o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Příbrami ze dne 14. prosince 2023, č. j. 9 C 15/2022-659

1. Soud prvního stupně uložil žalovanému výrokem I. odvoláním napadeného rozsudku zaplatit žalobci a) 179 327 Kč společně se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 150 000 Kč ode dne [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 29 327 Kč ode dne [datum] do zaplacení. Výrokem II. pak žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni b) 309 954 Kč společně se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 280 000 Kč ode dne [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 29 954 Kč ode dne [datum] do zaplacení, a výrokem III. žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobcům c) a d) oprávněných společně a nerozdílně 416 786 Kč společně se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 270 000 Kč ode dne [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 146 786 Kč ode dne [datum] do zaplacení. Soud prvního stupně dále rozhodl o nákladech řízení mezi účastníky (výroky IV. - VI. rozsudku) o náhradě nákladů řízení státu (výrok VII.) a o povinnosti žalobců zaplatit soudní poplatek za rozšíření žaloby (výroky VIII. - X rozsudku).

2. Soud prvního stupně dle odůvodnění svého rozsudku vyšel z toho, že žalobci se coby kupující domáhali po žalovaném coby prodávajícím zaplacení slevy z kupní ceny bytových a nebytových jednotek v domě na adrese [adresa], a to z důvodu vadného plnění na podkladě toho, že žalovaný, který byl současně i stavebníkem (zhotovitelem) domu, prodal žalobci a) na základě kupní smlouvy z [datum] byt č. 711/3, žalobkyni b) prodal na základě kupní smlouvy ze dne [datum] byt č. 711/1 a nebytový prostor č. 711/100, a konečně žalobcům c) a d), kteří jsou manželi, prodal na základě kupní smlouvy z [datum] dva byty, a to č. 711/5 a č. 711/6. Žalobci tvrdili, že nejméně od června 2020 se ve společných prostorách domu začaly opakovaně objevovat průsaky vody, pročež se obrátili na [Anonymizováno], aby zjistilo příčiny zatékání. Kontrolou vnitřních prostor a střechy domu bylo zjištěno, že k zatékání dochází skrze vadný střešní plášť, pročež [Anonymizováno] nechalo zpracovat znalecký posudek znalcem [jméno FO], díky němuž zjistili, že střešní souvrství nebylo provedeno podle projektové dokumentace, na kterou odkazovalo vydané stavební povolení na stavbu domu, jelikož místo fólie [Anonymizováno] byla jako izolační materiál použita [Anonymizováno] pěna, což bylo v rozporu s vydaným stavebním povolením. Znalec dále zjistil, že skladba střechy vykazovala nadměrnou vlhkost souvrství střechy, a též na horním líci stropní desky docházelo k zatékání dešťové vody do konstrukcí střechy. Ve skladbě střechy chyběla parotěsná fólie, dále byly nevhodné rozměry odtoku sloužících pro odvod dešťové vody na střeše, malé spády na střeše, což způsobovalo nepřiměřenou kumulaci a zadržování dešťové vody po hlavní izolační vrstvě. Střešní a atikové plechy nebyly provedeny ve spádu 5 % a ve správném směru, přičemž znalec uzavřel, že příčinou vad je nedodržení požadavků vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavbě a nedodržení provedení skladby střešního pláště podle projektové dokumentace na základě vydaného stavebního povolení. Žalobci tvrdili, že tyto vady jsou vadami konstrukčními, vznikly při výstavbě domu a kupované jednotky tudíž měly již v době přechodu nebezpečí škody ze žalovaného na žalobce. Žalobci vady žalovanému opakovaně vytýkali, a to jak zastoupeni [Anonymizováno], řadou e-mailů, tak osobně na schůzích [Anonymizováno], a konečně také dopisy z června a července 2020. Žalobci se nejprve domáhali odstranění vytknutých vad opravou, jejich reklamace však nebyla nijak vyřízena. Žalovaný se ani nevyjádřil, zda vady uznává či nikoliv. Následovala další výzva s dodatečnou lhůtou pro opravu s upozorněním, že nebude-li střecha opravena, dojde ke změně zvoleného nároku. Ani poté však žalovaný vady neodstranil. Z důvodu prodlení žalovaného s opravou, které bylo delší než 1 rok, žalobci změnili dopisem ze dne [datum] volbu práva z vadného plnění za opravy na přiměřenou slevu z kupních cen. Slevu vyčíslil na základě znaleckého posudku vypracovaného v průběhu v řízení znaleckou kanceláří [právnická osoba], dle něhož přiměřená sleva z kupní ceny odpovídá rozdílu mezi hodnotou bezvadné věci a věci s vytknutou vadou, přičemž žalobci na podkladě výsledků znaleckého posudku žalobu rozšířili. Žalobci dále uplatnili nárok na zákonný úrok z prodlení z požadovaných částek do zaplacení, a to z původně uplatněných částek ode dne [datum], tj. ode dne následujícího po lhůtě splatnosti stanovené v předžalobní výzvě ze dne [datum] a z rozdílu dle znaleckého posudku ode dne [datum], tj. ode dne následujícího po rozšíření žaloby.

3. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby, kdy sice potvrdil, že byl stavebníkem domu a že se žalobci uzavřel kupní smlouvy, jejichž předmětem byla koupě uvedených bytových a nebytových jednotek, nicméně uvedl, že problematiku zatékání řešil již od června 2020 a poukázal na to, že střešní plášť byl zhotoven na základě smlouvy o dílo, kterou uzavíral jako objednatel s [právnická osoba] coby zhotovitelem. Dílo převzal na základě závěrečného protokolu ze dne [datum], vytknuté vady tedy zatékání ihned řešil s tímto zhotovitelem střechy i s vlastníky jednotek, zejména s panem [Anonymizováno], který je jednatelem společnosti [právnická osoba], avšak ze strany [Anonymizováno] a pana [Anonymizováno] mu nebyla poskytnuta součinnost. Zabránili mu tak v uplatnění jeho práva posoudit oprávněnost reklamace a znesnadnili mu možnost řádného uplatnění reklamace u zhotovitele střechy. Žalobci uváděli, že kontaktoval [tituly před jménem] [jméno FO], architekta stavby, který provedl prohlídku stavby a uzavřel, že střešní plášť nebyl v době prohlídky viditelně poškozen a vykazoval známky degradace materiálu nad běžnou míru, připustil pouze estetické vady spočívající v občasném vyboulení ochranného nátěru proti UV záření. Při prohlídce zároveň zjistili, že na střeše je umístěna venkovní část chladicí jednotky, tj. klimatizace náležející k bytu společnosti [právnická osoba] přičemž klimatizace byla namontována zcela neodborně včetně prostupu střešním pláštěm, což mohlo být příčinou zatékání. S těmito závěry seznámil [Anonymizováno] na schůzi dne [datum]. Svou obranu tak postavil zejména na tom, že [Anonymizováno] ani vlastníci jednotek mu neposkytli dostatečnou součinnost k opravě střechy a ke zjištění příčin zatékání střešním pláštěm. Dále zdůraznil, že v době, kdy byla požadována oprava, probíhala první vlna covidu a byly nevhodné klimatické podmínky, pro které nebylo možné sehnat stavební firmu a opravu provést dříve. Přiměřenost lhůty k opravě je tak dle něho třeba posuzovat v kontextu daného období. Namítal tudíž, že žalobci neučinili změnu volby práva z vadného plnění po právu a již z toho důvodu navrhoval zamítnutí žaloby. V této souvislosti odkazoval i na rozsudek ve věci vedené u [Anonymizováno] pod sp. zn. [spisová značka], v níž šlo o shodný skutkový základ. Tímto rozsudkem byla žaloba zamítnuta právě z důvodu neoprávněnosti změny nároku z opravy na slevu z kupní ceny. [Anonymizováno] coby soud odvolací poté svým rozsudkem ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] prvostupňové rozhodnutí potvrdil. Žalovaný dále připouštěl, že učinil drobné opravy střechy, snažil se však neporušit záruku. Především se snažil zjistit příčinu zatékání. Na zjištění příčin zatékání si také nechal vypracovat znalecký posudek, a to znalcem [tituly před jménem] [jméno FO]. K masivnějšímu zatékání do střešního pláště začalo docházet až po zásahu znalce [jméno FO], jež vypracoval znalecký posudek pro [Anonymizováno], který provedl na střeše několik sond a neodborně je zapravil, přičemž vůbec neposuzoval vliv nainstalované klimatizační jednotky na zatékání. Žalovaný dále namítal, že v červnu 2021 uzavřel smlouvu o dílo na opravu celé střechy, dne [datum] oznámil [Anonymizováno], kdy oprava začne, nicméně den nato žalobci změnili nárok z vadného plnění na slevu z kupní ceny, pročež oprava nebyla realizována. Konečně žalovaný také namítal, že výše slevy je zcela nepřiměřená, když by měla vycházet z nákladů na opravu střechy, které jsou mnohem nižší, a proto nelze vycházet ze znaleckého posudku znalecké kanceláře [právnická osoba]

