouvy na vady zjevné a vady skryté. Zjevné vady musí kupující u prodávajícího uplatnit ihned při uzavírání smlouvy (§ 2103 o.z.), případně co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčení se o jejích vlastnostech a množství (§ 2104 o.z.), zatímco v případě skrytých vad je nutno tyto oznámit bez zbytečného odkladu poté, co je kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do 2 let po odevzdání věci (§ 2112), resp. do 5 let od nabytí stavby spojené se zemí pevným základem (§ 2129). K otázce zjevnosti vad se vyjádřil Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 24. 8. 2010, sp. zn. 32 Cdo 1040/2009 (vztahující se k předchozí právní úpravě, avšak závěry jsou aplikovatelné i za účinnosti aktuálního občanského zákoníku):„ za zjevné vady je možno považovat jen takové, jejichž existence je kupujícímu, popř. objednateli, zřejmá na pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za zjevné vady nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující nebo objednatel zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla.“ Základním rozdělením mezi zjevnými a skrytými vadami je tak otázka jejich zjevnosti, to znamená, zda lze vady zjistit již zpravidla na základě běžné (v tomto případě zejména vizuální) kontroly. V případě staveb je vizuálně zjistitelné vady nutno považovat za vady zjevné bez ohledu na skutečnost, že je dokáže správně vyhodnotit toliko odborná osoba z oboru stavebnictví, nikoliv laik. V případě koupě tak významné a poměrně komplikované věci, jakými nemovitosti jsou, i s ohledem na běžnou praxi, podle níž v případě koupě nemovitých věcí se často nějaké vady vyskytují, však nepřizvání odborné osoby k prohlídce (při předání či v brzké době po převzetí) musí jít k tíži kupujícího.

13. Soud I. stupně vyhodnotil, že vady uplatněné v žalobě nejsou vadami (H11 – netěsnost oplechování fasády), jejich existence nebyla v řízení prokázána (U01 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy a N08 – nebezpečná koncentrace radonu z podloží), a u většího množství položek se o vady jedná, ale nikoliv o vady skryté, nýbrž o vady zjevné (H01 – vsakování příliš blízko domu žalobce, oprava nevyspádované terasy, H13 – netěsné provedení bočního a hřebenového lemování střešní krytiny, H14 – vada hydroizolace, H16 – absence odvětrávacích tašek, P14 – nedostatečná dilatace, trhliny v rohových spárech, B14 – umístění hořlavých materiálů v okolí krbu nebo komínového tělesa, T21 – nepředložení revize plynového zařízení a T22 – nezateplené části rozvodů v technické místnosti). Žalobcem uplatněný nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny vztahující se k uplatněným zjevným vadám proto nezbylo než zamítnout, když žalovaná v řízení namítla, že nebyly uplatněny včas. Kupní smlouva byla uzavřena dne [datum], dne [datum] byl podepsán předávací protokol, přičemž byl sice sepsán i soupis vad a nedodělků, nebyly v něm však uvedeny v žalobě specifikované vady. Žalobce nechal prohlédnout předmětné nemovitosti odborníky až dne [datum], tedy více než 2 roky po podpisu předávacího protokolu, ačkoliv ohledně jiných vad (které nejsou předmětem žaloby) mezi účastníky bylo jednáno i dříve. Pakliže žalobce v žalobě uvedené zjevné vady uplatnil u žalované až přípisem ze dne [datum], jedná se o opožděné uplatnění zjevných vad, když již prohlídka odborníky dne [datum] byla provedena opožděně, a nikoliv bez zbytečného odkladu po získání možnosti přesvědčit se o vlastnostech nabytých nemovitých věcí.

14. Ohledně uplatněných vad podle položek H16 – neparotěsnost půdního výlezu a vznik plísní se znalci vypočtenou cenou opravy 3 900 Kč a P14 – dutiny mezi lepenou dlažbou a podkladem se znalci vypočtenou cenou nápravy 12 100 Kč soud dospěl k závěru, že se o skryté vady jedná, neboť vada H16 se mohla projevit až při užívání domu v zimním období a vadu P14 bylo možno zjistit až na základě odborné prohlídky zaměřené na zjišťování uvedené vady (nutnost všechny obklady/dlažby projít a proťukávat). Tyto skryté vady žalovaný uplatnil v zákonem stanovené lhůtě do 5 let od nabytí předmětných nemovitostí, tedy včas, a přísluší mu proto práva z vadného plnění. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny, pročež není nutné se zaobírat otázkou, zda se jednalo o podstatné či nepodstatné porušení kupní smlouvy, neboť přiměřené slevy z kupní ceny je možno se domáhat v obou případech.