4. Soud prvního stupně na podkladě shodných tvrzení účastníků a provedeného dokazování učinil závěr o skutkovém stavu věci takový, že žalobci coby kupující koupili od žalovaného v roce 2019 celkem 4 byty a 1 nebytový prostor v bytovém domě na adrese [adresa], jehož byl žalovaný v současně i stavebníkem (zhotovitelem). Na jaře 2020 do něj začalo zatékat. [Anonymizováno] při řešení důvodu zatékání zjistilo, že střecha domu byla zhotovena v rozporu s projektovou dokumentací, která byla podkladem pro stavební povolení (hydroizolační vrstva byla místo fólie [Anonymizováno], separační geotextilie [Anonymizováno] a betonové desky ve skutečnosti tvořena [Anonymizováno] pěnou s nátěrem proti UV záření). V roce 2007, tedy před prodejem jednotek žalobcům, byla na střechu nainstalována klimatizační jednotka. [Anonymizováno] i přímo žalobci zatékání do domu žalovanému od června 2020 opakovaně vytýkali a požadovali opravu. Žalovaný reklamoval zatékání u zhotovitele střechy, provedl drobné opravy střechy; avšak bez výsledku, zatékalo stále. Postupem času se komunikace mezi členy [Anonymizováno] a žalovaným v důsledku neustálého zatékání vyostřovala. Žalovaný bez omluvy ani nedorazil na schůzi [Anonymizováno] v květnu 2021, kde [Anonymizováno] začalo řešit opravu střechy ze své iniciativy a na opravu střechy schválilo úvěr. Zhotovitel střechy na jaře 2021 ukončil svou podnikatelskou činnost. Žalovaný v červnu 2021 uzavřel smlouvu o dílo na kompletní rekonstrukci střechy s jiným zhotovitelem. [Anonymizováno] ovšem oznámil jen předpokládaný začátek rekonstrukce, na výzvu ke sdělení podrobnějších údajů o zhotoviteli a o rekonstrukci nijak nereagoval. Až dne [datum] v podvečer oznámil [Anonymizováno] e- ailem, že dne [datum] se uskuteční prohlídka střechy realizační firmou. Žalobci v dopise ze dne [datum] oznámil žalovanému, že z důvodu jeho prodlení požadují namísto opravy slevu z kupní ceny, kterou vyčíslili na základě znaleckého posudku.

5. Ohledně v řízení navržených, avšak neprovedených důkazů soud prvního stupně uvedl, že tyto neprováděl pro jejich nadbytečnost, jelikož skutkový stav byl zjištěn v rozsahu dostatečném pro rozhodnutí o věci. Konkrétně uvedl, že neprovedl zejména důkazy týkající se dalších příčin zatékání, účastnický výslech žalovaného, výslech [tituly před jménem] [jméno FO] a výslech [tituly před jménem] [jméno FO]. Uvedl, že vysvětlení, proč nebylo požádáno o změnu stavby, je bezpředmětné, když podstatná byla skutečnost, že stavebním úřadem schválená projektová dokumentace v části týkající se střechy změněna nebyla. Za nadbytečné považoval též znalecké posudky [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO], a to z důvodu, že výše slevy byla zjištěna na základě znaleckého posudku znalecké kanceláře [právnická osoba]

6. V rámci právního hodnocení věci soud prvního stupně aplikoval ust. § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) a dospěl k závěru, že mezi žalobci a žalovaným byly platně uzavřeny kupní smlouvy ohledně výše uvedených jednotek.

7. Ustanovení o odpovědnosti za vady věci, která je předmětem koupě, v § 2999 odst. 1, § 2100 odst. 1, § 2106 odst. 1 a 2, § 2107 odst. 1 až 3 o.z. soud prvního stupně vyložil tak, že odpovědnost prodávajícího za vady je objektivní, v důsledku čehož prodávající odpovídá za vady, které má předmět koupě v době přechodu nebezpečí škody na kupujícího, a to bez ohledu na to, zda prodávající vadu způsobil. Dále soud prvního stupně uvedl, že zavinění není na rozdíl od nároku na náhradu škody rozhodné, bez významu je tak i to, zda prodávající o vadě věděl či nikoli.

8. S odkazem na ust. § 2095 o.z. soud prvního stupně uvedl, že prodávající má povinnost odevzdat kupujícímu předmět koupě v uvedeném množství jakosti a provedení; nejsou-li jakost provedení ujednány, plní prodávající jakosti provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy jinak pro účel obvyklý. Dále soud s odkazem na ust. § 2095 ve spojení s § 2099 odst. 1 o.z. uvedl, že nemá-li věc stanovené vlastnosti, je vadná, přičemž pro stanovení množství jakosti a provedení je v první řadě rozhodující ujednání stran s tím, že požadavky na jakost a provedení mohou být ve smlouvě specifikovány výslovně nebo například odkazem na technické normy či standardy.

9. Ve vztahu k jednotkám č. 711/1, č. 711/100 a č. 711/3 soud prvního stupně dovodil, že jejich jakost byla v kupních smlouvách sjednána, když převáděné jednotky včetně společných částí, tj. včetně střechy, měly být dle ujednání obsaženého v čl. IV kupních smluv v souladu s příslušnými právními předpisy a technickými normami. Za takový příslušný právní předpis je dle názoru soudu prvního stupně třeba považovat i zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“), který v ust. § 118 odst. 1 stanovuje povinnost stavebníka provádět stavbu v souladu s jejím povolením vydaným podle tohoto zákona. Žalovaný coby stavebník však tuto povinnost porušil tím, že střešní plášť byl zhotoven v rozporu se stavebním úřadem schválenou projektovou dokumentací, kdy skladba střešního pláště neodpovídá stavebnímu povolení, když chybí [Anonymizováno], separační geotextilie [Anonymizováno] a betonová deska a namísto nich je střešní plášť ve skutečnosti tvořen [Anonymizováno] pěnou s nátěrem proti UV záření. Uvedený nedostatek soud prvního stupně hodnotil jako vadu ve smyslu ust. § 2099 odst. 1, za kterou odpovídá žalovaný, neboť jednotky tímto nedostatkem trpěly již v době přechodu nebezpečí škody z žalovaného na žalobce a) a b). Jelikož byl žalovaný současně stavebníkem domu, musel nebo minimálně měl a mohl o jiném provedení střešního pláště vědět, proto soud prvního stupně rozpor faktického složení střešního pláště oproti schválené projektové dokumentaci hodnotil jako tzv. vědomou vadu. Na tomto závěru o existenci vady by dle soudu prvního stupně nic neměnila ani okolnost, kdyby [Anonymizováno] pěna řádně plnila hydroizolační funkci, a to právě z důvodu, že tato skladba střešního pláště neodpovídala stavebnímu povolení, navíc tuto funkci neplnila, jak se shodli znalci, kteří posuzovali možné příčiny zatékání.