15. Jde-li o výši přiměřené slevy z kupní ceny, soud I. stupně dospěl k závěru, že má představovat náhradu nákladů, které by bylo nutné vynaložit k odstranění vad ke dni převodu předmětných nemovitostí. Ohledně jejich výše soud proto vycházel z částek vypočtených znalci ve znaleckém posudku, tj. částek 3 900 Kč a 12 100 Kč, celkem 16 000 Kč. K otázce (ne) připočtení DPH k očekávaným částkám za napravení uvedených vad soud uvedl, že k jejich odstranění nedošlo, soud proto vycházel z obvyklé ceny, kterou by k provedení nápravy ke dni převodu předmětných nemovitostí bylo nutno vynaložit, a to bez navýšení o DPH, neboť nápravu můžou provést i subjekty, které nejsou plátci DPH.

16. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila přiznanou část žalované částky včas, octla se s placením dluhu v prodlení, a soud proto žalobci přiznal i úroky z prodlení podle ust. § 1970 o.z. ve výši podle ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., jak je uplatnil.

17. Podle ust. § 142 odst. 3 o.s.ř. soud I. stupně přiznal žalované, jež byla v řízení neúspěšná pouze v nepatrné části, náhradu nákladů řízení v plné výši 61 710 Kč, z toho odměna advokáta podle ust. § 6 odst. 1 a § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen„ AT”) za 5 úkonů právní služby (příprava a převzetí, podání odporu, 2× účast na jednání soudu ve dnech [datum] a [datum]) po 9 900 Kč, 5 režijních paušálů po 300 Kč podle ust. § 13 odst. 4 AT a 21% DPH z částky 51 000 Kč ve výši 10 710 Kč. Soud žalované nepřiznal odměnu (včetně režijního paušálu) za sepis odůvodnění odporu ze dne [datum], neboť mohlo být obsaženo již v samotném odporu.

18. O povinnosti účastníků hradit náklady státu rozhodl soud I. stupně podle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. Žalovaná byla pouze nepatrně neúspěšná, z toho důvodu byla povinnost nahradit náklady řízení státu v plné výši stanovena žalobci. Ty jsou představovány znalečným, jehož výše byla stanovena samostatným usnesením ze dne 9. 6. 2022, č.j. 4 C 108/2020-273 částkou 27 148,83 Kč.

19. Proti tomuto rozsudku, výslovně proti jeho výrokům II., III. a IV., podal odvolání žalobce a soudu I. stupně vytýká, že nepřihlédl ke skutečnosti, že ho žalovaná ujistila, že prodávaná nemovitost je novostavbou, že je výsledkem developerského projektu a že je bez vad, resp. nemá jiné vady než ty, jež byly uvedeny v soupisu vad a nedodělků. Vzhledem k tomu, že nemovitost byla inzerována jako novostavba, stejně tak prezentována i při prohlídce, vady lstivě zastřela, což má pro toto řízení ten následek, že u těchto vad není právo žalobce z vadného plnění nijak dotčeno, a to ani v případě, že by se mělo jednat o vadu zjevnou. Ani na základě obecného prohlášení, že kupující si nemovitost prohlédl a že mu je její faktický stav znám a v tomto stavu ji kupuje, nelze uplatnění práv z vadného plnění odmítnout. Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 10. 2016 sp. zn. 33 Cdo 558/2016,„ již na tomto místě je nezbytné zdůraznit, že vyloučení odpovědnosti prodávajícího nelze dovozovat z obecného sdělení obsaženého ve smlouvě, že kupující byl seznámen s technickým (faktickým) stavem nemovitosti.“. Dostatečnou péči ust. § 2112 ani § 2129 odst. 2 o.z. blíže nedefinuje. Právní úprava tak výslovně kupujícímu neukládá, že by byl povinen přizvat odborné osoby k prohlídce (při předání či v brzké době po převzetí), navíc v situaci, kdy nebyl žalobce žalovanou upozorněn na žádné vady nemovitosti, jež by odbornou prohlídku vyžadovaly, resp. byl opakovaně ujišťován, že se jedná o novostavbu. Žalobce je přesvědčen, že dostál povinnosti dostatečné péče, když zachoval při prohlídce běžnou pozornost a pečlivě si nemovitost před koupí prohlédnul a na veškeré důležité informace se před koupí žalované doptával. Jak rovněž vyplývá ze znaleckého posudku ze dne [datum], veškeré v řízení uplatněné vady (kromě vady P14 trhliny v rohových spárách) nebyly při prohlídce zjistitelné laikem.

20. Žalobce setrvává na svém tvrzení, že vady oznamoval žalované již v roce 2017 ujednaným postupem. K předání nemovitosti došlo dne [datum], přičemž již dne [datum] byly prostřednictvím e-mailu u žalované uplatněny první vady nemovitosti. Žalovaná opakovaně přislíbila jejich odstranění, k čemuž však i přes urgence ze strany žalobce nedošlo. Vzhledem k podezření žalobce na další vady nemovitosti se rozhodl nechat ji posoudit odborníky. Po vypracování Odborných vyjádření, jakmile se s nimi seznámil, jednal bez zbytečného odkladu a u žalované uplatnil přiměřenou slevu z kupní ceny tak, že dne [datum] oznámil skryté vady nemovitosti a vyzval žalovanou k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny. Žalovaná s ním však nekomunikovala. Žalované tak byly vady vytknuty bez zbytečného odkladu poté, co se o nich žalobce dozvěděl z Odborných vyjádření. Žalobce akcentoval, že v případě prodeje staveb spojených se zemí pevným základem je stanovena zvláštní lhůta pro upozornění na skryté vady, která vyplývá z ust. § 2129 odst. 2 o.z. a je pětiletá, přičemž počíná běžet od okamžiku, kdy kupující nabyl vlastnické právo k nemovitosti. Neuplatní se lhůta podle ust. § 2112 o.z., na kterou žalovaná ve svých přípisech odkazovala. Lhůta stanovená k uplatnění skrytých vad tedy byla dodržena.

21. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek ve výroku II., III., IV., zrušil a vrátil věc soudu I. stupně k dalšímu řízení.

22. Vzhledem ke skutečnosti, že lhůta k plnění byla ve výroku IV. rozsudku soudu I. stupně stanovena od právní moci napadeného usnesení, nikoli od právní moci samotného rozsudku, je žalobce s ohledem na skutečnost, že podal odvolání proti rozsudku soudu I. stupně, nucen podat odvolání i proti usnesení ze dne 9. 6. 2022, č.j. 4 C 108/2020-273, kterým byla určena výše nákladů řízení státu, aby zabránil právní moci napadeného usnesení. Přitom se domnívá, že tyto náklady měly být uloženy k povinnosti zaplacení žalované. Proto navrhl, aby odvolací soud napadené usnesení zrušil a vrátil věc soudu I. stupně k dalšímu řízení.

23. Žalovaná se k obsahu odvolání písemně nevyjádřila, při jednání odvolacího soudu prostřednictvím svého právního zástupce uvedla, že soud I. stupně velice pečlivě posoudil všechny vady podle jejich objektivní povahy a v odborných otázkách velice svědomitě využil závěry znaleckého posudku. Také přesvědčivým způsobem vysvětlil, proč nemohl přiznat slevu z ceny nemovitosti za vady, které podle znaleckého zkoumání byly vadami zjevnými. Pokud až v odvolacím řízení žalobce argumentuje, že zjevné vady byly žalované vytýkány již v roce [rok], v podstatě se již chytá stébla. Kdyby tuto argumentaci myslel vážně, musel by ke každé konkrétní vadě, kterou uplatnil touto žalobou, dotvrdit, kdy tuto vadu konkrétně vytknul, jakým způsobem, jakým podáním apod. Toto však již není v odvolacím řízení možné, neboť v systému neúplné apelace platí zákaz novot.

24. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno oprávněnou osobou, včas a obsahuje zákonem předvídané náležitosti (§ 201, § 202, § 204 odst. 1, § 205 o.s.ř.), přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které jeho vyhlášení předcházelo, podle ust. § 212, § 212a odst. 1, 3, 5 o.s.ř.

25. Odvolací soud shledal, že soud I. stupně provedl v řízení potřebné dokazování, provedené důkazy správně hodnotil, zjistil z nich správné skutečnosti a na jejich základě dospěl ke správným závěrům o skutkovém stavu věci. Odvolací soud při svých závěrech o skutkovém stavu věci proto vychází z výsledků dokazování soudu I. stupně, tak jak je ve svém rozhodnutí správně popsal, a pro stručnost na rozhodnutí soudu I. stupně v těchto částech zcela odkazuje. Postupuje tak v souladu s usnesením Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 11. 2011, sp. zn. 29 Cdo 3450/2011, podle něhož vychází-li potvrzující rozhodnutí odvolacího soudu ve věci samé z týchž skutkových a právních závěrů jako rozhodnutí soudu I. stupně ve věci samé, pak se požadavkům kladeným na obsah odůvodnění takového rozhodnutí odvolacího soudu ustanovením § 157 odst. 2 o.s.ř. nikterak neprotiví, jestliže odvolací soud (byť i v reakci na námitky odvolatele) omezí své závěry na prosté přitakání správnosti skutkových závěrů a právního posouzení věci soudem I. stupně. To je dáno charakterem (postavením) odvolacího soudu, jenž plní roli přezkumné instance a nebuduje svá rozhodnutí„ na zelené louce“ a bez vazby na argumentaci soudu I. stupně.