10. Ve vztahu k bytům č. 711/5 a č. 711/6 soud prvního stupně uvedl, že jakost nebyla v kupní smlouvě sjednána a povinností žalovaného tak bylo plnit v jakosti a provedení vhodných pro obvyklý účel. Nicméně ani v tomto případě svou povinnost nesplnil. Soud prvního stupně v této souvislosti argumentoval, že součástí jednotek byl totiž i podíl na společných částech domu, tedy i na střeše. Účelem střechy přitom je, aby nezatékalo do domu a takový účel daná střecha neplnila. Jelikož do domu zatékalo již na jaře 2020, tedy před tím, než znalec [jméno FO] provedl žalovaným namítané sondy do střešního pláště a k instalaci klimatizace k bytu č. 7 došlo již v roce 2017, tj. před prodejem bytů žalobcům c) a d), soud prvního stupně s ohledem na objektivní charakter odpovědnosti za vady dovodil, že žalovaný odpovídá i za vady způsobené touto klimatizací a její neodbornou instalací bez ohledu na to, zda o ní věděl či nikoliv. Případné poškození sondami pak není rozhodné, když skladba střešního pláště je vadná od doby výstavby a k zatékání docházelo již před provedením sond.

11. Soud prvního stupně proto uzavřel, že všechny jednotky, které žalovaný prodal žalobcům, měly vadu ve smyslu ust. § 2099 odst. 1 o.z., kterou hodnotil jako podstatné porušení smlouvy.

12. S odkazem na rozsudky [Anonymizováno] ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] a ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] soud prvního stupně uvedl, že právo z odpovědnosti za vady mohl u prodávajícího uplatnit kterýkoliv podílový spoluvlastník společných částí domu, a to bez ohledu na velikost svého spoluvlastnického podílu, přičemž uplatnění práva z povinnosti za vady nebrání skutečnost, že se vada týkala jen společných částí domu, jejichž spoluvlastníky se žalobci stali na základě uzavřených kupních smluv s žalovaným. S odkazem na ust. § 1196 odst. 2 o.z. pak dále uvedl, že vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv je oprávněno zastupovat společenství vlastníků. Soud prvního stupně poté uzavřel, že žalobce od června 2020 (často zastoupeni [Anonymizováno]) řádně vytýkali žalovanému vady projevující se zatékáním a zvolili opravu, kdy toto soud prvního stupně hodnotil jako volbu odstranění vady ve smyslu ust. § 2106 odst. 1 o.z. Dále soud prvního stupně uvedl, že takovou volbou práva je kupující vázán, přičemž existují 3 zákonné výjimky, kdy kupující může svou volbu změnit. Prvním případem je souhlas prodávajícího, o který však v této věci nešlo. Dále je možno změnit volbu práva, je-li žádána oprava vady, která se ukáže jako neopravitelná, což také nebyl tento případ. Konečně třetí výjimku z pravidla vázanosti volbou práva je případ prodlení či odmítnutí náhradního plnění (opravy) prodávajícím. Prodávající je přitom povinen vadu odstranit v přiměřené lhůtě a nestane-li se tak, je v prodlení, které umožňuje kupujícímu změnit volbu práva z vadného plnění. Přiměřená lhůta přitom představuje období, ve kterém je prodávající s ohledem na povahu věci a vady schopen při řádné péči a prioritním soustředění se na odstranění vady svoji povinnost splnit.

13. Na podkladě toho soud prvního stupně uzavřel, že žalobci dopisem ze dne [datum] svou volbu práva z vadného plnění po právu změnili z důvodu prodlení žalovaného s opravou, a to na slevu z kupní ceny. Soud prvního stupně dospěl k tomuto závěru z důvodu, že žalobci vytýkali vady střechy již od června 2020 a změnu práva provedli až v červenci 2021, takže žalovaný měl více než 1 rok k odstranění vady. Na opravu střechy se přitom měl soustředit prioritně, kdy během tohoto ročního období jednoznačně bylo i období s vhodnými klimatickými podmínkami pro opravu, pročež argument žalovaného o absenci vhodných klimatických podmínek shledal nedůvodným. Za skutečnost, která nemůže jít k tíži kupujícím, pak soud prvního stupně označil i okolnost, že zhotovitel střechy ukončil činnost. Ve vztahu k námitce žalovaného, že se jednalo o období covidu, kdy byla dána omezení protiepidemickými opatřeními a dále zde byl i nedostatek [právnická osoba], uvedl, že tato obrana zůstala jen v neurčité rovině. Za vyvrácenou soud prvního stupně konečně považoval i námitku žalovaného, že mu ze strany [Anonymizováno] nebyla poskytnuta dostatečná součinnost k provedení opravy, neboť bylo zjištěno, že žalovaný prováděl několik lokálních neúspěšných oprav, a to minimálně na konci července 2020 a v říjnu 2020, z čehož vyplývá, že [Anonymizováno] mu umožnilo vstup na střechu domu a nijak mu v opravách nebránilo.

14. Ve vztahu k žalobci požadovaným slevám z kupní ceny soud prvního stupně uvedl, že jejich výše je přiměřená, kdy v této souvislosti konstatoval, že se jedná o relativně neurčitou právní normu, která přenechá soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého předem neomezeného okruhu okolností, přičemž podpůrně se při stanovení slevy vychází z pravidla, že nárok na slevu z kupní ceny by měl odpovídat rozdílu mezi hodnotou, kterou by měla věc bez vad a hodnotou, kterou měla věc vadami v době, v níž se mělo uskutečnit bezvadné plnění.

15. Znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba], který žalobci předložili k prokázání výše přiměřené slevy z kupních cen, hodnotil soud prvního stupně jako vypracovaný v souladu s výše uvedeným pravidlem. V této souvislosti soud prvního stupně připomněl, že znalecký posudek je jedním z důkazních prostředků, který podléhá hodnocení důkazu soudem podle ust. § 132 o.s.ř., avšak od jiných důkazních prostředků se liší tím, že odborné závěry v něm obsažené takovému hodnocení nepodléhají. Soud hodnotí jen přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění, jeho závěru a soulad s ostatními provedenými důkazy. Věcnou správnost odborných závěrů soud nemůže přezkoumávat. V tomto kontextu soud prvního stupně odkázal na rozsudek [Anonymizováno] ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] a nález [Anonymizováno] sp. zn. [Anonymizováno].

16. Vadu střechy spočívající v rozporu skutečné skladby střešního pláště se schválenou projektovou dokumentací soud prvního stupně považoval za nikoliv lokálně opravitelnou, nýbrž vyžadující kompletní rekonstrukci střechy, pročež považoval za správně znaleckou kanceláří aplikovanou relativní výpočtovou metodu určení výše slevy. Posudek ve spojení s výpovědí zástupce znalecké kanceláře soud prvního stupně hodnotil jako naprosto přesvědčivý, odpovídající zadání a neshledal jej nelogickým ani neúplným. Z těchto důvodů soud prvního stupně žalobě v celém rozsahu vyhověl a uložil žalovanému, aby žalobcům zaplatil žádané slevy z kupních cen jednotlivých jednotek, včetně požadovaného úroku za prodlení.

17. K námitce žalovaného, který odkazoval na výsledek řízení vedeného u [Anonymizováno] pod sp. zn. [spisová značka] soud prvního stupně uvedl, že ten není pro soud závazný a rozhodný s ohledem na odlišný okruh účastníků řízení.

18. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ust. 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že žalobcům přiznal plnou náhradu nákladů řízení s ohledem na jejich plný úspěch ve věci.

19. Proti rozsudku soudu prvního stupně podal žalovaný včasné odvolání, a to výslovně v celém jeho rozsahu. Soudu prvního stupně vytknul, že nepřihlédnul k jím tvrzeným skutečnostem a navrhovaným důkazům. Řízení je stiženo vadou, která měla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Dále neúplně zjistil skutkový stav věci, když neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečnosti, na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a věc nesprávně právně posoudil. Konkrétně žalovaný soudu prvního stupně vytknul, že nebyly provedeny žalovaným navržené důkazy, a to zejména znaleckým posudkem č. [Anonymizováno] ze dne [datum] znalce [tituly před jménem] [jméno FO], jeho dodatkem ze dne [datum] a výslechem uvedeného znalce, a dále výslechem svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] a e- ailovou korespondencí mezi ní a žalovaným ohledně nemožnosti zajistit firmu pro opravu a materiál. Dále namítal, že nebyl proved důkaz e-mailovou zprávou [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum] a vyjádřením znalce [tituly před jménem] [jméno FO] z [datum] ohledně opravitelnosti střešního pláště, a rovněž zápis ze schůzky na střešním plášti dne [datum] vztahující se k poškození střešního pláště jednatelem [právnická osoba] Za vadu žalovaný považoval i neprovedení důkazu smlouvou o dílo ze dne [datum] a cenovou nabídkou [právnická osoba], které se týkaly žalovaným objednané rekonstrukce střešního pláště. Další neprovedené důkazy, a to výslech [tituly před jménem] [jméno FO], kupní smlouva ze dne [datum] a korespondence ze dne [datum] - [datum] a e-mailové zprávy ze dne [datum] a ze dne [datum] pak měly prokazovat poškození střešního pláště neodbornou instalací klimatizační jednotky. Dle žalovaného soud prvního stupně nedostatečně odůvodnil, proč navržené důkazy neprovedl, důsledkem čehož je nepřezkoumatelnost jeho rozsudku pro nedostatek důvodů. V této souvislosti žalovaný odkázal na rozhodnutí [Anonymizováno] sp. zn. [Anonymizováno] a [Anonymizováno]. Dále žalovaný soudu prvního stupně vytknul, že se nevypořádal s předchozím rozhodnutím [Anonymizováno] č. j. [spisová značka] ze dne [datum] potvrzeného rozsudkem [Anonymizováno] č. j. [spisová značka] ze dne [datum] ve skutkově a právně shodné věci. Poukazoval na to, že nárok žalobkyně [právnická osoba] v této věci byl shledán nedůvodným, když odvolací soud ve svém rozsudku dovodil, že žalovaný se nedostal do prodlení s odstraněním žalobkyní uplatněných vad, a navíc změna volby práva z odpovědnosti za vady byla žalobkyní uplatněna nikoli v přiměřené lhůtě. Odůvodnění soudu prvního stupně, proč k rozsudku ve věci sp. zn. [spisová značka] nepřihlížel, žalovaný považoval za nedostatečné a rovněž zakládající nepřezkoumatelnost rozsudku soudu prvního stupně pro nedostatek důvodů.

20. Žalovaný pak dále nesouhlasil se závěrem soudu prvního stupně, že žalobci uplatnili právo z odpovědnosti za vady věci na slevu z kupní ceny řádně a včas, kdy tvrdil, že se nedostal do prodlení s odstraněním žalobci uplatněných vad a změna volby práva z odpovědnosti za vady byla žalobci uplatněna nikoli v přiměřené lhůtě. V této souvislosti žalovaný poukazoval na to, že žalobci provedli změnu volby práva dne [datum] poté, co jim dne [datum] žalovaný oznámil termín realizace opravy střechy, když šlo o změnu nároku ze dne na den. Problematika lokálního průseku vody v bytovém domě však byla řešena již od června 2020 a žalovaný neprodleně činil kroky ke zjištění lokálního zatečení mimo jiné s ohledem na neoprávněný zásah do střešního pláště ze strany jiného vlastníka, a to [právnická osoba] Ze strany žalobců, [Anonymizováno] a [právnická osoba] a žalovaného byl přitom dohodnut postup řešení takový, že jednatel [právnická osoba] zkontroluje pomocí odborné firmy pro vstup klimatizační jednotkou a podá o tomto žalovanému zprávu, aby mohl řádně pokračovat v řešení uplatněné reklamace. Žalovaný tedy důvodně očekával, že zprávu o kontrole prostupu klimatizační jednotkou stejně jako [Anonymizováno] a žalobci obdrželi, mohl pokračovat v reklamaci, respektive posoudit její oprávněnost, avšak tuto do dnešního dne neobdržel. Žalovaný přitom měl zájem věc řešit, a to mimo jiné s ohledem na to, že byl a je vlastníkem jedné bytové jednotky v domě. Jednatel [právnická osoba] pak opakovaně vyzýval s ohledem na výše uvedený domluvený postup, nicméně ten nijak nereagoval. Zájem žalovaného věc řešit pak prokazuje také okolnost, že řádně uplatnil reklamaci u zhotovitele střechy a ten [datum] provedl opravu části střešního pláště, aniž by však byla zjištěna příčina zatečení. Dále žalovaný namítal, že dle sdělení zhotovitele střechy bylo možné prohlídku a případnou opravu střechy realizovat pouze za stanovených klimatických podmínek, tj. teploty 15-20 °[právnická osoba] posouzení přiměřenosti lhůty pro odstranění vady, a tedy pro posouzení prodlení žalovaného s jejím odstraněním žalovaný považuje za zásadní okolnost, že od března 2020 začala v [Anonymizováno] masivně nastupovat pandemie nákazy covid-19 a s tím související omezení, která paralyzovala celou společnost. K postupnému rozvolňování opatření a omezení začalo docházet až v dubnu 2021. Žalovaný přes výše uvedené skutečnosti celou situaci neprodleně dále řešil, kdy dne [datum] byla konána schůzka na střešním plášti mezi žalovaným, předsedkyní [Anonymizováno] a panem [jméno FO], technickým odborníkem na [Anonymizováno] pěnu, který však realizaci opravy odmítl. I přes složitost, respektive nemožnost s ohledem na předchozí covidová opatření sehnat odbornou firmu a materiál k realizaci opravy, poptal žalovaný ve věci [tituly před jménem] [jméno FO], jejíž výslech navrhoval, a se kterou se konala schůzka dne [datum], přičemž ta se vyjádřila k řešení situace tak, že realizace opravy nebude moci být skutečně neprodleně, ale nejdříve v letních měsících, a to pro nedostatek firem schopných tuto opravu provést, zejména z důvodu naprostého nedostatku materiálu. Žalovaný dále namítal, že prostup vody klimatizační jednotkou nebyl předmětem znaleckého zkoumání znalce [tituly před jménem] [jméno FO], a to přesto, že na to žalovaný upozorňoval. Při svém výslechu pak znalec [tituly před jménem] [jméno FO] potvrdil, že klimatizační jednotka, neoprávněné zásahy na ní činěné ze strany [právnická osoba] mohly způsobit zatečení. Přesto ve znaleckém posudku není o možné příčině zatečení s klimatizační jednotkou s podivem ani zmínka. Dle žalovaného se tak stalo účelově s ohledem na neodborné provedení a zapravení sond znalcem [tituly před jménem] [Anonymizováno], díky kterému došlo k protečení celého bytového domu. Z toho důvodu následně žalobci v době uplatněné reklamace bez vědomí žalovaného v květnu 2021 neodborně zapravovali provedené sondy a neoprávněně zasáhli do střešního pláště, a to v době jimi provedené volby práva na odstranění vady a na této volbě setrvali až do [datum]. Žalovanému se pak od června 2021 podařilo vést jednání [právnická osoba] o možnosti realizace opravy jejich prostřednictvím, kdy [datum] byla uzavřena smlouva o dílo, o čemž byli žalobci neprodleně informováni zejména e-mailovou zprávou ze dne [datum]. Žalobci byli žalovaným informováni a vyzváni k součinnosti k plánované kontrole střešního pláště [tituly před jménem] [jméno FO], pověřeným pracovníkem [právnická osoba], která se měla skutečně [datum] v návaznosti na termín započetí opravy dne [datum]. Tato schůzka byla ze strany [Anonymizováno] (žalobců) úmyslně znemožněna, žalovaný nebyl vpuštěn na střešní plášť a dne [datum] byla žalovanému realizace opravy střechy znemožněna, přístup na střechu neumožněn. Změnu volby práva na slevu z kupní ceny učiněnou žalobci následující den poté, kdy zprávou ze dne [datum] informoval žalobce o termínu uskutečnění nasmlouvané opravy střechy považuje za zcela účelovou s cílem zabránit zjištění, že bez jeho vědomí byly [Anonymizováno] zapravovány sondy a zasahováno do střešního pláště. Žalovaný také namítal, že ze zápisu schůze [Anonymizováno] konané [datum] vyplývá, že [Anonymizováno] poptávalo dvě firmy z okolí [Anonymizováno], které nabídly nejbližší termín opravy až v roce 2022. Dle názoru žalovaného změna volby práva žalobci nevycházela z tvrzené nedůvěry v žalovaného, nýbrž z úmyslu žalovanému uškodit a znemožnit zjištění příčiny zatečení, jakož i zjištění zásahu do střešního pláště a vadnost provedených sond, a tedy vadnost znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO]. Dále žalovaný poukázal na to, že z [Anonymizováno] uskutečnilo opravu střešního pláště až na přelomu let 2022/2023, tedy za rok a půl od změny volby práva na slevu z kupní ceny, a to navíc v době, kdy nebyli omezeni covidovými opatřeními a nedostatkem materiálu a ani nedostatkem součinnosti. Žalovaný soudu prvního stupně rovněž vytknul, že nebyla zjištěna příčina zatčení, kdy soud prvního stupně sice konstatoval zpracování dvou znaleckých posudků, a to znalcem [tituly před jménem] [Anonymizováno] a znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], ani že by se však zabýval skutečností, že oba znalecké závěry se diametrálně rozcházejí. Uvedené platí tím spíše, když posudek znalce [tituly před jménem] [jméno FO] byl podkladem pro znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba], z jehož závěrů soud prvního stupně chybně vyšel při úvaze o určení přiměřené výše slevy z kupní ceny. Posouzení, zda věc vykazuje drobné nedostatky znehodnocující předmět koupě v rozsahu nákladů oprav či nutná celková oprava střešního pláště přitom bylo zcela rozhodující pro posouzení výše přiměřené slevy z kupní ceny. Dle žalovaného je nedůvodná argumentace žalobců, a i soudu prvního stupně ohledně nesouladu skutečného provedení střešního pláště s projektovou dokumentací, neboť i v případě, že by změna složení střešního pláště nebyla řádně uplatněna v poslední fázi stavebního řízení, tato skutečnost nemohla být příčinou lokálního zatečení v posledním patře domu. Případná změna projektové dokumentace před dokončením představuje běžný postup v řízení před stavebním úřadem, a pokud změna stavby před dokončením nebyla ze strany projektanta uvedená, jedná se jen o administrativní pochybení, neboť obě skladby střechy mají shodné tepelně technické parametry a odolnost proti vodě. Dle žalovaného použitá technologie splňuje požadované vlastnosti, užitné vlastnosti krytiny byly pro toto využití obvyklé, a proto krytí sloužilo svému účelu, respektive účelu, pro který se obvykle používá. Ve vztahu k výši slevy z kupní ceny žalovaný namítal, že znalecká kancelář [právnická osoba] nesprávně vycházela ze závěrů znalce [tituly před jménem] [jméno FO], které jsou v kontextu závěrů znalce [tituly před jménem] [jméno FO] nesprávné, a tudíž musí být nesprávné i určení výše z kupní ceny. Další vadu žalovaný spatřuje v tom, že znalecká kancelář si nevšimla, že jedna z jednotek je nebytová, s výrazně nižší jednotkovou cenou a k novému přepočtu ze strany znalecké kanceláře nedošlo, nýbrž k tomuto bez dalšího přistoupil sám soud a dospěl k závěru, že výši slevy není třeba měnit pro zanedbatelný rozdíl. Ohledně použité metody pro určení slevy z ceny žalovaný namítal její nepřezkoumatelnost, když jsou použity znalcem subjektivně zadávané parametry, které vyhodnocuje software. Současně jde o metodu, která se i dle vyjádření znalecké kanceláře v [Anonymizováno] dosud nepoužívá. Dle žalovaného by tato metoda mohla vést k absurdnímu závěru, že v případě například reálně vyplacené kupní ceny podstatně snížené oproti záznamům v jiném by dle tohoto výpočtu prodávající kupujícím na kupní cenu dopláceli. Pokud jde o vlastní určení výše slevy, žalovaný uváděl, že mělo být vycházeno ze znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO] a jeho dodatku, z nichž vyplývá, že cena obvyklá za odstranění vad střešní konstrukce činila v rozhodném období 297 561,58 Kč s DPH, a od toho je třeba odvíjet slevu z kupních cen jednotlivých bytových jednotek a komerčního prostoru. Z těchto důvodů žalovaný navrhnul, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k novému projednání a rozhodnutí, popřípadě aby sám změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žaloba se zamítá a žalovanému se přiznává náhrada nákladů řízení před soudy obou stupňů.