26. Soud I. stupně věc správně právně posuzoval podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. účinného od 1. 1. 2014, neboť posuzovaný vztah mezi účastníky vznikl na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum].

27. Podle ust. § 1914 odst. 1 o.z. kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy.

28. Podle ust. § 1914 odst. 2 je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.

29. Podle ust. § 2103 o.z. nemá kupující práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

30. Podle ust. § 2104 o.z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

31. Podle ust. § 2112 odst. 1 o.z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

32. Podle ust. § 2112 odst. 2 o.z. k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

33. Podle ust. § 2129 odst. 2 o.z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

34. Podle ust. § 2106 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

35. Podle ust. § 2107 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

36. V přezkoumávaném případě dospěl soud I. stupně i ke správným závěrům právním, které přesvědčivým a vyčerpávajícím způsobem odůvodnil. Odvolací soud se ztotožňuje s jeho závěrem, že znaleckým posudkem byly zjištěny toliko 2 vady, které byly vadami skrytými a které byly uplatněny včas. Ostatní vady ve větším rozsahu byly vadami zjevnými, které však nebyly uplatněny včas a žalovaná vznesla námitku jejich včasného neuplatnění, proto soud I. stupně nemohl žalobci za tyto zjevné vady slevu z ceny díla přiznat, v menším rozsahu nebyla jejich existence prokázána.

37. Námitce žalobce, že budova byla předána jako novostavba a že již jen ze skutečnosti, že byla novostavbou a že při předání byl vytvořen pouze soupis vad, které při něm byly zjištěny, a na ostatní nebylo upozorněno, lze dovodit, že žalovaná výslovně prohlásila, že nemovitost žádné jiné vady nemá, přisvědčit nelze. Druhá věta ust. § 2103 o.z. totiž hovoří o„ výslovném“ ujištění, že věc je bez vad, avšak žádné takové prohlášení v přezkoumávaném případě učiněno nebylo.

38. Odvolací soud rovněž odmítá námitku žalobce, že zjevné vady reklamoval již v roce [rok] sjednaným způsobem. Toto tvrzení dokládá pouze e-mailovou komunikací mezi účastníky, která se však týká pouze vad malby a prasklin, tedy nikoliv vad, které jsou předmětem tohoto sporu. Současně je třeba dát za pravdu právnímu zástupci žalované, že pokud by žalobce chtěl tvrdit a prokazovat, že zjevné vady, které svou žalobou učinil předmětem tohoto řízení, řádným způsobem reklamoval již v roce [rok], musel by u každé z nich, a to u každé zvlášť, tvrdit a prokazovat, kterého dne a jakým způsobem tu kterou vadu reklamoval. To však neučinil. Jeho tvrzení o vadách reklamovaných v roce [rok] se týkala jiných vad, odlišných od těch, které žalobce učinil předmětem tohoto řízení.

39. Soud I. stupně tedy postupoval správně, pokud žalobci přiznal slevu z ceny díla pouze za včas reklamované skryté vady H16 – neparotěsnost půdního výlezu a vznik plísní se znalci vypočtenou cenou opravy 3 900 Kč a P14 – dutiny mezi lepenou dlažbou a podkladem se znalci vypočtenou cenou nápravy 12 100 Kč, celkem 16 000 Kč, a ve zbývajícím rozsahu žalobu zamítl.

40. Z výše uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek podle ust. § 219 o.s.ř. potvrdil, když pochybení neshledal ani v závislých nákladových výrocích III. a IV. ve znění usnesení, kterým byla určena výše nákladů řízení státu.

41. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud za použití ust. § 224 odst. 1 podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal v něm úspěšné žalované jejich náhradu v celkové výši 12 342 Kč sestávající z odměny advokáta za 1 úkon právní služby (účast u jednání odvolacího soudu dne [datum]) po 9 900 Kč podle ust. § 7 bodu 6. AT, 1 režijní paušál po 300 Kč podle ust. § 13 odst. 4 AT a 21% DPH ve výši 2 142 Kč podle ust. § 137 odst. 3 o.s.ř. Náklady za cestovné advokáta odvolací soud žalobci nepřiznal, neboť je jeho právní zástupce, byť tak přislíbil učinit, nevyčíslil.

42. Náklady řízení je žaloce povinen uhradit žalované v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 o.s.ř.) k rukám jejího právního zástupce (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).