21. Žalobci se vyjádřili k odvolání žalovaného tak, že s rozsudkem soudu prvního stupně se zcela ztotožňují a není naplněn žádný z odvolacích důvodů, jak jsou vymezeny v ust. § 205 odst. 2 o.s.ř. Dle žalobců soud prvního stupně správně vymezil rozhodné skutečnosti a od toho se odvíjel rozsah provedeného dokazování. Pokud jde o první z rozhodných skutečností, tj. zda předmětné jednotky trpěly v době přechodu nebezpečí škody na žalobce jako kupující vadou, soud prvního stupně vyšel ze skutečností, které byly prokázány částmi dokumentace ze stavebního řízení, takže ve skladbě střechy byla při realizaci stavby bytového domu žalovaným jako stavebníkem svévolně provedena záměna, která nebyla stavebním úřadem odsouhlasena, respektive žalovaný jako stavebník o její povolení v rámci žádosti o povolení změny stavby před dokončením ani nepožádal. Podstatné dále je, že toto nedodržení skladby střešního pláště konstatuje ve svém znaleckém posudku znalec [jméno FO], a to na prvním místě ve výčtu důvodů zatékání do bytového domu. Dle jeho závěru přitom nedodržení skladby střešního pláště podle projektové dokumentace souvisí i s absencí parotěsné fólie ve skladbě střechy, což vedlo ke kondenzaci vodní páry ve střešní konstrukci. Důvodem zatékání tak podle znalce [jméno FO] bylo nedodržení skladby střechy plus absence parotěsné fólie. Obecně přitom platí, že důvodem instalace parotěsné fólie je ochrana tepelné konstrukce proti pronikání vodních par z interiéru. Žalobci zakoupené jednotky pak, jak správně vyhodnotil soud prvního stupně, trpěly vadou již ke dni účinnosti kupních smluv, když součástí každé jednotky je ex lege spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, tedy i na střeše, která byla v tomto případě zhotovena v rozporu s projektovou dokumentací a bez schválení stavebním úřadem v jiné materiálové skladbě a vůbec neobsahovala použití parotěsné fólie, jejíž použití vyžadují normy [Anonymizováno] o tepelné ochraně budov. Žalovaným předložený posudek znalce [tituly před jménem] [jméno FO] přitom vycházejí z žalovaným dodaného falešného výkresu č. [hodnota], který zobrazuje reálně provedenou skladbu střechy tak, jako by byla povolena, což se však nestalo. Již proto nemohl být tento posudek důkazem, který by vyvrátil závěry znalce [jméno FO]. Platí, že při realizaci stavby lze zaměnit například materiál jednoho výrobce za týž materiál výrobce jiného, nikoli však bez podání žádosti o povolení změny stavby před dokončením zaměnit jeden typ materiálu za zcela jiný typ, respektive zaměnit skladbu střechy jako takovou. O tom, že si je žalovaný ve skutečnosti vědom, že tento postup je protiprávní, svědčí mimo jiné i sama okolnost, že se žalovaný soudu pokusil podvrhnout falešný výkres, z nějž měl soud získat nepravdivý dojem, že skladba střechy obsahující [Anonymizováno] pěnu byla stavebním úřadem povolena. Soud prvního stupně tak dle žalobců dospěl ke správnému závěru, že bytové jednotky zakoupené žalobci trpěly již ke dni účinnosti kupních smluv vadami spočívajícími v tom, že střecha bytového domu neodpovídá právním předpisům a normám [Anonymizováno], pokud jde o skladbu střechy a tepelnou ochranu budov. Bytové jednotky tak neměly jakost sjednanou kupními smlouvami, respektive jako vhodnou pro účel patrný ze smlouvy, respektive pro účel obvyklý. Tyto vady bytových jednotek se projevuje zatékáním do společných prostor počínaje červnem 2020, což žalobci u žalovaného mnohokrát bezvýsledně reklamovali. Pokud jde o rozhodnou skutečnost, zda žalobci důvodně změnili svůj původně vznesený nárok na opravu střechy na nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny bytových jednotek ve smyslu ust. § 2106 odst. 2 o.z., soud prvního stupně dle žalobců správně zohlednil časový úsek, kdy od prvotní reklamace do dne, kdy žalobce nárok změnili, tj. [datum], uplynul více než 1 rok, a to, aniž by žalovaný s opravou střechy vůbec začal. Soud prvního stupně pak dle žalobců správně zohlednil i to, že povinností žalovaného bylo zajistit v přiměřené lhůtě opravu vady, přičemž této jeho povinnosti nemohl být zproštěn úvahami o tom, zda zatékání není důsledkem instalace prostupu pro klimatizaci, ani tím, že firma, která střechu jako dodavatel zhotovila, mezitím ukončila činnost. Argumentace instalací prostupu pro klimatizační jednotku nemůže být důvodná jednoduše proto, že byla realizována před tím, než žalobci jednotky zakoupili, a tedy i kdyby se skutečně jako jedna z příčin na zatékání podílela, nese za to vůči žalobcům odpovědnost žalovaný jako prodávající. Ukončení podnikatelské činnosti jedné konkrétní společnosti pak nezbavuje žalovaná jako prodávající odpovědnosti za to, že reklamaci kupujících vyřídí v přiměřené lhůtě tak, že opravu lhostejno jakým konkrétním subjektem zajistí. Konečně pokud jde o otázku výše přiměřené slevy z kupní ceny i její řešení soudem prvního stupně, žalobci považovali za správné, když odpovídá závěrům judikatury [Anonymizováno], a to včetně nejnovějšího rozhodnutí sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum], dle něhož sleva z kupní ceny má vést k nastolení ekvivalence plnění prodávajícího a kupujícího. Žalobci poukázali na to, že vada bytového domu, kterou konstatuje znalecký posudek znalce [jméno FO], není opravitelná lokálně, jelikož šlo o chybné materiálové složení a chybějící parotěsnou fólii. Adekvátně k těmto závěrům pak znalecké kanceláře [právnická osoba] stanovila obvyklou hodnotu předmětných bytových jednotek ke dni uzavření kupních smluv, a to jednak bez vady a jednak s touto vadou. Využila k tomu tzv. relativní výpočetní metodu, kdy jako korektor byla použita skutečně realizovaná kupní cena. O tomto znaleckém posudku neměl soud prvního stupně žádné pochybnosti, a proto není procesním pochybením, pokud k této otázce neprovedl i znalecký posudek navržený žalovaným (znalecký posudek znalce [tituly před jménem] [jméno FO]), tím spíše, když bylo zřejmé, že tento znalec vyšel z premisy, že předmětnou vadu střechy bylo možné opravit pouze lokálně. Ze znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] vyplynula výše žalobci požadovaných slev jako přiměřená, proto soud žalobnímu nároku zcela vyhověl, aniž by bylo třeba provádět další důkazy nad rámec těch, které byly provedeny. K námitce žalovaného, že závěry rozsudku soudu prvního stupně se liší od závěrů učiněných soudem prvního stupně soudem odvolacím ve věci sp. zn. [spisová značka] vedené u [Anonymizováno], pak není důvodná, když vyplývá z odlišného právního názoru na klíčové otázky hmotného i procesního práva. Rozsudek [Anonymizováno] č. j. [spisová značka] ze dne [datum] je navíc aktuálně předmětem přezkumu v řízení o dovolání. S ohledem na uvedené žalobci navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.

22. Krajský soud v Praze jako soud odvolací (ust. § 10 odst. 1 o.s.ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno proti nepravomocnému rozsudku okresního soudu oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (ust. § 204 odst. 1 o.s.ř.), že jde o rozhodnutí, proti jehož výrokům I. až VII. je odvolání subjektivně přípustné (dle ust. § 201 o.s.ř.), a že žalovaným uplatněné skutečnosti lze podřadit pod dovolené odvolací důvody (ust. § 205 odst. 2 písm. b), c), d), e) a g) o.s.ř.), přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně v rozsahu uvedeném v ust. § 212 věta první o.s.ř. a ust. § 212a odst. 1 a 3 o.s.ř., tj. v celém rozsahu, tedy přezkoumal i řízení, které vydání napadeného rozhodnutí předcházelo, přihlížel k vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (ust. § 212a odst. 5 o.s.ř.) a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

23. Odvolací soud předně konstatuje, že soud prvního stupně správně a v dostatečném rozsahu zjistil skutkový stav věci, kdy s jeho skutkovými zjištěními se odvolací soud ztotožňuje a na tato pro stručnost odkazuje.

24. Při právním posouzení zjištěného skutkového stavu soud prvního stupně nepochybil, pokud jej posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku účinného od [datum], neboť kupní smlouvy, kterými žalobci nabyli od žalovaného předmětné bytové jednotky a nebytový prostor, byly uzavřeny za účinnosti tohoto právního předpisu.

25. Podle ust. § 2095 o.z., prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodným pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

26. Podle ust. § 2099 o.z., věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro používání věci.

27. Podle ust. § 2100 odst. 1 o.z., právo kupujícího z vadného plnění zakládá vadu, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

28. Podle ust. § 2106 odst. 1 o.z., je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, d) odstoupit od smlouvy.

29. Podle ust. § 2106 odst. 2 o.z., kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádá-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny nebo může od smlouvy odstoupit.

30. Podle ust. § 2106 odst. 3 o.z., nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

31. Podle ust. § 2112 odst. 1 o.z., neoznámí-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

32. Soud prvního stupně správně dovodil, že žalobci vytýkané vady spočívající v zatékání do společných části domu skrze střechu představují vady jednotek ve vlastnictví žalobců, neboť součástí těchto jednotek jsou i spoluvlastnické podíly na společných částech domu (viz § 1159 o.z.), kdy takovou společnou částí domu jsou jak střecha, tak průsaky vody postižené společné prostory.

33. Se soudem prvního stupně lze dále souhlasit i v tom, že vytýkané vady představují podstatné porušení kupních smluv uzavřených mezi žalobci a žalovaným, a to ať už spočívají v porušení ujednání o jakosti jednotek č. 711/1, 711/100 a 711/3 či porušení ust. § 2095 věty druhé, v případě jednotek č. 711/5 a 711/6, kteréžto ustanovení podpůrně stanoví povinnost prodávajícího plnit v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

34. Porušení ujednání o jakosti jednotek v čl. IV kupních smluv je dáno tím, že střecha jako společná část domu není provedena v souladu s právními předpisy a technickými normami, jelikož, jak správně uvedl soud prvního stupně, nebylo dodrženo ust. § 118 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb. stavebního zákona zakládající povinnost stavebníka provádět stavbu v souladu s jejím povolením vydaným podle tohoto zákona. Žalovaný jako stavebník tuto svou zákonnou povinnost porušil tím, že střešní plášť byl zhotoven v rozporu se stavebním úřadem schválenou projektovou dokumentací, jak plyne ze správných skutkových zjištění soudu prvního stupně.

35. Ve vztahu k jednotkám č. 711/5 a 711/6 je pak jejich vada dána tím, že pokud do novostavby, v níž se nacházejí, zatéká střechou, ta jakožto společná část domu neplní svůj základní účel. Závěr, že jde o podstatné porušení smlouvy, je pak dán tím, že zatékání do nemovitosti zásadně snižuje její užitnou hodnotu a hrozí jejím dalším poškozením.

36. Soudu prvního stupně lze dále přisvědčit i v tom, že předmětné vady jednotek byly žalovanému řádně vytknuty a žalobci současně po právu zvolili nárok z odpovědnosti za vady spočívající v opravě věci, k čemuž došlo v červnu 2020. Žalovanému tím vznikla povinnost vady odstranit v přiměřené lhůtě. Žalovaný tuto svou povinnost nesplnil, vady v přiměřené lhůtě neodstranil a tím se dostal do prodlení.

37. Při posouzení přiměřenosti lhůty k odstranění vady je třeba vzít v úvahu, že zatékání vody skrze střechu do budovy představuje vadu akutní, která vyžaduje promptní řešení. Žalovaný, ač mu vada byla vytknuta v červnu 2020, tuto neodstranil do [datum], kdy žalobci provedli změnu volby práva zodpovědnosti za vady na slevu z kupní ceny. Pokud žalovaný vytknutou vadu neodstranil ve lhůtě přibližně jednoho roku, dostal se do prodlení, když taková lhůta je více než přiměřená, což je dáno na jednu stranu povahou vady vyžadující bezodkladné řešení, když významně ztěžuje užívání bytových jednotek a hrozí dalším poškozením a znehodnocením stavby působením zatékající vody, a na druhou stranu okolností, že odstranění vady vyžaduje provedení odborných stavebních prací a současně mohou být dána jistá omezení klimatickými podmínkami, která nicméně nejsou v této věci zásadní, když znalec [tituly před jménem] [Anonymizováno] vypověděl, že opravu bylo možné provádět i v teplé zimě. Lhůta přibližně jednoho roku se tak z obou těchto hledisek jeví jako plně dostačující při odpovědném přístupu žalovaného k plnění jeho povinností. Uvedené platí tím spíše, když v průběhu jednoho roku se vystřídala všechna roční období, kdy si nelze představit, že by nebylo období s vhodnými klimatickými podmínkami pro provedení opravy střechy. Jelikož se žalovaný dostal do prodlení s odstraněním vady, žalobci po právu provedli změnu volby práva na přiměřenou slevu z kupní ceny. Nelze jim přitom vytknout, že by tak učinili ve lhůtě nikoli přiměřené po započetí prodlení žalovaného, když se tak stalo v podstatě se začátkem prodlení žalovaného.

38. Nedůvodná je námitka žalovaného, že činil kroky ke zjištění lokálního zatečení v souvislosti s instalací klimatizační jednotky vlastníkem bytu [právnická osoba], když toto k odstranění vady nevedlo a ani vést nemohlo s ohledem na skladbu střešního pláště neodpovídající stavebnímu povolení. Nadto žalovaný odpovídá vůči žalobcům i za případné poškození střechy instalací klimatizační jednotky, když k ní došlo před přechodem nebezpečí škody na věci na žalobce, jak přiléhavě vyložil soud prvního stupně.

39. Pro posouzení otázky, zda se žalovaný dostal do prodlení s odstraněním vad, pak není ani jím deklarovaný zájem „věc řešit“, když rozhodující je výsledek, tj. zda vada byla v přiměřené lhůtě odstraněna, což se však nestalo.

40. Bez právního významu je pak i námitka žalovaného, že znalec [jméno FO] údajně neodborně provedl a zapravil sondy do střešního pláště, neboť vady střechy projevující se zatékáním existovaly již předtím. Skladba střechy neodpovídala projektové dokumentaci a vydanému stavebnímu povolení od počátku.

41. Pokud žalovaný dále namítal, že [Anonymizováno] informoval dne [datum], a že [datum] měla začít oprava střechy společností [právnická osoba] a předtím měla dne [datum] proběhnout kontrola střešního pláště pověřeným pracovníkem této společnosti [tituly před jménem] [jméno FO], tyto okolnosti již nijak nevstupují do hodnocení oprávněnosti změny volby práva z odpovědnosti za vady žalobci. Podstatné je, že v době změny volby vady trvaly a trvalo také prodlení žalovaného s jejich odstraněním.

42. Ve změně volby práva žalobci pak nelze spatřovat ani jednání v rozporu s dobrými mravy, když je plně odůvodněna okolností, že žalovanému se nepodařilo zásadní vadu jednotek odstranit ani ve lhůtě jednoho roku. Změnu volby práva žalobci zanikla povinnost žalovaného provést opravu a nově vznikla povinnost zaplatit slevu ze kupní ceny. Nebylo tak důvodu, aby byl umožněn žalovanému a společnosti [právnická osoba] přístup na střechu domu.

43. Nedůvodná je i konečně námitka žalovaného, že příčina zatékání nebyla zjištěna. Předně zatékání střechou do novostavby je vadou samo o sobě, je přitom lhostejné, jakou konkrétní cestou k tomuto nežádoucímu jevu dochází. Vadou je pak i bezpečně prokázaná skladba střechy, jež se odchyluje od schválené projektové dokumentace, jak správně vysvětlil už soud prvního stupně. Tato vadná skladba střechy je pak jednou z příčin zatékání, jak určil znalec [jméno FO]. O správnosti jeho přesvědčivě formulovaných a odůvodněných závěrů ani odvolací soud nepochybuje.

44. Pokud jde o výši přiměřené slevy z kupní ceny, tu soud prvního stupně správně stanovil jako rozdíl ceny jednotek bez vady a s vadou, když takový přístup odpovídá v poměrech projednávané věci míře narušení ekvivalence plnění poskytnutých si vzájemně účastníky a je způsobilý toto narušení narovnat. Toto je dáno s ohledem na skutečnost, že vada není opravitelná lokálně a vyžaduje v podstatě výměnu střešního pláště, navíc, jak už bylo uvedeno, zatékání zásadním způsobem narušuje užívání společných prostor domu a konečně tím, že se jedná o vadu novostavby, u které se předpokládá dlouhá životnost. Použitá metodika tak vyhovuje i nejnovějšímu výkladu ustanovení § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. upravujícímu přiměřenou výši z kupní ceny poskytnutém Nejvyšším soudu v rozsudku sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum].

45. Soudu prvního stupně nelze vytknout, že ve vztahu k jednotce č. 711/105, jež je nebytovým prostorem, provedl úpravu obvyklé ceny podle poměru realizované kupní ceny nebytového prostoru k realizované kupní ceně bytu dle návodu poskytnutého zástupcem znalecké kanceláře při jeho výslechu, neboť jde o matematickou operaci na úrovni základní školy, která nevyžaduje žádné odborné znalosti a bylo by naprosto nehospodárné zadávat znalecké kanceláři, aby v tomto směru podala dodatek znaleckého posudku. Soudu prvního stupně pak v této souvislosti nelze vytknout ani to, že výše slevy připadající na jednotku, jež je nebytovým prostorem, nekorigoval o výsledek takto provedeného výpočtu ve výši 1 Kč, neboť předně je třeba vzít v úvahu, že určení obvyklé hodnoty i slevy z kupní ceny je odhadem z povahy věci zatíženým určitou nejistotou, jež je nepochybně větší než 1 Kč. V tomto kontextu tak korekce o 1 Kč nedává žádný smysl. Nadto platí římskoprávní zásada de minimis non curat praetor, dle níž se soud nezabývá maličkostmi. Ani z tohoto pohledu tak korekce částky v řádu stovek tisíc o 1 Kč není na místě.

46. Pokud od žalovaný namítal, že rozsudek soudu prvního stupně je nepřezkoumatelný, tato námitka taktéž není důvodná. Vyvrácena je ostatně již tím, že žalovaný proti rozsudku soudu prvního stupně zformuloval rozsáhlé odvolání, z něhož je patrné, že důvody rozhodnutí jsou mu zcela zřejmé, toliko s nimi nesouhlasí a snaží se je zpochybnit. Přezkoumatelnost rozhodnutí soudu prvního stupně je totiž předpokladem především pro to, aby se účastník mohl domáhat svých práv u odvolacího soudu. Nelze proto pokládat za nepřezkoumatelné takové rozhodnutí, u něhož je všem účastníkům a odvolateli především nepochybné, jak a proč bylo rozhodnuto. I když rozhodnutí soudu prvního stupně hypoteticky nevyhovuje všem požadavkům na jeho odůvodnění, není nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly – podle obsahu odvolání – na újmu uplatnění práv odvolatele (řádného uplatnění jeho odvolacího důvodu) a i ostatní účastníci jsou schopni v odvolacím řízení ve vztahu k rozhodnutí po skutkové i právní stránce argumentovat. K těmto závěrům srov. rozhodnutí [Anonymizováno] sp. zn. [spisová značka], [Anonymizováno] a sp. zn. [spisová značka].

47. Pokud pak žalovaný soudu prvního stupně vytýkal, že nedostatečně odůvodnil neprovedení některých důkazů označených žalovaným, jejich nadbytečnost plyne z učiněných skutkových zjištění a z právního názoru soudu prvního stupně. Nepřezkoumatelnost rozsudku soudu prvního stupně ve výše uvedeném smyslu nemůže způsobit postup soudu prvního stupně, který spočívající v tom, že explicitní odůvodnění neprovedení některých důkazů bylo jen stručné.

48. Konkrétně pokud jde o navržený důkaz znaleckým posudkem a jeho dodatkem znalce [tituly před jménem] [jméno FO], jakož i jeho výslechem, soud prvního stupně postupoval správně, když tyto důkazy neprovedl, neboť uvedený znalecký posudek vychází z chybné metodiky, což je dáno tím, že vada střešního pláště není opravitelná lokálně, když z logiky věci je zřejmé, že uvedení střešního pláště do souladu se schválenou projektovou dokumentací vyžaduje v podstatě vybudování nové střechy. Dále je vadnost znalcem použité metodiky dána tím, že přiměřenou slevu z ceny je v této věci třeba stanovit jako rozdíl ceny jednotky bez vady a jednotky s vadou, nikoliv jako výši nákladů na odstranění vady připadající na jednu jednotku, jelikož, jak již bylo uvedeno, jde zde o vady jednotek nacházejících se v novostavbě, u kterých se předpokládá dlouhá životnost.

49. Nadbytečné bylo provádět též výslech [tituly před jménem] [jméno FO] a e-mailovou korespondenci z [datum], neboť soud prvního stupně správně uzavřel, že tvrzení, která měla být těmito důkazními prostředky prokazována, tedy tvrzení o údajné nemožnosti zajistit zhotovitele a materiál pro provedení opravy, jsou jen vágní. Platí přitom, že předpokladem dokazování je existence předmětu dokazování, kterým je dostatečně určité sporné tvrzení účastníka o právně významných skutečnostech, které může být dokazováním verifikováno či vyvráceno. Nelze teprve z prováděných důkazů získávat poznatky o rozhodných skutečnostech, když takový postup je v rozporu s projednací zásadou ovládající civilní sporné řízení, a navíc připravuje soud o významný zdroj hodnocení pravdivosti důkazních prostředků, kterým je konfrontace jejich obsahu s účastníkem naneseným tvrzením. V neposlední řadě je třeba také přihlédnout k tomu, že v době, kdy žalovaný začal poptávat zhotovitele opravy, od vytknutí vady již uplynula doba téměř jednoho roku, která se jeví jako více než přiměřená i za situace případné vyšší obtížnosti plnění dané omezeními v souvislosti s opatřeními na ochranu veřejného zdraví při probíhající pandemii onemocnění covid-19.

50. Nadbytečné bylo rovněž provádět důkaz vyjádřením znalce [tituly před jménem] [jméno FO], neboť jeho znalecký posudek vychází z nesprávných předpokladů, a to ze struktury střešního pláště, která neodpovídá skutečnému provedení, jak bylo dokazováním zjištěno.

51. Zhola zbytečné by bylo provádět dokazování také zápisem ze schůzky na střešním plášti ze dne [datum], kupní smlouvou uzavřenou mezi žalovaným a [právnická osoba] a korespondencí s touto společností, neboť případné poškození střechy instalací klimatizační jednotky náležející k bytu ve vlastnictví této společnosti je bez právního významu, když klimatizační jednotka byla instalována před přechodem nebezpečí škody na jednotkách prodaných žalobcům z žalovaného na žalobce, jak již bylo výše uvedeno.

52. Soud prvního stupně též správně dovodil nadbytečnost výslechu [tituly před jménem] [jméno FO], neboť není podstatné, z jakých důvodů došlo ke změně skladby střešního pláště oproti projektové dokumentaci. Pokud pak jde o stav střešního pláště, ten je objektivně bez rozumných pochybností popsán posudkem znalce [jméno FO] ve spojení s jeho výslechem, což soud prvního stupně dostatečně odůvodnil.

53. Konečně nebyl ani důvod provádět důkaz smluvní dokumentací na opravu střechy uzavřenou mezi žalovaným a [právnická osoba], když podstatné je, že v době změny volby práva z vadného plnění žalobci vada nebyla žalovaným odstraněna a není rozhodné, v jaké fázi se případně nacházel pokus žalovaného o její odstranění po více než roce od jejího marného vytknutí.

54. Nepřípadný je dále odkaz žalovaného rozhodnutí [Anonymizováno] ve věci sp. zn. [spisová značka], když toto rozhodnutí vychází z odlišného skutkového stavu zjištěného v důsledku odlišné procesní aktivity tamního žalobce, což vedlo k závěru, že žalovaný nebyl v prodlení s odstraněním vady. V důsledku odlišné procesní aktivity žalobce také nebyl učiněn skutkový závěr, že střecha bylo opravena ze strany [Anonymizováno] a nikoliv žalovaného, což přispělo k závěru nedostatku prodlení žalovaného s odstraněním vad. Konečně také s ohledem na skutečnost, že klimatizační jednotku nechal na střechu nainstalovat tamní žalobce, mělo význam, že k zatékání mohl přispět tento zásah do střešního pláště.

55. S ohledem na uvedené odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně dle ust. § 219 o.s.ř. jako věcně správný potvrdil ve výrocích I. až III. Současně byl rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrzen i v nákladových výrocích IV. až VII., když ty jsou determinovány plným úspěchem žalobců ve věci. Pokud jde o určení výše náhrady nákladů řízení odvolací soud v jejím určení neshledal pochybení.

56. V rozsahu, v jakém odvolání žalovaného směřovalo do výroků VIII. až X. rozsudku soudu prvního stupně, není subjektivně nepřípustné, neboť těmito výroky bylo rozhodnuto o povinnosti žalobců zaplatit soudní poplatek za rozšíření žaloby a tyto výroky se tak nijak nedotýkají právního postavení žalovaného. Odvolání žalovaného proto bylo v tomto rozsahu dle ust. § 218 písm. b) o.s.ř. odmítnuto jako subjektivně nepřípustné

57. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 224 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že plně úspěšným žalobcům byla přiznána plná náhrada nákladů odvolacího řízení. Náklady odvolacího řízení jsou v případě žalobce a) představovány odměnou jeho zástupce za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast ujednání dne [datum]) po 2 840 Kč/1 úkon, kdy o snížení dle § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu (dále jen „AT“) odměna činí 4 544 Kč. Dále jsou náklady odvolacího řízení tvořeny náhradou hotových výdajů za uvedené 2 úkony právní služby po 300 Kč a náhradou za DPH v sazbě 21 % z odměny a náhrady hotových výdajů zástupce žalobce a) ve výši po zaokrouhlení 1 080 Kč. Celkem tak náhrada nákladů odvolacího řízení náležející žalobci a) dělá 6 224 Kč.

58. Obdobně v případě žalobkyně b) je náhrada nákladů řízení představována odměnou její zástupkyně za výše uvedené 2 úkony právní služby po 3 768 Kč/1 úkon, kdy po snížení dle ust. § 12 odst. 4 AT odměna činí po zaokrouhlení 6 029 Kč. Součástí náhrady nákladů řízení je náhrada hotových výdajů za uvedené 2 úkony právní služby pro 300 Kč a dále náhrada za DPH v sazbě 21 % z odměny a náhrady hotových výdajů zástupce žalobkyně b), jež činí po zaokrouhlení 1 392 Kč. Náhrada nákladů řízení náležející žalobkyni b) tak celkem dělá 8 021 Kč.

59. Konečně žalobcům c) a d) náleží náhrada nákladů řízení představovaná odměnou zástupce za výše uvedené 2 úkony právní služby to 3 752 Kč/1 úkon, kdy po snížení dle § 12 odst. 4 AT odměna činí po zaokrouhlení 6 029 Kč. K nákladům řízení dále náleží náhrada hotových výdajů za uvedené 2 úkony právní služby po 300 Kč a náhrada za DPH sazby 21 % z odměny a náhrady hotových výdajů zástupce žalobců c) a d) ve výši po zaokrouhlení 1 392 Kč. Celkem tak náhrada nákladů odvolacího řízení náležející žalobcům c) a d) dělá 8 021 Kč.

60. Lhůta k plnění byla stanovena třídenní dle § 160 odst. 1 o.s.ř., neboť ke stanovení jiné lhůty odvolací soud neshledal žádný důvod. [adresa] plnění náhrady nákladů řízení bylo určeno dle § 149 odst. 2 o.s.ř.